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深圳二手房交易流程详细说明(2)
　　第3步：赎楼
　　赎楼是一门大学问，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。
　　&出于风险考虑，买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。&美联物业按揭部总监王青说。
　　这里边还有一些小窍门：如果通过同行转按揭，上述费用少不了，但可以节省不少时间。另外，担保公司与银行有对接的关系，比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭的银行咨询，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。
　　风险提示：因赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家，均认同&两笔款赎楼&，即业主自己通过担保公司向银行借款。
　　第4步：付首期及资金监管
　　除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。
　　具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。
　　出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。
　　风险提示：
　　1.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。
　　2.倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免&人走茶凉&。
　　第5步：签订买卖合同
　　在交定金环节，记者已经提前知会：自主交易可以先签订一个&书面协议&，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同，或者直接到深圳市国土房管局网站的&信息公开&栏目的房地产管理相关下载处，下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同(2008版示范文本)》作为参考。
　　签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。
　　交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。深圳市房地产经纪行业协会(下简称房协)的相关负责人告诉记者，自主交易双方可以在任何能够上网的地方，上到房协的网站，注册并填写相关内容，经过共4个工作日的确权及办理时间后，就可以直接到房协(福田区景田东路36号润丰园小区一楼)去领取，完全免费。据该负责人介绍，目前房协已经取消了中介代打合同的资格，不过还是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取一定费用。记者了解到，这个费用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。
　　风险提示：
　　1.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。
　　2.如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。
　　3.如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。
　　4.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
　　5.要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的权益。
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赎楼过程中可能产生的风险
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二手房交易资金监管难解“赎楼”连环套
来源： 作者：admin
与其由房地产行政部门建立结算平台不如由银行为主体建立监督制度商报记者 朱楠
近日，有媒体报道，上海市交易中心牵头研发的“二手房交易资金结算平台”已经在汉宇地产、信义房产、２１世纪不动产、中原地产、台庆房产这５家中介公司展开试点。然而，就在媒体报道该交易系统最新进展之时，各中介公司相关负责人均集体封口，表示目前系统尚在开发之中，市交易中心要求各公司不得外泄任何信息。
其实，针对中介公司经手资金由此引发的二手房交易资金安全问题，当务之急不是研发“二手房交易资金结算平台”，而是建立以银行为主体的二手房资金监管制度。
５家中介引入结算平台　　由于楼市交易量下滑，各地发生了以深圳中天置业、创辉租售为代表的多起中介倒闭、购房人钱款被卷走的案件，二手房交易资金安全问题愈加突出。从去年开始，上海市房地局交易中心开始着手研究推出覆盖全市所有二手房交易的“二手房交易资金结算平台”。
日前记者获悉，上海房地局的二手房交易资金结算平台已开始进行小范围试点，汉宇地产、信义房产、２１世纪不动产、中原地产、台庆房产这５家中介公司为首批试点中介公司，参与试点的银行目前只有中国银行和工商银行。
目前试点公司监管涉及的交易只有申请按揭贷款的交易，一次性付清的交易不在试点之列。也就是说，必须是申请贷款，且在中国银行和工商银行申请贷款的客户贷款资金，才在监管试点范围之内。试点的流程是：在二手房交易签订合同时，约定资金监管相关条款。在中国银行或中国工商银行开设一个专门账户，每笔需要监管的交易资金在银行的账户之下再设立一个子账户，由银行对客户资金进行监管。
目前试点的中介公司与试点银行之间的信息和报表传递还是通过传真来完成，整个二手房交易结算平台的电脑系统还没开发完成。等整个流程理顺，平台搭建好，正式进行试点后，才会逐渐引入上海住房置业担保公司等第四方以及其他几家银行。先试点年内覆盖全市
就在媒体报道了“二手房交易资金结算平台”最新进展之后，记者再度采访几家试点中介公司的相关负责人，希望了解该平台具体的操作流程及技术细节，然而，几家公司的负责人均表现得非常为难，一致表示“交易中心对于之前的媒体报道非常恼火，已经发出指示，目前不得对外宣传，所有技术细节不得对外透露。”
“这两天交易中心等相关主管部门前往各公司考察工作，我们负责该系统试点的人员这两天还要继续开会。现在这个监管平台很多细节还没理顺，交易中心不让我们对外透露。”一家中介公司负责人向记者无奈地表示，“我们不敢得罪交易中心啊。”
２月４日，上海房地局表示，二手房交易资金结算平台将在今年一季度形成完整方案，二三季度正式试点，年内在全市实现全覆盖。
上海房地局有关负责人曾表示，目前二手房市场上有中介监管、银行监管和公证处监管等几种方式。房地局希望研究出一种更为有效合理的方式，正在考虑通过专门的贷款公司对资金进行监管。如果引入贷款公司对资金进行第四方监管，则还须通过缴纳一定数量的保证金为这些公司的准入资质设置门槛。
首付款留存中介账户
有数据表明，目前上海的二手房交易资金有高达９０％是通过中介公司完成转移的。分析二手房交易全过程可以发现，最易发生风险的是买家需要支付的首付款，这笔费用至少占总房款的３０％。
以一套总价为１００万元的中低档二手房来说，首付款至少就有３０万元。在深圳、广州等城市，一般中介都会说服买家将首付款打入中介公司账户，根据合同约定，等交易进行到一定阶段，再由中介公司将首付款付给房东，以此规避房东“一房二卖”、房产权属不明晰等问题带来的风险。
据中天置业、创辉租售等“问题中介”的业务员介绍，他们接收客户房款的大致流程是：门店业务员首先将房款移交给分行经理，然后由分行经理再转交给区域经理，之后，区域经理会把款项打到总公司的指定资金专用账户。而这笔首付款在中介公司资金账户中留存的时间，短至３天，长至十余天，对于门店多、业务量大的大型中介公司而言，每天存留在公司账户上的房款多至数亿元，虽然目前多数品牌中介公司在银行均设有客户房款专用账户，但中介公司对号称“专款专用”的资金监管账户仍拥有一定的支配权。
去年上半年，建设部与央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，明确要求建立存量房交易结算资金管理制度，以防止国内房地产经纪机构挪用交易资金的行为。不过，该通知下发后，中介机构资金监管状况依然没有实质性改变。
“赎楼”会给不法中介钻空
由于不少处于银行按揭贷款偿还期内的二手房大量涌入二手楼市，占到了二手楼总成交量的四成，因此，买家要想出售尚处于按揭期的住房，就必须到银行把余款付清，把房产证“赎”出来，然后才能进行转让、买卖。但银行为控制贷款风险，制定了一系列的限制条件，因此，转按揭的变通形式——“赎楼”方式应运而生，为按揭房在市场上的流通大开绿灯。同时，沉淀在中介公司账户上的巨额“赎楼”款，成为最容易产生风险的一笔资金，让一些不法中介玩起了资金空手道，这也是二手房交易资金监管的难点。最早爆出资金链断裂、老板蒋飞卷款潜逃的中天置业便是其中典型代表。
由于担保“赎楼”所涉及的程序和手续相对复杂，不少二手房中介公司纷纷推出转按揭的变通方式——赎楼业务。赎楼与转按揭如出一辙，它是指中介公司一次性替业主偿还其在银行的购房贷款余额，同时中介公司再帮助二手房购买人办理新的二手房购房贷款，最后中介公司再从二手房新购买人交纳的购房款中，提取公司此前替二手房原房东垫付的银行还款。由于中介公司与很多银行均有长期业务往来，因此中介公司帮卖家偿还贷款余额时，并不需要垫付现金，而是通过授信额度即可让原贷款银行出具房屋贷款余额还清的手续，便于办理产权过户手续。以此，中介公司才能帮助下家办理新的银行贷款，待银行放款后，再去填补之前“赎楼”时银行的欠款。在这种交易方式下，一般下家贷款银行发放的贷款会经由中介公司账户，在中介偿还卖家原贷款后，剩余款项再打给房东。
也有一些中介公司则是设立中间担保机构，让二手房的卖方自筹资金或向买方借款而非中介公司自己垫款来实现“赎楼”动作，在买方完成新的二手房贷款之后，卖方再向买方归还其借款。在交易的过程中，按揭房的卖方向买方借款并完成最后的房屋交易，都是通过中介公司设立的一个公共账户来实现，这笔资金在中介公司账户上留存时间较长。一般来说，通过“赎楼”的方式来买卖按揭房，其交易周期大致在一周至半个月时间左右，对于中天这样的不法中介来说，这段时间足够有所动作了。
可借鉴对券商资金监管方式
记者认为，目前交易中心正在研发的“二手房交易资金结算平台”可能并不是解决二手房交易资金风险最好的办法。由于下家的贷款银行的不确定性，一个统一的交易资金监管平台如何与各家商业银行对接，是难以解决的问题。由于交易中心的“封口”，因此记者目前无法得知对这一问题上如何解决。目前仅有工行、中行两家银行参与试点，那么，如果下家通过其他银行贷款，是否还要贷款银行将贷款打入工行或中行账户内，才能对贷款资金进行监管？如此一来，不仅大费周折，拖延了交易时间，说不定监管银行还要收取“监管费”等额外费用，增加买房成本。
由于对接资金监管平台的合作银行由交易中心指定，房地产行政部门对银行房贷业务的分配起到了引导作用，这一现象是否合理有待商榷。
与其建立监管平台，不如建立一种监管制度。记者认为，二手房交易资金监管的主体不应该是房地产相关主管部门，亦不该是公证处等盈利机构，完全可以借鉴证券交易中对券商的资金监管制度，由银监会与房地局联合发文，要求商业银行作为第三方，在享有放贷获利的同时，还要肩负起资金监管的义务，建立严格的制度体系。一旦形成这样的资金监管制度，多方利益才能平衡，同时监管效率亦能提高。
市公证处“提存公证”业务
上海市公证处在“中天”、“创辉”事件发生后，也曾适时高调推出其二手房资金监管的业务。其监管方式为：买卖双方在签订合同之后，将二手房交易中涉及的所有资金，打入上海公证处专款专用的账户中。在整个交易过程中，这些资金都通过公证处予以交易资金的流转、监管。与其他城市以及上海市房地局此前试点的二手房资金监管平台不一样的是，“上海市公证处资金监管平台”所监管的资金，不仅包括二手房买卖上下家交易的房款（定金、首付和尾款），还包括交易所涉及的税费。为保证监管效果，上海市公证处推出的这一资金监管平台将收取房价的千分之三作为手续费。
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4月1日起南京二手房交易必须网签 赎楼解押费用遭质疑
来源：现代快报
365地产家居网
今天起，存量房网上交易管理平台正式投入使用，主城八区存量房交易全面推行网签合同和资金监管，以保障交易安全。之前，网签试运行半个月，情况如何？昨天，南京市住建委就网签的热点话题召开了新闻发布会。
两笔二手房交易被叫停
通过存量房网上交易管理平台，市民可以完成存量房交易的房源信息核对、实名委托、挂牌出售、合同网签、贷款办理、产权登记、交易资金及佣金交割的所有手续。南京市住建委产权市场监管处副处长张艳介绍，新的交易流程与之前基本一致，只是对原有资金监管方法进行调整，房款须先存入监管账户，产权过户后才划转卖方账户，类似于&支付宝&第三方支付平台，通过整个流程的控制，使交易过程和资金更加透明、安全。
张艳介绍，试行短短半个月，就揪出了两起违规出售的案例。一套是位于升州路上60平米的房子，另一套是双拜岗的57平米房子，网上备案时工作人员发现这两处房源已经被拆迁冻结，不能买卖，于是立即叫停了这两宗交易，避免了不必要的纠纷。
记者了解到，试行半个月，只完成七八笔网签交易。有关人士称，他们从一些大中介公司了解到，每家手里还有几十笔网签，正在交易中。不过，与最近扎堆抢着用老方式办二手房买卖手续的相比，网签数量很少。究其原因很简单，从中介公司来说，佣金要打入政府指定的监管账户，当然不愿意；从市民来说，五六百元的贷款担保费（公积金贷款的500元/件；商业、组合贷款的600元/件）和至少1500元的赎楼解押服务费，按旧规定操作是有可能省下来的。
实行网签后，交易保证机构为买方提供贷款担保服务以及为卖方赎楼提供解押担保服务时，将收取一定费用。而南京指定的交易保证机构是南京市房屋置业担保有限公司。
怎么多出赎楼解押费？
尚未办结的单子怎么办？
实行网签，交易进行中、尚未办结的二手房单子该怎么办？
南京市住建委存量房管理科科长祁亚军介绍，无论是通过中介，还是自行交易的，只要提供交易合同和银行出具的履行资金支付凭证，就可以向房管部门提出申请免于资金监管，否则都要重新进行资金监管。
监管期利息会不会退？
南京一年二手房的交易额，高达四五百亿元。这么多的钱，都在监管账户短暂停留，利息也相当可观。
祁亚军表示，对于监管资金在滞留期间产生的利息，将按照银行同期活期存款利率进行结算支付；如果交易不成功，这笔钱退回时，也会算上利息。
为何中介佣金也要监管？
目前，全国有不少城市都已经实行了二手房网签，对于房款都有监管，但对中介的佣金监管，只有南京是这样要求的,这让不少中介公司叫苦连天。为何要实行佣金监管？
祁亚军解释，这是为了避免佣金纠纷。目前在二手房市场上，重签约、轻服务，每年涉及到的佣金纠纷都有三四百件。将佣金监管起来，可以促进中介机构提高服务质量，更好地维护市民权益。
赎楼解押费用是否合理？
如果房主在卖房时仍然没有还清贷款，那么，以后必须支付一笔赎楼解押费用。收取标准是：卖方还贷金额小于等于50万元的，1500元/件；还贷金额大于50万元的，按还贷金额的千分之三收取。
这不是一项新收费，本来就有，但以前通行的做法是，买房人支付的首付款往往足够房主用于归还贷款、解除抵押，这样一来就不会产生这笔解押服务费。
宋章俊认为，对买房人来说，将首付款交给房主，如果房主将首付款挪作他用，买房人将承担风险。按照新规，风险是由担保机构承担的，因此收取相应费用。
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