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李建辉与佛山市南海区市场投资发展有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛南法民三初字第574号原告（反诉被告）李建辉，男，住佛山市南海区。被告（反诉原告）佛山市南海区市场投资发展有限公司。法定代表人王宝瑞，总经理。委托代理人陈达成。委托代理人何晓旸。原告李建辉诉被告佛山市南海区市场投资发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于日受理后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理，由审判员方菲适用简易程序于日公开开庭进行了审理。原告李建辉、被告的委托代理人陈达成、何晓旸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告作为乙方与作为甲方的被告在自愿平等、等价有偿的原则下经过协商签订合同，租赁期限分别由日至日及从2010年起至日。原告为保护自身合法权益及消费者权益，经营有正规发票可退税的个体工商户。被告由2009年5月至日违反合同第4条关于甲方收取租金时必须开具正规发票的约定，被告没有一个月按合同收取租金时开具正规发票，导致原告不能退税，被告应退回租金按合同约定的每日千分之三向原告支付违约金。被告违反合同第五条合同期满则如数退回保证金1500元的约定，没有退回保证金，被告应退还双倍保证金。为此，诉请：1、判令被告从日起至2011年5月止以每月已交纳租金为本金从每月租金支付之日起至日止按日千分之三计付违约金1244213元予原告；2、判令被告承担本案的诉讼费。诉讼中，原告明确主张被告违约的行为是没有按合同约定收取租金后开具正规发票予原告。原告在本案不请求被告退还保证金。被告辩称，原告从没有向被告主张开具发票，且被告已开具发票并通知原告收取，但原告没有到被告处收取发票。被告反诉称，原告与被告于日签订《南海区公有物业租赁合同》，租赁期为日至日。于日续签了该租赁合同，租赁期为日至日。合同约定由原告承租被告位于南海区的房屋，每月租金456元，于10日前支付，逾期缴交租金的，按每日千分之三的比例支付滞纳金。在日合同期满后，由于租赁物属于国有资产，需要公开竞租，而原告当时没有参与竞租，因此没有及时续约。原告于日向被告申请要求续租租赁物，被告同意其申请后，原告却不再同意签订书面的租赁合同，也不向被告支付任何费用。自2011年6月后，被告多次发函催告原告缴纳租金，并于日发律师函要求原告支付所有费用及限期返还该租赁物，但原告均不予理会。为此，诉请：1、判令原告从日起至原告实际返还案涉租赁物之日止按每月456元计付租金予被告（暂计至日为16872元），并从日至法院判决确定支付之日止以每月应付租金为本金按合同约定从每月应付租金之日的次日起按日千分之三计算滞纳金（暂计至日为1552.68元）；2、判令原告返还位于佛山市南海区的租赁物；3、原告支付本案诉讼费。原告对反诉辩称，不同意返还租赁物，因被告未能依约开具正规发票予原告。不同意支付租金及滞纳金，双方没有签订租赁合同，原告没有承诺支付租金及滞纳金。原告在诉讼中举证如下：1、原告身份证（1份，原件），证明原告诉讼主体资格。2、企业机读档案登记资料（1份，复印件）、企业机读档案变更登记资料（1份5页，复印件），证明被告诉讼主体资格。3、日南海区公有物业租赁合同（1份，原件）。4、日南海区公有物业租赁合同（1份，原件）。证据3-4证明原告与被告租赁合同的权利义务，按合同约定被告应开具正规发票。5、发票号码发票联（1份，原件），证明被告没有按合同约定在收取租金的同时开具发票予原告。6、日、2月10日、3月12日、4月10日、5月11日、6月11日、7月12日、8月12日、9月13日、10月11日、11月12日、12月11日、日、2月14日、3月11日、4月11日、5月10日市场收款专用收据（各1份，原件）、日收据（1份，原件），证明原告交租时，被告没有依约开具正规发票，仅开具收据予原告。经质证，被告对原告证据1-2、5-6无异议。对证据3-4真实性无异议，对证明内容有异议，双方于合同内没有约定关于迟延开具发票的违约责任。被告在诉讼中举证如下：1、被告营业执照、组织机构代码证（各1份，复印件）、工商变更登记资料（1份，复印件加盖佛山市南海区工商行政管理局政府信息公开专用章），证明被告诉讼主体资格。2、物业实业产权证移交清单（1份，原件）。3、南府国用总字第0006736号国有土地使用证（1份，原件）。证据2-3证明案涉租赁物属国有资产，原土地使用者工商行政管理所已于日将该土地及地上建筑物交由被告接管。4、日委托书（1份，原件）。5、日委托书（1份，原件）。证据4-5证明被告委托南海区大沥沥丰市场收取里水镇振兴路4号原工商局物业租金。6、发票号码发票联（1份，原件），证明被告已于日开具日至日租金发票给原告，原告已经收取。7、发票号码发票联（1份，原件），证明被告已于日开具日至日租金发票给原告，原告拒绝收取。8、日申请书（1份，原件），证明原告于日原租赁合同期满后向被告申请续租并不参加公开竞租。9、佛山市南海区市场投资发展实业公司文件市场（2011）04号《关于对我司接收原里水工商局2套物业免参加公开竞租的请示》（1份，原件）。10、广东南海控股投资有限公司南控投复（2011）30号《关于对原里水工商局2套物业免参加公开竞租的批复》（1份，原件）。证据9-10证明被告向广东南海控股投资有限公司申请案涉租赁物续租并不参加竞租，广东南海控股投资有限公司同意原告申请。11、佛山市南海区市场投资发展有限公司文件市场（2012）7号《关于里水镇振兴路4号物业情况的报告》（1份，原件），证明原告与被告原租赁合同期满后2011年6月至2012年6月，被告与原告多次协商续租事宜，但原告均不予理会。12、EMS快递单（1份，复印件加盖广东南海速递章），证明被告已于日向原告发函要求原告缴纳自日至今的租金，且限期搬离租赁物，原告已签收该函件。经质证，原告对被告证据1-3无异议。对证据4-12真实性无异议，但无法证明原告需向被告支付租金，也无法证明被告没有违约行为，原告已签收证据12函件；被告通知原告收取证据7发票，但原告不同意收取证据7的发票，因被告不是按照原告交付租金当月开具的发票。经审查，被告对原告证据1-2、5-6无异议，原告对被告证据1-3无异议，本院对上述证据予以采信。被告对原告的证据3-4真实性无异议，原告对被告的证据4-12真实性无异议，本院对这些证据的真实性予以确认，对其证明内容结合本院采信的其他证据予以综合认定。本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《南海区公有物业租赁合同》一份，约定乙方租赁甲方位于里水镇振兴路4号302房（下称案涉租赁物）的物业，建筑面积为63.16平方米。租赁期限从日至日。每月租金456元，乙方必须在每月10日前把当月租金一次性向甲方缴交或划入甲方指定账户。逾期缴交租金的，甲方按每日千分之三收取滞纳金。甲方收取租金时，必须开具正规的发票。乙方向甲方一次性支付保证金1500元。租赁期满，如甲方继续出租，乙方拟续租时，需在租赁合同期满前三个月书面通知甲方，并必须参与甲方对该物业组织的公开招租，在同等条件下享有租用优先权。甲乙双方若不再续签合同，乙方必须在合同期满之日起10日内将出租物业归还甲方，否则，每逾期一日，乙方按合同期末月的租金加倍赔偿甲方。日，原告支付保证金1500元予被告。日，原告与被告续签《南海区公有物业租赁合同》一份，除租赁期限为从日至日，其他内容与上述合同基本一致。原告与被告共同陈述，租金以每月22日至次月21日为计租周期。租金应于次月10日前支付。原告逐月向被告支付租金至日。日，被告开具发票号码为的税务机关代开统一发票一份予原告，发票品目及金额为日至日的租金3192元。日，被告开具发票号码为的广东省地方税收通用发票（电子）予原告，“开票项目说明”载明为日至日铺位租金7752元，原告拒绝收取该发票。日，原告向被告提交申请书，以家庭经济困难且面临住房生活问题为由，申请被告与原告于日签订的合同延期五年。至庭审终结时，案涉房屋一直由原告占有使用。原告在诉讼中陈述，因被告未承担不开具发票的违约责任且原告也不想搬离案涉房屋，故原告不同意返还案涉房屋。日，被告向原告发函要求原告缴纳自日至今的租金，且限期搬离租赁物，原告已签收该函件。原告于日提起本案诉讼。本院认为，原告与被告均没有在一审辩论终结前提交案涉租赁物取得了建设工程规划许可证的相关证据材料，案涉租赁物未经规划报建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告围绕案涉租赁物形成的租赁关系均因违反法律的强制性规定而无效。合同无效，因合同而取得的财产应予返还，被告反诉请求原告返还案涉租赁物，本院予以支持。原告在日起对案涉租赁物进行了实际的使用，根据等价有偿及公平原则，原告应参照双方约定的标准即每月456元支付日起至返还租赁物之日止的使用费予原告，本院对被告的使用费反诉请求予以支持，对原告主张不需支付使用费的抗辩不予采纳。被告的滞纳金请求实际为对原告逾期支付使用费造成的损失主张赔偿，原告逾期支付案涉租赁物的占有使用费，的确造成被告一定损失，原告应予赔偿。但被告主张按每月应付使用费的日千分之三计算利息过分高于被告的实际损失，本院确定原告应按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿被告的利息损失，对被告的滞纳金请求在本院核定范围的予以支持，对超出本院核定范围的不予支持。关于原告的违约金请求，被告对日至日的租金集中开具一张发票予原告，原告收取该发票且没有提出异议。被告已按照双方交易习惯对日至日的租金于2011年6月集中开具一张广东省地方税收通用发票予原告，原告拒绝收取。原告没有举证证明被告集中开具一张发票而不是逐月开具发票造成原告的实际损失，原告主张被告没有开具发票并造成原告损失，均没有事实依据，原告据此抗辩支付使用费和主张被告赔偿相应损失，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李建辉应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告与被告于日签订的《南海区公有物业租赁合同》项下位于里水镇的房屋予被告（反诉原告）佛山市南海区市场投资发展有限公司。二、原告（反诉被告）李建辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付日起至上述第一项判决履行之日止按每月456元计算的使用费予被告（反诉原告）佛山市南海区市场投资发展有限公司。三、原告（反诉被告）李建辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付上述第二项使用费的逾期利息予被告（反诉原告）佛山市南海区市场投资发展有限公司（利息计算方法：以每月456元为本金，分别从2011年6月至上述第一项判决履行之日期间每月的11日起，各期均至上述第二项判决确定之使用费清偿日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。四、驳回原告（反诉被告）李建辉的诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）佛山市南海区市场投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取7998.96元（原告已预交），由原告李建辉负担。反诉受理费减半收取130.31元（被告已预交），由原告李建辉负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　方　菲二〇一四年七月三十日书记员　蓝斯艺
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佛山市南海区星晖房地产有限公司星晖园项目
环境影响评价第二次公示
《佛山市南海区星晖房地产有限公司星晖园项目环境影响报告书》目前已基本编制完成，即将报送环境保护行政主管部门审批，按照粤环【2007】99号关于印地《广东省建设项目环保管理公众参与实施意见》的通知中相关要求，现向社会公众公开其有关环境保护信息，具体如下：
&&& 一、建设项目概况
项目名称：佛山市南海区星晖房地产有限公司星晖园项目
建设单位：佛山市南海区星晖房地产有限公司
建设地点：本项目所在地块处于南海区桂城文华北路旁，靠近海八西路，属于桂城北部区域。本项目所在西区地块东侧为文华北路，南面为叠北澳边村大门神，西面为汾江河堤，北面是叠北庆云村；东区地块北、东和南面是叠北澳边村新区，西面是文华北路。
建设内容：本项目总投资15亿元人民币，规划总用地，总建筑面积为m2，商业建筑面积，住宅建筑面积m2，规划建设1栋8+1层的综合办公楼，1栋4层的幼儿园，45栋11+1～17+1层不等的高层住宅楼，容纳住户2358户，设计居住总人数约7074人。本项目不设KTV、夜总会等功能区，会所不设中央空调；设有地下停车位1644个，地面停车位422个。
&&& 二、建设项目对环境可能造成影响的概述
&&& 项目在施工过程中，对环境可能造成的影响主要包括施工期的噪声、施工扬尘、废水、建筑固废等方面的影响，这些影响随着施工期的结束而消除。
项目建成后，对周围可能造成的影响主要为：
&&& 1、水环境影响分析
&&& 产生的废水主要为居民和配套设施生活污水。
&&& 2、大气环境影响评价
&&& 废气主要为厨房燃气废气、油烟、机动车尾气以及垃圾收集点的臭气等，将对周围环境产生一定的影响。
&&& 3、噪声环境影响评价
&&& 噪声主要为备用发电机、变配电房、空调噪声，项目建成后利用吸声、隔声等降噪措施后，可把对周围声环境的影响控制在最小范围内。
&&& 4、固体废物影响分析
固废主要为居民、商铺产生的生活垃圾，交由环卫部门定时清理运走，茶馆、餐饮商铺和食堂产生的垃圾分为餐饮污水预处理和在食物分拣、制作及餐后产生的废渣和潲水油以及普通餐饮垃圾，根据《广东省严控废物处理行政许可实施办法》(广东省人民政府令第135号、日)，饮食业产生的食物加工废物和废弃食物属于严控废物，因此废渣和潲水油必须按照《广东省严控废物处理行政许可实施办法》委托取得严控废物许可证的单位进行收集、处理。采取上述措施后不会对附近环境造成污染影响。
&&& 三、预防或者减轻不良环境影响的对策和措施的要点
&&& 1、水污染防治措施
&&& 项目建成投产后产生的生活污水经化粪池处理后经市政污水管网引至桂城污水处理厂集中处理达标后排入佛山涌，对周围水环境影响很小。
&&& 2、大气污染防治措施
&&& 本项目主要大气污染物为厨房燃气废气、油烟、机动车尾气以及垃圾收集点产生的臭气等。
&&& 厨房燃气废气、油烟的排放量小，可通过各住户抽油烟机收集起来，经专用排烟管道引至楼顶排放；地下停车场采用机械排风系统，引至地面首层，采用铝合金防雨排风百叶窗进行排风；地上停车场过自然通风稀释和绿化带吸收；垃圾收集点产生的臭气应加强管理，保持垃圾房内外的清洁卫生，定期消毒，对垃圾必须及时清运。 采取上述措施后不会对周围环境产生不良影响。
&&& 3、固体废物防治措施
项目商铺、居民生活产生的生活垃圾，实施垃圾分类存放，使用加盖垃圾桶实现垃圾存放封闭化，同时及时清运垃圾房的垃圾，做到日产日清，清运过程中注意文明卫生等防治措施，餐饮产生的垃圾分为餐饮污水预处理和在食物分拣、制作及餐后产生的废渣和潲水油以及普通餐饮垃圾，根据《广东省严控废物处理行政许可实施办法》(广东省人民政府令第135号、日)，饮食业产生的食物加工废物和废弃食物属于严控废物，因此废渣和潲水油必须按照《广东省严控废物处理行政许可实施办法》委托取得严控废物许可证的单位进行收集、处理。采取上述措施后不会对周围环境产生不良影响。
&&& 4、噪声
&&& 项目公用设备的机械噪声在采用低噪设备，合理布置噪声源位置并经减震、隔声、消声等治理措施，同时在项目周围设绿化带后，边界均达标排放。项目交通噪声在采取适当的管理措施后，可降低其对周围环境的影响。本项目的噪声防治措施经济、可靠，能使厂界噪声达标排放。
&&& 四、环境影响报告书提出的环境影响评价结论的要点
&&& 本项目符合国家产业政策，符合佛山市、南海区城市总体规划，项目建成后对于提高当地人民生活质量，完善区域市政配套设施、改善投资环境具有重要意义。
本项目施工期内对水、气、声、生态环境等均产生一定环境影响，在切实落实施工期污染防治措施，加强施工监理，文明施工的基础上，可使环境影响降至较低程度；营运期对周边环境影响较小，在保证环保措施的落实后，可满足国家和地方环境保护法律、法规和标准的要求。
五、公众查阅环境影响报告书简本的方式
任何单位和个人如想详细了解本项目的有关情况，可在本公示期内联系环评单位索取有关环评报告简本的相关信息。
六、征求公众意见的范围和主要事项
征求公众意见的范围：项目周边居民。征求公众意见的主要事项：①目前本项目周围主要存在的环境问题？②本项目建设对环境将会哪些环境问题产生影响？③从环境角度考虑，是否赞同本项目的建设？④对本项目的环境保护工作有何建议？⑤其它建议？
七、征求公众意见的具体形式
公众提出意见的起止日期，即日起，公众可以在10个工作日内以电话、传真、电子邮件等方式，向委托单位或者环境影响评价机构提出意见和建议，报告书简本可以直接从网上链接查看。简本佛山市南海区星晖房地产有限公司星晖园项目.doc
&&& 八、联系方式
建设单位的名称及联系方式：
单位：佛山市南海区星晖房地产有限公司；&& 项目联系人：林应峰；
联系电话：；&&&&
通讯地址：南海区桂城文华北路23号
环境影响评价机构的名称和联系方式：
单位：佛山市环境工程装备有限公司；
联系人：梁工；&& 通讯地址：佛山市南海桂城简平路1号天安创新大厦818；
联系电话：2转173；&& 电子信箱：。
&&&&& 佛山市南海区星晖房地产有限公司
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马世成诉佛山市南海区新锐置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
发布时间： 部门：民三庭1
广&东&省&佛&山&市&南&海&区&人&民&法&院
民&事&判&决&书
（2012）佛南法民三初字第1041号
原告马世成，男。&
委托代理人李建雄，系广东东成律师事务所律师。
被告佛山市南海区新锐置业有限公司。
法定代表人洪炳新，董事长。
委托代理人伦嘉泳、罗君应，分别系广东广立信律师事务所律师、律师助理。
原告马世成诉被告佛山市南海区新锐置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于日受理后，依法由审判员杨宇鹏独任审判，于同年12月12日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李建雄、被告的委托代理人伦嘉泳、罗君应到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，日和日，原、被告签订两份《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于佛山市南海区丹灶镇金宁社区6号商品房两套；面积分别为70.52平方米和90.67平方米；房价总额为554000元和425600元；被告应于日和日前将已经验收合格的商品房交付原告使用；被告逾期交房超过60日的，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交楼时间的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金；被告应在商品房交付使用后120天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行付款义务和办理银行贷款。后被告通过电话通知原告前往办理房屋交付手续。当原告前往办理交付手续时，曾多次要求被告出示房屋验收合格证明及《住宅质量保证书》等文件，但被告的工作人员均以各种理由推搪，更宣称房屋是已经验收合格才叫业主们过来收楼的。最后，收房心切的原告在被告巧言令色之下，误信房屋真的已经通过验收而接收房屋。2011年上半年，原告看见办理房产证的期限已过，但被告仍未开始为原告协助办理房产证，继而开始与被告交涉，被告为此多番作出承诺但均未能兑现。近期，原告经多方调查了解得知，被告未能办理房产证的真正原因是涉讼房屋根本未经建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，即涉讼房屋根本未经验收合格。被告通过欺骗手段将不符合法律规定及合同约定的房屋交付原告使用，其交付应视为无效，被告应按合同约定承担延期交房的违约责任。同时，被告未能按合同约定时间为原告办理讼争房屋的权属证书，依约应承担延期办证的违约责任。请求判令：1、被告支付日起至日止的逾期交房违约金185287元予原告；2、被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金9796元予原告；3、被告向原告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。1、原告与被告于日就双方办理锦逸豪庭60号铺和9栋68号铺房地产权证书的有关资料交接事宜，经友好协商签订《锦逸豪庭办理房地产权属证书资料交接协议》。在协议中，双方确认该两商铺已符合合同及法律规定之交付条件。同时第三条明确约定，因被告已将办理房屋的房地产权属证书的材料移交原告后，被告就商品房买卖合同中有关房屋交付及产权登记的约定义务已履行完毕，双方就此方面的关系及权利义务亦告结清，原告承诺不再追究被告的责任。协议经双方真实签章确认后，被告已依约将办理房屋产权证所需材料向原告交付。综上所述，上述交接协议所约定的内容是经原告与被告友好协商而达成，为双方真实意思表示，合同依法成立即具有法律约束力，当事人必须遵守协议约定，全面履行合同约定的义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。由于被告已依约将办理房屋产权所需要的材料向原告交付，根据协议第三条的约定，被告就商品房买卖合同中有关房屋交付及产权登记的约定义务已履行完毕，双方就此方面的关系及权利义务亦告结清，原告亦应按协议兑现承诺，不得再追究被告的责任。因此，原告要求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求是缺乏依据的，完全没有理由的，请法院依法予以驳回。二、被告已按合同约定的交房时间通知原告收楼，且原告也已实际接收房屋，故被告不存在逾期交房的情况。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在日前及日前将验收合格的商品房交付原告使用。日，被告投资兴建的锦逸豪庭6-10栋即原告购买房屋所在的大楼，已通过主体结构、供水、供电、消防、防雷工程的验收，符合质量验收标准，工程验收结论为：经各部门一致通过竣工验收，同意交付使用。即在日，讼争房屋已验收合格、具备合同约定的交付条件，且被告已向原告发出交楼通知书，通知原告在日前办理收楼手续，原告已收到该通知书。由此可见，被告已按合同约定将验收合格的商品房交付原告，不存在违约行为。2、被告已按约定时间通知原告收楼，而因原告原因一直拖延至日、日才办理收楼手续，可见迟延收楼的责任在于原告，而原告办理收楼手续的行为已视为原告认可房屋具备交楼条件并同意收楼，同时，自原告收楼之日起，讼争房屋已置于原告的实际控制之中，原告已实际使用、居住至今，原告主张交付行为无效实属无理。综上所述，原告主张被告逾期交楼，并主张违约金应计至办理竣工验收备案手续时止无理，请法院予以驳回。三、导致房地产权属证书逾期办理的原因，是由于不可归责于被告的政府行为造成的，被告不应承担逾期办证的违约责任。锦逸豪庭在施工后期，按原规划工程的污水处理是直接接入金沙污水厂进行处理，但由于政府规划改变导致污水处理工程无法按原规划进行，只能改为接入市政管道处理，如此一来，整个污水处理项目需要重新规划设计及重新施工，需向有关政府部门重新报批并额外缴纳了一百多万元的生活污水处理工程款，整个重新规划设计、审批、施工过程耗时近半年时间，大大延误工程竣工备案的时间，并直接影响到房产证办理的时间。因此，造成房产证迟延办理的原因属不可归责于被告的政府行为，被告无需承担相应的违约责任。四、被告已在原告办理收楼手续时一并向原告交付《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，原告在收楼程序单中已签名确认。原告再行要求被告交付上述文件无理。综上所述，原告起诉无理，请法院查明事实，对案件作出公正判决。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告身份证（1份，复印件），证明原告诉讼主体资格。
2、被告企业机读档案登记资料（1份，打印件，加盖佛山市南海区工商行政管理局政府信息公开专用章），证明被告诉讼主体资格。
3、广东省商品房买卖合同（各1份，原件），证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，原告向被告购买涉讼房屋；合同同时约定了交楼时间、标准、办理房产证的期限及相应的违约责任。
4、个人购房借款合同（西樵按借字[马世成]、西樵按借字[马世成]）（各1份，原件），证明原告为购买涉讼房屋向银行办理借款手续并向被告付款。
5、广东省佛山市企事业单位预收款凭证、收据（各2份，复印件），证明原告已经按照合同约定向被告支付全部购房款。
经质证，被告对原告出示的证据1、2、4没有异议。对证据3中编号为22的买卖合同的真实性没有异议，对证明内容有异议，证明了双方约定的商品房交付条件是房屋经竣工验收合格而非经竣工验收备案，被告已经按照合同约定的交付时间、交付条件将房屋交付原告，不存在被告违约逾期交房情形；另外，合同明确约定原告须于日前交付277000元给被告，但原告逾期付款，被告保留追究原告逾期付款违约责任的权利。对证据3中编号为22的买卖合同的真实性没有异议，对证明内容有异议，证明了双方约定的商品房交付条件是房屋经竣工验收合格而非经竣工验收备案，被告已经按照合同约定的交付时间、交付条件将房屋交付原告，不存在被告违约逾期交房情形；另外，合同明确约定原告须于日前交付213600元给被告，但原告逾期付款，被告保留追究原告逾期付款违约责任的权利。对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，因其没有原件核对。
诉讼中，被告举证如下：
1、营业执照、组织机构代码证（各1份，原件），证明被告诉讼主体资格。
2、锦逸豪庭办理房地产权属证书资料交接协议（2份，原件），证明根据协议第三条的约定，被告就商品房买卖合同中有关房屋交付及产权登记的约定义务已履行完毕，双方就此方面的关系及权利义务亦告结清，原告亦应按协议兑现承诺，不得再追究被告的责任。因此原告要求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金之诉讼请求是缺乏依据的，完全没有理由的，请法院依法驳回。
3、工程竣工验收报告（2份，原件）、建设工程消防验收的意见书（1份，原件），证明本案涉讼房屋已竣工验收，符合合同约定的交楼标准，不存在逾期交楼的违约责任。
4、收楼通知书、房屋交接书、收楼程序单、安全用电责任书（各2份，原件），证明被告已依约通知原告收楼并将符合合同约定的楼房交付给原告，原告已经接收并正在使用，原告诉称被告逾期交楼是错误的。
5、关于印发房地产开发项目污水处理及环保验收问题解决实施方案的通知（丹府办[2011]82号）、证明（各1份，原件）、广东省行政事业单位资金往来结算票据（1份，原件）、农村信用合作社支票（1份，复印件）及支票存根（1份，原件），证明导致房地产权属证书逾期办理是由于不可归责于被告的政府行为造成的，被告不应承担逾期办证的违约责任。
6、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（1份，原件），证明政府行为之不可抗力消除后，被告积极及时办理竣工验收备案及房产证办理手续等工作。
经质证，原告对被告出示的证据1的真实性、合法性、关联性均没有异议。对证据2中原告签名予以确认，但对其内容不予认可，认为其只是证明资料交接情况，并非针对买卖合同权利义务的协议，被告对第三条亦没有作出特别说明；该证据同时证明被告并未按照合同约定向原告交付房屋，应依合同约定承担违约责任。对证据3中的工程竣工验收报告有异议，认为其没有落款时间，且与竣工验收备案表不一致；认为证据3中的建设工程消防验收的意见书只是针对消防的验收，并不能证明被告已经交付验收合格的房屋。对证据4的收楼通知书、收楼程序单，认为原告并没有收到这些文件；对证据4中房屋交接书中原告的签名予以确认，但认为被告并没有实际交给原告；对证据4中的安全用电责任书的真实性没有异议，但对其关联性有异议。对证据5的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为是被告自身过错导致不能办理房产证。认为证据6恰恰证明了涉讼房屋在2012年7月之后才验收合格，被告行为已经构成违约，被告并未按照合同约定按时向原告支付经验收合格的房屋。
经审核，原告出示的证据1-4、被告出示的证据1、2、5、6来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持异议，故本院均予采信。原告出示的证据5能与被告的陈述意见相互印证，故本院亦予采信。被告出示的证据3、4为原件，原告虽有异议但无证据推翻，故本院亦予采信。
根据以上采信的证据，结合双方的陈述，本院确认以下事实：
日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》及其补充协议，约定：原告向被告购买位于佛山市南海区丹灶镇金宁社区68号铺（以下简称涉讼68号铺）；总金额554000元；原告于日前缴交总房价的50%即277000元，余款277000元办理银行按揭手续；被告应在日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；双方进行验收交接时，被告应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；被告应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案（此处所述的60日，原告同意延期120日）；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金，非被告原因，该商品房在双方约定期限内不具备办理房屋权属登记条件或未办结房地产权属证书，被告不承担责任。另，该合同说明中载明“本合同条款由广东省建设厅和广东省工商行政管理局负责解释”。
日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》及其补充协议，约定：原告向被告购买位于佛山市南海区丹灶镇金宁社区60号铺（以下简称涉讼60号铺）；总金额425600元；原告于日前缴交总房价的50%即213600元，余款212000元办理银行按揭手续；被告应在日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；双方进行验收交接时，被告应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；被告应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案（此处所述的60日，原告同意延期120日）；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金，非被告原因，该商品房在双方约定期限内不具备办理房屋权属登记条件或未办结房地产权属证书，被告不承担责任。另，该合同说明中载明“本合同条款由广东省建设厅和广东省工商行政管理局负责解释”。
针对涉讼60号铺，被告分别于日、日、日、日向原告收取了房款60000元、103600元、50000元、按揭贷款212000元，合共425600元。
针对涉讼68铺，被告分别于日、日向原告收取了房款277000元、按揭贷款277000元，合共554000元。
被告持有两份《工程竣工验收报告》原件，内容为涉讼两商铺所在楼房工程（以下简称涉讼工程）通过竣工验收，同意交付使用。建设、监理、施工、勘察、设计单位盖章确认，其中建设、施工单位落款时间为日。
针对涉讼工程，被告于日取得建设工程消防验收合格证明，于日在佛山市南海区国土城建和水务局办妥竣工验收备案手续。其中，被告持有的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中勘察、设计、施工、监理、建设单位均盖章确认同意验收，落款日期为日，但部分落款时间有涂改痕迹。
原告分别于日、日向被告接收涉讼68号铺、涉讼60号铺至今。
针对涉讼两商铺，被告持有两份《收楼程序单》原件，载明收楼手续如下：1、确认业主身份，对此被告盖章确认“身份已确认”的内容；2、按购房合同应交款，对此被告盖章确认“已付清购房款”的内容；3、佛山市港湾物业管理有限公司与业主验收合格房屋，包括（1）便民服务卡；（2）签订《装修指南》承诺书;&（3）验收房屋；（4）领取《锦逸豪庭住宅质量保证书》；（5）领取《锦逸豪庭住宅使用说明书》；（6）签订《房屋交接书》，该项没有盖章签名；4、佛山市港湾物业管理有限公司交付住宅钥匙，其中涉讼68号铺的收楼程序单中仅有“”的日期，无签名或盖章；涉讼60号铺的收楼程序单中原告于日签名确认“钥匙已交付，收楼完毕”内容。
另查明，佛山市南海区丹灶镇人民政府办公室于日向村（居）委会及有关单位印发《房地产开发项目污水处理及环保验收问题解决实施方案》，载明“为完善和落实我镇房地产项目的生活污水处理环境保护设施，解决其项目因违反环保三同时制度而不能通过环保验收的问题，特制定本实施方案”。
日，被告向佛山市南海区丹灶镇公有资产管理委员会交纳生活污水处理工程款1170000元。
日，佛山市南海区丹灶镇国土城建和水务局市政股出具《证明》，载明：位于丹灶镇金沙城区金宁社区企业路6号的佛山市南海区新锐置业有限公司的锦逸豪庭产生的生活污水，经我镇污水收集管网进入金沙城区提升泵站，并提升输送到金沙城北污水处理厂进行处理。
日，原、被告签订两份《锦逸豪庭办理房地产权属证书资料交接协议》（以下简称“办证交接协议”），约定：鉴于原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告于日（涉讼68号铺）、日（涉讼60号铺）向原告交付涉讼商铺，且房屋已符合合同及法律规定之交付条件；现有关办理房地产权属证书的条件成就，双方就办理房地产权属证书的有关资料交接事宜经协商达成如下协议：一、被告为配合办理上述房屋的房地产权属证书，在本协议签订之日已向原告提供以下11种文件资料：1、购房发票原件两份；2、《两证合一登记申请书》原件两份；3、商品房买卖合同原件一份（注：如银行按揭的客户就有按揭合同原件一份）；4、房屋产权权属证明书复印件一份；5、《商品房屋确权套间明细表》复印件两张；6、房地产交易手续费发票复印件一张；7、土地登记信息卡复印件一张；8、开发商出具业主自行办理的证明原件一份；9、开发商出具的委托书原件一份；10、开发商出具的委托人身份证复印件一份；11、该商品房屋的《房屋分户平面图》原件三张；二、原告确认已收到被告移交的上述资料，并自行到有关部门办理房地产权属证书手续，相关办证费用由原告自行承担；三、因被告已将上述文件移交原告，因此被告就商品房买卖合同中有关房屋交付及产权登记的约定义务已履行完毕，双方就此方面的关系及权利义务亦告结清，原告承诺不再追究被告的责任；四、原告在收到上述文件后，如怠于办理权属证书申领手续的，一切不利后果由原告自行承担；五、本协议自双方签字盖章之日生效。
本院认为,&原、被告双方签订的两份《广东省商品房买卖合同》及其补充协议、办证交接协议是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。
有关逾期交房违约金问题。虽然被告主张《工程竣工验收报告》中建设、施工单位落款时间日为涉讼商铺符合交付条件的时间，但其一、该时间与被告持有的竣工验收备案表中五方单位同意验收的落款时间（日）不一致；其二、依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款的规定，未经行政部门核实建设工程是否符合规划条件或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收，而被告并无证据证明其于日已取得《南海区建设工程竣工规划验收合格证》，因此，本院认定该日并非涉讼商铺竣工验收合格时间，涉讼商铺在该日未完全满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，未符合交付予买受人作正常使用的条件。双方在合同中约定涉讼商铺交付条件为符合国家和地方人民政府的有关规定及该商品房经验收合格。涉讼合同说明中载明“本合同条款由广东省建设厅和广东省工商行政管理局负责解释”，而根据广东省建设厅作出的粤建办房函[2003]63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》的规定，商品房验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，故本院认定涉讼商铺于办妥竣工验收备案手续之日（日）才符合合同约定的交付条件。虽然对比双方约定的交付期限，被告存在逾期交房的情形，但双方于日签订办证交接协议，确认“被告就商品房买卖合同中有关房屋交付及产权登记的约定义务已履行完毕，双方就此方面的关系及权利义务亦告结清，原告承诺不再追究被告的责任”，据此，原告已自愿放弃追究被告上述逾期交房的违约责任，故原告在本案中主张逾期交房违约金缺乏依据，本院不予支持。
有关逾期办证违约金问题。双方合同约定“被告应当在商品房交付使用后60日（原告同意延期120日）内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”，如前所述，被告于日才最终将符合合同约定的房屋交付原告，故该日才是上列条款中约定的“商品房交付使用”之日，则被告应履行协助办证义务的期间为该日起180日（按60+120计）内，因此，截至本案一审辩论结束前，被告协助办证期限尚未届满，且双方于日签订的办证交接协议正是反映被告履行协助办证义务、交付办证资料的依据，该行为履行时间并未超过约定办证期限，同时原告在办证交接协议中亦放弃追究被告逾期协助办证的违约责任，故原告在本案中主张被告逾期协助办证而承担违约金责任亦依据不足，本院不予支持。
有关交付相关住宅证明文件问题。虽然双方签订办证交接协议，约定被告有关房屋交付及产权登记的约定义务已履行完毕、双方就此关系及权利义务结清且原告不再追究被告的责任，但此后如存在必须由被告履行才能完成的手续，则被告仍负有协助办理义务，并不能因上述约定而免除。交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是双方合同明确约定被告交房时需履行的附随义务，属必须由被告履行才能完成的手续。被告虽以《收楼程序单》为据主张其已履行该义务，但其一、该程序单中只有第3项涉及上述两文件，却没有签名或盖章，而除此以外其他项下交接程序都有盖章或签名确认，对此，原告否认收到该两项文件，则被告负有举证责任，但被告无其他证据印证其已交付该两项文件。其二、上述两文件应在涉讼房屋符合交付条件后作出，但如前所述，涉讼房屋于日才符合交付条件，远后于被告主张其已交付上述两文件的时间。此外，被告并无证据证明其于日以后向原告交付过该两文件，双方签订的办证交接协议中亦无该两文件。因此，本院认定被告尚未依照合同约定条件履行上述交付义务，原告在本案中请求被告交付该两项文件，理据充足，本院予以支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：
一、被告佛山市南海区新锐置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马世成交付佛山市南海区丹灶镇金宁社区60号铺的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。
二、被告佛山市南海区新锐置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马世成交付佛山市南海区丹灶镇金宁社区68号铺的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。
三、驳回原告马世成的其他诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2100.83元（原告已预交），由原告负担2050.83元，被告负担50元。被告负担的份额，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审&&判&&员&&杨&宇&鹏
二○一二年十二月十七日
书&&记&&员&&黄&&&&伟