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小区自治遭遇重重阻力
物业管理呼唤职业经理人
来源: 贵州综合广播
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今年一月，本台对贵阳市花溪区兰馨桂馥小区因不满物业公司的服务，自行成立业主委员会对小区进行自治的新闻进行了报道。现在两个多月过去了，小区自治的情况又如何？请听贵州台见习记者王鲲鹏、王琴的报道。
【出录音压混：每来一次物管都要打，他们在派出所备的案你们可以去查，这一次他也认为他可以用打的方式来解决。】再次来到兰馨桂馥小区，记者明显感受到了在这两个月的时间里，小区自治的路走得并不顺利。业委会的部长张蓉告诉记者，就在不久前，因为在停车收费问题上和小区内的一家会所经营户未能达成一致，就遭到了这家会所经营户的暴力对待。【出录音：一共可能有二十多个人，就走到物管办公室，正好我们还有业主在缴费，先打人家，再打的我们两个。】
时至今日，打人事件仍未得到解决。但即便如此，业委会的工作仍得继续做下去。在物管办公室的大门上，记者看到了一张月财务报表，上面详细记录着3月份共收到包括物管费、停车收费等共计52121元，而相应的对保安和保洁公司的支出也进行了标注。【出录音：每个月的5号，必须把每个月的“收”和“支”向业主公开的，业主可以随时来查账。】
两个月来，业委会更换了专业的保安公司、解决了垃圾清运不稳定的难题、重新划定了停车线，但一些管理问题也渐渐暴露出来。张蓉告诉记者，业委会在小区出入门禁的设立、外来车辆的收费上遇到了重重阻力，而小区内原有的网球场、篮球场现在也被房开商陆续出租。而这些只是业委会面临问题的冰山一角。【出录音：本来自治就是个新鲜事物,我们不晓得自治最后到底能不能成功。如果这问题解决不了，我们这个自治就黄了，不可能天天打架嘛。】
在记者对小区居民的采访中，发现其实他们大多数也并不愿意看到这样局面。【出录音：作为我们住户来说，我是觉得不想它就这样黄了，因为物管换了一届又一届，每一届走了以后这些东西都要被他们搬走一些，反正经不起折腾了。】
小区的自治之路能否长久的走下去？兰馨桂馥所属的阳光社区服务中心主任刘家庆有自己的看法。【出录音：住建部门和我们有一个共同的担忧，住建部门监管的是物业服务公司，但是业主委员会的监管就只有他们自己。业委会是三年一届，你必须有一个职业经理人去管这个地方，否则你不可能永远花时间在小区的自治上面。】
兰馨桂馥小区未来的自治之路将怎么走？前方等待他们的难题又会是什么？本台记者将持续关注。
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小区管理真空怎么办？业主自己干！南京小区自治
当一些买房者把“物业公司的好坏”作为重要的选择标准时，另一些业主却起了“不要物业公司”的念头。
南京有老旧小区900多个，出新前，这些小区的居民甚至没想到自己会和物业公司打交道。小区出新后，由于政策补贴，一些物业公司进驻这些老小区，居民们在首次享受到“花钱买服务”的同时，也产生了“物业费高涨”、“物业服务不用心”之类的痛感。
今年以来，政策红利耗尽，诸多物业公司以“物业费收缴率不高，亏本运营”为由纷纷撤离，一些老小区再次陷入“真空”状态。小区管理何去何从？
其实，在过往与当下，一些“小区居民自治”的践行者一直在努力。他们的身份可能是学者、律师、社会公益组织，也可能是普通的小区居民，在他们的努力下，一些小区居民自治的样本已经出现，而且正在健康发展。
“目前虽然还有一些问题，但毫无疑问，居民自治自管的小区会越来越多。”有人这样断言。
百合华府小区
热心居民建造自治样本
退休12年之后，陈伯元的名字开始频繁出现在南京的各大报纸上。
2008年，南京百合华府小区物业公司试图涨价遭到业主拒绝后撤离，时任业委会主任的陈伯元开始了他的“小区居民自治”尝试。2009年初，自治满一年后，小区多个硬件设施完成更新修复，业委会还拿出了5万多元的结余。
用这笔钱，百合华府业委会购置了最好的大米，为每一位小区业主送上了一份新年礼物。
这是“小区居民自治”在南京第一次展露自己的有效与美好。
物业撤走，小区真空了
今年，陈伯元已经78岁了，头发全白却精神矍铄，如今的他，不再是百合华府的业委会主任，却成了专门研究“物业与业主”的专家。在南京市五台花园——他如今的家中，打印出的相关资料随处可见，随便拿起一张，他总能说出渊源与问题所在。
这一切，都源于2008年开始的一次大胆尝试。
2007年底，南京百合华府小区业委会拿到江苏星汉物业管理有限公司一纸《测算说明》：物业公司当年10个月收入20万元，支出高达30.2万元。10个月亏损了10万元，物业公司要求将原来多层0.3元/平方米·月的服务费提高到0.65元/平方米·月、高层0.7元/平方米·月提高到1.1元/平方米·月。
如此高的涨幅，遭到了业主的反对。
“物业公司一直在喊亏损，但不管是从经验上来看，还是根据我们去周边小区的考察结果，这么高的涨价都是毫无道理的。”陈伯元说起当年的经历，依然条理清晰。
百合华府小区业委会主任，是陈伯元在退休后的第二个“职务”，之前，他曾经在五台花园业委会担任业委会委员。热心公益的性格，退休后大把空余的时间，做工程师时培养的缜密思维，都促使陈伯元一有时间就研究物业管理相关领域的资料。
“所有的物业公司都在喊亏本，但我们测算了一下，即便是不涨价，也足以维持现有的服务水平。”陈伯元说，当时，星汉物业准备撤场，业委会也曾经联系过其他的物业公司入场，但因为百合华府的设施老化，居民也不算多，另外还有对物业费收缴率的担忧，所有接洽的物业公司都没有接下这笔业务。
而这正合陈伯元的打算，他早就有一个计划。
“不光是我，当时业委会里有13位委员，都赞同‘自行管理’的计划，后来，召开业主大会时，大部分小区业主也赞同。”陈伯元说。
2008年1月，星汉物业正式撤出百合华府小区，小区开始实行居民自治。
当时的自治方案是，业委会聘请职业经理人代为管理，再聘请保安、保洁、设备维修以及代账会计等必需人员；业委会向小区居民收取未涨价之前的物业管理费及停车费，用于相关支出。
自治一治七年
尽管如今看来，当时百合华府的自治过于简单粗陋，但这并不妨碍最后的成功。
2009年初，陈伯元由于年龄原因，让出了业委会主任的位子，同时公布的，还有小区自治一年来的运行情况。
在这份“百合华府2008年全年物业收入支出一览表”上，记者看到，2008年全年共计收入元，总支出元，结余50687.36元。“一项项列得都很清楚，物业费元、车位费130090元、广告费13378元、房租29746元、其他收入18842.2元。”
陈伯元说，和之前设想的一样，物业费没涨价，一年运行下来，还余了很多钱。这年春节前，业委会决议通过后，花了10755.8元给每位业主派发了一袋大米。而在用掉的40多万元中，除去205891元的人员工资（21个人），另外20多万元用到了电梯安检、办公用品、维修耗材、安装监控、更换大门、更换水泵配电箱等多个方面，“真没想到，还能节余5万多元”。
来源：现代快报
审核员：张超 吴畏
责任编辑：缪露
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珠海市明城物业管理有限公司带你看上海深圳物业管理问题
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&&&&& ？哪里好？是实行独立核算、自主经营、具有法人资格的经济实体。目前公司下设办公室、财务部、工程部、市场部、秩序维护部、资产管理部和65个物业管理处，拥有国家二级物业管理企业资质（现正申报国家一级资质）！珠海市明城物业管理有限公司带你看上海深圳物业管理问题。
　　？哪里好？曾担任深圳物业管理行业行政主管部门负责人多年的刘新云说，深圳是学香港物业管理的直接受益者与最大受益者。深圳物业管理的架子是照香港模式搭起的，从社会化、企业化、专业化的模式到政府调控，从企业管理架构到对社区业主进行有偿、无偿服务，都是从香港虔诚拷贝过来的，深圳因此成了内地物业管理的发源地，后来又理所当然成了区域第一品牌，深圳能在国内物业管理发展史中占据首席地位，香港其实是幕后功臣。
　　在深圳物业管理23年发展史中，深圳模仿香港的东西实在太多，但无论怎样，深圳永远成不了香港的复制品，原因很简单，深圳与香港各自的社会、文化、法治、经济背景大相径庭，这就注定了深圳不可能完全“步香港后尘”。站在十字路口，香港物业管理毫不犹豫走上的是完全市场化的那条道，而深圳物业管理这一混合经济下的产物，虽然也想紧随其后，但脚下羁绊太多，无奈只能走上另一条道。
　　实际上深圳物管行业的精英们也是不甘亦步亦趋香港的，他们总在某种程度上追求一种独特性或者说是独创性。深圳物业管理进修学院副主任张玉亭曾总结，在有关政府的作用、管理维修责任的划分、对开发商的定位与监管、业主公约、管理费的三种价格、装修监管、职业经理人与从业人员执业资格制度、企业资质管理、招投标管理、服务标准管理制度、建筑物区分所有权制度、社区文化与企业文化、机电设备消防安全等方面，都是明显被冠之以“中国特色”的。
　　现在我们再回过头来看看，深圳模仿能力究竟如何？
　　有人曾这样说过，深圳模仿香港，“形”之模仿甚于“神”之模仿。于是有了不少走样的东西，还可能是非驴非马，甚至南辕北辙。
　　？哪里好？深圳市物业管理研究所所长曹阳先生亦有同感。他毫不讳言深圳在以下这些方面变了味或是走了样：
　　一是维修基金的模仿。深圳在80年代学香港在入伙时预收业主3个月的管理费作为按金，这个按金实际上就有维修基金和紧急情况备用金的性质，但由于当时深圳房屋均为新建的，对基金制度的建立紧迫感并不强。到90年代中期，深圳建立了维修基金制度，并将维修基金分为两种：一是专用维修基金，一是本体维修基金，规定专用维修基金由开发商按开发建设成本的2%的比例缴纳，本体维修基金在管理费外每月向业主征收。但由开发商缴纳的那部分资金大都收不上来，零星向业主收取的基金又太少，同时深圳又取消了早期的按金制度，导致目前维修基金根本无法应付建筑本体的大、中修缮和更新改造，造成了目前深圳有许多建筑外观残破而无法改善的状况。而香港的维修基金是在管理费预算中列明的，需在管理费中提取，香港业主在入伙时还要交纳3个月的管理费按金，作为以后物业管理的紧急备用金，如果动用了管理费按金，业主还要再续补上。因此，深圳的基金模式建立有需要总结之处。如果当时能认识到按金的性质与作用，将按金做法保留下来转为基础基金，可能不致陷入现在这种被动局面。
　　二是业主自治组织的学习与模仿。香港的业主自治组织根据产权的来源不同，有所区分。有代表性的一是私人楼宇成立的业主立案法团，一是公屋成立的互助委员会。深圳学香港时将之合成了一种，即业主管理委员会（后称“业主委员会”）。原因可能是考虑到公房经过房改再经过补交地价等费用，就是全部产权房，也可以上市了，但却未考虑到即使公房补交地价上市后，其中仍含有福利成份，如政府开发的居住小区的所有配套都还是政府产权，不可能像市场商品房那样属于全体业主的。这样的政府开发的福利商品房即使在资本主义国度里也是存在的。深圳未能理清业主自治组织的成立来自业主的财产权，财产权性质或完整程度不同，业主组织的性质也应该有所不同。此外，香港业主立案法团的权利很大，同时要承担的责任与风险也很大，而深圳的业主委员会只有权利，却不必或无法承担责任。
　　三是业主公约制度的模仿。香港的业主公约是一种公共契约，是法律文件，其约束作用非常之大，能真正起到“业主基本法”的作用，其法制环境也能真正起到约束业主行为的作用。深圳的业主公约示范文本制度好在总结了香港由物业公司起草的不平等约定的问题，而由政府提供范本，但由于深圳的法制环境欠佳，监督体系不完整，业主公约的内容不具体，操作性不强，致使业主公约制度某种程度上成了摆设。
　　四是服务的模仿。深圳早期物业管理是以港式管理作为范本的，但在学习模仿过程中学香港物业管理服务的“形”不少而很多地方未能真正学到其服务的“神”，即服务精髓。如在纠正业主违规行为时，深圳物业公司往往认为业主违反了物业管理者的规定，而香港则认为业主是违反了业主们自己的规定，当然也有违反法律的，但都是侵害全体业主的利益，物业公司不是站在业主的对立面，而是认为自己是受全体业主约定或授权来处理矛盾，协调问题的。深圳的物业公司往往将此看作是业主与管理处的矛盾。这就是深圳与香港在服务意识、理念上出现的极大偏差。此外，香港物业公司的服务理念中，很少有“教导”性的语言，体现的是对业主的尊重，这也是深圳多数物管企业未学到的。
　　五是酬金制的模仿。深圳推行的酬金制，也是克隆的香港做法。但深圳对于酬金制的性质一直以来都未能搞清楚，比如酬金制下管理费作为代管性资金在财务上究竟该如何操作（如会计核算办法、税收）？如何对之进行监管？这些问题在深圳实施酬金制这么长时间内未能得到相应的探讨与解决，这在某种程度上带来了物业管理费收取使用和管理方面的问题，也相应带来了业主和物业管理公司的矛盾。同时也使得酬金制在某种程度上也成了一种摆设。深圳的酬金制在国内最先学习引进并制度化了的，也是一个创举，但是现在全国推行酬金制，深圳却无法拿出像样的操作经验来。
　　深圳物业管理行业资深人士、深圳市物业管理协会第一任秘书长杜志文先生回首深圳物业管理发展历程时亦感慨，深圳在学香港过程中，确实有不少地方走了样。如深圳建立业主委员会这一组织，学了香港民主的这一意识，原本指导思想是想对社区民主化进程进行一种尝试，同时唤醒业主维权和自我管理意识，是一种进步，是一种意识的超前，但这一步走得却很艰难。究其原因，一是政府在正确组织、引导、宣传、教育这个组织时没有做到位或者说做得不好。从整个架构上看似乎已很完善，但实际上却无法落到实处。深圳目前有600多家业主委员会，却没有分级管理网络。二是深圳业主的维权意识、民主意识、房地产专业知识都处于不成熟状态，这种不成熟状态导致即使业主委员会无理取闹，政府也无可奈何。业主委员会最终演变成了少数人认识有多高，职能发挥到什么程度的这样一个机构。
　　？哪里好？再如深圳学了香港的物业管理，却泛化了物业管理的内容，结果使物业公司自陷其中；在收费管理上，采用政府指导价，对物业管理收费进行一刀切，使原本香港物业管理的动态收费变成了深圳物业管理的静态收费；在管理费监督上，深圳虽一直提出要公开账目，但实际上却无法落实，或者说即使落实了也是虚的比实的多，因为有种种原因使得物业公司的账目根本无法公开…… 更多详细内容欢迎登陆或者百度珠海明城物业管理公司了解更多。无“法人”地位 微小区业主自治遇瓶颈发布时间： 13:24:13【】【字体：
】【】　　法制网记者 刘建
　　不足百户居民的“小微小区”，每月上缴低廉物业费，可保洁、保安、门卫一个都不能缺，物业公司常年入不敷出，最终“抛弃”不干……
　　所谓“小微小区”，通常指只有一两幢楼，建筑面积在两万平方米以下的居民小区。近年来，随着人力成本上升，“物业亏损”频显，物业管理陷入困局，这种现象在小微小区更突出。申城一些小区探索出物业管理“业主自治”模式，为小区管理带来一线曙光。由于业委会无法人地位，“自治”管理遭遇瓶颈。专家建议赋予“业主自治”以法人地位，搭建平台外包服务，以解决沪上众多小微居民区物业管理面临的尴尬。
小微小区屡被物业“抛弃”
　　上海闸北区里昂公寓仅有108户居民，1999年竣工出售时，由于前期开发不规范，小区公共设施严重缺失，居民颇有怨言，物业费收缴率一直在70%左右。每月物业费总共才5000多元，导致物业公司从2007年开始一直亏损，10年内换了3家物业公司。2011年8月，最后接盘的物业公司也不堪重负，撤摊走人，小区进入政府托底阶段。
　　临汾街道召集业主们商议解决办法，有一种意见认为反正有业委会，不如居民自己管理。为此，业委会拿出了一份“业主自治”方案，这个方案最大的吸引力是业主可以少出钱，因而获得业主大会通过。小区居委会书记谌静珠评价：在自治的循环中，居民付费、服务外包环环相扣，不缴费就会拖整个小区的管理后腿。理解了这一点后，自治自然进入良性循环。去年3月，业委会提出将管理费涨20%，也得到大家一致同意。
　　但小区业主自治模式的弊端仍不少。由于不具备法人资格，受业委会委托的负责保安保洁、清洗水箱和养护绿化的一对小夫妻无法开出停车费发票。居民遇到家中小修小补，每次都要请外面人来修。
　　去年3月，小区新的自治方案出炉，选择挂靠一家物业公司，街道适当补贴挂靠费。由于挂靠的物业管理的大型小区，就在里昂公寓隔壁，物业保修有了保障。物业公司同时开通维修基金，居民的管道堵塞、清洗水箱等，数额在500元以上，经过项目申请、业委会内部讨论通过、业主征询表决2/3以上同意等议程后，就能从维修基金里出钱。物业公司也可以开具物业费、停车费。
　　新方案受到居民欢迎，但在湛静珠看来，仍有瑕疵。“在小区税收方面，今后政府能否考虑适当返还给维修基金？”谌静珠认为，“小区居民缴纳的物业费里已包含了5%的税收，物业公司纳税时，仍要缴纳5%税收，如此一来，等于重复收税。若能返还5%税点，光小区停车费一项，每年就能为小区居民节约1440元，积少成多，这些财力不容小觑。”
业委会委托职业经理人管理小区
　　位于天等路上的得源公寓仅有44户人家，日，原物业公司以“长期亏损且合同期满”为由悄然“隐退”。业委会临危受命，成为小区的“临时管家”。业委会主任欧阳福生告诉记者，一时间找不到新的物业公司，业委会的5名成员只得开始尝试业主“自治”。业委会尽量精简环节、节省开支，完善小区的每一个环节。业主有钱出钱，有力出力。小区门卫的四季制服，楼外摆放的装饰性盆景，大门口的伸缩铁门，都是由业主出资，小区水电等设施的维修工作也是由业主义务承担。一年半过去了，小区环境面貌焕然一新。一位业委会成员说：“虽然大家热情高涨，但这毕竟不是长久之计。小区物业管理的道路还很长，怎样将小区管理很好地延续下去，才是业委会更应该考虑的问题。”
　　“我们发现，业主自治有了新途径。”随着《物权法》实施，欧阳福生等人开始酝酿“自治”升级，即由业委会委托职业经理人担任小区“职业管家”为业主提供物业服务。职业经理人和原物业公司经理的差别在于，他是受聘于业委会而非其所在的物业公司，小区依然是业主“说了算”，“自治”的本质并未改变。
　　对此，上海市物业管理行业协会会长蔡兴发表示，“职业管家目前尚无特殊资质的规定，物业管理师制度目前主要是针对物业服务企业。”聘请“职业管家”只能靠合同进行约定，风险较大。
　　在物业管理行业内有着10年工作经验的孙先生认为，以物业经理的身份受聘于业主，“东家”和服务对象合二为一，通过组织协调业委会聘请的保安、保洁等人员，帮助业主实现对小区物业的管理，“这样才能真正达到职业的理想”。
通过立法确立自治小区业委会法人地位
　　临汾街道副主任张士友认为,里昂公寓的样本经验，目前还只能打80分。要成为可以推广的版本，除了有一个成熟的业委会外，政府部门必须制定导向性政策，约束主体不仅有物业公司，更包括小区居民。如欠缴物业费，必须有前期约定的处理办法等，这样才能形成良性循环。
　　上海市政协委员、上海豪都房地产开发经营有限公司董事长屠海鸣说，在我国香港地区，高位的人力成本造成服务业价格较高。在港岛、九龙和新界，不少社区业主选择不聘请物业公司，自发组织业主定期对小区保洁和保绿等进行志愿者服务。这种“业主自治”模式如今在香港有着更正式的身份：社区自治。
　　据屠海鸣介绍，香港政府对各类房屋的管理主要通过立法和鼓励业主和租户成立群众性的社会组织，即具有独立法人资格的业主立案法团，进行自主管理。业主立案法团类似于业委会，可以选择聘请物业公司，也可以选择进行业主自治。在业主自治的模式下，不配备专业技术人员，需要时向社会招标。
　　屠海鸣近日提交提案建议，首先要通过立法确立自治小区业委会的法人地位。 “业主自治”的模式虽能在解决物业亏损上相对成功，但中间有个问题无法规避，即：业委会不是经济实体，不具有民事责任，往往在聘请保安保洁公司中，无法确立双方的劳务关系。再则，如果小区发生安全问题，业主很难去追究业委会的责任。“应学习香港，给业委会一个合法的非政府社团组织身份。”
　　全国律师协会民事业务委员会委员、上海律师宋安成指出，《物权法》第81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。这实际上从法律上明确了业委会可以对公有部位进行自治管理。因此，业主自治管理的模式有可能最先在一些中小楼盘实现突破。
　　蔡兴发认为，“自治”管理作为一种管理模式在执行过程中仍有可能遇到问题。不过，申城目前有数百个小型社区，具备一大批有能力独自统领小区的物业“帅才”。一旦自主管理模式取得突破，将有可能成为众多小区的表率。
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苏州：小区业主罢免物业搞“自治” 两年来喜交满意答卷
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　　小区业主罢免物业搞“自治”　　两年来喜交满意答卷，年物业费可结余5万元　　由于种种原因，物业和业主仿佛成了一对难以调和的矛盾，纠纷不断发生，物业埋怨业主不交费，入不敷出，业主抗议物业服务差、名不副实……在石路街道菱塘社区有这样一个小区，2年前，因为小区物业管理不合格，业主们便联合起来“罢免”了物业并实现“自治”，在居民不用缴纳物业费的情况下，小区仍有经费添置公共设施，这些是怎么做到的呢？昨天笔者走访了位于干将西路广济路口的红菱花苑。　　居民给物业公司“算账”，窥出管理大漏洞　　整个小区共有8幢居民楼，入住居民113户。2007年10月，精打细算的小区居民经过一番“谋划”后，最终选择了“自治”，成为了苏州较早“抛弃”物业公司、由业主自治管理的小区之一。　　七旬退休老人金益鑫便是小区第一任业主委员会的主任，如今是小区业委会的名誉主任。在2007年9月前，小区都是由外聘的物业公司负责管理的。“当时物业费差不多是按每户60元收取的，一年大概有近7000元。”金益鑫老人说，“但他们在管理过程中浪费比较大，照明供水等每年费用大得吓人。有一次早上6点多我起来，外面天已经很亮了，但路灯都还亮着。我就找到门卫，发现他在睡觉，和他说了情况，他却换了个姿势继续睡觉了，感觉这些和他没什么关系。其次还要养活小区保安、保洁员在内的多名管理人员，要给他们工资及交纳社会养老保险，因此常常听他们说‘入不敷出’‘亏本’之类的话。”　　“当时我就坐不住了，怎么会亏本呢？我就联合了业委会的委员，一起来‘算算账’，从收入到支出，按照物业公司的‘账本’好像是亏的。”但金老总觉得问题出在某处，他就四处打听，四处请教，终于找到点了门道。　　“绿化面积真有那么多吗？他们报出来的面积是4800平方米，我用皮尺一块块量了，量了一个下午，量出来的结果是1200平方米。水电费浪费太严重，这部分的费用完全可以节省下来。基础设施的维护费用明显偏高，外面的市场价格比他们便宜不少！”金老把一项项搜集的“证据”摆在了物业公司面前，按照物业公司提供的服务和市场的均价，一年算下来，按照物业公司现有停车费以及物业费收入这一块，扣除支出，每年能盈余近6万元。　　通过这次“算账”，物业公司不得不免去物业费。　　精打细算，“自治”后年结余5万元物业费　　居民物业费是不用交了，可物业公司的服务质量似乎也停滞不前了。怎么办？“当时大伙发现小区的物业收入足以维持小区的日常管理，所以大家依然决定‘自治’。”就这样，从2007年10月开始，红菱花苑开始走上了“自治”之路。　　金老向笔者算了一笔账：他们主要的收入是停车费和闲置活动室出租费，现在每年有近19万元的收入。而物业管理上的支出主要有三大块，一块是小区水电费，一块是公共设施维修费，另一块就是服务人员工资。像小区的路灯、草坪灯，本身就是起观赏作用，没必要全夜开着，楼道的灯全换成了感应式的。同时，改变小区物业服务用人结构，保安门卫共4个人，白天晚上轮班转，保洁1人，物业主管1人，总共才6个人，比以前少了不少人，节省了不少工资及社保费用的支出。同是实行了绩效工资，服务人员的工作积极性和服务质量也大大提高。同时，一些不是必备岗位，如财务，我们由退休以前做过财务的小区居民兼职，如果遇到人手不够的时候，很多小区居民都会自发地出来帮忙，一呼百应。　　通过大家的齐心协力，两年来，小区自治得到了广大业主的认可和支持。自治也给大家带来了很大的实惠，以2008年为例，一年下来，竟结余5万余元。那这些钱又怎么处理呢？　　钱花在刀刃上，“自治”不一定普遍适用　　小区之前只有8只探头，年代已久设备陈旧，失去了应有的功效。在2008年新上任的业主委员会主任李明的推动下，小区的探头更新到15只，都是比较先进的设备，监控可以存放一周。通过合理规划探头的位置，并且更新了路灯的布局，确保探头不管白天夜晚都可以监控到社区的每一个角落，使小区没有盲区，完善了社区的监控系统。　　小区车库里的灭火器一直是10年前刚建成时的设备，早已过期，居民反映后，业委会当即重新购置了防火器材。接着，小区的防盗门、监控设备等都有了专业的维保单位，24小时随传随到，一系列的措施强有力地保证了居民的财产安全。　　此外，小区门口换上了高档美观安全的伸缩门，信箱也由容易生锈的铁皮箱换成了实用的不锈钢，绿化由专业的公司定期保养，楼道定期粉刷……这一系列举措正在红菱花苑悄然实施着。“自治”后，红菱小区没发生过一起盗窃案。　　菱塘社区应雪霞书记告诉笔者：“像红菱花苑这样通过居民自治，取得如此不错的效果，毕竟是个案，有些面积大的小区，由于人多，意见不容易统一，具体操作起来难度就会相当大。而且，面积大的小区所需安全设施、管理人员也会比较多，管理难度和管理成本会很大，实行自治的难度就更难了。红菱花苑之所以能够实行自治，与有一群乐于无私奉献的业主是分不开的，像业委会的金益鑫老人，现在的李明主任，为小区服务都是无偿的。他们的表率作用，也带动了很多社区居民的主人翁意识，这种榜样的力量为做好社区工作起到很大作用。”
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