在美国购买房产和土地应注意的问题_百度文库
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在美国购买房产和土地应注意的问题
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你可能喜欢老房子等拆迁的童鞋
赶快亮出民主和选票他们就不敢没收了
作者：骊影好美 回复日期： 19:39:56 回复
@永远的西金
19:16:45 最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定 （法释［2004］15号） 第六条 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。 第七条 对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。 最高........... ----------------------------- 还是社会主义好 -------------------------------- 在作为民生最大的居住权上，社会主义的中国要比资本主义的美帝强百倍，也有人性百倍，美帝的资本家太冷酷无情了
美国1600万无家可归的流浪者中的女流浪者，其极易遭到强J等性侵害
美国1600万无家可归的流浪者的平均寿命是40岁
@誓言之虎 19:26:13 回想一下国内新闻就知道。 你看到过物主被强制赶出去的新闻？ ----------------------------- 是啊，几亿屋主哪怕有一个人出现这种情况都会被南方系的JY鼻子闻到，然后大肆放大，就像到处都有一样
@nmamtf123
20:23:32 美国房产税是按评估价收的，否则邻居互相低价买一下，政府收个鬼，房产税是美国税收的大头呀 ----------------------------- 美帝那里，CIA、FBI够NB吧，但在税务局面前只有甘拜下风的份，税务局号称能从石头里榨出橙汁！ ------------------- 石头里榨出橙汁，太经典了
@whc2-04-08 22:05:14 作者：安宁的日子 回复日期： 21:14:37 回复 回复第82楼，@hlbb 中国对居民基本居住权的尊重是中国人权远超美国的最大证据. 不过轮子和湾湾想方设法不让美国人知道这点的哦, 一旦这个事实为美国人所熟知, 人家的"制度"可就危险了. -------------------------- ----------------------------- 必须顶
@牛朕社
23:03:00 老房子等拆迁的童鞋 ----------------------------- 是啊，一拆迁要么换个大房子，算的精细点还能剩余些补偿款，改善生活。如果还有别的房子，现金补偿一不小心就是百万富翁了，羡慕啊
@超级喷子
23:03:50 赶快亮出民主和选票他们就不敢没收了 本帖发自天涯社区手机客户端 ----------------------------- 选票四年一张，早扔掉了，管屁用。真管用这100多万套房子的屋主那不乐死了
@超大晓卿 14:54:28 @平平淡淡才是真吧
09:50:01 美国无家可归的流浪者 -----------------------------...... ----------------------------- 穷夫妻啊，相依为命
她只剩一条狗陪伴在身边，惨啊
她只剩一条狗陪伴在身边，惨啊
@浙江小乞丐 08:55:33 脑残楼主，中国银行拍卖房产土地不要太多！ ----------------------------- 你唯一的住房在中国是不能用于抵债的 法律是这么规定的 当然你要和黑社会借钱那当我没说
@北上二十一
12:44:56 @浙江小乞丐 08:55:33 脑残楼主，中国银行拍卖房产土地不要太多！ ----------------------------- JY的辩解太无力，来点有说服力的 ----------------------------- 什么JY啊，就是个湾湾巴子狗
@monjjyer
09:12:43 @浙江小乞丐
08:55:33 中国不会拍卖你唯一居住的房屋，就算你欠银行钱再多，你拥有保留一套住房的权利，这是宪法规定的。 而美国不同，欠银行钱，就立刻没收你财产。 你这贱种活的如条狗，竟然妄自揣测中国。 浙江逃到台湾的贱种吧，当年不跟蒋介石这土匪作乱，也能活的像个人样啊~~...... ----------------------------- 最高法为这专门做个司法解释 不要不懂装懂 唯一的住房你拿去银行作抵押银行都不愿意收就是因为这个
@深思名利
23:34:46 @北上二十一
12:44:56 @浙江小乞丐 08:55:33 脑残楼主，中国银行拍卖房产土地不要太多！ ----------------------------- JY的辩解太无力，来点有说服力的...... ----------------------------- 2个脑残的傻粪
@pickle
10:21:31 你妹的你以为银行喜欢那些房子？ 都tm是次贷乱发贷款给穷鬼，这些穷鬼大多是为了炒房，结果房价下跌房子卖不出去穷鬼们把房子甩给银行。 老美的银行已经因为这个被拖死好多了。 ----------------------------- 这和美国人的消费习惯有关系 美国佬不存钱 一旦失业就只能丢弃房产 就算银行不来找你 2%的房产税你也付不起啊 并不是穷人丢房，很多中产也被赶出门
回复第90楼，@yuyy1997 @gzyongks
08:58:32 @浙江小乞丐
08:55:33 脑残楼主，中国银行拍卖房产土地不要太多！ ----------------------------- 中国不会拍卖你唯一居住的房屋，就算你欠银行钱再多，你拥有保留一套住房的权利，这是宪法规定的。 而美国不同，欠银行钱，就立刻没收你财产。...... ----------------------------- @浙江小乞丐
09:02:17 哈哈，傻粪！到期不还房子要被银行没收的！ ----------------------------- 不知道谁儍，法盲 到期换不上贷款房子产权归银行，但是如果这是一个家庭的唯一一套住房，银行是没有权力把原房主赶走的，只有向住户要房租的权利。当然，这种不保护私有财产神圣权利的... -------------------------- 如果真是这样，京城的访民不到一天降为零。
@燕赵游魂 13:43:35 有两个问题不明白：1，在中国如果首套房房贷换不起了，会不会被银行没收拍卖。2，在美国，房子被没收了不能租房吗，三五百租个城中村也行呀，为什么要流落街头。 有木有人知道 本帖发自天涯社区手机客户端 ----------------------------- 第一：你可以搜下有那个断供的被赶出去的新闻 第二：美国没有城中村，城里的农民在一百多年前就被消灭了
如果银行私有化了，这条法律肯定早晚会修改。。。。
嘿嘿就喜欢看没出过国的狂聊国外怎么怎么样， 太有喜感了。
万恶的资本家银行家这句老话看来什么时候都有几分道理
@浙江小乞丐
23:37:16 @深思名利
23:34:46 @北上二十一
12:44:56 @浙江小乞丐 08:55:33 脑残楼主，中国银行拍卖房产土地不要太多！ -----------------------------...... ----------------------------- 看你说话的口气，什么不要太多，一股子女人味，绝对塑化剂吃多了的症状
即使在没有08年的金融危机的时候，美国一样每年有几十万屋主被银行家轰 出家门，房屋被银行家没收，露宿街头无家可归，这种情况已经持续了几十年上 百年，还将继续持续几十上百年...............残酷的资本主义社会
我来说一下
只要你是还不起钱的
不管你是有意还是无意
都会被踢出自己的房子
在中国 你要是还不上钱
一开始银行会和你协商的
就算到最后打官司
只要你的房子是你的唯一住房 而且人均居住面积在当地平均面积以下
那么法院是不能强制执行的
如果你的面积超出标准了
但还是你唯一住房的话
法院会以大换小
或者是债权人替你找到不低于当地平均居住面积的住房以后 才能执行 要问我为什么这么清楚
因为我就是一个在和银行对这个游戏的
虽然现在我面临的要跑路
但是至少我不担心
我的房子会被收走
@macos-04-08 23:34:06 @浙江小乞丐 08:55:33 脑残楼主，中国银行拍卖房产土地不要太多！ ----------------------------- 你唯一的住房在中国是不能用于抵债的 法律是这么规定的...... ----------------------------- 他是台湾那边来这捣乱的
@帅气魔豆
23:47:50 如果银行私有化了，这条法律肯定早晚会修改。。。。 ----------------------------- 不一定，所谓的银行私有化在经营范围内容方式等方面一定是有很多限定条件的，如果银行乱来乱放贷，倒闭的是自己
作者：深思名利 回复日期： 23:51:48 回复
@浙江小乞丐
23:37:16 @深思名利
23:34:46 @北上二十一
12:44:56 @浙江小乞丐 08:55:33 脑残楼主，中国银行拍卖房产土地不要太多！ -----------------------------...... ----------------------------- 看你说话的口气，什么不要太多，一股子女人味，绝对塑化剂吃多了的症状 ----------------- 原来是女湾湾，影响了我对台湾省女同胞的部分好感
@pickle
23:49:33 嘿嘿就喜欢看没出过国的狂聊国外怎么怎么样， 太有喜感了。 ----------------------------- 看看你那倒霉名字吧，pick什么呢，要踏实点去干活挣钱，老想着弯腰在地上pick 钱包呢，JY真不会起名字，倒霉孩子一个
作者：macos55555 回复日期： 23:39:14 回复
@pickle
10:21:31 你妹的你以为银行喜欢那些房子？ 都tm是次贷乱发贷款给穷鬼，这些穷鬼大多是为了炒房，结果房价下跌房子卖不出去穷鬼们把房子甩给银行。 老美的银行已经因为这个被拖死好多了。 ----------------------------- 这和美国人的消费习惯有关系 美国佬不存钱 一旦失业就只能丢弃房产 就算银行不来找你 2%的房产税你也付不起啊 并不是穷人丢房，很多中产也被赶出门 作者：alejandrosanz 回复日期： 23:43:01 ------------------ 美国穷人丢房是08,09年的事情，从10,11年开始早就是主要以中产阶级大面积丢房为主了，美帝的银行家资本家够狠的
@mnd30000 回复日期： 00:11:55 回复
我来说一下 在美国 只要你是还不起钱的 不管你是有意还是无意 都会被踢出自己的房子 在中国 你要是还不上钱 一开始银行会和你协商的 就算到最后打官司 只要你的房子是你的唯一住房 而且人均居住面积在当地平均面积以下 那么法院是不能强制执行的 如果你的面积超出标准了 但还是你唯一住房的话 法院会以大换小 或者是债权人替你找到不低于当地平均居住面积的住房以后 才能执行 要问我为什么这么清楚 因为我就是一个在和银行对这个游戏的 虽然现在我面临的要跑路 但是至少我不担心 我的房子会被收走 ____________________________________ 这个基本正确但是不完全。 还有种方式就是银行给你租个符合当地人均居住面积房，并预留2-5年的房租。 这种玩法主要看银行较不较真，还有法院执行积不积极。 代价是进入黑名单，你和配偶以后都不能在任何银行贷款或申请信用卡，存款也可能被监控。你的信用记录会影响到你日常生活的很多方面，比如求职、开公司等。 如果是简单的事情，那中国所有的一套房购买者都可以花个首付白住大房子，银行还不给拖死！
@平平淡淡才是真吧
8:42:00 美国房屋遭银行没收拍卖情况日益严重 日 10:56 来源：HiNet新闻网 //content_409544.htm 【侨报网讯】最新数据显示，美国屋主付不起房贷，以致房屋遭银行没收拍卖的情况日益严重。今年第一季已有90万屋主收到银行发出与没收房屋有关的通知，平均每138户就有1户接到通知。 美........... ----------------------------- 好歹人家也是先买了住了几年享受了一段时间民主自由 的有房的幸福生活的， 不像P民根本就买都买不起嘛。。所以当然很少被收回去的咯~~ 这叫但求曾经拥有 不求天长地久 美国人民的觉悟很高的。
傻粪请回答问题 既然一年没收100万套房屋 美国人可以合法持枪 只要有驾照就能买枪 就算其中百分十的人造反 那么美国将有10万人的武装力量 为什么他们不造反 就是占领华尔街 也没看见一个美国人持枪去华尔街抢钱嘛 为什么 既然已经你叫我家破 我为什么不能叫你人亡/ 鱼死网破 困兽犹斗是动物都知道的本能 美国人这么好欺负啊
你们那豌豆大的大脑想过这个问题吗 答案我来告诉你们 就是美国有完善的住房保障体系 就是房子被没收 也不会无家可归 美国的穷人有地方住 以下为新华网报道 不是南方系造谣哦________________________________ 美国廉租房让中国人羡慕 租图日 11:31 来源：新华网 美国廉租房 美国是全球吸引国外留学生最多的国家，留学生们来到美国首先要解决的就是住房的问题。美国的大学和国内大学有一个很大的区别，那就是尽量把不属于自己的社会职能剥离出去，这样可以尽可能专注于其教育，科研的职能。一个典型的例子就是美国多数大学都只提供数量极少的学生宿舍。以我所在的大学为例，全校有学生近5万人，但校园里的校舍仅够3000多人使用，这就意味着90%以上学生需要到校园外租房。显而易见，多数学生都是低收入甚至是负债群体。因此，政府及开发商适时地推出一些廉租房来满足这个特殊群体的需求。 其实除了政府提供的廉租房外，本地开发商也针对学生群体推出多种廉租房，这种房子不需要特殊的附加条件，只要你是大学学生即可申请。前不久，帮一位来美国做短期访问的访问学者找了一间廉租房，很符合他的要求-便宜，可以签短期的合同即可。这个小区的廉租房分三种：两室一厅两卫580美元，一室一厅一卫480美元，Studio单间380美元。他选择了最后一种，而且最短只要是签7个月的合同。这对于单身，短期来美国的学生，学者来说最合适不过了。 这是稍微高档一点针对学生和低收入人群开发的的廉租房 studio虽小，但生活设施很完备，冰箱，电炉，卫生间都俱全
保障性住房建设可鉴美国 日12:04作者：经济观察报 楼建波 陈莹 打印字号 大|中|小. 楼建波 陈莹 “保障性住房”是当下最热门的词汇。“十一五”期间，我国共开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房1630万套，基本建成1100万套。“十二五”期间，我国还将新建各类保障性住房3600万套。但是，建设保障性住房的利润很低，大概只有1%~1.5%的毛利。在如此庞大的建设规模和微小的利润之下，如何引导和鼓励企业投资和建设保障性住房，是一个值得思考的问题。在美国，有一项旨在促进低收入家庭住房建设的税收支持制度，即“低收入家庭住房建设税收抵免制度”（The Low-Income Housing Tax Credit，简称LIHTC），或许可为我国所借鉴。 LIHTC始于美国1986年《税收改革法案》，不同于直接的财政补贴和税收减免，LIHTC是将税收抵免额度分配给开发者，开发者用于抵免税收，或者开发者将税收抵免额度出售或抵押给投资者以换取资金，投资者将其抵免纳税的制度。它与税收减免的主要区别就在于：税收抵免是将税收抵免额度从应缴税额中直接扣除，而税收减免是将减免额度乘以税率，再从应缴税额中扣除。例如，在税率15%的税收中进行1000美元的税收抵免，则抵免的税额是1000美元；而在税率15%的税收中进行1000美元的税收减免，则减免的税额是150美元。可见，税收抵免比税收减免优惠力度更大。 LIHTC是一项复杂的制度，但在美国应用非常广泛，并且有效地支持和促进了低收入家庭住房的建设。 每年，美国国内税务局都会向州代理机构（一般是州住房财务管理机构）分配税收抵免额度，州代理机构再将税收抵免额度分配给符合条件的项目开发者。在LIHTC制度刚刚开始实行的1986年，各州可以从联邦税务局得到每个居民1.25美元的抵免额度。2001年提高到每个居民1.5美元，2002年又提高到每个居民1.75美元。举个例子，美国加利福尼亚州有大约3300万居民，每年可以得到5775万美元（3300万×1.75）的税收抵免额度。从2003年开始，联邦政府每年根据通货膨胀情况对人均抵免额进行调整。 各州将税收抵免额度进一步分配给相应的住房项目，这些住房项目应满足如下条件：首先，项目中的房屋必须是供出租居住使用的。如果用于出售的话，房屋必须在之前10年内一直用于出租居住。但是如果房屋在之前10年内都没有被使用的话，则即使用于出售，也可以获得税收抵免。其次，有资格获得税收补贴的出租房必须符合以下两个条件之一：一、至少有20%的单元可为收入不高于美国住房与城市发展部所确定的地区平均收入50%的住户所承受；二、至少有40%的单元可为收入等于或低于美国住房与城市发展部所确定的地区平均收入60%的住户所承受。再次，限制租金和公共设施收费。每个房屋的租金和公共设施收费都是设定好的，并根据该地区的中等水平并按照单元大小进行调整，以防超出低收入住房的限制租金额，更不能超过当地的市场价格。最后，遵守与发放税收抵免额度的机构所签订的协议，并且在约定的租金和收费限制下运行满30年。租住者的收入每年都会被重新核实以确定他们是否继续享有租住资格。分配机构负责监督规则的遵守情况并向国内税务局报告。 在税收抵免额度的计算方面，所有的建设成本（除土地成本和特定的财务成本外）都被计算到税基中，并充分考虑符合条件的低收入住房数量。抵免率一般包括两种：一种是9%，适用于所有新建的并且没有得到联邦补贴的项目；另一种是4%，适用于得到联邦补贴的项目。每个住房项目可以得到的年度税收抵免额度是由税基（即建设成本）乘以抵免率计算出来的，如果全部居民均为符合条件的低收入居民，则可以再乘以一个扩大系数，即年度税收抵免额度=税基×抵免率×扩大系数。例如，建筑成本为200万美元，全部为低收入家庭住户，扩大系数定为130%，按照抵免率为9%计算，投资者每年的补贴额为23.4万（200万×130%×9%）。 在税收抵免额的使用方面，房屋开发者可以连续十年每年获得税收抵免额，但是，开发者需要资金尽快支付开发费用，而不是等10年每年获得10%的抵税额，所以大部分的开发者在获得税收抵免额后都会出售以获得融资，即通过出售在将来可以获得的税收抵税额来换取现金。抵免额可以直接出售给投资者或者辛迪加组织，辛迪加组织可以作为开发者和投资者之间的经纪人。为了从规模经济中获益，辛迪加组织会将很多这样的项目投入到一个税收抵免基金当中，而后，将税收抵免额出售给投资者。投资者实际上是购买了一份辛迪加基金，这种基金能够通过将不同项目的风险分摊的方式而获利。当然，投资者必须是房屋所有权人之一，通常是有限合伙企业中的有限合伙人或者是有限责任公司中的股东，占有该合伙企业或者公司99%以上的份额，而不负责具体的合伙或公司事务，只充当了被动的投资人角色。 为了适应社会发展和解决不断出现的新问题，LIHTC也经历了一些变革。2007年房地产泡沫崩塌，经济危机出现。在此之前，税收抵免额1美元可换取90美分的融资，到了2009年初，1美元仅可换取70美分的融资甚至可能更少。这一变化沉重打击了投资建设低收入住房的积极性。美国国会颁布了两项法令以解决这个问题。一个是2008年《房屋供给和经济复苏法案》，在这部法案中，税收抵免率被提高到10%，而且，税收抵免额可以用于抵免高收入者所负担的“替代性最低税”（Alternative Minimum Tax，简称AMT），刺激高收入者（包括个人和企业）投资建设低收入家庭住宅。另一个是2009年的《美国经济复苏和投资法案》，该法案引入了抵免税额兑换机制。按照这一机制，美国财政部可以将各州前一年没有分配出去的税收抵免额按照1:0.85的比例兑换为现金补贴，各州再将这些现金奖励给建设低收入家庭住宅的开发者。这项措施有效地促进了低收入家庭住宅的投资建设。 经过20多年的发展和完善，LI-HTC已成为美国低收入家庭住房建设最有力的支持制度，有效扩大了低收入家庭住房的供给。它虽然起步较晚，但发展速度很快，据统计，在年间，美国平均每年完成低收入家庭住宅项目1500个，累计完成项目2.4万个，合180多万个住房单元。这种以间接的税收抵免方式激励开发者，鼓励投资者，提高低收入住房供应的方式，可谓他山之石，值得研究和借鉴。 （作者分别为北京大学法学院副教授、北京大学法学院2011级硕士研究生） .
美国住房保障政策 及实施策略研究 ■ 马光红1、2 , 胡晓龙1 , 施建刚2 ( 1.上海大学房地产研究中心, 上海.同济大学经济与管理学院, 上海200092) 20世纪早期, 在美国建设任何类型的住宅均被认为 是私人部门的活动, 联邦政府的角色仅仅局限于促进发放 居者有其屋相关的抵押贷款。然而, 从大萧条到1980年 间, 联邦政府通过对生产者和消费者提供金融支持、直接 参与住宅建设、税收优惠、保险和信贷计划、设立专门储蓄 机构、创建二级市场以及邻里复兴计划, 逐步扩张了其在 住房建设与发展中的责任, 特别是在20世纪60年代, 联邦 政府通过实施联邦住房发展计划, 支持建设了大量的低 收入住宅。 美国住房保障实行的是特惠模式, 保障目标主要是 针对中低收入阶层。从20世纪30年代以来, 美国历届政府 为了有效解决国民的住房问题, 曾经制定了一系列相关的 住房保障政策, 分析不同时期所制定的住房保障政策及其 实施策略, 重点是考虑中低收入家庭的货币支付能力, 在 对住房市场间接干预的情况下, 采取多样化的措施, 鼓励 私人机构参与住房保障计划的实施, 并依靠强大的金融 支持和一系列的税收减免计划, 实现既定的国家住房保障 目标。 1 美国住房保障政策的特点及实施路径选择 1.1 完善的住房金融保障体系和抵押贷款保险体系 1932年, 为应对经济萧条而导致的严重住房短缺问 题, 美国政府开始介入住房市场, 成立了“ 联邦住宅银行抵 押贷款系统( FHLB) ”, 由FHLB开始向公共住房开发商和 中低收入家庭提供低息贷款。FHLB的成立, 彻底改变了以 前完全由地方私人金融机构垄断住房贷款市场的格局。 地方私人金融机构的贷款存在着贷款周期短、一次性还本 付息的弊端, 而FHLB提供的抵押贷款方式, 贷款周期较 长, 还款方式可以采用分期付款的形式。由于FHLB提供的 抵押贷款可以由联邦政府提供担保, 中低收入家庭贷款门 槛降低, 相当一部分家庭借助于FHLB的贷款支持, 购买适 宜的住宅。此外, 1934年, 政府还成立了“ 联邦储蓄贷款保 险公司( FSLIC)”, 组建了“ 互助抵押贷款保险基金”, 负责 对中低收入家庭提供抵押贷款保险。在这一时期, 美国国 会又成立了获得政府信用支持的抵押贷款机构房利美 ( FannieMae) 和房地美(FreddieMac)。FannieMae 和
FreddieMac的主要职能是购买抵押贷款资产, 然后将其 重新打包为债券, 出售给投资者, 以便于资金在投资者和 购房者之间的流动。以FannieMae 和FreddieMac为主体, 以及大量私营抵押公司组成的二级抵押市场, 为住房建 设、流通提供了强有力的资金保障, 为住宅市场繁荣奠定 了基础, 也为大量的中低收入阶层供应适宜的住宅。 1934年成立的联邦储蓄贷款保险公司( FHA) , 为中 低收入阶层提供住房贷款抵押保险。由FHA提供保险的抵 押贷款, 贷款期限可长达30年, 房价在25000美元之内的, 首付款的比例仅为3% , 超过25000美元的房价, 只需支付 5% 的首付款, 提前还款也不必支付违约金。此外, 在二战 结束后成立的退伍军人管理局( VA) , 可以为退伍军人提 供抵押贷款保险, 由VA提供担保的抵押贷款不需要支付 保险费, 可免付首付款, 贷款利率低, 贷款期限较长。 20 世纪60 年代, 美国政府还实行对私人金融机构 进行补贴的计划, 扶植和鼓励私人金融机构向公共住房 开发商提供低息贷款。这一计划的执行, 极大地刺激私 人金融机构参与公共住房贷款的热情。补贴计划规定, 私人金融机构按照比市场低的利率向租赁住宅的开发 商提供贷款, 而将此抵押权按照市场利率的水准出售给 联邦抵押协会, 两者的差额由联邦政府进行补贴。在这 一时期, 大约有90000 个住宅单位实行了这项计划。 1970 年, 联邦政府对上述补贴计划进行了调整, 由对私 人金融机构补贴转为对开发商补贴, 即允许公共住房开 发商按照市场利率从私人金融机构进行贷款, 但是只付 1% 的贷款利率, 差额部分由联邦政府贴息。补贴计划 的本质是贷款利息补偿, 即贴息的方式是以政府为住房 发展商提供“ 保证利率”的办法实施的, 即保证利率和市 场利率的差额由政府给与补贴。 经过半个多世纪的发展, 在美国政府的间接调控下, 已经形成了非常完善的住房金融运行体制。在市场框架 内, 美国政府针对不同的中低收入阶层, 比如退伍军人、老 年人、单亲家庭, 由不同的抵押贷款保险公司提供保险, 提 供低息贷款; 同时对私人金融机构提供贷款补贴, 以资助住 房保障项目的开发商获取低息贷款。完善的住房金融保障 体系和抵押贷款体系, 吸引大量的房地产开发商从事公共 住宅( Public Hous ing) 项目的开发, 公共住房供应量增加, 中低收入阶层的住房短缺和住房困难问题得到有效解决。 1.2 住房保障的法制化、制度化 住房保障政策的有效实施, 有赖于相关法律的规 范和约束。为规范公共住房实施主体的行为, 提高公共 住房运作的效率, 美国政府还制定并颁布了一系列住房 保障法规, 借助于法律的强制效力, 实现住房保障垂直 公平的目的。1934年, 国会通过《国家住房法》( National Hous ing Act ), 根据这部法律的规定, 成立“ 联邦住宅管 理局( FHA) ”, 同时成立“ 联邦储蓄贷款保险公司( FSLIC)”, FSLIC在《国家住房法》规定的条款内, 实施其抵 押贷款保险职能。1937 年, 国会又通过了《公共住宅法 案》, 根据这部法案的规定, 成立“ 联邦平民建设总处”, 负责对公共住房的建设提供长期的补贴。1949年, 联邦 政府对原有的国家住房法进行了修改, 重新颁布新的 《国家住房法》, 在住房法中提出“ 让每一个美国人拥有 合适的住宅和居住环境”的住房发展目标, 并且制定了 住房发展计划, 计划在今后的六年内每年兴建135000 个公共住宅单元。1974 年, 联邦政府颁布了《住房和社 区发展法》( Hous ing and Community Development Act of 1974) , 1987 年颁布《无家可归者资助法》( Homeles s As s is tance Act of 1987) , 1990 年颁布《国家经济房法》 ( National Affordable Hous ing Act of 1990) , 在以上有 关的住房法中, 制定了相应的年度住房发展计划, 州政 府均根据年度住房计划的规定和美国房屋和城市发展 部( Department of Hous ing and Urban Development) (HUD) 的要求, 制定各州的公共住房发展计划。根据 HUD的要求和住房法的规定, 建屋计划必须涵盖三部 分内容: 三到五年的地区房屋市场环境和市场分析, 三 到五年的面向无家可归者和社区发展的策略, 制定无家 可归者、低收入阶层下一年度住房实施计划等。 美国政府在不同的时期, 根据居民的居住状况和 经济发展水平, 颁布相应的住房保障法律, 通过法律的 强制效力, 来达到住房保障的目的。虽然在有的时期, 住 房保障的实施没有达到计划制定时的既定目标, 如在 1949 年《国家住房法》中, 规定每年建造135000 个公共 住宅单元, 实际每年竣工住宅41000 套, 截至1972 年止, 每年建设量在3 套之间, 公共住房实际供应 量与计划量之间的差异是因为各种矛盾因素制约的结 果。但是, 通常情况下, 在住房法律的约束下, 住房保障 实施结果较为理想( 美国在不同时期颁布的住房法规及 主要内容见表1 ) 。 1.3 联邦政府持续性的财政投入和税收减免计划 为刺激私人部门投资可支付住宅的建设, 联邦政府 房地经济 76
表1 美国主要住房法( ) 颁布时间住房法名称主要内容 1934年 《国家住房法》 (National Housing Act) 成立“联邦住宅管理局( FHA) ”, 同时成立“联邦储蓄贷款保险公司( FSLIC). FSLIC在《国家住房法》规定的条款内, 实施其抵押贷款保险职能。 1937年《公共住宅法案》(Public Housing Act ) 成立“联邦平民建设总处”, 负责对公共住房的建设提供长期的补贴。 1940年《兰汉姆法》( Lanham Act) 规定建设85.3万套国防住宅。 1944年《士兵福利法案》( GI Bill ) 成立退伍军人管理局(VA) , 建立了VA住房担保计划, 符合条件的退伍军人可 获得一笔低息、高杠杆贷款用于购房, 特殊情况下可不必支付首付款。1946年 国会将该计划有效期确定为10年。 1949年 修订原有国家住房法, 颁布新的《国家住房 法》 (National Housing Act ) 把城市更新、城市再开发计划和FHA针对特殊需要的抵押贷款担保计划、公共 住房计划相结合, 制定了住房发展计划, 计划在今后的六年内每年兴建135000 个公共住宅单元。建设总计81万套公共住房, FHA开始涉足公共住房领域。 1954年《住房法案》(Housing Act ) 继续实行城市更新计划, 以补助、津贴或者降低房地产税收的方式, 刺激和鼓 励投资者与开发商承担城市更新费用。 1968年 《住房和城市发展法》 (Housing and City development Act ) 为发展商提供低于正常水平的贷款利率, 使其为中低收入者提供低于市场租 金的住房, FHA为中低收入购房者提供低息贷款。 1971年 布鲁克修正案 (Brooke Amendment) 公共住房的租户支付的房租只能以家庭收入的25%作为上限, 地方政府住房机构 提供住房管理和维修补贴。HUD用直接支出计划参与可支付住宅的建设。 1974年 《住房和社区发展法》(Housing and Community Development Act of 1974) 主要包括两项新计划: 一项是用于社区发展的一揽子拨款计划; 另一项是租金 援助第8条款( Section 8 of Rent Supplement Programme) , 该条款计划的房租补 贴由HUD实施发放, 用于补贴市场租金和租房户收入25%之间的差额。住房保 障重点改为直接补贴需求者。 1986年 《税收改革法案》 ( Tax Reform Act of 1986) 中止1981年经济复苏税收法案, 对房地产方面加速不动产折旧、缩短维修寿 命、建设期内免除利息和税赋的措施。法案授权对混合收入和低收入住宅的投 资实行10年期联邦所得税优惠。 1987年 《无家可归者资助法》 (Homeless Assistance Act of 1987) 建立基金来支持建造过渡的或者永久的面向无家可归者或者面向特殊群体要 求的房屋代理管理者。 1990年 《全国可支付住宅法》 (National Affordable Housing Act of 1990) 减少联邦政政府住房支出预算, 采用税收支持计划、州和地方政府计划及私营 部门参与等来解决可支付住宅(Affordable Housing ) 问题。 ________________________________ 实行了贴息计划。贴息计划的实施主要包括两个方面: 一 方面是面对私人开发部门, 即供应方贴息; 另一方面是针 对中等及其以下收入阶层的居民, 即需求方贴息。根据贴 息计划的规定, 家庭收入水平高于公共住房申请标准 35% 的家庭, 有资格申请FHA担保的贷款购买住房, 只需 分期支付本金和1% 的利息, 其余部分扣除担保费和税 后, 由联邦政府向投资者支付。为保证贴息计划的实施, 每年联邦政府需要高额的财政投入。 在20世纪70年代, 联邦政府通过实施住房发展计划, 扩大住房保障财政支出, 支持建设了大量的用于低收入阶 层的可支付住宅。从八十年时间代开始, 美国住房援助政 策发生了重大转化, 住房计划的目标群体更加准确地定位 于低收入阶层, 把中等、中下收入阶层排除在住房保障范 围之外。这一时期, 联邦政府有计划的取消其住宅建设, 逐步减少对可支付住宅建设的支持, 转向通过税收减免 来支持私人部门开发可支付住宅; 通过住房抵押贷款利 息的所得税扣减、住房代金券计划等对中低收入家庭实行 补助。针对私人部门的税收减免和住房抵押贷款利息所 得税扣减政策, 实际上是变相的财政补贴政策。每年联邦 政府在以上两方面的财政损失巨大, 根据美国管理和预算 办公室的估计, 1999年～2003年之间, 仅住房抵押贷款利 息的所得税扣减一项, 美国财政部损失超过2970亿美元。
对我国住房保障的借鉴 作为世界上经济最发达的国家之一, 美国联邦政府 在解决中低收入居民、特殊群体住房短缺和困难问题方 面, 积累了值得借鉴的经验。我国住房制度货币化改革处 于起步阶段, 在改革过程中由于经济、区域发展不平衡、市 场制度不完善、法律制度不健全等诸多因素的限制, 中低 收入阶层由于受支付能力的制约, 他们在住房市场逐步 被边缘化了, 为实现国家制定的小康住宅目标, 在保障房 地产市场可持续发展的同时, 必须重点解决中低收入阶层 住房困难问题。因此, 在货币化改革的发展时期, 来全方位 的分析和审视美国的住房保障政策及有效的实施策略, 借 房地经济 77鉴他们的运作经验更具有十分重要的意义。 2.1 住房保障法规的建立与完善 分析美国住房保障的特点, 不难看出, 美国住房保 障的实施有赖于完善的住房保障法规。美国先后制定并 颁布了《住宅抵押贷款法》《、国家住房法》《、住房与城市 发展法》《、国民可承担住宅》等法案, 从法律制度层面对 中低收入居民、特殊阶层、边缘化人群的住房保障问题进 行了明确的界定。在法律的时效期内, 制订相应的财政拨 款计划、租金控制计划、税收减免计划、抵押贷款贴息计 划等等, 同时, 对各种计划所惠及的人群具有明确的准入 限定条件和收入限定标准。法律条款的完备和有效的监 督机制, 为美国住房保障政策的实施达到垂直公平的目 的奠定了基础。 我国自20世纪80年代启动的住房制度改革, 虽然在不 同的发展时期, 曾经颁发了相应的条例和条令, 但是迄今为 止, 还没有一部专门涉及住房保障的法令, 甚至连基本的《住 房法》都没有颁布, 住房保障主要依靠行政手段加以干预, 公 共住房政策的实施缺乏立法体系强有力的保障。 住房法律制度的完善是保证住房货币化改革顺利实 施的基础, 住房法律为住房保障明确了保障目标、保障模 式、保障计划、保障实施策略, 这为解决城市边缘化群体的 住房困难问题提供必要的法律依据。因此, 我国应该借鉴 美国住房保障的经验, 尽快制定专门的住宅法和住房保障 法, 从立法层面对住房保障的实施计划、惠及对象、供应标 准、资金运作方式、运作机构、保障措施进行法律界定。 2.2 多样化的住房保障融资渠道和完善的住房抵押贷款 保险机制 经济适用房和廉租住房项目运作离不开金融部门的 强有力支持。纵观美国70多年来的住房保障运作实践可 知, 住房金融在住房保障政策的实施过程中发挥非常重 要的作用。我国自实行住房制度货币化改革以来, 为了解 决中低收入阶层的居住问题, 住房保障的主要途径是实行 经济适用房制度、廉租房制度、公积金制度。对经济适用房 的运作, 国家采取的是变相财政补贴的政策, 即实行土地 划拨、税收减免、免除经济适用房开发商一部分管理费的 方式。廉租住房制度实行的是货币补贴或者实物补贴, 长 期以来, 由于资金瓶颈的制约, 各地廉租住房保障覆盖面 非常小, 廉租住房制度推行比较好的上海市, 保障覆盖面 不到1.5% 。公积金贷款最初主要面向房地产开发商, 流向 开发领域的资金占较大的比例, 面向住房消费群体仅占较 少的部分, 而针对中低收入阶层的贷款额度更低。随着住 房制度改革, 住房消费贷款额度不断增加, 住房消费贷款 已经成为商业银行的优良资产, 但是住房消费贷款的发放 对象主要是面向高收入阶层, 即具有购买商品住宅支付能 力的阶层, 低收入阶层的购房消费贷款所占的比例极小。 公积金贷款和商业银行贷款作为住房消费融资的主渠道, 在贷款发放方面存在着对中低收入阶层严重的社会排斥 现象, 收入水平的低下和消费贷款融资的高门槛, 使他们 在改善住房问题方面出于极其不利的境地。因此, 应当借 鉴美国住房保障政策具体实施的做法, 采取优惠的金融政 策, 鼓励商业金融部门和公积金管理机构对中低收入阶层 实行低息贷款, 成立专门的针对住房困难家庭的住房抵押 贷款保险公司, 凭政府的信誉, 为他们住房抵押贷款提供 担保, 这也是解决住房困难问题的有效途径。 2.3 经济适用房开发指标体系的建立 分析我国经济适用房配置过程中存在的“ 福利倒置”、 “ 目标群体错位”等问题, 其主要原因在于经济适用房制度 的实施缺乏相应的指标体系的控制。由于没有开发标准的 制约, 开发商作为追求利润最大化的“ 经济人”, 在监控主体 缺位、成本利益机制的驱动下, 开发大户型、超标准的经济 适用房。据调查, 北京2005年人均住房建筑面积为25平方 米, 而北京经济适用房人均建筑面积平均37平方米。建设 部制定的小康水平住房建筑面积为35平方米, 经济适用房 的开发商基于局部利益的考虑, 忽视其社会责任, 项目开发 中迎合有支付能力的消费者, 开发超大户型的经济适用房, 通过总价的过滤效应把本应该获得住房保障的中低收入 阶层排斥在经济适用房的保障范围之外。为避免经济适用 房受惠对象错位问题, 实现住房保障垂直公平的目标, 应该 借鉴先进国家的住房保障运作经验, 建立与居民支付能力 相适应的、满足基本居住要求的经济适用房开发指标。开发 指标应该涵盖土地利用指标、容积率指标、户型面积指标、 质量控制指标、配套设施指标、总价控制指标等, 通过指标 体系的设置, 规范开发商的开发行为。! [参考文献] [1]刘洪玉译.房地产开发原理与程序[M].北京: 中信 出版社, 2003. [2]侯淅珉.主要市场经济体制国家( 地区) 住房保障制 度及其对我们的启示[J].北京房地产, 1996, ( 1) . [3]林坚, 冯长春.美国住房政策[J], 国外城市规划, 1998, ( 2) . ( 编辑: 徐惠) 房地经济 78
请智商低下的傻粪继续思考 如果美国这么不好 怎么中国人挤破头往美国跑？ 留学生大部分不愿意回来？ 中国人是世界上最现实的民族 难道他们都是傻逼？ 美国的福利政策比中国大陆还差？ 他们宁愿在美国下地狱都不愿意在中国上天堂？ 你们的蹩脚谎言怎么继续呢？ 我很感兴趣啊
@平平淡淡才是真吧
8:42:00 美国房屋遭银行没收拍卖情况日益严重 日 10:56 来源：HiNet新闻网 //content_409544.htm 【侨报网讯】最新数据显示，美国屋主付不起房贷，以致房屋遭银行没收拍卖的情况日益严重。今年第一季已有90万屋主收到银行发出与没收房屋有关的通知，平均每138户就有1户接到通知。 美........... ----------------------------- 人家也是做生意的啊。又不是搞慈善的。 白纸黑字的合同，又不是在，还能搞搞上访之类的。 在美国还不清就得收啊。要不破产的就是银行家了。
@feelfly-09 05:53:38 @平平淡淡才是真吧
8:42:00 美国房屋遭银行没收拍卖情况日益严重 日 10:56 来源：HiNet新闻网 //content_409544.htm 【侨报网讯】最新数据显示，美国屋主付不起房贷，以致房屋遭银行没收拍卖的情况日益严重。今年第一季已有90万屋主收到银行发........... ----------------------------- 人家也是做生意的啊。又不是搞慈善的。 白纸黑字的合同，又不是在，还能搞搞上访之类的。 ———————————————————————————————— 回答问题 的上访 除了养活安元鼎那样的保安公司 还有什么用？ 美国的住房保障制度中国都要学习 你怎么解释？
@试试天空美女
05:59:07 @feelfly-09 05:53:38 @平平淡淡才是真吧
8:42:00 美国房屋遭银行没收拍卖情况日益严重 日 10:56 来源：HiNet新闻网 //content_409544.htm...... ----------------------------- 我们学人家的保障房制度没问题，毕竟美国这边有很多经验可谈。好的不好的都应该学学。 美国这边社区都是按照收入之类自然而然分化的。他们的廉租房你敢住？你来这里生活一段时间你就懂了。
@试试天空美女
05:59:07 @feelfly-09 05:53:38 @平平淡淡才是真吧
8:42:00 美国房屋遭银行没收拍卖情况日益严重 日 10:56 来源：HiNet新闻网 //content_409544.htm...... ----------------------------- 另外上访问题我真没发言权啊。没经历过，身边人也都没有这种经历。嘿嘿。
@gzyongks
08:58:32 @浙江小乞丐
08:55:33 脑残楼主，中国银行拍卖房产土地不要太多！ ----------------------------- 中国不会拍卖你唯一居住的房屋，就算你欠银行钱再多，你拥有保留一套住房的权利，这是宪法规定的。 而美国不同，欠银行钱，就立刻没收你财产。...... ----------------------------- 中国不会拍卖你唯一居住的房屋，就算你欠银行钱再多，你拥有保留一套住房的权利，这是宪法规定的。 看到这句我笑了，哈哈哈哈哈哈
@feelfly-09 05:53:38 @平平淡淡才是真吧
8:42:00 美国房屋遭银行没收拍卖情况日益严重 日 10:56 来源：HiNet新闻网 //content_409544.htm 【侨报网讯】最新数据显示，美国屋主付不起房贷，以致房屋遭银行没收拍卖的情况日益严重。今年第一季已有90万屋主收到银行发........... ----------------------------- @试试天空美女
05:59:07 人家也是做生意的啊。又不是搞慈善的。 白纸黑字的合同，又不是在，还能搞搞上访之类的。 ———————————————————————————————— 回答问题 的上访 除了养活安元鼎那样的保安公司 还有什么用？...... ----------------------------- 法国也有很多的住房保障制度，但是这并不妨碍有很多无家可归睡大街的流浪者。
@feelfly-09 06:29:56 @试试天空美女
05:59:07 @feelfly-09 05:53:38 @平平淡淡才是真吧
8:42:00 美国房屋遭银行没收拍卖情况日益严重 日 10:56 来源：HiNet新闻网...... ----------------------------- 美国这边社区都是按照收入之类自然而然分化的。他们的廉租房你敢住？你来这里生活一段时间你就懂了 _____________________________ 可怜的假洋人 人家留学生敢住 多少留学生住 你看不见吗 你以为看过几个贫困社区的报道就假冒洋人了？ 可怜的傻逼 回答问题 违法犯罪记录对于申请公租房和廉租房有什么影响？
@feelfly-09 06:29:56 @试试天空美女
05:59:07 @feelfly-09 05:53:38 @平平淡淡才是真吧
8:42:00 美国房屋遭银行没收拍卖情况日益严重 日 10:56 来源：HiNet新闻网...... ----------------------------- 1/3纽约人住在政府提供的房子里 实拍美国纽约的廉租房社区 stephenwu 发表在 参考文摘 华声论坛 .cn/forum-49-1.html 分享到： 百度搜藏 新浪微博 腾讯微博 QQ空间 人人网 更多 来源：《新周刊》 作者：沈克明 日期： 纽约市是全美最大、人口最多的城市，2009年的全美人口普查显示，纽约市有900万人口（实际上约有280万非法移民没有统计在内）。纽约市共有廉租房、保障房150万套，换句话说，一套房住两个人，就有1/3纽约人住在政府提供的房子里。 “经济房、保障房、廉租房”，在美国通常叫“Affordable Housing”，美国的议员、总统在选举时的演说，经常会提到这个词，它的意思是“负担得起的房屋”。 美国“Affordable Housing”的种类很多，有老人公寓，有政府公房，有20/80大楼； 有可供租的，有可供买的。芝加哥市长戴利早在2006年5月访问上海时，对当前中国部分城市房价高企，老百姓买不起房，租不起高级住宅的情况，介绍了芝加哥的做法和经验：“政府提供一定比例的廉价出租房屋给老人、有孩子的家庭，给他们提供在城市居住的机会，而不是把他们赶出城市。” 透明的廉租房分配 纽约市的廉租房分配很透明。各大报纸每隔两三个星期就可以见到廉租房的公告，英文报纸刊登英文，西班牙文报纸刊登西班牙文，中文报纸刊登中文，俄文报纸刊登俄文，这种做法是为了民族平等与公平竞争。 公告向纽约市民告示，哪里有保障房提供了，保障房的性质、申请日期与申请条件等等。在纽约的老人中心、帮助低收入阶层的非盈利组织、社区活动场所等都会把公告复印下来，贴在布告栏里——我们可以看到，如果年收入在1美元的范围，一房一厅只要523美元的月租金。这些公寓在纽约的布鲁克林区，这个地区一房一厅的市场月租金在1200美元左右。公告中说明，申请人需要寄一张明信片索取申请表，填完申请表后寄回，然后通过抽签方式得到面试与审核的机会。得到面试机会者，管理层大约要花三四千美元的调查成本对他的经济来源审核，整个过程约5个月。调查人员很多是临时请来的社工，没有人情网的麻烦。 纽约市城市发展局的威廉说：“我们讲的‘Affordable Housing’供出租，供出售，有不同的地段，不同的房源，针对中下阶级中不同层次的家庭有不同的项目，例如，曼哈顿的廉租房，相对来说，租金要比其他的地区高些，我们要求家庭的收入相对也高一些。原则上，公租房、廉租房的租金是家庭收入的1/3。我们的目的是在解决一部分住房困难的人的同时，也帮助一部分人改善与提高住房环境与条件。” 上世纪80年代后，纽约市的廉租房、公租房散布在城市的各个区域，走在市中心，你根本分不清哪栋是商品房，哪栋是廉租房，十分有效地制止了贫富区域之分。美国政府总结了50年代在一个区域建一大片廉租房社区，把贫穷人集中在一起的计划时，十分感叹：“这是一个坏透了的主意！” 大社会计划 纽约市的廉租房、保障房的产权属于市政府的有90万套，这些房子大部分是在上世纪50年代造的。从上世纪80年代起，纽约政府不再集中在一个区域建造一大批穷人公寓，以防低层次、低教育、高失业、高犯罪地带的滋生。 现在，凡是私人开发商要从纽约政府拿到中标的土地，政府住房和城市发展部（HUD）一定会参与开发计划，要开发商建造必要的公共设施并拿出部分单元来给中低收入家庭住。这个计划让开发商无法逃脱为穷人盖房的责任。政府的宗旨是让贫穷的人也能住上舒适的、与富人一样的公寓。老百姓也以此来衡量政府的功绩。 纽约市这样类型的保障房称为“20/80计划”，就是说开发商可以出售或出租80%的单元，20%必须出售或出租给中低收入家庭。这些房子的产权属于开发商的。从同大楼中出来的，一个可能是华尔街年薪30万美元西装笔挺的白人男士，另一个可能是在唐人街衣厂剪线头的中国老太太。白人男土居住约75平方米的两房一厅，租金是3500美元/月，而唐人街衣厂中国老太太在相同的单元居住，只要付租金680美元/月，差额部分由政府补贴给开发商。 纽约市与物业居住有关的非盈利社会组织有300余家，例如“社区联盟”、“房客权益协会”、 “老年居住联会”、“平等会”、“法律援助会”等等。这些组织向政府注册为非盈利机构，开头几年是创办人自掏腰包来维持机构的运行，做了大量实事之后，它们可向联邦政府、市政府申请行政资金，除了得到政府的行政资金补贴外，还得到各企业知名人士的赞助，如巴菲特基金会、摩根士丹利等等。美国快倒闭的房地美、房利美“两房”，当初也是由两名退伍军人为帮助低收阶层买房贷款而建立，逐步得到联邦政府认可，发展成中国也投入几百亿的上市公司。纽约市25%的保障房、廉租房的产权在这些非盈利组织手里。 纽约市的保障房、廉租房是个大社会计划，从1921年开始实施，从没间断，以市政府为主线，联邦政府、市政府拨款，还有开发商、非盈利组织协建，企业与基金会赞助，广大中低阶层得到了应有的福利。 如何管理保障房 建保障房、廉租房是一个计划，只要下决心，政府一定能做到。最难的是保证政府提供的福利确实给了住房困难的低收入阶层。其核心工作就是每年对房客的财务进行审核。 房客财产审核的第一步，要房客自报年收入，包括银行存款及税前收入证明。管理公司要做的第二步，是去函到房客提供的收入资产来源处核实。管理公司在每年5月之前，要把房客的资料上报给政府，政府复查之后，认为没有问题，就批准对该公寓小区的产业主（开发商或政府下属机构）发放补贴，例如，廉租房的租金是672美元，与市场行情相差470美元，政府每月就补贴给开发商470美元。 政府绝对不搞一次性补贴，而是年复一年地查核，这样的管理制度是政府复查开发商或政府下属机构上报的资料，开发商或政府下属机构复查管理公司上报的材料，管理公司核查房客的收入财产来源，根据客人的收入变化，调整房租与收入的比例。三级复查，文件公证制度大大堵塞了做官的、有权的、收入高的人窃取福利，混入而居。 如果房客欺骗政府，麻烦就来了。前些日，纽约有个福建籍的妇人把6万美元分别存在6个银行，上报的时候，她只交上了一个银行的资料，管理公司把她的资料上报政府后，政府官员抽查，把她的社会安全号码输入美国有关系统，显示出了其他银行的记录，这个妇人就吃上官司了。 还有一个美国著名歌手杜伦斯（Micky Dolenz）的妻子唐纳因出租政府廉租房，骗取政府补贴金13余万美元，在日被捕。杜伦斯与唐纳结婚后住在加州，而唐纳婚前在纽约曼哈顿三大道1619号有一套政府提供的廉租公寓，政府每月贴补这套两房一厅的公寓2800美元。唐纳移居加州后，把这套公寓出租给朋友而被检举。纽约检察官说，杜伦斯夫妇犯的是重罪。 （本文来源：《新周刊》）
@feelfly-09 06:29:56 @试试天空美女
05:59:07 @feelfly-09 05:53:38 @平平淡淡才是真吧
8:42:00 美国房屋遭银行没收拍卖情况日益严重 日 10:56 来源：HiNet新闻网...... ----------------------------- 根据你的傻逼逻辑 三分之一的纽约人都是白痴 住在每天都可能吃枪子的地区 看看吧 你以为看过一点美国报道就冒充洋人 当假洋鬼子 哎 可怜之至啊
@慧诚-09 06:47:06 @feelfly-09 05:53:38 @平平淡淡才是真吧
8:42:00 美国房屋遭银行没收拍卖情况日益严重 日 10:56 来源：HiNet新闻网 //content_409544.htm...... ----------------------------- 亲爱的傻逼 你确定大街上的流浪者都是法国公民 非法移民很多啊 既然你谈到美国的住房保障制度的实效 纽约的我给出了 给你一个整个美国的吧 其实你的阅读能力很差 我上面的文章又谈到多少套房子的 不过你们忽略了 ———————————————————————————— 总的说来，目前将近有690万低收入住户接受某种形式的房租补贴。其中，接受政府工程补助的私人所有出租房是最大的补助项目，提供了200万套廉价住房。租房券作为第二大项目，提供了180万套廉租房。公共住房排名第三，提供了120万套住房。 剩下的190万套廉租房由低收入住房税收补贴、免税多户住房债券和HOME项目资助。绝大多数受资助的住房获得了多种渠道的补助。例如，低收入住房补贴税帮助开发了超过123万套廉租房（超过公共住房的总数），这些廉租房中超过1/4同时接受了免税债券的资助，还有其他一些住房接受了HOME的资助。 住房政策不只局限于提供项目资助和税收激励，它还涉及与住房相关的融资、开发、租赁、销售等各个方面。 作者简介：阿列克斯·施瓦兹，美国新学院大学罗伯特·米兰诺管理和城市政策学院研究生院副教授，城市政策分析和管理系主任，社区发展研究中心资深研究员。
@试试天空美女
05:45:37 请智商低下的傻粪继续思考 如果美国这么不好 怎么中国人挤破头往美国跑？ 留学生大部分不愿意回来？ 中国人是世界上最现实的民族...... ----------------------------- 没人往美国跑啊！~美国一共有华人400万，其中200多万是老华侨，新来的200万里，有100多万是台湾人，大陆人不到100万。 请记住，中国每年跑路的逃犯就有20万。
@总是忘记带钱
10:51:10 体制问题。美国再不改变这种万恶的体制，人民迟早会起义的。 ----------------------------- 由于有资产阶级神权和法权。米国P民基本不知道反抗为何物
@试试天空美女
06:51:28 @feelfly-09 06:29:56 @试试天空美女
05:59:07 @feelfly-09 05:53:38 @平平淡淡才是真吧
8:42:00 美国房屋遭银行没收拍卖情况日益严重...... ----------------------------- 美国的体制是联邦制，和中国不同，各地政策差异很大， 小地方政府的政策大于大地方政府， 地方大于中央。 内政方面中央政策只是示范性的。 所以你列出这些文献与美国很多无家可归的人不矛盾。
怎么那么多中国人生活在想象里 身边很多因故无法偿还贷款，被迫卖房的案例，为什么还有人天真的认为国家不收房？ 只不过银行都是先主张协调解决，如果实在不行才走司法途径。银行不会强迫你卖房，但法院会让你按期一次返还本息，这样房主必须卖房了。 中国人运气好，房价一直在涨，即使还不起贷款也不会亏。所以还没有美国那样的骨牌式效应。如果某一天中国房市不行了，一样会有大片甩房子变无家可归的人。
作者：fangge889 回复日期： 21:11:34 回复 @浙江小乞丐
12:16:27 @123园通碗
12:10:24 作者：平平淡淡才是真吧 回复日期： 11:53:59 回复 @手机批发123
11:49:54 不是说美国房子便宜嘛，据说还有很多一美元的，难道美国人连一美元都付不起吗？...... @123园通碗
12:10:24 作者：平平淡淡才是真吧 回复日期： 11:53:59 回复 @手机批发123
11:49:54 不是说美国房子便宜嘛，据说还有很多一美元的，难道美国人连一美元都付不起吗？ -----------------------------...... ----------------------------- 傻子，房产税是根据房子价值的百分之几征收的，1美金的房子也需要每个月交1万美金的房产税，傻粪就是傻粪 ----------------------------- @nmamtf123
20:23:32 美国房产税是按评估价收的，否则邻居互相低价买一下，政府收个鬼，房产税是美国税收的大头呀 ----------------------------- 美帝那里，CIA、FBI够NB吧，但在税务局面前只有甘拜下风的份，税务局号称能从石头里榨出橙汁！豆浆……
美帝那里，CIA、FBI够NB吧，但在税务局面前只有甘拜下风的份，税务局号称能从石头里榨出橙汁！豆浆…… 美国无家可归的流浪者平均寿命40岁，不是冷死，就是病死，
国关的帖没法看啊。 风格和杂谈完全相反啊。 我擦，我说呢，杂谈怎么变了风向了，NC增多了。细看，原来是进错板了。
楼主真能造谣
@浙江小乞丐
09:02:17 @gzyongks
08:58:32 @浙江小乞丐
08:55:33 脑残楼主，中国银行拍卖房产土地不要太多！ ----------------------------- 中国不会拍卖你唯一居住的房屋，就算你欠银行钱再多，你拥有保留一套住房的权利，这是宪法规定的。...... ----------------------------- 产权可能没收，如果这是你唯一房子的话，是不能赶你出去的。
资本家果然是资本家，只有无尽的贪婪。
（日最高人民法院审判委员会第1371次会议通过） 法释[2005]14号 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》已于日由最高人民法院审判委员会第1371次会议通过，现予公布，自日起施行。 二○○五年十二月十四日 根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合人民法院民事执行工作的实践，对人民法院根据抵押权人的申请，执行设定抵押的房屋的问题规定如下： 第一条 对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。 第二条 人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。 第三条 上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。 强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。 第四条 申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。 第五条 申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。 已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。 第六条 被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。 第七条 本规定自公布之日起施行。施行前本院已公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。
郭嘉早就考虑了这些情况了。
中国就算再拼命发展几十年，也就是到美国这个样子吧， 总体高、平均高，但是贫富差距极大。。
@feelfly-09 05:53:38 @平平淡淡才是真吧
8:42:00 美国房屋遭银行没收拍卖情况日益严重 日 10:56 来源：HiNet新闻网 //content_409544.htm...... ----------------------------- 亲爱的傻逼 你确定大街上的流浪者都是法国公民 非法移民很多啊 既然你谈到美国的住房保障制度的实效 纽约的我给出了 给你一个整个美国的吧 其实你的阅读能力很差 我上面的文章又谈到多少套房子的 不过你们忽略了 ———————————————————————————— 住房政策不只局限于提供项目资助和税收激励，它还涉及与住房相关的融资、开发、租赁、销售等各个方面。 作者简介：阿列克斯·施瓦兹，美国新学院大学罗伯特·米兰诺管理和城市政策学院研究生院副教授，城市政策分析和管理系主任，社区发展研究中心资深研究员。
-------------------------------------------------------- 你说的这些冤枉钱又被资本家挣去了，这的很奇怪为什么美国这么好的廉租房（当然被毒贩，黑人所包围的廉租房）还有1600多万无家可归者到处晃呢
@试试天空美女
05:41:13 表1 美国主要住房法( ) 颁布时间住房法名称主要内容 1934年 《国家住房法》 (National Housing Act)...... ----------------------------- 你提供的这么多法律，为什么就1万美元的房屋贷款，被华尔街的蠢货演变成250万美元的金融产品，最后导致美帝的次贷风暴，08年美帝开始over，到现在还没缓过劲来，难道这些法律对于花儿街的蠢货都是摆设吗
@试试天空美女
05:41:13 表1 美国主要住房法( ) 颁布时间住房法名称主要内容 1934年 《国家住房法》 (National Housing Act)...... ----------------------------- 你提供的这么多法律，为什么就1万亿美元的房屋贷款，被华尔街的蠢货演变成250亿万美元的金融产品，最后导致美帝的次贷风暴，08年美帝开始over，到现在还没缓过劲来，难道这些法律对于花儿街的蠢货都是摆设吗
作者：试试天空美女 回复日期： 05:59:07 回复
@feelfly-09 05:53:38 @平平淡淡才是真吧
8:42:00 美国房屋遭银行没收拍卖情况日益严重 日 10:56 来源：HiNet新闻网 //content_409544.htm 【侨报网讯】最新数据显示，美国屋主付不起房贷，以致房屋遭银行没收拍卖的情况日益严重。今年第一季已有90万屋主收到银行发........... ----------------------------- 人家也是做生意的啊。又不是搞慈善的。 白纸黑字的合同，又不是在，还能搞搞上访之类的。 ———————————————————————————————— 回答问题 的上访 除了养活安元鼎那样的保安公司 还有什么用？ 美国的住房保障制度中国都要学习 你怎么解释？ ------------------- 美帝的住房保障制度的部分内容中国完全可以借鉴，但这并不能掩盖美帝资本家每年没收几百万套普通屋主的事实，其在没收过程中完全采取的是半暴力手段，同时勾结当地警察，这可是每天，每年，而且永远发生的事情，美帝的无家可归流落者从500万很低的时间就上升到了1600万，这基本就是银行家的功劳
两室一厅两卫580美元，一室一厅一卫480美元，Studio单间380美元。 这叫啥几把廉租房？ 这其实相当于中国大陆的“公租房” 武汉市现有公租房，针对工作5年以内收入2500元以下的人群，租金700元，根本无人问津，都嫌房租贵 美国野鸡大学毕业刚上班的大学生，一个月能拿2000美元就不错了，还要交各种税费，能掏出500美元租房子？？
@试试天空美女
06:49:11 @feelfly-09 06:29:56 @试试天空美女
05:59:07 @feelfly-09 05:53:38 @平平淡淡才是真吧
8:42:00 美国房屋遭银行没收拍卖情况日益严重...... ----------------------------- 纽约的事情就别提了，廉租房全建在黑人聚集的布鲁克林区，到处是黑人吸毒，抢劫，强奸刑事案件，说实话，想活命最好离远点 你愿意和毒贩，黑社会住一起？10岁小朋友玩的是真枪
@试试天空美女
06:56:53 @慧诚-09 06:47:06 @feelfly-09 05:53:38 @平平淡淡才是真吧
8:42:00 美国房屋遭银行没收拍卖情况日益严重 日 10:56 来源：HiNet新闻网...... ----------------------------- 奥巴马花的钱，全都用来帮助大的银行和财团了，底层老百姓没有享受到什么，真正房屋受到威胁的能得到政府某种形式救济的不到总数的30%，剩下的70%银行家让你滚蛋必须滚蛋，没什么可商量的
美国无家可归者平均寿命40岁，被银行家轰出家门后就是这个结局。另外美国还有2000多万人住在车里，没有房子只能住车里
@看我我就喂你奶 10:08:05 楼主真能造谣 本帖发自天涯社区手机客户端 ----------------------------- 这有什么可造谣的，银行家没收的房子又落不到我手里，所有的资料都是美国人自己写的，而且是公开发布的，你上网随便一查就能看到，造谣是JY的特长
@路过专用 10:47:15 中国就算再拼命发展几十年，也就是到美国这个样子吧， 总体高、平均高，但是贫富差距极大。。 ----------------------------- 说实话，美国人的医保，住房，教育的压力远远大于中国人。再过几年等中国把普通消费品 的价格给Y涨上去，你看老美跳楼的心都有......相对而言，中国人现在不论是物质还是精神，比美国人平等多了
市场经济、法制社会，就应当如此嘛
作者：试试天空美女 回复日期： 06:51:28 回复
@feelfly-09 06:29:56 @试试天空美女
05:59:07 @feelfly-09 05:53:38 @平平淡淡才是真吧
8:42:00 美国房屋遭银行没收拍卖情况日益严重 日 10:56 来源：HiNet新闻网...... ----------------------------- 根据你的傻逼逻辑 三分之一的纽约人都是白痴 住在每天都可能吃枪子的地区 看看吧 你以为看过一点美国报道就冒充洋人 当假洋鬼子 哎 可怜之至啊 ------------------------------------------------------- 纽约廉租房所在的布鲁克林黑人区说实话，白天去逛不出事算运气好，12~13岁的小孩手里拿着没有注册的非法枪支的很多，思维正常的人绝对不会去哪儿的。晚上警察是不出事也不敢去黑人区，满眼的老黑没有正经工作，要么是贩毒吸毒，要么是赌场看场子的，要么是拉皮条的，靠，这种邻居你敢住吗。不过华人老移民住唐人街，新移民一般住皇后区，离布鲁克林远远的....纽约曼哈顿上东的富人区那就完全另当别论了
@试试天空美女 05:14:32 傻粪请回答问题 既然一年没收100万套房屋 美国人可以合法持枪 只要有驾照就能买枪 就算其中百分十的人造反 那么美国将有10万人的武装力量...... ----------------------------- 大家一致公认的美国人手里的枪是烧火棍，你才知道啊。你看清楚点，这是一个季度的银行要没收房屋的通知单，一年是300多万套，明白吗，当然这中间有人筹钱或者20%左右享受到政府补贴的人不用滚蛋，但是剩下的100多万人是一定要滚蛋的
美国的法律在银行家面前就是个P,如果没有美国发明的房车，美国露宿街头的人 还要增加2000多万，现在有2000多万美国人就住在车里，没有房屋或者房屋被银 行家给没收了，税务局给没收了，物业委员会给没收了.......可以没收美国人房 屋的机构很多
资本主义真残酷呀
----------------
如果中国的银行每年把100多万户人赶走，那么社会早乱了，人家美帝做了几十年 了，
硬是跟没发生过这种事情一样，看人家洗脑宣传的功夫太了不起了，家丑 从不外扬
@平平淡淡才是真吧
10:27:34 @汽车屁
10:20:35 希望中国早日向美国学习，还不起房贷的收房 还不起钱的砍手，跳楼，坐牢 惩罚机制要跟上，不能老让zf擦屁股，不能让全民买单 自己做的事，自己要承担责任...... ----------------------------- 资本的恶！！
作者：shscott 回复日期： 12:36:02 回复
@平平淡淡才是真吧
10:27:34 @汽车屁
10:20:35 希望中国早日向美国学习，还不起房贷的收房 还不起钱的砍手，跳楼，坐牢 惩罚机制要跟上，不能老让zf擦屁股，不能让全民买单 自己做的事，自己要承担责任...... ----------------------------- 资本的恶！！ ---------------------------------- 人性如此，总觉得别人家的饭比自己家的香，外国的月亮比中国的圆，美帝是把其老百姓忽悠的总认为老子天下第一，国人很多时候有点过于自轻自贱了，我们很多方面是做的比美帝好的多的
所以说在中国炒房风险低，楼主还想说什么？
@Believeideal
11:58:03 资本主义真残酷呀 ----------------------------- 美帝是认钱不认爹的主，钱杀人
美国人就像羔羊一样温顺，要在中国早就拼命了
杀人偿命，欠债还钱！很多美国佬喜欢寅吃卯粮，老是不偿还房屋贷款，银行当然没收房屋，有何不妥？
@手机批发123
11:49:54 不是说美国房子便宜嘛，据说还有很多一美元的，难道美国人连一美元都付不起吗？ ----------------------------- 一美元这种房子，都是付一美元，然后前任屋主欠下的银行贷款由您接着还，还真以为有好事啊。
继续做愚民吧! 人家美国没收的是乱买房但供不起那些, 有空学好一些英文, 直接上外国网, 不用在国内被5毛洗脑, 世代不能翻身.
不是很多米国佬喜欢寅吃卯粮，是铜版早被资本家剥削了。生必需住，住必须买，结果就这样了…
楼主的话真是胡说八道，俗话说，“两个黄鹂鸣翠柳，不知所云；一行白鹭上青天，不知所止”。本来不想和你辩论，今天气愤不过，和你理论一番。 我国宪法写得清清楚楚：“一夜夫妻百日恩，七楼以上才有电梯”。这个想必你知道，既然知道，你就不能断章取义，就算是天气预报，它还有不准的时候呢！再者说了，那中国银行也不是你一家开的。人家马拉多纳都结婚了，你还拿着粮票顶什么用呢。真是滑天下之大稽。 前些日子，全国人大刚刚开过会，郑重声明：“中国不搞多party制，存栏母猪给补贴”。多好的事呢，楞让你这号人给搅混了。真是败事有余，成事不足。所以，孔子曰：“君子坦荡荡，小猪四条腿，大爷不怕小八卦，迎风撒尿泼一身”。这些高深的道理，跟你说了，估计你一时半会也琢磨不透。 我知道你肯定说你知道回字的四种写法，可是不要忘了，计算机目前用的是二进制原理。眼下中国最主要的是，要分清那些属于敌我矛盾。远看忽忽悠悠，近看飘飘摇摇，在江里一起一冒，有人说是葫芦，有人说是瓢，俩人打赌江边瞧，原来是俩和尚洗澡！连这些都不懂，赶紧洗洗睡吧。 所以说：“病入睾丸不可怕，笑熬浆糊最KB”！流氓会武术，谁也挡不住；懒得跟你理论了。明天太阳还是从东方升起......
@罗不成
10:39:16 圈地运动而已，这样美帝就多了很多廉价的劳动力，可以和中国竞争制造业了 ----------------------------- 问题是这些人的平均寿命只有40岁，还是竞争不过中国啊
试试天空美女 生日日， 摩羯座 社区积分：150 上次登录： 05:07 登录次数：2 注册日期： =========================================== 估计此帖引起了美国银行家资本家的不安了，紧急调派洗地JY前来救火哈哈哈
12:45:27 中国对居民基本居住权的尊重是中国人权远超美国的最大证据. 不过轮子和湾湾想方设法不让美国人知道这点的哦, 一旦这个事实为美国人所熟知, 人家的"制度"可就危险了. ----------------------------- 顶
还有，米国的体系不允许你有大额存款，你挣的钱必须化到一定比例，如果你不花，你存着，那你就惨了…
按照人口比例，相当于在中国每年没收500多万套住房，可供上海北京两市人口居住，资本主义社会银行会动真的，很残酷 美国每年银行家发出的没收房屋通知有300多万份，房主自己筹钱还债，还有25%左右能享受到美国金融危机后的临时救助政策，这样算下来，大概一半左右的人能暂时保住住房，剩下的100多万屋主要被银行家轰走，要滚蛋
每年被银行没收的100多万套房主中的大部分就住在二手的车上，俗称房产，大概有2000多万美国人常年住在车里面 美国当前有约1600万名儿童生活在贫困中，其中有些孩子只能与父母住在车上。（图片来源：中新网）
@gzyongks
08:58:32 @浙江小乞丐
08:55:33 脑残楼主，中国银行拍卖房产土地不要太多！ ----------------------------- 中国不会拍卖你唯一居住的房屋，就算你欠银行钱再多，你拥有保留一套住房的权利，这是宪法规定的。 而美国不同，欠银行钱，就立刻没收你财产。...... ----------------------------- @浙江小乞丐
09:02:17 哈哈，傻粪！到期不还房子要被银行没收的！ ----------------------------- 只有一套房子的话，中国法律规定是不能没收的
@冰山两脚2
13:14:54 @平平淡淡才是真吧
09:18:16 @浙江小乞丐
09:02:17 @gzyongks
08:58:32 @浙江小乞丐
08:55:33 脑残楼主，中国银行拍卖房产土地不要太多！...... ----------------------------- 朋友，我们正聊美帝的事呢，小仓的事情以后再说
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