巴曙松：2016年房地产市场正在巨变中
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再度解读“去库存” 回应百姓关切
自去年底以来，我们财富大讲坛已经连续三次聚焦中国的房地产问题。上一次是在今年的全国“两会”期间，邀请到中国社科院城市与竞争力研究中心主任、《中国住宅发展报告》主编倪鹏飞教授担任主讲嘉宾，本期则邀请来著名经济学家巴曙松教授为我们解读房地产发展趋势。嘉宾分量都不轻，体现了我们对与老百姓生活息息相关的住房问题的高度重视。房地产问题，不仅是普通百姓绕不过去的心结，更是中国经济发展绕不过去的症结。
提到巴曙松，大多数人的第一印象就是金融专家，看下他的履历几乎都与金融工作相关。那么在一个金融专家的眼中，中国房地产到底怎么样了呢？巴曙松教授主讲的“金融视角下的房地产发展趋势与预测”给听众带来了许多有益的启发。他站在宏观层面，以国际的视野，深入浅出地剖析了中国房地产存在的最根本问题，尤其是指出了房地产业在多年高速发展之后，已经出现了一些深刻的变化，不论是买方还是卖方，都需要适应这种变化，有关部门制定的一些调控政策也应该有所调整。
库存巨大、房价高企、供需结构性失衡，一二线与三四线城市苦乐不均……这些问题不是新问题了，每次关注房地产话题嘉宾们都反复提及。政府如何解决？常规库存是没问题的，但过高的库存则不健康，不搬走“高库存”这座大山，中国房地产就难以轻装前进。
羊城晚报财富大讲坛第76期
讲坛主题： 金融视角下的房地产发展趋势与预测
主讲嘉宾：巴曙松教授（中国银行业协会首席经济学家、中国“十三五”规划专家委员会委员）
策划主持：蒋江敏（羊城晚报记者）
讲坛时间：日下午
讲坛地点：中山大学南方学院图书馆学术报告厅
文/羊城晚报记者 赵燕华 实习生 丘淑岚 图/羊城晚报记者 周巍
　　主讲嘉宾巴曙松
“去库存和不同市场的分化是今年的关键词。在建的供应量还在持续上升，而销售规模相对比较稳定，三四线城市的库存压力还有加深的可能。”5月15日，著名经济学家、中国银行业协会首席经济学家、中国“十三五”规划专家委员会委员巴曙松教授做客由羊城晚报和中山大学南方学院共同主办、越秀集团独家冠名的羊晚财富大讲坛，进行主题为“金融视角下的房地产发展趋势与预测”的演讲。他提醒，随着房地产去库存的逐步推进，警惕去库存过程中很多理财产品“地雷”陆续引爆。
房地产调控为什么这样难？去库存对今后的住宅产品形态、价格走向等将会产生怎样的影响？开发企业、购房人该何去何从？政府下一步将如何动作？巴曙松结合多年来对中国楼市的观察和思考，从金融的视角对影响中国楼市的方方面面进行全方位的分析。
经济正受房地产业波动影响
我国已步入经济发展新常态的周期。新常态期间最大的特征是中国经济进入结构转换期，面临经济增长的新动力的形成和旧动力的逐渐弱化这两股力量的双重交织。与此同时，全球经济与治理结构也在重构，旧的均衡被打破，新的均衡还在建立，市场的动荡难以避免。
巴曙松用“正进行脉冲式探底过程”来形容2016年中国宏观经济走势。随着2009年4万亿政策的出台，经济在2010年达到12.4%的高速增长之后逐渐回落。到目前为止，这个回落的趋势还在进行之中。巴曙松分析，在年之后，2007年之前，中国加入世贸，房地产市场开始启动，这是中国经济扩张周期持续时间最长的一个上升周期，到2007年到达了第一轮的高点。随后碰到了2008年的金融危机，经济有一个陡峭的回落。到2009年触及低点之后，4万亿的政策出台，经济有一个V型的反转。在2010年达到12.4%的高速增长之后，经济增长逐渐回落。“从目前的情况看，现在的经济增长趋势还在2010年以来的下降趋势中，2016年是这个下降趋势的探底阶段。”
2012年之后，经济波动的幅度在显著收窄，同时整个经济增长的动力在逐渐转换。在此情况下，旧的增长动力，包括房地产，在逐步减弱，新的增长动力在培育的过程中。对此，巴曙松认为，从目前的情况来看，今年仍处于经济增长趋势的探底阶段，而其中一个非常重要的影响因素，就是房地产行业的波动。所以，房地产行业已经变成一个跟宏观经济密切相关的重要产业。
三四线城市库存压力加大
眼下，房地产行业非常重要的一个主题词，就是“去库存”。巴曙松表示，2015年房地产的销售在持续回升，全年销售面积达到12.8亿平方米，但新开工面积在持续地负增长，由此可以看出，虽然销售不错，但开发商在开工方面非常谨慎。换句话说，房地产销售回暖传递到投资回暖的时间在延长，房地产销售不错，但新增投资很谨慎，存在明显的销售投资的剪刀差。
“然而，即使在2015年销售投资剪刀差如此巨大的情况下，无论从哪种口径计算，2015 年底的房地产库存比年初在继续增大。”巴曙松总结，房地产在去库存的同时，库存还在增大，今年一季度仍继续这种情况。3月底全国的房地产库存比1月初的房地产库存大增，说明原来的在建面积在不断地变成房地产库存。所以，房地产去库存的压力应该是今年政策的主线。而不同城市、不同业态、不同的产品分化较大。“房地产行业什么人都能赚钱的时代已过。如果项目在一线城市应该还好，但如果在三四线城市，就比较危险。”巴曙松说。
房地产如何去库存？巴曙松认为，一方面，在需求端的销售面积要上升；另一方面，在供给端的新开工面积要进一步减少。从需求侧来看，2015年全国的商品房销售面积达到12.8亿平方米，已接近亿平方米的历史峰值水平。考虑到城镇的人口增速的趋缓，以及在2015年下半年已经出现的销售面积的逐月下滑，巴曙松预计，今年商品房销售面积仍然会有正增长，但是增速不会太高。从供给侧来看，房地产的库存要想达到实质性的降低，在5%的销售面积增速的假设状态下，新开工面积增速需要进一步下降到-20%（2015年为-14%），对应库存面积增速-5.7%（2015年为2.6%）。
那么，房地产去库存对经济增长的影响有多大呢？巴曙松测算，房地产投资的下降对GDP 的拖累将达到0.3%左右。
房地产市场现五大变化
巴曙松表示，房地产市场正在出现非常深刻的一些变化。
首先，是行业变化，房地产市场正在从一手增量主导到二手存量主导转变。二手房销售超过一手房的格局率先从北京、上海这些一线城市迅速扩散到二线城市。对此，他解释道，房地产市场原先存在的严重短缺和不足的状态已经基本告一段落，而现在市场的交易量主要是二手房，现有的存量房的交易已经超过一手房。所以从金融角度来讲，当整个市场转化成二手房为主导的市场的时候，它所需要的金融服务可能跟以往完全不同，这就需要金融企业去找到新的金融业务的切入点。原来习惯于服务一手房、新房、增量房，现在则需要研究二手房的价值链。对于房地产政策来说，从中央到地方的领导必须意识到这样一个巨大的转变，房地产市场调控的对象应从以新房为主转到以二手存量房为主。
二是人口变化。以往，农村向城市持续的单向人口流入是城镇化的主要推动力，而现在从农村向城市人口的流动已经基本上接近尾声。“十三五”规划已经意识到中国的城镇化的增长，将不再是从农村向城市的人口迁移，而是更多的开始需要把没有户籍的城市人口吸纳，或者不同城市之间人口的再流动。“以上海为代表的一线城市人口的净流入在放缓，上海还出现了负增长，这就是一个新的格局，新的问题。”巴曙松指出，在这样一个新格局下，市场对房地产调控作出的反应会比以往灵敏得多。在人口净流入快速下滑甚至负增长的情况下，此时政策一收紧，不仅会造成成交量下滑，同时也会推动房价下跌。所以房地产开发商必须注意到人口流动格局的变化，并适时做出决策调整。
三是基础量的变化。房地产已成为支柱产业，目前全国房地产成交量规模已经超过十万亿元，对整个经济影响比想象的大很多。在当前的基础量下，一线城市楼市调控的潜在宏观风险，不仅关系到一线城市的行业和经济发展，更关系到全国楼市和经济发展。
四是驱动力的变化。现在房地产市场的主要驱动力是二套改善性需求，而原来的驱动力是一套刚性需求。二套改善型住房对政策调控的敏感性比一套刚需住房要灵敏得多。本轮一线城市楼市调控旨在“控房价”，所选择的对象是二套改善需求，而这部分需求恰恰是本轮楼市回暖的第一驱动力。所以这次房地产调控一出来，改善性需求马上缩水，市场需求马上回落。对此，巴曙松认为，面对与前一阶段完全不同的市场环境，如何去进行研究并作出相应的政策安排，是下一步房地产调控非常重要的一个新的任务和挑战。
五是收入变化。随着房价的不断上涨，居民购房的承受力显著下降，使得各类人群的购房需求不像以往那样具有刚性。购房需求对政策调控的弹性变大。
房地产行业正深度调整
到目前为止，整个中国城市住宅总量为2.5亿套，其中，自住住宅为1.6亿套，租赁住宅为0.9亿套。从增量角度来看，每年新增大概一千万套新房，折旧约500万套。其中，存量房的流通率只有1.5%.每年二手交易约400万套。租赁市场方面，每年租赁5000万套，租赁流通率在20%左右。
巴曙松预计，未来中国房地产市场的投资和新开工量容易进入大幅波动的阶段。
从企业的角度来看，中国房地产行业格局在加速集中。前几大房地产公司，比如万科、绿地、恒大、万达等，这些大企业跟中小房地产企业的差距在不断拉大。前十大房地产公司的市场份额占比也在稳步上升，从2010年的10%升至2015年的17%。巴曙松教授认为，未来这种上升仍会持续。此外，巴曙松通过研究前五十大房地产企业的开发项目在城市的分布后发现，只有9%的项目和开发量在三线城市，其他的绝大部分都在一、二线城市。“说明不仅开发商的结构在变化，城市结构也在出现变化，这是一个大幅调整的阶段。”巴曙松说道。
开发商的销售费用在大幅上升。2015年全国开发商营销费用是2000亿元，巴曙松教授估计，到2020年，这一费用可能会提高到2400亿左右，开发商营销费用占收入的比例总体上在明显的上升。
传统的代理费率也在下降，由2008年的1.1%下降到了2015年的0.8%，反映了在房地产行业竞争加剧的情况下，销售渠道的竞争也在出现调整。巴曙松认为，一些传统的代理公司因为不能适应这么一个新的市场环境将会陷入困境。
代理公司的市场集中度在不断提高。房地产代理前十大代理公司的市场份额大概在16%，前五十大代理公司的份额在30%，前一百大代理公司的市场份额在35%左右。巴曙松表示，代理销售这个领域和房地产市场一样，由原先分散的、集中度不高的市场结构正在开始进入到一个逐步的“洗牌”阶段。
房屋资产配置仍有需求
数据显示，中国今天的住宅自有率超过60%，相当于1970年美国的水平。人均住宅套数总体上已经接近甚至超过一些发达的经济体以及中国台湾地区。尽管如此，我国一线和个别二线城市的结构性供给矛盾依然严重，户均家庭住宅套数在三四线城市已经超过1，而一、二线城市只有0.7到0.8左右。巴曙松认为，这一矛盾是导致目前房地产市场一二线、三四线城市分化的根本原因。
如果要从金融角度分析房地产未来的发展趋势的话，我们要从哪些方面来讨论呢？首先第一个是居民的购买能力，即居民家庭的住房杠杆率。根据巴曙松提供的数据显示，中国居民家庭的杠杆率在38%左右，与发达国家的75%比起来，他认为中国居民的住房杠杆率还是偏低的，还有一定的增长空间。“中国杠杆率高的部门在企业，而政府部门的杠杆率跟发达国家相比，也还有上升空间。”此外，巴曙松补充道：“当前居民加杠杆的背后是房地产金融的发展，最终主要表现为贷款利率的下降和抵押贷款成数的提升。”
其次，居民对于房屋资产的配置仍有需求。巴曙松以美国家庭在金融危机爆发的2008年为例，指出虽然随着收入的提升，股票市场的占比在上升，但是实际上房地产市场依然占据着比较大的比重。
巴曙松指出，相较于美国，在以房屋资产再融资的加杠杆方面，中国还有很大的空间。美国在2010年把房子作为再融资工具的占比高达66%，相比之下，他认为我国居民把房地产再抵押贷款的比重现在还是非常低的，如何把房地产作为资产来进行盘活再融资，既是金融业发展的新空间，也是居民优化自己的资产结构的重要方面。
　　现场交流
问：从政府和企业的角度来讲，分别有什么措施能实现房地产去库存的目的？
答：房地产去库存的主体是企业，政府能做的很有限。像有些地方，政府采取的去库存措施包括将存量房转为周转房等。去库存主要还是靠开发商自己，其中有一部分前期高杠杆、高成本的三四线城市的开发商不可避免地会倒掉一批。
问：我住的小区100平方米的房子，现在的租金是5000块，也就是50元/平方米，一年下来大概600元/平方米，房价30000/平方米，如果用3万块钱投资一个理财产品，年收益率大概在3%，也年可达到900块钱的收益。那么，如此低的租金价格能否持续？
答：房价的上涨和它作为资产所获得的房租的回报水平之间的巨大差异在房地产界争论了很长时间。造成这种差异的原因之一是房地产内部不同产品之间的差异性，很难用同一租金价格去衡量整个市场的房地产产品，不同类型的房地产就是不同的商品，所以有些房地产的租金确实是比较高的，有些就很低。从金融角度来说，如果把房地产作为资产类别的话，其估值非常简单，而经营任何一个金融产品则要进行专业的训练。如何开发跟公众风险偏好相匹配的理财产品是相对欠缺的，中国可投资的金融产品如果比做一个光谱的话，有些地方是断裂的，要么是极为保守的低回报的存款，要么是风险很高的股票市场，这也说明中国金融业的发展还很不够。
　　现场提问
问：土地所有权是属于政府的，随着土地使用权的期限越来越近，我们如何与政府来共享土地增值所带来的收益？
答：你提的是一个公众非常关注的题目。这个问题在有些城市，比如温州，已经开始出现。这一问题我认为不仅仅是经济问题，还涉及对土地制度的确认以及对土地使用权和所有权之间的衡量等。我听到一个讨论方法是说基本的首套住房必须再延期，而对于投资性的住房，其产生的收益可以分享。但具体怎么样，目前还没有看到一个全国性的统一决策，现在的研究还非常的初步。
问：房地产目前该面临怎样的转型？
答：市场变到哪里，房地产开发商就必须顺应市场转型到哪里。原来是一个短缺型的、新房为主的开发模式，而现在是二手房为主导的市场；原来是刚性需求为主，而现在是以改善性需求为主。开发商必须研究这些市场结构的变化，顺应新的趋势，没有任何一个行业现在可以持续几十年30%、40%的毛利率了。至于说转型到什么地方，不同的开发商有不同的比较优势，比如万达，就逐步转到一些文化产业以及服务行业。
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2016房地产市场调研报告
　　2016房地产市场调研报告一　　“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。　　近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。　　一、我区房地产市场发展现状　　今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：　　1、房产投资保持较高增速　　我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。　　2、房产销售势头回落明显　　今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：　　从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。　　3、房产平均价格持续走高　　虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。　　自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。　　二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响　　由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：　　中央:　　――土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。　　――房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。――房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定XX年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。　　――房地产发展目标调整。XX年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。　　――房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。　　――房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。XX年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。　　从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。　　但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：　　――合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。　　――缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。　　――适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。　　三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展　　总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。　　1、加强房地产价格监测工作　　建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。　　2、加强房地产项目的跟踪管理工作　　建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。　　2016房地产市场调研报告二　　当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。2002年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占GDP的7.6%。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。　　我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。2000年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，2003年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。　　为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：　　一、房地产市场现状　　(一)房地产市场供给状况　　1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。　　由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。2000年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了2002年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。2002年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。　　2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。　　作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从2001年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。2001年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;2002年完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，2000年为3.32%,2001猛增至13.25%，2002年再创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。　　3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。　　“九五”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统计部门数据显示，2000年---2002年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。　　4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。　　近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。2000年全县总投放为16亩;2001年总投放为98亩，是上年的6倍;2002年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。2000年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，2001年为10.59亩，2002年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。　　5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。　　受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。2002年，县城房地产开发投资额约占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。　　因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。2001年比2000下降69.06%，2002年比2001年下降22.55%。私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。　　6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。　　近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。　　在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷 款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。2000年至2002年分别为8.7%、22.37%和42.41%;同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%。　　(二)房地产市场需求状况　　1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。　　近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。2000年-2002年销售面积分别为362m2、80811m2，同期预售面积分别为、和，从2001年开始，预售面积超过了销售面积。2002年底，空置一年以上的商品房面积仅1977m2。　　在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%，110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%，90m2以下户型占12%，130平方米以上户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。　　2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。　　随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。2001年，全县个人购房面积达，占销售面积的83.9%;2002年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，2002年个人购买住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的87.98%。从购买对象和使用上来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地产“泡沫”。　　3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。　　因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，2001年商品住宅平均售价约987元/m2，比上年度上升14.76%，2002年平均售价约1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。　　4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。　　自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，2000年共成交184起，面积，2001年共成交243起，面积，2002年共成交225起，面积21300m2。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的96.62%，房改房约占住宅交易起数的62.2%，因而成为存量房交易市场的&生力军&。　　房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。　　二、当前我县房地产市场存在的主要问题。　　(一)房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。　　(二)市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。　　(三)房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。　　(四)房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。　　(五)城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。　　(六)市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。　　(七)住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快，价格偏高。　　(八)房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。　　三、房地产市场发展趋势　　(一)行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。　　1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。　　随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调，要加强房地产货款监管和市场监管，这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强，我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。　　2、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。　　随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。　　我县房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力，对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第二、三次换房。　　而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工，乡镇行政、事业单位工作和退休的单职工，估计约有800户左右;全县房改房约有7000多套，1999年以来交易备案的约900套，加上拆迁房约近百套，需换房户按剩下的30%计，将有近2000套的消费。激活这群中低收入消费群体，将给我县房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓解这一供需矛盾呢，我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型)是今后几年的开发主流。　　同时，随着商住房商品化程度的不断提高，单体别墅、联立式住宅等中高档商品房将适量推向市场。政府对“弱势群体”越来越关注，建设“廉租房”，建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所”，是政府当务之急的一件大事。　　3、供需趋于平衡，价格相对稳定　　因前几年对市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应不够，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影响了价格的上升。2002年新开工的面积达，其中商品住宅，营业用房03年的供应量放大较快。据调查显示，11家开发企业到11月底的销售总量为95360m2，空置面积(待售面积)有60077m2，其中住宅25413m2，商业用房34659m2，年度存量较大，这予示着前几年的卖方市场状况将有所改变。　　从房地产开发土地供应上看，2001年为4.94公顷，2002年为14.55公顷(包括南湖地块约9公顷，实施投放量约5.5公顷)，2003年11月止约投放2.52公顷，虽然年度投放紧缩较快，但考虑2004年南湖地块一期建设将动工，实际的开发面积将不会减少。另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量，尚较充足，保证了今后几年的土地供应。从需求上看，市场的消费潜力依然较大。随着政策的兑现，开发结构的调整，旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。　　另据2003年11月对11家开发企业的调查资料显示，2003年商品住宅销售平均价格约为1240元/m2，虽然价格比上年每平方米上升了100元，但较前两年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，价格相对稳定。　　(二)发展动力十足，发展前景广阔。　　1、城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。　　县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区，以此为依托在岙滩形成居住区及副中心，围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心区的&一个中心两个副中心&的规划布局结构，城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。这将有效地拓展城市发展空间，加快旧城改造步伐，加速城市化进程。而且，随着城市化的发展，县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近，城华对接形成一体化发展已成为可能。加快城市重大设施的配套建设，将带动沿级及周边地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。　　按《县城城市总体规划()》对人口规模的预测，规划近期(至2005年)县城城市人口规模将发展到4.6万人，净增近万人，按人均建筑面积30m2计，县城区至2005年因人口增加需求建筑面积达30万m2，集中成片的旧城改造将大大增加了拆迁量，拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房;另外还有改善性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求。这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。　　2、生态立县战略的实施，给房地产带来了巨大的空间。　　生态立县战略的确立，为我县指明了一条生态保护和经济发展并存的可持续发展道路，是我县实现跨越式发展的历史选择和必然途径。随着生态立县战略的深入实施，我县的森林生态系统功能进一步增强，生态环境质量始终保持全省全国先进水平，生态环境更加安全。生态旅游业资源愈显丰富，特色文化愈显深厚。生态城镇建设稳步推进，生态城市功能进一步强化，城市品位大大提高。对外大交通构架将打通与周边两省的交通瓶颈，基本形成接轨浙、皖、赣三省的交通网络。钱江源头生态县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力，被更多的人熟悉和向往。　　一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居环境，将吸引大批向往优质生态环境的城市居民来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，给房地产市场注入新的活力。生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。万向集团将投巨资打造“浙西硅谷”，万向硅峰公司在近年内计划整体搬搬至硅电子基地，形成硅电子产业的集聚，一个具有相当经营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团将崛起于钱江源头生态县。硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展，也为我县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。　　四、政策建议　　(一)建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。　　尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。　　(二)加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。　　保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我县房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。　　规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的调整，利用房地产开发空间上的拓展和压缩，有效控制房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构(如针对目前商业用房供应过多的现状，规划设计条件可以在今后开发地块中明确开发性质为纯住宅，不搞商住楼);有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节;控制单体开发建设有利于开发的规模化;控制私人建房有利于住宅的商品化。　　土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制，加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市场需求和城市建设需要逐步投放市场。以增强政府对土地市场的调控监管力度。加强土地有偿使用力度，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度，严禁以任何其它方式取得房地产开发用地，规范房地产开发行为。　　金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政策，以控制房地产开发与住房消费中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。要积极提供土地收购储备的信用贷款，同时强化货款监控，实行封闭运行。加强对房地产货款的监管，依法依规货款，严格控制经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开发企业的货款，扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业货款，继续加大货款风险小、收益大的个人住房货款，适度增加对经济适用住房的信贷支持。　　(三)完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。　　各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”;加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”;加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。　　(四)坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。　　不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作，可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，适当留有开发微利等方式运作。　　(五)加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。　　经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用房的供给量，既不能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。根据我县市场较小的实际，经济适用房的投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有较大的消化空间。通过加强中介服务，政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，可以进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。　　要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。据最新统计数字，我县城镇贫困户(人均年收入低于2400元)有657户，1512人，其他住房困难户154户362人。解决和改善这些贫困户的住房问题是一项当务之急的大事。　　积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。　　(六)加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展。　　房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌;再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制;强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度;采取购房贷款贴息优惠;合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费群体的经济承受能力，使潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。　　(七)促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。　　要一如既往地推进招商引资工作，主动承接从大、中城市梯度转移的劳动密集型产业。加快硅电子基地建设，加速引进大企业大集团的项目、资金、人才、技术等。利用县工业园区这一平台，进一步促进产业集聚，不断推进工业化步伐，从而带动城市化的发展。　　要深入贯彻实施生态立县战略，大力发展生态工业、生态农业、生态旅游业，以打响钱江源绿色品牌为动力，以打造全国绿色食品生产、加工基地为目标，加快建立“绿色食品城”市场。当前应着力加快茶叶市场的扩大经营。　　通过“兴工业、旺市场”加快地区经济发展，加速要素集聚，从而增强房地产市场发展后劲。
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