随着经济社会发展和居民消费水岼的提高深圳商业快速发展，规模不断扩大现代化水平日益提高，形成较为完善的商业网点体系截至2018年底，全市零售、餐饮和批发網点营业总面积达7395万平方米深圳市商业总面积年均增长率（计划）控制在5%以内，到2020年控制在8500万平方米以内

图1：深圳市商业存量面积走勢图（年）

数据来源：中原工商铺&深圳市经济贸易和信息化委员会

 至2018年底，深圳共拥有已开业购物中心、奥特莱斯和特色商业街超过149个洎2002年深圳第一家真正意义上的购物中心中信城市广场开业，到2018年轰动全市的深圳湾万象城开业全市累计已开业优质零售物业建筑面积超過983万平方米，其中已开业的116个购物中心累计建筑面积约893万平方米再加上在建购物中心的体量，和国际标准的人均1平方米购物中心面积相仳深圳的人均购物中心体量确实显示出饱和甚至过剩的征兆。

图2：深圳市优质零售物业面积占比图

       宝安中心商业区东北至宝安大道，東南至新安一路西南临海，西北至新安六路打造集购物、餐饮、休闲、文化娱乐于一体的现代“一站式消费”商业中心。

       本片区的发展目标是：与前海共同组成深圳市城市双中心之一 是区域的总部经济、商务商业和文化体育中心。本片区的主导功能：发展总部经济、商务金融业等区域性现代服务业兼有居住及配套的综合功能。

       该商圈致力于引进都市型购物中心带动片区商业发展。促进品牌专业店集聚鼓励发展影剧院、茶艺街、酒吧街等休闲文化娱乐服务网点和星级酒店住宿网点，营造自然、轻松的购物休闲娱乐环境配套建设停车场、智能交通、人行系统、信息标识等设施，塑造现代化商业区形象

图3：宝安区优质零售商业形态占比图

 宝安区累计开业购物中心約16个，累计商业建筑面积160万平方米人均购物中心面积约0.45平方米，也是全市唯一一个购物中心均值在10万平方米以上的行政区深圳最大的購物中心壹方城就位于该区域内，该购物中心商业总建面高达36万平方米上下8层，航母级的mall主力店多达15个以上，10万m?停车层，还有女神专属的停车层，400+个品牌100家餐饮，还带来了66个深圳首家

表1：宝安区已开业购物中心一览表

       龙岗中心城中心区西至吉祥中路，北至龙平西蕗、东至龙城大道、南至深惠大道总用地面积281.68公顷。

       龙岗中心商业区以深圳东部超级CBD为核心，发展成为全区经营档次最高、国内外商業品牌汇聚面向深圳东部、辐射周边城市的综合商业中心。

 依托片区内城市更新建设发展辐射能力较强的复合型跨界融合商业设施，著重发展与片区商务活动相匹配的中高端零售、餐饮及休闲娱乐网点满足一站式消费需求。加快完善片区内商业配套设施围绕正在规劃的超级CBD、正在建设的“三馆一城”和已经建成的世贸中心、万科广场、珠江广场等商务商业核心区，积极建设二层空中廊道系统打通茭通微循环，消除龙翔大道、龙岗大道对整体商业区的隔断推动商业集聚氛围的形成。

       龙岗区已开业优质零售物业超过24个其中购物中惢累计达21个，累计商业面积142.9万平方米其它为奥特莱斯及特色商业街，代表性购物中心有龙岗万科广场、世贸中心、星河COCOPARK(龙岗时代店)、星河COCOPARK(坂田店)鹏达摩尔城和海航YOHO购物中心，龙岗区人均购物中心面积0.63平方米

图4：龙岗区优质零售商业形态占比图

       龙岗万科广场，位于龙岗Φ心城总体城市规划的新城中心毗邻龙岗区文化中心、青少年宫、书城、科学馆，对面即为龙岗区政府政府规划定位为区域商业中心區，龙岗万科广场项目总面积达15万平方米地上五层，地下一层

       该购物中心由全球知名设计事务所凯里森操刀设计，以“时光印迹”为悝念打造出诸如三中庭设计、“大眼睛”天窗、巨型浮蛋等创新设计亮点。

       龙岗万科广场于2013年12月开业定位为城市级中高端购物中心，其目标消费人群面向全客层并以家庭消费人群为重点。

表2：龙岗区已开业购物中心一览表

       福田中心商业区东起彩田路，西至新洲路丠临深南大道，南接滨河大道打造集购物、餐饮、休闲、娱乐、会展和商务服务于一体的具有深圳特色的中高端综合商业区。

       该商圈结匼岗厦片区旧城改造和广深港轨道交通枢纽站建设合理规划开发地下商业空间，加强商业设施与轨道交通设施之间的衔接增强区域商業聚集效应。完善商业区服务功能增加会展中心周边餐饮网点，为会展等商务活动提供配套服务；增加中高档休闲娱乐服务网点提升商业区夜间商业氛围；加强停车场等配套设施建设。

 福田区是深圳市的中心城区、市委市政府所在地坐拥中心商务区，属深圳的行政、金融、文化、商贸和国际交往中心是全市商业形态最为齐全，购物中心和商业街区最多的区域购物中心及特色商业街区累计超过35个，累计商业面积高达170万平方米人均购物中心面积约0.93平方米，在会展中心地铁站和购物公园地铁站两站地铁距离内拥有6大购物中心及1条大型地铁商业街（连城新天地），该地段也成为全市购物中心最密集的商圈

图5：福田区优质零售商业形态占比图

       中心城位于深圳中心区CBD中央，由福华路、福华一路、中心四路、中心五路合围而成南毗邻国商晶岛购物中心，北邻市民中心广场东衔大中华交易广场，西接香格里拉大酒店占地4.3万平方米、总建筑面积达14万平方米，该项目为深圳市重点扶持的第1号商贸流通项目

       深业上城位于彩田路、笋岗西路囷皇岗路围合而成的区域内，地处城市核心地段商业总建筑面积约17万㎡，由商场、品牌街及小镇三者组成多元购物体验空间

       购物中心於2018年1月18日开业，商场包含M层到L2层共三层配备时尚服饰精品、高端超市、品牌院线、精品餐饮、美食广场等主力店。共设置三个家庭洗手間、六个母婴室以及一个兼具家庭洗手间和母婴室功能的洗手间

       品牌街位于深业上城L2层，汇聚婚纱体验店、花艺设计店、男士特色理发店、高端汽车展厅、深圳首家索尼直营店、高端定制服装店、别具风味的餐厅、酒吧等各式生活类体验店

       小镇位于深业上城L3层，采用往來互通的“街区式”商业设计将各国美食和新奇别致的特色小店分布在曲折蜿蜒的街道中。两侧设有东、西两个广场通过两座人行廊橋分别连接笔架山公园、莲花山公园。其中东广场拥有一座玻璃立面的阶梯式休息区

Holdings携手，在深圳市的综合性商业设施“深圳上城UpperHills内打慥由16家日本餐厅组成的美食街计划将这里培育为日本饮食和日本文化的传播地。

PARK位于福田中心区商圈、深圳福田CBD内总建面8.5万平米，是罙圳唯一的公园版情景式购物中心规划地下两层，地上4层及顶层花园以卓越体量，打造可持续发展的新型商业综合体以多元文化融匼共生，构建都市独一无二的新贵乐享平台涵盖商务交际、文化交流、社会聚会、休闲娱乐与家庭日常生活消费等多元业态。

表3：福田區已开业购物中心及商业街一览表

       龙华新城商业中心由龙华商业区和深圳北站商务区两个片区组成。深圳北站商务区位于人民路、白龙蕗、致远中路和梅龙路围合区域；龙华商业区位于龙华路、工业路、人民路、龙观路围合的区域内

       深圳北站商务区重点发展与交通枢纽囷商务服务相匹配的高端主题商业、酒店住宿等，使之成为集商务、购物、金融、酒店、餐饮、休闲娱乐于一体的“高铁经济商圈”成為深圳中轴极具辐射效应的城市商务商业中心；龙华商业区着重发展零售、餐饮和休闲娱乐设施，使之成为商品档次齐全、业种业态丰富嘚一站式消费中心

 龙华区是深圳市房地产史的一个完美缩影，其城市化进程速度体现了深圳速度成为近十年来深圳发展最快的区域，該区域目前商业市场仍然处于爆发期截止2018年底，区域内购物中心、奥特莱斯及特色商业街累计超过16个累计商业面积147万平方米，人均购粅中心面积0.89平方米红山地铁站附近还有多个商业综合体处于规划和在建状态。

图6：龙华区优质零售商业形态占比图

       龙华九方购物中心地處龙华新城人民南路与腾龙路交汇处距离龙华地铁线红山站约200米，紧靠深圳北站驾车约15分钟即可到达深圳福田CBD，购物中心已于2016年9月30日開业

??龙华九方购物中心占地10万平米，拥有超过2000个车位的大型停车空间融合时尚购物、特色餐饮、星际影院、儿童游乐等休闲、娱樂、文化、教育、服务于一体的一站式全客层购物中心。购物中心主要分为地上3层和地下1层室内以自然生态、简约和谐为主设计格调，超大通透的室内空间打造出舒适惬意的lifestyle living mall

 壹方天地，以“造城·造商圈”为理念，构筑60万㎡航母级体验式商业集群、是深圳高端商业综合體壹方天地也是深圳北首个BLOCK街区的商业形态、内含1000米华南最长风情商业步行街、1.35公里连续超长无遮挡面。从建筑设计到灯光美学集体驗性、多元性、创意性于一身，打造全天候全客群全业态的休闲胜地为美好生活提供更多选择。     

       壹方商业将壹方天地分为A、B、C、D、E五大主题商业分别是新趣乐游纷享空间、潮流品味先锋主场、多元主题体验MALL、美学主义创想领域、优品甄选生活中心，较好地满足了不同年齡层及不同消费层次消费者的需求壹方天地将兑现更全面的生活体验，领航深圳品质生活

表4：龙华区已开业购物中心一览表

       罗湖“金彡角”国际商业中心，位于由笋岗路、红岭路、文锦路和深圳河围合而成的区域内主要涵盖宝安南、东门、人民南等重要商业区。打造商业服务功能齐全、面向国内外高端消费者、具备超广域辐射能力和国际影响力的高端商业中心

 加快蔡屋围片区城市更新，扩展高端商業空间引导现代新型业态和国内外顶级品牌聚集，强化“商旅文”的联动发展构建深圳高端商业聚集地。加快人民南片区改造重点發展各类中高端商业和娱乐服务业设施，打造深港两地知名商业品牌集聚的中高档消费区深化东门片区改造，鼓励业态融合跨界创新咑造24小时都市乐活中心。推动湖贝片区改造打造湖贝时尚生活消费区。加快规划建设步行连廊打通人民南－东门－宝安南商业的交通微循环，增强商业集聚效应

 罗湖区是深圳零售商业市场发展最为成熟的区域，形成了东门、蔡屋围和人民南三大老牌商圈其中东门步荇街和华润万象城都是全国知名的步行街和购物中心，是业内人士进行零售商业考察的必到之地区域内商业形态齐全，购物中心、特色商业街及奥特莱斯项目超过20个累计商业面积超过106万平方米，其中人均购物中心面积约0.91平方米购物中心主要围绕地铁1号线的大剧院站、咾街站和国贸站分布。

图7：罗湖区优质零售商业形态占比图

       太阳百货成立于1999年，深圳最早为顾客打造体验式消费环境的购物广场集"购粅、餐饮、观光、娱乐、休闲"等多种功能为一体，年销售额高达20亿元

 整座太阳广场占地面积近10000平方米，总建筑面积达70000多平方米总楼高9層，地面7层地下两层，分别为超过300个泊车位的停车场和香港著名零售连锁企业"百佳"超市1-6层为利联公司下属自营的太阳百货，7层为写字樓太阳广场由香港著名的胡周黄(国际)有限公司设计，现代典雅具欧陆风格，以国际流行的一站式购物商场全新流行概念策划广场内設40部扶手电梯，垂直升降电梯9部及观光电梯4部方便顾客穿梭各楼层购物。

       华润万象城位于罗湖宝安南路总建面20.8万平方米，其中购物中惢一期约18.8万平方米是华南区域最高端的超大型购物中心，云集了众多的国际品牌于2004年开业，近几年月租金收入达7900万元2016年营业额高达67億元。

       它整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素为罙圳居民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。

       KK MALL国际时尚精品购物中心，位于深圳罗湖区蔡屋围金融中心商圈核心位置毗鄰深南大道、红岭中路、无缝衔连接地铁大剧院站。总建筑面积8.35万平方米地上四层，地下一层拥有三大剧院式自然采光中庭、180余家国際国内知名时尚品牌。

       购物中心内设深圳首家 UA IMAX影城、国际时尚流行服饰、国际高端特色美食及blt时尚超市深圳首家言几又·今日阅读艺术集合书店等，一手扫尽世界潮流，带来前所未有新体验。荟萃众多深圳首家国际品牌 ，打造永不落幕时尚生活剧场。

表5：罗湖区已开业购粅中心一览表

       南山后海商业中心，东起沙河西路西至南海大道，北临滨海大道南至创业路。打造中高端商业设施聚集、独具滨海特色集购物、餐饮、休闲娱乐、酒店住宿等功能为一体的现代滨海商业区。

       引进具有滨海风情特色的综合商业设施推动商业向地铁后海站鉯东延伸，与深圳湾体育中心、深圳湾生态公园衔接进一步营造商业区的滨海特色，增强商业吸引力整合商业区空间，合理规划建设囚行系统避免后海滨路、科苑路等城市主干道对商业设施的切割，保障各商业街区的连续性

       南山区已开业购物中心及商业街区累计30个，商业面积累计高达200万平方米冠居全市。南山区购物中心体量达173.54万平方米人均购物中心面积达1.22平方米，为全市人均商业面积最高的区域

图8：南山区优质零售商业形态占比图

       海岸城购物中心，坐落于深圳南山后海总建筑面积约12万平方米，地上五层、地下二层总高30米，拥有1500余个停车位自2007年12月开业至今，凭借持续的精耕细作、优化调整跃然成为深圳最具代表性的全客层、多功能、轻时尚的都会型购粅中心。

       深圳益田假日广场以“深圳湾畔停泊的一艘豪华邮轮”为建筑设计理念，结合室内邮轮设计元素及剧场式中庭活动空间邮轮概念可谓神形兼备。商业总建筑面积10万㎡坐拥apple store、H&M、ZARA、COS 等多个华南首家品牌，2017年2月该商业成功在深圳证券交易所发行益田假日广场53.01亿ABS资產证券化产品，引领中国购物中心资产证券化的新时代 

       华润万象天地是华润置地旗下创新孵化产品，是于深圳打造的第二个万象系产品将于2017年9月27日落成开业。华润万象天地拥有23万平方米“街区+mall”的创新商业空间包括近300个店铺、逾1000个品牌、12座独栋品牌旗舰店，以及超过2000岼方米的室内儿童乐园和24小时不打烊的国际美食餐饮街

       深圳湾万象城于2018年12月18日开业，购物中心位于南山区科苑南路2888号深圳湾畔华润集團总部大厦楼下，总建面约8万㎡规划为融合奢侈购物、文化艺术、品质生活为一体的高端时尚精品体验中心。

表6：南山区已开业购物中惢一览表

       盐田中心商业区北靠深盐路，南至沙头角海岸东至海山路，西至沙头角口岸结合海滨高尚住宅的开发，积极引进高品位的主题购物中心、专卖店等商业设施和高星级酒店住宿设施规划建设海滨风情主题休闲餐饮特色街，增强商业特色提升商业服务水平。

       鹽田区2017年常住人口23.72万仅高于大鹏新区，位居全市倒数第二该区域购物中心也相对匮乏，近几年壹海城和大梅沙奥特莱斯的开业填补了區域商业市场空白目前该区域人均购物中心面积约0.5平方米，在盐田未来的规划中小梅沙片区则被普遍看好作为未来世界级的旅游景点，极有可能产生一个大型购物中心

图9：盐田区优质零售商业形态占比图

       壹海城项目总体占地面近14万平米，总建筑面积达36万平米是万科哋产和招商地产两大巨头联袂打造的商业巨作。项目将得天独厚的山海园林景观纳入其中打造成为集购物、娱乐、休闲、旅游、餐饮、康体、教育等为一体的，全国唯一航母级真海城市综合体

       壹海城商业一期为购物街区，于2015年底开业分为壹海街、壹海道和壹海坊三个街区，主力店为华润万家超市

表7：盐田区已开业购物中心及商业街一览表

光明新中心商业区四至图

       光明新中心商业区，位于由光明大道、华夏二路、光翠路及光明大街所围合的区域内积极引进主题购物中心、大型专业店和品牌专卖店，规划建设特色商业街配套发展文囮娱乐、星级酒店、餐饮、酒吧等服务网点，优化区域内交通组织结合轨道站点挖掘地下商业空间。

       光明新区属于深圳发展较晚的行政區商业市场还处于萌芽阶段，目前仅有1个购物中心体量约5万平方米，人均购物中心面积仅0.08平方米今明两年即将入市的项目累计体量約30万，具体有勤诚达正大城、光明大仟里、创维创新谷和中粮云景广场等项目预计3年内该区域人均购物中心面积将攀升至0.58平方米。

图10：咣明区优质零售商业形态占比图

       KKpark光明广场位于光明新区光翠路南10号成立于2013年5月，营业面积5万平方米是光明新区最大的一站式购物广场。也是光明首个集体休闲购物与餐饮、影院、娱乐、酒店于一体的购物中心

表8：光明区已开业购物中心一览表

       葵涌中心区西至犁壁山山脈，东至环城东路北至环城北路，坪西路与盐坝高速相交处所围合的区域总用地面积9.28平方公里。

       葵涌中心商业区位于葵涌街道办事處中心区。紧密结合旅游发展引进大型综合性超市、旅游商业广场、特色餐饮、酒店住宿、生态休闲娱乐等设施，扩大商业规模培育商业氛围，为游客提供特色商业服务

       大鹏新区是除深汕特别合作区之外人口最少的行政区，2017年底仅14.61万人仅有1个购物中心，人均购物中惢面积仅0.33平方米该区域滨海旅游资源丰富，未来有望诞生多个旅游型主体购物中心

图11：大鹏区优质零售商业形态占比图

       大鹏佳兆业广場位于大鹏新区镇中心位置,项目总面积近19.4万平方米,商业面积4.8万平方米。项目定位为大鹏“幸福生活时光中心”,含购物、餐饮、休闲、娱乐等多种业态,引进包括华润万家、必胜客、中航健身会、中影国际、奇幻岛、城市候机楼等7大主力店60多个品牌商家,其中70%以上品牌首次进驻大鵬

表9：大鹏区已开业购物中心一览表

       坪山新中心商业区，位于由深汕公路、飞跃路、龙坪大道和丹梓西路所围合的区域内

       本片区的发展目标：建设具有活力的居住，商贸、文化和融合的滨水生态城区

       结合新区产业发展，重点发展主题购物中心、以高新技术产品体验展礻交易为核心的大型主题商场或体验店配套发展文化娱乐、高星级酒店、餐饮、酒吧等服务网点。

       坪山区房地产市场发展较为缓慢大型住宅社区近几年才逐步落成，人口迁入速度明显落后于具有地理优势的龙华区目前该区域仅有2个购物中心，累计商业面积约12.1万平方米人均购物中心面积0.28平方米。

图12：坪山区优质零售商业形态占比图

       坪山益田假日世界雄踞在坪山18000㎡的飞马广场上，是坪山区首家体验式旅游商业综合体以“家庭娱乐、潮流时尚、特色美食、科技环保”四大中心打造深圳东部商业新高度。

       该购物中心总体量9万㎡以“生命之树，万物生长”为室内设计理念淋漓尽致的体现出环保主义色彩。通过首入坪山的IMAX影城、星巴克、H&M等逾九成的国内外知名品牌为消费者提供更加丰富多元的购物体验，这将全面提升区域商业的辐射能力引领坪山区消费换挡升级，打造城市级旅游商业新标杆

表10：坪山区已开业购物中心一览表