小区地下车位开发商无权售卖？苏州有关部门回应
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小区地下车位开发商无权售卖？苏州有关部门权威回应。,
如今对于很多小区而言，停车难是普遍问题。的开车族越来越多、小区停车位都靠抢，一旦开发商喊出&停车位只售不租&口号，大家都会感到莫名恐慌，买吧，对普通家庭来说是一笔不小的开支不说，对所购车位还没有所有权，只有使用权(购买后业主依然需要每月支付车位的管理费用)，不买吧，又担心车位被别人都买走后自己的爱车无处停放，怎个&愁&字了得？近日园区某小区就因为地下停车位的属权纠纷，业主方跟开发商闹的不可开交。事件回顾苏州园区业主遭遇停车纠纷地下车位只卖不租？丁先生新入住苏州园区某小区，由于车位安排一直没有出来，大家都先停在地面100多个不收费的公共停车位。而随着大批业主入住，公共停车位很快就不够用，物业便开放了地下停车库。但不久突然发出通知，要求业主购买停车位。丁先生说：&不到6平米的一个地方，它要卖7万块钱。然后每个月我还要交60块钱的管理费，一年差不多就是700块钱左右了，也没有产权，可是我却要花这么多钱，我觉得不值。&大部分业主和丁先生一样，拒绝购位，希望可以租赁。但物业和开发商没有回应，并开始关闭地下停车场。从去年年底一直到今年年中，该小区业主跟开发商之间关于停车位租售的问题始终纠纷不断。来自小区业主群截屏那么&只售不租&的条款是否合乎相关管理规定呢？名城君就这些问题咨询了相关法务人士：律师告诉记者，根据现行的物管条例，房屋建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，对业主要求承租的车位、车库，建设单位不得以只售不租为由拒绝，逾期不改正，将被处以十万元以上五十万元以下罚款。广电律师团律师陆诚说：&如果发生这样一种情况，小区的业主首先可以找物业交涉，如果交涉无果，可以向开发商交涉，如果还是无果，可以向物业的主管部门，也就是住建局相关部门进行投诉。&另外，最近一则&小区车库判归业主&的新闻在网络疯传，小区地下车库的权属问题再次成为大家热议的焦点。全国首例小区车库之争一审结果微信疯传&住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？全国首例小区车库之争一审落槌！&近日，一起曾经由鼓楼区法院审理的小区车位纠纷案，在微信上出现。该微信所称的案件是2011年由鼓楼区法院审理的全国首例小区车库之争，位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中35个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会将开发商告上法庭。微信中描述了一审判决内容：&南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。&消息一出，不知真相的小区业主们信以为真，纷纷转发。那么，小区的停车位究竟属于全体业主所有还是归开发商所有？开发商有无权利对小区的地下停车位进行出售？名城君就这些问题采访了苏州市国土局、民防局的相关工作人员。苏州市国土局办公室负责人回应称：目前我国法律对于地下停车位的归属并没有明确的规定。一般情况下，会默认产权归国家所有，而具体到收益上，则是&谁投资，谁收益&。一般购房合同里会约定相关事宜，如果合同里写明产权为开发商所有，那么法律上则以合同为准，法院也会支持产权属于开发商。但如果地下停车库的面积被计入了公摊面积，那么其产权则应当归业主所有。苏州市民防局办公室负责人则回应：小区地下车库的产权问题较为复杂，有众多不同的情况，并不能一概而论。但对于小区依法配建的属于民防工程的地下停车位，开发商无权销售！人防工程配建的区域，一般都有相关标识根据日实施的《江苏省物业管理条例》第六十六条第二款，&物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠&。根据《江苏省物业管理条例》第六十一条，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。平时开发利用人民防空工程设施，不得影响其战时防空效能和应急避难功能。对于在人防工程的地下车库内安装地锁，开发商是有日常管理维护使用权的，因此也算合理。但基于车主的矛盾，还需要物业与开发商进一步协调规划。已经购买的地下车位能退钱吗？对于部分市民关于&已买的车位能退钱吗&的疑问，名城君也查询了相关资料，随着不动产市场的日渐发展成熟，《物权法》出台后，根据第七十四条的规定：建筑区划内，规划用于停放的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。该条文遵循了房地产市场的交易习惯，对地下车位的争议问题具有指导作用。名城君总结如下：1、如果在房产证里的面积不包含地下停车场的分摊面积，所有权属于房地产开发商。但一般，现在停车位都是买的长期使用权。不会给单独的产权证。另外，业主优先使用是相对的，首先满足规划设计消防等要求，剩下才考虑业主使用。2、如果地下停车场经过面积分摊了，使用权就归全体业主；地下停车场是附属设施，经地上建筑面积分摊后，产权属于全体业主共有，像电梯、物业用房等一样是共有。地下车位的买卖实施上是使用权的租赁，因为不能办理产权，所以业主交的钱是租赁费，签的合同也只能是使用合同，不能成为购买。3、小区内依法配建的人民防空工程平时用作停车的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。4、已出售、附赠或者出租的车位使用权属，按合同约定方式执行。5、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。所以，不要再盲目传播&小区车库判归业主&的微信谣言，经名城君调查，该微信中提到的作出此判决的鼓楼区法院已经站了出来，公开发出&郑重声明&称：全国首例小区车库之争，花落谁家？以生效判决为准！而之前&小区车库判归业主&这一被疯传的结果，并未生效，早已被撤销，而真正的判决结果却与之相差甚远。另外，对于不买车位的人来说，车位价格远没有车位租金来得重要。其实各地对于停车位的收费标准有明确的执行办法，不能由开发商或物业随意喊价。其中，已成立业主委员会的住宅小区停车服务收费，由业主大会或业主代表大会决定；未成立业主委员会的住宅小区停车服务收费，则由停车服务管理方与入住业主参照本地的执行办法协商决定或在物业合同中约定。
[责任编辑：曹蔚翔]
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播放数：663215买房时要买车位吗？这样算你就明白了 - 新环境房屋网
买房时要买车位吗？这样算你就明白了
&&&&编辑：新环境小编&&&&
随着城市停车问题日益突出，买房时顺便买一个车位也成为不少人的选择。以前一个停车位三五万，现在一个车位十多万，甚至几十万。一个停车位的价格甚至超出了一辆普通B级车的价格。如果开发商向你推销停车位，你该作何选择？由于不同停车位的产权归属不同，我们这里仅讨论业主能够办理产权证的地下停车位。关于车位问题，我们将回答两个问题，分别是：车位值不值得买、车位有没有买的必要。在讨论这两个问题前，我们先得清楚一点：地下产权停车位的成本已经摊入地上的商品房，也就是说只要房子卖完了，车位的成本就完全收回来了，而车位能卖出去多少，能卖什么价，就看开发商的能力了，卖出去多少，就纯赚多少利润。先来说第一点，车位值不值得买。在这里，我们须明确一点，车位其实和房子差不多，衡量它的价值也要参考地段、配套、交通、小区车位比、物业服务水平、小区入住率等指标。说白了，这些指标都是衡量小区车位的稀缺程度，物以稀为贵嘛！对于自用需求，这种算法可以结合业主自身的经济，让他决定是否要为车位这种商品买单。对自用兼投资或纯投资的业主，也给出了一个参照系来判断车位价格是否虚高，如果你发现你们小区的豪车业主逐渐的选择搬离，车位价格依然居高不下，也许就到了你考虑套现车位转向更灵活的投资渠道的时候了。这里给一个比较主观却容易理解的判断方法：对于普通小区，如果整个小区的车辆平均价位为车位价格的2倍，车位价格算便宜；如果车位价格与车辆均价相当，则还算合理；如果车位价格超过车辆均价1-2倍，则车位价格虚高。上述这个判断是基于以下假设的：小区的水平通常于业主的经济实力（或支付能力）相挂钩，一旦业主经济实力增强，他们会选择更高档的小区居住。实际情况可能远比这复杂，各位觉得车位值不值，可能还要参考当地的车位紧张程度，是否有人喜欢炒车位等特殊因素。考虑车位值不值还要考虑租售比。一个车位几万至几十万，但每月租金通常只有三五百块钱，悬殊的租售比让很多业主在买车位和租车位之间摇摆。如果从纯使用价值来计算，长期租车位肯定比买车位划算，但车位包含的价值不仅限于使用价值，还有投资和资产配置价值。但对于低密度的别墅类住宅，则又是另一种算法，这些住宅买房可能都是送车位的！再来说第二点，要不要买车位。地下产权车位和商品房一样，供给缺乏弹性，很难因为需求的增加而在短时间内增加供给。如果是买来自用，考虑的层面就比较简单，能买得起，有需求就直接买，如果不凑手就尽可能签长租合同。对于投资性买车位的朋友来说，要重点考虑三点：①车位入手后好不好转租；②车位产权年限；③周边是否存在停车难问题；④所在城市机动车保有量是否快速上升，车位缺口是否较大。
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14万元只能买20年车位使用权 温州一小区业主为停车与开发商扛上了
　　开发商封住地下车库入口，购买车位使用权者方可入内&　　业主拆障入库停车，质疑为何不实施年租制或月租制　　投诉　　业主　　开发商　　接到业主地下车库被堵的投诉后，6月21日上午记者来到位于温州瓯海区梧田街道的博沃嘉园小区。该小区有2个地下车库，每个车库分别有两个出入口，但现在均有一个出入口被禁止通行，剩下两个可供通行的出入口前都有保安“把守”。　　在两个被禁止通行的出入口前，都竖起了两三只填了泥沙、砖石的大木桶。其中两个曾被业主推倒过，地面洒满了泥沙。据该小区多位业主称，从上周三开始想进入地下车库停车，需要一张停车卡，获得停车卡必须具备两个条件：一是要购买停车位，二是要缴纳每月60元的管理费。　　走进地下车库，记者发现里面很空旷，几乎全是空位。车库临时管理人员方先生说，之前有没有购买停车位的业主入内停车，已购买停车位的业主常来投诉，开发商为了便于管理，便临时封锁两个出入口，等设置好门禁后，会重新开放。　　地下车库出入口前，竖起几只大木桶　　为什么不愿意购买地下停车位？业主们称，这两个地下车库都是防空地下室，属人防工程，产权归国家所有，房开没有权利进行买卖。走进地下室，记者也看到“防空地下室”的标牌。　　据了解，该小区共有400多个地下停车位，和小区住宅的比例是1：1，已出售上百个。一名在2009年购买地下停车位的业主出示了一份协议书。她称，当时房开告诉她，自己买的是车位的产权，但她拿到的是一份“地下室车位使用权租赁协议书”，内容约定车位租赁总价款为14万元，租期为19年11个月，此后赠送使用至日。　　而该名业主称，即便她已经购买，这几天她的车也无法进入地下车库，理由是未按每车60元/月进行缴费。每车60元/月到底是一笔什么费用，为何已经购买车位还要缴纳这笔费用？　　几名业主说，不少购买停车位的业主也拿到相同格式的协议，他们不明白，如果是租赁，凭什么要他们一次性缴纳近20年的租金，为什么不能实施年租制或月租制，这不是变相让他们买车位使用权吗？而且小区路面上只有几个临时停车位，没买停车位使用权的业主，车子能停哪里？是不是要逼他们乱停车？　　6月21日下午，该小区数十名业主开会讨论，决定向房开提出抗议，并在会后将地下车库四个出入口的栏杆全部拆除，清理掉泥沙、砖石，随即陆续有业主入库停车。一与会业主透露，他们还计划发传单或微信圈通知其他业主都来停。　　没有产权，却要付14万元买20年使用权　　带着业主们的质疑，记者联系上博沃嘉园的开发商——温州瓯海房地产开发总公司相关负责人。　　●为何买卖人防工程？　　房开办公室主任陈先生说，他们卖的是地下停车位的使用权不是产权，这在合同中已经明确注明，他们没有说过要卖产权，按法律规定，人防工程使用权可以买卖。那每月60元的管理费用于地下车库的人员管理、水电费、日常维护等开销，已经过物价部门核准。　　●为何要业主一次性缴纳近20年租金？　　房开经营科科长金先生解释，公司没有出租过停车位。他说，记者看到的那份“使用权租赁协议书”是2009年的版本，几年前，出售停车位使用权的合同都是这个版本，现在公司使用的都是“使用权转让协议书”，但两者的法律效力差不多，停车位的使用年限都跟房子的土地证走，到2074年为止，业主有顾虑可以来更换。　　●车位价格高昂，能否按年租或月租的方式出租？　　陈主任说，博沃嘉园是个商品房小区，里面的东西本来就是当商品来买卖。　　金科长表示，小区地下室建设成本很高，而且与温州其他类似小区的地下停车位比，博沃嘉园的停车位并不贵，公司曾开会讨论过有关出租停车位的方案，但出于经营和管理方面的考虑，公司还是决定只卖使用权。　　●没有买车位使用权的业主车该停哪里？　　金科长表示，业主不买停车位使用权，他也没办法。但站在业主的角度，他们也在酝酿“分期付款”和“团购优惠”等措施。　　博沃嘉园物业服务中心主任陈女士称，物业方不建议业主将车辆停在小区路面上，小区一直在实行“人车分流”的管理模式，按规定，没有地下停车位的业主，不能将车辆开进小区。不过，物业也一直从中协调，建议双方坐下协商解决问题。　　出于经营方面的考虑，只卖使用权　　律师说法　　车库权属，归属房开还是业主？　　浙江中坚律师事务所律师盛杰认为，本纠纷可能涉及两个问题，第一，如果地下室车库面积未计入商品房公摊面积，则依据谁投资谁受益的原则，房开将享有车库的所有权，此时房开就有权利以出卖或者出租的方式进行收益。换而言之，如果计入公摊面积，车库就属于全体业主区分所有，房开对此就不享有任何的权利，更无权出卖或者出租。第二，如果如房开所言，该地下室车库属于地下人防工程，而且没有计入公摊面积的（如果计入公摊面积，则属于业主区分所有），作为国防资产其所有权就应当归属于国家，但依照《人民防空法》相关规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。房开作为投资者理应享有收益的权利，但不应当将车库进行出卖。若按业主的说法，之前房开以租赁方式变相处分车库的行为，事实上明显存在诱导他人及规避责任获取不当利益之嫌。依照《合同法》的规定，租赁合同最长期限不得超过20年，为此，房开设计的合同中便将租赁期限定为19年11个月，可见其用心。事实上，严格而言，在房开将所有商品房出售以后，购房者就成为人防工程的收益人。　　再者，即便房开享有收益的权利，地下车库作为小区的配套设施，也应当尽量便民，购买使用权才能使用的做法不合情理。　　《温州晚报》供稿您好：　|　
> 今天给售楼处打电话了，问了关于车库的事，答复是地下车位买下要
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christina_79
今天给售楼处打电话了，问了关于车库的事，答复是地下车位买下要10万大洋。这是可不。。。
今天给售楼处打电话了，问了关于车库的事，答复是地下车库买下要10万大洋。这是可不能物业说多少就是多少呀，大家要联合起来，坚决和他们作斗争。将斗争进行到底！按房价来算的话，10万大洋可能买下30多平方的面积呢！得放下辆什么样的车呀！！！
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此贴已被版主加精，希望您再接再厉多发好贴噢~
支持！！！
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我是业主，我怕谁！
我看现在的开发商越来越狡猾了，连车位也不放过。能赚就赚！太不合理了，买了房子难道。。。
小区设计的车位不够，所以KFS不怕价高卖不出去！
还没有车的业主一定要想想自己有了车放在哪里？已经有车的业主要为自己的米想想，不要花的不值！为了这两点，大家应该与KFS进行交涉，以后的生活可是我们自己的了！
christina_79
那咱们怎么联合起来呢？是不是大家一起定个时间？反正都是邻居，迟早都要碰面的嘛！
不知道有多少人对这个问题比较在意！！
那我更要等等看了，我可就冲着车位来的，价太高的话，等于没有一样。
等等看？等什么？
KFS不会主动降低售价的！如果在意该事情，就得马上去争取，让他解决车位的问题！这个是小区所有业主都要面临的事情！
我看大伙都不买车库，逼他降价！
可能是个好方法，车库贵，不买车库，让物业解决停车问题！！
> 今天给售楼处打电话了，问了关于车库的事，答复是地下车位买下要
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