房产预告登记的性质 房产预告登记是必须的吗？
来源：房天下 &&
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通过立法规定的途径限制对的要求可以为够房者提供获得所购房屋的法律保护，规定了房地产预告登记的性质也很好地解决了居民在现实生活中的的很多问题，为更好地推动了房地产市场的发展和我国经济的健康发展，那么，房地产预告登记是必须的吗？
房产预告登记的性质 预告登记是指当事人签订或者其他不动产物权的协议，为保障将来能够实现房地产所有权，按照合同约定向房地产登记机关提交申请的一种行为。房地产因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、判决等原因致房产权利权属发生转移的当事人，应当申请房地产权属情况变化后的转移作预告登记。 １、关于其法律性质，究竟是一种物权，或仅为一种债权保全手段，甚有争论。预告登记是介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于土地登记薄上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。 ２、预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权。 ３、预告登记的性质是使被登记的请求权具有确保将来只发生该请求权所期待的法律结果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。从各国法律规定来看，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了物权的排他效力。因此，预告登记是债权被物权化的一种具体体现。经过预告登记的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。 房产预告登记是必须的吗 “房产预告登记”是法律赋予可以办理“预告登记”申请人的一种权利。没有哪方面会说，不允许放弃。所以它是自愿的，不强制。“必须”意即“强制”。但对房产预告登记有如下规定： １、作为不动产登记制度之一的预告登记，具有服务不动产交易的功能，因此，创设预告登记制度有利于保障请求权人的权利。 ２、买卖房屋已成为普通百姓的常见行为，但普通百姓作为消费者购买的房屋，其只能根据与预售人订立的享有债权性质的请求权，并不能具有排他的效力。 ３、创设预告登记制度是健全我国不动产登记法律制度的需要。所有权自标的物交付时起移转，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 ４、创设预告登记制度是地方立法上升为国家立法的需要。基于预告登记的重要作用，我国一些地方立法已经对预告登记制度进行了有益的尝试。 关于房地产预告登记的性质在我国的不动产物权变动属法律规定的情形之内，房地产预告登记是必须的吗？其实我国一些法律仅就不动产物权的变动粗略地规定了应当预告登记，否则不能发生物权变动的结果，但并未建立健全的不动产登记制度。
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提问者:热心网友
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预告登记是限制登记的一种(限制登记还可包括查封登记，目前，查封登记也未列为登记种类)，我国法律尚未有预告登记这一规定，但一些地方性法规已对此作出了规定。如将于日起施行的《上海市房地产登记条例》就专设了一章来规定预告登记。在这之前，《南京市城镇房屋权属登记条例》(日起施行)在建设部规定的登记种类中，根据该市权属登记管理的实际状况删除了总登记、增加了预告登记和备案登记。中国物权法草案建议稿对预告登记的定义、效力及预告登记的种类都作了规定。在物权法立法的讨论中，对预告登记作为权属登记的种类进行规定并没有多大争议，因而，预告登记在今后必将作为房地产权属登记的登记种类。预告登记是指以保全一项将来发生的不动产物权变动(转移、变更和注销)为目的的请求权登记。这种登记与我们以往所接触的权属登记不同。以往的权属登记都是对已经完成的房地产权利的登记，如房屋竣工后的初始登记、买受房屋后的转移登记、抵押权设定的他项权利登记等。而预告登记所登记的并不是现实的房地产权利，而是目的在于保全将来发生不动产物权变动的请求权。实质上，预告登记是对现时已经登记(在建的商品房是一个特例，是将建造人视为权利人)的权利人行使其权利的一种限制。如《南京市城镇房屋权属登记条例》规定：预购商品房、约定优先购买权和约定回购房屋的，当事人可凭合同书或者房屋所有权人的承诺书申请预告登记。预告登记的另一个不同点是预告登记所保全的请求权必须在规定或约定的时间内行使，否则，其利害关系人可申请注销该项登记，或该项请求权将归于灭失。如商品房预售中的买受人在进行预告登记后其权利得到了保护，但是当房屋竣工可以办理商品房所有权转移登记时，买受人应当积极履行登记的义务，而不能以预告登记代替转移登记。如《上海市房地产登记条例》第四十九条规定：对预购商品房及其转让、以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让、以房屋在建工程设定抵押及其抵押权的转让及法律法规规定的其他情形所进行的预告登记，“自房屋所有权初始登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效”。建立预告登记制度有利于保护通常所说的弱势群体的利益。如商品房预售合同并不以登记为生效要件，但是，购房人在与房地产开发商签订了预购商品房合同时，双方产生的是一种债的关系。在建立预告登记制度前，这种效力只是一种债的效力。而且这时房屋尚未竣工，购房者取得的是一种期待权，只是有权要求开发商以自己的行为履行合同的约定。在此期间，如果开发商将已预售的房屋进行处分，包括将房屋另卖给他人或在该房屋上设定抵押，或是因开发商破产或因其它债务纠纷使在建的这一房屋被查封，购房者并没有优先受偿的权利。由于此类问题牵涉到众多的购房居民，如不妥善处理，必然影响社会的安定。因而，目前司法机关在处理此类棘手的问题时，一般是以法院的裁量权来平息矛盾，以维护各方的权益。为了妥善处理这类问题，仅仅保全债权的请求权是不够的，而应当通过立法建立预告登记制度，赋予这种经预告登记后的债权以物权的效力。如商品房预购人凭商品房预售合同进行预告登记以后，就限制了房地产开发商对已预售的房屋的处分权，包括将房屋另卖给他人或在该房屋上设定抵押。倘若开发商进行此类处分，由于预告登记的所具有的排他效力，就会使这种处分归于无效。如某商品房预购人进行预告登记以后，开发商又将该处房屋以在建工程进行抵押，此种抵押对预购人没有效力。这是因为已经进行预告登记的请求权，对其后发生的与该项请求权内容相同的房地产处分行为，具有排他的效力。
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我已阅读并同意问答：买一手房是否必须办预告登记
　　房博士，您好！今年初我在上海市青浦区购买了一套商品房，已经与开发商签订了商品房预售合同，并支付了60万元的首付款。最近，开发商告知我可以去办理预告登记了，但是我在外地出差，实在抽不出时间去办理。
　　我想咨询一下，购买一手房，是否一定要办理预告登记？如果不办理的话，会有什么影响吗？相关规定是什么呢？谢谢答复！
　　读者 段先生
　　段先生，您好！您的来信已收悉，就您信中提及的预告登记相关问题，经向有关部门咨询后解答如下，供您参考。
　　预告登记的设立，是为保障将来的房屋所有权转移能够顺利发生。我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
　　由此可见，预告登记之后房屋所有权并未转移，但会对后来发生的房屋所有权的处分行为有对抗效力。也就是说，如果您与开发商办理预告登记后，未经过您的同意，开发商即使将该套房屋再出售给他人，也无法与他人办理转移登记，从而保障了您的合法权益。
　　预告登记是当事人有意愿申请才办理的，并非强制性的。如果要办理的话，您和开发商可以共同申请所购买的一手房的预告登记，提交《上海市房地产登记申请书》、身份证明及《上海市商品房预售合同》等材料。综上所述，办理预告登记可以保障您将来物权的实现，但一手房的预告登记并非强制性的，您可以视自己的情况斟酌决定是否办理。
　　本报记者 刘珍华
　　通讯员 陈 莺
（新民晚报）
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