您现在的位置：
为什么等额本息、等额本金不适合提前还款？房贷还款方式哪种最合
　　为什么等额本息、等额本金不适合提前还款？房贷还款方式哪种最合适？
　　房贷还款提前还会怎么样？对于等额本息、等额本金为什么不适合提前还款？原因是什么？
　　贷款买房后，如果经济好转，手上有了余钱，多数购房者都会考虑将贷款提前还掉，以节省利息，减轻经济压力。不过有专家就说过，提前还款其实并不适合一些购房者，比如说，房贷还款方式采用了等额本息或等额本金的购房者。下面，我们就实际演练一番，到底为什么不适合。
　　一、等额本息提前还款
　　等额本息还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
　　每月还款额=［贷款本金*月利率*（1+月利率）^还款月数］/［（1+月利率）^还款月数-1］
　　每月还款利息=月初剩余贷款本金*月利率
　　每月还款本金=每月还款额-每月还款利息
　　例如：
　　家财管加在银行办理住房商业贷款20万，10年期，利率4.9%，月利率为4&，采用等额本息还款，套用房贷计算器可得：每月还款额约为2111元。
　　第一个月：
　　还款利息=&=800
　　还款本金=1
　　第二个月：
　　还款利息=（1）*4&=795
　　还款本金=6
　　第三个月：
　　还款利息=（1-1316）*4&=789
　　还款本金=2
　　。。。。。。
　　由此可见，采用等额本息还款法，由于每月的还款额相等，因此在贷款初期，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少，每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。所以当贷款到了还款中期，借款人已经偿还了大部分的利息，一次还清跟分期偿还的贷款总额差不多，此时提前还贷的意义也就不大了。
　　南方财富网微信号：南财
南方财富网声明：资讯来源于合作媒体及机构，属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
理财产品专区
48小时排行房奴们每月还房贷时总是很心酸，扣除的一大笔钱里只有很小部分是本金，其余都是贷款产生的利息。当手里有余钱的时候，是否可以考虑提前还款呢？提前还贷有哪些方式？提前还贷划算吗？
提前还款是一门学问，对此马虎不得。所谓提前还贷是指借款人在保证按月按额偿还个人住房贷款本息的基础上，提前偿还部分或全部购房借款的一种经济行为。
目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出最多，本金还得相对较少，以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金就逐步增多。等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。
提前还贷主要是为了减少利息，尤其是在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。因此，理财专家建议，在贷款的前几年，尤其是前5年间一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中利息负担会减小。
一、提前还贷的五种方式
按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或金额减按。据了解，目前多数银行都能提供五种提前还贷的方式，供客户选择。
第一种，全部提前还款，即将剩余的全部贷款一次性还清。(不用还利息，但已付的利息不退)
第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。(节省利息较多)
第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。(减小月供负担，但节省程度低于第二种)
第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。(节省利息较多)
第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。(月供增加，减少部分利息，但相对不合算)
理财专家建议，提前还款，应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。
二、如何还贷才划算
1、组合贷款。如果是商贷和公积金构成的组合贷款，先还商贷会“优惠”很多。由于公积金贷款含政策性补贴的成分，所以贷款利率比商贷低不少，因此购房者提前归还贷款利率较高的商贷，相对划算些。
2、商业贷款。有两种还款方式的区别。
据分析，两种还款法相比，由于同样贷款贷了一段时间后，“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”，而在提前还贷时已支付的利息是不退还的，这就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。因此，如果有提前还贷打算的，选择“等额本金还款法”贷款比较好，这样提前还贷比较划算。
但是并非所有的人都要用“等额本金还款法”来还贷，这要看个人财政计划。对于高薪者或收人多元化的人们，不妨采用“等额本金还款法”；假如个人资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议你也采用“等额本金还款法”还贷。因为，这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可减轻日后压力，其特点是随着时间的推移，越到后来还款越少，越轻松。
对于工作稳定收入稳定的人，建议还是选择“等额本息还款法”。选择等额本息还款的在前10年这种做法基本划算。因为该种贷款方式在还款初期支付的多是利息，本金占的额度比较小，提前还贷，可以减少大笔的利息支出。争取前几年能多还款，使本金基数下降，从而减轻利息负担。从节省利息的角度看，缩短贷款期限是一个不错的选择，因为时间缩短了，每月的还款数量不变，就加快了归还本金的速度，支出的利息也会减少。
三、提前还贷银行规定有差别
目前，银行一般都规定在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，借款人可书面申请提前归还部分或全部贷款。各家银行对于提前还贷的规定彼此各不相同，比如有的银行规定提前还贷的数额必须是一万元的整数倍，有的银行则需要收取一定数额的违约金等。建议你在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程，提前预约。
其实贷款的事情，很多操作的权利都是掌握在银行支行手里的，具体的业务办理需要你和贷款所在的支行来进行，所以你要了解关于提前还贷程序上的问题，最好的途径是联系当时办理贷款的业务员或者客户经理，按照他们所属支行的具体规定来操作。
四、三种不适合提前还贷的情况
提前还贷越早，支付给银行的利息越少，如果普通工薪族手里资金没有更好的投资渠道，当然是提前还贷比较合适。但是并非所有的人都适合提前还贷，有几种情况则不适合提前还贷。
1、原先享受7折贷款利率。银行人士提醒，原先享受7折利率的贷款不必急于还款。“如果还掉估计再也借不到7折利率的贷款了。”银行人士建议，有折扣的房贷可以不着急提前还，闲置资金可用来投资货币基金或者银行短期理财产品，一样可以降低房贷的利息成本。
2、等额本金还款超过5年期限。等额本金还款已经超过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，还掉的基本为本金。所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道，特别是年收益率超过银行房贷利率的渠道。
3、投资收益大于房贷利率。贷款人如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等，或者做生意的买卖人，手里需要流动资金，如果投资收益率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。怎样提前还房贷 提前还房贷哪种方式最划算
银行对于房贷提前还款的客户，一般是采取预约机制的。根据银行的规定，提前还款的客户需提前一周至一个月提出书面申请，并约定还款日期。然后按照约定的日期，携带身份证、当初和银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还贷协议，并按银行的要求，将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的账户上，由银行自动扣收。1. 提前还款必须到贷款经办行办理，所以只能咨询贷款经办行的具体办理流程及相关规定。2. 各银行办理手续不同，务必咨询清楚需要携带的证件，如身份证、借举合同、收押房产证文件、代扣还款委托书等银行放贷手续资料，到贷款经办银行办理，否则就会失去本次预约机会，重新预约。3. 偿还部分贷款的，每次提前偿还的数额应不少于壹万元或壹万元的整数倍。4. 以等额本息或等额本金方式还款的提前还款是无须缴纳任何违约金的，只有以固定利率还款的提前还款才需要缴纳违约金。5. 年底是银行年终业务统计的高峰，办理相关业务可能会有一点的延期，建议借款者若要提前还款，尽早咨询，抓紧办理。6. 购房者在提前还清全部贷款后，勿忘到保险公司等部门退保。贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费，提前还清贷款所退还保险费为已交保险费在提前归还时的现值减去提前归还前占用保险赘在提前归还时的现值。7．勿忘记注销抵押，贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理)，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。8．借款人需携带身份证、借款合同等相关证件到所借款的银行提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项才能办理提前还款的相关手续。注意事项1、如果既有商业贷款又有公积金贷款，应先提前偿还利率高的商业住房贷款。2、退休后应尽量提前还贷。退休后依然得勒紧裤腰带还贷是一件很痛苦的事，也不利于提高家庭理财的收益。3、如果当初申请住房贷款时办理了保险，如全部提前还贷或缩短了贷款期限，可以向保险公司申请退回部分保费。4、如果有比较好的投资渠道，投资收益率高于住房贷款利率的话，不应提前还贷。对于提前还贷哪种方式最划算，小编有以下三点提醒。提醒1：分清等额本息和等额本金两种方式房贷还款分为等额本息和等额本金两种。对于等额本息还款的贷款人而言，由于等额本息每月的还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，如果借款人已还款到中期，即已偿还了大部分的利息，房贷提前还款则还的主要是本金，因此意义有限。等额本金是将贷款总额平分，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还，节省的利息并不多。提醒2：原先享受7折利率的贷款不必急于还款受银行资金成本上升的影响，目前7折房贷、8.5折房贷很少，二套房贷利率上浮的情况较为普遍。银行人士提醒，原先享受7折利率的贷款不必急于还款。“如果还掉就再也借不到7折利率的贷款了。”银行人士建议，有折扣的房贷可以不考虑提前还，闲置资金可以用来投资货币基金或者银行短期理财产品，一样可以降低房贷的利息成本。提醒3：充分利用公积金对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言，可以考虑适当提前偿还一部分房贷，但不必全部偿还，因为一旦房贷全部偿还后，每月的公积金就没有利用的空间了。按照现有的公积金政策，在职人员除购房等情况外，是无法提前支取的，考虑到现在的房屋限购政策，大部分人不太可能多次购房，因此大家提前支取公积金的可能性不大，还不如每月可以冲还房贷，使其发挥更大的效率，也使得自己的现金流更为充裕。
正文已结束，您可以按alt+4进行评论
[责任编辑：王姿贤]
关注石家庄腾讯房产官方微信
扫描左侧二维码，即刻关注，更多惊喜只待君来；
要Q币，打滴滴，统统满足你！看房还有独家优惠！！
下载看房App，随时随地掌握一手资讯
扫描左侧二维码，即刻下载看房APP；
房市动态先知晓 , 在线沟通无骚扰，独家优惠享不停。
201620175月
(其他区8000元/平方米)
(正定新区)
(正定新区13800元/平方米)
(长安区8500元/平方米)
(栾城区15000元/平方米)
(正定18000元/平方米)
(新华区20000元/平方米)
(裕华区8000元/平方米)
(新华区11000元/平方米)
(鹿泉区7600元/平方米)
(高新区10000元/平方米)
(长安区16000元/平方米)
(高新区16500元/平方米)
(桥西区17000元/平方米)
Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved