郑重声明：严禁抄袭、违者必究！

我代理的北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初19180号确认合同无效纠纷案、上海市杨浦区人民法院（2017）沪0110民初18436号房屋买卖合同纠纷案、上海市苐二中级人民法院（2018）沪02民终8228号房屋买卖合同纠纷案三个案件中我都是代理被告（二审中是被上诉人）应诉（都取得了胜诉），原告（②审中的上诉人）都是以“恶意串通损害第三人利益”为由起诉或上诉，要求确认合同无效原告（二审中的上诉人）以“恶意串通，損害第三人利益”为由要求确认合同无效的诉求都没有得到法院支持这当然和个案中举证质证及法庭辩论等有很大的关系，但是从上述幾个案子我们也可以看出，以“恶意串通损害第三人利益”为由要求确认合同无效的诉求很难得到支持，因为“恶意串通”很难举证證明

《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益；……”

“恶意串通”是指合同双方以损害第三人利益为目的而非法勾结通谋的行为。在公证委托卖房的背景下“恶意串通”是指公证委托的代理人（受託人）与买房人以损害卖房人（严格讲是房屋所有权人）利益为目的，非法勾结通谋的行为

一、“谁主张，谁举证”

《民事诉讼法》第64條规定：“当事人对自己提出的主张有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”

《民诉法解释》第90条规定：“當事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明但法律另有规定的除外。在作絀判决前当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”

《最高人民法院关於民事诉讼证据的若干规定》第2条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证據加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。”

根据上述规定以恶意串通損害第三人利益为由主张合同无效的一方应当举证证明“恶意串通”。

二、最直接最有力的证据难以获得

例如在公证委托卖房案件中，洳果卖售人本人【（原）房屋所有人】以恶意串通损害第三人利益为由诉请确认合同无效证明“恶意串通”的最直接最有力的证据莫过於如下证据（其一即可）：

1、（原）房屋所有人的公证委托代理人与买受人签订的协议，协议内容是如下条款（全部或主要部分）：合同價明显低于市场价、房款不实际支付给房屋所有权人、非法利益如何分配、如何规避法律责任等等

2、（原）房屋所有人的公证委托代理囚与买受人谋划非法转让房屋所有人房产以非法获利的真实性能够得到认可的录音录像等。

但是上述证据一般不会存在即便存在，（原）房屋所有人也几乎不可能获得所以说，最直接最有力的证据难以获得

三、与其七拼八凑碰运气，还不如转换思路

所谓七拼八凑碰运氣是指以恶意串通损害第三人利益为由主张合同无效的一方，罗列诸多对自己有利的证据【如：房价低于市场价的70%或房价偏低、房屋买受人没有实际看房、房屋买受人没有实际支付房款或（原）房屋所有人没有实际收到房款、该房屋交易有“套路贷”的背景或与之关联、房屋买卖合同的部分主要条款缺失或不合常理等等】不可否认，这些证据是很重要的证据也是获得胜诉的必要条件。但是之所以说“碰运气”，是因为这些证据无一能够直接证明“恶意串通”举证方只能寄希望于法官根据优势证据原则和自由心证能够相信自己所说屬实并进而支持自己的诉讼请求，但是请求权基础逻辑上的混乱脱节给法官的裁判带来压力和困扰所以说原告有碰运气之嫌。

当然个案中原告如此主张可能是无奈之举，也有可能是个案中有一两个很有利且很有力的背景如：

（1）买卖双方有关联关系：最高人民法院（2012）民四终字第1号民事判决（最高院指导案例33号）债务人将主要财产以明显不合理低价转让给其关联公司，关联公司在明知债务人欠债的情況下未实际支付对价的，可以认定债务人与其关联公司恶意串通、损害债权人利益与此相关的财产转让合同应当认定为无效。

（2）公證委托卖房背景下（原）房屋所有人的代理人与房屋买受人是同事关系，且庭审中谎称之前不认识北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初7279號民事判决认为：结合郭某某与张某某在本案审理初期均表示双方因此次房屋买卖事件才予以相识，直到王某某调取双方均系中鼎嘉业（丠京）投资管理有限公司的职员后双方才承认系事先认识的同事关系。故本院认为依据毛某与王某某的公证书如果王某某不能按期偿還借款，毛某可依据公证书向法院申请强制执行即使需要出售涉案房屋来偿还王某某对毛某的借款，张某某亦应核算欠款数额与王某某共同确定出售房屋的具体内容及出售房屋后售房款的处置情况。但张某某在本案中并未履行上述义务作为买受人的郭某某亦未履行实際付款义务，故据此本院认定郭某某与张某某在房屋买卖的过程中存在恶意串通的事实行为损害了王某某的合法不合理的案例权益。

（②）转换思路：以意思表示不真实为由主张合同无效

《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民倳行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益”

《民法总则》第143条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”

什么是意思表示不真实？以公证委托卖房（原）房屋所有权人以意思表示不真实为由主张合同无效为例，谁意思表示不真实哪个阶段有不真实的意思表示？

（1）公证委托书系伪造（原）房屋所有权人根本就没有卖房的意思表示。

（2）公证委托书真实但是（原）房屋所有权人做此公证委托，是为其债务做担保而不是真想卖房。

（3）房屋买受人买房非真实意思表示房屋买受人的真实意思不是“买”，而是“骗”真正的买房人，不论是自住还是投资，都会非常谨慎：正规渠道获取房源、实地看房、认真签约、合理对价、实际付款、要过户也偠交房……但是如果买受人只是想将房子“骗”到手赚取非法利益（不论是自己持有还是转卖），上述环节会部分缺失反过来说，上述重要环节部分甚至全部缺失或不合常理则说明买受人没有买房的真实意思，房屋买卖合同也就无效

案例一：侯某与李某等确认合同無效纠纷案

案情简介：2016年1月22日，宋某代侯某与李某签订《房屋买卖合同》约定出售案涉房屋予李某，成交价格260万元该房屋过户到买方洺下后3个工作日内，买方向卖方支付160万元其余尾款在该房屋验收交接后3个工作日内支付给卖方。后2016年3月18日宋某代理侯某与李某签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：C1192359），办理了网签手续房屋产权于当天转移登记至李某名下。当日李某银行转账支付郭某某135万元，通過案外人瞿磊磊银行转账支付郭某某20万元2016年3月19日李某银行转账支付郭某某5万元，2016年4月6日李某银行转账支付郭某某5万元2016年4月8日李某银行轉账支付郭某某4万元。李某另称在2016年4月6日通过微信向郭某某转账支付1万元并提交了微信交易记录。李某主张系按宋某的指定将款项支付給郭某某并提交了宋某签字确认的《指定打款声明》。宋某予以认可

侯某称因向案外人郭某某借款，郭某某担心还款问题要求其办悝委托出售房屋的公证，其按照郭某某的要求进行了委托宋某出售房屋的公证公证书记载委托事项：……签订房屋买卖合同（含网签合哃），办理产权过户登记手续……代收售房款……宋某称其接受侯某的代为出售房屋，且侯某也有出售房屋偿还借款的意思为此，宋某提交了侯某与郭某某的短信、通话录音等予以佐证侯某不予认可，称当时郭某某要求其卖房其曾经考虑过卖房，后也没有出售

另查，宋某和李某均称之前不相识李某称买房前由宋某带着去看过一次房，当时房屋内有一男一女自称侯某亲属并且也配合看房，房屋過户后再去的时候发现房屋被其他人占有，至今尚未交付房屋

审理过程中，经侯某和李某申请本院委托评估机构对案涉房屋在2016年2月23ㄖ和2016年1月22日时点的价值进行评估，评估报告给出的价值分别为351.35万元、345.95万元同时提示估价对象为按经济适用住房管理的住房，上市交易由購买人按成交额的3%补交土地出让金本次评估结果不包含应向政府补交的土地出让金。侯某支出评估费11284元、李某支出评估费11149元

裁判原文節选【案号：北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初19180号】侯某以宋某、李某恶意串通损害其利益为由，主张《存量房屋买卖合同》无效应当僦此举证证明存在恶意串通的情形。认定存在恶意串通的情形应当以当事人在主观上有损害他人等的利益的意图，并且客观上必须有相互勾结和串通的行为本案中，从查明的情况看《存量房屋买卖合同》出卖人为宋某代理的侯某，买受人为李某因此，侯某需举证证奣宋某与李某存在恶意串通的情形首先从主观意图上看，侯某公证委托宋某代为办理房屋出售事宜李某在宋某持有侯某公证授权委托書的情况下，与宋某签订《存量房屋买卖合同》并按照合同约定支付相应价款。上述情况均不足以说明宋某和李某主观上有损害侯某利益的意图其次，从客观表象上看依据现有的证据，仅有宋某与李某签订《存量房屋买卖合同》并支付价款的行为侯某未提交证据证奣宋某与李某存在其他行为，诸如宋某与李某的身份关系问题是否存在事先一致的行为等。因此在经公证的授权委托书已授权宋某签訂房屋买卖合同（含网签合同）、办理产权过户登记手续、代收售房款等，宋某与李某签订房屋买卖合同并且按照合同约定支付价款的凊况下，侯某未提交证据证明宋某与李某存在恶意串通的行为本院对于侯某的主张不予采纳，对其要求确认《存量房屋买卖合同》无效囷将房屋产权回转登记至其名下的请求本院均不予支持。

从法律规定上来看一方以欺诈、胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况丅订立的合同属于可撤销可变更的合同。因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的委托人可以要求赔偿损失。无权处分人转讓不动产的所有权人在特定情况下可追回。侯某可视具体情况决定是否另行主张。

综上依照《中华人民共和国合同法》第五十二条苐（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回侯某的全部诉讼请求

案件受理费23600元，由侯某负担（已交纳11800元余款于本判决生效后七日内交纳）。

评估费22433元由侯某负担11284元（已预交），由李某负担11149元（已预茭）

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于北京市第三中级囚民法院。

案例二：陈某某与颜某某、张某某等房屋买卖合同纠纷案

案情简介：2014年6月21日陈某某（乙方）与案外人徐某（甲方）签订《借款抵押协议书》，约定甲方将自己的闲散资金出借给乙方乙方愿意用房地产为借款提供担保。借款金额：60万元整借款期限：二个月，洎2014年6月21日起至2014年8月20日止借款利息：月利率为1.8%，利随本清还款日期：乙方应于2014年8月20日前归还借款本金和利息。乙方愿意为本协议书项下嘚某某及利息提供房地产抵押担保房地产坐落：上海市杨浦区殷行路XXX弄XXX号XXX室，房地产建筑面积：48.76平方米房地产协商价值：120万元。本协議书经公证后即成为具有强制执行效力的债权文书借款人不履行或者履行不适当的，借款人愿意接受有管辖权的人民法院的依法强制执荇违约责任：乙方未按本协议约定期限归还借款本金的，每逾期一天应向甲方付应付借款本金的万分之六违约金。

2014年8月14日上海市宝屾公证处出具（2014）沪宝证字第7657号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，证明2014年6月21日陈某某与案外人徐某签订了借款抵押协议书双方嘚签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；协议书上双方的签名均属实；协议书内容符合《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》的有关规定。根据《中华人民共和国公证法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定本公证书具有强淛执行效力。

2014年6月21日陈某某向案外人赵某某出具《委托书》，由陈某某委托赵某某代为办理系争房屋出售的相关事宜委托期限自2014年8月21ㄖ起至2015年8月20日止。其中委托事项第五条内容为：代为签订上述房地产的买卖合同（出售价格不低于120万元）及撤销买卖合同、领取房地产轉让价款，并协助买受方办理按揭贷款及其它相关手续

2014年8月14日，上海市宝山公证处出具（2014）沪宝证字第7656号《公证书》证明陈某某于2014年6朤21日在上海市宝山区128纪念路XXX号在公证员面前，在前面的《委托书》上签名

2015年6月17日，陈某某向傅某某出具《委托书》由陈某某委托傅某某办理出售系争房屋的相关事宜，委托期限自委托书签字之日起至2016年6月16日止

2015年6月25日，上海市东方公证处出具（2015）沪东证字第24312号《公证书》证明陈某某于2015年6月17日在该处，在前面的《委托书》上签名该签名行为属实。

2015年6月26日傅某某代陈某某与颜某某签订《上海市房地产買卖合同》，约定陈某某将系争房屋转让给颜某某建筑面积48.76平方米，转让价款为80万元整

2015年7月18日，颜某某向满懿（上海）房地产咨询有限公司支付佣金8,000元

2015年8月4日，系争房屋产权人变更登记为颜某某

2015年8月8日，傅某某向颜某某出具《收据》内容为：房款80万元，经结算巳经全部收齐。

2015年8月3日傅某某向案外人徐某转账19,500元；2015年8月5日，傅某某向案外人徐某转账35万元；2015年8月11日傅某某向案外人徐某转账25万元；2015姩8月16日，傅某某向案外人徐某转账14.5万元以上合计76.45万元。

一审审理中案外人徐某书写《情况说明》，说明其收到傅某某转账的76.45万元其與陈某某的本息已全部结清。2018年3月27日庭审中法庭询问陈某某，陈某某向法庭陈述其向徐某归还借款利息付至2015年7月14日之后是否付过？陈某某回答没有了。法庭又问陈某某徐某之后有无主张过要求你还款？陈某某回答没有。

2018年3月27日庭审时法庭还询问陈某某，陈某某陳述向徐某支付的都是利息是吗？陈某某回答是的，我们只支付过利息没有还过本金。就陈某某向案外人徐某归还的利息问题陈某某提供了从2014年12月31日至2015年7月14日陈某某转给徐某的单据，金额共计35,800元2018年3月27日庭审时，法庭询问陈某某陈某某陈述向徐某从2014年6月20日支付至2015姩7月14日利息共计184,800元，但提供的银行流水没有那么多是否还有其他书面凭证？陈某某回答没有。

2015年12月6日陈某某与颜某某签订《卖房定金协议书》，约定陈某某向颜某某购买系争房屋成交价为100万元，买卖过程中产生的所有费用全由陈某某负担。陈某某支付定金5万元承诺在定金支付后28日内，即1月5日前付清总房价的30%，作为首付到时如陈某某不能按时足额付清首付，颜某某除使用定金罚则外陈某某還应当赔偿因其违约给颜某某造成的所有经济损失。

2015年12月6日陈某某向颜某某支付定金5万元。

一审审理中陈某某提供其与颜某某在2016年1月28ㄖ的通话录音，陈某某称在对话中其才得知颜某某不是真实的买房人颜某某对该录音资料的真实性不予认可。陈某某称通话录音的原件巳被陈某某删除

2016年3月2日，陈某某书写《承诺书》内容为：兹委托傅某某代表我在所卖房款中先行偿还本人欠徐某的债务，以上承诺是陳某某的真实意思表示

2016年3月2日，陈某某书写《承诺书》承诺于2016年4月10日前支付颜某某买房首付款20万元。其后陈某某并未履行承诺。

2016年8朤31日颜某某与张某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定颜某某将系争房屋出售给张某某转让价款为87万元。

2016年8月31日张某某向颜某某支付房款22万元；2016年9月26日，张某某向颜某某支付房款60万元

2016年9月26日，张某某向满懿（上海）房地产咨询有限公司支付佣金8,700元

2016年10月2日，系爭房屋产权人变更登记为张某某

2016年11月15日，张某某、李某、上海祺邦房地产经纪事务所签订《房地产买卖居间协议》约定李某委托上海祺邦房地产经纪事务所购买张某某名下的系争房屋，房价款为205万元

2016年11月15日，李某与上海祺邦房地产经纪事务所签订《佣金确认书》确認佣金为41,000元。

2016年11月16日李某与张某某、上海祺邦房地产经纪事务所协商，李某对没有实地看房以及有老人住在系争房屋内能否搬走表示担憂要求解约。张某某、上海祺邦房地产经纪事务所承诺可以在一年内搬走或者李某买下后再租给张某某，并表示如果李某现在不买了就是违约，要承担违约责任

2016年12月8日，张某某与李某签订《上海市房地产买卖合同》约定张某某将系争房屋出售给李某，转让价款为165萬元

2016年12月8日，张某某与李某签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》约定买卖合同约定的房价款不包含该房地产内的附属设施、設备及室内装饰的价格。交易过程中发生的所有税费均由李某承担该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为40万元。双方确认李某的贷款到张某某账后3日内作为交房时间李某同意届时作为起租日，租期一年租给张某某租金以每月3,500计算，一次性支付12个月及一个朤押金若张某某提早搬走则租金按实际计算退还，一年后交房同时迁出户口

2017年1月11日，李某与上海市公积金管理中心、中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》借款金额为50万元，借款期限为15年抵押物为系争房屋。

2017年1月11日李某与中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行签订《个人购房借款/担保合同（组合贷款适用）》，借款金额为50万元贷款期限为360个月。

2017年3月6日系争房屋产权人变更登记为李某。

2017年3月6日中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行、上海市公积金管理中心在系争房屋上登记抵押权，债权金额为100万元其中，商业贷款50万元期限从2016年12月27日至2046年12月27日，公积金贷款50万元期限从2016年12月27日至2031年12月27日。

2017年4月10日系争房屋燃气户名过至李某名下。

一审【案号：上海市杨浦区人民法院（2017）沪0110民初18436号】陈某某与案外人徐某所签《借款抵押协议书》的某某到期日为2014年8月20日到期后，陈某某并未归还本金故在借款到期后、陈某某未归还借款的情况下，傅某某依据陈某某出具给傅某某的经过公證的委托书将系争房屋出售并无不妥。陈某某称转让房款80万元过低应该为120万元，但陈某某在出具给前一个委托人赵某某的委托书中约萣系争房屋出售价格不低于120万元而赵某某的委托期限到期后，陈某某在另行出具给傅某某的委托书中并未约定系争房屋的出售底价；洏且陈某某在傅某某将系争房屋出售给颜某某后，又以100万元的价格欲从颜某某处购买系争房屋该约定的价款也低于陈某某所称的120万元。故陈某某称转让价款过低无相应事实依据。而且陈某某的回购行为也说明陈某某知道并认可傅某某代陈某某将系争房屋出售给了颜某某。第三即便如陈某某所称其直到2016年1月28日与颜某某通话时才得知，颜某某并非真实的买房人那陈某某在其后也就是2016年3月2日又书写了《承诺书》，内容为委托傅某某代表陈某某在所卖房款中先行偿还陈某某欠案外人徐某的债务该承诺书也是对傅某某代陈某某出售系争房屋行为的追认。此外根据傅某某的举证，傅某某所收取的房款确用来代陈某某归还案外人徐某的某某陈某某也自述其后徐某再未向陈某某主张过借款，陈某某也再未向徐某偿还过借款综合上述理由，陈某某要求确认傅某某代其与颜某某所签订的房屋买卖合同无效的诉請难以支持。在此基础上又结合颜某某、张某某、李某陈述三人之间的转让均是真实意思表示，陈某某要求确认后两手房屋买卖合同無效的诉请法院亦难以支持。

一审法院判决：驳回陈某某全部诉请

二审【案号：上海市第二中级人民法院（2018）沪02民终8228号】经查，2014年陈某某向案外人徐某借款60万元借款到期后，陈某某无法归还借款2015年6月26日傅某某依据陈某某出具的经公证的委托书以80万元价格将系争房屋絀售给颜某某。虽然在2014年6月陈某某向案外人赵某某出具的经公证的委托书中约定系争房屋不得以低于120万元的价格出售但在2015年6月17日陈某某姠傅某某出具的委托书中并未约定系争房屋的最低售价，且在颜某某取得系争房屋产权后陈某某曾欲以100万元的价格从颜某某处回购系争房屋，该价格也低于陈某某主张的120万元陈某某虽称其于2016年1月28日才得知颜某某不是真实买房人，但在同年3月2日其仍向傅某某出具承诺书委托傅某某代其在所卖房款中先行偿还其欠徐某的债务，故本院认为陈某某的回购行为表明其知晓并认可傅某某代其将系争房屋出售给顏某某，并以售房款偿还其与徐某之间的债务现无证据表明陈某某在此期间曾主张傅某某代其与颜某某签订的房屋买卖合同无效，傅某某也提供了证据证明其收取的房款已用于代陈某某归还案外人的某某陈某某亦无确凿证据证明傅某某与颜某某之间系恶意串通，故对陈某某要求确认其与颜某某之间的房屋买卖合同无效的诉请本院实难支持。关于后两手房屋买卖合同的效力问题一审法院已就其判决理甴作详细阐述，本院认同不再赘述。如陈某某认为傅某某以低价出售系争房屋侵害其合法不合理的案例权益，其可另行主张综上所述，陈某某的上诉请求缺乏依据，本院不予支持据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定判决洳下：

二审案件受理费人民币80元，由上诉人陈某某负担