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居民住房能不能改为商业用途?
是租来的能不能改如题？如果房子不是自己的？急？能改的话需要什么手续，居民住房能不能改为商业用途
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小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
城市的建设离不开规划,今后,合肥市控制性详细规划的调整和规划条件的修改或将征求公众意见,必要时还要组织召开听证会。这是记者昨日从合肥市第十四届人大常委会第33次会议上了解到的。 昨日,《合肥市城乡规划条例(草案)》在会上提请审议。草案规定,... []
来源：中安在线
住房公积金的用途有很多种,可以是购房、租房或者大修住房,也可以是移民、退休或者治疗重大疾病。如果非要给它们分个类,那就是住房消费用途和非住房消费用途,而这两种情况的办理程序和注意事项都有所差异,一起来看看吧。 []
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一楼住宅能改成商铺吗？
（原标题：一楼住宅能改成商铺吗？）
“我们家邻居也在装修，准备在自家做生意了。”上周现代快报《金楼市》报道了“麒麟锦城一位业主窗户改 后门 搭楼梯引争议”一事后，家住湖滨公寓的刘女士（化名）向记者反映说他们家邻居也准备把门面房，这让她很担心小区的安全隐患和噪音问题。现代快报记者 赵雪 杨晔 文/摄业主爆料邻居装修住宅打算改成门面房刘女士告诉记者，年后隔壁邻居家就一直在装修，刘女士一问才知道，邻居准备装修开店。这可让她急坏了，虽然不知道邻居要开什么店，但以后这人来人往造成的安全和噪音问题恐怕是无法避免了。“我就想不明白了，这明明是住宅，能够随便改成营业用房吗？如果这样的话，谁还愿意去买门面房？”刘女士道出了她的疑惑。当记者询问隔壁会不会是商业用房时，刘女士表示，虽然没有看过邻居的房产证，但隔壁和自己同属于一幢楼，连门牌号都是相连的，自己家是住宅，隔壁没道理是商业用房。记者调查物业证实该业主准备“住改商”日前，记者实地走访了湖滨公寓。记者看到，包含刘女士家那幢楼在内的一排房屋都是临街而建，是带院子的复式房屋，大部分还是用作居住，但其中一幢楼的一楼两户分别经营着一家饭店和足疗馆。而正在改造门面房的业主家就在足疗馆旁边。由于房主不在家，记者询问了正在施工的装修工人。一位工人告诉记者，房主确实是要把这套一楼的复式房子做门面房用，据说是要卖大理石。记者来到旁边的足疗馆进行咨询，足疗馆老板告诉记者，这套房子是他们租来的，之前确实是住宅，但现在已经完成一系列手续，可以做经营性用房使用了。随后，记者来到南京龙润物业管理有限公司湖滨公寓物业管理处，物业负责人告诉记者，正在装修的这家是住宅房，装修之前也来物业报备过，但装修后的用途现在还不知道。当记者问及已经开业的饭店和足疗馆是否已经改为营业用房时，该负责人说：“我是去年下半年才来到湖滨公寓工作的，这两家店当时就已经存在，有没有改我不清楚。但既然工商等部门允许其营业，手续应该是全的。”官方回应工商部门：除八项外，“住改商”需征得利害关系业主同意住宅是否可以改成营业用房？如果可以改，又需要什么手续呢？记者致电南京江宁区市场监督管理局江宁开发区分局后了解到，根据2014年颁布的《市规划局、市工商局关于简化住所（经营场所）工商登记手续操作暂行办法》（以下简称《暂行办法》），住宅用作计算机系统服务、数据处理，软件和信息服务、网络技术，文化创意、咨询策划，动漫游戏开发，电子商务，翻译服务，工业设计，股权投资等八项经营目的可以直接凭房产证或使用权证明由工商部门进行登记。住宅若想改为其他经营项目用房的，还需提交《利用住宅作为经营性用房利害关系人意见书》（以下简称《意见书》），征得利害关系业主同意，才能办理工商登记手续。南京江宁区市场监督管理局江宁开发区分局的工作人员提醒记者，《意见书》上不仅要有相关业主的签名，还需要加盖社区公章才能生效。湖滨社区：不再出具利害关系业主同意的证明
随后，记者又致电湖滨公寓所属的江宁秣陵街道湖滨社区，社区工作人员告诉记者，去年6月南京市公布了首批社区（村）证明类盖章事项准入目录，并规定对于超出社区公章适用范围的7项各类证明不予准入。其中，该目录第5条不予准入目录中写到：“证明申请人拟利用住宅作为经营场所，为此征求了本单元全体业主的意见，本单元全体业主对此表示同意或不反对。”这也就是说，从去年6月份起，想住宅改营业用房的业主根本无法拿到盖过章的《意见书》。按照工商部门和社区工作人员的回应，除去《暂行办法》中规定的八项经营项目，现在想把住宅改成营业用房，是几乎行不通的。
本文来源：现代快报
责任编辑：齐栋梁_NF2865
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临街的住宅房改成门面房拆迁时怎么补偿
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临街的住宅房改成门面房拆迁时怎么补偿
河南 安阳 发表时间： 22:46
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发布时间：
14:24:15 & 作者：本站编辑 & 来源：
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最高院公报案例：住宅改变为经营性用房如何认定？厉害关系业主如何认定？&
　　来源‖法律讲坛
　　编者‖李燚律师，中银（南京）律师事务所
　　物权法日起正式实施，至今将近8年。在此期间，最高法院也出台了建筑物区分所有权纠纷相关司法解释规定。但是，法律执行过程中仍然遇到不少尴尬。目前居民楼内层出不穷的各种公司、培训机构、私房菜、小饭店，就是对物权法的挑战。武汉市中级人民法院作为本案二审法院，审判思路清晰，说理充分，依法改判。该案被最高法院作为2014年公报案例予以发布，值得学习、研究！
　　张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案
　　案例来源：最高法院2014年公报第11期
　　【裁判摘要】
　　在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《物权法》第七十七条关于业主改变住宅用途的规定处理。
　　房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。
　　【案件概览】
　　张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案
　　原告：张一，男，31岁，汉族，住武汉市武昌区中北路。
　　被告：郑中伟，男，37岁，汉族，住武汉市武昌区中北路。
　　被告：中国联合网络通信有限公司武汉市分公司，住所地：武汉市东西湖区金银湖马池路。
　　原告张一因与被告郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司(以下简称联通武汉分公司)发生建筑物区分所有权纠纷，向湖北省武汉市武昌区人民法院提起诉讼。
　　原告张一诉称：被告郑中伟系武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室的业主。2011年12月，被告郑中伟与被告联通武汉分公司未经小区内相关业主的同意，擅自将光纤传输机柜、电源柜、蓄电池等设备安置在A室，将A室建成通信机房，该机房24小时运转，无人值班，存在安全隐患，相关业主及白玫瑰花苑物业管理处曾多次对两被告进行劝阻，但两被告均未予理会。现原告诉至法院要求判令两被告拆除位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途，并承担本案诉讼费用。
　　原告张一提交了如下证据：
　　1．产权登记信息查询单1份，证明位于武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室房屋所有权人为被告郑中伟，该房屋的设计用途是住房。
　　2．武房权证洪字第号房屋所有权证1份，证明原告张一的住房在被告郑中伟房屋的楼下，是与本案有利害关系的业主。
　　3．照片五张、关于武汉联通在中北路白玫瑰花苑小区放置光纤传输设备的说明1份、违约窃电停(限)电通知书1份，证明中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室里放置着光纤传输设备，联通公司将其改建为通信机房，被告郑中伟在A室使用380伏非家用电源。
　　4．证人叶国军、证人马占军的证言。证明证人都是与白玫瑰花苑X栋X单元A室房屋有利害关系的业主，证人不同意将白玫瑰花苑X栋X单元A室房屋改为经营性用房，要求拆除相关光纤传输设备。
　　5．依原告张一申请法院到武汉武昌供电公司武昌供电营业厅取得的违约窃电停(限)电通知书1份。
　　被告郑中伟辩称：郑中伟是武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室的业主，依据相关法律规定对此房屋享有使用、处分的权利，将房屋出租给联通武汉分公司的行为是合法合理，并没有给其他业主造成危害，也没有任何的安全隐患；白玫瑰花苑物业管理处确实下了整改通知，但我们认为是无效的，白玫瑰花苑小区另有各种公共服务公司的设备安放在业主共有的公共区域内，而联通公司的设备只放置在本人房屋内，并没有占用任何公摊面积；请求依法驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。
　　被告联通武汉分公司辩称：依据电信条例和物权法，联通武汉分公司与被告郑中伟签订租赁合同后有权放置电信设备；联通武汉分公司放置电信设备的房间不属于经营性用房，没有对小区居民生活造成任何影响；请求依法驳回原告张一的诉讼请求。
　　【审理查明】
　　湖北省武汉市武昌区人民法院一审查明：
　　被告郑中伟于日取得位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室、设计用途住宅的房屋(以下简称A室房屋)的房屋所有权证，张一于2007年取得位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元B室、设计用途住宅的房屋的房屋所有权证。郑中伟与张一系同一单元上下楼层邻居关系。
　　被告联通武汉分公司于日与武汉市公安局等签订武汉市城市视频监控系统项目建设、运维服务和租赁合同。
　　刘保姣(被告郑中伟之嫂)于日与被告联通武汉分公司签订白玫瑰花苑通信机房租赁合同，约定联通武汉分公司利用A室房屋建设通信机房，租期自日起至日止，年租金为29800元；刘保姣负责周边群众的协调工作，保证联通武汉分公司正常施工及日常维护；联通武汉分公司保证改造、装修房屋不影响房屋的建筑结构安全，设备在工作中或因老化等不影响周边群众的生活、休息。
　　被告联通武汉分公司于2011年12月入驻使用A室房屋至今。与此同时，郑中伟之兄郑中良仍居住使用A室房屋。
　　白玫瑰花苑物业管理处、白玫瑰花苑业主自日起，多次要求A室房屋业主&停止生产经营、恢复原住房性质、消除安全隐患&。
　　被告联通武汉分公司于日领取武汉市重大项目认定证书，载明项目名称为无线城市综合项目--&中国联通无线城市&，有效期至日。
　　武汉武昌供电公司于日认为A室房屋业主存在高价低接用电行为，发出违约窃电停(限)电通知。
　　被告联通武汉分公司在A室房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点，用以建设有线光纤传输宽带网络，解决&平安城市&视频监控录像传输、无线城市综合项目WLAN(无线宽带局域网)、周边居民小区宽带、固定电话等接入业务的汇聚、交换需求。
　　原告张一于日起诉被告郑中伟、联通武汉分公司至法院，请求判令郑中伟、联通武汉分公司拆除位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室房屋内的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途。
　　【一审裁判】
　　湖北省武汉市武昌区人民法院一审认为：
　　本案案由应确定为建筑物区分所有权纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十七条的立法目的，实际上主要针对的是利用住宅从事经营生产企业，规模较大的餐饮及娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等动辄给其他区分所有权人带来噪音、污水、异味、过多外来人员出入等影响其安宁生活的营业行为，即并非所有将住宅改变的行为都是《中华人民共和国物权法》第七十七条规制的行为。被告郑中伟、武汉联通公司并未改变涉案房屋的住宅性质，即或改变亦是用于公益事业，且原告张一未提供其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的证据。故对原告的诉请，不予支持。
　　据此，武汉市武昌区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于日判决：
　　驳回原告张一的诉讼请求。
　　【二审裁判】
　　张一不服一审判决，向湖北省武汉市中级人民法院提起上诉称：一、一审判决遗漏重大事实，且认定事实错误。被上诉人联通武汉分公司在一审提交的证据四即日武汉市城市视频监控系统项目建设、运维服务和租赁合同书中，合同金额高达数亿元，一审判决遗漏此重大事实，导致错误认定被上诉人郑中伟、被上诉人联通武汉分公司没有改变讼争房屋的住宅性质，即或改变也是用于公益事业。被上诉人郑中伟在一审提交的证据二即日照片两张，照片的内容只是一些生活用品，一审以此证据认定郑中伟的哥哥郑中良一直居住使用302室房屋，属于认定事实错误。二、一审判决擅自进行司法解释明显违法。一审判决错误地将《中华人民共和国物权法》第七十七条的立法目的解释为主要针对的是利用住宅从事经营生产企业，规模较大的餐饮及娱乐、洗浴或者公司办公用房等动辄给其他区分所有权人带来噪音、污水、异味、过多外来人员出入等影响其安宁生活的营业行为，而《中华人民共和国立法法》规定，法律解释权属于全国人民代表大会常务委员会，一审的解释行为违背了《中华人民共和国立法法》的规定。三、两被上诉人的行为已经严重侵犯有利害关系业主的权利，人民法院应责令其立即拆除以消除隐患。综上，请求：一、依法撤销一审判决，发回重审，或者查清事实后予以改判；二、判令两被上诉人拆除位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室房屋的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途。
　　上诉人张一在二审中提交了一份证据，即民事上诉状一份，证明全体业主反对被上诉人联通武汉分公司的行为。
　　被上诉人郑中伟答辩称：一、郑中伟将自有产权房屋租赁给被上诉人联通武汉分公司合理合法。《中华人民共和国物权法》赋予所有权人对自身动产或不动产享有占有、使用、收益权。二、一审判决合情合理。一审法院对《中华人民共和国物权法》第七十七条所作的解释正确。现行法律没有规定答辩人将房屋租赁给联通武汉分公司安装光纤设备的行为违法。三、答辩人不仅在一审中提交照片证明房屋可以正常居住，而且一审法院审判人员也实地查看过讼争房屋，房屋内有人居住生活。四、上诉人张一声称联通武汉分公司侵犯其权利，但没有举出证据证明到底侵犯其何种权利。联通武汉分公司曾请专业人员对辐射进行检测，没有检测出辐射，但上诉人不相信该意见。五、小区公共场所内还有其他通信设备，如果要拆除答辩人家中的通信设备，小区公共场所内的其他通信设备也应当拆除。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　被上诉人郑中伟在二审中提交一份证据，即近1年的水、电、燃气的发票一套，证明讼争房屋内一直有人居住生活。
　　被上诉人联通武汉分公司答辩称：上诉人张一片面理解了公益事业的概念。联通武汉分公司的情况与电力公司、自来水公司相似，虽然对用户收取费用，但仍然是公益事业。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　被上诉人联通武汉分公司在二审中提交一份证据，即《武汉市人民政府办公厅关于进一步加强无线城市建设工作的通知》一份，证明武汉市人民政府要求全社会支持基础设施建设，支持无线城市建设，严格落实《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》和《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程施工及验收规范》两项国家标准要求。
　　湖北省武汉市中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。
　　另查明，被上诉人郑中伟对刘保姣于日与被上诉人联通武汉分公司签订的白玫瑰花苑通信机房租赁合同予以认可。联通武汉分公司于日与武汉市公安局签订的武汉市城市视频监控系统项目建设、运维服务和租赁合同约定，合同基准价即招标采购过程中联通武汉分公司和金鹏电子信息机器有限公司的中标价格为1．86亿元。
　　本案二审的争议焦点是：一、被上诉人联通武汉分公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为是否属于将住宅改变为经营性用房；二、如果联通武汉分公司的上述行为属于将住宅改变为经营性用房，是否应当经过上诉人张一的同意。
　　湖北省武汉市中级人民法院二审认为：
　　一、关于第一个争议焦点。
　　被上诉人联通武汉分公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为，属于将住宅改变为经营性用房。理由如下：住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。两者因用途不同而有本质区别。住宅的用途主要是生活居住，经营性用房的用途主要是经营性活动。本案中，联通武汉分公司租赁讼争房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点，以建设有线光纤传输宽带网络，解决&平安城市&视频监控录像传输、无线城市综合项目WLAN(无线宽带局域网)、周边居民小区宽带、固定电话等接入业务的汇聚、交换需求。从其用途可以看出，其租赁讼争房屋并不是为了生活居住，而是为了从事经营性活动，因此联通武汉分公司的上述行为属于将住宅改变为经营性用房。
　　二、关于第二个争议焦点。
　　被上诉人联通武汉分公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为，应当经过上诉人张一的同意。理由如下：首先，联通武汉分公司将住宅改变为经营性用房的行为应当经过有利害关系的业主同意。依照《中华人民共和国物权法》第七十七条&业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意&的规定，业主将住宅改变为经营性用房，其行为的合法性需要同时满足两个条件：1．遵守法律、法规以及管理规约；2．应当经有利害关系的业主同意。即使没有违反法律、法规以及管理规约，只要没有经过有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房的行为的合法性仍不具备。《中华人民共和国物权法》第七十七条的条款语义清楚、内涵明确，一审对该条款中的&业主将住宅改变为经营性用房&作限缩性解释不当，予以纠正。依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款&业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持&和第十六条第一款&建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理&的规定，联通武汉分公司作为讼争房屋的承租人将住宅改变为经营性用房，应承担与业主相同的法定义务，故也应当经过有利害关系的业主同意。
　　其次，上诉人张一应认定为有利害关系的业主。依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条&业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称&有利害关系的业主&。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响&的规定，上诉人张一作为本栋建筑物内的业主，无需举证证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响，即可认定为有利害关系的
　　综上，被上诉人联通武汉分公司租赁被上诉人郑中伟的房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为属于将住宅改变为经营性用房，该行为未经有利害关系的业主上诉人张一的同意，依照前述最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款和第十六条第一款的规定，联通武汉分公司应承担相应责任。被上诉人郑中伟明知其嫂子刘保姣将讼争房屋出租给被上诉人联通武汉分公司用于建设通信机房，仍对该房屋租赁合同予以认可，其应与联通武汉分公司共同承担责任。故对于张一关于郑中伟、联通武汉分公司拆除位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室房屋的光纤传输设备、恢复房屋住宅用途的上诉请求，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，据此，武汉市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，于日判决：
　　一、撤销武汉市武昌区人民法院(2013)鄂武昌民初字第00444号民事判决；
　　二、郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司于本判决生效后六十日内拆除位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室房屋的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途。
　　本判决为终审判决。
　　【律师提示】
　　开设在居民楼的公司、饭店、培训机构大多隐蔽性较强，工商、环保部门在日常巡查过程中一般无权对居民住户进行检查，也难发现此类违规、违法问题。甚至，相关部门本着&民不举、官不究&的原则，对上述违法经营行为视而不见，直接助长了&住改商&违法行为的泛滥。近年来，工商部门在办理工商营业执照过程中加强了监督审查，对于住宅性质房屋，一般不颁发工商营业执照。但实践中，很多经营者存在注册地和经营地不一致的情况，以此来规避法律规定。
　　通过上述公报案例我们知道，业主将住宅改变为经营性用房，其行为的合法性需要同时满足两个条件：1．遵守法律、法规以及管理规约；2．应当经有利害关系的业主同意。实践中，有些业主甚至法院认为&只有经营性用房给周围业主造成噪音、污水、异味、过多外来人员出入等严重影响时，才构成违法&，上述观点是不正确的，完全是对法律规定的曲解。
　　在受到或有可能受到住宅改为营业性用房造成的侵害时，有利害关系的业主可以向物业管理机构进行投诉、举报，在协商无果的情况下，亦可以通过司法途径寻求解决，即通过委托律师向法院起诉的方式，请求法院判决排除妨害，消除危险，恢复原状，赔偿损害。因此，对于自己所在居民楼内开设饭店、公司不满的居民，不必过于担心，完全可以拿起法律武器，维护自己的合法权益。
　　【编者简介】
　　李燚（yi），中银（南京）律师事务所律师，司法局2013年评为南京市风采律师，2011年评为十佳青年律师。
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