别指望房地产税出台房价会降是实话 | 89新闻网房产税不能降房价，5年内也不会出台，2017楼市还会暴涨！
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日前，国务院出台《关于创新政府配置资源方式的指导意见》出台实施，其中明确提到“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”，其中房地产税是全国人民最为关心的。难道中央在加息后，又要征收房地产税，彻底把楼市打回原形？2017年楼市要变天？
房产税今年到底会不会出台？
事实上，房产税到底要不要出台，至今还没有定论，自从2010年以来，房产税一直是业内外热议的焦点。曾有观点认为，房产税确实能起到抑制房价的作用；也有观点认为房产税的具体细节不明确，也未经实践检验，对房价影响有限。 按照目前的情况，著名经济学家光远认为中国不可能在短期内出台房产税，而且，以后即使时机成熟出台了房产税，也不是为了抑制房价的上涨。古今中外，房产税的出台从来都不是为了抑制房价，而是出于财政创收的需要。
就是因为诸如此类的误导，老百姓把抑制房价的希望寄托在出台房产税上。一个国家的老百姓，居然希望政府在自己身上多征税，这样的“觉悟”，的确令人感动。但这完全是专家们误导的结果。从理论及欧美等国的实践看，建立在土地权属永久基础上的房产税作为持有环节的税收，通过增加房东的持有成本而能够促进房价的合理回归。但是，这种房价的回归并不是各国征收房产税的直接目的。很多国家的房产税征收目的，大多就是为地方征收提供最主要的财政收入，特别是，各国的地方政府，在征产税时，制度设计上尽可能的不引发房价的剧烈波动。以为出台房产税就能够抑制房价，等于羊相信狼在今天吃了羊之后不再吃羊。
房产税征收的三大难点
房地产税，是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、等。另外值得注意的是，在近两年国家正式文件或相关主管部门的言论中，都是使用“房地产税”这个概念。 首先是征收范围。在重庆的房产税方案中，最大的问题在于高档房的界定，而上海的方案只针对新增房地产，这就意味着存量不咎，以往拥有数套房产的人将成为最大的受益者。而对新购房人而言，加重了负担，会造成社会不公。 其次是最关键的税率如何确定。假设房产税率很低，房地产价格上涨率高于该比率，则该税率对抑制房地产投机并无实质意义，房价还会继续上涨。如果税率过高，可能会不利于房地产行业稳定发展，而中国的经济增长在很大程度上依赖房地产业的发展。 三是房产价值评估问题。房产价值具有很强的不确定性、个案性，和区位、房型、小区环境、周边环境、物业等等因素有关，如何动态地评估房屋价值将是一项浩大的工程。如果仔细评估，面对数以万计的不同房屋，准确机制将会耗费极高的社会成本。反过来说，如果只是大体分区确立房产基础价格，容易因为不公平而招致反对。另外，当房价评估不合理时，还要建立起相应的申诉程序。
房产税“劫贫济富”，不可能降低房价
迄今为止，我们在房产税的问题的诸多问题上根本没有形成共识，没有在制度和配套层面做好准备。5年内房地产税出台的概率为50%。即便以后出台，也不可能降低房价。 从经济学的角度来说，影响商品的价格只有两个根本因素：一是供求关系;二是货币供应。所谓供求关系，即某项商品需求多而供应少，则价格必定上涨;需求少而供应多，则价格必定下跌。所谓货币供应，即印了过多钞票的时候，钞票就不值钱，也就是通常所说的通货膨胀，这个时候所有的商品都会不同程度地价格上涨。 那么，开征房地产税，是影响供求关系还是影响货币供应呢?不用说，肯定不是货币供应，因为能够影响货币供应的，其实只有央行的印钞机。那房地产税真的能够象人们所期望那样，能够改变整个商品房市场的供求关系吗？答案显然是不能，因为新房、二手房和租房三大块构成了整体房地产市场。在房产刚性需求占据市场主导的今天，由于房地产税的征收而可能释放出来的一点产，真的不足以起到降低房价的作用。 从调控的角度来讲，房地产税的出台无非是为政府合理征税提供一条合法的途径，历年来，房地产调控无论是从宽还是从严，其结局都是“屡调屡涨”（详见深圳近10年楼市调控与均价），有些“调控门槛”反而成为某些部门某些官员谋取利益的名正言顺的“操作空间”。2014年调控，其中对于社保缴纳年限的限制是个活生生的例子，当年一朋友在某城市购房，没有缴纳过社保，但是交了5000元茶水费后，居然能顺利的拿到购房资格，奇怪的是，所谓的补交社保费用，其实根本没有补交，最后钱去了哪儿，不得而知，这5000元既无收据亦无发票，开发商振振有词的回复，这是茶水费，交给领导了。
调控背景下深圳近10年二手房成交量和均价 即便房地产税落地，政府收上去的是真金白银，老百姓掏出来的却是血与泪。在持有环节征税，如果你是房叔房姐，无论你缴纳的税率是多少，最终一定要转嫁给二手市场或者租房市场。尤其是租房市场，肯定首当其冲。多少次调控的结局，房价未调下来，房租却上涨不少，误伤不止一次。以深圳为例，五年前，房租涨幅一直比较平缓，但16年开始，房租却呈30%-50%的涨幅。房叔房姐有的是时间和空间来腾手。 从房价收入比来讲，房价还有更大的上涨空间。深圳、上海、北京确实相对于全球而言很高了，用房价收入比来说，可以说是泡沫比较严重。但是从绝对房价来看，似乎还有空间。大家去过香港就知道上环和中环之间，它们房价的平均价是3-4万一平尺，相当于人民币30-40万每平米，现在金融街也就十几万一平米，相对于人家的30-40万一平米还是有差距。在九龙，就是通高铁的那地段，房价也达到了1-2万一平尺，更不用说半山别墅，7-8万一平尺，这是绝对的房价。2013年曾看到报道，说深圳未来的房价肯定能比肩香港，结果不用未来，只用3年时间，就能和香港火拼了。 从居民的购房和开发商的拿地热情来讲，房子和土地依然是最安全最保值的资产。房地产市场却很奇怪，我们每个人明明都知道有泡沫的，但老百姓对购房却依旧疯狂，乐此不彼。2016年7月份的新增信贷超过100%都是源自于居民的中长贷，也就是说老百姓在，结果是导致了一、二线城市进行史无前例的房地产调控。假如你觉得老百姓是疯狂的，非理性的，那么我们看另外一个指标，就是城市的土地溢价率，不管是天津、广州，还有苏州、南京，土地溢价率很多超过了100%，土地的溢价率意味着什么？地产开发商拿到这块地以后，他开发出来的价格没有这样的涨幅，他是要亏本的，房地产开发商他是商人，想做亏本买卖吗？这就出现问题了，老百姓在疯狂追逐房地产，另外房地产开发商也极度看好这个市场。 从货币的供应来讲，房价肯定是上涨。从年，中国总货币量M2（现金加活期加定期）为12-13万亿。年，M2上升到约90万亿，现在已为150万亿。货币总量涨10多倍，95%产业产能过剩；只好钻进不可再生的百姓必须拥有的大中城市房地产之中，于是房价就没完没了地涨。所以房价上涨主要原因是央行货币发多所致。正常应该是GDP（如7%）加通胀（如2%），而现在货币投放总在13-14%左右。M2除GDP为150万亿除65万亿为200%多。而美国此数据始终在100%以内，因此的根本原因是央行，只要央行继续发钞票，房价就会继续涨。 从土地供应和人口流入来讲，一线城市房价肯定要暴涨。任志强近日在《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上说：房价目前还很低，未来3个月房价必然暴涨。从数据分析，已经连续两年土地-30%的增长，主要城市实际供应量都在下降。发达地区的人流随着医疗、教育资源的稀缺而更加集中，北上广深肯定涨，小学生增幅最高地区，房价肯定暴涨。
2017年，房价会下降吗?
2016年，全国多个城市房价出现快速上涨，十一期间多地出台楼市调控政策，网友感叹：度假归来购房资格都没了。中央也提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，多地政府工作报告中明确将稳控房价作为调控目标。 比如，副市长陈刚表示，2017年北京市楼市调控目标是保持平稳健康发展，房价环比不增长；则坚持综合运用金融、土地、投资等手段，有效降低高房价对实体经济的“挤压”影响；市长缪瑞林也表示，通过落实稳控房价措施，扩大供地规模，加强市场监管，稳定市场预期，保持房地产市场平稳健康发展。 2017年楼市调控会持续进行，业内普遍表示，今年热点城市房地产市场持续收紧将是大概率事件，随着随着调控力度的加大，楼市的监管将会更加严格，短期来看，今年楼市或出现持续降温和房价回落。 但今年上半年作为房地产回调的“窗口期”，若房价回调不明显，则“2017房价会比上一轮涨得更高！”起码，任志强认为现在房价并不高，未来3个月房价将会暴涨，我们没有理由不相信一个屡次被实践检验证实的预言家的再次预言。 警惕：为了房事，我们已经缴纳过太多税，房产税不能降房价，别让房产税成为某些利益群体合法的牟利工具。
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中国楼市房地产税出台，房价要大降?实际生活中的房价高低受多种因素影响，仅凭房地产税单一因素并不会起决定性作用。在当前卖方市场下，房地产税对于调控房价的作用不太明确，因此不能把调控房价的期望全部放在房地产税上面。
昨天上午，一个大消息破空而来：住建部副部长陆克华在国新办新闻发布会上透露，有关部门正在为房地产税做准备工作。他的原话是这样的：回答您第二个关于房地产税的问题。这个问题是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革。有关部门正在按照中央要求开展工作。住建部部长陈政高称，2017年住建部将认真贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，努力促进房地产市场平稳健康发展。他表示：一方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题;另一方面，要抓好热点城市防过热、防风险工作，抑制房地产泡沫，防止出现大起大落。中国楼市多知道点房地产税怎么收?有关房地产税，早在2011年就开始在上海和重庆两地试点。在上海试点时，新购且属于家庭第二套及以上住房的，按人均计算，人均超过60平方米的进行房产税征收。比如一个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米，刚好人均60平方米，现又新购一套100平方米的住房总价100万，那么其一年应缴房地产税4200元左右。房地产税出，房价大降?中国楼市房地产税出台，房价要大降?实际生活中的房价高低受多种因素影响，仅凭房地产税单一因素并不会起决定性作用。在当前卖方市场下，房地产税对于调控房价的作用不太明确，因此不能把调控房价的期望全部放在房地产税上面。据了解，美国、英国、加拿大、德国等百余个国家都会征收房地产税，税率平均在1.5%左右，以低于市场价的评估价为税基，评估价隔几年便会适度调整。从国内征税前景看，将来我国征收房地产税的税基和税率，将总体小于发达国家，对房价的冲击没想象的那么大。因此，通过征收房地产税以期未来房价大幅下落是不现实的。这六种人要怕了谁最害怕房地产税呢?以下6种人比较危险：1、在中心城市囤积了大量住宅的人伤害指数★★★从目前民意来看，在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税，是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说，即便第一套免征、从第五套开始累进税率，他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘，对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着，囤积大量房子的人财富将显著缩水。2、盲目购买了旅游物业、养老地产的人伤害指数★★★★如果不是顶级旅游区，不是配套好、位置佳的房子，旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征，则其持有成本大增，加上利用率不高，这类房子将成为鸡肋。3、盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人伤害指数★★★★绝大多数三四五线城市人口增长乏力，各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅，未来开征房地产税后也会非常惨。4、加杠杆、超承受能力买多套房的白领伤害指数★★★★如果房地产税的开征，会让房价进入一个平稳期，房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长，生活会变得比较痛苦。5、在三四线城市囤积了大量住宅的人伤害指数★★★★★相对而言，这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税，他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力，很多家庭都拥有多套房，所以很难通过出租转嫁房地产税，而卖房子很有可能找不到接盘侠。6、手中有多套房、负债率高的炒房者伤害指数：★★★★★房地产税即将出台这个消息，就足以对这类人产生巨大的压力。因为今天的消息公布后，会加剧市场的僵持，目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者，将会非常困难。他们只能选择斩仓，否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖，到那时套现价格会更低。
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（责任编辑：黄强）
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