合同法 租赁合同中关于房屋租赁的问题

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-03-28 08:25 标签： 房屋租赁合同法全文
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房屋租赁合同效力问题论文
《合同法》第二百一十二条规定:&租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。&& 以下就是由小编为您提供的房屋租赁合同效力问题。
其中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人,使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。P而房屋租赁合同属于租赁合同的一种,是以房屋为标的物的租赁合同,具体是指出租人将房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
房屋租赁合同的标的物为房屋。根据《关于审理城镇房屋租赁合同案件纠纷司法解释》,把房屋分为城市、镇规划区内的房屋,乡、村庄规划区内的房屋,以及当事人依照国家福利政策租赁的公有住房、廉租住房、经济适用房。根据本司法解释的精神及实践操作,对城镇和乡村房屋租赁基本做同样处理,在本文中讨论的一般问题中也对此不做区分。而一个例外是依照国家福利政策租赁公有住房,廉租住房,经济适用房租赁不按照城镇房屋租赁合同来处理,有学者认为限价房也应当在此限制之列。这些房屋都是政府给城镇住房极端困难户的优惠,价格低,政策性针对性强,行政干预明显,有其特殊规定,因此不在本文所探讨的房屋范围内。
房屋租赁合同是合同的一种,其效力问题的处理基本参照《合同法》第三章中关于合同效力的一般规定,但作为不动产租赁合同的典型代表,其标的物具有特殊性,在实践操作中情况复杂,因此关于其效力认定也存在需要探讨的特殊问题。
房屋租赁合同的成立、生效、效力待定和可撤销的情况认定与普通合同基本一致,但是在其无效问题上,则存在特殊的认定情况与处理规则,相关法律法规中也对房屋租赁合同无效认定及其法律后果做了特殊的规定。此外,关于房屋租赁的登记备案对房屋租赁合同效力的影响问题也受到广泛关注。从立法趋势上看,登记备案对不动产占有和使用权转移的公示公信作用得到进一步重视。
下面,我将对房屋租赁合同效力的特殊问题进行探讨,而对于其与一般合同的相通适用之处不作赘述。
《合同法》中对合同的无效情形作了概括性的规定。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》、《商品房屋租赁管理办法》等法律法规中又进一步规定了关于房屋租赁合同无效的特殊特殊情况。据此,可将在实践中被认定为房屋租赁合同无效的情形总结为以下几种:
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论文关联导读在房屋租赁过程中 单方解除租赁合同的条件有哪些-徐红英律师-法邦网
在房屋租赁过程中 单方解除租赁合同的条件有哪些时间： 22:06:39&&作者：徐红英&&文章分类：裁判文书
标题：在房屋租赁过程中 单方解除租赁合同的条件有哪些& 日益上涨的房价打消了不少人买房的念头，租房成为大多数打拼青年的不二选择。那么在房屋租赁的过程中，我们需要注意哪些问题，单方解除租赁合同的条件有哪些，很多人对此并不了解。通过以下案例，我们将为您说明。案例简介：租户拒交租金，房东要求解除合同&& 日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》，约定由原告将其位于上海市嘉定区南翔镇民主街XXX弄XXX号及XX号的商铺（以下简称系争房屋）租赁给被告，租赁期限为四年，自日起至日止，系争房屋前两年租金为每年人民币（以下币种同）160000元，后两年租金为每年176000元，付款方式为每半年支付一次，先付后用。协议另对其他事项进行了约定。后被告接收了系争房屋并支付首期房屋租金80000元，但之后其未再支付后续房屋租金，原告多次催讨无果。日，原告曾就该房屋租赁合同纠纷起诉被告，被告委托代理人于日开庭审理时表示己方从未接收过系争房屋。原告为补强证据，遂于当天申请撤回起诉。同时，鉴于被告未支付房屋租金远超双方协议约定的15日最长期限，而被告代理人又当庭否认己方曾租用过系争房屋，为避免损失进一步扩大，原告已于日自行收回房屋。现起诉要求：被告支付日至日的拖欠租金共元。审理中，原告变更诉讼请求为要求被告支付拖欠租金共元。法院判决：双方解除租赁合同，租户缴纳拖欠租金& 经审理查明，系争房屋为原告所有。日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》，约定由被告向原告承租系争房屋，租赁期限为四年，原告与被告就系争房屋所签订的租赁协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，双方均应依约全面履行各自的权利义务。被告在之前案件的审理过程中曾主张相关租赁协议并未实际履行，但根据原告于本案所提交的银行转账明细及原、被告之间短信记录内容等证据材料可以推断，双方于日签订的《房屋租赁协议》已经得以履行。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方租赁协议约定，被告逾期支付租金达15日的，原告有权解除协议。现被告未再支付自日起的房屋租金，已远超15日的约定期限，原告为避免损失扩大，自行收回系争房屋，系以实际行为行使解除双方租赁协议之意思表示，故原、被告之间签订的《房屋租赁协议》应于日解除。原告主张被告支付自日起至日止共计8个月的拖欠租金，合法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃答辩、质证等诉讼权利，对此应承担相应的法律后果。律师说法：单方解除租赁合同的条件有哪些& 根据我国《合同法》规定，解除合同的方式有协议解除和法定解除两种。所谓协议解除，即是出租人与承租人双方对于房屋、租金以及其他内容已经没有了争议，选择解除房屋租赁合同，不过这是双方协议解除，而非单方解除。所谓法定解除，即只要发生了法律规定的情况，那么当事人就可以不经另一方同意，直接解除合同。所以说，在法定解除的情况下，租房协议的当事人可以单方解除房屋租赁协议。法律规定可以单方解除租房的合同主要有以下几种：因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同；租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同；承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。& 以上就是：“在房屋租赁过程中 单方解除租赁合同的条件有哪些”问题的解答。在商品房租赁的过程中，可能会遇到这样或那样的法律问题，专业的人做专业的事，如遇房产方面问题，请及时咨询相关房产专业律师，相信他们会为您及时答疑解惑，解除后顾之忧。&&徐红英 律师 &判决书网址：http://wenshu./content/content?DocID=-77a0-42df-8fe5-b9c6b90d406c&KeyWord=租赁|解除合同&&
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执业机构：上海市光明律师事务所
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