自15年初，USCIS就贷款资金用作EB5投资款的来源审核问题，做出了令业内人士至今争论不休的新标准，即贷款需有EB5申请人的个人资产作为抵押担保，且申请人对债务承担主要清偿责任。随后，在15年4月的EB5利益相关者会议及16年7月由USCIS行政上诉办公室（Administrative Appeals Office）发布的三个判例中也着重强调了此点。　　以个人所拥有的房产作为抵押而获得贷款的方式符合USCIS对EB5“资金”的要求，且近年来中国房价节节攀升，利用房产抵押贷款作为EB5投资款的方式已然成为中国申请人最常见的EB5资金来源之一。　　以房产抵押贷款分为两种情况，一种是向商业银行或商业贷款机构借贷，还有一种是向个人（包括公司）借贷。　　一、 向商业银行或商业贷款机构借贷通常需要提供的证明文件包括：　　1. 抵押贷款协议；　　2. 抵押房产的产权证明　　3. 房产抵押登记；　　4. 抵押房产的市场价值评估证明；　　5. 申请人的银行账户对账单，证明收到贷款资金；　　6. 当年购买此房产的资金来源证明。　　二、 向个人（包括公司）贷款　　向个人（包括公司）贷款，通常需要提供借款合同、房产抵押文件、贷款人的资金来源及经济实力证明等。但此种情况下，移民局可能会怀疑这种借款的真实性，而要求更强的证据材料，所以我们并不推荐此种方法。　　常见问题一：申请人需证明当初购买房产的资金来源　　解析：如果用来抵押的房产是申请人在过去5年内购置的，那么USCIS会要求申请人提供具体的证明文件来证明当初购置房产的资金来源。如使用个人累计收入购买，则主要提供过去5年内家庭主要收支的银行对账单、工作单位出具的工资证明等等。若资金还有其他来源，则需分别提供不同的证明文件。如果购房房产时间超过5-7年，由于时间久远，许多证明文件无法获取，则申请人可在专业移民律师的指导下针对当时购买房产的资金来源予以合理的解释。若移民局发现申请人在过去很长一段时间内积累的绝大部分资金都用来购买此房产，那么可能会质疑申请人贷款后的偿还能力，进而发出RFE要求补件证明。　　常见问题二：房产抵押所获贷款金额的评估　　若申请人是通过正规的商业银行抵押贷款，通常只能获得房产市值的70%-80%。所以如果申请人获得的贷款数额接近市场评估价格，就会引起移民局的怀疑。有些申请人或许会采取将房产抵押给公司的方式获得资金，那么对于放款公司的财务能力也需要提供详细的证明文件。　　常见问题三：提前还款的时间问题　　有些申请人选择以房产抵押贷款作为EB5投资款的方式是由于其现有资金无法提供有力的来源证明，而贷款后为了减少利息的支付，许多申请人会提前还清贷款。值得注意的是，移民局在案件审核中会要求申请人提供其还款证明，若届时贷款已提前还清，申请人将很难自圆其说。所以我们建议申请人在案件审理通过后再选择提前还款。　　常见问题四：申请人使用第三方房产作为抵押获得投资款　　在USCIS 行政上诉办公室于日公布的判例中，申请人使用其儿子的房产作为其借贷EB5投资款的抵押品。申请人本人作为借款人签署贷款合同并直接收到发放的贷款，房产的产权人（申请人的儿子）作为抵押人签署。申请人称，虽然房产在其儿子名下，但她对房产有绝对的支配权。然而，行政上诉办公室裁定，只有房产的产权人可以作为借款人和抵押人签署贷款协议。若抵押物不在申请人名下，则无法满足8 CFR § 204.6(e) 条例关于“资本”的定义。　　每位投资人的经历各有不同，我们的移民律师团队会为您提供专业的指导意见，助您成功实现美国梦！　　本文版权属于洛杉矶张大钦律师事务所。如需转载， 请注明出处。 文中内容，仅限于一般情况的讨论。 如有个别案件特殊情况，请咨询您的律师。 如果您还没有移民律师，欢迎联络张律师。 电话：626-821-1882 电邮：。　　洛杉矶县办公室： 150 N. Santa Anita Ave., Suite 300, Arcadia, CA 91006　　橙县办公室： 8 Corporate Park, Suite 230, Irvine, CA 92606　　电话: (626)821-) 250-1688 电邮:
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　　选择项目的重点是投资方案的安全性，由于移民申请人普遍都不具备专业的知识储备、洞察能力和法律背景等，所以难以一一辨别项目的优　　劣，更也往往无从挑选，难免容易在每一个项目都被宣传为“最合适最稳妥”的情况下迷失方向。目前中国市场上有太多不同的EB-5项目,　　每一个都说自己“靠谱”，大家究竟该从哪些细节修炼自己的专业辨识度呢？　　威信加USA-hnb，加入美国移民群，这里有一起移民的小伙伴、美国的华人朋友，定期有移民微课堂！　　作为门槛较低的美国投资移民计划，EB5收到众多国内投资移民人士的欢迎。据相关数据显示，每年有上千个中国家庭选择投资EB5项目，为　　美国提供了上万个直接或间接的就业机会。在自主选择EB5项目时，该主要关注项目的哪些因素？如何挑选项目才能最大化规避风险？　　威信加USA-hnb，加入美国移民群，这里有一起移民的小伙伴、美国的华人朋友，定期有移民微课堂！
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请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)谨记投资“7条军规” 投资移民远离风险
　　――访教育基金总裁格瑞?温
　　核心提示:移民投资人在这里获取投资回报并不是最重要的。创造就业、获得绿卡、返还本金，这才是投资人的最终目的。
　　《支点》记者 丁杰 蒋李
　　初次见到美国教育基金总裁格瑞?温（Gregory Wing），是在去年年底武汉马哥孛罗酒店的一场酒会上。
　　当时，这位身材高大、长相儒雅的金融家拿着航空行李箱赶到现场后，便与在座宾客逐一握手并交换名片。随后，他才在主位中缓缓坐下。
　　上世纪九十年代，格瑞是位典型的华尔街投融资人。过去十几年，他对外提供美国政府担保贷款55亿美元，涉及美国国内的多个行业，至今无一坏账。
　　“基于多年的投资经验，我总结了在美项目27种常见风险因素，并将其归为7类核心要素。以此评估项目，能实现完善的风险控制。”格瑞对记者说。
　　如今，格瑞的目标是将这“7条军规”运用在他的特许学校项目之中，帮助投资移民者远离风险。
　　“7条军规”
　　几年前，格瑞的名片上印的还是“Bedford国际金融服务公司总裁”。
　　1991年，格瑞参与创办了Bedford国际金融服务公司，专业从事企业融资、专业的解决方案和企业激励谈判。如今，这家公司已为遍布美国50个州的房地产开发商和业务实体提供数十亿美元的融资。
　　1996年，Bedford获美国房屋与城市发展政府机构的许可，被允许提供政府担保的贷款。
　　最令格瑞感到自豪的是，过去十几年他对外提供美国政府担保贷款55亿美元，涉及美国国内多个行业，至今无一坏账。而且，他们的贷款从未给美国政府造成任何损失。他究竟是如何做到的？
　　格瑞告诉记者，一个有远见的金融家，要判断社会变化或其他问题是否会影响未来的市场需求，从而决定未来的预期。根据多年来的投资经验，格瑞总结出了27条评估项目的风险法则，并将其归为“7条军规”。
　　格瑞以盛行多年的录像带出租行业为例：过去投资一家录像带生产工厂是很赚钱的，但随着科技的进步使其产业模式渐渐淘汰，随之而来的是行业的淘汰和企业的破产。
　　如果借贷者已购买了一个音像业务（比如购置了厂房），就不可能再次融资或者出售已有业务。因此，了解长期市场趋势对行业选择非常重要。
　　“如项目处在市场衰退期，宏观市场变化将减少项目再融资的机会，机构资金也因此泥足深陷。”格瑞通过这个例子，分析了投资机构应如何规避风险。
　　另外，从事贷款人行业几十年，格瑞认为对借贷者的品格评估极其重要：“我们不会把钱借给一个有质疑品格的人或公司，评估的标准包括一个人的诚实、正直、名誉及对待他人的态度。”
　　格瑞界定品格涵盖诸多方面。如个人和商务信用分数、个人声誉、是否“贪婪”、是否回报其他组织、银行及供应商的推荐信等。
　　“我们需要知道的是，申请者是否完全履行了之前的承诺，甚至还包括以后他们是否依旧能保持这样的良好行为。”格瑞说。
　　安然公司因“造假案”破产，是投资界的一个反面教材。这家公司曾是美国最大的天然气采购商及销售商，在2000年《财富》世界500强排名第16位，2001年突然宣布破产，以其破产前498亿美元的资产规模成为美国历史上最大的破产案。
　　这件事说明，尽管有一群能力和经验出众的从业者，但如果品格存在问题，也会给投资者带来不可估量的损失。
　　“因此，如果我们要把巨额的钱借给借贷者，他们必须通过品格评估。”格瑞是这么认为，也是这么做的。
　　金融海啸后投身教育
　　1998年后，格瑞迎来了其事业上的首个。
　　这一年，格瑞再次建立了一家总部位于华尔街的证券化实体，为包括美国邮政总局在内的政府租用物业提供融资。此外，该公司设立的运营部门，还为专业的税务解决方案和企业激励计划提供了数十亿美元的融资。
　　随后十年间，格瑞成为叱诧华尔街的风云人物。他创建了自己第一家高科技公司，在华尔街成功上市并出售。之后，他创建了另一家高科技公司，同样上市发行。把这家公司卖掉后，他一直在世界500强公司担任高管或者顾问。
　　就在格瑞的职场生涯顺风顺水时，一场席卷业界的暴风雨不期而至。
　　2008年前后，受国际金融海啸的影响，众多海外投资者在美国遭遇“滑铁卢”，这件事深深触动了格瑞。
　　在格瑞看来，美国有很多优质的投资项目，如果有人能为海外投资者提供参与、评估、投资项目的服务，就能最大限度降低投资风险。于是，他萌生了建立一家能为海外投资者提供投资参考的公司的想法。
　　从此之后，格瑞重点关注了全球海外投资趋势。他发现，近年来很多海外投资者都有赴美投资移民的意向。
　　说起EB-5，相信许多人都会对这个名词感到陌生。不过，它还有一个更通俗的名称：美国投资移民。
　　EB-5是美国所有移民类别中，申请核准时间最短、资格条件限制最少的便捷渠道。依据美国，每个财政年度会向全球发放10000张EB-5移民签证，这吸引了大批有移民需求的海外投资者。
　　于是，已有多年项目评估经验的格瑞开始思考：什么是能够有效满足这批特殊需求群体的投资项目？
　　最终，不受经济周期影响、刚性需求、没有关联性交易，成为他评估项目的要点。而美国的教育行业，恰恰完全满足这些条件。
　　格瑞开始服务于海外的富裕阶层及企业，建立美国教育基金，在帮助投资者实现优质的海外投资的同时，实现EB-5移民签证的梦想。
　　投资移民不追求最大回报
　　如今，格瑞从一名华尔街投融资人，转型成为公认的演讲家、企业融资和企业税务问题方面的知名作家。对于格瑞来说，帮助投资移民者找到一个安全项目，会让他获得个人满足感。前提是，尽可能让投资者远离风险。
　　格瑞不但是美国教育基金的创始人兼总裁，同时还是绿卡基金有限责任公司的负责人。基于这层关系，美国教育基金成为根据EB-5计划专门为特许学校提供融资的专业融资实体。
　　根据EB-5方案规定，移民申请人在美投资创设有利于美国经济的商业性企业，并创造10个全职的美国工人就业机会，即可获发二年期的条件式移民签证。
　　而在二年届满前90天，若移民投资者的投资行为仍然存在，便可申请“条件移除”，而成为永久居民。
　　不过，对于一个成功的EB-5投资项目来说，有两件事情最为重要。
　　首先，EB-5投资人在两年间必须创造10个就业机会。其次，返还EB-5资金的时间周期尽可能缩短。
　　“我从4年前开始推广特许学校，因为它是最适合EB-5的项目类型。”格瑞告诉本刊记者，相比于其他投资项目，特许学校安全、稳妥，可预测性极强。
　　美国的特许学校，采用一种比较特殊的办学方式，可以简单概括为用政府的钱办私立模式的学校，学生免费享受教育资源，州政府严格执行特许学校的资质评估和教师考核，因此这类学校的性价比很高。
　　这种介于传统的公立和私立学校之间的特许学校在全美有6500所，有250万名学生在特许学校上课，有超过120万名学生在等待名单上进入这样的学校。
　　为了帮助投资人选择最为合适的特许学校项目，美国教育基金与全美顶尖的美国特许发展有限责任公司（ACD）建立了合作关系。从 2004年开始，这家企业开发州政府资助的公立特许学校，截至目前，已经建设了 20 个特许学校。
　　“EB-5 投资者通常想尽快获得返还资金，我们可以让这一愿望实现。”格瑞告诉本刊记者，在对这些特许学校的考察之中，他发现所有学校都在两年间达到了创造就业的标准，并且这些学校平均28个月就将资金返还给投资人。平均不到三年时间，投资者就可以从先前投资建设的特许学校获得返还资金。
　　“帮助学校的孩子变得更好，这使我感到欣慰。”格瑞表示，美国教育基金的使命是通过提供融资解决方案，开发高品质特许学校和其他公立教育项目，从而推动美国儿童素质教育的发展。
　　同时，帮助投资移民家庭投资一个安全项目，也会让格瑞获得一种个人满足感。
　　把运营风险降到最低
　　在投资界，格瑞似乎显得过于小心谨慎。
　　在建设一个特许学校的过程中，融资不会超过项目的20%。如果学校的建筑成本越低，那这个项目运营起来越安全。成本费用压得越低，那么，对投资人来说，这个项目的风险也就越低。
　　显然，格瑞更愿意把特许学校的运营风险尽可能降低。因为，EB-5投资人在这里获取投资回报并不是最重要的。创造就业、获得绿卡、返还本金，这才是投资人的最终目的。
　　因此，在格瑞的项目中，当学校有更多的盈利之后，他会继续把这部分钱投入到学校，买更多的教具和电脑，然后让更多的家长把孩子送到学校，这样一来，项目就能源源不断地创造就业，从而帮助投资人顺利获得绿卡，而且，项目再次融资的周期将会缩短，返还本金的速度也会加快。
　　投资目的就是为了赚钱，谁都不能否定这一点。高风险和高收益，这是投资界永恒不变的定律。因此，在中国各大城市访问的过程中，格瑞时常会被问到，为什么他如今专做特许学校，而不提供更多其他项目，比如酒店和房地产？
　　由于经济周期与行业景气度息息相关，美国的评估公司不仅仅评估项目风险，而且同时要评估这个行业遇到经济周期低谷时受到的影响。
　　“如果投资酒店项目遇到经济周期在低谷时，投资人受到的影响会很大。首当其冲的就是创造就业的可能性大幅降低，如果以往是创造100个，那么这时可能只能创造50或60个。如果就业减少了，投资人绿卡就拿不到了。”格瑞说。
　　因此，选择EB-5项目时需要考虑的一个重要因素，就是注意这个项目所在的行业。
　　格瑞表示，不同的行业对经济周期的反映各不相同。例如在经济衰退时期，人们可能不会去高档的餐厅，或者他们可能会推迟假期，甚至推迟旅行。此外，他们还会为支付电费、煤气费、住房费用而操心。
　　但是，格瑞不用去担心这一切。因为由政府支付学生的学费，特许学校不会受到任何经济周期的影响。
　　好望角投资服务有限公司是美国教育基金在中国的合作伙伴。该公司总裁詹惠敏在美国工作期间，一次偶然的机会听闻了格瑞利用“7条军规”投资教育行业的理念，便前往与格瑞见面，并最终达成合作。
　　詹惠敏告诉记者，尽管投资海外房产目前仍是中国公民通过投资获得美国绿卡的首选，但越来越多的人开始把眼光转向美国特许学校项目。
　　“另一方面，投资人可以参与到特许学校的建设中，并为自己的子女将来就读于特许学校谋得一分便利。”詹惠敏说。（支点杂志2015年2月刊）
（责任编辑：HN025）
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