拒不交物业费&&&答辩状(业主)
天地人和物业公司未履行盛业家园《前期物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法
　　被告是盛业家园小区的业主，与开发商委托的物业服务公司—-天地人和物业管理有限公司签订的前期物业管理服务合同，约定合同期限为3年（&&&
年& 月& 日 至&&&
日）。约定由天地人和公司负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等也是事实，按理业主确实有缴纳物业费的义务。
但是，由于物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占、小区环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流，电梯不进行正常的维修使电梯带病运行、时常出故障，最长一次停运达时间一个多月时间、严重危及业主的生命财产安全、小区治安案件频发......业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决，因此大部分业主由于物业公司的严重合同违约，根据合同法的规定，大部分业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，是逼于无奈！合理合法。
被告认为:被告因为原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。同时由于原告严重违约，原告已经于&
日被全体业主逐出盛业家园。
被告认为，本案争议的焦点主要有三点：
一是被告与天地人和公司的《前期物业服务管理合同》是否有效，也即被告是否受天地人和公司合同的约束;
二是天地人和物业服务公司是否完全履行了合同义务，是否严重违约，进而业主能否行使先履行抗辩权。
三、约定的合同期限期满后，业主是否继续受《前期物业管理服务合同》的约束？
第一个焦点：玉林市盛业房地产开发有限公司与玉林市天地人和物业管理公司于2006年签订的《盛业家园前期物业管理委托合同》是否有效？
2011年玉林市住建委和城乡建设委员会的《答复意见》：“......而当前盛业家园就是因为规划核实验收没有通过，所以......”证实，竣工经验收合格，违反了《中华人民共和国建筑法》“第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；末经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
的法律强制性规定，而玉林市盛业房地产开发有限公司不但把没有末经验收的楼盘交付给业主的行为违法，而且把物业管理权交给没有物业管理资质的原告管理，违反了法律的禁止性规定，根据《合同法》第第五款的规定，属于无效合同。
第二个焦点：由于原告的物业管理权利来自玉林市盛业房地产开发有限公司的授权，但是《盛业家园前期物业管理委托合同》属于无效合同，因此被告与物业公司签订“物业管理服务合同”自然无效。同时，由于玉林市盛业房地产开发有限公司选聘玉林市天地人和物业管理公司签订的前期物业服务合同，由于没有到住房建委等行政主管部门备案，根据《广西壮族自治区物业管理条例》第三十六条的规定，也应该认定《盛业家园前期物业管理委托合同》无效，也就是说，原告与盛业家园所有业主签订的合同为无效合同，更为重要的是前面说过，由于物业公司没有履行了合同义务，严重违约，进而业主根据合同法的规定完全可以行使先履行抗辩权，同时由于合同无效，业主还可以行使不安抗辩权。
第三个焦点：小区的物业管理，业主既可以自己管理，也可委托他人管理，《盛业家园前期物业管理委托合同》约定的合同期满后，物业公司继续收取业主的物业费就失去了合同依据和法律依据，业主当然可以不受《盛业家园前期物业管理委托合同》条款的约束。
退一万步说，即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公
司没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。
首先，业主提供了大量的证据已经证明：物业公司没有履行电梯维修义务，根据国务院《物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，被告与天地人和公司签订的“合同”也有此规定，物业管理公司有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责，但是电梯长期带故障运行，时常出故障，最长一次停运达时间一个多月时间、严重危及业主的生命财产安全，物业公司不但严重法律的直接规定，同时物业公司构成严重违约的行为。
其次，物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费，业主提交的大量的证据证明，本案中，天地人和公司事实上明显未提供符合行业标准的服务，比如被告自己花费修理电梯、自己交电梯费，物业公司还偷拆、强拆业主的水表、停止供水，不但造成业主的经济损失、给生活带来严重不便，由于天地人和公司对小区的管理服务严重不负责任，致使小区内绿地被严重损毁，私搭乱建现象比比皆是，......因此原告不是一般的违约，而是严重违约，业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第6条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此，判断业主拒交物业费的抗辩是否系“正当理由”是本案审查的重点。
被告认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益的保护的，不得作为弱势群体的业主的利益的保护，也是十分不公平的，因此，我们广大业主不希望法庭偏颇那一方，但请法庭认真审查业主的抗辩事由、业主不交纳费的真实原因、业主的先履行抗辩是否正当和合理？对物业服务企业拒不履行物业服务合同条款，是否存在履行合同存在重大瑕(xi&)疵(cī)？作出一个正确的评判！
业主是否应承担的违约责任――滞纳金问题
如果上述物业“合同”有效，由于合同由物业公司提供的格式合同，当中约定的滞纳金条款，由于原告方没有履行说明义务，根据合同法“第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
同时，根据最高人民法院《关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。该条对何谓“过分高于造成的损失”进行了明确规定，显然，本案“合同”中约定的日千分之三的滞纳金比例过高，法院应当按业主的请求予以调整，驳回原告的有关滞纳金的请求。
更为重要的是，出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任，违约金是惩罚违约的行为，因此业主不应承担违约金损失的义务。
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&&& 江淮律师团由安徽律师界在民商事、刑事、房产、婚姻家庭等领域有专长的名律师组成，每位律师都是来自安徽各律师事务所的精英，都有丰富的执业经历，是经业内广泛推荐后才入选江淮律师团最终名单的。成立江淮律师团，旨在借安徽律师界精英之力，深度服务读者，提供法律咨询服务。律师团成立后，受到了读者的普遍欢迎。江淮热线每天都会接到几十通相关法律咨询来电。江淮律师团本期主题为物业纠纷，这两天，几十个咨询电话打进江淮热线，问题集中在物业管理不到位，是否可以不交物业费，家里被盗了，可否向物业索赔等方面。针对这些焦点问题，我们分别给出了法理阐释与案例解答。
&&& 本期律师团
&&& 汪培文:安徽省律师协会理事、民事法律专业委员会副主任、合肥市仲裁委仲裁员，以建筑、房地产、环保和行政法律事务为主。
&&& 范国平：安徽协利律师事务所合伙人，法律硕士，省律师协会民事法律专业委员会副主任，第一、第二届全国律师辩论赛优秀辩手。
&&& 焦点一
&&& 物业管理不到位，可以不交物业费吗？
&&& 汪培文律师：业主与物业签订了物业服务合同。根据合同法，双方都应当履行合同中所规定的权利和义务。
&&& 对物业来说，履行合同义务，确保小区设施完好，安排保安巡逻，做好小区卫生等方面，是它的义务。
&&& 对业主来说，他的义务就是交纳物业费。如果说业主不交物业费，那么业主就是违反了物业服务合同，是一种违约行为。
&&& 一些业主认为，只要物业服务有瑕疵或有不到位的地方，他们就有权利不交纳物业费。这是错误的，在诉讼中很容易败诉。因为物业公司虽然提供的服务有不到位的地方，但是它毕竟提供了服务，业主就有义务交纳物业费。
&&& 当然，在物业公司提供的服务不到位的情况下，业主可以直接找物业公司交涉。若在交涉不成的情况下，可以找到物业公司的主管部门房地产管理局物业管理办公室投诉。如果这还无法解决，业主可以在搜集证据的基础上，向法院提起诉讼。
&&& 法院若查明物业公司存在种种违反合同约定的情形，可以判决物业公司赔偿相应的违约金。
&&& ◆ 换了多家物业 有些问题还是没解决
&&& 雷女士来电：小区的物业已经换了三家了，据说，这第三家物业干到年底也要撤退。小区垃圾不及时清理，大门保安看管不严，陌生人随便进，楼道里贴的到处都是小广告&&问题太多，这让大家很不满，很多人不愿交就不交物业费了。第三家物业也要撤走，我想知道，当新的物业接手小区，要是再做不好，我们业主该怎么维权？
&&& 汪培文律师：只要物业公司提供了服务，业主就有义务交纳物业费。当业主发现物业公司提供的服务不到位、甚至非常差时，可以搜集相关证据，向法院提出诉讼。法院会根据双方提供的证据情况判定，如果物业公司存在种种违反合同约定的情形，可以判决物业公司赔偿相应的违约金。
&&& ◆ 小区存在安全隐患 能否不交物业费
&&& 张女士来电：小区各栋楼的消防器械缺失严重，且消火栓不通水，存在安全隐患，多次向物业公司反映未果，自己打算不交物业费可以吗？
&&& 汪培文律师：住户反映的上述问题确实存在的话，可以向消防部门投诉，以解决实际中的安全为重，至于物业费的缴纳应当依照合同履行，保障各方的合法权益。
&&& ◆ 小区到处是广告 物业可否公示收入
&&& 丁女士来电：小区所有的电梯门、大门口两边、地下停车库所有的柱子、路灯上和绿化带上均张贴和悬挂运酒的广告，不仅影响小区的居住环境，物业公司也从未公示广告收入的使用明细，此外，小区绿化带内有很多垃圾，但物业一直未安排人员进行清扫。我是否可以要求物业公司公示广告收入，积极安排人员清扫绿化带，如果物业公司做不到这些服务，该怎么办？
&&& 范国平律师：业主的上述请求符合法律规定，也应当是物业公司的基本义务，小区共有部分属于物业维修范围，物业公司有对共有部分进行维修的义务，但业主的专有部分，属于特约服务范畴，应按照双方的合同规定执行。可以向合肥市物业管理协会投诉，也可以起诉，但维权成本可能较高。
&&& ◆ 房屋有问题不交物业费 物业断水断电怎么办
&&& 张女士来电：家中的水、电表已经出户，因家中房屋有些质量问题物业未给予维修，故我拖欠物业费未缴。现物业公司于12月21日强行将我家水、电切断，导致我不能正常生活。现对物业公司做法不满，询问自己该如何维权？
&&& 汪培文律师：房屋维修有是否在保修期内外及是否需要申请使用维修资金问题，但业主不应以拒交物业管理费相对抗，而应根据不同情况解决房屋维修问题，同样物业服务企业无权断水断电影响业主正常的生活，双方应本着积极协商解决争议，否则都将构成违约或侵权责任。
&&& 焦点二
&&& 家里东西被偷，物业有责任赔偿吗？
&&& 范国平律师：根据合同法的规定，如果业主家里的东西被偷了，是因为物业没有履行好物业服务合同中的义务，特别是安全方面有重大疏漏，那么业主就有权利索赔。
&&& 因此，居民在与物业管理方签订物管合同时，应格外留心双方所约定的服务项目，将安全方面的约定予以细化。
&&& ◆ 家中被盗 物业不愿赔偿
&&& 周先生来电：2011年8月，家里被盗，损失了1万多元的财物。因为小区的物业平时管理太宽松，陌生人进小区也不管。我觉得物业有责任就被盗一事对我进行赔偿。可当我去找小区物业时，他们却不愿意赔偿，说东西是小偷偷的，让我找小偷去要。这可怎么办？
&&& 范国平律师：小区住户被盗，物业对被盗事实的发生能否免责须看物业管理服务合同是否有相关约定。如果是因物业未能履行合同的约定内容，而导致业主人身、财产安全受到损害的，物业公司应当承担相应的法律责任。
&&& 例如，物业有没有监控、监控是不是正常使用、有没有对陌生人员进行登记、有没有进行合理的巡逻等都是判断物业公司是否有责任的依据。
&&& 另外，该事件自发生至今，已经2年之多，如不存在法定中止、中断的情形，可能已经超过两年的诉讼时效。
&&& 焦点三
&&& 不交物业费就不给房产证、不供暖气？
&&& 范国平律师：物业公司与业主的行为都受到物业服务合同的约定。对于物业公司的做法是否合法，一方面要看物业公司的做法是否违反了法律规定，另一方面，也要看物业公司与业主所签订的合同是否有相关约定。
&&& ◆ 交物业费才给房产证合理吗？
&&& 江先生来电：2013年5月我拿到了新房。上个月，房产局将新房的房产证交予物业公司，可物业公司贴出通知，要求业主交纳2014年全年的物业费才发放房产证。我想知道物业公司的做法合理吗？该如何维权？
&&& 范国平律师：物业公司的做法不合法。作为业主系房屋的所有权人，物业公司与业主系单独的服务合同关系，产生的也仅仅是债权，没有权利扣留业主的房产权利证。业主可以与开发商协商，因为只要业主交了房款、契税等费用，发放房产证是开发商的基本义务，当然合同中约定物业费需按照上述要求交纳的除外。
&&& ◆ 拒缴物业费 物业不供天然气
&&& 陈女士来电：因物业公司管理不到位，故大多数住户拖欠物业费未缴，现物业公司以此为由拒绝为业主向燃气集团申请开通天然气。询问业主该怎么办？
&&& 范国平律师：这是两层法律关系，在本案中物业公司有义务为业主服务，履行其应当履行的义务。而业主不应该拖欠物业管理费，如果认为物业管理不到位，可以通过协商或诉讼等途径解决。
&&& ◆ 小区每天供暖时间由物业定合理吗？
&&& 强先生来电：小区供暖由物业公司自管，现物业公司规定，每天供暖时间有固定时间，只有节假日才提供24小时供暖，咨询能否要求物业每天24小时提供供热服务。
&&& 汪培文律师：物业对小区供暖管理是接受委托进行的，供暖时间应是统一的，或与业主委员会有约定，物业服务企业无权自定供暖时间，否则就是越权，以致可能对业主构成侵权而承担相应法律责任。
&&& ◆ 物业不作为 自家车位没法停
&&& 徐女士来电：小区存在以下问题：1.2号楼东边道路被业主的机动车停放，导致无法通行。2.已缴纳停车位费并选定固定车位，但每天车位均被其他业主占用停车，但物业公司从来不予处理，导致自己经常无处停车。询问自己在物业不作为的情况下，能否起诉物业公司？
&&& 汪培文律师：保证小区内道路畅通是物业企业的服务义务；向物业服务企业交纳停车位费，业主即享有相关车位的停车权利，物业企业也有义务维持小区的停车秩序，保障业主的权利。若物业企业不能履行上述应尽义务，业主有权要求其履行或提起诉讼。
无相关信息您好，分享的企鹅
物业服务不好？这8种情况可以不交物业费！
（01）目前有很多人是第一次买房，所以关注的重点往往是价格、学区、交通、配套等，直接与后期居住质量挂钩的物业反而成了可有可无的因素，而往往居住之后会与物业产生各种矛盾，于是各种业主拒交物业费等新闻不断上榜。>>>（02）物业公司物业服务不到位，楼道卫生得不到清理，能否成为业主拒交物业费的正当理由呢？>>>日，刘某购买了某花园小区的商品房一套。刘某住进该小区后，认为物业公司未提供楼道保洁服务，物业服务不到位，便自2012年1月至2014年12月未交纳物业费。物业公司曾多次向刘某催缴，但刘某均拒绝向其交纳。多次协商无果后，物业公司将刘某诉至法院。结果法院支持了物业公司要求刘某支付拖欠的物业费的诉讼请求。因此，通过上述典型案例，只要物业公司按照物业合同提供了物业服务，即使服务有不到位的地方，业主仍需交纳物业费。但业主可以根据物业合同的规定与物业公司协商或者向业主委员会提出解聘物业公司，甚至是起诉物业公司违约。（03）只有下列情形可拒交物业费：1、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳；2、服务质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据，并找寻实质解决办法；3、提供未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交；4、对于物业公司要求业主未收房之前就交纳物业费，可坚决予以拒绝；5、因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商交纳；6、物业公司没有和业主签合同；7、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件；8、物业公司擅自提高物业服务收费标准的 ，对擅自提高的部分可以不交纳。本文为【槐城律师】的原创文章，作者：于文婷。
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201620176月
(高新16500元/平方米)
(城北13000元/平方米)
(浐灞27000元/平方米)
(高新13000元/平方米)
(城西9500元/平方米)
(城北9300元/平方米)
(浐灞16000元/平方米)
(城东8500元/平方米)
(高新11000元/平方米)
(城东9500元/平方米)
(曲江350万元/套)
(城西7000元/平方米)
(高新10000元/平方米)
(长安9200元/平方米)
(城南14000元/平方米)
(泾渭新区5200元/平方米)
(浐灞10500元/平方米)
(高新8500元/平方米)
(城东4800元/平方米)
(周边7000元/平方米)
(长安8000元/平方米)
(长安15000元/平方米)
(西咸新区7000元/平方米)
(城北10000元/平方米)
(城北17000元/平方米)
(高新13000元/平方米)
(城西15000元/平方米)
(城北8700元/平方米)
(城西8500元/平方米)
(城东16000元/平方米)
(高新15000元/平方米)
(浐灞10000元/平方米)
(周边5300元/平方米)
(浐灞13000元/平方米)
(西咸新区20000元/平方米)
(城西11000元/平方米)
(曲江12000元/平方米)
(长安8800元/平方米)
(长安4500元/平方米)
(城南13000元/平方米)
(高新15000元/平方米)
(长安11000元/平方米)
(城南8500元/平方米)
(泾渭新区3000元/平方米)
(曲江11000元/平方米)
(高新140元/平方米.月)
(城西8800元/平方米)
(长安13000元/平方米)
(城东9000元/平方米)
(浐灞9000元/平方米)
(高新13500元/平方米)
(周边5300元/平方米)
(城北10600元/平方米)
(长安5888元/平方米)
(周边5900元/平方米)
(城北9800元/平方米)
(长安6500元/平方米)
(西咸新区)
(高新8800元/平方米)
(高新9700元/平方米)
(高新8000元/平方米)
(咸阳5500元/平方米)
(浐灞8500元/平方米)
(城西9500元/平方米)
(西咸新区9500元/平方米)
(周边11000元/平方米)
(高新12000元/平方米)
(高新12500元/平方米)
(泾渭新区4200元/平方米)
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