无权处分房产导致的违约，违约金如何调整？
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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 本公众号作者：张春光律师-上海专业房产律师 电话： 微信：chinazhang2014
引言：我办理了大量的案件，这其中有很多涉及到无权处分。例如，房产登记在父亲和女儿名下，女儿已出嫁，父亲没经过女儿同意就把房子出售给了买房人。女儿知道父亲出售房产后不同意追认，也不同意将自己的份额转让或赠与父亲。买房人知道起诉继续履行合同很难得到支持，于是起诉解除合同并主张违约金（或房价上涨的损失）。那么，买房人可以全额主张违约金吗？为行文方便，我们假设买房人的“实际损失”和约定的违约金相等。
《买卖合同司法解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据该规定，买房人可以“要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿”（为行文方便我们以买房人主张违约金为例）。
《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据该规定，违约责任是无过错责任（或曰严格责任），即不以过错为构成要件，只要合同一方没有按照约定履行合同义务就要承担违约责任（不可抗力等免责事由除外）。
但是，违约责任是无过错责任并不等于承担违约责任的大小也和过错没关系，更不意味着只要卖房人无权处分导致所有权不能转移，卖房人就要承担全额的违约金。
《合同法解释二》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。” 根据该司法解释的规定，法院要根据“实际损失、合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等综合因素”来调整违约金。我们在行文之初就已经假设违约金和“实际损失”（注：之所以加引号，是因为买房人无权主张所谓的实际损失）相等。那么，法院在决定违约金的时候还要考虑合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素。
1、合同履行情况。合同履行情况是一个比较宽泛的概念，所指向的范围也比较大，具体到本文则是指房屋买卖合同履行的进度（是否已网签、银行贷款是否已批准、买房人已付的房款的多少、是否已完成审税、是否已交房、买房人是否已对标的房屋装修等）。我注意到，在无权处分的案件中，合同履行的情况基本还处于初级阶段：一般只是签订了居间协议（实质上具备房屋买卖合同的成立要件）或居间版的房屋买卖合同，尚未网签，也未办理其他的手续，买房人所付房款也并不太多。这是法院应当调低违约金的事由。
2、当事人的过错程度。卖房人无权处分固然有过错，但是买房人一般也有过错。最典型的的是房产证上有数人的名字，但是买房人却与其中一人（没有其他产权人的授权委托书）签订了房屋买卖合同。对此，买房人具有明显的过错。但是，如果房产证上只有一人的名字（最典型的的是动迁房），则买房人的过错相对较小【但是也要根据具体情况分析其过错的大小，如虽然房子登记在夫妻一方名下，但是买房人应当知道其应当属于夫妻共同财产，却没有让卖房人的配偶签字确认，则过错则相对大一些（构成表见代理除外）】。这是法院应当调低违约金的事由。
3、预期利益。这个问题在逻辑上比较绕。预期利益又叫可得利益，即假设买房人顺利获得了标的房屋的所有权，其所能获得的预期利益是多少（如房价上涨的利益）。但是，由于无权处分，由于合同双方当事人之外的原因（其他产权人不同意过户）导致的合同不能履行，买房人根本就不能得到该房屋的所有权，买房人也就不能把预期利益作为自己的损失【法律具有预测作用，这其中即包含人们可以根据法律预估自己行为的后果，也应当根据法律来预估到自己行为的后果。买房人应当根据法律规定预估到由于卖房人无权处分，自己不能取得标的房屋的所有权，也不能取得预期利益】。从这个角度讲，无权处分导致所有权不能转移的，卖房人所应当承担的违约责任类似于缔约过失责任。即买房人只能主张其合理的实际支出。这是法院应当调低违约金的事由。
综上，无权处分导致卖房人违约的，法院应当调低违约金，甚至应当以缔约过失责任为参照调低违约金。
附案例一：涂某某与李某甲房屋买卖合同纠纷案
案情简介：李某甲、陶某某系夫妻关系，李某乙、涂某某系母女关系，李某甲与李某乙系兄妹关系。李某乙、涂某某长期居住于美国。 日上海市闵行区莘北路3某某弄金城绿苑1某某号4某某室房屋（以下简称系争房屋）取得沪房地闵字（2004）第043111号上海市房地产权证，登记权利人为李某乙、涂某某。 日，李某甲、陶某某与李某乙、涂某某签订《协议书》，约定：2006年4月，李某乙、涂某某经和涂彬彬商量后，一致同意将系争房屋转让给李某甲、陶某某夫妇；房屋价格定为人民币70万元（以下款项所涉币种均为人民币）整；双方同意后，李某甲、陶某某已经入住此房；房屋产权证李某乙已经交给李某甲、陶某某；人民币70万元整，李某甲、陶某某将在2006年8月全数交给李某乙。协议签订后，李某乙即向李某甲、陶某某交付了系争房屋及其产证，该房屋由李某甲、陶某某居住、使用至今。 日李某乙出具《付款收据》，载明：该日李某甲、陶某某（付款人）总共交给李某乙（收款人）卖房屋（金城绿苑）款45.5万元；尚欠24.5万元；其中留12万元（由李某甲代为保管）李某乙购买（浙江）岱山房屋款项；其余12.5万元2006年8月份交给李某乙。 日李某甲（汇款人）通过上海浦东发展银行电汇李某乙（收款人）美金1.5万元。据当日牌价100.00/799.28，该款折合人民币11.9892万元。 日李某乙出具收条，载明：日收到李某甲代为李某乙保管的（浙江）岱山后期房款13万元。 2010年8月，李某甲、陶某某诉至原审法院，要求判令李某乙、涂某某协助将系争房屋产权过户至李某甲、陶某某名下。李某乙书面答辩称，2006年5月其回国签订《协议书》将系争房屋售予李某甲、陶某某，考虑到李某甲系其兄，故约定房款为70万元，且该款已经陆续收到，房屋产证亦已交付李某甲、陶某某；售房时，其未与涂某某商量，但代涂某某在协议上签了名；现涂某某对此房屋买卖不予认可，故要求法院对本案依法处理。涂某某不同意李某甲、陶某某的诉请并辩称，《协议书》签订时，其尚在美国求学，作为系争房屋权利人之一，其从未出售此房屋给李某甲、陶某某，也未签订过该《协议书》。
裁判原文节选： 一审【案号：上海市闵行区人民法院（2010）闵民三(民)初字第1838号】行为人没有代理权，但相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，李某乙作为涂某某的母亲，与李某甲、陶某某商谈房屋买卖事宜后，以自己和涂某某的名义，与李某甲、陶某某签订了《协议书》，之后即交付了房屋及产证，并陆续收取了全部房款。在此过程中，涂某某虽未出具授权委托书，但鉴于李某乙和涂某某之间的特殊身份关系，以及李某乙收取购房款并交付房屋及其产证的行为，足以致李某甲、陶某某相信李某乙具有代理权，故双方所签《协议书》应为有效，对双方当事人均具有约束力。协议签订后，李某甲、陶某某支付了全部房款，履行了合同约定的义务。李某乙、涂某某作为房屋出卖人，在取得全部房款后，有义务协助李某甲、陶某某办理房屋产权过户手续。因此，对于李某甲、陶某某要求李某乙、涂某某协助办理房屋过户手续的诉讼请求，应予支持。涂某某关于其未与李某甲、陶某某签订过房屋买卖协议因而不同意李某甲、陶某某诉讼请求的抗辩意见，与法律规定的表见代理相悖，不予采纳。涂某某可就表见代理的后果向其母亲另行主张权利。李某乙经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。 原审法院审理后于二○一一年九月二十一日依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条及第一百三十五条的规定，作出判决：李某乙、涂某某于判决生效之日起十日内协助将位于上海市闵行区莘庄镇莘北路3某某弄（金城绿苑）1某某号4某某室房屋产权过户至李某甲、陶某某名下。案件受理费80元、公告费260元，两项合计340元，由李某乙、涂某某负担。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第866号】本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。系争房屋产权属李某乙、涂某某共同共有，日李某乙以自己及涂某某的名义与李某甲、陶某某签订《协议书》将该房屋出售给李某甲、陶某某。因签约时李某乙并未提供涂某某的书面授权委托书，且亦无证据显示李某乙的售房行为实际获得了涂某某的授权，故李某乙与李某甲、陶某某签订《协议书》出售李某乙与涂某某共有房屋的行为属无权处分。根据上述司法解释的规定，即便李某乙在签约时未经涂某某同意，构成无权处分，但并不因此导致双方签订的合同即《协议书》无效。因此，原审认定上述《协议书》有效当属正确。现李某甲、陶某某基于《协议书》要求办理产权变更登记。根据上述司法解释，虽然出卖人在缔约时对标的物没有处分权，并不影响买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得处分权。鉴于李某乙的上述处分行为嗣后并未获得涂某某追认，故该处分行为无效，不发生物权变动之结果。因此，李某甲、陶某某依据上述《协议书》要求办理产权变更登记，于法无据，本院不予支持。而因无法办理产权变更登记所产生的法律后果，李某甲、陶某某则可另行主张。原审法院在涂某某对于李某乙上述处分行为明确不予追认的情况下，判决李某乙、涂某某办理系争登记手续，不妥，本院依法予以纠正。据此，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市闵行区人民法院（2010）闵民三(民)初字第1838号民事判决； 二、驳回李某甲、陶某某的诉讼请求。 一、二审案件受理费共计人民币160元，由李某甲、陶某某负担，一审公告费人民币560元，由李某乙负担。 本判决为终审判决。
案例二：施某某与张某某确认合同有效纠纷案
案情简介：原告施某某与被告张某某于日签订《房屋认购协议书》，约定原告施某某向被告张某某购买系争房屋，售价为917,000元，过户时支付50万元，原告施某某取得产权证时全部付清等。 签订前述认购协议书时系争房屋由被告徐某某对外出租，经被告张某某经手处理，由原告支付费用给该些承租人后腾退房屋。原告于日取得系争房屋，之后原告入住至今。目前系争房屋由原告一家、被告张某某等人居住使用。原告认为认购协议书上虽仅有施某某一人签字，但实际购买人为两原告，因房屋存在银行抵押无法办理过户，被告又实际居住在该房屋内，故原告起诉到法院。 另查明，张某某于2010年7月曾起诉徐某某、张亚云、王芳及张佳乐，要求确认徐某某与张亚云、王芳、张佳乐间的买卖协议无效，本院受理审查后追加施某某及中国光大银行股份有限公司上海分行，判决徐某某与张亚云、王芳、张佳乐间的买卖协议为无效，张亚云需依期归还中国光大银行股份有限公司上海分行贷款本金及利息，中国光大银行股份有限公司上海分行应收到款项后清除系争房屋的抵押登记，张亚云、王芳、张佳乐应配合将系争房屋产权变更登记至徐某某名下。案件作出判决后，无当事人上诉，目前该判决已生效。系争房屋目前人仍为张亚云、王芳、张佳乐，并存有中国光大银行股份有限公司上海分行的抵押登记。张亚云、王芳、张佳乐曾于2010年6月要求施某某等腾退而诉诸法院，后于2011年2月撤诉。本案原告于2013年2月要求被告履行过户手续，后撤诉。 以上查明的事实，由原、被告的陈述，房屋认购协议书、承诺书、收条、借条、民事判决书、房产证等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告表示，被告徐某某是知道出卖事宜的，因为在原告到系争房屋时曾有承租人电联徐某某，后来是施某某、张某某支付费用给承租人后承租人才搬走的，为此，原告申请当初承租系争房屋的承租人沈某某、姚某某出庭作证。证人沈某某表示，当时第一次施某某和张某某要求证人搬走时张某某态度恶劣，要求证人搬走否则就把东西搬走，隔天证人电联徐某某，徐某某表示证人还可以居住，他们家庭内部的事情自己解决，第二次张某某与施某某来的时候，证人在搬东西，证人和徐秀英确认后徐某某表示违约金等都不管的，证人拿了钱才走的，但不记得是施某某还是张某某给的了。证人还用公用电话打给徐某某，但徐某某不接。证人姚某某表示，其是通过沈某某入住系争房屋的，张某某和施某某都见过，张某某要求证人搬走，但具体由沈某某与张某某等谈，电话是沈某某打的，账是沈某某结的，之后再由沈某某与其结算。原告对证人证言予以认可，表示证人都提到搬出去时和徐某某电话联系过，且表示徐某某知道这个情况也未提出反对意见，说明徐某某对合同是追认的。被告表示没有打过电话，对证人证言不予认可。另外，被告徐某某表示日原告找到她，她当时告知原告张某某对房子是没有份额的，原告向其买房子是不行的，原告要求徐某某把房子卖给他们支付，原告50万元，当时徐某某就不同意，表示房子是要养老的，当时徐某某还给了原告一张登记名字为徐某某的房产证复印件。原告对给房产证复印件一事予以确认。被告张某某表示，因买卖一事原告两人开车载其一起到徐某某住处，但事先张某某没有和徐某某提起过。
裁判原文节选【案号：上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第1057号】本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。当事人签订房屋买卖合同只是产生约束双方当事人的债权效力，并不必然直接导致房屋所有权变动，不会直接影响房屋所有权人的物权利益。原告与张某某签订的买卖合同为有效合同，但是原告与张某某签订的买卖合同有效不代表系争房屋所有权就会转移到原告名下，张某某若无法完成房屋所有权转移，由其向买受人承担违约责任，原告若在其与张某某的合同履行中存在违约行为，张某某同样也可依据合同约定向原告主张相关权益。产权证具有公示作用。原告在购买系争房屋时未曾查看房产证或相关信息，不清楚权利登记人是谁的情况下就与张某某签订买卖合同显属有过失。系争房屋经生效判决认定权利登记人应恢复到徐某某名下。原告在签订合同后找到徐某某时，徐某某也未表示同意出售系争房屋或追认张某某签订的买卖合同，况且两被告当时已经离婚，原告主张徐某某同意出售该房屋，应提供证据，但原告提供的证据不足以证实其主张，本院对原告的该项主张不予采信。原告亦未征求签订合同时的产权登记人对买卖合同的意见，原告或张某某也未提供足以证实其可以代表或代理产权人进行房屋交易的材料。原告主张自己为善意，但买受人善意与否并不可以认定买卖合同的效力。买卖合同有效不代表原告签订买卖合同时为善意。购房时不存在恶意不代表购房时就是善意，原告签订合同时未看系争房屋的产权登记人，原告的该种过失行为显然不能认定两人为善意的主张。张某某抗辩因原告曾起诉确认合同无效或者因仅收到部分房款而买卖合同无效的主张并不成立。据此，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条、第九十七条、第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条之规定，判决如下：裁判结果 原告施某某与被告张某某于日签订的《房屋认购协议书》有效。 本案受理费80元，由被告张某某负担；保全费5,000元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
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上海房贷新政解读及风险防范 房屋买卖合同中一方当事人合同解除权的取得 认定买房人与卖房人的公证委托代理人恶意患通损害卖房人利益的关键点 连续两次的房屋买卖合同被确认无效，房屋如何返还？ 牵扯到债务和委托公证的房屋买卖合同的效力及责任承担 买房人可否以卖房人无权迁出房屋内的户口为由行使不安抗辩权？ 出售“共有”房屋，合同无效？ 因房屋买卖双方的过错导致合同解除，合同解除前房价上涨的利益如何分配？ 卖房人的代理人与买房人恶意串通损害卖房人的利益，法律后果如何？ 《房屋抵债协议书》和《房地产抵押借款合同》同时签订，效力如何？ 卖房人逾期迁出户口十年，买房人可以主张几年的逾期违约金？ 卖房人逾期交房，买房人可否直接提取卖房人存留在中介处的尾款？ 卖房子附带自行车库？ 卖房人因客观原因没迁出户口也要承担违约责任？ 附义务赠与房产可以撤销？ 和精神病人签订房屋买卖合同，法律后果如何？ 房屋买卖合同未采用书面形式，是否成立？是否有效？ 为什么法院不能判决被查封的房子强制过户？ 公证委托代理人出售委托人的房屋，一定有效？ 第三人可否主张房屋买卖合同无效？ 房屋买卖一方放弃合同解除权的法律后果 房屋买卖合同对部分条款没有约定且双方不能达成一致，一方要求解除合同的依据是什么？ 房子（二手房）被查封后卖房人才交房，买房人可否提执行异议？ 假离婚导致银行不能放贷，买房人构成违约？ 卖房人的房子被查封或拍卖，买房人应该怎么办？ 买房人与卖房人的户籍分册立户后，买房人是否还可以向卖房人主张逾期迁出户口的违约金？ 买房人按约履行合同并已就能取得房屋所有权？ 无权处分会导致合同无效？ 解除网签合同的时间点 是谁拒绝网签？现有证据下的证据规则运用 卖房人无权处分，买房人可否主张房价上涨的损失？ 购买农村房的合同被确认无效，责任如何承担？ 买房人限购，卖房人是否有义务配合买房人重新网签？ 买房人要求减名字，卖房人是否应当配合？ 房屋买卖中价款显失公平的认定 可否以房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同？ 卖房人刚签订房屋买卖合同即违约，买房人不可依据违约责任条款主张违约金？ 买房人以自己限购为由拒付房款是否构成违约？ 银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款，买房人违约？ 房屋买卖中，以阴合同的时间节点配阳合同的违约条款可以吗？ 房价多写，效力如何？如何证明？ 买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋，卖房人就不能解除合同？ “对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌 公证委托卖房的合同效力 房屋买卖中一方违约给另一方造成的实际损失谁来举证？ 买房人在卖房人指定的银行贷款不成，责任谁承担？ 买房人要求变更买房人，构成违约？ 买房人未付逾期付款违约金是卖房人拒绝过户的抗辩事由？过户手续不全谁来审查？ 区分房屋买卖中的限售和限购 卖房人配合买房人第二次贷款，是否还可以解除合同？ 买房人付了全款就不会违约了？ 有租客的房子的交房时间如何确定？ 是什么合同漏洞使得房屋买卖一方想违约而不需承担违约责任？ 多卖房人之一没有收到房款，不需承担违约责任？ 为规避债务而签订的《房屋买卖合同》效力如何？ 卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续，卖房人违约？ 名为房屋买卖实为赠与的认定及法律后果 买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责？ 规避限购政策的代持房屋协议是否有效？ 买房人迟延过户是否构成违约？ 买房人做低房价，卖房人可以不履行合同？ 卖房人没有迁出他人的户口构成违约？——从真实意思说起 房产纠纷中主张，注意实际损失这个“马蜂窝” 房屋交易不能完成，已付房款难以追回，中介承担什么责任？ 房屋买卖过程中房子被查封，买房人就可以解除合同？ 房屋买卖中做高房价的约定是否有效？ 房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任承担方式及责任范围 （部分）卖房人为精神病人，卖房的程序怎么操作？ 房屋买卖双方在约定的过户日重新磋商贷款事宜未成，买房人不构成违约？ 二手房买卖中做低房价失败，谁来补缴税费？ “现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大？ 房屋买卖中做低房价，是谁埋在谁脚下的定时炸弹？ 房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字，效力如何？ 未经评估拍卖国有房屋，所达成的成交协议无效？ 房屋产权人一房二卖，第一买房人如何主张自己的权利？ 卖房不卖车位导致不能过户，卖房人违约？ 持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同的效力如何？ 卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款，买房人违约？ 房屋买卖中，逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？ 银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人违约？ 买卖法院已查封的房屋的合同是否有效？ 房屋买卖中损害赔偿的边界 购买的经济适用房的合同是否有效？ 购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效？ 房屋买卖适用“家事代理”？ 符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与？ 卖房人违约，买房人主张的损失是否应当得到支持？ 部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效？ 如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款？ 标的房屋内的户口没迁出，卖房人要承担违约责任？ 卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约？ 房屋买卖中，付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解？ 《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么？ 按份共有房屋买卖中，买房人应当把房款支付给谁？ 产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效？ 开发商变更规划损害业主利益，业主如何主张权利？ 银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口？ 买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体 房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约？ 非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？ 签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围，可否解除合同？ 房子漏雨，买房人可否解除合同？ 非沪籍者所签公房使用权转让协议无效？ 伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？ 买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？ 限购者购房，责任如何承担？ 买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？ 房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？ 买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？ 为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？ 房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制 开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？ 在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权 买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？ 卖房人假报“房龄”要承担什么责任？ 连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？ 调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？ 房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？ 买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？ 网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？ 房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？ 抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？ 做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？ 承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？ 法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？ 民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关 侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？ 卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？ 转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？ 确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？ 房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？ 买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？ 夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？ 房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？ 卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？ 转让有抵押的房屋，合同有效吗？ 买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？ 法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？ 国企违反法定程序出售房地产，合同无效？ 附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？ 买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护 计算房屋买卖中实际损失的时间点 虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？ 对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解 当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？ 警惕！买房人限购，卖房人违约 买房人没有违约，就一定能拿到房子？ 《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？ 二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？ “房屋买卖合同”指哪一版？ 买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？ 二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题
不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？ 中介有违法行为，就不能主张佣金了？ “沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？ 当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果 网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？ 转按揭办不了，买房人要承担违约责任？ 离婚，房产如何分割？ 买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？ 房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果
以房产出资却未办理过户手续的法律后果 不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？ 为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？ 买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？ 离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？ 买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？ “限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？ 警惕！房屋在网签后被查封怎么办？ “二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？ 买房人嫌20%的违约金太少怎么办？买房人如何举证自己的实际损失数额？ 房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？ 签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？ 买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？ 二手房买卖中的细节法律问题 二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题 二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？ 房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解 房价疯涨，房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行” 房价疯涨，违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行？ 二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读 北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定
房屋两次过户，但前一合同无效，所有权归谁？名义产权人可否请求原所有人迁出房屋？
房价疯涨，卖房人的权利如何保护？
房价疯涨，买房人怎么样才能把房子拿到手（过户到自己名下）？
房价疯涨专题：10个相关法律问题
聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用 房价疯涨，违约泛滥，买房人应当知道的法律常识
房价飞涨背景下的违约与救济 转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效？ 以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？ 立遗嘱后房屋发生动迁，遗嘱是否仍有效？ 购房款主要由一方父母所付，离婚时房屋产权如何认定如何分割？ 制度不完善，房屋买卖关系是否存在如何确定？ 是房屋买卖还是借贷？
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