广饶御景花园小区出租地上停车位引业主不满
关键词：御景花园|地上车位|出租|业主
　　东营通讯 &免费的公共停车位不让用了，这也太气人了！&4月13日，市民张女士(化名)在东营通民声版块爆料，广饶御景花园小区物业私自出租地上停车位，引起业主们的不满。
　　张女士说，2011年她在广饶御景花园买的期房，当初开发商承诺不捆绑地下停车位，她一直将车停在小区内的地上停车位。2015年9月，物业突然贴出通知，要求有车业主必须租用地下停车位，否则车辆就不能进入。张女士说，通知引起了很多业主的不满，他们与物业多次交涉后，这个要求也就不了了之了。&去年10月份，物业又贴出通知，说地上停车位也不能免费用了，要收租金，否则不让进小区。&张女士说，自打那时起，小区里的地上停车位便都被放上了三脚架，还安了锁，只有交了租金的业主才可以使用。张女士跟其他业主曾经找过物业理论，物业给出的解释是，要用租金修建一个自行车棚，以缓解楼道内自行车乱堆放的问题。&这个理由看似合理，但修棚的事情我们事先并不知情，征求过业主们的意见了吗？&
　　4月13日，记者咨询了负责该小区物业管理的东营卓筑物业服务有限公司。工作人员表示，出租地上停车位与修建自行车棚是两码事，出租车位主要是为了方便小区管理，&以前外面的车辆也能进入小区，导致小区路两侧停满了车，应急车辆进不来出不去。物业出租地上停车位是为了维护业主的利益，也得到了很多业主的支持，目前小区里的地上停车位已经全部租出。&随后，记者试图联系该小区售楼处了解情况，但号码显示停机。
　　记者咨询律师了解到，小区内划定的绿地、道路以外的其他公共场所属业主共有，占有业主共用道路或其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有；当入住业主比例达到一半以上，就应当设立业主委员会，公共车位是否出租由业主委员会决定。据张女士介绍，去年10月份物业出租地上停车位时，该小区入住率不到一半，尚未达到成立业委会的条件。(本网记者)
(责任编辑：
东营网版权与免责声明
① 凡本网注明“来源：东营日报、黄河口晚刊、东营网”的所有文字、图片和音视频稿件，版权均属东营日报社所有，东营网拥有东营日报社所属《东营日报》、《黄河口晚刊》、《东营网》的电子信息网络发布、出售与转载权利。任何媒体、网站或个人未经本网书面授权不得转载、链接、转贴或以其他方式复制发表。已经经本网书面授权的媒体、网站，在下载使用时必须注明“来源：东营网”，违者本网将依法追究责任。
② 本网未注明“来源：东营日报、黄河口晚刊、东营网”的文字、图片和音视频等稿件均为转载稿，本网转载出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。如其他媒体、网站或个人从本网下载使用，必须保留本网注明的“来源”，并自负版权等法律责任。如擅自篡改为“来源：东营网”，本网将依法追究责任。如对稿件内容有疑议，请及时与我们联系。
③ 如本网转载稿涉及版权等问题，请作者在两周内速来电或来函与东营网联系。您好：　|　
> 小区地面停车费收益（扣除管理成本后）应该归业主，而且物业消费
阅读 553|回复 13
小区地面停车费收益（扣除管理成本后）应该归业主，而且物业消费也应该公示于业主
最近电视上天天播放
请问，我们的业主委员会在做什么？？？
热点|焦点|社会|物业|
你还不知道吗?他们是一伙的!按照规定,目前小区内的道路上都不可以停放汽车的,但物业服务方还不是照样不理,反正他们能收到钱,什么他们都不理了!其它服务也更不用说了，根本上不能提供对应的服务.最简单的楼梯的上的灯泡,坏了还要业主自己去他们的办公室说，他们的保安是干什么的呢？每天都要巡两次，他们没责任反映这样的情况吗？到换好最少要三、四天。如果在这期间有人不好睬踏空楼梯造成身体伤害，不知道谁来负这个责任。我只能不缴管理费来反对他们.希望大家一起来行动，让他们改变他们的服务质量、服务态度。其实我一开始都是每月准时上缴，迫于无奈才这样做。
可以不交管理费的吗？
我都是一交一年的
等明年我也不交了，不交会怎样啊？？
生活还是一样!就是有点变化,交给他们的钱可以自己用!你觉得也可以的话,可以支持一下那些清洁阿姨,她们搞卫生挺辛苦的,每天最少要爬两次楼梯,而且管理的范围还挺大的(具体不清楚).比起那些保安不知强到那里去.
建议大家支持不交物业服务费!</font>
等解决了停车场，运动场，和封闭的问题后再谈交管理费的事。
同意！不交的顶一下！人多力量大！
你想让他解决这三个问题?不知道到要到几时了!如果都能解决这三个问题,就不会存在不交物业服务费(现在物业方是服务方,不是管理方,应该叫服务费才对,污蔑是让他们服务,不是管理,这个概念要改变才行.).因此,我肯定坚持不交服务费的,直到解决为止才开始交.大家支持一下,行动起来,这样才能解决这些问题.
你们有人没交管理费一年的吗
小区路面不让停车不现实 ，因为没有地下停车场，主要是不能让外面的停进来，毕竟小区路面是属于小区业主共有的。等有一天小区业主个个都有车的时候，小区路面也不够停的。那时候可咋办哦。搬家？？
> 小区地面停车费收益（扣除管理成本后）应该归业主，而且物业消费
绑定手机后您才能在本论坛发布信息！后使用快捷导航没有帐号？
只需一步，快速开始
查看: 6364|回复: 1
法院判决不能任性----从实体法层面评南京星汉城市花园地下停车库案
在线时间 小时
.cn/s/blog_6c55b4a50102wjr0.html法院判决不能任性----从实体法层面评南京星汉城市花园地下停车库案 &&【背景资料】：& & 这一个星期来，有很多业主询问唐震东律师对南京市星汉城市花园地下停车库案的看法和评价。唐震东律师了解到该案的一审就有两份判决书，一份是南京市鼓楼区人民法院在日当庭做出、但未生效的原一审判决书；一份是南京市鼓楼区人民法院在南京市中级人民法院将该案发回重审后、于日做出、并已经生效的现一审判决书。& & 其中，根据该案业主2003年的代理律师杭律师的手记，原2003年一审法院合议庭经合议后认为，原告是经法定程序依法成立的合法组织，本案所涉车库的权利归属与全体业主均有利害关系，作为代表全体业主意志的业主委员会具有诉讼主体资格。南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点通知书》，要求被告按标准建设车库，这既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为附属公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得土地的使用权，则不能取得附着于该土地上的任何建筑物的所有权，也即不享有对该土地上建筑物的法定处分权。星汉花园小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主所享有，被告不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，应由土地使用权人共有。根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自变更或者增加。被告虽陈述其没有将车库建设费用计入商品房成本，但未能提交证明该陈述的真实性以及得到价格部门批准或确认的证据，因此本案车库的建设费用已经计入商品房的成本事实应予确认。面积未分摊并不能改变成本已经实际分摊的事实，被告将车库再行销售的行为违反诚实信用原则。车库面积在南京市房管局的登记为初始登记，该登记仅证明其建筑的面积及合法性，但是否可以销售取决于其是否具有处分权以及是否取得法律规定的许可资格。被告不但对地下车库无处分权，同时亦未能按照国家销售商品房及其附属建筑物的有关规定，取得车库的销售许可，不能将车库自行销售。根据《江苏省物业管理条例》规定，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有。法院当庭对此案作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起十日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益；本案案件受理费2000元由被告负担。& & 而2014年的判决书中的理由和判决结果是这样的：本院认为，业主委员会作为代表全体业主意志的原告有权提起诉讼，故系本案适格主体，被告关于原告不符合主体资格的抗辩意见，本院不予采纳。& & 根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，归业主共有。星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，故超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，本院不予支持。被告已交付了24个车库，尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主，原告要求移交车位的请求实际无法履行，故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款500000元。& & 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物业管理条例》第十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：& & 一、被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款500000元；& & 二、驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。& & 同一的案情、同一的当事人、同一个法院,判出的两个结果却大相径庭。怪不得业主问：法院的判决能如此任性吗？& & 小区停车库诉讼案件，动辄上千万、上亿甚至上10亿的得失（这不是危言耸听，唐震东律师团队就处理过涉及上10亿的地下停车库纠纷），全由几张裁判书决定命运，法院理当不能够任性。这笔钱物即便放在亿万身家的开发商手中也是沉甸甸的，而我们的裁判人员终其裁判职业一生，也不可能正常获得这么大笔的钱物，故更理当严谨不任性。& & 唐震东律师呼吁：人民法院尽量让年长、富含人生与社会阅历且公道正派又确具相应专业特长的法官办理这类上千万、上亿得失的案件。& &【评析前言】：& & 唐震东律师认为，2003年原判决的说理部分全面且透彻，在认定事实和适用法律方面都有理有据，它几乎全盘采纳了业主当时的代理律师杭律师的准确观点，将全部地下停车库的权益都判归业主，值得点赞。& & 唐震东律师另认为，尽管在2014年的现判决中，原告的诉称理由充分沿袭了2003年案中的诉称理由，但是，2014年的判决却只支持了原告的部分诉讼请求。唐震东律师对2014年判决适用的法律及其理由不能苟同。现评析如下：& & 【评析主文】：& & （1）2014年的判决适用法律错误。表现在：& & 其违反法律溯及力的规定，错误适用日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及日才施行的南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》。& & 先看法律规定，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第19规定：& && & 本解释自2009年10月1日起施行。& && & 因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。& && & 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。& & 回到案件，该案在2003年便发生，不属于物权法施行(2007年10月1日)后实施的行为引起的案件，且对于该类案件，当时的房地产管理法、土地管理法、民法通则以及民通意见第87条都有相关规定可以适用，故不应当适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。另外，该案涉诉项目在1998年便报建，在2003年起诉前已经竣工交付使用，故也不能适用日才施行的南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》。& & 至于1998年施行的宁规字【号文是否有前述《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》一样的规定，那另当别论。& & 今年颁布的《最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释一》第22条也有关于溯及力的类似规定。可以作为印证。其第22条规定：& & 本解释自日起施行。& & 本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释。& & 本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件，以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。& & （2）2014年判决认为超规划建设的23个车库应属业主共有，这种“超规划建设的物业便是共有的物业且是合法的物业”其背后折射的逻辑理由缺乏法律依据。& & 唐震东律师认为，在涉诉项目的应建车位个数上，有这样一种可能情况，星汉城市花园小区被要求建设的车库数量为大于或等于36个，而不是只能是36个。在车库实际个数上，也有这样一种可能情况，地下室本来就是36个车位，只不过开发商将每个车位的空间减小，使得地下室有59个车位。如果符合上面两种情况之一，则无规划外车位一说。& & 唐震东律师还认为，即便没有上述情况，即，即便23个车位是超规划的，也不能以“超规划建设的（车位）物业便是共有的（车位）物业且是合法的（车位）物业”这样的理由来作为裁判者进行法律判断的依据。& & 超规划建设的物业在未合法前属于违章建筑，任何人不能直接取得合法产权，只有经行政部门处理认可后，它才会具有合法身份。在其具有合法身份后、才能依法进行物权归属的确认。对于超规划建设的物业，行政部门的处理认可在先、属于第一步；物权归属的确认在后、属于第二步。没有第一步不能直接走出第二步。& & 若扩大化理解“超规划建设的23个车库应属业主共有”这背后的逻辑，则“超规划建设的底商也应属业主共有”，这可能吗？& & 至于正确判断车位归属的正确理由，还应当是唐震东律师的经典语录：小区的物业要么是专有权利部分，要么是共有部分，不存在第三部分。凡是不能登记办得专有产权证的（人防）地下室及利用该类（人防）地下室设置的车位，也毫无疑问是业主的共有部分；对于它们的所有权或使用权，开发商不得擅自处分。& &（3）2014年判决违反了共有部分不得单独买卖处分的法律规定，不能导人（开发商）向善。& & 该判决认为：因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主，原告要求移交车位的请求实际无法履行，故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款500000元。判决如下：& & 一、 被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款500000元；& & 据此，该判决容易形成以下的错误导向：业主的共有部分可以单独处分，且开发商可以处分，被追究时，退还处分所得的本金即可。& & 而实际上，共有部分不得单独直接买卖处分。开发商更加无权更加不得处分业主共有部分的所有权和使用权（见物业管理条例第27条），否则依照物业管理条例第58条的罚则处理。& & 唐震东律师认为，即便该判决书确立的“超规划建设的车位便是共有的车位”这样的理由在法律上成立，也应当根据原告的诉讼请求，确认5个车位为原告所代表的全体业主共有；被告立即向原告移交该5个车位。并驳回原告要求支付车库的实际出售价款的诉讼请求（唐震东律师认为原告业委会无权要求支付车库的实际出售价款，这没有法律依据。2003年案中原告没有这样的诉讼请求，这个诉讼请求应当是重审时增加的）。& & （4）业委会当然可以为诉讼主体，但不意味着具体个案中业委会就当然合符当事人适格的要求。& & 唐震东律师认为：本案当中，原告业委会的诉讼请求在表述上实际上存在瑕疵、并非毫无漏洞。当然，这不是本文的主要任务，就不展开详述。
& && &需要获得地下室架空层维权唐震东律师团队帮助的小区业主，可以加微信号。
今日热点丨
在线时间 小时
小区管理相当于丛林社会。
小区架空层、停车位，如果不是被开发商侵吞，而是小区业主集体维权，把开发商赶出去，最终结果必然是几个强势（终身制）业主委员和无赖业主拥有了这些架空层或停车位。
敢于维权的业主一般形不成力量，且现有的司法体制导致维权之路漫长持久、考验业主耐心，且不一定出现有利于业主的结果。即便出现团结维权并获胜，组织者将取代开发商的位置，或许更变本加厉侵犯其他业主的利益。
在现行的丛林法则下，相较而言，开发商管理架空层和停车位，最有利于大多数（老实本分的）业主。毕竟开发商受到监督，而强势的业主委员会几乎不受监督。
除非有机构确保法律（业主大会召开、换届、选举）的执行（根本不可能），且大多数业主踊跃参与小区业主委员会的选举（几乎不可能）。
红网论坛客户端推荐 /1
湖南与“一带一路”激情相拥，湖南及各市县目前已与28国77个地方政府建立国际友好城市关系。