北京限购政策不会更严
姿态就是整顿市场
[提要]&北京是否出台新政，应该看北京房地产市场的实际情况以及监管的需要，而不是看其他城市是否出了政策，二者之间没有什么因果关系。
日前，上海和深圳为了给火爆的楼市降温，纷纷将限购政策&升级&。随后，南京、武汉等房价上涨压力较大的城市也分别出台新政，调节信贷政策稳定市场预期。在这样的背景下，北京是否也会出台更严厉的楼市调控政策？记者就此采访了北京房协副会长陈志，对于这种忧虑他打了一个生动的比喻：&隔壁老王在家打孩子，你也要打吗？这要看你的孩子是否也犯了同样的错误。&北京是否出台新政，应该看北京房市场的实际情况以及监管的需要，而不是看其他城市是否出了政策，二者之间没有什么因果关系。那么，北京的房地产市场情况到底怎样呢？仔细分析一下我们会发现，目前北京、上海、深圳的市场表现完全不一样。北京一手房市场并未那么火爆 二手房市场确实热了目前北京的一手市场，并不像一些媒体描述得那么火爆。在成交量方面，与2011年相比，眼下北京的交易量没有太大的变化。价格方面，目前房价的上涨是结构性的，更多的是因为高价盘占比在增大，对整个结构性上涨的带动明显，平均房价因此略有抬升，但抬升幅度是缓慢的。另外，&高价盘的频繁开盘销售，不断爆出天价的单套成交信息，在新媒体、自媒体上传播，在社会心理舆论方面、购房者预期方面造成了非常大的影响&。陈志认为，这是一手房市场火爆假象的原因。另一方面，高价盘的抬升在2015年表现并不突出。单价超过6万元的豪宅，全北京成交也就是几百套，大概占比百分之一。在房地产方面，虽然总投资有增长，但导致房地产投资增长的主要原因是购置价款计入投资以后，带来的投资增长，这本身并不会产生新的增量。在房地产市场供应结构上，办公写字楼的涨幅更大，上涨的幅度并不大，甚至是负增长。施工面积、竣工面积尽管有量的增加，但北京的住宅新开工量是降低的。从这个角度看，北京的房地产市场并不是那么&火&。&北京的新建商品住宅市场仍然处在一个相对偏冷，或说接近于景气的状态。&陈志说。再来看北京二手房市场。近来北京二手房的成交量变化非常明显，2015年有将近19.9万套的交易量，价格逐月都有小幅度上涨，如果把这些小幅度上涨加起来，它的量还是很大的。陈志说：&近期通过检查，我们也发现中介二手房市场有很多问题，其中包括虚假房源、首付贷、阴阳合同&&但从检查的结果来看，二手房市场的确有些过热。&限购政策不会更严从目前看，北京楼市的政策出发点应是对症下药。当前二手房市场火热，中介行业的违规现象也有所增多，因此北京在3月份进行了二手房市场的专项检查，采取严格的监管，并对二手房市场的违规行为进行了整顿。&这方面的检查和整治规范以后也可能会不断增强，频次及力度会增加，目的是让市场更加合理，让市场行为更加规范。这种方式虽然不是政策，但也是对市场的一种管控。&陈志说，&目前没必要对北京现有的限购政策再加严格。&上海这次出台的政策强度与北京几无差异，5年纳税、社保的政策，北京已经执行了5年，而且前一段时间北京市住建委也表态：限购政策执行效果良好。如北京再加强政策强度，实际上反证了上海这次推出的5年纳税、社保政策无效。陈志认为，即便北京不出新政也不代表政府对市场的违规行为和不规范、不健康的秩序给予放任。北京会坚持既有的执行政策，并在执行中进行微调和完善，同时强化市场监管。马光远：北京再出调控政策的概率等于零北京会不会出现更严厉的限购政策？对此，著名财经专家、中央电视台财经频道评论员马光远认为，北京再出调控政策的概率等于零， 的姿态就是整顿市场，打击市场上的违规行为，仅此而已。而且，北京市场的走势不会因为上海、深圳出现严厉的调控而出现逆转。马光远表示：&北京的调控政策已经很严格了，基本上都是顶着&天花板&在进行调控。如果执行这样的政策还会出现疯狂反弹和不正常反应的话，只能说明这个政策本身没有用，应该废掉了。然而，北京市场现在非常正常，完全符合经济学家过去对整个北京房地产市场的预测。作为一个一线城市现在出现反弹、销量的回升、二手房大量交易的情况很正常。&马光远还表示：&2016年的房地产市场，从政策预测、经济大局、国际国内的大环境来讲，大家都希望市场政策稳定。简而言之，就是疯涨不可持续，崩盘绝无可能。&根据一财网、北京青等媒体综合整理推荐阅读
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市场成交整体平稳一线增长二三线微降
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& 业界：房价上涨二三线城市限购 限购城市远超100个业界：房价上涨二三线城市限购 限购城市远超100个
　在最近的国务会议上，温总理建议： 房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。北京中原就二三线限购政策对凤凰网房产独家解读政策影响：
　一、目前执行限购的城市超过40个，限购的城市的成交量都明显萎缩，以北京为例，商品房与二手房的交易量都明显萎缩，在限购后的成交量中北京89.6%为自住的首次置业，本地户籍购房也占到了91%，相比之前都超过了40个百分点以上。投机投资需求明显被挤压出市场。限购很可能全国化，预计限购的城市可能新增加超过一百个
　二、目前二三线未限购城市面临着双重压力，本地的投资需求和一线限购城市的转移投资需求。使得全国的房地产市场压力集合在二三线城市释放。而二三线价格的继续上涨也影响了一线调控的效果。
　三、再次重申限购政策不放松，严格信贷税收等政策，打消了开发商、投资者对市场在下半年放开的期待。调控不放松将使得部分开发商开始促销求量。
　全国性的限购如果实施，可能减少成交量超过2成
　房地产开发景气指数已经新低：
　最近公布的6月的全国房地产开发景气指数为101.75%，创造了年内的新低，相比上个月下调了近1.5个点。单纯从全国数据看，虽然依然呈现上涨。但是上涨已经出现了分化。更代表调控的一线城市都持续萎缩。而部分没有限购的二三线城市则是上涨的主力。
　影响房地产开发景气指数下滑的主要因素有几点：首先：一线城市销售依然低迷。以北京为例6月份的商品房期房住宅市场销售量仅7215套，依然远低于去年平均。而且上半年相比去年同期下调了15.7%，预计全年很可能不足9万套，创造近10年来的最低值。全国很多一线城市都面临这一难题。
　上半年统计局数据显示：全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%.其中，住宅销售面积增长12.1%.
　而一旦占据目前市场主体的二三线城市限购，下半年的房地产销售面积可能出现明显的下调。预计下调幅度可能超过2成。如果全面执行下半年的销售面积很可能低于4万平米。而库存积压将明显上涨。
　需要注意限购令落地的执行情况：部分城市可能缓着陆
　如果全国性的限购调控收紧：预计市场从量跌到价跌的变化将在三季度明显。价格调[最新消息 价格 户型 点评]整从结构性到普遍性的变化也将在三季度明显。最近的政策频出也显示了预计在3季度的统计数据中，房地产很可能继续萎缩。
　但是从已经执行限购令的城市看，除京沪广深等城市执行严格，其中北京限购5年，其他很多城市执行的力度并不大，比如部分城市只限购部分城区、部分房源、而且大部分的限购条件也仅为一年纳税。而且全国大部分城市的房价调控指标都根据GDP上涨指标确定，也就是说上涨的余地依然很大。实际政策效果需要看各地落实情况。（中原供稿）
　附：& 城市定义：
　一线城市：指的是在全国政治、经济等社会活动中处于重要地位并具有主导作用和辐射带动能力的大都市；普遍公认的一线城市是北京、上海、广州、深圳
　二线城市：二线城市的划分没有固定的标准。既可按行政级别划分，也可按城市规模、人口数量划分，或者按照经济发展水平和GDP总量等标准划分。但是目前大部分省会及计划单列市都可以定义为二线城市。数量在30个左右
　三线城市：是指比较发达的中小城市，指有战略意义的大中城市和经济总量较大的小城市（125个左右）：　（三线强）：唐山绍兴台州嘉兴泉州漳州中山珠海淄博汕头吉林柳州银川西宁海口邯郸洛阳南通徐州镇江潍坊湛江鄂尔多斯
　（三线中）： 拉萨保定秦皇岛沧州鞍山东营威海济宁临沂德州南充泸州滨州湖州金华泰州盐城桂林惠州湛江江门茂名莆田株洲岳阳衡阳宝鸡宜昌襄樊开封许昌平顶山赣州九江芜湖绵阳齐齐哈尔牡丹江大庆抚顺连云港泰安
　（三线弱）： 本溪丹东辽阳锦州营口承德邢台大同榆林延安天水克拉玛依喀什石河子南阳商丘濮阳安阳焦作新乡日照聊城枣庄蚌埠淮南马鞍山丽水衢州南平永安邵武荆州安庆淮安景德镇新余湘潭常德郴州清远揭阳梅州肇庆玉林北海德[简介 最新动态]阳宜宾遵义大理上饶等
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一线城市房地产需求还很强，价格也会持续上涨(图)
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拉迪认为，目前股市上涨靠的是动力指标，有些上市科技公司的股价是虚高的。　　张茹
　　5月25日，彼得森国际经济研究所高级研究员尼古拉斯·拉迪出席复旦大学主办的“上海论坛2015”，当天，拉迪在下榻酒店接受了《东方早报·上海经济评论》记者的采访。
　　拉迪是美国最著名的中国问题学者之一，他对中国经济进行了大量的研究工作。在采访中，拉迪就中国经济、金融政策、地方债、房地产、国企改革和最近热议的“中等收入陷阱”问题发表了他的看法。
　　上海经济评论：央行半年内连续降了三次利息，你如何评价目前中国经济下行的压力？
　　尼古拉斯·拉迪：我认为中国经济增长放缓主要是因为房地产需求趋于平稳。总的来说，这是一个好的现象。中国房地产市场存在过度投资的问题，现在因为需求趋于稳定，所以对钢铁等建筑材料的需求正在下降。我认为这是合理的现象。
　　上海经济评论：你怎么评价中国的利率市场化改革？
　　尼古拉斯·拉迪：我一直是利率市场化的倡导者。很高兴看到存款利率浮动区间上限扩大至1.5倍。并不是所有的银行都将利率提到了区间的上限，这意味着存款利率已经非常接近均衡水平。所以我认为市场化程度还是比较高的，只要取消存款利率上限，那么利率市场化将最终得到进一步的发展。
　　上海经济评论：近期，地方政府纷纷放开楼市限购，这意味着什么？放开限购能起到怎样的效果？
　　尼古拉斯·拉迪：我认为，从目前来看，放开限购的作用有限。我觉得人们的预期发生了改变。过去很多年，房价持续上涨，现在，大多数城市的房价将进入一个相对长期的下降通道。与此同时，股票市场正处于牛市。我一直说，中国人一直把房产作为首选资产类别，但我认为现在发生了变化，他们认为股票是比房地产更好的投资。所以，尽管地方政府放开了限购，但是房地产市场的需求仍然会比较疲软。当然，像北京、上海、广州、深圳这样一线城市的房地产需求还是很强的，价格也会持续上涨。现在，那些有能力支付第二、第三,甚至第四套房首付的人不确定房价是否继续上涨，所以他们会更倾向于把钱投入股市。
　　上海经济评论：如何评价房地产市场对中国经济的重要性？
　　尼古拉斯·拉迪：我认为中国把房地产市场看得过分重要了。中国的房地产投资总量比世界上任何国家都要多，比西班牙多，比美国多。对于中国来说，这不会让中国面临像上述国家那样巨大的金融风险，因为中国房地产杠杆低。但我认为这会带来比较大的微观经济风险，现在我们已经看到这种风险开始出现了，因为房地产市场需求趋于平缓导致了经济增长放缓。
　　上海经济评论：你刚才提到了股市，你认为造就本轮牛市的原因是什么？
　　尼古拉斯·拉迪：很遗憾，我觉得目前股市上涨靠的是动力指标，人们根据股票市场的动力指标进行投资。大家都认为股票会继续上涨，所以就把更多的资金投入股市。我认为有些上市科技公司的股价是虚高的。
　　上海经济评论：地方政府债务被视作中国经济面临的最主要的风险之一，你怎么看待中国的地方债问题？
　　尼古拉斯·拉迪：我认为中国的地方债还是处于一种可控的水平。去年10月政府宣布，对纳入预算管理的地方政府存量债务，各地区可申请发行地方政府债券置换，以降低利息负担。如果可以顺利实施的话，这会是一个稳健的缓解地方偿债压力的举措。我认为地方债虽然占GDP很大比重，但很多项目的经济收益率是很高的。不过财务收益率很低，因为基础设施服务的价格似乎被大大低估了。我认为在水利方面会有更多重要的改革。水价现在还是太便宜，如果你要修建供水系统，资金来源不可能只依靠收取水费。中国的城市化发展需要更多的供水系统，地铁也一样。中国修建了大量地铁线路，但大多数都是处于亏损状态。所以，在理想状态下，这些基础设施项目是靠政府发放债券而不是靠向银行借款筹得资金，这些项目的投入会在中长期内获得回报。除非政府愿意提价，否则这些项目要靠财政预算而不是贷款来获得资金，因为这些项目不可能产生足够多的收益来偿还贷款。所以我认为用更长期的债券来取代一些银行贷款是比较合理的手段。
　　上海经济评论：有一种说法，国企债务问题比地方债更严重，你怎么看？
　　尼古拉斯·拉迪：在某些领域是这样的。实际上，如果你看一下第一季度全国工业的经济数据，你会发现利润增长了21.3%。但是矿业、煤炭和有色金属等行业的利润急剧下降。因为全球商品价格下降，所以它们在中国的价格也下降了。但我不认为这是普遍现象，因为总体利润增长还是很强的。
　　上海经济评论：你的新书《民进国退》把目标对准了中国国有企业。你对国企改革有什么建议？
　　尼古拉斯·拉迪：我一直认为改善国企效率最主要的手段是增加竞争。表现最差的国企都是那些严格限制准入的领域，比如石油、汽油和电信等等。如果放开准入，让私企进入这些领域，国企会感到竞争的压力，从而提高效率。如果不提高效率，他们就会逐渐萎缩。我在书中提到，中国制造业国企产能下降到20%，投资也占制造业总投资的10%。所以，在制造业，私企已经可以与国企竞争了。但是其他领域还是国企处于垄断状态。
　　上海经济评论：你如何评价中国私营企业的表现？
　　尼古拉斯·拉迪：我认为私营企业的表现很好。实际上你看一下私营企业，在过去五年里它们向银行的借款增加，但是它们对资金的使用是很有效率的，所以回报很高，债务股本比很高。我认为政府应该给私企更多的空间，比如破除垄断、放开准入门槛。可以看到，中国政府已经开始这样做了。
　　上海经济评论：今年4月，财政部长楼继伟在清华大学做了一个演讲，称中国落入中等收入陷阱的可能性是50%以上。你怎么评价？
　　尼古拉斯·拉迪：警惕中国落入中等收入陷阱，是一个非常重要的问题。不仅是楼继伟部长，世界银行也在与国务院发展研究中心合作的《2030年的中国:建设现代、和谐、有创造力的高收入社会》报告中提到了这一点。如果中国不改变发展模式并反思政府在经济管理中的作用，中国的增长引擎就有可能在今后几十年里受到阻碍，结果中国将难免落入“中等收入陷阱”。楼继伟的演讲也传递出这样一个强有力的信号，中国如果不推进改革，将会面临风险。
　　（作者系《东方早报·上海经济评论》记者，感谢复旦大学主办的“上海论坛2015”对本次采访的帮助。田春玲编辑，工作邮箱：）
本文来源：东方早报
责任编辑：王晓易_NE0011
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