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内部收益率一般多少最为合适？
来源：高顿财务培训
　　工业建设项目可行性研究报告(转)
　　关于财务评价核心指标的认识及计算方法
　　新设企业的迅猛发展和新建项目的上马，都离不开可行性研究，但个人投资的建设项目往往是凭投资人的经验来评判，聘请专家或委托评估咨询机构进行评估的很少，当企业将进行的技改、扩建或续建项目依据有关政策要求申报国家资助时，项目可行性研究报告是必须提交的文件之一，这就对投资者提出了一个新的要求，即：项目可行性研究是有必要的。
　　建设项目可行性研究报告中经济效益的分析和评价，是项目可行性研究的核心部分，它主要解决项目在经济上的&合理性&问题。对此，本人就在实际工作中有关财务评价指标计算的一点体会与朋友们作些交流。
　　一、折现率(Ic)与财务净现值(NPV)
　　1、在建设项目财务效益的分析和评价中引入&折现率&这一概念，是计算财务净现值(NPV)的需要。如果不需要计算财务净现值，就不必理会折现率了。
　　所谓折现，就是将静态的币值比较上升到计算货币的时间价值这一动态的币值比较。关于折现率的定义，通行的说法是：折现率(Ic)是投资者期望的最低的投资回报年复利利率。我个人以为：基准折现率的实质是：在正常情况下，全社会资本营运的预期平均收益率。
　　折现率的计算，学术界建立了多个数学模型，深入的探讨不是本文的任务。在完全自由经济国家，其中央银行公布的&贴现率&在一定程度上可以视作当期折现率，即全社会综合投资利润率，某些经济调查机构也公布其测算的折现率。在我国尚无类似的作法。在国内编写项目可行性研究报告一般采用的是国家发展改革委员会、建设部颁发的《建设项目经济评价参数》中的数据，也可使用本行业平均投资利润率或略高一点的数值作为折现率，还可使用稍高于当时银行贷款利率的数值。非特殊回报行业，一般控制在8%--12%之间为宜，原因是如果投资回报过高必将争相进入，最终导致回报率走低，其后日趋平行，反之亦然。在实际操作中，如果计算出来的动态投资回收期过长，则调低折现率，反之亦然。切记要合情合理。
　　2、财务净现值是指把项目计算期内各年的净现金流量，按照一个给定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。
　　也就是说，第一年的净现值为当年净现金流量按给定的折现率折算一次[第一年的净现值=(第一年净现金流量/(1+折现率));
　　第二年的净现值为第二年的净现金流量按给定的折现率折算一次后再折算一次[第二年的净现值=(第二年净现金流量/(1+折现率)2])，余依此类推。
　　计算期各年净现值之和即为项目计算期累计财务净现值。计算公式如下：
　　累计财务净现值=&S(CI-CO)t /(1+ IC)t
　　--------(式1)
　　式中：t为计算年份数
　　CI为第t年的现金流入
　　CO为第t年的现金流出
　　IC为折现率
　　为了便于理解折现率及财务净现值，不妨看个例子。
　　某人年初借出100元，年末收回100元，说他收回了本金是对的，说他收回了全部投资则不对，因为投资是要有回报的。
　　⑴如果这位是一个炒股的，他确定的投资回报率是30%，他这样算：我年初借出100元，年末收回100元，如果按我炒股来算，现在收回的100元相当于年初的多少呢?看下面的比例关系式即可知道。
　　100：100&(1+30%)=X：100
　　X=100/(1+30%)
　　=76.92(元)
　　也就是说对他而言，年末收回的100元仅相当于年初的76.92元。
　　⑵如果这位只是以银行存款利率(假设为2.25%)来作为投资回报，则他收回100元的借款相当于年初的净现值是：
　　X=100/(1+2.25%)
　　=97.80(元)
　　从上述例子可以看出以下几点：
　　一是30%也好，2.25%也好，都是单个的折现率。全行业的投资收益与投资额之比，就是行业平均投资收益率，全社会的投资收益与投资额之比，就是社会平均投资收益率。本人认为：这个平均投资收益率就是折现率的本质所在。
　　二是预期收益率(折现率)越大，收回投资的时间越长，反之，预期收益率(折现率)越小，则收回投资的时间就短。
　　三是将以后收回的现金折算为相当于投资第一年年初的多少，就是在对项目做财务效益评价时，计算项目在计算期内的累计财务净现值。
　　3、累计财务净现值的大小除与折现率相关外，还与计算期密切相关。计算期即为项目寿命期，不同项目有不同的寿命期。比如，投资路桥收费的项目或投资农业的项目，其寿命期(计算期)至少在25年以上，有的长达50年，而投资软件业的很难超过3年。以本人所在的通用机械制造业为例，项目寿命期一般取值为12年，也有取值8年或10年。各位在撰写项目可行性报告时，如果有明确的计算期要求的，则按要求写，没有明确要求的，应弄清所处行业新上项目的平均寿命期并以此为项目计算期。可以肯定的是，无论计算期多长，财务净现值都不允许出现负数，否则项目是不可行的。
　　二、财务内部收益率(IRR)
　　财务内部收益率是指项目计算期内累计财务净现值为零时的折现率。即：
　　令：&S(CI-CO)t /(1+ IC)t=0，
　　求：IC。
　　--------(式2)
　　此时，IC被IRR替换，概念变了，实质没变。
　　从(式2)不难看出，这是一个解t次方程的过程，有高等数学基础的朋友应该可以解出，常规现金流量情况下(项目第一个现金流量为唯一的负数)，有一个唯一的解。没有掌握高等数学的朋友也不必气馁，按笔者的经验，比尔&盖茨老兄在他的Microsoft
Excel程序中为我们至少提供了两种解决问题的方案。
　　方法一、通过Excel电子表格建立计算式，逐次输入一定的值进行试算，直至累计财务净现值为零时为止，此时输入的数值即为财务内部收益率。
　　方法二、打开Excel电子表格，在工具栏&&S▼&处之&▼&处下拉，选&其它函数(F)&，在&或选择类别(C)&中选&财务&，然后选择&IRR&，于是出现一个界面，按要求输入折现率及一组数(计算期各年财务净现值)，即可得到财务内部收益率。
　　以上两种方法都是以有一定的数学学基础和熟练操作电脑为前提，只要对微软公司的Excel电子表格有基本的了解，各位朋友定能求出项目的财务内部收益率。
　　财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，它是项目投资实际可望达到的报酬率，该指标越大越好，当然要大得让人可信。它可以揭示项目贷款利率的最大限度，当它大于等于国家规定的基准收益率时，项目可行，反之则项目不可行。
　　要注意的是，&基准收益率&即&行业平均收益率&，这一数值的取得可参考国家发展改革委员会、建设部颁发的《建设项目经济评价参数》中的数据，也可参考所在行业的统计资料。
　　三、投资回收期
　　投资回收期分静态投资回收期和动态投资回收期两种情况。
　　1、静态投资回收期。正如前文&关于折现率(Ic)与财务净现值(NPV)&中例子所示，借出多少收回多少，这个回收期即静态回收期，它没有考虑货币的时间价值，其计算公式是：
　　静态投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的年份-1+(上一年度累计现金流量的绝对值/当年净现金流量)
　　--------(式3)
　　当静态投资回收期小于基准投资回收期时，项目可行。
　　2、动态投资回收期。动态投资回收期是指在考虑了资金时间价值的情况下，以项目每年的净收益回收项目全部投资所需要的时间。这个指标主要是为了克服静态投资回收期指标没有考虑资金时间价值的缺点而提出的，其计算公式是：
　　动态投资回收期=累计现金流量净现值开始出现正值的年份-1 +(上一年度累计现金流量的绝对值)/(当年净现金流量)
　　--------(式4)
　　动态投资回收期是在考虑了项目合理收益的基础上收回投资的时间，只要在项目寿命期结束之前能够收回投资，就表示项目已经获得了合理的收益。因此，只要动态投资回收期不大于项目寿命期，项目就可行。
　　务请注意：项目动态投资回收期与项目寿命期不应出现抵触情况，如若出现则请设法调整。
　　关于投资回收期的计算，在我国会计界没有引入现金流量、尤其是财务净现值等概念以前，通行的作法是量本利分析法，即以累计盈利与投资总额持平时为投资回收期，这一点在计算上没有太多的问题，问题出在&累计盈利&的界定上，是净利润?还是总利润?还是营业税加营业利润?本人以为，如果投资主体是企业(或个人)，应以净利润来计算投资回收期，毕竟企业(或个人)是投资的主体，只有在支付了应负担的赋税后，才能作为投资回收。
　　另有一点还请注意：任一建设项目可以是全投资的、自有资金的、投资者的，故现金流量表也相应是全投资的、自有资金的、投资者的，根据现金流量表计算的财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等在同一项目中也是不同的，除专业工程造价咨询机构撰写的项目可行性报报外，一般将此忽略，均作为全投资的。
　　四、盈亏平衡分析
　　盈亏平衡分析的目的是寻找盈亏平衡点，据此判断项目风险大小及对风险的承受能力，为投资决策提供科学依据。盈亏平衡点就是盈利与亏损的分界点，也叫临界点，在这一点上，&项目总收益=项目总成本&。目前常用生产能力利用率来表示盈亏平衡点。
　　用生产能力利用率表示的盈亏平衡点=年固定年本&(年销售收入-年变动成本-年销售税金及附加)
　　--------(式5)
　　该公式表示当生产能力利用率达到某一比例时，项目可不盈不亏，公式中的数据应取自项目达产后正常年份的数据。
　　事实上，影响&项目总成本&的因素还有产量、销售价格、可变成本等。盈亏平衡产量表示项目的保本产量，盈亏平衡产量越低，项目保本越容易，则项目风险越低;盈亏平衡价格表示项目可接受的最低价格，该价格仅能收回成本，该价格水平越低，表示单位产品成本越低，项目的抗风险能力就越强;盈亏平衡单位产品可变成本表示单位产品可变成本的最高上限，实际单位产品可变成本低于盈亏平衡单位产品可变成本时，项目盈利，项目的抗风险能力就强。
　　盈亏平衡点是多个因素共同作用的结果，一般情况下只作单因素分析(常用的即是生产能力利用率表示)，作复合分析不仅难度大，而且人为设定的因素多，分析人须具有高等数学及数理统计等基础知识，撰写项目可行性研究报告时做多因素分析的很少。
　　五、敏感性分析
　　对财务评价指标所做的敏感性分析，称为财务敏感性分析。通常是分析单个因素变化，必要时也可分析两个或多个不确定因素的变化对项目财务指标的影响程度。因此，相应地就有单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。多因素敏感性分析难度大，一般情况下做项目财务效益评价时用的不多，此处只讨论单因素敏感性分析。
　　单因素敏感性分析是就单个不确定因素的变动对方案财务指标的影响所作的分析。分析方法类似于数学上多元函数的偏微分，即在计算某个因素的变动对财务指标的影响时，假定其它因素均不变。
　　单因素敏感性分析的步骤与内容如下：
　　第1步，选择需要分析的不确定因素，并设定这些因素的变动范围。一般工业投资项目要作财务指标敏感性分析，其因素通常确定为：固定资产投资额、产品销售价格、直接材料成本、年产量。变动范围一般计算&10%，也有计算&5%的。
　　第2步，确定分析指标。一般以年利润、累计财务净现值、财务内部收益率等作为敏感性分析的指标。
　　第3步，选定一个因素，假定其它因素不变，逐一计算该指标在选定因素各变化情况下，相关指标(年利润、累计财务净现值、财务内部收益率等)的值及与基本方案的增减情况。
　　第4步，确定敏感因素。所谓敏感因素就是其数值变动能显著影响方案经济效果的因素。
　　判别敏感因素的方法有两种：
　　第一种是相对测定法，即在各因素每次变动的幅度(增或减的百分数)相同的情况下对财务指标的影响程度(与基本方案值的差异)，据此判断对财务指标影响最敏感的因素、次要因素等。
　　第二种方法是绝对测定法：方法是先确定分析指标，累计财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、年利润等，都可以作为敏感性分析的指标。一般以财务内部收益率作为首选指标，即在项目的财务内部收益率不低于基准折现率的条件下，分析各因素向不利方向变动的最大幅度。
　　假定其它因素不变，选定的因素向不利的方向变动，直至计算得出的财务内部收益率等于基准折现率，记下此时该因素的取值(X1)，该值与该因素在基本方案时的取值(X0)的差的绝对值与对方案允许的最大不利影响时的值(X1)的绝对值的比，即是该因素允可变动的最大幅度。
　　公式表示如下：
　　因素允许向不利方向变动的最大幅度=∣X1- X0∣/∣X1∣
　　--------(式6)
　　依次计算各影响因素允许变动的幅度，最大允许变化范围越小的因素越敏感。
　　单因素敏感性分析的难度在于多次反复试算，没有电脑辅助计算要完成这项工作，一般人难有这份毅力，建议朋友们在熟悉工业建设项目可行性报告有关财务评价体系的前提下，利用Microsoft
Excel程序设置连环套式的计算式，以便按要求顺利完成财务评价指标的敏感性分析。
　　(以上是本人在实际工作的一些体会，权当引玉之砖。对于此，本人也是外行，此前因工作所需，先在网上收集了不少资料，尚是一知半解，其后学习了一些专著，也只是稍有了解。好在本人不以此谋生，能应付一下即很满足。撰写此文以能与同仁交流为幸;贴出此文未免有唆人投机之嫌，然则利器在手，用善即是善。)
　　可行性报告既要让人觉得可行，更要让人觉得可信，测算出的结果优得不能再优反而是不可信的。为了得出合理的结果对相关数据作些调整是必须的，采用一些技巧性的指标设置也是允许的。
　　建设项目可行性研究报告之财务效益评价涉及的内容很多，如投入产出比、投资资金来源比例、各投资项目占比、资金筹集计划、资金使用计划、投资收益、新增劳动力人数、偿贷能力测算、流动资金测算、无形及递延资产的处理、税金测算等等，这些相对好理解些，文中未提及。限于学识及伧足成文，文中纰漏一定不少，欢迎朋友们不吝指正。
　　内部收益率(IRR)定义; 内部收益率是指在整个计算期内投资项目所发生的现金流入量和现金流出量的现值累计数相等时的折现率。
　　技术经济指标综述
　　一、评价指标的等效性
　　本节讨论了从经济效果角度评价项目的常用指标，包括净现值、净现值指数、净年值、费用现值、费用年值、内部收益率、外部收益率、静态投资收益率、静态投资回收期和动态投资回收期等。在些指标中，净现值、内部收益率和投资回收期是最常用的项目评价标。就指标类型而言。净现值、净年值、费用现值和费用年值是以货币表述的价值型指标;内部收益率、外部收益率、投资收益率和净现值指数则是反映投资效率的效率型指标。在价值型指标中，就考察的内容而言，费用现值和费用年值分别是净现值和净年值的特例，即在方案比选时，前二者只考察项目方案的费用支出。就评价结论而言，净现值与净年值是等效评价指标;费用现值和费用年值是等效评价指标。
　　所谓等效性，是指对于某一技术方案，按某一个经济指标评价与按另一个指标评价在结论上是基本一致的、等效的。
　　通过对其定义式的简单分析，就容易证明NPV与NFV、NAV的等效性和PC与AC的等效性;
　　用净现值函数曲线就容易证明NPV与IRR的等效性;
　　用累计折现值曲线容易证明NPV与动态投资回收期的等效性。
　　二、 净现值、内部收益率指标的比较
　　内部收益率是进行盈利能力分析时采用的主要方法一。从经济意义上，内部收益率IRR的取值范围应是：&1
　　内部收益率被普遍认为是项目投资的盈利率，反映了投资的使用效率，概念清晰明确。比起净现值与净年值来，各行各业的实际经济工作者更喜欢采用内部收益率。内部收益率指标的突出优点就是在计算时不需事先给定基准折现率，避开了这一既困难又易引起争论的问题。内部收益率不是事先外生给定的，是内生决定的，即由项目现金流计算出来的，当基准折现率入不易确定其准确取值，而只知其大致的取值区间时，则使用内部收益率指标就较容易判断项目的取舍，IRR优越性是显而易见的。
　　但是，内部收益率也有诸多缺陷和问题，如多解和无解问题、与净现值指标的冲突问题等，给我们带来了诸多不便和困惑。
　　所以,能超过100%
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全球最牛VC:10年里IRR最高达68.4% 被各路LP追逐
来源：LP智库 作者：　佚名
　　与那些国际大牌的VC机构相比，这家VC机构的名气要小得多，团队要小得多，而且机构的名称还有点土。但这些并不妨碍它在过去十年里取得了牛气冲天的投资业绩，成为各路LP竞相追逐的目标。
　　这家VC机构就是unionsquare ventures(联合广场创投)。哈哈，这名字起的很随意嘛，根本不用动脑。在美国好像每个大城市都有union square，一般是交通枢纽和购物广场。
　　union squareventures(简称USV)由Brad Burnham和Fred Wilson成立于2003年。之前，Brad和Fred从事VC投资工作均超过10年。2004年两人作为founders成功募集一只1.25亿美元的VC基金。这只基金奠定了USV的业绩基础，从此一发不可收拾。
　　独角兽公司的发现者
　　仅过去5年里(从2011年开始)，USV就从6家独角兽公司(估值超过10亿美金)实现了退出。其中4家通过IPO退出，2家通过并购退出。值得一提的是，其中有5家独角兽公司是USV在A轮时就进入的，体现了USV合伙人独到的眼光和强大的独角兽公司发掘能力。
　　连续为LP创造超牛的投资业绩
　　如果说VC机构管理的一只基金业绩好，可能是运气的成分比较大，但每只基金的业绩都出类拔萃，就不仅仅是运气那么简单了。
　　目前，USV一共管理了6支VC基金，管理规模总计9.6亿美金。OregonPublic Employees Retirement Fund(俄勒冈公共雇员退休基金)从USV设立第一支基金开始就是USV最重要的LP之一，在USV前四支基金中每支基金承诺出资2500万美金，在后2支基金中每只承诺出资1880万美金，累计在USV的6支基金中承诺出资1.376亿美元，占USV全部9.6亿基金规模的14.3%。
　　根据俄勒冈公共雇员退休基金公布的基金业绩表，截至日，USV六支基金的业绩情况如下：
　　从表中看，USV 2004年基金已经处于收尾清算阶段。俄勒冈公共雇员退休基金总计出资2230万美元，到日已经获得了2.829亿美元的现金回报，还有3280万美元的公允价值有待分配，回报倍数达到14倍，IRR达到67.3%。这一笔投资为俄勒冈公共雇员退休基金获得了惊人的回报，极大提升了退休基金在过去十年的总体收益。这是机构投资者通过配置VC基金，获取风险调整后高受益的经典案例。而其他3支基金目前来看业绩也十分好，其2010年机会基金IRR更高达68.4%。
　　十年磨一剑。从4支基金的回报来看，USV业绩的连续性在十年之间得到了验证，团队有能力在激烈的市场竞争中为LP不断获取高额的收益。在全球VC机构中，这样的表现在过去十年中是绝无仅有的。
　　USV的独特之处
　　对于一家VC机构来说，合伙人的独特性往往是不可复制的。所以，一家VC机构的独特之处也往往并不适用于另外一家VC机构。在VC投资行业，东施效颦的下场往往是很惨的。每家VC机构的合伙人必须要依据自己的特色和资源打天下。但这不等于说别家机构的独特之处是不可借鉴的，找到其具有规律性或差异性的的东西或许能够为GP和LP提供非常具有价值的启发。
　　小型化和扁平化的团队
　　成立11年来，除了创始合伙人BradBurnham和Fred Wilson之外，USV仅增加了3位合伙人。5位合伙人带领的投资团队仅仅为4人，运营团队为3人。整个团队总计12人。
　　这样小型、扁平的组织架构，使得合伙人不能高高在上，凡事必须亲历亲为，奋斗在第一线。合伙人必须直接与创业者接触与交流，及时倾听市场的声音并高效做出投资决策。
　　在选人上，两位创始合伙人特别注重选择具有丰富创业经验的年轻人加入投资团队。5位合伙人带领的4位投资团队均来自创业第一线。从合伙人角度考虑，来自创业者的投资团队更加接地气。
　　大部分VC机构的合伙人是“独狼”，合伙人往往自己行动，寻找投资目标。而USV则强调合伙人团队的统一行动。USV总部在纽约，5位合伙人每年都要一起飞到到西海岸硅谷等地，集中与拜会创业者，做出投资决策。
　　近年来，国内VC机构倡导人海战术，组织架构呈现大型化和复杂化趋势。合伙人下面从投资经理、高级投资经理、副总裁、董事、执行董事人手一大把。这些人手对于从事PE-IPO项目可能帮助更大，对于靠眼光的早期项目投资，这样的组织架构是否有效，是否能够为LP创造价值，应该认真反思一下。
　　理性控制管理基金的规模
　　USV目前管理6支基金，最小一支基金规模为1.25亿美元，最大的一支2亿美元。USV2004基金取得成功之后，两位创始合伙人并没有急于扩大基金的规模，而是稳扎稳打，始终把基金规模控制在2亿美元之下。USV成立11年来，单支基金的规模最大仅增长了30%。
　　合理控制基金的规模，使得基金很容易募集，合伙人可以持续专注于投资上面，而不是把大量时间放在基金路演上面;同时也向LP传递了这样一个信号，我们与LP的利益是一致的，我们不是靠收管理费来发财的，我们是要与LP一起分享实实在在的投资收益的。
　　研究表明：基金规模的连续性有利于VC/PE基金管理人持续创造好的收益。USV就是一个很好的例证。管理一支1亿美元 的基金和管理一支5-10亿美元的基金，对于基金管理人的能力和资源要求，所使用的投资策略和技巧有很大的不同。
　　国内的许多VC/PE基金机构受眼前利益驱使，往往急功近利，好大喜功，急于扩大团队和基金的规模，结果反而导致基金业绩的大幅下滑，最终为LP所抛弃，得不偿失。而USV给我们树立了一个很好的榜样。
　　根据市场估值变化动态调整投资阶段
　　USV基金主要以投资企业A、B轮融资为主。但是今年上半年，USV所投资的项目几乎都在seed项目。这样的调整主要是因为合伙人认为当前的企业估值过于昂贵，而相关商业模式和技术还看不出能够产生具有颠覆性的伟大企业。当A、B轮融资变得昂贵时，USV通常会将投资阶段集中在种子期，而当A、B轮融资变得相对便宜时，USV会加大对A、B轮融资的投资力度。例如在2008年金融危机之后，企业估值走低，USV趁机投了很多偏后期的项目。
　　USV投资种子期，通常要求企业已经有成型的产品出来，创业者融资的目的是为建立团队、升级产品和进行产品营销。而不会投一个概念或创业者融资的目的是为了开发一个产品。通常USV投资种子期之后，一般会领投企业的A轮融资。
　　投资地域不限于硅谷、纽约、不限于美国
　　USV不但投资硅谷项目，纽约项目，在美国许多州都有投资创业项目，包括一些中西部的地区，例如爱荷华、阿肯色等。在欧洲也投资了一下创业项目，包括一家法国公司、三家德国公司和两家英国创业公司。在加拿大，USV也投了若干项目。
　　成立专项基金，接力投资成功的标的
　　2010年，USV成立一支1.25亿美元的机会基金，专项接力投资于前两支基金中成功的企业。这样极大拓展了USV的投资空间，有机会与好的企业一起走的更远，分享更大的投资收益。
　　这样的策略无疑是成功的。从收益来看，USV 2010机会基金的IRR高达68.4%，甚至比它的2004第一支基金IRR(67.3%)还要高。
　　不吃独食，喜欢联合投资
　　USV喜欢与小的天使基金、种子基金和VC基金一起，联合投资。发挥各自优势，共同帮助企业成长。
　　USV经常合作的VC基金包括Spark capital,两者已经在14家公司的38轮融资中开展了合作(据CBI数据统计)，成功案例包括Twitter,Tumblr, Foursquare等;天使基金包括SV Angel, 两者已经在14家公司的15轮融资中开展了合作;USV与著名的VC机构AndreessenHorowitz在10家公司的16轮融资中进行了联合投资。责任编辑：cnfol001
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中金在线. All Right Reserved.信保基金岳勇坚：中信保利合作基金 IRR不低于20%　 　 ');投资界9月13日消息，在中国民生银行私人银行、全国房地产投资基金联盟和清科集团联合举办的“2013中国房地产基金高峰论坛”上，图为信保基金总经理岳勇坚。
&&&&&&&& 投资界9月13日消息，在中国私人、全国投资基金联盟和清科集团联合举办的“2013中国基金论坛”上，图为信保基金总经理岳勇坚。　　以下为其分享实录：　　保利五角星战略，房地产基金算是其中一个星，是把它作为一个产业来做。随着老百姓手中财富的积累，他们需要有资金的投资，我们确定把它作为一个产业来做，不是保利的融资平台或者第二财务部，为了做到这一点，在组织架构、机制设置做一系列的制度安排。信保是中信和保利一起发起，中信是在金融领域的一个佼佼者，保利是在地产领域做的很不错的发展商，是产业和金融希望做一个比较好的对接和结合。第二这两大股东的持股比例是完全对等的，确保了整个机构和整个决策是能够完全独立于地产商的，不能有一些利益输送、关联交易，来损害投资人的利益。我想这些制度设计的初衷，就是为了把它做成一个产业来做，这是我们信保基金的定位。　　正式运作11年开始，经过两三年的发展，还是应运而生，我们也认为未来它还会有很好的前景。房地产行业进入了下半场也好，过去黄金十年过去了以后，但我们认为房地产基金行业还是一个朝阳行业，还有很强的生命力和广阔的前景。　　（信保在保利自己开发项目中，刚才说你要回避关联交易，所有投资都是外部的还是有自己的项目？）　　目前来讲也和保利地产合作为主，是分别独立决策，项目既有保利推荐给信保的，也有信保推荐给保利的，这样一个比较好的互动的结合。但整个决策，整个运行是按照一个完全独立的市场化的机制来运作的。　　（保利能拿到更便宜的钱，为什么要跟基金合作呢，还是支持这颗星星呢？）　　看怎么定位，如果把它做成一种债务性资本来看的话，基金的钱不便宜，因为大家都有对投资回报的要求。但我们回过头来讲，在中国为什么这么多上市公司愿意做股权债务融资，愿意到资本市场去做增发呢，增发成本也挺贵的，房地产公司在和基金合作的一种定位，也牵扯到他的一种思考。这个市场占有率都不高，还有很大的提升空间。我们向市场上要增量，因为信保和保利的合作，除了两个种子项目以外，没有存量资产的合作，只有共同获取，这是从做大规模。第二个，两个之间的合作是完全风险共担的，保利地产在中间不提供任何担保兜底，是完全股权性的投资。　　（基金和项目之间按照规则来做的。）　　对，从这个角度来讲，保利地产扩大市场占有率，有这个愿望，也有这个动力，愿意和基金行业合作。　　（现在既定规模有多大？）　　目前是两百多亿。　　（从什么时候开始，到现在已经完成了多少，回报怎么样？）　　我们两个基本原则，第一个项目的税前成本利润率不低于20%，这主要是考验项目的抗风险能力。第二个IRR回报率不低于20%，主要考虑对投资人的回报能力。所以我们认为目前应该说从目前已退出的项目来看，比我们两条立项的标准线要看。　　关于房地产基金优势也好，劣势也好，第一个，中国的基金行业尤其是私募基金行业，我们现在最缺的是什么？最缺的是品牌和公信力。第二，你让投资者能够放心你，这才是最重要的。这中间是什么呢？我们讲投资难免失误，有时候你不能做到100%成功。但是你应该保证你在投资决策过程中，你不能有道德风险，这是最重要的。确实定位，信保定位就是一个真正的未来的我们是做这个行业，做这个产业。品牌和对投资人负责，投资人利益最重要，这应该是我们核心的企业文化理念，这是第一个。第二个，我想无论是发展商也好还是其他也好，大家应该追求一个共赢的格局。大家应该是两个独立的经济体，前面在扶持的阶段，适当的做一些倾斜，提供一两个好项目这是可能的。在未来包括保利永远把好项目输送给我们信保基金或者把大项目输送给我们信保基金，这都是不会发生的，还是独立的决策。很好的项目为什么要让给信保基金呢，保利为什么不自己做呢，他也是一个独立的经济体。我们还是这么一个理念，大家应该按照市场化，尊重市场规律，尊重市场游戏规则来运作，这个企业才有生命力。所以回过头来讲，我们认为自己还是有几个核心竞争优势，第一个股东背景比较好，算是金融和地产一个比较好的结合。　　第二个刚才介绍的，有一个比较科学的规范的治理结构，我们认为也是一个比较有前瞻性的决策。包括我刚才讲的，在投资决策委员会里面，保利地产的代表三分之一都不到，完全靠自觉也有难度，没有制度的约束，天使也会变成魔鬼。从根本上来讲，我认为还是应该从制度层面，从机制层面来解决这个问题，这也是我们一种战略思考。第三个来讲，房地产基金，行业还是在前面，未来的房地产基金竞争来讲的话，我认为更多的是考验大家专业的投资能力。尽管目前投资和募集能力是房地产基金的两个重要的专业能力，但我在想只要你能够对投资人负责，有好的投资回报，有比较好的投资能力，钱会跟着你跑的。　　我相信房地产基金一定会为中国的房地产行业带来一场长远而深刻的革命，而且颠覆性的改变，并且我希望信保在这段历史中留下自己的一笔。谢谢！本文为投资界原创，原文：/.shtml 【本文为投资界原创，网页转载须在文首注明来源投资界（微信公众号ID：PEdaily2012）及作者名字。微信转载须在文章评论区联系授权。如不遵守，投资界将向其追究法律责任。】
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