人民日报:为何房价越调越涨？
来源：人民网
只有那些与楼市有关的基础性设计得到优化，楼市“越调越涨”的现象才会消失，人们的预期才会合理，调控的行政成本也将大大降低
自广东出台楼市“国五条”调控地方细则后，北京、上海也均在3月底出台了相关细则。楼市“高温”地区调控细则的如约落地，对于下一步楼市的全局走向，具有方向标式的引领作用。
地方版细则，既是对楼市调控的具体实施依据，也反映着地方对于中央楼市调控政策的执行力。粤、京、沪等地方版细则，都突出强调了“国五条”的调控逻辑，体现了中央和地方的一致态度。严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税、进一步提高二套房贷首付款比例等要求，成为地方版细则中的高频词句，就证明了这一点。
加强税收对于楼市的调控作用，是本轮调控最显眼的一点。如何凸现税收的导向性，又体现税收应有的公平性，是地方细则中必须考量的重点。保证税收公平，需要以较为完善的个人住房信息系统和较为公允的房屋价值评定为前提。京、沪版细则中都明确规定，能核实房屋原值的住房转让所得征收20%个税，就体现了对于征税导向性和公平性的双重考量。
此外，地方版细则还兼顾到了因楼市调控而引发的社会反应。过多集中于楼市的财富聚集效应，决定了楼市调控政策的效应不会只局限于行业内部，而往往会引起较大的社会反响。近期一些地方出现的抢过户热、假离婚热，主要原因就是为了规避炒楼新增的税收成本。京版细则明确规定禁止京籍单身人士购买二套房，要杜绝的就是因楼市调控引发的不良社会效应。
地方版调控细则出台后“疗效”如何？不同的人会有不同的看法，这其实很正常。一方面，楼市聚集了太多的利益诉求，决定了判断标准的不统一；另一方面，楼市调控既不能完全靠行政命令完成，也不能完全靠市场自发秩序调整。如何在政府和市场中寻找到最佳交集点，从而达到双方意愿的平衡，需要长期探索。从这个角度说，楼市调控的“疗效”非一日之功能够完全显现。
但有一点可以肯定，从中央到地方的一系列明确举措，表明抑制楼市非理性因素的政策环境将长期存在。因此，重要的问题在于，在政策环境非常明确的情况下，为什么楼市时常反复，甚至出现“越调越涨”的现象？
根本原因不在于楼市调控的方向、节奏，或某一调控环节的细则是“松”还是“严”，而在于与楼市相关的基础性制度中，存在着鼓励楼市非理性因素生成的驱动力。比如，过度依赖土地财政，致使土地的开发使用权过于集中，在这种情况下，土地的价格发现无法由市场完成，这最终体现到楼价的昂贵中；又如，楼市具有过强的货币反应，社会资金投资渠道的狭窄，又进一步增加了楼市对资金的吸引力，导致楼市价格往往受到流动性的哄抬；再如，地区发展的不平衡，造成了人力和资金的不均衡流动，也导致了一线城市和其他城市楼市的寒暑不一，热的更热，冷的更冷。
事实早已表明，让楼市真正健康起来，不能只靠技术性调控。技术性调控的效果只能是阶段性的，对市场泡沫的去除也难以巩固。只有那些与楼市有关的基础性设计得到优化，楼市“越调越涨”的现象才会消失，人们的预期才会合理，调控的行政成本也将大大降低。
原标题：人民日报:为何房价越调越涨？
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发送验证码2016年刚开始，北京及环京楼市迎来了又一轮上涨期。看着房价一天一个样，一些壹粉在后台向壹书生询问：房价到底是怎么长起来的？答案之一便是：面粉一直在涨，面包能不涨价吗？原来的房价并不太涨改革开放后，大批的年轻人到东南沿海打工，出口企业成为经济的发动机，带动着整个中国经济开始起飞了。经济一活百活，整个经济都良性循环起来，社会也要跟着发展！以前的欠账开始还了，比如城市化就开始迅速推进了。有了点钱，大家发现住在城里还是牛B，于是开始进城买房。那时候也有人搞开发，但好像不叫开发商，不知道叫什么，反正就是胆子大的，借几本房产证到银行抵押贷款，然后在城里找个单位或者找几家住户一商量，把房子扒了盖个楼房起来，一家还2套，剩下的卖掉；或者到城中村、城郊村给村干部搞到位，然后扒拉块地方就开始盖。盖完卖掉，卖完再盖。这种模式，从90年代初一直玩到2003年，十多年房价无比平稳，刨掉纯粹的通胀因素，基本没涨过！当然，盖房子的也没发大财，也就是挣个辛苦钱和胆大钱，发点小财。因为调控来了，所以房价就涨了到了2003年，我们政府终于发现了“城市化”的趋势和需求！于是乎，大约2003年开始，发明了土地招拍挂制度。从此以后！谁他妈也别想随便盖房子卖了，土地都是政府的，我一个人卖！从此以后，到2003年，有个说法是土地招拍挂以后，10年时间，房价上涨了10倍！（哥私下以为，这个说法有点夸张，其实也就8倍的样子。）市场点评：房价为何越调越涨？
中研普华报道：
相关研究报告
　　攻坚战
　　一套80多平方米的两居室，在市住建委网站备案时，单价是27959元/平方米，但在购房人额外支付40多万元装修款后，单价一跃超过3.2万元/平方米。实际购房款比备案价格暴涨近5000元/平方米。这是真实发生在北京住宅市场的营销案例，开发商涨价选择装修款另算的“曲线加价”方式来实现。
　　楼市价涨缘于供求失衡 　
　　来自北京住建委官网的公开数据显示，截至5月27日，北京新建住宅存量6.1万余套，达到历史低点。从经验上看，北京市住宅库存警戒线为9万套，低于该数据就预示房源供应紧张。
　　一份统计资料显示， 2013年5月北京商品住宅不含保障房库存量比2012年初下降42.9%。其中，期房库存量比去年初下降49.9%。这也是新政实施至今价格不跌的根本原因。
　　一位房地产研究机构负责人认为，政府直接管控房价，令谋求涨价的项目难以取得预售证，但开发商并不愿轻易妥协，而是不断试探涨价底线，结果是，预售价格过关的项目并不多，开盘项目大幅减少，楼市增量供给严重不足。
　　6月份北京预计有31个项目开盘入市，其中包括15个纯新盘和16个老项目后期。这些人为被压缩的需求一旦释放，房价还会上涨。
　　土地价格成倍疯狂上涨
　　就在北京执行有史以来最严格的限房价政策的同时，通州台湖镇多块土地均以不同程度的溢价成交，其中一多功能用地经过60多轮竞价最终以溢价230%成交。
　　位于北京西南三环之内的丰台区花乡夏家胡同地块正挂牌竞价，由于位置抢眼获得众开发商青睐，起拍价格已高达1.97万元/平方米，北京三环有望再诞地王。业内预测，其成交楼面地价或将达到3.5万元/平方米，再加上建安等开发成本，该地块上所建楼盘的销售价格或将达到7万元/平方米。
　　美联物业全国研究中心认为，土地市场是商品住宅市场的源头，土地价格上涨会直接导致建筑成本的上升，从而推动房价的进一步上扬。
　　可以预想的是，伴随着新“地王”接连重现，高地价成本必然推动商品房价继续上行，若楼市调控不能从根本上压低上游成本、舒缓楼市供求矛盾，那么就无法真正对高房价形成釜底抽薪之效。
　　市场刚性需求持续坚挺
　　许多人认为，北京高房价是由外地富豪撑起来的。这话虽然有一定道理，但富人们买房大多是为了财富保值，如一个煤老板的109套房子到现在并没有倒出去，并没有去冲击二手房市场。况且据记者了解，许多富豪在北京买房为了图方便，甚至是面子上的原因等。
　　专家们指出，北京等一线城市，城市化已经接近结束，不具备大幅增加供应的可能性。在这样的城市，供应不能增加，需求大幅集中，到底是越调越涨，还是越涨越调，似乎无论哪个方式，都是一个难题。
　　事实已经证明，自从去年限购令生效后，本地的市场能量得到了极大释放，大批的炒房人流出北京后，房价不跌的主要原因是市场刚性需求的大量涌出。
　　多项措施让高房价“降火”
　　国家信息中心预测部主任祝宝良指出，解决包括高房价等诸多中国面临的经济难题，只能依靠改革推进，建议改革突破口从打破阻碍城镇化推进的制度入手，包括户籍、土地、财税制度等。
　　实际上北京市政府已经在行动，今年又提出“聚焦通州，积极推动城市副中心建设；加快顺义、亦庄—大兴、昌平、房山新城建设，打造功能完备、宜居宜业的综合性新城”，如此等等都说明了政府在城镇化浪潮中，正试图让地价和房市刚性需求压下去。
　　让高企的房价“降火”，釜底抽薪的做法除了增加市场供给、压缩房产空置率外，关键还是政府要学会“让利”，如降低地价，减少税费等。
　　北京市住建委目前已经立下军令状，承诺在二季度要让房价数据有所改观，并且采取了“史上最严厉的价格管制”——不仅涉及期房，连现房也要限价。预售审批新增副市长签字这道“关卡”。2013年的房价控制目标，北京市已经分解至各个区县，目前房价控制目标已直接与相关负责人挂钩。
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解疑丨为什么房价越调越涨？
一线城市楼市已经坐在火药桶上的比喻，一点也不为过。一段时间以来，北上广深等一线城市房价经历了一轮&跳涨&，深圳是起动机，北京紧随其后，上海成了后起之秀，房价涨幅让很多人瞠目结舌，甚至有上海上班族发出了三个月前买房胜过工作三十年的无奈慨叹。但所带来的风险要远远大于上一轮，因为，本轮的房价推动力是风险畸高的高杠杆资金。
对于房价来说，涨价没有什么可怕的。关键要看推动涨价的动力是什么？如果是自住型需求包括首套房与改善型住房，那是健康的需要。在这种需求下房价上涨，完全是真实供求关系作用的结果。出路在于，加大住房供给即可。但如果是投机投资炒房需求推高的房价，一方面加大供给也不会起作用，另一方面房价只能涨不能跌，否则包括炒房客、银行贷款以及其他资金链条都会断裂，最终必然爆发金融风险。
不过，很多希望买房的人可能将迎来&利好&，因为上海出台更严厉的调控政策，房价再也涨不动了，事实真是如此吗？
我们已经看到，十几年来，一边是不断加码的调控，一边是不断上涨的房价，中国的房价从来没有一次是房地产调控调下来的，相反，本届政府上台以后，对房地产采取了宽松的不闻不问的政策，甚至主动放弃了大多数的调控措施，房价不仅没有报复性上涨，反而出现了全国范围的下降。
调控并非是为了降低房价，而是为了房价不降
调控的初衷很清楚，并非是要房价下跌，甚至也不是让房价不涨，而是希望房价不要&过快上涨&。如此，调控的目的就很清楚了，政府怕的是房价上涨过猛过快。从因果关系上看，并非是因为上涨导致了限购，相反，应该是限购导致了持续上涨。
难道防止过快上涨是为了老百姓买得起房子吗？显然不是。事实上，房价过快上涨的潜在风险是将面临随时崩盘。我们早就多次领教了股市暴涨暴跌的能量，只要是进入了暴涨阶段，接下来就是暴跌，政府会在房价上涨的时候保持观望，等到一旦发现涨势难以继续，出现崩盘风险的时候，就赶快跳出来进行顺应民意的&调控&，如此就把房价按住，不使其有下跌的可能。
房地产市场化过程中，我们已经看到，越是严格执行调控的越是限购严格的城市，房价都坚挺和不断上涨，而那些宽松到准备给学生送房子的城市，房价却是跌跌不休。调控造成房价上涨的事实非常明显。
多年来，房价下跌的时候的刺激政策总是来势汹汹果断快速，而房价上涨的时候的&调控&却总是姗姗来迟，不到涨不动绝对不出手。这就等于是看着一个选手高速奔跑马拉松，他高速跑的时候，助手就在旁边看着跟着，一旦看着跑不动了，就赶快出手从背后托住，等休息以后有了力气就让他继续向前。因为，这个时候你不托住，他一定会摔倒，而且可能再也爬不起来。
房子已经成为了被人玩弄于鼓掌之中的赚钱事业，成为了很多地方政府盘活地方经济的利器，也成为了不劳而获梦想者的投机工具。一轮一轮的调控，不仅没有扎出开发商流淌的道德血液，却养成了全民依靠投机致富的赌徒心理。调控是房价暴涨的根本原因，该放手时还是放手吧，否则，等你托不动的时候，一定会摔得粉身碎骨
【浙东沥青行情分析】
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从主图布林带四小时图来看布林带张口运行油价运行于上轨与下轨之间并强行突破下轨；附图MACD蓝色能量柱不断放量KDJ向下发散运行，但有减弱迹象预计短期内价格将继续向下运行并伴随小幅回调个人操作上建议以高空为主回调做多为辅重点关注下方强支撑3127一线突破情况。
【浙东沥青做单建议】
1.3340做空，止损3370，目标3260；
2.3240做多，止损3220，目标；
3.上破3340，回调3320做多，止损3300，目标；
4.下破3240，反弹3260做空，止损3280，目标3200。
【新华铜技术分析】
铜从日线图上看，昨日收取一根阴线，抹平近几日的涨势，MA5日均线与MA10日均线并拢，即将形成死叉，MACD死叉向下运行，空头能量柱开始放量，RSI与KDJ指标均向下发散运行。综合来看，今日行情走势看好空头趋势。四小时图上看，布林带张口扩大，新一轮的下行走势开始，MA均线呈空头排列，MACD突破零轴向下发散，空头能量柱放量不断增强，RSI指标向下运行，KDJ指标向下运行进入超卖区。今日操作策略建议以反弹做空为主，上方压力位关注MA5日及MA66日均线32400附近，上破看MA10日及MA22日均线附近，下方支撑关注MA135日均线31750附近。
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【新华铜做单建议】
1.32400做空，止损32600，目标31800；
2.31600做多，止损31400，目标；
3.上破32400，回调32200做多，止损32000，目标32500；
4.下破32600，反弹31800做空，止损32000，目标31500.
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