做低房价避税 暗藏四大风险要留神_税法网_月亮岛教育
月亮岛教育网
考试教育资讯的门户网，主要包括小学、中考、高考、考研、自考、专升本、考编、教师招聘、公务员、事业单位等综合考试信息网
您所在的位置： >
做低房价避税 暗藏四大风险要留神
更新日期：日　来源：月亮岛教育　作者：编辑组　
&&& 有业内人士指出，通过做低房价来达到避税的目的，虽然从表面上看很划算，但实际上却暗藏巨大风险。
　　上海联业律师事务所马永健律师在接受记者采访时表示，做低房价的做法对买卖双方都存在风险，如买家虽可在契税上节省一些开支，但是日后转让时，却有可能会被征收更多的税费；卖家也有可能面临无法及时收到房款的尴尬情形。
　　风险一：买家负担加重而违约
　　合同价以外的部分，都应以现金方式支付，这会加大买家的负担，由此可能会造成违约并承担责任。
　　业内人士表示，购房者一般会根据手中的资金量，以及自己的工资收入来确定住宅的总价，但如果碰到做低房价的情形，而被要求支付更多的现金时，往往会面临资金短缺的困境。当然，有些买家不想错过一次购房机会，同时考虑到自己也能节省一些税费，一般会选择向亲朋好友借钱。但这是一步险棋，走得好，能暂时度过难关；如果走不好，则有可能会导致交易中断，并承担违约责任。
　　有人认为，双方签订的是阴阳合同，可视作无效合同。但实际上并非如此，有律师告诉记者，即使签的是阴阳合同，一旦发生纠纷，法院仍然会认为合同有效而要求继续履行。因此买家因为无法付款而造成违约之后，肯定要承担违约责任。
　　风险二：出售房屋税负加重
　　可以肯定的是，做低房价会加重日后转让住宅时的税赋负担。
　　就以上述案例为例来说明。假设这套实际成交价为180万元的二手房“做低”为135万元成交，另外差额45万元以现金的形式付给卖家。买家可按照普通住宅的标准来纳税，契税税率为1.5%，那么纳税金额为20250元（135万元×1.5%），相比较实际纳税金额54000元（180万元×3%）来说，的确节省了一多半。
　　买家看似是沾了不小的便宜，但这位买家有可能会付出更大的代价。如果这位买家日后要出售这套住宅，那么，他便要承担差额部分45万元的税费，仅二手房个税一项，负担的税费就可能要多付90000元（45万元×20%），谁多谁少，一比便清清楚楚。有业内人士表示，现在已经加强了不动产交易信息的登记制度，也就是说，未来所有房屋都可查到交易记录，因此税费一旦从严征收，这些成交记录必将作为纳税依据。
　　风险三：卖家面临处罚
　　做低房价其实是一种逃税行为，一旦被查处，肯定会面临相应的处罚。此外卖家还面临着无法及时收到房款的风险。
　　上海某中介公司业务员杨先生表示，合同价以外的部分，虽然以协议的形式明确规定了支付金额、支付最后期限等，但这也仅仅只是一份“君子协定”。“其实只对那些真正守信用的交易双方有作用。”杨先生如是说。
　　由此可以看出，协议的效力到底有多大，取决于买卖双方。对此马永健律师表示，万一有买家“假戏真做”，那么这对卖家来说，将会遭遇噩梦，追讨起来不但耗时，还会耗费巨大精力。
　　马永健同时提醒说，如果卖家逃税事实为税务部门掌握，不但要补交税款，还会面临相应的处罚。
　　风险四：无法通过“评估关”
　　做低房价，还会面临无法通过“评估关”的风险，这将会引发连锁反应，并导致交易中断，甚至引起纠纷。
　　据了解，就上海而言，位于市中心区域的房产交易中心都已建立评估系统。该系统的主要功能是评判合同价是否合理，并防止交易双方逃税。所有二手房交易房源在缴税过户之前，都必须经由评估系统审核价格，明显低于市场价的成交房源可能被退件，并由指定评估公司重新估价，而后按照评估价纳税。
　　据业内人士介绍，的确也存在通不过评估的情形。一旦发生这样的情况，必将面临由谁来实际承担巨额税费的现实问题，如果买卖双方都不愿让步，产生纠纷在所难免。
　　优惠标准应“与时俱进”
　　市场上之所以普遍采用做低房价的方式来避税，在一定程度上也反映了征税标准存在不合理的地方，有法律专家表示，至少没有体现其公平性。
　　据了解，上海最新的普通住宅标准去年底才做出新的调整，而旧标准却沿用了三年多时间。新的标准为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价每套245万元、内环线和外环线之间每套140万元、外环线以外每套98万元以下，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。而现实问题是，在过去的8、9个月里，房价又经历了一轮新的上涨过程，新标准似乎又有些名不符实了。
　　记者了解到，交易中心的评估系统数据却能做到及时更新。有业内人士透露，该系统数据几乎能够做到每周更新一次，“系统里的数据基本上都是参照市场实际成交价来制定的。”这位人士说。
　　因此有市民表示，希望普通住宅的标准也能做到“与时俱进”，“虽然我们不指望普通住宅标准每月更新一次，但至少每半年应该调整一次。”市民王先生这样说。他的说法也许代表了大多数人的想法。
　　马永健也表示，普通住宅标准如能够做到定期、及时调整，这体现了税赋的公平性。（
将文章分享到：
全国一对一辅导班关注徐红英律师，即时了解法律信息，一对一预约专家律师咨询。
执业律所：徐红英联系电话：
关注徐红英律师，即时了解法律信息，一对一预约专家律师咨询。使用微信扫描二维码关注徐红英律师
知识专题咨询沪上部分房产中介钻评估机构漏洞 做低房价逃税款 - 行业观察 -青岛乐居网
乐居买房APP
专车看房 优惠买房
乐居二手房APP
最新房源抢先看
新浪装修家居网
抢工长装修APP
抢工长工长版APP
装修不后悔APP
沪上部分房产中介钻评估机构漏洞 做低房价逃税款
来源：东方网
据《青年报》报道，数据显示，去年本市二手房共成交约20万套，同比增加5.97万套，涨幅达到42.5%。2012年上海市二手房市场并未因“限购令”而萎缩，而是继续呈现价量齐涨的势头。这中间，与中介善于“突破”的手段不无关系。记者日前调查发现，在上海市中心城区，一套房子转手时，通常应缴纳税款数十万元。然而，如果中介动动手脚，通过一条灰色通道，帮买卖双方完成过户交易，税款就要低很多。
&&据《青年报》报道，数据显示，去年本市二手房共成交约20万套，同比增加5.97万套，涨幅达到42.5%。2012年上海市二手房市场并未因&限购令&而萎缩，而是继续呈现价量齐涨的势头。这中间，与中介善于&突破&的手段不无关系。记者日前调查发现，在上海市中心城区，一套房子转手时，通常应缴纳税款数十万元。然而，如果中介动动手脚，通过一条灰色通道，帮买卖双方完成过户交易，税款就要低很多。
&&在沪上房产中介中，&阴阳合同&早已不是什么秘密，中心城区一家房产交易中心相关部门也表示，做低房价现象目前在上海一些房产中介中普遍存在。记者调查了解到，某些房价评估机构管理不严，成为二手房交易中逃税的&后门&。
&&只要能成交，房价怎么做都行
&&某中介称去年销售30套房仅7套没做低
&&根据汉宇地产统计，去年本市二手房住宅(公寓、别墅、洋房新里)产品的网签均价16357元/平方米，同比涨幅为1.63%。
&&一家房产中介的负责人告诉记者，这个网签均价，与实际交易均价应该存在相当差距的。&阴阳合同&的存在，让二手房的成交价格变得不好掌控。
&&近日，记者分别选取分布在上海市外环、中环和内环等不同区域的房产中介，进行暗访调查，发现一些房产中介在帮客户完成交易的过程中，通过做低房价、签订&阴阳合同&，为客户避税。有些&守法&经营的中介在做低房价时，还是有底线的，那就是交易中心的&核准价&，而有些中介，为了达成交易，在&做低&时，几乎没有&底线&。
&&1月2日，记者在大连路上一家中介里，看中一套价值270万元的住宅。销售顾问小陈在带记者看房前，查看了该房的基本情况：总价330万元以内，属于普通住宅。但是由于卖家持有该住房还不足5年，而且手头还有多套房产，要求买方承担所有税费，270万元是&到手价&。
&&小陈告诉记者，按照现行政策，持有普通住宅未满5年，出售时卖家就要缴纳房屋全价5.65%的营业税，还有个人所得税；如果持有房屋满5年，且为唯一住房的则免交，否则要按照房屋全价1%的税率缴税。
&&由于卖家公布的是&到手价&，所以买家除了承担卖家上述税款外，还要承担卖家应缴1%中介费，再加上买房自己3%的契税，1%的中介费。小陈一边在计算器上按数字，一边跟记者说：&在270万元房款之外，您还得支付30多万元！也就是说，这套房子您买到手，得花300万元多一点。&
&&记者问，有没有办法合理避税？小陈说：&在操作过程中，我们都会为您考虑的。即使您不提出来，我们也会主动提醒您。如果您首付款交得多，我们可以把房价做低一点，这个税款就降下来了。&
&&&房价做低，卖家同意吗？&记者问。小陈说，我们会做两份合同，一份是卖家和买家实际执行的合同，这个合同上房价是真实的。另一份合同是我们帮你们办理过户手续时，提供给房产交易中心的。这份合同上的房价比较低，到时候你按照这个价钱交税就能省好几万元。&去年我经手销售了近30套房子，只有7套没有做低。&小陈表示。
&&在中山北路一家房产中介，记者指着该中介房源信息上一套位于内环、总价350万元的房子向销售顾问询问相关情况。这名销售顾问说：&这套房子总价已经超过了内环330万元这个价位点，正常情况下，是不能按照普通住宅来过户的。但是，如果你确实想要这个房子，我们可以替你把房价做低，税就降下来了，甚至替你做成普通住宅，相关税款就都没了。&记者探问细节时，该销售顾问表示，要先向他们交纳3万元购房意向金，他们才能跟记者讨论相关避税问题。&对我们中介来说，做低房价，只是个技术问题，在操作过程中，不存在任何障碍。&
&&在外环外顾北路的一家房产中介，销售顾问也表示可以帮记者做低房价，但是有个限度：&交易中心有一个核准价，如果做得太低，是没有办法过户的。比如这套房子，周边的成交价为13500元，如果我给你做到10000元，肯定通不过的。&该销售顾问说，在这里做低房价没啥意思，大不了省下万把元钱。
热日 12:38
热日 19:14
热日 11:44
热日 09:20
热日 08:40
热日 09:32
热日 17:13
热日 08:14
热日 15:19
热日 14:57
热日 19:17
热日 10:15
伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
COPYRIGHT (C)
SINA CORPORATION, All RIGHTS RESERVED
北京怡生乐居信息服务有限公司
北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦806-810室
乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323江苏投资９．５５亿元给电网装“智能导航”_网易财经
江苏投资９．５５亿元给电网装“智能导航”
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
（原标题：江苏投资９．５５亿元给电网装“智能导航”）
新华社南京１１月３日电（记者张展鹏）江苏苏州５００千伏“统一潮流控制器”示范工程３日正式开工，相当于给安装“系统”，将在世界范围内首次实现５００千伏电网电能流向的精准控制。
“城市电网中的电能，就像城市自来水管里的水，分布和流动都是自然进行，哪里需要就往哪里流动，很难控制。”国网江苏省电力科学研究院总工程师李群说，一旦某个区域用电量激增，流过去的电能多了，就会造成这条线路的超负荷，影响供电安全，所以对电能的流量、流向进行灵活控制一直是世界性难题。
据李群介绍，“统一潮流控制器”由国家电网公司完全自主研发，攻克了多项技术难题。率先开工的苏州示范工程总约９．５５，计划２０１７年底建成投运。
工程投运后，可以灵活控制电网中的电能分配，使电网潮流由自然分布转变为智能化灵活控制，不仅可以保障电网安全，还可以让电能流动得更经济，增强已有城市电网的供电能力。例如，在没有新建输电通道的情况下，提高苏州电网清洁能源消纳能力约１２０万千瓦，相比新建输电通道，节省投资达６亿元。
本文来源：新华网
责任编辑："王晓易_NE0011"
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
加载更多新闻
热门产品:　　　
:　　　　　　　　
:　　　　　　　　　
热门影院：
阅读下一篇
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈