北京要再建150万套房 全国炒房的都慌了 ?
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北京要再建150万套房 全国炒房的都慌了 ?
上周五传来大消息，北京市住房和城乡建设委员会副主任、北京市住房保障办公室主任邹劲松表示近期的各种调控有效抑制了房地产市场过热势头。今后，北京将坚持新增建设与盘活存量并举，未来五年将新建150万套住房。这150万套房子中，100万套是产权的可以买卖的，还有50万套是用于租赁的。无独有偶，今天的消息也是来自于北京，说现如今的银行商业贷款，基本上已经没有折扣。即使首套房利率，也必然是标准利率，就这还不一定能够批下来。当然我们之前也说了，有人说这是银行停掉房贷，显然这有点危言耸听，实际上根本就不是这么回事，而是银行们主动选择的，因为随着市场利率的上升，银行的住房抵押贷款已经无利可图。所以是能不贷就不贷，只要贷款额度满了。就挤压房贷的空间，因为房贷的周期太长，利率太低。但根据央行的数据好像并非如此，房贷占新增贷款的比例来看，一季度是43.7%，然后四月份是52%，五月份是55%，房贷占比好像越来越高？这又是怎么一回事呢？显然这些房贷正在被撒向三四线的城市，而远离一线。有人说这是阴谋，是故意劝大家去三四线买房，其实不是，否则他也不会给你那么多贷款，这不是傻吗？陪着你在三四线被套。虽然不是什么阴谋论，但确实是市场选择的结果，由于在很多小城市，没什么产业，没什么经济活力，没有太多企业找银行要钱，所以银行也没什么贷款可以发放，这些地方的银行手里的额度就比较充裕，如果有额度，贷出去就比不贷强，毕竟贷款还有利息。虽然不赚钱，至少也能少赔一点。所以大家看到的数据是三四线城市正在升温。当然从结果来看，是有利于三四线城市去库存的。所以我们也乐于睁一只眼闭一只眼，当库存去完了，就马上限购，限贷，限售。这些地方的三限往往比一线城市做的更绝，目的就是锁死流动性。因为他们知道，如果一但一线城市房价不涨了，对这些跟风盘来说，就相当于是一声集结号。他们要往外跑，那么势必影响巨大，因为根本无人接盘，所以才要限制交易。越是无人接盘的地方，限制的决心就越大。那么问题的焦点，其实就很简单了，也就是一线城市能不能守得住的问题。我们看看北京频频表态，动作更是不断，似乎真有一点不降房价决不收兵的架势，贷款没有了，学区房教改了，人口正在控制，新房正在建。无论从基本面的供给需求，还是从金融端的杠杆，甚至楼市的附加福利，全部都在立体打击，希望可以用实际行动践行，房子是用来住的不是用来炒的这个基本原则。如果未来五年真的建设150万套房，基本够300-500万人居住，而未来五年北京人口的目的，基本上是不增长甚至负增长的。还要把大量产业向新区转移，向北京的郊区县转移，另外，我们之前还说了，北京住建委开会，准备开始大力发展长租房市场，而之前其实一直对这块是有分歧的，那几年的领导认为该以房控人，房价不能太低。房子太便宜北京人口将暴涨。但事实证明这完全是错误的，结果就是房价很贵了，北京人口还是暴涨了。最后才恍然大悟，外来人口都是租房的，而很少买房，房租又是高度市场化的，房租上不来，人就少不了，而随着这些年房子越盖越多，越炒越厉害，房租开始不升反降。所以基本上没办法把房租大比例提升，所以这条路基本破产。现在新领导的思路已经转变到以业控人，建造幸福宜居城市。逐渐疏解产业，淘汰低端产能，让产业把人带走，而不是靠高房价把人吓走。所以总结一下未来一线城市的趋势你会发现什么。1、房贷越来越少，一贷难求。利率越来越高，住房负担加重。接盘者越来越少2、房子越盖越多，供给增加。3、人口转移，很多人被迫被疏解到郊区和新区4、不断通过低价的自住商品房影响大家预期，比如本月五环开盘的自助商品房好像价格只有23000元一平米。5、城市的福利逐渐与房子脱钩，即使不能脱钩也会增加大量的不确定性。6、房产税很可能会在房价偏高的城市率先试点。毕竟北京上海这种地方对于土地财政的依赖度是最小的。最后还是那句话，别忘了今年的北京可是承诺过，房价同比不增长的。再加上因城施策，所以如果这个标杆倒掉了。那么围绕北京的京津冀，围绕上海的长三角，围绕深圳的珠三角可能都会受到巨大的影响。跟风城市一定是后上涨而先下跌。咱们可以拭目以待。
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<em id="authorposton17-4-8 23:31
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朋友圈被一篇文章刷屏：《重磅：厉害了！5年内北京供地可建住宅150万套！》
许多朋友大呼过瘾，觉得政府终于开始拿出诚意来降房价了
还是根据本号的风格，多的不评论，直接看数据，让各位感受下什么叫套路
一、本次供地计划是多还是少？
首先，这篇新闻的依据是新发布的两个供地计划：
《北京市年及2017年度住宅用地供应计划》
《北京市2017年度国有建设用地供应计划》
计划中的数据如下：
“本市计划今后五年供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求”
PS：集体建设用地 = 农村建设用地，也就是宅基地、农村集体经济用地等，和关心房价的各位基本无关
上面这个供地计划究竟是多还是少呢？
我们回顾一下历史，看看政府过去几年的土地供应计划：
《北京市2011年度国有建设用地供应计划》，住宅用地2550公顷
《北京市2012年度国有建设用地供应计划》，住宅用地1700公顷
《北京市2013年度国有建设用地供应计划》，住宅用地1650公顷
《北京市2014年度国有建设用地供应计划》，住宅用地1650公顷
《北京市2015年度国有建设用地供应计划》，住宅用地1200公顷
《北京市2016年度国有建设用地供应计划》，住宅用地1200公顷
http://www./art//art_.html
http://www./art//art_.html
http://www./art//art_.html
http://www./art//art_.html
http://www./art//art_.html
http://www./art//art_.html
以上都是北京市国土资源局的官方链接。合计一下，年5年的住宅供地计划，加起来一共是7400公顷
注意，这里是“国有建设用地”供应计划，不包括集体建设用地
也就是说，未来5年相比较过去5年，北京市国有建设用地的住宅用地供应计划，将会从7400公顷下降到5000公顷
二、历史上的5年供地计划
2012年的时候，政府也公布了一个类似今天这样的5年（十二五期间）土地供应计划：
《北京市年国有建设用地供应计划》
http://zhengwu./jhhzx/bmhqxjh/t1219697.htm
当年的5年计划是这样写的：
“在2011年—2015年国有建设用地供应总量中，交通运输、水域和水利设施及特殊用地5500公顷，其中：交通运输用地4800公顷，水域和水利设施用地400公顷，特殊用地300公顷；工矿仓储用地5400公顷；公共管理与公共服务用地5600公顷；住宅用地9300公顷”
对比一下：
2012年时，政府公布了年的国有住宅建设用地供地计划：9300公顷
2017年的今天，政府公布的年国有住宅建设用地供地计划是：5000公顷
今天公布的这个5年住宅供地计划，比起2012年时制定的的5年住宅供地计划，接近腰斩
三、美好的计划，骨感的现实
我们都知道，实际往往和计划有很大差别，那么过去几年的实际住宅供地是多少呢？
年，北京市国有建设用地中住宅用地供应计划和实际供应情况表（单位：公顷）
http://www./art//art_.html
http://www./tjsj/tjgb/ndgb/759.html
http://www./tjsj/tjgb/ndgb/761.html
http://www./tjsj/tjgb/ndgb/764.html
http://www./tjsj/tjgb/ndgb/055.html
http://www./zxfb/411.html
从上表可以看出，过去6年，北京市的实际住宅供地只完成了计划的3/4，其中2016年更是不到40%。只有2013年的实际供地超过了计划供地，达到108%——2013年一年实际供应了1783公顷，这也是2014年房价回落的重要因素
现在有没有觉得套路满满？
今天这个5年计划比起2012年的那个5年计划——接近腰斩
计划往往赶不上变化——实际只完成了计划的3/4
未来5年能否完成计划？——2016年可是只完成了计划的40%
哪怕完成了计划，也比过去5年的实际供地要少——小学数学题，自己算算
四、150万套 ——“新增”？“净增”？
今天公布的5年供地计划中，有这么一句话是很受大家关注的：
“保障150万套住房建设需求”
继续PS：这150万套是包括了国有+集体建设用地
新增150万套是什么概念？我们继续看数字：
历年的《北京市国民经济和社会发展统计公报》都公布了商品住宅竣工面积和各类保障住宅竣工套数。我们按照商品住宅套均80平米计算，过去5年北京市每年各类国有建设用地上的住宅竣工套数如下表所示：
也就是说：
过去5年，北京市国有建设用地上，计划住宅供地7400公顷，实际建成约140万套住宅
未来5年，北京市国有建设用地上，计划住宅供地5000公顷
那么，未来5年，北京国有建设用地上，实际会落成多少套住宅？
一个容易被忽略的事实——“新增”不等于“净增”
下表为北京过去历年供地的详细情况（数据来源和上面一样），可以看到，在各类保障性住宅供地中，用于回迁定向安置、棚改的比重，基本都超过50%，其中2016年达到72.6%。
（单位：公顷）
也就是说，新增的保障性住宅中，大部分都是回迁房、棚改房——而这类房子并不会“净增”多少面积——“回迁面积”减去“拆迁面积”才等于“净增”
所有在北京群众应该都能感受到，北京这两年极大的加快了城中村、地下空间、违章建筑的拆除速度，其根源就是首都疏解产业和人口的需求。
2016年，北京完成违章建筑拆除面积：3000万平米
/local//c_.htm
2017年，北京的拆违计划是：4000万平米
http://zhengwu./gzdt/bmdt/t1473520.htm
要知道，北京市2015年的所有房屋竣工面积是4170.2万平米（其中各种类型的住宅竣工1900.7万平米），数据来源：《北京市统计年鉴2016》
也就是说，北京每年拆除的违章建筑，和新建的所有类型的建筑面积，是差不多的——也就是说，北京的空间，被锁死了
总结一下：
北京未来几年的首要KPI是疏解和赶人——本次公布的5年供地计划，看似很多，实则是大减
“实际”往往不同于“计划”——过去几年的供地计划快速下降，而实际供地则下降得更快
北京的住宅供地中，相当大比例是保障房，而保障房中的一半以上都是并不会“净增”面积的回迁房
新闻需要仔细读，多上*.看数据，小心各种套路
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这也太套路了
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