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[原创]中国房地产泡沫形成的原因
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中国房地产泡沫形成的原因编撰：金陵毕康&&&&超发的货币&&&&货币的本质是人类的普遍信任，是社会资本（共识）在市场运行中的体现。货币通过信用扩张和流转展现背后的普遍信任。货币供应的过程，就是信用扩张的过程，货币是在创建、认可资产的过程中创造和转移的。近些年来我国可归结为货币的信用种类和形成机制有所调整，央行、银行和非银行金融机构在信用扩张中所起的作用发生巨大变化。&&&&1、央行的基础货币供应趋缓，来源从外汇占款转向中期借贷便利和抵押补充贷款。近些年来央行基础货币供应的同比增速从两位数的增长降到一位数增长，从2010年底的18.5万亿元，增加到2016年底的30万亿元，累计增加了62.2%，而同期广义货币（M2）余额从72.59万亿元增加到155万亿元，累计增加了114%。基础货币在2015年9月到2016年6月甚至还出现连续4个季度的负增长（分别为-1.75%、-6%、-4.39%和-1.3%）。外汇占款从2014年5月的27.3万亿元下降到2017年2月的21.7万亿元，导致基础货币投放减少5.6万亿元。2015年以来，央行主要通过中期借贷便利（MLF）和抵押补充贷款（PSL）增加基础货币投放。虽然2016年12月金融机构的超储率回升到2.4%（9月份低至1.7%），但超额储备规模已低于MLF余额3.46万亿元，更是低于 MLF和PSL余额合计5.68万亿元。&&&&2、银行主导着M2的扩张，负债来源多元化带来脆弱性增加。货币乘数的上升成为M2增长的主要因素。货币乘数从2011年9月的3.71上升到2016年9月的5.22，增长了40.7%，12月份略微下降至5.02。近些年来，同业存单和银行理财发展迅速，2016年底两者占M2的比重已高达23.4%，导致M2统计相对原来出现一定程度的偏差。2016年末，M2同比增长11.3%，仅经同业存单因素调整后的M2增速为13.4%，两者差异2.1个百分点。以M2形态存在的负债占银行业总资产的比重持续下降，从2010年底的77%下降到2016年底的68.5%，6年时间下降了8.5个百分点。银行业总资产的增长速度超过M2，2016年底银行业总资产占GDP的比重达到312%，超过M2占GDP的比重208%。虽然银行成为M2扩张的主体，但银行表外业务快速扩张，交易类业务占比加大，市场化的负债多元化，期限错配更加明显，市场风险敞口增加，脆弱性大大增加。&&&&3、非传统银行信贷的各类信用扩张快速，资金融通加速‘去银行媒介化’。债券和股票融资占社会融资的比重持续上升，2015年和2016年均在24%左右。这两年银行、证券、基金、信托、保险等金融机构的资产管理余额分别达到89.8亿元和115.4万亿元，接近甚至超过当年的人民币贷款余额。其他持牌、非持牌的类金融机构也在我国的信用扩张中发挥重要作用，在持牌机构监管越来越严的环境下更是如此。&&&&由于房地产的发展是以资本为先导的，因此中国的变化必然和中国商品房价格变化是密不可分的，20年来中国每年的增长都超过了GDP，在2008年由于出台4万亿政策来刺激经济增长，中国的增长速度明显加快。此后的变化始终处于高位，中国近20年每年增速都超过了16%，最高的一年增速甚至达到了48%。中国增长速度称得上迅猛，但中国的通货膨胀水平并不显著，这主要是被投资到房地产业，房地产业的资金蓄水池效应明显。 &&&&在货币政策的传导过程中，货币供给量的增加既推动了房地产投资的增长，也促进了商品房销售额的增长，其效应是助长了房地产价格的上涨。这从现实角度上验证了我国房地产市场确实存在货币政策的传导机制，调整货币供给量，对房地产价格有一定影响。 &&&&另外，房地产价格和社会消费品零售总额之间有显著的负相关性，且房价波动对消费波动的方差贡献不小于2.5%；我国房地产投资和GDP的增长率之间则有显著的正相关性，当房地产投资额的增长率上升1个百分点时，GDP增长率上涨0.181个百分点；我国房地产价格增长速度上升1个百分点时，通货膨胀率则上升0.118个百分点。 &&&&这说明房产价格上扬与货币增发有着互为因果关系的联系。若货币流通速度下降，则居民对货币的需求量将会加大，而货币增发又会导致房产升值，又使得货币流通速度下降，使得居民对货币的需求更大。房产价格上升和房产成交量降低了货币流通速度，货币因流速降低而不断吸收超发的货币，抑制了对其他消费物价的推动。&&&&土地财政，土地产权制度&&&&自1994年分税制改革后，土地出让金收入基本划归地方政府，实践过程中逐渐演变成地方的第二财政。在第一财政收入增长乏力的情况下，地方政府要得到更多的财政收入便只能指望在土地上得到满足。土地收入在地方政府本级财政收入中占了较大比例，一些城市甚至会超过50%。 &&&&2011年全国土地出让收入曾达到3.15万亿元的历史高峰，2012年回落到2.7万亿元。 &&&&中国指数研究院的报告显示，月全国300个城市土地出让金总额为2.7万亿元，同比增长62.2%。中指院所统计的城市范围为300个，而我国现有城市超过600个，按照近3年的规律，其余300多个城市全年土地出让收入在6000亿元～7000亿元之间。这个数据区间也大致符合13年房地产市场的整体走势。2015年大中城市房价一直处于涨势，年中之后更为明显，京沪广深四个一线城市房价已经数月同比涨幅超过20%。房价涨势凶猛，作为“原料”的土地市场自然水涨船高，由于一些地方的土地限制交易，导致土地市场的供需失衡，使得无论是土地单价抑或地块总价之高，均数次突破历史纪录。 &&&&土地出让收入增加，一方面给外界营造房价可能还将上涨的预期，另一方面使得地方政府在发展经济过程中腾挪的空间更加宽松。而高土地价格又会带动各种房产税，建筑业税的上涨，使得财政收入进一步增加。总而言之，地方财政对于土地财政的运营，在房价上涨的过程中起了极大的推波助澜作用。房地产最基本的要素DD土地的价格上涨，带动整个房地产行业的各种成本上升，从而引起房价的不断上涨。而同时，外界对于土地价格上涨的事实也会形成房价上涨的预期，形成大规模购房以高买低卖的心理，在预期自我实现的过程中，也伴推动了房价的上升。&&&&&&在现在土地制度下，由于土地产权未确权，地方政府对土地使用占有支配权，加之目前这种格局下，助长地方政府开发房地产的积极性。&&&&土地财政下的地方官员激励机制&&&&在目前的土地政策下，利益结构――和官僚能动主义相一致的是利益分享机制，除了获得正常薪酬，官僚体系往往能从经济发展成果中切取一块蛋糕，普遍的腐败现象就是这种利益结构的表征，官僚体制失去了政治伦理的约束。官僚体系通过相互游说，通过获取财政资源或者金融资源，给管辖地带来项目、财政收入、就业，以及政治收益。官僚体系的这种激励机制是对市场机制的扭曲或者替代，会偏离市场目标，降低经济效率。&&&&社会学家罗伯特?马顿在其发表于1940年的《官僚制的结构与特性》的论文中，曾经提出“官僚制反作用”的概念，他认为，官僚结构中，各构成要素的紧张，矛盾和龌蹉的可能带来反作用，非预期后果就是官僚体制反作用的一个类型。在中国当下经济情境中，官僚体制的这种反作用现象相当常见，在政府主导的投资项目中，很多基础设置投资最后都变成严重过剩，但是即使如此，以刺激经济发展为名，很多错位的投资行为还在不断重复发生，因为这符合官僚体系的运行逻辑，也隐藏着很多利益结构。&&&&在这样的激励机制下，政府官员热衷于房地产开发也就不足为奇了。&&&&权力主导下市场经济的产物&&&&众所周知，没有制约就没有公信力，没有监督就没有执行力。“权力往往导致腐败，绝对的权力导致绝对的腐败”，不受制约的权力必然导致腐败，民主的真正体现应该首先从对权力的监督和制约开始。&&&&不受制约的权力必然导致权力滥用，官员的自由裁量权过大，政府行使权力的边界未得到有效、清晰界定。因此，地方政府官员在开发房地产、推高房地产价格上争先恐后、有恃无恐。&&&&政策主导下的宏观调控&&&&第一个观点，我的感觉是这几年我们调控太频繁，再一个是，从某种程度上来说有点太轻率，导致了第二个问题。我的第二个看法是什么呢？可能是决策层是好心，经济危机来了，通货膨胀来了，做了大量的工作，但是可能做的效果并不太好，可能是好心办了错事。第三个就是导致的结果是什么呢？我的一个综合判断，当然我们这几年的这个宏观调控取得了很大的这个成就了，但是整个来看，回顾这5、6年的这种情况，这个经济发展轨迹，我感觉可能是不是顺周期调节，而是逆周期调节。周其仁看得比较悲观，他认为可能会是造周期。&&&&首先就说那个太频繁。大家非常清楚，从2007年出现通货膨胀之后，一直到号，央行在货币政策上连续提了12次准备金率，6次升息。如果是当时不是那么紧的话，2008年中国经济不是摔得那么重。然后2008年发现东南沿海的中小企业摔得比较重，世界经济衰退和金融危机又来了，在这种情况下实际上又慌了手脚了，然后又来了4次降低利息率，然后4万亿这个大量的贷款。008年下半年到2009年，到2010年上半年，总共贷款增加了20多万亿，这个给中国经济带来的影响可能多少年都消化不掉。&&&&但是2010年6月份之后又发现通货膨胀来了，接着又在进行货币政策转向，先是拼命的紧，然后拼命的松，然后又来拼命的再紧，再紧的时候又提了12次准备金了，又6次升息了，现在还在紧。你在3年里面竟然发生了三个180度的转弯，这一点我觉得是在任何国家和任何历史上都没有的，我觉得太轻率，这是第一点。&&&&我们这个决策层老是认为这个，好像觉得这个宏观调控蛮Easy的。你看货币政策就三个：利息、准备金，公开业务市场操作。而这个财政政策呢，反正就是花钱，要么花钱，要么紧，就这几个政策。这就导致了第二点。为什么办错事呢？从1978年到2001年这一段时间，中国经济它是市场经济的能量释放的过程，在这个过程里面，中国经济是高速增长的这个阶段。在这个阶段它跟西方不一样。西方的成熟式经济里面，它是一来危机以后它会马上下降，但是我们在经济高速增长的时候，有些外部冲击，你把这个市场的这个反应，企业的反应留给市场，留给企业，可能比政府做得更好。在这种情况下，反而是如果不调节，我们的经济可能不见得衰得更厉害，反而不会导致了目前这种通货膨胀这种尴尬的这个局面。&&&&更重要的是什么？、&&&&这个2008年尽管是外贸出口下半年开始下降，但是中国的恢复外贸出口恢复的相当快，在这种情况下如果说货币政策不是这么大折腾的话，我估计中国经济目前决策层面临的处境要比现在要好得多。&&&&网易财经：您刚才也提到，2008年的时候因为这个宏观调控政策剧烈的波动，导致东南沿海一大批中小企业在经营上遭遇了一个困境，但是我们看到这样一个情况，现在可能又在重复的出现了，有传闻说出现了倒闭潮，这种情况和宏观调控政策之间有没有关系？&&&&韦森：我可能是对决策层的一些政策提出了一些不同的意见，有些提出了比较尖锐的批评，但是对中国宏观经济的判断我倒不悲观。东南沿海这个珠三角、长三角面临的这种困境可能，这个日子难过不亚于2008年，但是中国经济，我的总体判断可能还不像一些经济学家那么悲观。因为大家看一下最新的数字，今年外贸出口竟然是创历史记录，对不对？ 7月份的外贸出口已经到了1700多亿，这说明什么？外贸出口一部分是外资企业，一部分是中小企业，这说明这个中国经济还在增长着。&&&&货币政策大家知道，我们中国的货币政策是什么？放松的时候，大量贷款增加的时候，中小企业拿不到好处，大量的到了国有企业，到了地方政府；但是一收缩货币呢，首先伤害的仍然是中小企业。在这种情况下，这个高利贷出现了，或者这个短期的融资困难啦，这些对中小企业的打击比较大。另一个人民币在升值，人民币升值又加上税收在不断在增加，再加上从紧的货币政策，目前我的感觉是这个中小企业确实比较难过。但是若说大量的中小企业倒闭，我还没有听到太多的这个消息。我的感觉是什么？这个中小企业对中国经济和国际经济环境的这种反应，它是比较，弹性比较大的。它有时候这个觉得不大好我就停，它不一定关，但是如果好一点，我马上又可以重新再生产。&&&&天天调控对经济干扰很大&&&&网易财经：我们知道您的研究领域很大程度上集中在制度经济学上，在您看来，中国的宏观调控是不是已经成为经济制度的一部分了呢？或者说未来有没有可能您刚刚说的这种过于频繁的宏观调控逐渐地退出政府的日常操作？&&&&韦森：很明显，这是确实是宏观调控变成中国政府的一个特色了。无论从中央到地方，每个人都在管经济，并且管得越来越多。我们在谈这个问题的时候首先问一个问题，谁在调？这一点我觉得是蛮有中国特色的。大家知道现在决策层所有搞调控的三个，三大机构：发改委、财政部和央行，更重要的是发改委，国外没有发改委这个东西。你想像美国，它要是发现经济不大好了，是美联储在进行调控，那财政部要增税、减税要通过这个国会要投票来做的一个事情，比较难。但是我们一个发改委把调控变成了一个什么？一个常设机构，它叫发展改革委员会，现在不怎么管改革了，它是倒是管调控，天天有调控，时时有政策，这一点对中国经济的干扰蛮大的。我觉得这一点已经变成是常态，并且我估计短期也不可能改变。&&&&房地产调控为何吃力不讨好？简而言之，这一政策的利益同盟过少，而对立面太多。其讨好的对象来自希望购房的人群，但这一群体人数并不占大多数，且心理预期阴晴不定；与此同时，地方政府、房地产企业甚至持有房产的人都因这场调控不同程度受损。受损方从以往调控经验出发，往往会以“以时间换空间”的策略应对，这也是地方政府一方面空喊保障房而另一方面不时放松的现状写照，至于房地产商，也往往宁愿惜售也不肯大幅降价，甚至继续高价拿地。&&&&或许，这是一场从开始就注定无果而终的战役，无论目的还是手段。经济学认为资源永远都是稀缺的，如何分配将成为关键，这决定了长期来看，市场价格最终是由需求决定，自发交换往往是最优效率的一种方式，短期的人为干扰只是扰动，管制需求更是缘木求鱼。&&&&如果房子少了就限购，车子多了就限行，人多了就计划生育，那么空气不够又将如何？任何困境，都一个“限”字当头，即使短期之内可以控制局面，却无改需求不平衡本质，甚至造成房价报复性上涨的预期，这也是为何当前调控不仅未能改变房价只涨不跌预期，而且也未能撼动当前房价根基。&&&&&&&&参考文献：&&&&1、&&&&&&&&&&&& 复旦大学韦森教授：高房价是货币政策的恶果&&&&2、&&&&&&&&&&&&何召：房地产泡沫与货币超发、土地财政关系浅析&&&&3、&&&&&&&&&&&&徐瑾：谁在推高中国房价？&&&&4、&&&&&&&&&&&&韦森：宏观调控损害中国经济&&&&5、&&&&&&&&&&&&温克坚：难以转身的国家官僚体系
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&&&&不同的社会制度，不同的经济体制，会有不同的房价。一个国家，大农业、科技、教育、医疗等属基础产业，大工业（包括国防工业）、房地产、交通与运输等属支柱产业。不同的社会制度会有不同的房价。社会主义制度以公租房为主，资本主义制度以私有住房为主。房价是可以控制的。中国的房价是不会全面崩溃的（局部地区除外）。至于房地产泡沫，你可以说有，也可以说无。因为土地资源是有限的，许多地方的房价还有较大的上升空间。
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；。谢谢！体坛周报：亚洲泡沫在涌起？-评皇马中国行
体坛周报：亚洲泡沫在涌起？-评皇马中国行
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　　中国球迷在昆明机场的尖叫，绝对不亚于泰国球迷在曼谷机场、日本球迷在东京成田机场制造的噪音分贝；无数随机抵达的外籍记者，甫下舷梯也无一例外地把站在昆明机场候机楼楼顶的狂欢人群以及献上花环的美丽云南少女摄入镜头；载送皇家马德里的车队穿过昆明市中心驶往红塔基地时，无数衣着简朴、推着自行车的普通中国人也疯狂地为皇马挥动手臂；在多名中方保镖护卫下杀入静海源基地的贝克汉姆，也颇像黑客帝国ＩＩ中的基努?李维斯独对无数特工……一切都让你感觉一种异常的热度，在这个亚热带的春城。此前两天，美国西雅图的海隼球场。曼联对凯尔特人的冠军世界巡回赛，中场休息的时候，34岁的英俊中年卡尔对着周围的人群大声喊出自己对足球的初体验：“你们这些家伙太棒了。是不是足球就都这样？是这样吗？这太牛Ｂ了。这是我一生中最美好的一天。这就好像……你以前从来不知道姑娘……然后……突然在玛丽莲?梦露身上失去了贞操。”周围的美国人对他报以热烈的掌声。相隔数千英里的北美洲和亚洲，在2003年夏天同时出现如此场景：足球的魅力电倒了新的一批追随者。有了快感就要喊，这本是朴素的自然规律。但在这快感呐喊的背后，一种隐隐的不安在浮起。因为，这种欣快非常像是泡沫性的：足球的上一次泡沫是电视转播加新媒体所催生的，最终的结果是，新媒体和网络的泡沫蒸发导致足球经济崩溃，这种惨痛在过去的一年多中我们已经可以有所感觉。而今夏，亚洲概念和新大陆概念的爆炒似乎又在制造新的泡沫雏形。短短一两周内，ＡＣ米兰、尤文图斯、曼联、巴塞罗那和凯尔特人，这几支分别代表意大利、西班牙、英格兰和苏格兰的豪门，奔赴在美国举办的“冠军世界系列赛”，还有英超的布莱克本在美国打散工；纽卡斯尔、伯明翰和切尔西则前往马来西亚参加“英超亚洲杯”；最牛的皇家马德里，挟收购贝克汉姆之余威，席卷中国、日本、香港这三个东亚最富庶的地方；即使是利物浦这样的散兵游勇，也在泰国称王称霸25日又转战至中国香港；而里昂、埃因霍温、慕尼黑1860等欧洲二线队伍，明知自己实力不济，也在韩国汉城生搬硬凑出了一个和平杯……从经济学原理上来讲，前一次泡沫危机并不一定会导致对于后一次泡沫的免疫。之所以说足球亚洲热可能是下一次泡沫的先兆，是因为它符合所有泡沫经济的特征：经济狂热导致过高的增长预期，而最终无法企及的经济目标使得先期投入的成本成为了无法消除的负担。所有这些欧陆豪门到亚洲和北美洲来的最终目的都是为了赚钱。为什么去这些炎热和潮湿的地方？这一点纽卡斯尔主席谢泼德说得最直白：“那里有很多人会愿意购买我们的球衣。”而皇马则隐晦一点，他们和曼联俱乐部首要的任务是树立自己的真正品牌。但是，亚洲的消费能力终究是有限的。依靠球衣销售，欧陆球队能赚钱吗？要知道，就在离静海源驻地几公里的地方，就可以看到街头小贩在贩卖假冒球衣。依靠电视转播费？当中国首都的民众在为有线电视费从12元涨到18元而叫喊公众听证会时，一个皇马或者曼联的足球频道能够有收益吗？就像新媒体经济的初期，大家都知道吸引公众的眼球总有一天能赚钱，今天的皇马和曼联也知道他们在中国树立的品牌形象总有一天会有利可图。但是，也像众多互联网站在网络寒冬中倒闭一样，足球经济能否撑到最后三军过后尽开颜的一天，真是一个天大的问号。亚洲和北美洲是足球的新兴市场，但如果欧陆豪门将摆脱目前经济危机的希望寄托在这些新兴市场上，或许终究将会遭遇泡沫。克韩　　
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泡沫经济是如何炼成的？
&& 国家统计局数据显示，2012年第一季度GDP同比增长8.1%，创近3年新低。很多人对中国经济产生担忧，有一些经济学家更是持有一种悲观的态度。对于中国未来经济，呈现出来将有很多不确定性。
&& 中国实体经济面临着衰退，这是很多学者的看法。过去几年时间里，政府采取相当宽松的货币政策来刺激经济增长。随之而来，资产价格出现暴涨。一旦失去真实需求支撑，泡沫就会来临。
&& 上个世纪90年代初，日本经济出现泡沫破裂，从而导致经济衰退。日本的低利率政策，刺激人们投资的热情。因此，大量货币推动资产价格上涨，甚至出现了“土地不会贬值”的土地神话。买地、炒楼、炒股成为赚钱的捷径，所以每个人头脑都发热。后来地价出现暴跌，土地作担保的贷款出现了极大风险，日本各大银行的不良贷款纷纷暴露。
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专家：当前要防止虚拟经济膨胀引发经济泡沫
　　中新网12月16日电 中国社科院工业经济研究所的原所长吕政在第六期“经济每月谈”上表示，借鉴此次金融危机经验，中国当前尤要防止因虚拟经济过度膨胀而引发经济泡沫。　　吕政认为，美国之所以出现金融危机，除了它的金融监管当局政策失误以外，一个很重要的原因是美国实体经济增长乏力，而这种乏力和实体经济在美国国民经济体系中的比重下降，使大量实体经济的利润率下降，使大量的剩余资本找不到新的增长点，因此进入了华尔街的资本投机市场，加上次贷危机进一步扩大了美国的金融危机。　　美国之所以出现金融危机，除了它的金融监管当局政策失误以外，一个很重要的原因是美国实体经济增长乏力，而这种乏力和实体经济在美国国民经济体系中的比重下降，使大量实体经济的利润率下降，使大量的剩余资本找不到新的增长点，因此进入了华尔街的资本投机市场，加上次贷危机进一步扩大了美国的金融危机。　　吕政说，中国的经济货币化和资产证券化的程度日益加深，虚拟经济发展很快。在这种背景下，既要发挥虚拟经济对实体经济的促进作用，同时也要防止虚拟经济的过度膨胀而引发经济泡沫。　　在中国的现阶段，仍然必须要扎扎实实地发展农业、工业，特别是先进，以及生产性服务业等实体经济。这是我要讲的第一个观点，吸取美国金融危机的教训，必须把扎扎实实的发展实体经济作为我们经济发展的重中之重。　　(据中国网文字直播整理）[责任编辑：appleli]
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