分阶段性讲解二手房买卖纠纷中“买方违约，卖方要求继续履行合同”的可能性
唐慧，江苏迈图律师事务所（苏州）
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
联系方式：
一、二手房买卖流程
房屋买卖交易时间长、交易价格高、市场波动大，越来越多的二手房买卖交易纠纷因此产生。受一线城市房价飙升的影响，目前苏州的房产市场也日渐火爆，眼看着一天一个价的房屋价格，卖方似乎有些坐不住，捂房不卖、坐地起价等违约行为时有发生。然而，受交通、工作地点、交易价格等诸多因素的影响，买方往往在决定签订一套房屋买卖合同时，花费了大量心血，所以对于卖方任意的违约行为，实难接受，要求继续履行合同也成了多数“被违约”买方的一致诉求。
笔者在办理了多起房屋买卖合同纠纷，结合分析了苏州各市区出现的司法判例及最高院关于房屋买卖合同的相关意见后，对二手房买卖纠纷中“卖方违约，买方要求继续履行合同”的可能性进行了解析，希望能给正在买房或者希望买房的读者些许启发。
二手房买卖流程图如下:
买卖合同（居间版）
买卖合同（网签版）
交付房款（一般包括房管局办理资金托管，买方办理贷款）
二、分阶段性解析二手房买卖“卖方违约，买方要求继续履行合同”的可能性
（一）卖方在第①阶段违约
在这一阶段，买家刚刚交付了定金，但还未签订正式的买卖合同，此情况下法律关系较为清晰，相当于预购房合同，合同标的为标的房屋的购买权。卖方若发生违约行为，不愿卖房，买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿，但是不能向其主张继续履行买卖房屋义务。
（二）卖方在第②阶段违约
此阶段下，买卖双方已经签订了正式的买卖合同，若卖方不愿意卖房，买方是否可以要求继续履行合同呢？根据姑苏法院召开的二手房买卖合同纠纷新闻发布会的统一口径：“如果买卖双方仅在中介处签订三方协议，且该协议对房屋坐落、房款等有明确约定，但双方并未办理网签手续，则在卖方不配合网签的情况下，买方可能无法通过银行办理贷款支付购房款，如果买方不能自筹资金解决购房款，则继续履行可能存在障碍。在此情况下，法院将对买方主张继续履行的诉讼请求行使释明权，告知买方可主张违约责任或损失赔偿。”
（三）卖方在第③阶段违约
此阶段下，买卖双方的合同行为已经基本进行到尾声，相比前一种情形，买方能够买到房子以及合同顺利履行的可能性增加很多。由于双方已经经过网签手续，完成了备案，降低了卖方将该套房屋再次出售或设立他项权利的可能性。
根据法律规定，人民法院在审理二手房买卖合同纠纷的过程中，卖家拒绝或怠于履行合同，而买家坚持要求继续履行的，如经审查合同继续履行不存在现实困难的，法院一般会判决双方继续履行合同。
“合同继续履行不存在现实困难”主要是指，一涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封；二涉案房屋上没有抵押等他项权，若有，也应具备涤除条件；三买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。由于买卖双方已经完成了网签程序，要求继续履行合同的买方对支付剩余的购房款有一定的把握，基本不存在上一阶段买方无法解决资金问题的可能。故此时，若卖方违约，无论买方要求继续履行合同还是主张违约责任，进入诉讼阶段的胜率都是很大的。
（四）卖方在第④阶段违约
在最后一个阶段，卖方违约，拒绝协助买方办理过户手续，此情况下买方已经完成了自己所有的合同义务，即如第三阶段所述，只要合同继续履行不存在现实困难，买方完全有理由要求卖方继续履行合同。
但是需要注意一种情况，对于可以获得产权证的拆迁安置房买卖中，有些合同行为发生在安置房产权证还未下发之时，这样就会产生一些法律问题。在笔者近期经手的房产纠纷中，就有遇到过类似案件。
2004年A、B双方订立房屋买卖合同，A为买方，B为卖方。当时的出卖房屋还未过5年，所以房屋的产权证未下发。双方针对此问题，达成如下约定：“甲方（B）在拿到房产，土地证及相关材料两周内无偿提供给乙方（A）。”A于日付清房款，并于2006年入住至今，但B却迟迟未将房屋正式过户给A。经A多次催告，B以其妻女不同意卖房为由，直接拒绝过户。
本案案情介绍完毕，从法理角度出发，根据《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”经查证涉案房屋确系B及其妻女共同共有，如按照B的说法，B及其妻女不同意处分房产，那么A、B之间的房屋买卖合同就属于B的无权处分行为，A要求的“过户”的物权请求自然很难实现。
其实不然。法学家霍姆斯曾说“法律的生命不在于逻辑，而在于实践”。房屋作为家庭中的重大财产，夫妻双方应当知晓其具体情况。家庭因拆迁安置所得房屋，B的妻女说自己时隔10年才知道她们的丈夫及父亲转让房屋的事实，显然违反生活常理。法院完全可以据此认定B及其妻女知道并认可B代表她们转让房屋，也应受协议的约束，从而判令B及其共同共有人协助A办理上述房屋的权属转移登记手续。
综上所述，一般在最后一阶段卖方违约，买方要求继续履行合同的诉求绝大数情况下会被支持。但若出现上述案例中情况，在产权证下发之前，出卖方仅为房屋共有人之一，则要分情况区分合同的签订是否征得或视为征得其他共同共有人同意，从而最终判定出卖人的行为是有权处分行为还是无权处分行为。这也是法官判令是否继续履行合同，协助房屋过户的关键所在。
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。大家都在搜：
扫描二维码安装搜房网房天下APP
手机浏览器访问搜房网房天下
> > 问题详情
二手房买卖中我已和中介、卖方签订三方协议,也已交了一万元定金,但是现在我不想买这套房子了,合同只签了
二手房买卖中我已和中介、卖方签订三方协议，也已交了一万元定金，但是现在我不想买这套房子了，合同只签了3天，这种情况交的定金能退吗，中介还要我承担违约责任，他们的要求合理吗，房产交易未进入实质程序，仅仅是签了合同。
浏览次数：0
你好！需要看合同约定，一般很难的。
不知道下面这条知识能否帮助到您
在房屋买卖过程中,常会出现双方签署合同后,一方毁约的情况。如果签约后,卖方因个人原因不愿出售房屋该怎么办呢?什么情况下需要承担违约责任?而什么情况下既能解约又能不赔钱呢?
签订二手房买卖合同后 卖方毁约后果有哪些?
您好，不能。
您好，合同具有约束力，中介有权利要求你承担违约责任。如果需要进一步的帮助，欢迎致电或者来我所面谈。
手机动态登录
请输入用户名/邮箱/手机号码！
请输入密码！
没有搜房通行证，
ask:2,asku:1,askr:965,askz:81,askd:15,RedisW:0askR:0,askD：1067 mz:nohit,askU:0,askT:0askA:1068
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
客服电话： 400-850-8888 违法信息举报邮箱：微信扫一扫关注
您当前位置：
&&&&&&&&&&&&&&&正文
二手房买卖买方不打算买了，违约赔偿？
wl5490mzek
我是买方，和中介卖方签了二手房三方合同，交了7000定金，3000中介费，隔一天，我不想买了，请问，我赔付违约金多少？能要回来多少？还承担其他责任吗？谢谢
问题补充：
这一万都暂时放在中介。而且房主不在，是儿媳妇代签的。没有授权书。
怀柔区发表时间： 08:54
尊敬的用户请先登录后解答该咨询。
找法网认证系统
温馨提示：只有认证通过的律师才能回复咨询。
国家合同法规定房屋租赁违约金标准是什么|||　　违约金是指当事人一方违反合同时应当向对方支付的一定数量的金钱或财物。国家合同法规定房屋租赁违约金标准是什么，找法网小编为您介绍，希望给您提供帮助。　　一、国家合同法规定房屋租赁违约金标准是什么　　
回复时间： 09:03
回答者将收到好评 好评数已记录
二手房买卖违约
律师回答共 12 条
需要依据购房合同约定承担违约责任。
律所：北京市易行律师事务所-《法治进行时》
回复时间： 09:06
回答者将收到好评 好评数已记录
你好，具体要看合同的具体约定，一般情况下，按照合同约定处理。如果需要帮助，可以电话联系我。
律所：北京市浩东律师事务所
回复时间： 10:25
回答者将收到好评 好评数已记录
您好，一般来说是定金不退，关键要看合同如何约定的。
律所：北京市诵盈律师事务所
回复时间： 14:24
回答者将收到好评 好评数已记录
1850083****
根据合同约定来承担违约责任
有需要可来电咨询
律所：北京市易行律师事务所
回复时间： 09:07
回答者将收到好评 好评数已记录
1365116****
您好，如果是买房的原因致使合同目的不能实现的定金可以不予返还，违约责任需要结合具体合同内容分析，如需帮助请来电咨询。
律所：北京市盈科律师事务所
回复时间： 09:23
回答者将收到好评 好评数已记录
根据您的描述，定金无法主张返还了。
律所：北京市李建成律师事务所
回复时间： 09:09
回答者将收到好评 好评数已记录
你好，依据合同承担违约责任
律所：北京市易行律师事务所
回复时间： 09:11
回答者将收到好评 好评数已记录
你好，要看具体情况
律所：北京市盈科律师事务所
回复时间： 09:27
回答者将收到好评 好评数已记录
根据你所述，其他的责任你无需承担，只是钱要不回来了。
律所：北京市京师律师事务所
回复时间： 09:38
回答者将收到好评 好评数已记录
中介促成双方交易，是需要交中介费，所以中介费用不能要求返还。至于违约金，三方合同会有具体规定，你可以仔细看一下，如果约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。预约律师，请提前致电张涛律师助理&
律所：北京市东卫律师事务所
回复时间： 09:53
回答者将收到好评 好评数已记录
违约金是按照合同约定赔付的，如果没有约定，则需要承担由此给对方造成的损失，损失多少由对方举证。
律所：北京市希仁律师事务所
回复时间： 15:13
回答者将收到好评 好评数已记录
1881012****
你好，定金无法主张。
律所：北京市国振律师事务所
回复时间： 10:38
回答者将收到好评 好评数已记录
二手房买卖:合同
二手房买卖:手续
房产纠纷相关词条：
遇到二手房问题您可以尝试：
根据您遇到的问题找一个专业律师
根据您遇到的问题看相关法律知识
不用注册，快速回复，马上在线咨询专业律师！
您的问题描述越详细，律师回答越及时越准确~
律师回复后第一时间短信通知您
请输入正确的手机号码
验证码错误!
找法推荐律师
房产纠纷律师
专长：房产纠纷
无锡版主律师
专长：房产纠纷
找法特别推荐律师
相关法律帮助
热门找律师：
热门问题：
热点推荐：
Copyright@　版权所有 找法网（）- 中国大型法律服务平台&大家都在搜：
扫描二维码安装搜房网房天下APP
手机浏览器访问搜房网房天下
> > 问题详情
二手房买卖,三方协议已签,房主通知中介跟我说房不卖了!
8月底看上一套二手房，交了3万定金和1万中介费，合同规定8月15日房主办完抵押注销，双方于10月31日前去房管局打协议。9月初，我得知家里困难，于是求房主能不能把房子卖给别人退我定金，房主一直不答应，说一切按合同走，我只能默默忍受。就在10月中旬，2.5成首付落地，我感觉能负担的起了，于便不再哀求房主，一切按合同走，房主12...
8月底看上一套二手房，交了3万定金和1万中介费，合同规定8月15日房主办完抵押注销，双方于10月31日前去房管局打协议。9月初，我得知家里困难，于是求房主能不能把房子卖给别人退我定金，房主一直不答应，说一切按合同走，我只能默默忍受。就在10月中旬，2.5成首付落地，我感觉能负担的起了，于便不再哀求房主，一切按合同走，房主12月14日才把抵押注销办完（所以还没完成网签）。可他让中介通知我，说房子不想卖给我了（声称我给他的印象不好，实际房子，至少涨了10万），说协商退一半定金给我，我当场否决。我是这么分析的，我当初首付困难，想要回定金，所以跟房主协商，但深知违约责任巨大，没想过违约，也没有违约事实，而房主现在不想卖房，本身就是想违约，如果我敦促他和中介近期打协议他不干，那就是违约事实，请问我分析的对吗？这种情况下我起诉他，有胜算的把握吗（一直在催房东办解压手续，有录音证据）？合同中规定：违约方需退还双倍定金，如果卖方不在中介通知日内办理过户、贷款等手续，逾期一日收千分之一违约金给守约方，逾期15日则视为违约，需赔付10%房款；逾期过户赔付10%房款。因情况紧急，望各位大律师详细解答一二。
浏览次数：0
可以要求违约责任
不知道下面这条知识能否帮助到您
买卖二手房一定要通过中介吗?显然不是。若买卖双方没通过中介,也不是网签,经过协商,已达成成交意向,应该去哪签订二手房买卖合同呢?需要交哪些费用?别急,看看的解读。
不通过中介 去哪签二手房买卖合同?
手机动态登录
请输入用户名/邮箱/手机号码！
请输入密码！
没有搜房通行证，
ask:3,asku:8,askr:3877,askz:463,askd:121,RedisW:0askR:2,askD：0 mz:hit,askU:0,askT:0askA:4
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
客服电话： 400-850-8888 违法信息举报邮箱：