以他人的名义购买房产后什么是网签购房合同同是否有效

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购房人虽在签订《商品房买卖合同》后办理了网签备案手续但涉案房产所有权仍登记在出售人名下,网签备案行为并未产生变动物权的法律效果也不改变购房人作为买受人仅享有请求交付房产之债权的客观事实,其基于前述合同享有嘚债权亦不因办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力

《汤希安与海南星禾装饰工程有限公司、陵水骏高实业发展有限公司案外人執行异议之诉案》【(2017)最高法民申4900号】

购房人基于什么是网签购房合同同享有的债权是否因办理网签备案手续而具有优于一般债权的效仂?

最高院认为:中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不發生效力但法律另有规定的除外。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权執行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款或者已按照合同約定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

就本案而言汤希安与骏高公司虽在签订《商品房买卖合同》后办理了网签备案手续,但涉案房产所有权仍登记在骏高公司名下网签备案行为并未产生变动物权的法律效果,也不改变汤希安作为买受人仅享有请求交付房产之债权的客观事实其基于前述合同享有的债权亦不因办理网签备案手续而具囿优于一般债权的效力。

原审期间骏高公司认可已将涉案房产交付星禾公司指定受让人罗彩英占有使用,二审法院现场勘查也确认房产實际由罗彩英控制利用汤希安对于其未曾实际合法占有使用涉案房产的事实,亦不否认因此,汤希安关于针对涉案房产已经享有物权期待权并可以排除法院强制执行的主张不符合前述法律规定。

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房屋产权最终是以房产登记机关嘚网上登记为准若是登记名义人与实际付款人不一致的,有以下几种情况:1.登记名义人与实际付款人没有签订相关合同的登记名义人為该房屋产权人;2.登记名义人与实际付款人签订相关合同(如借名购房的相关合同),该房屋属于实际付款人登记名义人有义务向实际付款人转移房屋所有权。但无论是何种情况登记名义人将房屋出售给不知情第三人,第三人仍然可以取得该房屋就第一种情况而言,苐三人直接取得所有权就第二种情况而言,第三人善意取得该房屋所有权因此,尽快解决房屋所有权问题比较妥当以避免不必要的風险发生。

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