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二手房买卖合同可否解除，我是卖方，不想卖了，现在买家要求继续履行合同，我房子抵押
二手房买卖合同可否解除，我是卖方，不想卖了，现在买家要求继续履行合同，我房子抵押在银行，未赎楼。买房贷款已出。
律师回答地区：吉林-长春咨询电话：帮助网友：3038 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人如果合同约定违约条款，你会因为违约而出现损失 19:39地区：北京-朝阳区咨询电话：帮助网友：205791 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_88 人按照合同或者协议承担违约责任 19:43地区：天津-河西区咨询电话：帮助网友：54393 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_8 人您构成违约。 20:31地区：北京-朝阳区咨询电话：帮助网友：104302 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_27 人需按合同约定履行 20:33地区：北京-西城区咨询电话：帮助网友：76373 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_6 人你好，不想卖的具体原因是什么？ 20:35地区：北京-东城区咨询电话：帮助网友：420859 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_88 人一般不能强行解除，我长期代理房屋买卖纠纷的案件，可以看我的案例及文章等； 21:11地区：北京-朝阳区咨询电话：帮助网友：37801 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人你好 可以主张赔偿
22:02地区：北京-西城区咨询电话：帮助网友：47936 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_0 人您好，可以解除但需要按照买卖合同支付相应的违约金。 22:46地区：北京-西城区咨询电话：帮助网友：30905 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_98 人买方有权选择要求解除合同或要求继续履行。 23:22地区：北京-朝阳区咨询电话：帮助网友：198811 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_8 人你好，如果合同约定违约条款，你会因为违约而出现损失 09:05地区：北京-朝阳区咨询电话：帮助网友：94251 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_1 人按照合同或者协议承担违约责任 12:03地区：北京-朝阳区咨询电话：13488***帮助网友：24620 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人要看你合同如何约定的。我可以帮助到您，如有需要可电联。“北京天驰君泰律师事务所，全国优秀律师事务所” 20:57地区：北京-西城区咨询电话：13651***帮助网友：47109 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_6 人你好，可以解除，但需要承担违约责任。 10:24地区：北京-朝阳区咨询电话：15010***帮助网友：14471 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人你如果违约，需要承担违约责任。 11:07
无锡推荐律师　　合同履行地的确定
　　合同的履行地是确定经济合同诉讼管辖法院的要素之一，只有正确地确定了合同的履行地，才能正确地确定合同纠纷的管辖法院。 根据我国民事诉讼法相关司法解释的规定： 1、购销合同的双方当事人在合同中对交货地点有约定的，以约定的交货地点为合同履行地；没有&&[]
　　在实践中，购房诸与开发商签订购房房合同后，由于种种原因，无力继续履行合同规定的付款义务，此种现象时有发生，对此问题应当如
　　在实践中，购房诸与开发商签订购房房合同后，由于种种原因，无力继续履行合同规定的付款义务，此种现象时有发生，对此问题应当如何处理？ 根据《合同法》的有关规定，预售合同生效后，买卖双方都必须根据合同的约定严格各自的义务，任何一方不得随意变更或解&&[]
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对一般人而言，由于房屋交易价值较大，房价的持续上涨使房产具有较强的保值增值功能，而且房产交易过程涉及的主体较多，交易过程比较复杂，在房产交易中出现的房屋买卖合同纠纷也具有自己的特色。相比于一手房交易而言，由于诚信的市场经济环境还没有建立起来、房地产交易过程较长、房地产市场的大起大落等原因，二手房交易的纠纷更加频繁。本文主要选取深圳市两级人民法院处理二手房买卖合同纠纷作出的一些判决进行讨论！
　　4.买方请求继续履行合同，能否以按揭贷款支付剩余购房款?
　　案例四：(2015)深中法房终字第652号
　　【案情】
　　邬某、韩某于日签订《》，约定韩某将其名下的房屋出售给邬某，成交价103万元;邬某在签订合同时向韩某支付10万元，在签订合同之日起十日内付清首期款53万元(不含已付定金)，其余房款40万元通过银行按揭贷款支付给韩某。合同第二条C项约定，买卖双方应在银行出具贷款承诺书之日起三日内(含当日)签署《深圳市》并办理过户递件手续。
　　之后，由于中出现问题，邬某提讼，要求韩某继续履行合同，将涉案房屋过户给邬某，并按照合同约定支付延迟履行。
　　【法院判决】
　　原审法院经审理认为，韩某在邬某办理完毕按揭贷款手续后，并未按合同第二条C项之约定，在银行出具贷款承诺书之日起三日内与邬某签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户递件手续，其行为已构成违约，应根据合同规定承担相应的违约责任。因此，原审法院判决：一、邬某与韩某应当按照双方签署的《房地产买卖合同》之约定，全面履行各自的义务，包括：(1)邬某与韩某在判决生效之日起十日内共同到银行办理53万元首期款的;(2)邬某与韩某应于完成上述资金监管之日起三日内(含当日)签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日内(含当日)双方到国土局、产权登记中心等相关部门办理缴纳税费及领取的手续;(3)韩某应根据合同第九条约定在收到全部购房款后的两个工作日内将涉案房产交付给邬某。二、韩某根据合同约定向邬某支付延期履行违约金。
　　韩某不服原审判决，向深圳中院提起上诉。深圳中院经审理认为，关于涉案《房地产买卖合同》应如何继续履行的问题，若按合同约定继续采取银行按揭贷款方式支付购房款，将涉及贷款银行，本案民事判决不能直接约束非本案当事人的行为而强制贷款银行必须监管资金及房贷，原审判决的继续履行方式存在不当。因邬某已明确表示愿意在本案民事判决生效之日起十日内一次性支付购房余款93万元并承担产生的所有费用，故涉案房产交易应按一次性付清全款方式继续履行。
　　【点评】
　　日，南方都市报曾发表一篇题为《深圳法院：强制过户须买方备一次性购房款》。从上面的判决来看，一审虽然没有直接明确买方可以用银行按揭贷款支付剩余购房款，但从一审判决的第一项来看，实际上是认可买方继续按《房地产买卖合同》的约定向银行申请按揭贷款支付剩余购房款的(该判决第一项所述的交易流程应为：①买卖双方办理首期款资金监管&②双方办理房屋过户手续&③买方向银行申请按揭贷款支付剩余购房款&④卖方收到全部购房款后向买方交付房产)。在中，法院对买方支付购房款的方式进行了调整，即将原审判决允许继续以银行按揭贷款方式支付购房款，改为以一次性付款全款的方式继续履行。原因在于，由于买方在提起诉讼时还没有向银行申请贷款，未取得银行贷款承诺，如果买方在判决后申请银行按揭贷款遇到障碍，可能银行判决的顺利履行，不能做到案结事了;更重要的是，买方在二审中明确表示愿意一次性支付全部剩余购房款。
　　在另一起案件中(见(2015)深宝法民三初字第721号)，法院则更明确地指出，原告(买方)基于涉案房地产买卖合同的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但根据《》第4条关于合同自愿原则和《商业银行法》第41条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定，在原告未与特定银行签订住房按揭的情况下，法院无法直接判决确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额。只有判令原告一次性支付剩余购房款才能确保依据原告继续履行诉讼请求所作出的继续履行判决具有确定性和可性，尽管这在一定程度上会增加原告履行涉案合同的负担。
　　从以上两份判决中体现的法院判决逻辑可以看出，在买方已经取得银行贷款承诺函(甚至已经与银行签订贷款合同)的情况下，如果买方在向法院起诉请求强制履行时将贷款银行列为第三人，从而方便法院明确银行发放贷款的金额和时间，法院是完全可能支持买方以按揭贷款方式支付剩余购房款的。例如，在郭某、李某与杨某房屋买卖合同纠纷案中【一审判决(2013)深罗法民三初字第200号，二审判决(2013)深中法房终字第1409号】，一审法院即判决：在涉案房产过户至买方郭某、李某名下后，买方和第三人中介公司应于领取房产证当日将房地产原件交于买方按揭贷款银行办理登记;买方应配合按揭贷款银行在收到房产证原件后两日内将监管首期款支付于卖方，并于涉案房产抵押登记办理完成之日起五日内将剩余购房款(银行承诺贷款金额)支付于卖方。卖方应于收到上述全部购房款之日起七日内将涉案房屋交付于买方;买方和第三人中介公司应配合办理涉案房产的交接手续。上述判决在二审中得到了深圳中院的支持。
　　5.合同未明确约定的情况下，卖方是否有配合买方申请减免税费并迁出房屋上户口登记的义务?
　　案例五：(2013)深中法房终字第1409号
　　【案情】
　　日，买方郭某、李某与卖方杨某签订《深圳市预约买卖合同》，约定卖方以122万元的总价款将涉案房屋转让给买方。日，买方郭某、李某与卖方杨某的代理人李某乙签订《深圳市二手房买卖合同》，其中第四条约定：&(附着于该房地产的户口)该房地产所附的户口，杨某保证于收到房地产转让总价款之日起30日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向郭某、李某支付违约金。&另外，该合同附件一中载明&该物业符合免税条件，卖方附有配合买方办理申请减免相关税费的义务，因卖方及其家庭成员拒不配合导致应免而未免的税费由卖方承担。&之后，因双方在履行过程中发生争议，买方向法院提起诉讼，要求杨某继续履行《深圳市二手房买卖合同》，将涉案房产过户至郭某、李某名下，并按期交房。杨某提出抗辩称，《深圳市二手房买卖合同》中的两个条款即迁户义务条款(第四条)、配合申请免税义务条款(附件一)非杨某真实意思表示，就此两个条款，郭某、李某与杨某并未达成一致意见，该合同系代理人李某乙滥用与郭某、李某恶意串通所签，损害了杨某的利益，因此，杨某不予追认。
　　【法院判决】
　　一审法院审理后认为，合同中的迁户义务条款和配合申请免税义务条款并未损害杨某的利益，理由在于虽然双方在签订的《深圳市二手房预约买卖合同》中对杨某的迁户义务和配合申请免税义务未作明确约定，但根据合同法的相关规定，杨某作为合同交易方应当遵循诚实信用原则，根据二手房买卖合同的性质、目的和交易惯例，迁户义务和配合申请免税义务正是杨某应当履行的，故在《深圳市二手房买卖合同》中予以明确并未损害杨某的利益。杨某在向深圳中院提出上诉后，二审法院经审理支持了一审法院关于配合申请税费减免和迁户属于二手房卖方应当履行的附随义务的观点。
　　【点评】
　　在民法理论上，合同义务可以分为给付义务、附随义务和不真正义务。其中，给付义务是指合同关系所必备的、决定合同类型的;附随义务是指为履行给付义务或保护当事人的人身或财产利益，在和履行过程中基于诚实信用原则而产生的义务;不真正义务则是指对自己利益的照顾义务，它是一种性质较弱的义务，相对人通常不能请求履行，违反该义务仅是债权人遭受权利受损或丧失的不利后果。根据《合同法》第60条的规定，当事人应当不仅应当全面履行合同中约定的给付义务，而且应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等附随义务。
　　在二手房买卖中，常常会发生卖方将房屋转移给买方之后，没有将原登记在该住房上的户口及时迁出而发生的纠纷。由于户口迁移问题属于公安户籍部门的管辖范围，不属于民事案件的受理范围，故对于买房人起诉要求卖房人迁出户口的诉讼请求，法院通常不会受理。但是，如果买卖双方在签订二手房买卖合同时能够就卖方未按约定及时迁出户口应承担的违约责任作出明确约定，发生争议后，买方依据合同约定要求卖方承担违约责任的，一般可以得到法院的支持。
　　对于卖方拒绝迁出户口的情形，买方一般应向当地的公安户籍部门申请协调解决。不少地方公安户籍部门可以采取措施将卖方原登记在被转让住房上的户口强制迁出。例如，南京市公安局《关于加强房屋买卖户口管理工作的实施意见(试行)》(宁公人〔2011〕52号)规定：&房屋买卖双方已经合法完成交易，买房人已经取得《房屋所有权证》、《使用权证》或《南京市公有住房租赁契约》，并实际居住。卖房人未将户口迁出原住房，导致买房人户口无法迁入的(买卖双方有其他户口迁移约定的除外)。经买房人申请，户口所在地公安派出所履行告知后，卖房人仍拒绝办理户口迁出的，经县级公安机关审核批准，将卖房人户口整户迁移至现户口所在地的社区(村)托管户临时管理。&
　　深圳市公安局《深圳市居民市内移居和户的管理工作规范(试行)》也规定：&7.6 实际居住条件消失后(即房产被拆迁、查封、扣押、收回、转让或搬离的等情形)，原户口在该址的人员应当主动向辖区派出所户籍民警申报办理迁出手续，无迁入(自立)家庭户、集体户条件的，迁入本所代管户。&&7.17 移入时因居住在自有合法房产内，要求在该址落户的，而该址内已落有他人户口的(指房产转让等情形)，应当给予办理，使用同样的住址、门牌，同时在两次动员(15天后)可将原户迁入本所代管户;如无法通知，可当场迁入代管户。在通知期间或迁入代管户后，要求在底册&备注&栏及系统人口信息&记事&栏中注明录入相关情况。&
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