资格签订的房屋买卖合同纠纷是否有效

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-12-07 01:30 标签： 房屋买卖合同的解除
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做低房价的房屋买卖合同是否有效？
　　事件回放：　　小陈和小孙是夫妻，由于居住面积较小，他们想改善一下居住条件，中介公司帮他们选中了一套挂牌价是202万元的房屋。在商量房价细节是，房主提出202万是到手价，税费由小陈和小孙承担，同时约定，双方将签订的买卖合同的价格协商确定在1398000元，剩余的662000元作为装修补偿款，该款项在过户前支付给房主。随后双方签订网络版的房屋买卖合同，签订合同时小陈和小孙支付给房主40万元，但是就在签订合同后的第5天，二人突然收到了房主的律师函，律师函称双方交易涉嫌做低房价，因此合同是无效的，并明确表示不愿意履行，接函后双方协商未果诉至法院。　　庭审中原告认为：双方签订的合同合法有效，合同价1398000元，以及房屋装修补偿款662000元是双方协商确定的，其次即便装修部分属于应纳税范畴，那么也只能说明该条款无效，双方的合同总价还是有据可查也是能够履行的，不应该影响整个合同的效力。　　被告认为：双方签订合同时是在中介公司诱导下签订的做低房价合同，目的是逃避税收，按照法律规定双方恶意串通损害国家利益的合同系无效合同，因此坚决要求判决无效。　　【法院判决】　　房屋买卖合同的总价为202万，双方签订合同合法有效，应当继续履行，小陈和小孙夫妇应当按照合同义务履行付款责任，被告房主按照合同约定将系争房屋过户到原告名下。　　【案件焦点】　　本案双方争议的焦点问题由两个，第一双方是否存在做低房价的情况，双方真实的交易价格是多少；第二做低房价是否会导致整个合同无效。　　【律师解析】　　针对上述案情，上律师分析认为，首先针对第1个焦点问题，判断是否存在做低房价要看双方是否签订有补充协议，一般做低房价的双方会签订一份补充协议书，将双方真实的房价约定清楚，其次看双方对于装修补偿的约定是否合理，动辄几十万的装修费显然是不符合常理的，这样就有做低房价的嫌疑。不过需要说明的是，按照法律规定，装修补偿款应当纳入纳税的范畴，也就是说装修部分应该属于添附在房屋上的不可分割的一部分，因此装修的价值也就是房屋价值的一部分，应该统一作为纳税的依据。　　其次，做低房价不会影响整个合同的效力，不会导致整个合同无效。在二手房交易价格猛涨的大背景下，其实很多人以做低房价或者“阴阳合同”为由主张解除或无效，其实际的动因都是因为房屋价格的上涨而不愿继续履行。在这种情况下，如果法院仅仅依据双方约定的虚假成交价格条款损害了国家税收利益，就认定整个合同无效，显然有违诚实信用原则，客观上使违反诚信的当事人收益。况且根据合同法第56条的规定“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。因此，法院在处理这类案件的过程中，往往是按照买卖合同双方当事人的真实意思来认定房地产的真实成交价格。很显然，逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的真实目的，除虚假成交价格之外的其他条款都是买卖双方的真实意思表示。&
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签订了后，要怎么才能判断出房屋的是否是有效的呢？
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无效合同判定类型1、以胁迫的手段签定的合同。一方当事人以使对方财产、生命、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐惧而签订的房地产买卖合同属无效合同。2、乘人之危而签定的房地产买卖合同。一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件而签定的房地产买卖合同属无效合同。3、以欺诈手段签定的房地产买卖合同。一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使当事人发生错误认识而签定的房地产买卖合同属无效合同。4、无民事行为能力人所签订的房地产买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定***人***实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房地产买卖均由其法定***人***签定合同，由他们独立签定的房地产买卖合同属无效合同。5、限制行为能力人未取得法定***人的同意而签定的房地产买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房地产买卖应当由其法定***人代为签定合同或取得法定***人的同意。没有法定***人的同意，限制行为能力人签定的房地产买卖合同属无效合同。
无效合同判定类型6、恶意串通所签定的房地产买卖合同。双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签定的房地产买卖合同属无效合同。7、没有签定书面合同又无据可查的房地产买卖合同。当事人之间仅是口头表达没有签定书面房地产买卖合同，又无据可查的，属无效合同。8、与法律明文规定不能交易的所签定的房地产买卖合同。与军产、院产、校产、、拆迁公告范围内户籍冻结、未经抵押权人同意、未经人同意、权属有争议、已被法院查封或依法限制转让、上市出售后形成新的住房困难、擅自改变住房性质、县级以上人民政府规定其不宜出售、经济适用房不够上市出售条件的房地产所签订的房地产买卖合同属无效合同。9、公司产权没有公司法人和股东（股份制企业）签字的房地产买卖合同。房地产的产权为公司产权，在签定买卖合同时没有公司法人签字、签章和没有股东（股份制企业）联名签署的同意出售书的房地产买卖合同属无效合同。10、优先购买权人没有放弃优先购买权的房地产所签定的房地产买卖合同。法律规定，优先购买权人（共有产权人及承租人）在同等条件下享有优先购买权，在同等条件下不购买的应当以书面的形式放弃优先购买权，如优先购买权人没有放弃优先购买权的房地产所签定的房地产买卖合同属无效合同。11、买卖双方任何一方为外籍人士或双方均为外籍人士所签定的未经公证处公证的房地产 买卖合同。外籍人士因不属于中国合法的自然人，其合法的身份有待国家公证机关予以确认，因此买卖双方任何一方为外籍人士或双方均为外籍人士所签定的未经公证处公证的房地产买卖合同属无效合同。12、非自然人的分支机构所签订的房地产买卖合同。非自然人作为合同主体主要包括法人组织和非法人组织。法人组织包括企业法人以及机关、事业单位和社会团体法人，非法人组织包括个人合伙、非法人企业、非法人联营企业以及其他非法人的社会组织。这类合同主体一般都具有订立合同的能力，但是法人的分支机构如房公司的经营部、销售部、售楼处等不能作为合同的主体，不具备签定合同的能力，与其签定的房地产买卖合同属无效合同。
无效合同判定类型1、以胁迫的手段签定的合同。一方当事人以使对方财产、生命、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐惧而签订的房地产买卖合同属无效合同。2、乘人之危而签定的房地产买卖合同。一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件而签定的房地产买卖合同属无效合同。3、以欺诈手段签定的房地产买卖合同。一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使当事人发生错误认识而签定的房地产买卖合同属无效合同。4、无民事行为能力人所签订的房地产买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定***人***实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房地产买卖均由其法定***人***签定合同，由他们独立签定的房地产买卖合同属无效合同。5、限制行为能力人未取得法定***人的同意而签定的房地产买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房地产买卖应当由其法定***人代为签定合同或取得法定***人的同意。没有法定***人的同意，限制行为能力人签定的房地产买卖合同属无效合同。
房地产买卖合同生效是指已经成立的房地产买卖合同对当事人发生法律约束力。合同自双方签字盖章之日起生效。在签订合同时，合同双方应仔细阅读合同的各项条款，明确每一条款的真实意思表示。出卖人除加盖公章外，其法定代表人或委托***人应当在合同上签字;买受人为单位的，其法定代表人(负责人)或委托***人也应当在合同上签字。为防止合同对方换页，买卖双方应在合同的每一页上签字或者加盖专用的骑缝章。
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不具备购房资格签订的房屋买卖合同是否有效
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一般只要是完全民事行为能力人，签订的房屋买卖合同就有效。有时是涉及购房人资质的问题，但只涉及农村房屋。
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