房贷怎么还划算？考虑通胀还是等额本息划算_第一财经
房贷怎么还划算？考虑通胀还是等额本息划算
新华网 09:50
对于不少首次购房的市民而言，贷款是一件比买房还头疼的事情。不仅需要关注银行的贷款利率水平，选择不同的贷款方式和年限也是一门功夫，在大量的专业名词面前，不少新手蒙查查。同时，随着央行房贷新政的落地，优惠利率将重现市场，使得不少贷款人开始琢磨是否该提前还房贷。对此，农业银行重庆分行的工作人员提醒，提前还房贷是否划算要视情况而定。各种说法貌似都有理，现在小编就各种说法梳理一番，教您如何更好选择合适的房贷方式。
考虑通胀还是等额本息划算
首选，亲必须知道，目前可供你选择的房贷方式一共有三种：住房公积金贷款、个人住房商业性贷款以及个人住房组合贷款。其中，住房公积金贷款最为便宜，在办理抵押和保险等相关手续时收费也减半。但要进行公积金贷款的前提是，贷款人必须每月缴纳公积金，但按目前广州的政策，需要排队申请，放款速度较慢，且已经被不少楼盘明确拒绝。
个人住房商业性贷款也就是银行按揭贷款。受公积金贷款有额度限制，目前广州最高位个人贷款50万元，公积金贷款上限为50万元，放贷时间最长30年，如果房价过高，购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式，但目前这种方式亦被部分楼盘拒绝。
除了选择方式外，还款方式成为贷款者最难懂的问题——— 等额本金法和等额本息法分别是什么意思嘛！
南都君先为各位小白补一下脑，所谓等额本金是指将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。该还款方式在同等条件下所偿还总利息要比等额本息少，随着时间推移，每月月供会逐月减少。而等额本息是指本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。
我们以购买首套房，贷款期限20年，贷款金额100万元为例，按目前的基准利率6.55%，如果采用等额本金还款法，本息合计还款总金额为165.77万元左右，第一个月月供9625元，最后一个月月供4189.41元，但如果采用等额本息还款法，本息合计还款总金额就要达到179.64万元，平均每月月供7485.2元，等额本息要比等额本金总利息高出了13.87万元。
这样看起来，似乎等额本金更划算。不过，融360的理财师就提醒还需考虑通胀以及前期多余资金的理财。根据通胀的原理，在一个较高通胀水平的时期，对于贷款购房者最有利的还款法应该是前期还款额度偏低，后期递增，比较有利的是每月还相同的额度(等额本息)，比较亏损的其实是前期还贷额度偏高，后期额度递减(等额本金).
此外，值得注意的是，对于等额本息还款者来说，目前看似压力很大的月供，在未来的较高收入面前其实毫无压力。这一点，各位可以看看周边那些首批房奴，他们一边月供不变，一边收入和房产价值持续升高。而如果采取等额本金还款法，则意味着现在就要有较大的损失，未来较低的还款额其实并没多大意义。
融360建议，如果想要节省资金通过理财让自己有更多的收入或者自己未来的收入至少不会下降，不如采用等额本息还款法，让省下的资金通过理财获取更高收益，把通胀风险转移给银行；而如果对自己的理财能力没多大信心或对未来收入预期降低，可以选择等额本金还款法。
陈广雄则认为，两种方式各有特点，要根据个人的收入和偏好进行选择。“如果在收入不变的情况下对比，等额本息法相对而言幸福感较高，因为不用放弃很多消费去供楼。而且也有利于积累资金去提前还贷。”他也提示道。
提前还房贷划算吗？理财规划师：视情况而定
农业银行重庆分行理财规划师蒲春花指出，贷款人在决定是否提前偿还房贷时通常需要考虑三个问题：第一是未来是否还有房贷借款需求，利率水平如何？虽然央行房贷新政指出，符合首套房标准的贷款利率下限为基础利率的7折，但是蒲春花认为由于银行的资金成本问题，7折利率几乎不可能出现。对于曾经贷到过7折优惠利率的贷款人而言，提前还贷并不合适。
第二是要考虑闲置资金的潜在收益。一般来说，如果家庭有较为稳健的投资渠道和理财机会，大可选择用闲置资金进行投资获取收益而非提前还贷；对于不善理财且风险承受力较低的家庭来说，可酌情选择提前还款。
第三是要考虑已还款时间。蒲春花指出，如果贷款人选择等额本息还款方式还款到中期或者选择等额本金方式还款期超过三分之一时，实际已经偿还大部分利息，因此选择提前还贷意义有限。相反，如果还款时间不长，选择提前还贷可明显节省利息支出。
对于决定提前还贷的贷款人而言，可根据自身经济状况选择适合的提前还贷方式。据蒲春花介绍，一般银行主要提供五种方式：一是全部提前还款，这种方式的利息支出最少，但需要贷款人量入为出；二是部分提前还款，不改变月供只缩短还款期限，此种方式节省利息较多；三是部分提前还款，只减少月供不改变还款期限，这种方式可以减轻每月负担，部分节省利息支出；四是部分提前还款，减少月供同时缩短还款期限，这种方式既省利息，又减轻月供压力；五是剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。这种方式虽然减少了部分利息，但月供要增加，相对来说不是太划算。
另外，蒲春花提醒贷款人，虽然提前还贷可以节省利息支出，但一般银行都要求还款时间超过一年才能申请提前还贷，如果“违约”，贷款人可能要承担一些费用，需要提前考虑。
各大行提前还贷违约金汇总
如今，银行的资金成本持续往上涨，房贷利率又高又不容易获批。然而不少背负房贷手头有资金的人却纠结着该不该提前还房贷。提前还房贷划算吗？如何提前还房贷？需要注意哪些环节？各大银行关于这一方面有什么规定？为此，小编对多种还贷方式进行了比较，借款人可根据自己的资金情况和个人需要选择还贷方式。
细算账：看提前还房贷是否划算
提醒1:分清等额本息和等额本金两种方式
据了解，房贷还款分为等额本息和等额本金两种。
对于等额本息还款的贷款人而言，由于等额本息每月的还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，如果借款人已还款到中期，即已偿还了大部分的利息，房贷提前还款则还的主要是本金，因此意义有限。
等额本金是将贷款总额平分，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还，节省的利息并不多。
提醒2:原先享受7折利率的贷款不必急于还款
记者从相关网站搜索发现，受银行资金成本上升的影响，目前7折房贷、8.5折房贷很少，二套房贷利率上浮的情况较为普遍。银行人士提醒，原先享受7折利率的贷款不必急于还款。“如果还掉就再也借不到7折利率的贷款了。”银行人士建议，有折扣的房贷可以不考虑提前还，闲置资金可以用来投资货币基金或者银行短期理财产品，一样可以降低房贷的利息成本。
提醒3:充分利用公积金
对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言，可以考虑适当提前偿还一部分房贷，但不必全部偿还，因为一旦房贷全部偿还后，每月的公积金就没有利用的空间了。
按照现有的公积金政策，在职人员除购房等情况外，是无法提前支取的，考虑到现在的房屋限购政策，大部分人不太可能多次购房，因此大家提前支取公积金的可能性不大，还不如每月可以冲还房贷，使其发挥更大的效率，也使得自己的现金流更为充裕。
下面用两个案例来说明提前还贷是否划算：
案例一、陈小姐这几天心情很不错，因为她刚刚把剩余的24万元房贷提前还清了。
陈小姐向记者介绍说，2006年她向银行按揭贷了47万元买房，供30年。
此前，陈小姐曾还款共计23万元，并改为15年还款。贷款利率一直是基准利率的70%，也就是4.58%，每月还贷1770元。
点评：投资收益与房贷利率持平不该提前还贷
本刊特约理财规划师余建认为，提前还房贷的核心在于，同样的资金，能否找到收益高于房贷利率的投资产品。
从陈小姐的情况看，房贷利率相当低，仅为4.58%，而目前银行低风险理财产品的收益率高于这个水平的一抓一大把，这段时间很多低风险的理财产品收益率均在5.5%—6%的水平，完全没必要提前还贷。
案例二、王小姐有两套房子，最近卖了其中一套，套现300多万元，有大笔现金在手。
王小姐告诉记者，现在住的房是去年买的，每月要还给银行9000多元。据介绍，王小姐去年向银行按揭贷款94万元，供20年，利率是按照现在基准6.55%上浮10%的，也就是7.205%，已经还了一年了。“有那么多高于7.2%的投资渠道，我为什么要提前还贷呢？”
王小姐表示，由于未还的本金额比较大，在现在的高利率环境下，组合投资年化收益超过房贷利率7.205%并不难。针对未偿还的本金，王小姐将现有资金进行组合投资，一部分低风险固定收益投资，一部分高风险投资。
点评：高风险投资并不适合所有人
余建认为，对于一般人来说，7.205%的房贷利率并不低，建议她提前还贷。要高于超过7.205%的收益率，目前看只有较高风险的产品才能做到。而高风险投资并不适合所有人，因此建议王小姐提前还贷。
提前还贷流程：
大体流程为：了解贷款合同提前还贷的要求，准备违约金—准备资料—申请还贷—办理还贷手续
第一步：要提前还房贷首先要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金(目前一般银行不收取)，如若合同上注明要收违约金，则要看清楚到底要收多少，并准备好这笔违约金；
第二步：向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料；
第三步：按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请，一般银行会要求客户填写提前还款的申请单；
第四步：携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续，提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项。
提前还贷注意事项：
1、别忘退保
在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。所以提前偿还全部贷款后，别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱。
2、别忘退税
另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。
3、最初一年别提前还款
要注意的是，在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。还有一点是，借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前还贷。
提前还贷方式：
那么现在的银行，一般会提供哪几种提前还贷的方式呢，小编将其整理为下面四种：
第一种，全部提前还请，将所有的贷款一次还清，无疑是最好的，这样可以少交很多利息，但是对于已交的利息则不退还。
第二种，部分提前还款，剩余每月还款额保持不变，将还款期限缩短，这样的话可以减少很多的利息。
第三种，部分提前还款，剩余每月还款额减少，但是保持还款期限不变，这样可以减小月供，缓解压力。
第四种，部分提前还款，剩余的贷款不仅每月还款额减少，而且将还款期限缩短，这种也可以节省很多的利息。
在这里要特别提醒一下，只要觉得自己在五年内可以提前还款的，最好可以采取等额本金法，因为等额本息法在前期支付的利息太大，相对不划算。
提前还贷算法：
各大银行关于房贷提前还款的算法和规定：
第一、招商银行，招商银行不满一年而要提前还款的，要收取至少相对于实际还款额3个月的利息，而一年之后，则只需要一个月。
第二、建设银行，建设银行不满一年而要提前还款的，要收取提前还款额的3%。 一年到两年的收取2%，两年到三年的，收取1%。
第三、农业银行，农业银行贷款不满一年提前还款的，以本金*月利率收取，贷款一年后，不会收取违约金。
第四、工商银行，工商银行贷款不满一年提前还款的，要收取提前还款额的5%，贷款满一年后提前还款，则和农业银行一般，不收取任何违约金。
第五、中国银行，中国银行贷款不满一年提前还款的，收取最高不超过六个月利息的违约金， 贷款满一年后提前还款，和农业银行一样，不收取违约金。
第六、交通银行，交通银行对提前还款额有规定，至少为每月还款额的六倍，部分提前还款者可每年免费还款一次。
第七、广发银行，广发银行贷款不满一年提前还款的，需要收取两个月利息作为违约金。 贷款满一年后提前还款，则和农业银行一样，不收取任何违约金。
第八、光大银行，光大银行贷款不满一年提前还款的，需要收取 3%~6%的利息作为违约金，只要满了一年则和农业银行一样，不需要受违约金。
第九、浦发银行，浦发银行贷款不满一年提前还款的，有两种违约金方式，一种是 1.5%的利息，另一种是 3%的利息，而且贷款满一年之后，也不收取违约金。
第十、深发展银行， 深发展银行比一般的银行要求更为严格，一般期限是两年，至于两年内的违约金额，则要根据合同来看。
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编辑：群硕系统& &提前还贷款用哪种方式更划算？提前还贷款用哪种方式更划算？日来源：楼盘网责任编辑：tanyuling 所谓提前还款，说白了就是一句话，我目前尚欠银行一笔钱，我手头又有一笔现金了，要不要提前将银行的贷款还清?这个还清可能是部分还清，也可能是全部还清。(如果打算将房子卖掉，那么必须全部提前还清)
如果提前还款，那么就意味着银行的利息可以少支付，但是手头的钱也没有了，干不了别的事情。
如果不提前还款，需要继续支付银行的利息，但是手头有钱也许可以用于做其他事情，也许也可以产生一些效益。
所以这里需要关心的其实就是一件事情，手头有钱产生的效益相比继续支付利息哪个更划算?这是衡量是否提前还款的唯一标准。
向银行支付利息比较好算:
如果你的贷款是公积金，每10万元需要每年向银行支付4150元利息，
你的贷款利率是基准利率，每10万元需要每年向银行支付6150元利息，如果你的年利率是9%，那么每10万元需要每年向银行支付9000元利息。
如果你不提前还款，持有这笔钱，这笔钱也许可以做别的事情
理财，近期股市不错，你的投资收益能否超过贷款收益?
如果你的贷款利率低于85折，尤其是公积金贷款，按照当前的利息，将这个钱存定期(上浮20%)收益好过贷款利率。
生意经营贷款有收益，相比之下通常经营收益肯定好过贷款利息，手头有钱资金周转快，收益会更高。
上面三个说白了就是投资回报高于贷款利息。
你是否认可通货膨胀，货币在贬值?如果认可那就不要提前还款。
是否生活可能有急需，比如某些借款人父母年纪大了，你得手头有一笔钱应急的啊，如果存在可能需要用钱那就不要提前还款。
如果你手头有钱暂时没有什么收益，比如只是存活期，甚至投资股市亏损连连，家庭暂时也没有看到有啥需要用钱的，后续收入也挺高，资金来源稳定。
那就赶紧提前还掉，无债一身轻啊。
所以借款人需要根据自己的情况仔细衡量的。
向银行支付利息比较好算:
如果你的贷款是公积金，每10万元需要每年向银行支付4150元利息，
你的贷款利率是基准利率，每10万元需要每年向银行支付6150元利息，如果你的年利率是9%，那么每10万元需要每年向银行支付9000元利息。
如果你不提前还款，持有这笔钱，这笔钱也许可以做别的事情
理财，近期股市不错，你的投资收益能否超过贷款收益?
如果你的贷款利率低于85折，尤其是公积金贷款，按照当前的利息，将这个钱存定期(上浮20%)收益好过贷款利率。
生意经营贷款有收益，相比之下通常经营收益肯定好过贷款利息，手头有钱资金周转快，收益会更高。
上面三个说白了就是投资回报高于贷款利息。
你是否认可通货膨胀，货币在贬值?如果认可那就不要提前还款。
是否生活可能有急需，比如某些借款人父母年纪大了，你得手头有一笔钱应急的啊，如果存在可能需要用钱那就不要提前还款。
如果你手头有钱暂时没有什么收益，比如只是存活期，甚至投资股市亏损连连，家庭暂时也没有看到有啥需要用钱的，后续收入也挺高，资金来源稳定。
那就赶紧提前还掉，无债一身轻啊。
所以借款人需要根据自己的情况仔细衡量的。
那么，究竟哪种还款方式更划算呢?
等额本金：一开始月供很高，慢慢的逐月减少月供，俗称递减式。
等额本息：每个月的月供都是一致的，俗称等额还款。
等额本金：一开始还得多，相当于欠银行的钱较快变少，欠的少需要支付给银行的利息就少，所以选择等额本金省钱。不过要求借款人收入证明金额较高。
等额本息：月供恒定，比较好记，欠银行的钱慢慢还，适合手头资金紧张，或者有理财等投资收入的人，收入较低的借款人如果无法提供足额的收入证明和银行流水，则建议申请等额本息。
房卫士举一个案例分析：20年前向银行借款1万元，月供大概是70多元，在当年，月供70多元也是有压力的，因为月收入也就是100多元，如果一直还款到现在，月供也是70多元，那就没有多少压力了，所以为何要用当年较值钱的钱快速还给银行呢?如果留着慢慢还，就可以用现在相对不太值钱的钱还给银行了(这里的数字仅仅是一个说明，不同的利率，月供是不同的)
无论等额本息还是等额本金，无论借多少年，也无论已经还了多少年了，借款人本月月供中支付给银行的利息一定是：上月欠银行的剩余本金*月利率。
有的客户以为选择等额本金占了银行的便宜，不是的。欠多少钱，还多少利息，比例是一致的。
有的客户认为如果要提前还款，选择等额本金划算，因为一开始将利息还完了，不是的。开始利息多，是因为开始欠银行的钱多，到了后期，欠银行的钱少了，所以支付的利息就少了。
下面是数字分析说明:
以公积金贷款50万20年，基准年利率4.25%为例。
第一个月：
等额本金第一个月月供需要还给银行3854.17元，其中2083.33元是本金，1770.83元则是利息。第一个月月供后，借款人尚欠银行元。
等额本息第一个月月供需要还给银行3096.17元，其中1325.34元是本金，1770.83元则是利息。第一个月月供后，借款人尚欠银行元。
我们发现，第一个月无论等额本金还是等额本息，支付给银行的利息是一样，都是1770.83元，这是因为第一个月月供的时候，借款人都是向银行借了50万，所以支付的利息也是一样的。
而利息000=0.00354，这个数字就是银行向借款人确定的月利率3.54‰(千分之3.54)
换个角度计算：年利率除以12也就是月利率，4.25/12=0.00354
第二个月：
等额本金第二个月月供需要还给银行3854.17元，其中2083.33元是本金，1763.45元则是利息。第一个月月供后，借款人尚欠银行元。
等额本息第二个月月供需要还给银行3096.17元，其中1330.03元是本金，1766.14元则是利息。所以第一个月月供后，借款人尚欠银行元。
我们可以看到第二个月月供中，等额本金支付的利息1763.45少于等额本息支付的利息1766.14，所以选择等额本金节省利息，这是因为第一个月月供后，借款人欠银行的钱，等额本金是少于等额本息，欠的少了，自然支付的利息就应该少一些。
再来看比例关系：
等额本金：916.67=0.00354
等额本息：674.66=0.00354
其他月份逐月分析也是一样的道理，即便申请的是商业贷款，纯抵押贷款，个人经营贷款，消费贷款，企业经营贷款，只要利率一致，选择的是等额本金还是等额本息，支付给银行的利率是一致的。
所以，我们记住一句话，你还给银行的钱里面多少钱是利息?决定于你欠银行多少钱以及银行给你的月利率。
那么到底选择哪个还款方式比较划算呢?
综上所述：
如果手头资金紧张，收入较低。
有理财渠道(最近股市不错)。
银行贷款的利率较低(比如公积金或者85%以下优惠利率)。
考虑到国家的经济发展，通货膨胀带来货币贬值。
可能有资金急需，钱都还了银行手头就没钱了。
建议选择等额本息为妥，还的越少越好，年限越长越好
如果没有投资渠道，钱在手头没有什么用处，存的是活期，希望节省利息。那么不如选择等额本金，少付利息也算是省钱之道。 相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域金平龙湖濠江澄海潮阳潮南南澳价格<input name="group[price]" type="radio" value="-4000<input name="group[price]" type="radio" value="-6000<input name="group[price]" type="radio" value="-8000<input name="group[price]" type="radio" value="-100000我已阅读并同意& 周边城市： 最新楼盘： 热门城市新房：