本案中原被告之间房屋买卖合同关系是否成立？
　　　　文 / 勉县人民法院 &李蕊　　【裁判要旨】买卖合同关系，是指合同双方出于真实的意思表示，相互约定权利义务，这种约定可以是书面的也可以是口头的。而对于房屋买卖合同关系这一不动产交易，在没有书面合同，且当事人一方主张买卖，另一方不予认可，这一效力未定状态下，是否构成买卖关系？往往在审判中存在较大的分歧。笔者认为，案件审理和房屋买卖关系是否成立应当尊重客观事实，且以公平交易为原则，以是否履行双方的对等义务为标准来判定。　　【案由】房屋买卖合同纠纷　　【案号】（2015）勉民初字第00558号　　【案情】　　原告：汉中中建建筑机械工程有限公司（以下简称“中建公司”）　　被告：李爱军　　被告李爱军原系原告中建公司职工，2014年9月辞职。2011年，被告在原告处工作期间，原告公司以陕西建工集团第十建筑工程有限公司名义承揽了汉中某置业发展有限公司商住房开发建设工程，工程结束后，该置业公司因资金缺乏，以商住房抵扣了剩余工程款。其中，公司职工雷洪印从原告处购买房屋一套，房屋建筑面积159.95平方米，总价款645878元，但由于个人原因放弃购买，将该房交回了公司。后原告公司派雷洪印等人协助被告到置业公司办理了房屋变更手续，被告与置业公司签订了《房屋预售合同》，该置业公司向被告出具了销售不动产发票。实际李爱军并未向原告支付购房款，仅在房屋变更手续办理后，向置业公司缴纳了契税、维修基金等共计39682.19元。　　原告认为，双方已经形成了房屋买卖合同关系，还约定了付款方式，且多次向被告催要房款，并两次送达书面通知均未果，遂向本院起诉，请求依法判令被告立即支付原告购房款645878元并承担逾期付款的银行利息36169元。　　被告辩称，原、被告之间并无买卖合同，故不存在买卖关系；被告也是从置业公司取得的房屋，原告无该房屋的所有权，原告只是代付了房款，该款是原告赠予被告的。故应当驳回原告的诉讼请求。　　在审理中，原告就自己主张的买卖合同关系及被告主张的赠与关系，双方均未提供有效的证据予以证明。但该房屋确系原告因以房抵款抵回的房屋，被告是在未支付购房款的情况下，与置业公司签订了房屋预售合同。　　【分歧】　　本案中原被告双方的买卖合同关系是否成立？　　【评析】　　第一种观点认为：原被告双方的买卖合同关系成立，被告应当支付原告购房款。　　原被告之前虽未签订书面买卖合同，但原告已实际履行了合同义务，交付了标的物且被告已实际收到了房屋，事实是房屋买卖关系已经形成，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定的履行自己的义务。该房屋是原告从置业公司以房抵款抵回的，故为原告所有。后原告以抵扣价卖给了被告，履行了主合同义务，并协助被告到置业公司办理了变更手续，与被告约定了付款方式。原告在被告未按约付款后，多次催要，已经形成了事实上的买卖合同关系。对于被告辩称该房屋系原告赠予，但被告不能提供有效证据予以证明，且认定为赠予显然有失公平，故不予采纳。　　第二种观点认为：原被告双方的房屋买卖合同关系不成立，应当驳回原告的诉讼请求。　　根据我国《民事诉讼法》及《证据规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，若不足以证明其事实，应当承担不利的后果。也就是我们通常所说的“谁主张，谁举证”。本案中争议标的房屋，确系原告从置业公司抵扣工程款收回的房屋，后来购房手续变更到了李爱军的名下。原告据此以买卖合同关系为由，向被告主张支付购房款，但始终没有对其主张存在买卖合同关系的事实提供有效证据予以证明，且被告对该主张不予认可。另一方面，被公安主张该房屋为预告赠予，亦没有证据予以证明存在赠予关系。此时，是否存在房屋买卖合同关系，处于“真伪不明”的状态。根据新《民事诉讼法》司法解释证据部分的规定，将“真伪不明”作为举证责任的内容，明确了结果意义的举证责任内涵。因此，原告应当承担举证不力的责任。　　笔者赞同第一种观点。　　一、符合立法精神的要求　　我国《合同法》第一条规定：“为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序......制定本法。”可见，《合同法》的立法初衷是为了维护市场交易规则，即：自由、平等、公平。从该立法精神出发，如果驳回原告起诉，房屋现状是，房屋购置手续均在被告名下，将导致被告的“不劳而获”显然有失公平。　　我国《民事诉讼法》证据部分，对于证据的举证规则、证明标准相关内容做了相应规定。但是民事诉讼法作为程序法的一种，是结合审判工作实践保证当事人诉讼权利，正确使用实体法律，明确权利义务关系所制定。因此，民事诉讼法是为审判实务服务，确切的说，是为了保证实体法律得到正确的使用而制定。因此，我们再审判过程中，不能抛开案件本身，而过分的强调证据上的瑕疵。审判的宗旨，也是为了最大限度的维护公平正义。　　二、符合实体法律规定　　我国《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人未采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”这一条，是对事实合同的认可。充分说明，我国法律对意思自治最大限度的保护。当事人一方履行了主合同义务，仅凭没有书面合同约定，而认定合同不成立，势必会造成一方的损失，另一方从中获利。　　因此，当原告所主张的事实“真伪不明”时，不应当盲目的运用证据规定。应当结合全案来判定，以保证当事人最大限度的公平正义。　　（文中人物系化名）
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未签订房屋买卖合同,卖方去世怎么办
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李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队...|
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购买舅舅的房屋,未签订书面买卖合同,尚未过户舅舅去世,舅妈和表弟不认可存在房屋买卖的事实,二手房纠纷律师为您解读如何确认双方存在房屋买卖的事实,以及卖方去世该如何处理。
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二手房买卖合同中约定书面解除，口头方式能解除吗
过程如下：1. 3底月签二手房买卖合同，2. 5月由于新政导致首付资金不够，买方企图要回定金但卖方没同意，3. 7月卖方同意退定金，买方也同意，这个谈话被卖方录音4. 买方同意取回定金的第二天，资金到位，准备继续履行合同5. 卖房认为合同已解除（但合同里约定书面解除），但卖方认为有录音作证据，不继续履行合同
律师回复区
[VIP+版主]
约定的， 可以解除
可以解除。
你好：此合同已经解除，需要律师帮助可以与我联系详谈。
本律师认为，本案中该合同并没有真正解除，具体分析如下：法律虽然规定口头约定可以成立民事行为，但合同法的基本精神是在不违反法律、行政法规强制性规定的前提下尽可能尊重双方之间的约定，没有约定的才按照法律规定处理。而本案中，双方合同明确规定，解除合同须采用书面形式，那么，既然就约定，就应当按约定办理，即要解除合同必须采用书面形式，口头形式的解约虽然不违反法律的规定，而且也是双方真实意思，但并不符合双方之间合同的约定。至于双方合同是否应当继续履行，则要从合同的具体条款，结合双方的违约情况综合判断鉴于时间有限，恕不能提供详尽咨询，如需帮助，可直接致电咨询
可以要求继续履行
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口头合同效力探析---以城市房屋买卖为例
& & 一、基本案情&
　　李某与张某系夫妻关系。1998年8月住房制度改革时，张某以1.4万元在市区购得单位住房一套，房屋登记所有人为张某。2000年元旦，李某的战友夏某提出以4.5万元的价格购买该套住房，李某表示同意，双方口头约定了房产过户事宜，但未签订房屋买卖协议（张某不在场）。2000年1月4日，夏某向李某支付购房款3万元，李某出具了收条。同年4月1日，夏某向李某支付下欠的购房款1.5万元，李某向夏某出具了“购房款已全部付清，过户手续2000年底完成”的保证书。夏某于第一次付款后搬入该房居住，期间，夏某多次要求李某办理房屋产权过户手续，李某一直借故推脱。2008年，夏某将李某及张某起诉至法院，要求李某、张某协助办理房产过户手续；李某辩称自己是在醉酒，且夏某激将说自己怕老婆，不敢卖老婆房子的情况下达成的口头协议，违背自己的意思，妻子张某对自己处分房屋不知情，口头合同应当无效；张某辩称自己对卖房不知情，一直认为夏某系租住或者寄住，自己没有过问房租的问题，并提出反诉，要求法院确认该买卖合同无效。&
　　二、分歧意见&
　　本案系房屋买卖纠纷，本案争议的焦点是房屋买卖合同是否有效。对本案的处理大致有三种意见，第一种认为应推定李某处理其妻张某名下的房屋系夫妻共同意思表示，买卖合同有效；第二种认为买卖合同没有违反国家法律、法规强制性规定，应认定有效；第三种认为买卖合同违反了国家法律、法规强制性规定，应认定无效。&
　　第一种意见认为，李某与张某系夫妻关系，系讼争房屋的共有人。李某将夫妻共有房屋出卖给其战友夏某，向夏某收取购房款并出具有关办理房产过户手续的保证书，体现了其真实意思表示，从李某收到第二次付款并出具保证书的时间来看，李某因醉酒受激将而违背自己真实意思表示卖房的辩解无证据支持。&
　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第2款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，讼争房屋系李某、张某共有，夏某居住8年之久，自己有理由相信，卖方为李某、张某共同的意思表示。因此，李某与夏某就该讼争房屋达成的协议对张某有约束力，应当确认买卖协议有效，李某、张某应当协助夏某办理房产过户手续。&
　　第二种意见认为，本案的房屋买卖合同并没有违反法律、行政法规的强制性规定，且夏某属善意第三人，此房屋买卖合同有效。理由是，该讼争房屋属房改房，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第21条的规定，“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用五年后可以依法进入市场”，房改房进行交易需五年以后，但该条不属于法律，也不属于行政法规。《中华人民共和国宪法》第89条规定，“国务院行使下列职权：（一）根据宪法和法律，规定行政措施，制定行政法规，发布决定和命令……”，从上述法律条文的表述来看，“行政法规”和“决定”是并列的，显然“决定”是不属于“行政法规”
的范畴。因此，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》不属于行政法规。同时，法律规则按照对人们行为规定和限定的范围和程度不同，可以分为强行（强制）性规则和任意性规则。强行性规则是指内容规定具有强制性质，不允许人们随意加以更改；任意性规则是指规定在一定范围内，允许人们自行选择或协商确定为与不为、为的方式。从《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第21条规定的内容来看，“一般住用五年后可以依法进入市场”即意味着对于此类房屋五年内依法进入市场并非绝对禁止，给予了人们在一定范围内选择的权利，上述规定不具有强制性质，不属于强行性规则。&
　　另一方面，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条规定了“房地产转让，应当签订书面转让合同”，但《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”该法第44条第1款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，夏某按照口头约定分两次全额向李某支付了购房款，李某接受并出具了收条和保证书，并向夏某交付了房屋。夏某完全履行了合同义务，李某已接受，此房屋买卖合同依法成立并生效。故应当判决合同有效。&
　　第三种意见认为，本案中的房屋买卖合同无效。（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条规定，“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”，本案中房屋买卖双方没有依法签订书面房屋买卖合同，因此，买卖房屋的口头协议违反了法律、行政法规的的强制性规定，应确定无效。&
　　三、评析意见&
　　第一种意见和第二种意见分别根据《婚姻法》和《合同法》的有关规定和司法解释，认定应当推定李某处理房屋的行为为夫妻双方意思表示，并且该买卖房屋的口头合同没有违反国家法律、法规的强制性规定，应当认定有效。笔者认为，第一种意见中推定签订口头合同为双方真实意思表示有一定的道理，但双方真实意思表示只是合同成立生效的必要要件，不是充分要件；第二种意见适用《合同法》第36条的规定，系适用法律错误。因该条是对实际履行合同的规定，在实际履行合同中，合同双方对合同的成立与效力没有争议，本案中，合同的效力是本案争议的焦点，故不能适用该条。&
　　笔者倾向于第三种意见，但不完全同意第三种观点。应当认定该口头合同不成立，当然也不生效。&
　　（一）应当认定李某处分其妻张某名下的房屋是真实意思表示。因为夏某分两次支付购房款，中间间隔几个月，故李某称自己醉酒后受激将，在违背自己真实意思下，处理了自己妻子名下的房屋，这种辩解显然缺乏证据支持。至于张某是否知情或者是否应当推定张某知情，不是本案争议的焦点，也不影响本案的正确认定。&
　　（二）应当否定夏某善意取得该房屋。本案房屋买卖口头协议以及交款等行为发生在《中华人民共和国物权法》颁布实施前，当时的法律法规规定的善意取得只适用于动产，不适用于不动产。即使审理该案时，法官参照适用物权法，也不能认定夏某善意取得该讼争房屋。因为根据《中华人民共和国物权法》第106条第1款第3项的规定，“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，本案中，讼争房屋没有过户给夏某，所以，夏某没有善意取得该房屋。&
　　（三）应当认定口头协议不成立，房屋的买卖必需订立书面的买卖合同。上述第二种意见中，依据《合同法》第36条认定口头协议成立，是对该法的误解。《合同法》第36条是对书面合同因当事人实际履行而告成立的规定，实践中，合同双方应当订立书面合同而没有订立，但双方对该合同无异议，仅仅是没有订立书面合同，“一方已经履行主要义务，对方接受”，此时，因合同实际履行，如果认定该合同不成立的话，意味着双方（至少一方）为不当得利，势必发生返还，尔后再行订立合同，再交易的局面，因此，从方便交易的角度出发，莫不如就认定已经实际履行的合同成立。由此可知，认定实际履行的合同成立的前提是合同双方对合同的成立均持肯定的态度。本案中，李某对该房屋买卖口头合同持否定态度，此时，不能适用《合同法》第36条关于实际履行合同的规定。根据《合同法》第10条第2款规定，“法律、法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条明确规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《中华人民共和国城市房地产管理法》是全国人大常委会制定和修改的基本法律，该法律对房地产转让是否签订书面转让合同的规定是“应当”，故转让城市房地产时，书面的转让合同是强制性要求。因此，本案中，李某与夏某关于张某名下的城市房屋买卖的口头协议，因违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》这一法律的强制性规定，和《合同法》第10条第2款关于合同形式要件的规定，应认定为不成立。&
　　本案应当判定双方的房屋买卖合同不成立，双方根据各自过错承担缔约过失责任。以此告诫城市房屋买卖者，签订书面的房屋买卖合同是法律的强制性规定，不得违反，否则，双方因各自的过错承担合同不成立而造成的缔约过失责任。&
作者：金丛贵
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