物管公司喊亏 铁证如山还是“苦肉计”？
深八物管盈亏账本，物业服务盈利点在哪、发展模式有哪些、亏损原因是什么
&&&&同样是保安站岗，同样是24小时保洁，物业管理费收取不同，物管服务质量也有天壤之别。日前，有媒体报道，惠州90%以上物业企业入不敷出，需要依靠关联的开发商补血运营。而物业公司叫苦连天的背后，则是想方设法以各种名目上涨物业管理费。“涨”声一起，众多业主半信半疑，继而大吐苦水。于是乎，业主喊贵物业喊亏、服务标准下降、矛盾升级……各种类型的物业纠纷纷至沓来。&&&&耐人寻味的是，纵使多数物业企业在日常运营中连称亏损，却鲜有企业萌发退意。在今年实施的新建小区前期物业招投标选聘中，依然有一大波物业公司“四面出击”。这些物业公司到底是着眼于长远的坚守，还是另有玄机？所谓亏本，究竟是“铁证如山”抑或是物业公司集体上演的一出“苦肉计”？本期黄金楼市，我们将从盈利点、发展模式、亏损原因等多角度深入八一八当下物业管理公司的盈亏账本，摸清其经营“家底”。&&&&A&&&&物业为何亏本？&&&&解读：调价难、开发商自持物业不缴费&&&&根据惠州市物管行业主管部门提供的数据，在当前的惠州物管行业，90%以上的物管企业都面临亏损，需要倚靠关联的开发商企业补血运营。即使在惠州已经营十多年的隆生物业等老牌物业公司，凭借单一的收取物业管理费和少量的广告位租赁收入，仍未实现自负盈亏，每年需要隆生集团其他的业务端给予支持。包括全国口碑最好的万科物业，同样在亏损，需要开发商长期补血供养。&&&&大多物业公司做出的解释是，由于一方面物管费收费标准过低，业主又不支持涨价，另一方面人工成本不断高企，造成物管企业总体运作成本不断增加，最终导致亏损。惠州建集物业一相关负责人表示，物管企业主要亏损原因是物价上涨，管理成本增加，维护成本增加，人工成本增加。管理费收费标准十年没变，调整条件设置不合理。但亏损的主要是一些老旧小区，管理费不能调整所致。&&&&而在许多业主看来，物业公司管理方法欠佳、经营能力不足，也是导致亏损的重要因素。&&&&而惠州市房管局物业管理科科长李克立则从另一角度看待物管企业亏损的问题，他表示，事实上物业企业就不该出现亏损，出现当前的局面都是由于广泛存在的“父建子管”现象，开发商和物业公司在小区物管交接过程中，开发商自持的商业、停车场等物业部分并未缴纳物业管理费，这也导致物业公司运营困难。&&&&B&&&&亏损为何还抢着竞标小区物业？&&&&解读：物管是密集型服务行业，增加项目整合资源&&&&尽管很多物管企业在喊亏本，但与这一情况截然相反的是，一旦有小区招标物业公司，就会有诸多物业公司蜂拥而至参与竞标。这不得不让很多人对物管企业的亏本之说产生怀疑。&&&&惠州某老牌物管企业负责人告诉南都记者，实际上惠州老旧小区的确有七八成都是亏本经营，“我们公司有一半项目是亏本经营的，但整个企业是平衡的，而且大企业要承担一部分社会责任。”&&&&该负责人表示，一旦有小区招标物业，众多物管企业冒着亏本的风险也要参与竞标，是因为物管是密集型服务行业，需要很多人力物力，在没钱赚的情况下只有增加管理项目，分流人员或整合资源集中管理，寻找经营平衡点。&&&&多位业内人士表示，500户以上的新小区，只要入住率高，物业公司一般不会亏本，没有哪个企业会选择亏本生意，“很多时候，物管企业喊亏，只是涨物管费的一种借口和铺垫。”&&&&惠州建集物业公司一位高管郑先生表示，现在物业行业在探讨新的管理模式，都在喊转型升级，全方位进入智能化服务，这样一来，就能建立更好的盈利模式，避免亏损。转型升级的意思就是减少人力投入，转为智能化服务，但“智能化服务适合新开发的大楼盘，大资金投入各项系统。”&&&&C&&&&社区O&2O是不是最后一根稻草？&&&&解读：惠州“彩生活”，主要收入仍是物业管理费&&&&移动互联端的兴起，改变了传统物业的生态链条，无论是传统商业势力，还是互联网新军，抢夺社区“大终端”成为时髦话题，而社区也成为O2O未来战线的资本市场看中的最后一公里的重要生态链，也被部分物业公司认为是未来盈利模式的最后一根稻草。&&&&目前看来被资本市场热捧的移动互联的社区O&2O前景依然不明朗，主要的障碍在于社区O&2O是一个基于物业管理公司、互联网科技公司以及供应链段的商业公司三方平台的合作产物，无论哪一方主导O&2O都是个伪命题。对于物业公司而言，社区O&2O必须基于物业、业主的信任关系，才有线下资源在线上反哺的可能，否则O&2O无从谈起。之平物业总裁余绍元在受访提醒很多中小物业管理公司不能本末倒置。&&&&必须承认社区O2O未来的前景，房云俊在受访时称，现在至少有10家基于社区做O2O平台的公司，而且都受到资本市场的追捧，是否成功还有待观察。理论上未来的城市生态是一个个社区组成，小区里蕴含着不可估量的超级大市场，如果物业公司能在基于社区O2O的平台上，解决小区业主足不出户的衣食住行，利润将相当可观。&&&&2008年“彩生活”推出社区服务A&PP“彩之云”既有打的、租房、洗衣服、买彩票这样满足屌丝需求的服务，又有金融理财产品等高大上的服务。但背后是建立在“彩生活”数量巨大的管理小区和雄厚的资本支撑的基础上。余绍元分析，目前，彩生活的主要收入来源依然是物业管理费，而不是所谓的社区O2O。&&&&房云峻称，物业公司最基本的核心竞争力依然是物业的团队和服务，也无力承受高额的社区O2O的智能化设备的改造等成本，可以尝试合作，但绝对不是物业管理公司盈利的救命稻草。&&&&D&&&&最好的物业盈利模式是什么？&&&&解读：物业费是生存基础，增值服务锦上添花&&&&从当下实际而言，除非是品牌物业管理公司能够有足够的物业管理面积和优越的团队管理能力，能通过持续的资金投入降低人力管理成本，才有可能打造出依靠规模和规范化的物业管理服务的增值模式，以及对接社区O2O的利润增长可能，传统的物业服务公司在本质业务外依然找不到更好的盈利模式，很多公司都在探索。&&&&尤其对于在市场占据主流的中小物业管理公司而言，目前最主要的收入来源物业管理费和停车费，是99%物业公司赖以生存的基础。但上年年底，发改委开始放开物业费和停车费的硬性标准，这意味着物业费可以走向市场，从理论上提供了涨价的可能，但实际上惠州小区业委会覆盖率连20%都不到，没有业委会则基本没有可能涨价。&&&&物业公司也可以尝试做增值服务。房云峻当年主管光耀物业时，曾尝试过让社区和快递公司合作，在社区设立统一收发点，每一件收取1元钱，增长非常快，每月增长比例都超过100%，但对于荷兰水乡这样一个大社区而言，一个月也仅有约4000元收入。&&&&E&&&&物业公司靠什么盈利？&&&&解读：小区缴费率达85%可保本，超90%可盈利&&&&物业服务的核心点在于以质论价，因此物业管理费成为物业公司的主要收入来源。惠州市物业管理协会会长刘德军表示，前期物业招投标时，小区物管费原则上按政府指导价而定，电梯(高层)住宅不超过1.65元/平方米/月，不带电梯(多层)住宅则不超1元/平方米/月。若是超过政府指导价，必须向相关部门备案，并由工作人员现场勘查再确定价格。&&&&“在小区业委会成立之后，物管费的收取则根据服务档次和楼盘品质差异有所不同，主要依靠市场调节定价。”刘德军表示，如果小区缴费率超过90%，物业公司将有所盈利，若达到85%，基本可保持常规运转。&&&&惠州资深物业管理人房云俊看来，商业物业费的利润无疑相对更高，“按不同等级及用途，有些商业物管费达到8-9元/平方米/月，标准低的也有3-4元/平方米/月。”&&&&近年，停车费也成为物业公司的盈利点之一。根据政府指导价显示，惠州住宅小区的停车费为室内250元/月/辆，露天150元/月/辆，最高上浮不超30%。私家车位则每月缴费约70元/辆。知情人士透露，很多物业服务合同中对服务内容、停车费收取并无明确规定，背后的动因则是停车管理背后隐藏一定的利益。&&&&此外，社区居民的衣食住行都是商家眼中的商机，物业服务公司在小区内引入广告并获取一定收益。但房云俊认为，目前广告收入对惠州诸多物业公司只占很小比例，一般而言，一个小区一年电梯广告费仅几千至上万元不等。&&&&利用物管平台开展增值服务，成为近期部分物业公司尝试走出困境的突破口。刘德军告诉南都记者，惠州部分物管公司开始由“看家护院”转向“多元化经营”，家政服务、线上线下产业延伸等都成了他们拓展的领域，但未形成规模。房云俊一针见血地指出，虽然看好“互联网+”物业的未来，但现在惠州完全没有物业服务公司能通过互联网真正实现盈利。&&&&观点&&&&成本上涨物管费难涨导致亏损&&&&(徐英，惠州隆生物业管理有限公司总经理)&&&&有观点认为，由于当前惠州大部分小区的物管都存在建管“父子兵”模式，开发商与物业公司在前期的物业管理交接过程中，可能产生权责不明晰的情况，或因开发商自持的物业部分，如商业面积、停车场等未缴纳物业管理费，从而导致物业服务公司的运营陷入泥淖。&&&&真正造成物业服务企业大面积亏损的原因，很大程度是由于人力成本不断上涨。最近几年员工基本工资不断上调。今年以来，不仅社保缴费标准有所提升，最低工资标准也从原来的1130元/月调整到1350元/月，相当于每个物业员工至少增加220元/月。另外，部分岗位人员如物业维护员等一般需要加班，加班费也是一笔不小的支出。物管行业如今还处于劳动密集阶段，服务水平与员工数量成正比，人力成本在物业公司经营成本中占极大比例。此外，像保洁绿化工具、公共设施设备的零配件等费用也日益上涨，一定程度上也增加了支出成本。&&&&而业界猜测暗藏一定利益的停车费，其实只是物业服务公司的补充收入，而且相对于停车费而言，停车场的维护维修、人工管理等费用需要投入更多，利润很薄。物业公司面临的另一个严峻问题在于，物业公司若想提高物管费极其艰难，因为一些业主会强烈反对，甚至挑刺。物管费标准的低廉致使物业服务公司经常入不敷出。这同时也会引发物业公司与业主之间陷入一个矛盾怪圈，“物业亏损———服务减少———业主欠费———服务更差”。同样，未来物业服务企业还是应该往“互联网+”物业的模式转型，但首先必须维持物业公司与业主之间的良性关系。&&&&中小物管企业练好内功&才有资格谈出路&&&&(余绍元，之平物业管理公司总裁)&&&&目前国内的物业公司确实多半处于微利或保本状态，部分还是亏损。究其原因主要有以下三点：1、主要收入来源物业费调整难。上有政府指导价，必须要业主和物业面积两个三分之二同意，程序漫长、2、物管行业的市场化程度极低，我们理解的物业管理是一门生意，公司出售物业服务，但实际上业主作为消费者，却无法自己选择物业公司，大部分都是开发商提前选定，出现问题退出也很困难。3、移动互联端的兴起让很多物业公司开始冒进，不重视本质的物业服务，而是希望通过快速接轨社区O&2O，用未来的预期收益来抵消现在的亏损，导致很多物业公司在盲目的扩张规模，压低价格扰乱市场，导致行业混乱。&&&&物业公司都开始强调转型，拥抱社区O&2O被认为是未来物业公司最核心的业务板块，实际上不是。这要分两方面来说，一是大品牌房企的物业，类似万科、中海、碧桂园、绿城，管理的社区面积大、范围广，可通过提高社区管理效益降低成本，然后通过部分增值服务，类似社区O&2O来增收，由于占据庞大业主群和小区先发优势，这部分物业公司O&2O可能是未来的重要收入增长点。&&&&另一方面是占市场主流的中小型物管公司，我的建议是要淡定，不要焦躁，要开放，要善于利用新技术，要喝着咖啡品鸡血。意思是不要盲目认为社区O&2O就是未来的救星，不要盲目躁动，这个时代对于中小型物管公司而言，是最差的年代，也是最好的年代。可以抓住资本市场追捧社区O&2O的机会，未来社区最后一公里的O&2O机会，练好内功，未来的合并、并购对于物业公司而言，一定是常态化。&&&&物业的核心价值是让小区的物业和配套设施处于最佳状态，让物业的使用人感觉到愉快，给物业保值增值。中小物业管理公司如果能以专业态度打造一整套标准化的服务流程，赢得业主理解和尊重，未来不仅能在此基础上进行社区增值服务，还有机会在去接手其他小区，在等待大公司并购时也能卖个好价钱。&&&&如果这些都做好了，物业管理费的收入一定可以让你活下来。以之平物业为例，我们通过优质的物业管理服务为顾客提供超市送货、实体店，提供家政、房屋中介、宠物护理、家电维修、衣服干洗、优质早餐，这些服务对于周边配套不是很完善的社区是很有必要的。此外我们还对社区的老人在白天的活动空间单一，开设了老年社区中心，对于业主空置的房子，改造成社区服务公寓出租，但这些收入占比不到20%，基础业务还是物业管理费。&&&&他山之石&&&&新加坡和香港物业管理有一个共同的鲜明的特点，那就是物业管理的法规非常详尽，对开发商、管理公司、住户各自的权利、义务和责任，违章处罚等都有明确的条文，便于操作。物业管理公司与业主的关系是雇用关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司，具体收多少管理费由业主(委托方)与管理公司(受托方)双方根据市场供求、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少等情况讨价还价决定。政府一般不直接干预物业费具体标准，而以法律、法规规范物业管理各方面关系、人的行为与责、权、利。&&&&英国：物业管理的诞生地&&&&英美物业管理起源最早，物业管理始于19世纪6O年代的英国，除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在积极推广物业管理业务的同时，英国还加强对这一业务的研究，成立了皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。&&&&英国作为物业管理的诞生地，物管已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。&&&&新加坡：政府统筹型模式&&&&新加坡以它的清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球，这主要因为其物业管理工作很有实效。为了加强对居住小区的管理，物业管理部门编写了《住户手册》、《住房公约》和《防火须知》等，把搬进新居后应注意的事项和有关知识，详尽地告诉住户，以明确住户的权利和义务以及物业管理部门的权利和责任等。新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式，新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。该局下设36个区办事处，每个区办事处一般管理2至3个小区，每个小区拥有个住户，区办事处一般管理1套(户)住宅。&&&&香港：大厦公契制度物业公司酬金有行规&&&&香港的物业管理市场已经十分成熟，法制、法规也很健全，实行大厦公契制度。物业公司的权利来源于大厦公契或物业管理委托合同，开发商卖房时必须起草制定大厦公契，并报政府登记备案。&&&&物业公司的酬金有行规。香港的物业管理费用模式主要是代理人制，即管理费用成本支出+酬金，酬金可以按固定数额提取，也可以按比例提取。另外，物业管理费也有采用包干制的，这一点与内地大多数普通居住小区的收费方式相似。完善的招投标制度。大到物业管理公司的选聘，小到日常管理中材料的采购，均广泛采用物业管理招投标机制，因此已形成了一套完善的招投标机制。香港在物业管理方面的根本大法是《香港建筑物业管理条例》。物业管理中发生的任何问题，均能在法律条文中找到答案，有强制执行力度。物管欠费问题也得到了较好的解决。本类最新08-2808-2808-2808-2808-28&
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