想买二套房
提前还清首套房贷后再按揭更划算
提前还清首套房贷后再按揭更划算
上周,“一套房贷款未结清,二套房贷首付可以低至四成”的新政不但一直未能落地,还被正式叫停,维持首付最低七成,利率上浮1.1倍的原判。广州被冠上了二套房贷全国最严的名头。由于新政同时规定,二套房买家如果首套房贷已经结清的,再次申请贷款可以被视为首次购房,首付三成,房贷利率也可以享受首套房的优惠。那么问题就来了,同样是二套房买家,首付七成贷款三成和首付三成贷款七成,简直就完全调转,二套房买家完全可以先申请提前还贷再申请二套房的贷款。这种做法,到底能帮购房者省下多少利息?记者细细算了一笔账。
■新快报记者 谢蔓
市民王小姐三年前按揭贷款在番禺购买了一套大三房单位,儿子后年就要上小学了,她又在市区看中了一套300万元的学位房单位。因为看好番禺区房产的升值前景,并且好中意番禺的大房子和舒适的小区环境。因此她不打算卖掉第一套房,想再次贷款买二套房。在首套房还剩下大概100万元的贷款的情况下,王小姐想再次贷款购房,以申请商业贷款为例,有三种方案。
首套房继续还贷 二套房首付七成
由于广州宣布将继续执行二套房首付七成,利率上浮10%的政策,因此只要王小姐还有房贷未结清,首付比例最低要七成。300万元首付七成为210万元,剩余的90万元做商业贷款的话,利率也要上浮为基准率的1.1倍,30年期(等额本息)的月供款约为5683元。
分析:在买家二套房首付款资金充足的情况下,上述付款方式的优点是多付了首付,月供比较少。而同时,王小姐还在按揭的一套房做的也是30年期的商业贷款,按照当时基准利率打九折的首套房优惠,月供款为6772元。
一套房提前还贷 二套房首付三成
对于首套房贷结清的则可被视为是首套房,首付最低三成并享受利率优惠。即使是首套房贷结清,但名下还有房产,也不受限制。这对于从2010年以来一直严格执行“认房又认贷”的广州来说,二套房贷已经是大大松绑。
一般情况下,只要二套房的七成首付不多于一套房未结清的房贷,买家都是有能力首先提前还贷的。王小姐如果选择先将一套房剩下的100万元房贷提前还款,那么购买二套房的时候首付比例就可以最低三成,只要给300万元的三成90万元就可以了。剩余的210万元做按揭贷款可以享受基准利率的9折。210万元30年期的贷款(等额本息)9折利率优惠,月供款为约11674元。
分析:这种做法的优点是,二套房首付比例低,房贷利率也低。不过缺点当然就是二套房月供款几乎翻倍。不过需要指出的是,在首套房贷未还清的情况下,如果不提前还贷,也是有两笔贷款要同时月供的。就像王小姐一样,如果不提前还贷,她家庭的总月供一套房6772元+二套房5683元,总额也要达到12455元。比二套房贷款七成的月供款11674元还多。在不提前还贷的情况下下,王小姐的两笔房贷分别是首套房100万元、二套房90万元,贷款总额190万元。如果一套房提前还贷,王小姐的贷款总额则是210万元。贷款总额少的,月供反而增多。
将二套房七成首付全部用于
提前还贷加二套房首付
除了上述两种情况外,如果二套房买家的首付款资金充足的话,将原本要用于二套房首付的这笔资金(首付七成)除去一部分用于一套房房贷提前还款,剩余的部分,即使是多于二套房首付比例的三成,也全部用于二套房首付,这样的话,就最省利息了。
就像王小姐的情况,她原本要用于二套房的首付资金是210万元,但如果拿出其中的100万元用于一套房提前还贷,剩下的110万元再全部用于二套房首付,做到首付约37%的话,那么她二套房贷款190万元,30年期(等额本息、利率9折优惠)的月供款为约10563元。每月的月供款比首付三成的11674元要省约1111元。
点评:对比一下首付三成90万元,有20万元资金是王小姐提高二套房首付比例投入进去的,如果将这20万元做最保守的理财,放在银行存5年定期的话(年利率3.5%),也就是分摊到每月可以有利息约583元。利息的金额当然还是无法与没有节省的1000多元利息相提并论的。不过如果买家可以找年收益在7%以上的理财产品或者投资,则可以考虑将多余的20万元用于其它投资理财,每月的收益在1167元以上。
提醒 提前还贷要注意什么?
按揭公司郑大源表示,一般情况下,市民在商业银行申请提前还贷,需要1-3个月时间才能扣款完成。市民如果有意再次购房的话,最好提前准备。同时对于提前还贷后再次贷款的规定,公积金贷款的审核要比银行严格。例如,通常在市民申请提前还贷并成功扣款后,要在人民银行的个人征信上查到贷款已经结清需要等半个月到一个月。如果是申请商业贷款的话,即使还未查到征信结清,只要成功扣款了,在银行出具证明的情况下,则可以视作是首套房重新贷款。而公积金中心则即使是已经扣款成功了,还需要查到征信结清了才能再次申请贷款。同时,公积金中心还规定前一次贷款要结清3个月后才能再次申请贷款。前前后后算起来,公积金要提前还贷并再次申请贷款,从提出申请开始,可能要半年时间。
本文来源：金羊网-新快报
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为什么贷款买房跟全款买房价格差会这么大
来源：吉屋网 &&发布时间：
而这个行业秘密就是贷款的利率。谁都知道银行现在的跟相近，银行理财产品代替了传统的定活期存款，而银行不得不发行高的理财产品的原因就是余额宝的存在让银行较大的低利息存款彻底跑失，只能用5%甚至更高的理财产品作为吸收存款的主要工具。今天小编就和大家讨论下为什么跟全款买格差会这么大？而端的是4.9%，显然赔本，于是各个银行才纷纷提高上浮比例来维持，但也只是刚刚保本，如果再加上发行费用，人员费用，银行只能是在赔本赚吆喝。&可是银行还是愿意做，因为房贷对于银行是最安全的产品。于是，银行的盈利模式就出来了，那就是向收取保证金，表面上是应对贷款风险，实际上是送给银行的表外利润。而保证金对于开发商来讲虽然多花了钱，但是带来了销售的加快和增量，自然也就愿意付出保证金。&但这部分保证金根本也不是开发商自掏腰包，必然从房价里面额外支出，于是，涨房价就是较好的方法，原来三万的房价涨到三万五，这多出来的五千元以保证金的形式上供给了银行，换来6%的低息贷款，其实这个利息只是银行的成本，而银行的利润都从这多出来的五千元房价里以保证金的名义收走。其实，这就跟去年很多地方加收的车位费道理一样，本来房价一万元的八十平的房子，价偏偏只能做到房价八千，于是开发商就把房价做到八千，但是要搭一个四十万的车位，这样本来八十万总价的房子变成了总价104万，而车位其实只有十万元，这样相当于购房者是用94万买了80万的房子，而网签只有单价八千元，于是大家都高兴，但是其实买房者亏了14万。&而这一幕现在放在房贷上，就是开发商一旦跟银行谈好贷款的事，那么售楼处在宣布的同时，做的名列前茅件事情就是赶紧提高房价，用这高出来的房价去补贴银行收走的保证金，最终让房价不得不上涨。&回到题目中我的文章被下架的话题，大家就很明白因为开发商大幅涨价怕影响不好，尤其在当下严管房价的风口浪尖，这种通过贷款提价的敏感时期还是不惹麻烦为好。&而当前市场的真实利率是年化14%—15%，也就是每个月1.2左右，这个利率才是有人愿意出借有人愿意使用的自由利率价格。现在，都知道是一块肥肉，一旦能贷到款，只要利息低于10%，可以说已经白白挣到了钱。&而市场上的区别就是是否有人知道这个秘密。&当大家说住宅可以贷款的时候，其实这就是住宅价格高的原因，那些贷到款的人其实就是在为高房价买单，这就是住宅房价高但是租金很低还有人愿意买单的原因。&当市场上出现了很多现金贷引发众多大学生们争相用少量的首付用到自己心仪的产品时，灾难其实自己来了，不说后面的利息支出，就是总价也要比一般的价格高出一截，这高出的部分就是商家跟贷款公司的利润。&市场没有免费的午餐，少有的就是参与者的个人喜好，用全款买到很便宜的产品还是用贷款买到很贵的产品，这就需要市场参与者根据自己的偿还能力做综合的判断。猜您喜欢往期精选▼1.&所有新房最新&2.&多少了？3.&4.5.
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一套700万的房子首套和二套购买贷款能差多少钱
一套700万的房子首套和二套购买贷款能差多少钱
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您好,房屋总价款的百分之十!
不知道下面这条知识能否帮助到您
对于刚需一族购房者来说,首次购房不仅是买卖房屋的手续感觉陌生,办理房子抵押贷款的流程也是非常陌生,如何才能避免在开发商与银行之间来回奔波,办理前提前搞清楚房子抵押贷款流程可以省掉很多麻烦。
首套房购买者办理房子抵押贷款流程有哪些?
您好,看您的首付款的能力了啊。
您好,建议咨询银行
建议咨询房管局
你好,建议咨询房管部门和贷款银行~
你好,咨询银行
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首套房贷款已还清，想买二套房但首付差点，想把首套房抵押贷款几十万，但不知道这个抵押贷款会不会影响二套房的贷款。因为二套房要公积金贷还要商贷，有知道的吗？有什么需要注意的吗？谢谢啦
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时间紧凑可以，但是很难把握！同时不能做放贷前再拉次信用报告的银行
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老闵行三房两卫一楼带花园急售#/t_108_.htm#
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楼主zgf9913
首套房贷款已还清，想买二套房但首付差点，想把首套房抵押贷款几十万，但不知道这个抵押贷款会不会影响二套房的贷款。因为二套房要公积金贷还要商贷，有知道的吗？有什么需要注意的吗？谢谢啦
首先，按金额分，低于30万的用信用贷（无抵押）解决，因为速度快，手续简便；超过30万，且有结清的房子并有备用房，那适合用房产抵押，特点是年限长，慢慢还款。至于会不会影响二套按揭贷款的征信，有以下几条不会影响：1.准备抵押贷款后净身出户再买的，征信不会出现在参贷人名下。2.有些银行放款前不再查征信，可以选择。3.纯公积金贷款不看征信记录负债多少。4.总收入可以完全覆盖总负债两倍，也不影响。5.操作手续尽量紧凑，在出现放款记录前，已经把按揭贷款放款成功。
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利率多少？
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第4 楼 lile_potato
利率多少？
目前利率有基准利率的1.15、1.2、1.25、1.3倍
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请问楼上各位大神，房屋抵押贷款最低利率多少？年限多少？
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抵押的话首先看你的首付款急不急，因为现在的抵押贷款放款周期很长，单位好的话需要金额不是很大可考虑打卡工资贷或者公积金无抵押，不影响购房贷款。需要可短我
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是啊，按揭已不是主要业务了。
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第7楼sanyecao2009
请问楼上各位大神，房屋抵押贷款最低利率多少？年限多少？
最低利率不等同于最低成本，这点很多人不理解，结果贸然做了很后悔。年限可以肯定，最长30年。
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有影响，不建议这么做，因为有的银行会放款前再查的，一旦查出来，就麻烦了。如果首付差的不多，建议可以把价格稍微做高点覆盖掉这块缺口，只要能和房东讲通就好
WX：weileixie（霍亨索仑），擅长：高难度（房贷，抵押贷，信用贷）等贷款业务以及买卖房流程细节把控
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