小区物管，家庭承包行不行_网易新闻
小区物管，家庭承包行不行
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刚刚经历了一次全面的整修改造，无锡市惠山街道惠钱三村的216户居民却高兴不起来：这个地处城郊的老新村，多年来从未有过像样的物业管理，每一次改造过后，旧问题未除，新的脏乱差又很快滋生。
惠钱三村所在的社居委主任杜军就更发愁了：改造搞了几轮，居委会、房管所、社会上物业公司轮番接手物业管理，居民都不满意，小区面貌总没起色。这一次，还有谁来接这个“烫手山芋”呢？
正在一筹莫展，小区居民朱培娟找到了业委会和社居委：“小区物业管理，我家来承包，签订合同，自负盈亏，行不行？”
物业管理，由家庭承包？这个从未听过的大胆创意，点燃了大家的希望。
“她全家都住在小区，居民们信得过。大家担心的是，交给她承包，会不会搞社会上的物业公司那一套，样样要收费，说涨价就涨价要是这样，居民们是吃不消的。”业委会负责人任国英说。
“有人接手固然是好，怕的是承包了一段时间又甩手不干了，虽然签合同，乡里乡亲的，出了问题又不好追究。要是留下个烂摊子，怎么好？”初听这一动议，杜军主任也有所保留。
朱培娟并不知道，自己的这个动议会生发如此纠结。2个月后，她向记者坦承，当初承包的想法很简单，“我本人在物业公司干过，有一定经验；爱人在外面干保安，现成的。我家收入不高，想着承包下来，多少能补贴一点家用。”
难题，最终提交到了业主大会。农历新年前，惠钱三村召开了一次全体业主大会。会上，大家举手表决，同意将小区物业管理承包给朱培娟一家，并签订了承包协议。协议中列明：由朱家负责小区内保洁、保绿和保安工作，确保小区24小时保安值班和巡查；承包方负责车库管理和车辆停放，按有关规定收取停车费；承包方自主负责小区内的收支行为，必须向全体业主公示。
承包协议生效数月后，记者4月初来到惠钱三村，听到的是一边倒的叫好声：“垃圾没有了，环境大有改善，同过去比，简直是两个样子。”“车辆进出小区有人引导，停车也规范了。”“保安巡逻挺勤快的，外人进出都有登记，感觉安全了很多。”
作为社居委主任，杜军对朱家的工作也赞不绝口：“去年底，全市抽查老新村的长效管理，14个不合格小区中就有惠钱三村；而今年，街道组织抽查了几次，这里的考评分都挺高，我也跟着从‘被批评’变成了‘受表扬’。”
然而意外的是，面对众人的交口称赞，朱培娟的喜悦却不强烈：“当初挺有信心的，真干了才知道不容易人累且不说，回报也不如当初预想的好。”
朱培娟告诉记者，物业管理承包下来后，她就让爱人辞职回家当起了保安。每天清晨6点，夫妻俩就起床来做保洁，通常没有3个小时是打扫不下来的；遇到下雪，一早4点多就得起床扫雪了。每天，早晚两个高峰时段，引导车辆进出、停放，嗓子常常喊哑了；到了晚上，两人还得换班盯着监控，“睡不到一个囫囵觉”。
最令朱培娟头疼的，还是收费问题。她给记者算了一笔账：小区现有30多个收费停车位，是他们唯一的收入来源，一辆车每月80元，第一季度共计收费9440元，“扣除水电、设备维护、书报订阅等费用，剩下的仅够支付我们夫妻俩工资。”朱培娟也曾想过，把小区的楼道保洁包下来，由每家住户一个月交几块钱的保洁费，却因部分业主反对而未能成行。
“他们的工作，大家是认可的。可是，我们这里是老小区，从来没交过物业费，现在停车要收钱，保洁要收钱，一些居民接受不了。”业委会成员高国清认为，在“物业服务要收费”的观念尚未建立起来之前，“承包方提价须谨慎，否则，容易引发矛盾”。
社居委主任杜军则在能力范围内，悉心维护着如今这来之不易的物管局面。“社居委出资，为小区添置了值班室、视频监控，还有必要的设施，多少也分担一些承包方的支出。至于停车费等收费项目，社居委帮着做做工作吧都是一个小区的居民，沟通起来应该比外面公司有优势。”
惠钱三村围绕“物业管理由家庭承包”发生的这些变化和议论，成了当地社区工作的一个话题。
惠山街道办主任徐婧认为，长期由政府大包大揽的老新村长效管理，最终都要走上市场化、专业化的道路，而家庭承包制是一次有价值的探索。“新事物出现，总有各种矛盾，这时候，政府不能当‘甩手掌柜’，要深度参与进去，加强指导协调，关键是帮助各利益主体建立一套既符合市场规律又兼顾各方诉求的制度规则，厘清责、权、利的关系。”
而记者获悉，由惠钱三村发起的物业管理家庭承包责任制，本月起将在无锡另外两个社区推广。有关人士表示，老新村的长效管理应当“因地制宜”，根据不同情况会继续出现新的探索形式。
本报记者 马 薇
作者：马 薇
本文来源：新华报业网-新华日报
责任编辑：王晓易_NE0011
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今年5月，三明市三元区文笔花园小区原物业——绿源物业有限公司一边帮居民代收水费，一边欠缴供水公司水费40万余元一事曾闹得沸沸扬扬，小区居民一度面临被拆除水表的局面。而这仅仅是一个开端。记者了解到，从4月份起，绿源物业有限公司在三明承包的十几个小区的物业服务点，在几个月内纷纷撤离。
三明市物业行业管理协会会长王宏告诉记者，最近几年来，已有多家物业公司从新建小区里退出，而10年以上的老旧小区里，50%以上根本就没有物业管理，因此，卫生、治安、停车、电梯安全等一系列问题正困扰着这些没有物业服务的小区居民。
“为了抢车位和卫生问题，今年我们小区里发生了好几起冲突，双方都动了手。”梅列区徐碧街道一社区居委会主任无奈地说。
物业公司为何撤走
物业管理公司为何撤走？其中一个重要原因便是收费问题。
记者从三明市物价局了解到，三明市普通住宅物业服务等级指导性收费标准是2010年制订的，按照服务内容和标准共分为3级，其中最高等级的指导性收费标准为每平方米1.3元。
“物业公司在运营过程中，人工成本占了60%-70%。5年过去了，三明市最低工资由700元涨到了1230元，而物业收费标准一直没有提高。部分小区还是每平方米0.4元、0.6元的收费价格，物业公司想提价，业主们不干。”王宏坦言，因为物业管理成本上升太快，不少物业公司无利可图。一些小区物业费收缴情况不理想，部分业主长期欠缴、拒缴物业费，导致物业公司没办法正常运营。如今，三明不少物业公司为了节约成本，只能聘用老年人当门卫，根本无力承担小区的日常管理。
业主对此也颇有微词。“我们每季度按照标准缴纳300多元的物业费，可除了有人收收垃圾和两位老人看门外，其他什么也没享受到。”家住梅列区双园新村的高女士说。
其次，在选择物业公司的招投标环节、物业承接查验环节上，缺乏必要的监管。三明市房屋权属登记中心工作人员告诉记者，这两项工作基本没有人管。在三明，监管物业服务的职责归属于市住建局房地产业科，但现实情况是，该科室仅有的几个工作人员工作重心主要放在房地产开发上，根本无暇顾及物业问题。监管缺失的后果便是物业公司参差不齐，有些低质的公司进驻小区后，进一步加剧了与业主的矛盾。
物业管理难题怎么解
物业公司与业主相互不满，矛盾重重，给小区日常管理带来不少麻烦，而且形成了恶性循环：物业公司收不齐钱，人工成本又逐年攀升，因此，只能缩减服务人员，降低服务品质；而物业服务品质降低后，业主对物业公司更加不满意，物业费就更难收齐，最后两败俱伤。
按惯例，新入住的商品房小区物业作为前期物业，是开发商选定的。一般3年左右，入住人数达到一定比例后成立业主委员会，可以由业主聘请物业公司，业主委员会代表业主与物业公司签订合同。这时物业公司若不履行服务合同，业主可以终止合同，或向法院起诉。如果业主拒交物业费，物业公司也可向法院起诉。
但相当一部分业主并不知业委会是如何产生的，物业是如何入选的。“物业都是政府定的，又不是业主们选的，矛盾是必然的。”网友黄小姐的观点得到不少人的呼应。
王宏认为，首先，物业管理牵涉多个部门，住建局难以承担监管职责，建议由市政府名义出文，制定规范性文件，规范物业公司、业主委员会等相关主体的责权。条件成熟情况下，可考虑成立专门机构（类似物业管理中心）进行监管，确保进驻物业公司的质量。其次，目前三明市物业服务协议偏于简单，订立新的物业服务内容和服务标准势在必行。可根据更具体、细化的服务，由物价局、物业协会、大型物业公司等进行联合公开测算，制定相应的指导收费标准，由业主委员会自主选择服务等级。此外，要打通业主和物业公司的沟通渠道，确保业主的意见和建议能及时反馈到物业公司，减少不必要的矛盾，推动物业管理有序发展，共同构建和谐小区。
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要查物业公司以前有没有在小区承包过要怎样查?
妈妈在沈阳清湖物业公司做保洁员时受伤住院，出院后找物业公司，由于小区业主不交物业费，物业公司已经撤出那个小区，由于没有劳动合同，物业公司不承认曾经承包过那个小区，也不打算负责我妈妈的医药费，我想知道要查哪里能查到清湖物业公司曾经承包过那个小区，现在就是没有证据证明清湖物业曾经承包过那个小区，把案子送到劳动局也被驳回，因为证据...
妈妈在沈阳清湖物业公司做保洁员时受伤住院，出院后找物业公司，由于小区业主不交物业费，物业公司已经撤出那个小区，由于没有劳动合同，物业公司不承认曾经承包过那个小区，也不打算负责我妈妈的医药费，我想知道要查哪里能查到清湖物业公司曾经承包过那个小区，现在就是没有证据证明清湖物业曾经承包过那个小区，把案子送到劳动局也被驳回，因为证据不足。谁能帮帮我。
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如果业主对物业公司不满意,能不能更换物业公司呢?接下来,我们就一起来看看这个问题。
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物业管理公司承包协议提要：乙方对所接管的物业小区，房屋及水电等设备设施的，按国家规定的保修年限执行，在保修期范围内的由乙方组织维修、资金由甲方负责
　　有限公司承包协议
　　发包单位：镇宁z物业管理有限公司
　　法定代表人：卜元芹 （以下简称甲方）
　　承包人：李纪仲 （以下简称乙方）
　　为进一步加强公司管理，提高公司对接管理物业小区的服务质量，根据《法》、《》及相关规定，经甲乙双方在平等自愿协商一致的基础上签订本协议。
　　一、承包公司名称：镇宁z物业管理有限公司
　　二、承包方式：对公司实行整体承包
　　三、承包期限：捌年，从 年月日至 年月日止。
　　四、承包内容：乙方对镇宁z物业管理有限公司进行管理经营，公司实行独立核算，自付赢亏，并独立承担民事责任。
　　五、甲乙双方的权利义务
　　&一&甲方的权利：法定代表人不得变更，甲方有权对乙方的管理经营状况及物业管理服务质量进行监督。
　　&二&甲方义务：甲方给乙方提供公司印鉴及各种证照，并协助乙方做好证照年检及帮助乙方承接物业，为乙方提供前期已接管物业小区的及介绍情况，为乙方提供办公用房。
　　&三&乙方权利：乙方有权利用镇宁z物业管理有限公司名义承接物业小区管理经营，为物业小区提供物业管理服务。有权主持公司全面工作，对公司人员有权调换，对公司有权支配。对在工作中发生的民事纠纷，有权及有义务调解处理。
　　&四&乙方义务：乙方有义务理顺公司管理体制，加强公司人员、财务、资料档案及各项工作管理。对所接管的物业小区加强管理，提高物业管理服务质量，达到让业主满意。乙方应重视公司员工的思想教育和业务工作，要求物业从业人员必须持证上岗等。
　　六、目前公司已接管的物业小区名称及物业服务内容：目前公司接管的物业小区有“东大街农贸市场”，“宁源嘉城”，“锦绘新都”。
　　上述小区的物业管理内容：1、物业维护、、给排水、供电、电梯、消防等设备设施的维护、维修。2、小区的社会治安、交通秩序维护，要求24小时有人值班。3、小区每栋楼的楼梯间、门厅、公共通道、停车场地，做到每天清扫，垃圾集中外运。4、小区的补种及管护。5、协助公安部门做好小区社会治安防范工作。协助消防部门做好小区消防安全工作。6、负责代抄小区共用电表、水表，代收水费电费及代缴水电费。负责收取物业服务费、停车费交公司财务进行管理核算。
　　七、乙方负责公司（除法定代表人外）所有人员的工资福利，办公经费等一切开支，确保公司正常运转。
　　八、乙方负责缴交税款。
　　九、乙方对所接管的物业小区，房屋及水电等设备设施的维修，按国家规定的保修年限执行，在保修期范围内的由乙方组织维修、资金由甲方负责，保修期届满的，由乙方与业主委员会，（未成立业主委员会的）与业主代表共同协商后，写出维修报房屋主管部门批准，用住宅专项解决。
　　十、乙方在承包期内，不得转包，如 发现转包或公司管理不善，物业服务质量低下，业主投诉较多，甲方有权停止承包，并由乙方负责一切经济损失。
　　十一、乙方（承包人）在承包期内发生的业主财物被盗及物业服务有关的事故，由乙方负责。
　　十二、乙方收取的停车费，在三年内由乙方支配，三年后甲乙双方另行协商。
　　十三、小区内不能停放油罐车、大货车、工程车。
　　十四、小区屋顶不许安装任何设备设施及堆放杂物。
　　十五、业主装饰装修时不准改变主体结构及外观。
　　十六、双方签订协议后乙方五日内向甲方交押金贰万元（20000.00元），承包期满后，乙方不续包，如数退还乙方，甲方不付利息，如乙方续包，该押金继续抵押直到不承包为止退还。
　　十七、未尽事宜，甲乙双方共同协商。
　　十八、在协议一式两份，甲乙双方各执1份，双方签字生效。
　　甲方：乙方：
　　二0一三年 月日二0一三年 月日
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