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小区装修垃圾无人处理 主物业主该谁承担责任
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近日，某小区装修垃圾堆积一地无人处理，关于装修垃圾的处理，是归责于物业还是业主？应该看当时在签订交房合同的时候有没有相关的条款，业主与开发建设单位签订的购房合同是否有约定装修垃圾委托物业清运的条款，具体费用的话物价局有收费标准，若业主同意，双方应签订住宅装修服务协议，否则，应由业主自行清运装修垃圾。
近日，家住城阳区某小区去年12月底交房之后，居民们今年都在装修，但不知道应该怎么处理建筑垃圾，但是物业说不归他管，现在小区里装修的人越来越多，小区变成了垃圾场。
2月28日上午，城市信报/信网记者联系上小区居民毛先生之后，他说起此事还是显得十分无奈：“去年12月31日交房，春节之后开始装修，但是装修之后就遇到了一个麻烦，现在装修之后，家里装修产生的那些废料就都堆在小区里面，一开始的时候只有几户有，时间长了之后这些垃圾越来越多，小区的院子就直接变成一个垃圾场了，我们问过物业说不归他管，让我们自己清理。前几天的时候有个邻居把自家的垃圾扔到街上的时候，结果就被城管给罚款了。”
对于此事，记者联系了城阳区城管执法局以及城阳区的环卫部门之后，相关工作人员告诉记者，根据《城市建筑垃圾管理规》，对于乱扔装修垃圾的居民进行处罚是有依据的。说到建筑垃圾到底应该归谁处置，工作人员表示建筑垃圾处置实行谁产生、谁承担处置责任的原则。对于小区物业是否应该负责清运垃圾的情况，应该看当时在签订交房合同的时候有没有相关的条款，业主与开发建设单位签订的购房合同是否有约定装修垃圾委托物业清运的条款，具体费用的话物价局有收费标准，若业主同意，双方应签订住宅装修服务协议，否则，应由业主自行清运装修垃圾。
当记者将这些相关部门的说法反馈给毛先生之后，毛先生也表示当时并没有与开发商之间签订关于装修垃圾清运的协议，根据目前的情况，毛先生表示可以自己清运：“我知道这个情况了，该我清运的我清运，过几天我还是自己想办法吧……”
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未取得《竣工验收备案表》的商品房能交付吗？
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商品房交付，是商品房出卖人即房地产开发商履行《商品房买卖合同》的重要义务之一，在商品房交付中，房地产开发商与购房者之间对于商品房交付条件的争议是最大的。对于商品房（建筑工程）的交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都有所涉及并先后做了相应的规定，同时，全国各地房地产主管部门出台的商品房买卖合同示范文本中也都对商品房的交付条件做了相应约定，但是由于消费者和开发商对于有关商品房交付条件的法律、法规的理解不一致，以及各地实行的商品房买卖合同示范文本条款设计的不严谨、不明确，从而导致此类商品房交付纠纷不断的出现而且呈愈演愈烈之势。因此,开发商有必要充分了解商品房交付的法律强制性规定及其与合同约定之间的关系,并有效防止出现房屋交付时的法律纠纷。
法律背景：
1、何为《竣工验收备案表》
建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定，房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收实行备案制度，工程竣工后先由建设单位（开发商）、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五家对工程进行验收（即所谓的&五方验收&），验收合格后五方共同出具《工程竣工验收报告》。建设单位（开发商）应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。
2、商品房交付的相关法律规定
商品房交付作为商品房买卖中开发商应承担的一个重要义务，其应符合商品房买卖合同中对于交付条件的约定，同时，也不能违反我国法律、法规对于商品房交付的强制性规定。
《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：&房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用&。
《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：&建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用&。
根据上述法律、行政法规，开发商向购房者交付的商品房的强制性条件必须是&经验收合格&的商品房。
国务院1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。但是在2000年，国务院和建设部分别下发了《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，其规定&建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。&&建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。& 因此，在2000年后，房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制，房屋验收许可制退出了历史的舞台。
除了上述法律法规之外，《建设项目环境保护管理条例》第二十三条、《消防法》第四十条、《人民防空法》第四十九条、《城乡规划法》第四十五条，对于建筑工程在环保、消防、人防、规划方面的验收或许可也做了专门的规定。综合上述法律法规的规定，我们可以看出，目前我国对于商品房的验收实行的是备案制，验收主体是房地产开发商，而且也取消了所谓的综合验收。
3、商品房验收的程序
具体而言，商品房验收程序如下：建筑工程竣工后，施工单位向开发商提交工程竣工报告，申请竣工验收，开发商组织施工、勘察、监理、设计等单位等5家责任主体对工程进行竣工验收，政府工程质量监督机构参与验收过程，对验收进行现场监督，并形成工程质量监督报告，同时，在工程竣工前后，规划局、人防办公室、公安消防以及环保等部门对规划、人防、消防以及环保进行专项验收。最后，开发商在工程竣工验收合格之日起15日内，将包括规划、人防、消防以及环保等验收内容在内的验收情况向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案，并取得《竣工验收备案表》。
法律分析：
清楚了法律法规对商品房验收的规定，那么，商品房交付是不是必须取得《竣工验收备案表》呢？
一种观点认为，竣工验收备案是建设工程竣工验收的必经程序，未经过备案登记，建设工程就不能称作已通过了竣工验收，没有通过竣工验收的房屋，当然不能交付给购房者。因此，无论开发商和购房者在《商品房买卖合同》中约定了怎样的交房条件，如果该商品房未取得《竣工验收备案表》，就不能交付。但是律师认为，商品房交付是买卖双方的一种民事行为。在《商品房买卖合同》中，通常开发商和购房者都将交房条件约定为&该商品房经验收合格&，对于&竣工验收&的具体实施建设部颁行的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》规定得非常清楚：建设单位在收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。同时还规定了建设工程竣工验收应具备的条件。从这些规定可以看出，建设工程只要在建设单位的主持下，有勘察、设计、施工、监理等单位共同认可，就可以认定为竣工验收合格，就达到了购房者约定的交付条件。至于竣工验收备案，那是行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为，与开发商和购房者之间的民事行为是毫不相干的。也就是说，只要商品房符合合同约定的交付条件，并且符合国家法律法规对于商品房交付的强制性规定，比如人防、消防、规划、环保等专项验收必须通过，那么即使没取得《竣工验收备案表》，也可以交房。事实上，从前文列举的法律法规中，我们可以看出，法律法规仅仅规定，商品房交付必须&经验收合格&，但并没有明确商品房必须&经验收合格并备案&才能交付，或者说必须取得《竣工验收备案表》才符合交房条件。实践中，商品房办理竣工备案手续，一方面需要相关政府部门出具相关验收和许可使用的手续，另一方面，当开发商将备案所需的资料按法律规定的时间提交给建设主管部门后，备案手续何时能够办理完毕取决于建设主管部门的安排。因此只要开发商已经组织进行了五方验收，并且经过竣工验收，人防、消防、规划、环保等相关政府部门的专项验收，认为可以使用，只是没有办理备案手续，不应当影响商品房的交付。
案例及评析
成都市民王先生千挑万选之后，选中了西门一个欧陆风格的楼盘，并与开发商签订了买卖合同，在买卖合同中约定的交付条件是&该商品房经验收合格&。在焦急的等待中，好不容易等到了开发商的收房通知，在收房时，王先生对小区和房屋的外观和质量还算满意，但为慎重起见，王先生还是要求开发商出示交付商品房的相关文件。开发商当时就出示了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》以及由开发商、设计、勘察、施工、监理单位共同出具的《工程竣工验收报告》。但王先生却认为开发商交付的房屋没有经过消防、人防、环保、规划验收，而且也没有建设主管部门出具的《竣工验收备案表》，所以其交付的商品房没有达到交付条件。开发商则认为买卖合同约定的是：&商品房经验收合格&，而其交付的房屋经过设计、勘察、施工、监理单位的验收，并出具了《工程竣工验收报告》，因此已经符合了合同约定的&商品房经验收合格&的交付条件。对此，王先生并不认同，并拒绝收房。
点评：在建设部2000年版的商品房买卖合同示范文本中，对于商品房交付条件是这样约定的：出卖人应当在＿＿年＿＿月＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
1．该商品房经验收合格。
2．该商品房经综合验收合格。
3．该商品房经分期综合验收合格。
4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
在本案中，买卖合同对交付条件约定为：&该商品房经验收合格&。显然是使用的是该示范文本，且选择了第一项作为交付条件。开发商与买受人选择&商品房经验收合格&这一交付条件争议最大之处就是什么才叫&验收合格&。开发商认为自己组织&五方验收&合格之后，出具《工程竣工验收报告》，就叫&验收合格&，但购房者认为开发商应进行竣工备案，并取得《竣工验收备案表》才叫&验收合格&。从前文分析，我们知道，只要开发商已经过竣工验收，并且具备了向建设主管部门进行备案的条件，在未取得《竣工验收备案表》前是可以交房的。但是，本案中，该商品房未经消防、人防、环保、规划验收，并取得相应验收合格证或许可文件，其进行交付是违反相关法律强制性规定的，购房者可以拒绝收房。
2005年东南亚某知名开发商进军成都，在城东开发了一个楼盘，由于其在国外开发的楼盘均以优美的景观设计、良好的小区配套而知名，因此，张先生毫不犹豫就买了一套房屋。在商品房买卖合同中，将商品房交付条件约定为：&该商品房经综合验收合格。&在等待收房的日子里，张先生满怀期待。收房的日子终于到了，但当张先生来到项目时，却傻了眼，小区里到处是建筑垃圾，规划中的道路一片泥泞，规划中的绿地还是一片黄土地，本应是游泳池的地方却还只是一个大水泥池子，规划中的会所还搭着脚手架。愤怒的张先生找开发商理论，要求开发商出示有关房屋交付的文件，对此，开发商只拿出了由开发商、设计、勘察、施工、监理等单位对楼栋单体建筑进行验收后出具的《工程竣工验收报告》和消防部门出具的消防验收合格证。由此，张先生认为：根据买卖合同的约定，该商品房必须经综合验收合格方能交付，也就是说除商品房建筑本身外，小区的基础配套设施也必须全部达到交付条件才能交房，但现在开发商不仅没有出示能够证明商品房已经验收合格的《竣工验收备案表》，也没有将小区的配套设施按条件交付，因此开发商已经违约。
点评：本案中将商品房交付条件约定为：&该商品房经综合验收合格。&显然是选择了建设部商品房买卖示范合同关于交付条件的第二项。2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，已经取消了综合验收这一审批项目。在此时间之后对于开发商与买受人在合同中约定的以&商品房经综合验收合格&怎样处理？我们认为，《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》仅仅是取消了综合验收这一审批项目，即政府相关部门今后不再对竣工综合验收进行审批，但是政府不实行审批不等于开发商可以不遵守自己的承诺。如果开发商在《商品房买卖合同》中与买受人约定的交付条件是&商品房经综合验收合格&，那么开发商还应完成竣工综合验收，只是组织验收的主体由开发商自己进行而已。在本案中，开发商除应对建筑工程的单体工程质量出具《工程竣工验收报告》，并取得消防、人防、环保、规划等专项验收合格证或许可之外，还应根据自己的承诺，在交付时完成各种配套的基础设施和公共设施的建设，否则，购房者可以拒绝收房，开发商仍可能需承担违约责任。
06年10月，赵小姐看中了由成都某知名开发商开发的楼盘，随后即与开发商签订了购房协议。在购房协议中，对于房屋交付条件约定为：&在商品房交付时，该商品房已应取得规划验收合格证&。07年10月，开发商如期交房，赵小姐在收房时要求开发商提供相应的交付文件。对此开发商出示了由开发商、设计、勘察、施工、监理单位出具的《工程竣工验收报告》，同时开发商还出示了由公安消防、人防办公室、规划局、环保局等部门出具的验收意见或验收合格证。开发商认为自己开发的商品房已经经过工程竣工验收和公安消防、人防办公室、环保局等部门的专项验收，并且获得了规划局对小区规划进行验收之后所颁发的《规划验收合格证》，其交付行为符合购房合同的约定，因此，自己的交付没有问题，赵小姐应该收房。但赵小姐认为，虽然开发商组织了设计、勘察、施工、监理单位进行竣工验收，且获得了公安消防、人防办公室、规划局、环保局等部门出具的验收意见或验收合格证，但开发商没有在建委进行竣工验收备案，没有取得商品房《竣工验收备案表》，因此，开发商的商品房并没有达到交付条件，并拒绝收房。
点评：2006年6月，成都市出台了新的商品房买卖合同示范文本，其第十条交付条件约定：
（一）出卖人应当在____年____月____日前向买受人交付该商品房。
（二）该商品房交付时应当符合下列第&& 、&& 、&& 、&& 、&& 、&& 项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
1、该商品房已取得规划验收合格证；
2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；
3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；
4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；
5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；
在本案中，购房者应该签订的是新版本合同，并显然选择了第一项为主要交房条件。在本案中，开发商组织设计、勘察、施工、监理等单位进行竣工验收，并出具了《工程竣工验收报告》，同时开发商交付的商品房已经经过公安消防、人防办公室、环保局等部门的专项验收，并且获得了规划局颁发的《规划验收合格证》，应当说，其交付行为是符合合同约定的，并且未违反法律法规的强制性规定，因此，在本案中，虽然开发商还未取得《竣工验收备案表》，但购房者不应当拒绝收房，而是应当按合同约定进行收房。
从法律层面上分析，&竣工验收合格&确实不应以《竣工验收备案表》的取得为标志，但是如果开发商与买受人签订的《商品房买卖合同》约定以&商品房经验收合格&作为交付条件，由于双方对法律法规的理解可能会不同，因此开发商需在买卖合同补充协议中与购房者进行明确的约定，&商品房验收合格&应为&取得竣工验收报告&。尽管现在成都市所适用的新版商品房买卖合同的范本所约定的交付条件仅仅只有&取得规划验收合格证&，但是由于《竣工验收备案表》相对于《工程竣工验收报告》，为政府建设主管部门出具，公信力更强，所以绝大多数房屋买受人在房屋交付时不愿认可开发商自己出具的《工程竣工验收报告》，而要求其出具《竣工验收备案表》，从而容易造成较大纠纷。因此，要么开发商仍需在补充协议中再作出约定，明确交付条件不包含《竣工验收备案表》在内，要么开发商就应当在合同约定的交付时间前取得《竣工验收备案表》，以避免不必要的法律纠纷。
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??????????请问：1.小区内临时建筑垃圾堆放处一般设置多久？
2.开发商没有在地面预留合适的场地，是不是有义务在地下停车场辟出地方？
3.物业有权在小区内任意指定建筑垃圾的堆放点吗？如果由此对部分业主的生活造成危害，相关业主可以要求补偿吗？怎样的要求合理？
全部答案（共1个回答）
完毕后就要清理干净
2 小区内应该留有停车场地,地下停车场的车位是买的,一般不会免费开放
3 物业指定的垃圾堆放点一般是物业集中清理的地方,如果对业主造成影响的应当另选其他堆放点堆放,如造成损失的可以要求其赔偿
主要是看合同的约定，如果如你所说的设施、道路等未达到合同约定的交付标准，那么你们可以要求按照合同里约定要求赔偿，并限期完成。
我说的意思是开发商只看合同，你的合...
向当地房管局或者消费者协会投诉！
zhanglianzhong61:你好！
1、开发商在防洪渠道上开发住宅小区,并且在防洪观察井的位置建设成居民院落是合法的！开发住宅小区建设，包括防洪观察井的位...
答:车站TCC和中继站TCC均应作为CTCS-2级临时限速的更 新点，在其TSR管辖范围内，应具备同时设置3处TSR的能力(不含 末端45 km/h限速）。
买房时很多是算的
⑴p=F/S=6N/(0.1m)2=600Pa
⑵ρ物=m/V=G/gV=6N/[10N/kg*(0.1m)3]=0.6*10^3kg/m3&ρ水
所以物体处于...
答: 你好，这是出现晕动病的情况，需要及时的使用药物进行调理治疗，在继续呕吐之后，也是可能会继续存在症状的。一般出现这种情况可以选择使用地芬尼多、苯海拉明等类型的药物...
答: 我帮你问了专业男科医师了，医师的答复是这样的：
精液有时出现发黄的现象，这是正常的。阴茎勃起时的分泌物不一定是精液，有时可能是前列腺液，所以不一定含有精子......
答: 1.通过运动和饮食来实现减肥，特别要关注腹部脂肪，因为腹部减肥能大大提高糖耐量。
2.控制高血压，这与糖尿病病情发展密切相关。
3.定期作血糖检查：有肥胖或超重...
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相关问答：123456789101112131415当前商品住宅典型交房纠纷及其应对技巧
一、当前商品房交房纠纷高发的背景
交房本是买卖双方的一件喜事，对开发商来说，交房是项目成功完成的关键里程碑。对购房业主来说，多年积蓄换来的魂牵梦绕的房子终于可以入住，无论如何都是一件值得庆祝的事。
但今年下半年以来，各个楼盘的交房工作变得越来越困难，交房难已成为几乎所有楼盘的一个普遍问题，其背后最主要的原因就是楼市和宏观经济形势的影响。
按照当前的房屋销售周期安排规律，今年交付的房屋基本是去年楼市高潮期所销售，因此，今年开发企业面临的是“牛市卖房，熊市交房”这样一个交房最困难的情况。很多业主一方面是因为楼市跌价懊恼买贵了，另一方面可能是自身的经济状况或收入预期发生了变化，所以希望改变当时作出的买房决定，就抱着挑毛病退房的心态来收房，加上开发商的产品又存在或多或少的问题，这些因素就不可避免的导致了现在的交房矛盾高发，大量楼盘不能顺利交房，开发商闻交房而色变的地步。
当前的法律政策环境对交房的要求也越来越严，以苏州为例，苏州从2007年开始实施“商品住宅交付使用通知书”制度，根据《苏州市商品住宅交付使用管理办法》，现在苏州商品房的交付，除了原来一直规定的取得竣工备案文件外，还要有以下12项配套设施达到要求，否则政府将不予发放“交付使用通知书”，这一要求在保护了广大购房业主权益的同时，客观上提高了交房的难度。
（1）生活用水纳入城市自来水管网，不使用临时施工用水；
（2）用电纳入城市供电网络，不使用临时施工用电；
（3）雨水、污水实行分流，分别纳入城市雨水、污水排放系统。暂无条件的，经环保、水务部门同意后，应采取临时性措施；
（4）燃气管道纳入城市燃气管网。暂无条件的，应当完成室内燃气管道敷设并落实燃气供应渠道；
（5）电话通信、有线电视等端口敷设到户；
（6）路灯安装完毕，照明条件符合标准。确因分期建设暂时无法建设的，应采取临时照明措施，临时照明费用由房地产开发企业承担；
（7）邮政信报箱按规定设置，符合通邮条件；
（8）绿化工程应当按批准的规划方案建设完毕，绿地指标符合规划要求。确因季节原因暂无法实施的，应当出具承诺书，自交付使用备案通过之日起六个月内完成；
（9）规划配建的人防工程投入使用的，应当符合人防工程施工及验收规范；
（10）住宅小区与外围有效隔离，与城市道路之间有直达道路相联。小区内部场清地平，道路符合通行条件。分期建设的，交付工程与在建工程应当有明显有效的隔离设施，不得合用小区内部道路；
（11）按照规划要求完成社区管理和服务用房、车库、商业、环卫等公共服务设施的配建。分期建设的，其规模应当满足居民入住的基本生活需要；
（12）前期物业管理单位落实，物业管理用房符合规定，权属明晰。
交房纠纷增多并且影响扩大的第三个因素是越来越多的购房业主选择通过集体维权的方式与开发商交涉。在当前的社会背景下，群体性事件又很容易成为媒体的焦点，维权事件通过媒体传播放大后又产生连锁反应，影响扩大到更多业主，局面往往一发而不可收拾。
二、当前产生交房纠纷的六大类原因
（一）商品住宅普遍存在的房屋质量通病。房屋质量问题几乎是每个楼盘都或多或少存在，目前，随着国家对住宅质量的严格监管，主体结构质量问题已经非常少见，但一般质量问题还大量存在，常见的有以下几种：
（1）施工质量不佳造成的房屋墙面地面空鼓、裂缝，平整度不够；
（2）房屋防水或保温层因节约成本或偷工减料而未按相关规范要求实施；
（3）房屋门窗也是当前质量投诉的重点，例如，当前比较普遍的“入户门”和“防盗门”之争，房屋的进户门通常被称为“防盗门”，有些小区销售合同上也注明配置为“防盗门”，但“防盗门”国家有强制性规范，现行标准之一是即使用电钻等工具，6分钟之内无法打开。市场上一般的入户门是达不到这个要求的，只能称为“进户门”，如果合同约定为“防盗门”，就存在不合格的问题。另外，进户门防火方面是否合格也是容易被关注的问题。铝合金门窗方面，型材厚度不达标、开关不顺畅、漏水也是业主投诉较多的问题；
（4）精装修房更是质量投诉的高发区，精装修后的空气质量检测不合格是这些年出现的新问题。精装修房即使水阀这样的小配件的质量问题都可能造成很大的损失。如苏州某精装修小区，交房前夜间某户水管阀门爆裂，导致楼下多户进水，地板、墙面等装修损失达到几十万元，交房也受到了很大的影响。
对于绝大多数质量问题来说，主要的补救措施是进行整改。那么，交房时业主能否以这些质量问题拒收房屋，甚至要求退房呢。法律上对这个问题并没有很明确的规定，根据最高人民法院的司法解释规定：房屋主体结构质量不合格，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房业主有权退房并索赔损失。但是什么是严重影响正常居住使用的质量问题，以及购房业主能否因不严重影响正常居住使用的质量问题而拒绝收房，法律没有明确。例如，房屋屋顶漏水，多大范围的渗漏或在什么部位的渗漏算严重影响正常居住，不同的法官可能有不同的意见。在司法实践中，通常认为在开发商取得相关交房证明的情况下，购房业主不能因一般质量问题拒绝收房，而应要求开发商承担维修责任，法院对于购房业主以此为理由拒收房屋一般是不支持的。
（二）房屋设计不合理或不符合合同约定。比较常见的有以下几种，往往在房屋的非标准层出现问题：
（1）高层消防通道问题。高层住宅节省成本，往往设计为共用消防通道，导致相邻住户房间或阳台直接连通的问题，这一问题往往在销售的时候又未明确告知业主，交房时必然产生争议；
（2）层高达不到合同约定问题，层高问题有三类，一类是因施工误差过大造成层高不达标；一类是合同约定失误造成，如苏州某住宅小区，设计层高为2.8米，但合同上全部误填为3.0米，造成了对所有业主的违约，交房时产生了严重的纠纷；最后一类是房屋局部或非标准层因设计产生不同的层高，但对低层高的部位未在合同中明确，从而产生纠纷。如苏州某小区，合同约定层高2.9米，因设计问题，某户型的一个卧室的层高比其它部位低25公分，但合同又未特别注明，导致购房业主投诉。按合同约定，层高每低1%，房价也减1%，按照这一约定，总房价要减8%，如果最终按合同这样处理，开发企业需承担的违约金将超过这个房间本身的售价。
（3）花园的问题，花园引起的交房争议在底层住户或别墅小区比较普遍，目前关于花园面积如何计量国家没有统一规范，因此，合同中约定的面积是否包括台阶、车道、散水和其它硬化面积？花园里能否有窨井？都是可能引起争议的问题。苏州发生过一起案例，某别墅花园地下有一根电缆经过，电缆上方设了提示标志，业主提出按其花园设计，电缆的位置是要挖一个池塘的，要求开发商将电缆迁走，也引起了一起纠纷。
（4）露台还是阳台的问题，苏州某小区的某房型，合同约定有两个阳台，但交房是业主发现只有一个南阳台有顶，北阳台无顶，业主认为无顶阳台只能算露台，不符合合同关于有两个阳台的约定，拒绝收房并起诉要求退房。
（5）房屋不合理的梁柱，如某小区房屋因结构原因，卧室中央有一道横梁，业主认为风水不好拒绝收房，并起诉要求退房。
（6）外墙材料、颜色问题。如不少小区实际外墙颜色与模型颜色不一致，业主收房时认为实际颜色不符合约定而拒绝收房；也有小区合同约定石材，实际改为面砖而发生纠纷；苏州新区发生过一起案件，合同约定外墙装饰是“涂料+面砖”，实际交房时业主发现多处外墙为玻璃幕墙，业主认为对房屋的通风采光及使用功能均产生了严重影响，要求退房，法院审理认为不属于根本违约，驳回了业主的退房要求。
（三）小区规划或配套设置不合理或变更规划。这是当前交房纠纷中的一个突出问题，主要有以下几个方面：
（1）车位配置不达标。现阶段的住宅小区，规划部门要求的车位比往往比较高，如苏州工业园区要求车位住宅比达到1：1，开发商为节约成本和保证小区景观和绿地率，最终实际设置的车位往往达不到向规划部门报批的车位数量，由此在交房时形成纠纷。
（2）小区景观在实施时随意变动。很多小区在绿化景观实施时往往会对原来规划部门批准的方案进行深化和一定的调整，调整后往往又不办理报批手续，交房时业主就会提出异议，如某个亭子位置与原图纸不符，某区域原设计了一个湖泊，现在改为硬化地面等。这一问题在苏州工业园区特别突出，因为园区的商品房合同对小区规划和相关环境建设作了非常严格的规定，开发商如需变更，既要得到规划部门的批准，还要通知全体业主并允许业主退房。因此，在园区因为景观变更未批准或未通知业主形成的纠纷非常多，对开发商的风险也比较大。
（3）配套设施设置的位置。常见的是小区配电房或垃圾房的设置引起相邻业主的不满。这个问题在苏州工业园区也比较突出，园区的商品房合同规定，开发商在合同中要告知购房者其房屋20米范围类的垃圾箱、配电房、水泵及无线发射装置等公共设置和设备，但在一幢房屋的公共设施和设备包括的范围极广，开发商事实上不可能全部说明清楚，由此就可能产生一系列的问题，我们对这个条款的理解是如果20米范围内有产生明显噪音、异味或电磁辐射的公共设施设备，开发商应当告知，但不是其它所有公共设施和设备。
最近我们就代理了园区某房产公司的一起案件，小区某业主提出其房屋院子外面的公共区域有个有线电视分支箱，在购房时没有告知，要求开发商承担违约责任。我们在这个案件的庭审中指出，如果对于这样一个无噪音或其它危害、体积也不大的设备，开发商在合同中没有告知也要承担违约责任的话，那么园区几乎所有的业主都可以用这个理由来索赔，这显然是不合理的。
（4）配套承诺的未兑现。主要是开发商销售时承诺的学校幼儿园等配套设施未能及时到位，其中有小区红线内的，也有小区以外的，如地铁站点、公园等，一旦这些设施未能按计划实现，即使不是开发商的原因造成，购房业主也会提出异议。根据最高人民法院的司法解释，开发商就小区规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同约定，如有违反违约责任。从这个规定来看，开发商在楼书或宣传资料中对小区以外的设施的宣传，是不作为合同内容也不承担违约责任的，但购房人或可要求工商部门查处开发商虚假宣传的行政法律责任。
最近苏州工业园区某小区，发生了比较严重的业主维权冲突，纠纷的起因是开发商在公司的宣传刊物中提到小区里将设置幼儿园，实际上小区规划里并没有幼儿园，开发商原来的想法是拿出一部分配套商业用房来开办幼儿园。但业主发现没有正式规划幼儿园后，怀疑开发商只是拿商业用房临时性作为幼儿园作为促销手段，认为自己上当受骗，于是进行群体维权，最后开发商不得不书面承诺该部分用房作为幼儿园70年不变。
（四）小区交房期限延误。这主要是开发商预留期限估计不足，交房难度估计不够造成。很多开发商是以自己以往项目的开发的经验来设定交房期限，但现在苏州实行的“一房一验”制度和“交房使用通知书”制度都大大延长的验收阶段的时间和难度，加上业主投诉和维权可能给开发商取得相关交房手续增加的难度，没有预留充分的时间就可能造成被动局面。
我们在给一家开发企业审查合同时，根据我们的经验发现约定的交房期限比较紧，于是向公司提出我们的意见，公司领导也非常重视。当时已经开始销售了部分房屋，公司紧急要求销售部门联系客户更改交房时间推后3个月，结果绝大多数客户都配合进行了调整，只有六户不同意修改。最近，这个项目也进入了交房期，果然不能在原定的交房期限内完成相关手续，幸好当时及时进行了调整，否则就不仅仅是向这六户承担违约责任的问题，而是对全体业主承担违约责任了。
因开发商未按期交房而反应比较强烈的业主分为两类，一类确实是因结婚、子女上学等原因着急入住的，还有一类是暗自高兴，希望借机退房的。对于逾期交付到何种程度可以退房，法律有明确规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，开发商迟延交付房屋，经买房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房人有权退房，但允许双方另行约定。苏州工业园区的示范合同要求更加严格，逾期超过60天无需催告小业主就可以退房，最近这方面的案例也发生了很多。
（五）交房过程中的程序纠纷。主要是交房程序中是先验房还是先付尾款？先验房还是先签房屋交接文件？以及交房流程中代收代缴费和物业管理费的收取问题。
目前对于先验房还是先付款的问题，一般认为无约定的情况下两种均可，应由双方协商。我们现在的做法是在预售合同里约定先付款后验房，以避免交房时的矛盾。关于先验房还是先签房屋交接文件的问题，有一些较为强势的开发商还是坚持要求客户先签文件再验房，但越来越多的购房业主拒绝接受这种安排，如果投诉到政府部门，政府部门一般也不支持开发商的这种做法。
关于交房时物业管理费的收取问题，房地产业有个不成文的惯例，交房时很多手续开发商是委托物业公司与小业主办理的，而物业公司为了自己工作的便利，往往要求前来收房的业主在拿钥匙前交付第一期的物业管理费。苏州就发生过一起案例，
有一位精明的购房业主成功的利用这一不尽合理的惯例获利数万元。这位业主购买了某知名开发商开发的一套商铺，该商业项目位置较偏，交房初期也难以出租。交房时按惯例，物业公司提出不交第一期物业费就不给钥匙。该业主尚未找到租客本也不想马上收房，见此情况，将计就计，付清除物业费外的其他房款就走了。一年后，该处商铺人气渐旺，该业主虽未收房，却已找到租客，然后一纸诉状将开发商告上法庭，提出开发商违约逾期交房一年，应按合同规定支付违约金，合同此项违约金乃按天计算，一年的违约金算下来高达十多万元。
开发商接到诉状后才发现是个严重的问题，购房合同中并未将交付首期物业费作为交房条件，物业公司的要求显然并无依据，而物业公司系受开发商委托办理交房手续，其拒绝交付钥匙行为的法律后果需由委托人开发商承担，因此业主的主张在法律上是成立的。最终，经过多方协调，这位业主不仅免于承担这一年的物业费，还成功的拿到了数万元的违约赔偿，
（六）开发商降价造成的前期房屋难以交付。这个在全国范围内已经发生了很多案例，原因显而易见，房价降了，原来买的业主就相当于亏本了，当然不会让开发商顺利交房，而是借交房之机找各种理由退房，因此发生冲突几乎不可避免。也正是因为这个原因，现在前期房屋还没交付的项目，即使卖得再困难，也不敢直接降价，无论如何也要坚持到前面高价卖的房屋交付完成。
三、交房纠纷的五个新趋势
（一）验房专业化
验房涉及工程方面的很多专业知识，以往除了少数从事该行业的业主外，绝大多数业主验房只能是走马观花，交房也相对容易。但随着验房公司这个新行业的出现，业主花不高的代价就能解决自己没有验房知识的问题。随着验房市场的发展，验房公司的装备水平也有了比较大的提高，以往仅是一把水平尺、一把卷尺以及一个小锤子，现在是激光测距仪等装备齐全，经过专门培训。验房公司因为利益挂钩，在查找房屋缺陷方面是不遗余力，不仅能找出房屋的一些质量问题，如外墙缺乏保温层等较为专业的问题往往也是验房公司向业主提出，这就给开发商的交房带来的比较大的挑战。
现在也有开发商尝试在交房前自己聘请一家较专业的验房公司给自己找问题，这也是有益的尝试。如果能事先发现这些问题，并进行有效的整改，能避免交房时的被动。
（二）纠纷前置化
越来越多的购房业主维权并不等到交房那天，他们发现，在相关政府部门验收发证前就开始维权更为有效，给开发商带来的压力也更大。原因很简单，购房业主的事先投诉必然导致政府的验收一定会更慎重，如果投诉是有一定依据的，那政府为避免给自身带来纠纷，可能就暂缓发证。那么开发商为了拿到相应的交房许可，就不得不和小业主进行协商，满足其部分要求。
还有一种情况是政府已经验收发证了，购房业主认为房屋有问题，但不和开发商打官司，而是直接起诉政府发证行为不当。政府遇到这种问题压力也比较大，一般马上会督促开发商妥善处理，这个方式有的时候比直接起诉开发商还有效。
（三）司法消极化
我们国家的司法系统有个习惯，遇到涉及面广矛盾复杂的问题就消极回避。如以前处理企业职工下岗、动拆迁、证券市场纠纷，以及最近的三鹿奶粉赔偿问题，遇到这类案件法院干脆不受理。近期对于购房业主与开发商之间的交房和退房问题，也出现了这样的苗头。因为受理后无论是判决退房还是不予退房，都可能引起比较严重的社会问题。有媒体报导，上海浦东新区法院11月开始已经暂停受理小业主的退房案件，在苏州，有几个区的法院是明确不受理多名业主共同要求退房的案件的，接下来法院这类案件的立案可能会越来越紧、越来越难。
法院不受理群体性业主的退房案件，乍一看对开发商是好事。但实际上未必如此，如果矛盾不能通过法律途径来得到恰当的裁判和处理，矛盾并不会消失，只会通过其它方式去解决，这就带来了下一个问题，维权暴力化。
（四）维权暴力化
近期全国范围内发生了多起业主暴力维权的事件，苏州这两个月也发生了好几起业主群体冲击开发商售楼处，砸毁模型，抢走开发商内部文件的事件。
两个月前，杭州万科因楼盘降价，也发生上百名业主冲击打砸万科办公区域和楼盘现场事件。
类似的大大小小事件近期在全国有越来越多的趋势，据称，继动拆迁纠纷之后，商品房业主维权也已成为地方政府重点关注的可能影响社会稳定的领域。上述纠纷本身的是非曲直，我们非当事方，也不想置评，但类似事件中反映的业主维权事件暴力化倾向值得各方注意。在整个社会浮躁的大背景下，一次次的教训使越来越多的民众不再相信平和的对话和正常的司法途径能解决自己的问题，相反，似乎很多会“闹”的、能“闹”的确总是能达到自己的目的，因此“君子动口不动手”的原则渐渐不再被遵守。另一方面，贵州等地发生的不当处理群体性事件也令得政府在处理类似事件时越来越谨慎，公安部部长孟建柱在最新一期的《求是》杂志撰文指出，在处置群体性事件中，警方的主要任务是维护现场秩序，化解矛盾，制止过激行为，防止局势失控。但官方的这种谨慎态度往往却走向对事件袖手旁观的另一个极端，使事件参与者的过激行为不能得到及时有效的制止，并最终导致事件失控。
对于开发商来说，如果面临群体性的业主索赔或退房，也要从上述事件中吸取教训，在与业主交涉谈判的过程中，一方面要以合同和法律为依据，按有理有利的原则妥善处理。另一方面也要对群体性业主的情绪和复杂程度有充分的认识，注意交流和谈判的语气和方式，稍有不慎可能引爆现场群体的情绪，同时也要做好应对暴力冲突甚至打砸抢等各种复杂局势的准备，否则如果发生公司被冲击甚至重要资料文件丢失的情况，后果也同样不堪设想。
四、律师七大建议
（一）精心的规划设计和优良的施工质量是顺利交房的前提。在当前的交房形势下，面对如此挑剔的购房业主，精心的规划设计和优良的施工质量虽也不能绝对保证交房的顺利进行，但无疑能大大减少出现纠纷的可能性，相反，一个设计粗糙、质量低劣的楼盘在今天的形势交房一定会遇到很大的挑战，所以我们说精心的规划设计和优良的施工质量是顺利交房的前提。
（二）专业律师把关的房屋销售合同是顺利交房的保证。目前，各地房地产主管部门都有适用于该地区的商品房预售（销售）合同示范文本，名为示范文本，随着网上签约的推行，实际上必须强制使用。在苏州，市区和园区各有自己的示范文本，以园区为例，苏州工业园区的“商品房预售合同示范文本”相对比较完善复杂，对购房人的权益保护得也比较完善，其中规定了12种小业主可以解除合同，也就是退房的情况。从开发商的角度来看，这份示范合同有很多不利之处，但条款本身无法修改，只能以补充条款的方式进行调整和规避。我们担任园区多家开发企业的法律顾问，先后就该示范文本起草过数十个版本的补充条款。
在补充条款中，相关的细节都要考虑充分。例如：我们在补充条款中约定“乙方付清全部房款和其他代收代缴费用后方可与甲方办理房屋交接手续。因乙方未付清全部房款和其他代收代缴费用而未能办理商品房交接手续，甲方不承担任何违约责任。”这样就能避免交房时因“先交钱还是先验房”产生争议。又如，对于交房是容易发生的因一般质量问题产生的拒绝收房争议，我们约定“该房屋交付时，除了不具备第七条约定的交房条件和严重影响居住使用的质量问题外，乙方不得以其他理由拒绝收房；乙方发现的一般质量问题不影响交接手续的办理，乙方可要求甲方在房屋交付后的合理时间内承担维修义务并按国家的相关规定承担保修义务。”
另外，对于如何合理设置合同违约条款，以防止出现小业主因价格下跌要求无理由退房，也是我们在起草合同补充条款中需要重点考虑的问题。
（三）预留充足交房期限能避免被动。根据我们的经验，房屋销售时把交付期限设定得宽松一点，并不会影响绝大多数购房人的购房决定，提前交房在操作中也完全可行。但是如果合同签订后延误交房时间，不仅要承担违约责任，还容易形成比较大的纠纷，近期苏州有几起群体性事件都是因为这个原因造成。所以，我们建议房地产开发企业在设定交房期限时，一定要预留足够的时间，考虑到种种复杂因素，一般建议在正常能完成全部工作的预定时间后面再加至少六个月。
我们也碰到过几起另外的情况，如某小区工程施工单位知道项目的交房期限比较紧，就在施工接近尾声进行停工索赔合同里约定不调整的材料价差，开发商因为后面的交房期限已经定死，不能如期交房将产生对小业主的重大违约问题，通过法律途径来解决施工单位的纠纷也来不及，只能被迫答应施工单位的不合理的索赔要求，这也是交房期限设定较紧带来的一个负面问题。
（四）小区规划报批前考虑完善，批准后尽量避免调整和变更。小区规划景观变更可能是目前引起群体性交房纠纷的最主要原因之一。我们建议小区规划和景观在报批前一定要考虑完善，一旦批准后尽最大可能不再作任何调整和变动。有的开发企业是出于让小区更美观、档次更高的好意，在设计深化和施工时作一些调整，调整后的方案可能造价更高、效果也更好。但是不是所有的购房业主都没有异议。有的情况是，虽然调整总体上有利于小区，但却给部分居民造成负面影响，有的情况是业主本身想退房，不管调整后是更好还是更差，都以规划变更作为退房的理由。
（五）发现纠纷苗头及时处理。很多群体性纠纷的起源都是由一些小的投诉引发，由少数积极维权购房人推动的。业主中的这些积极人士在组织群体性维权前，往往都和开发商进行过单独协商。在这样的单独协商中，很多开发商都会担心：如果这几户进行了补偿，消息泄露出去，那整个小区全部业主都要补偿怎么办？基于这样的担心，往往协商不能成功，并最终导致事态扩大。
根据我们处理的大量纠纷的经验，虽然不能排除对个别业主的这种补偿信息扩散出去的可能性，但实际情况来看，大多数案例中，如果操作得当，这些业主合理要求得到满足后，并没有将结果扩散，事态也没有扩大。因此我们建议，对于可能酿成群体性纠纷的问题，要争取在个别业主投诉的初期阶段，通过积极协商的方式，解决这些积极维权业主的合理要求，这样能降低事态扩大的风险。
（六）合理安排交房流程。目前管理完善的成熟开发企业都已经制订和建立了较为完善的交房操作流程和规范。为了避免交房现场可能出现的纠纷，我们建议尚未建立类似规范中小房地产开发企业要借鉴成熟企业在这方面的经验，已有相关规范的企业要注意执行中的落实问题。
关于交房流程规范中，我们要特别提醒以下几点：（1）注意交房通知的规范寄发和邮寄凭据的保管，避免事后无法证明已履行交房义务的情况；（2）合理安排交房批次，尽量采用同一楼道安排在不同时间交房的“平行交房”，避免共性问题产生现场群体性纠纷；（3）现场交房流程合理安排，收钱、验房和签署文件等工序的细节设计要推敲，并制订应对业主对流程安排疑问和不满的答复预案，纠纷客户应安排资深人员单独处理，避免因个别客户的不满引起其它业主的意见；（4）交房前已对房屋和小区自行排查，对业主对房屋质量、设计和小区规划等方面可能提出的问题和投诉制订答复预案，并对全体交房工作人员进行培训；
（七）交房前后关注网络媒体和传统媒体。房地产网站的业主论坛已经成为购房业主联系和交流的最重要平台，我们建议开发企业应对相关网络媒体及早进行关注和参与，及时答复和解决论坛上出现的业主疑问，掌握业主的动态，对论坛上显示的可能出现的问题苗头及时处理。
交房前后电视台和当地报社等传统主流媒体对项目的负面报道也会大大增加项目的交房风险，开发企业也因对此给予足够的重视，提前与相关媒体做好沟通的协调工作，降低新闻媒体负面报道风险，保证交房的顺利进行。
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