投资商铺不可盲目跟风
业内人士提醒市民应带着需求筛选产品，理性分析，评估好项目风险
&&&&南都讯&记者陈育&距4月8日珠海出台的楼市新政至今已满月，南都记者走访发现，随着住宅产品被限购，部分市民转而将资金投向不限购的商铺物业，不少开发商和中介公司近期也在商铺市场上发力。来自房产机构的统计数据显示，目前珠海至少有15个楼盘推出商铺，多数集中在西区和主城区。其中，部分商铺的单价比同区域的住宅价格还便宜。&&&&现状：珠海至少15个楼盘推出商铺&&&&“不限购、不限贷，珠海北东都明珠首付10万买商铺”、“横琴富力中心、3楼商铺仅有28套，面积41-336平方米，价格3.2-5.3万/平方米”、“300万可以买市区华发新城商业街80平方米的二楼商铺，带租约”、“买铺是对未来的投资，平沙核心区域平沙九号30&-&70方稀缺临街商铺”、“横琴梧桐树商铺总价150万元起”、“斗门时代倾城29-67平方米商铺惊喜价2.5万-2.9万”、“金湾金地扑满城精品商铺12000元/平方米起”……南都记者发现，随着近期珠海楼市住宅限购，不少房地产企业和中介公司开始推售商铺。&&&&来自横琴纬业的统计数据显示，目前珠海至少有15个楼盘正在推售商铺，其中横琴有3个楼盘，唐家有1个楼盘，西区有5个楼盘，剩下6个楼盘均位于主城区。在许多市民的概念里，商铺的单价往往要贵过住宅。不过，南都记者发现，价格方面，部分楼层较高的商铺，售价比同区域普通住宅还便宜。在横琴，有楼盘商铺最低27800元/平方米起，市区有楼盘商铺售价18000元/平方米起，西区也有楼盘商铺最低仅12000元/平方米起。&&&&“珠海住宅市场遭遇限购，再加上商改住物业投资的风险越来越大，商铺成为目前房地产投资的重要部分。各大开发商也看中这一市场机会，纷纷加快商铺的入市节奏。”横琴纬业副总经理常娟指出，根据她的了解，部分楼盘是项目正常销售节点需要而推出，更多楼盘则是由于商铺的不限购、不限贷而加急进入市场。而且，目前珠海市场上有部分商铺的销售价格低于自身或是周边的住宅价格，这也是吸引投资客户的一大亮点。&&&&常娟指出，就购买商铺的客户而言，其所在的公司近期也接触了很多，其中纯投资与自营需求的客户各占50%.很多外地客户是由于住宅的限购而转向投资商铺，其中也不乏豪客，在市区某项目一次性购4套，总价过千万的商铺。&&&&市场：住宅成交降幅大&&&&今年以来，珠海商品房住宅的成交量降幅较大，相比之下，商铺则受影响较小。&&&&南都记者从珠海市商品房预（销）售专网获悉，今年4月份，珠海全市成交住宅938套，同比去年4月份5&6&2&9套的成绩下跌了83%，相比之下，商业用房的成交套数波动较小，今年4月份全市成交商业用房115套，同比去年190套的成绩下滑了近四成。&&&&来自珠海市统计局数据显示，今年第一季度，住宅一手商品住宅销售面积80&.43万平方米，同比下滑37.9%；相比之下，一手商业营业用房销售面积2.87万平方米，同比仅下滑4.7%.&&&&值得一提的是，二手商铺的交易较为活跃。今年一季度，珠海全市成交二手商业营业用房2.43万平方米，同比上涨117%，交易金额1&.66亿元，同比上涨26.9%.&&&&走访：市场多为职业买手&&&&格力地产目前旗下格力广场和格力平沙九号两个项目均有商铺推出。其中，格力广场在售47-105平方米的商铺，售价约7.8万-8万元/平方米，平沙九号主打29-67平方米的商铺，目前价格待定。&&&&珠海格力房地产营销策划有限公司副总经理刘颖告诉南都记者，目前购买商铺主要以珠海本地客户为主。一半是纯投资，即购买后短期内出租，后期升值后再卖掉或长期出租；其他客户则为自主经营。“珠海是座年轻化的城市，越来越多的年轻人不再追求所谓的稳定的朝九晚五的工作，事业上更有自己的想法，比如和朋友合伙开个工作室，创立自己的茶叶品牌，开一家理想中的轻食店等等，都是后一部分客户买铺的目的。”&&&&在西区，时代地产旗下时代倾城双生花有商铺在售，主打30-&50平方米的商铺，均价2&5&0&0&0&-30000元/平方米。“目前珠海商业货量相对住宅要少很多，而且多数区域的商业价格并没有比住宅高太多，尤其是小面积段的商品受到热捧。例如，时代倾城双生花30-50平方米的商铺近期开卖就去化了一半，整体总价在100万-150万，比住宅的去化时间还短。”&&&&珠海时代地产市场部经理李静华告诉南都记者，目前，珠海住宅限购，限制了大多数投资客的投资渠道和资金出处，对商铺的关注度自然有一定的上升。“商铺本身就是属于一种投资的产品，购买商铺的客户可以说是‘职业买手’型的投资客身份，这类客户的市场洞察力比较强，对区域的发展，周边配套，开发商的资质等等一些客观条件都比一般客户看得清晰，下手也很果断。”&&&&李静华告诉南都记者，珠海作为中国热点城市，一直以来都受到全国各地以及港澳客户的青睐，正常一线城市的商铺和住宅价格比例都去到2：1甚至更高，而目前珠海的商铺价格还远远不到这个标准。&&&&“最近这段时间，我们项目的商铺、写字楼成交都比以往有所提升。限购之后，无购房名额的客户转向投资不限购不限贷的商业产品。”位于湾仔的佳兆业水岸华都目前在售约140-&160平方米的商铺，单价约5万元/平方米，佳兆业珠海公司项目营销经理江碧桃告诉南都记者，商铺、写字楼首付至少五成，按揭顶多做十年，投资门槛比较高，买家以专业客户为主，有丰富的置业经验，追求稳健的投资回报。购买商铺和写字楼的客户，以用家和长线投资客户为主。这两类物业都是高租金回报的，适合长线持有。“目前来说，购买珠海商铺的最大的优势是不限购不限贷不限卖。另外，跟住宅相比，商铺的租金回报更高，适合长线持有。而且珠海的商铺放盘较少，资源稀缺。”&&&&小贴士&&&&在珠海买商铺需要注意什么？&&&&虽然目前珠海出现一股投资商铺热的景象，价格也相对便宜，但有意向的客户也应该谨慎对待，不能盲目跟风。&&&&横琴纬业副总经理常娟指出，一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的投资风险。“我们知道，商铺的价值最终是要通过租赁或者自营实现的。所以购买商铺所在地商业的成熟度、未来的城市规划、周边的常住人口、再具体到每个商铺的位置、商铺的实用率、整个商业的人流动线、主力商家、未来可经营的业态范围、是否返租、投资回报等等因素都是值得每一位商铺投资客去慎重考虑的。”&&&&常娟提醒消费者，购买商铺比购买住宅要复杂得多，但目前珠海市场上的商铺品种众多：有带租约出售的二手铺、有临街铺、带返租整体经营的商铺、可自营的商场铺等等……市民在购买商铺前应该想清楚自身需求，带着需求筛选产品，理性分析，评估好项目风险，方可入手。盲从**当心血本无归！现在**公寓商铺真的明智？ - 导购 -南京乐居网
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盲从投资当心血本无归！现在投资公寓商铺真的明智？
新政一出，多少人一夜之间都成了“限民”。真金白银握在手上就是亏，不少购房者开始转向其他产品寻求新的投资机遇。其中公寓市场的反应最明显，向来不温不火的公寓，如今竟也频频爆出抢房潮，令人大跌眼镜。在河西，如今更是一铺难求，即使售价高达30万/平的商铺如今也已售罄。
乐居讯（编辑 章欣）新政一出，多少人一夜之间都成了“限民”。真金白银握在手上就是亏，不少购房者开始转向其他产品寻求新的投资机遇。其中公寓市场的反应最明显，向来不温不火的公寓，如今竟也频频爆出抢房潮，令人大跌眼镜。在河西，如今更是一铺难求，即使售价高达30万/平的商铺如今也已售罄。
但现在投资公寓或商铺真的明智吗？哪些风险需要提前预判？究竟哪些投资产品更靠谱？
公寓市场老树开花？专家：勿盲从！
新政重重刺激，公寓市场近期迎来“小阳春”。上周，城南推出180套公寓，江北加推80套公寓，最终去化9成，基本售罄。▲加推现场
此外，河西宣布从3月20日期，每周上涨500元/平；城东一天之内售出80套公寓，甚至有置业顾问也买了两套。火热程度仿佛重现了2015年住宅市场的热销局面。就在上周新房销售榜单前十名单中，和上传的也均为公寓房源。▲点击查看大图
有人认为，公寓产品大多汇聚于城市优质地段，户型面积小，转手快，回报高，尤其在双限政策之下，不限购不限贷，下手更容易。
但事实上，在限购政策出台之前，公寓与住宅一直都是冰火两重天，常年不温不火，实为“捧不红的配角”。甚至去年曾有某公寓盘一年仅成交三套，与如今的火爆局面恰恰是截然相反。究其原因离不开公寓自身局限性：
1.大部分公寓产权只有40年，且不能落户。
2.商用水电，费用更高。
3.“隐形成本”高，投资回报打折扣。
4.商办两用公寓居住环境复杂，安全性差。
5.南京楼市严控“商改住”后，公寓户型不适宜日常起居，易贬值。
即使公寓常打出投资回报率旗号，但业主面对着高昂的契税、维修金、物业费、中介费、取暖费等等“隐性成本”，难免投资回报率会打折扣。再加上酒店式公寓的开发商在项目收益计算时，常常以周边地段酒店日租金市场价格定制，而实际业主在公寓转租时难免以折扣、会员等活动吸引租房客，往往导致实际收益低于开发商预计的高投资回报率。网络图片
加上近期南京市场出台严控“商改住”的规定，未来商业办公类建筑不得按单元式或住宅套型设计，一般需采取公共走廊、公共卫生间式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置。且不得利用层高进行潜伏设计，加建隔层。因此未来公寓与住宅的区别会更加明显，宜居性被弱化，提高租售门槛。
可以说，目前公寓大热，最主要原因是政策从紧，导致住宅市场门槛抬高，担心买不到房的购房者快速涌入商业地产。对此专家提醒，投资公寓要谨慎，切莫盲从，保持冷静！
河西商铺一铺难求 精准判断是关键
在河西，除了住宅，商铺也基本上要卖完了！▲河西网络图
目前河西板块不仅新房无房在售，商铺库存同样告急。从不同区域看，河西中部，华润悦府、商铺基本卖完，仅剩临街商铺约20套左右在售。河西南更是“铺荒”重灾区，就曾推出商铺产品的项目来看，目前鲁能公馆商铺全部卖完，前期商铺全部卖完，招商雍和府、商铺基本卖完仅剩少量在售，海峡城商铺基本卖完，剩余几套160-200平米大户型商铺。
不过，鉴于商铺特殊性，投资商铺依旧存在一定风险性：
1.投资门槛高，前期投入大。
2.适合长线投资，收益慢。
3.受商户经营、市场竞争等影响明显，有一定经营风险。
4.转手困难，税费高。
5.对地段要求更高，一不下心商铺成“伤铺”。
6.河西在售商铺大部分楼盘暂未交付，周边小区氛围未形成。▲商铺网络图
就价格来看，河西中部商铺售价最高为华润悦府，销许均价30万/平米，目前已售罄。此外，商铺均价在4-9万/平米，3.5万/平米。河西南部，最高鲁能公馆，销许均价8万/平米，其次，前期商铺均价5.7万/平米，另外招商雍和府商铺均价在4.5万/平米，海峡城3.5万/平米。
投资商铺前期投入过大，想要获取高额的回报，得放长线钓大鱼，更是考验投资者的长远目光，以及对地段的精准判断，否则可能血本无归。比如南站附近某商业广场就陷入了经营困局，开业数年到如今店面仅开了寥寥数家，空置率高的离谱，甚至沦为出租车司机的聚餐地。
车位投资崭露头角 6大要素很关键
小编今年情人节的时候去新街口吃饭，结果在新街口转了几大圈都没有找到停车位，一怒之下开去大江北，把车霸气地横在店门口，进门吃了碗面。
伴随着有车一族越来越多，对车位的需求量持续增大。因此千万不要低估车位的潜力，早在2015年就有报道称，上海徐家汇商业中心的东方曼哈顿车位售价高达110万。车位比车还贵，这年头人住的都没车好了！
就南京本土来说，本月销售排行榜第一和第三的项目（秦新名邸和绿洲新岛花园）也都是车位成交。
热点楼盘的车位更是抢手，从网房数据上看，依靠车位成交，稳居南京市本月销售榜单第三名的，共推出906个车位，目前包括认购在内车位共售出769个，卖出8.5成：仁恒绿洲新岛&咨询热线：400-606-6969 转 40363
此外，车位售价在45万一个的830个车位，包括认购在内共售出662个，卖出8成：宏图上水云锦&咨询热线：400-606-6969 转 93908
可以说，车位作为楼市投资新品已经展露头角，尤其对于豪宅云集的河西来说，路网密布，车流量大，一人一车已是标配，有两台或者三台车的家庭也很常见。因此一个地段优越、位置俱佳的车位，未来不管是租是售，潜力都不容小觑。
而想要入手优质车位，需要注意几点：01 越是停车难 车位越金贵
停车问题越是棘手的地方，车位越金贵。尤其在人口密度高度集中的居住区，以及大型商场以及写字楼附近，若是周边道路长期停满大量汽车，且趋势只增不减，那么车位的含金量越高。02 观察小区车位配比率
车位配比率是指：单位住宅小区内小区住宅总套数与设计布置停车位总数的比值，数值越大，越适合投资。例如1:1指1户1车位，0.6:1是6户10车位，相较之下前者车位更紧张，物以稀为贵，则车位投资价值更高。03 不是没有车就不需要车位?
没有车是不是不用买车位了？并不是。从长远来看，车子已经成为众多家庭的必备品，未来趋势只会更加普及，提前购买车位，才能避免未来“有车无位”的尴尬局面。而且即使目前无车，将车位出租也不失为自给自足的好办法。04 避免价格过高的车位
要避免车位售价过高的区域，这样车位投资回报时间相对较长，价格过高风险更大。05 车位也有户型优劣之分▲车位网络图
车位的位置、大小，直接影响投资质量。例如停车场入口附近车流量大，因此在入口附近停车被擦的可能性较大。而在柱子、墙壁边上的车位，尤其是三面围墙的车位，更是车位中的VIP，类似于一个“单间”，比一般的开阔车位投资价值更高。06 车位所在层数很重要
南京是个多雨的城市，去年黄梅时节天降暴雨，不少停车场漏水，所停的车都成了“泡水车”。因此投资车位要尽量避免最底层数的车位，加上底层车位进出不便等原因，一般较难以满意价格出租。
好消息，河西南鲁能公馆即将加推车位！鲁能公馆咨询热线：400-606-6969 转 51140
楼盘动态：鲁能公馆预计3月份推出611个车位，销许均价40万元一个。目前河西南部汇聚诸多楼盘，居住氛围浓厚，尤其伴随着鱼嘴商务区建设启动，诸多大型综合体全面落地，河西南无疑是寸土寸金，车位投资潜力一触即发！
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深度分析篇解开商铺投资的五大悬疑文/ 本刊记者 甄爱军商铺投资遭遇寒流，从宏观层面来观察，跟经济整体下行、实体经济回落导致零售市场下滑等有关；而从微观层面来看，与市场真实的供需情况、商铺投资自身存在的误区、无序开发、电商冲击等多个因素也有着极大的关系。悬疑一：供应是否已过剩现有的供应量已经远超实际市场需求，加之现有人均商铺面积远超海外成熟市场，我们目前所面临的最大问题是，巨大的市场供应会不会成为看不见的“堰塞湖”，随时威胁着商铺投资？记者在上海七宝走访时发现，虽然这里有着上海最为成功的社区商业发展模式，但商用物业供应的不断增加，也让这里感受到了一定的压力。据了解，目前在七宝板块，在售的商业项目有朗润园配套商业、七宝万新国际中心等，而正当早前开发的华商时代商业广场（南地块）还因为人气不旺仍有部分物业空关时，北地块上开发的项目又已经推向市场了。七宝只是整个市场的一个缩影，市场已经显露出供需失衡的苗头。以上海为例，截至11 月4 日，上海商业物业供应面积为872.58 万平方米，而今年前10 个月上海商业物业月均成交面积约10 万平方米。以这样的销售速度来估算，即使从现在开始不再新增供应，仅消化现有库存就需要整整85 个月，超过了7 年。商业面积供应过剩，已经成为当前商铺投资所要面临的最大的问题。世邦魏理仕根据上海在建项目情况统计，2014 至2016 年上海将新增商场面积330 万平方米，年均约110 万平方米，与以往年增40 万平方米的供应速度相比大大提速。其他一线城市同样也面临着这种难题，如同为一线城市的北京和广州，也面临同样的情形。据戴德梁行统计，2014 年广州将新增商场面积56 万平方米，接近目前存量面积的三分之一。如果按过去5 年年均消化10 万至13 万平方米速度估算，仅今年的新增供应就要超过4 年。北京2013 至2015 年新增商业项目体量将达到340 万平方米。库存在增加，但市场需求却在不断减少。数据表明，2013 年上海商业物业销售面积约180.9 万平方米，而截止到2014 年10 月底，上海商用物业销售面积约100 万平方米，按照目前的销售速度估算，以及综合考虑年尾楼市有望出现“翘尾”，2014 年全年销售面积也只有130 万平方米，下滑幅度接近三成基本已是事实。RET 睿意德策略顾问部总经理陈丽琳坦陈，目前我国商业地产面临过剩隐忧。发达国家城市人均商业面积1.2 平方米已算较高水平，而目前国内一些城市人均商业面积已达2平方米。世邦魏理仕调查发现，去年全世界建造商场最多的10 个城市中，中国占了9 个；中国在建商场面积占全世界在建商场面积的一半多。悬疑二：哪些商铺是雷区投资者曾经以为，投资商铺跟投资住宅一样，只要买到就赚到。但如果商铺的开发与经营脱节，越来越多的案例告诉我们，失败的概率极大。现实的情况是，商铺投资方面已经出现了不少“雷区”，需要小心为上。一是小面积商铺“雷区”多。现在有很多专业市场类商铺项目，如鞋城、服装城、箱包城等，都会推出面积小于40 平方米的产权商铺，其面积小、总价低的特点确实迎合了市场需求，为普通投资者所能接受。陈丽琳分析指出，开发商为了快速回笼资金，往往会把商铺分割成小面积商铺，但这种做法根本没有考虑后期招商及运营管理，已经脱离了每种商业业态的店家具体需求，所以往往会出现销售火爆而后期招商迟迟无法展开的情形，投资失败在所难免。也有调查结果显示，有统一运营的商铺和散乱经营的商铺，两者价值有的相差高达50%。这一点已经成为业内公认的商业投资原则。二是售后包租问题多。3 年前，上海金山义乌小商品城的业主曾经以为自己找到了一个稳赚不赔的好项目，因为开发商承诺包租，第一年返还6% ，比例还会逐年提高直至10%，同时还能分享商铺的经营收益。但大部分投资者至今也没有得到承诺的回报，相反连本都亏光了。售后包租一般会规定包租期限，通常有5～8 年，每年给予一定的投资回报，如8%，稍高一些可以达到10%。专家表示，售后包租形式从某种程度上来说，其实是一种营销手段，即使开发商兑现了承诺，但租赁期限结束之后又该怎么办？如在包租过程中就出现了问题，经营方因为经营策略作出调整，甚至资金出现问题都会选择退出，最终遭受损失的还是小业主。即使有开发商号称打破常规，喊出“终身包租”口号，但仍然无法改变经营方中途退出的风险。三是社区商铺前景难料。在上海闵行区顾戴路上，记者发现某住宅项目交付使用10余年以来，建成的配套商铺一直空关，并未租出。洲联国际总顾问刘力博士分析指出，商铺能否成功，并为投资者带来丰厚的投资回报，除了其经营价值之外，还跟其市场实际配比有着密切的关系。但商铺投资一度火热异常，诱发了开发商的热情，使得社区类商铺开发脱离了相应的配比标准，导致这类商铺大量出现供过于求的现象。悬疑三：无序开发谁之过商用物业供应量越来越大，为何会出现这种情况呢？又是什么原因造成这种情况出现的呢？就目前情况来看，商业物业占整个房地产市场供应的比例并不小。以上海为例，根据“网上房地产”网站公布的数据显示，截止到11月5 日，整个市场供应量为2943.18 万平方米，其中商业物业供应面积为871.68 万平方米，占比为27.78%。而根据市场监测机构结果显示，在2010 年之前，该比例一直低于20%。专家分析指出，造成这种现状的原因是多方面的，主要还是因为开发商的投资冲动。上海市商业经济研究中心主任齐晓斋分析指出，针对住宅市场的宏观调控政策，使得开发商把更多的精力转向投资“不限购、不限贷”的商业地产，因此造成商业地产开发面积不断增多。而与此同时，由于各种各样的利好刺激，又强化了开发商的投资意愿，如上海的自贸区、迪斯尼、大虹桥等概念，确实很受开发商关注。近年来，上海土地市场的商用物业土地供需情况也反映了这样的变化。有数据显示，2013 年上海自贸区获批，商业物业用地达到了750 万平方米的高峰，随之而来的是开发商拿地热情高涨，也达到了582 万平方米，为近年最高（具体可见图）。悬疑四：电商冲击有多大电商的蓬勃发展，对实体商店经营肯定会带来影响。相关统计数据显示，去年全年，我国网络零售交易额达1.8 万亿元。根据《国务院关于促进信息消费扩大内需的若干意见》，我国到2015 年电子商务交易额将超过18 万亿元，网络零售交易额将突破3万亿元。电商的发展，会“蚕食”实体店的经营份额。齐晓斋分析指出，电商并不是凭空生长的商业模式，它其实是社会消费品零售中的一部分，只是原来在实体商店完成交易，而现在转到网络上完成，此消彼长，所以电商份额的增长实际上是替代了零售的部分份额。从目前来看，经营标准化产品的商铺，受到影响最大，如图书、电器等。此外，电商的发展在某种程度上还会影响到商铺的租金上涨水平。记者在采访中了解到，上海著名的七浦路服装市场，两年前就出现租金回落现象，优质铺位从最高30元/平方米/天的水平向下滑落。而就在这两年，也正是电商取得突飞猛进的时期。相关机构的统计数据也显示，商铺租金水平在近年来变化不大，在很长一段时间内几乎维持在同一个水平。根据高力国际提供的数据表明，上海高端商铺整体租金水平在近3 年一直维持在40 元/天/平方米上下，并无明显上涨。而且不同区域的表现也各不相同，除了核心区域保持上升趋势之外，内环内区域及市中心区域的租金水平并未见上涨。这种“滞涨”还只是一个整体的表象，不少区域的商铺租金已经出现了回落。那么，电商会否逼得实体商店走投无路，甚至最终取代实体商店？专家表示这种可能性并不存在。陈丽琳表示，虽然现阶段电商发展速度较快，而且也因为成本较低而使得实体商店需求面临被压缩的情形，但电商还是无法取代实体商店。她预测，两者最终会在融合的前提下达到一个平衡状态，比如线上和线下结合得更为紧密，互为补充。悬疑五：现实需求在哪里时代在变，需求也在改变。投资商铺，只有紧扣时代脉搏，找准市场需求，才能在未来的商铺投资过程中占得先机。刘力分析指出，能满足居民基本需求的社区商铺仍具有投资价值，这类商铺主要包括便利店、洗车店、洗衣店、餐饮服务等。作为次一级延伸服务，可以包括宠物店、美容店等。此外，一些非配套类功能的发展也值得关注，比如教育类，包括乐器培训、周末补习等，甚至包括学前教育、亲子教育等。线上、线下相结合的模式也会派生出新的需求。刘力认为，在移动互联时代，互联网思维与O2O 模式不可避免地影响到商业的发展。表现之一就是电商与物流的结合占据供应渠道，线上订购注定要以社区商业或物业作为提货终端。目前，已出现物流的提货终端或者由物业代收，或者由便利店代收，或者物流公司设置自己的网点的形式。时代的变化，对商铺经营也提出了更高的要求。所以必须关注需求的变化，特别是新型服务产业在互联网驱动下的革命性变化。对此，应该尽可能减少或避免电商的冲击。电商虽然无法全面取代实体商店，但不可否认的是对部分实体店会形成巨大的冲击，比如前面提到的图书经营等。所以在经营过程中应该尽量避免与电商产生“正面冲突”，比如不要涉足电商的强势领域。当然，关键还是要做到找准市场需求。齐晓斋表示，不同类型的人群会有不同的需求，比如房价为5 万元/平方米的住宅组成的社区，肯定与2 万元/平方米住宅小区人群在购买力、消费诉求方面，有着较大的区别，所以不能生搬硬套。与此同时刘力提醒，还可关注O2O 与线下升级发展，以觅得新的商机。据了解，包括银行、开发商、物流商等都在进行尝试，试图更深层次挖掘社区需求。比如银行在尝试“社区银行”，在上海古美西路上，就租下了一个大约20 多平方米的社区商铺，开起了小区金融服务店。开发商也开始考虑为业主提供相应的服务，如花样年的“”等，就专注于社区服务，而物流商开始考虑与零售店联合等，都会带来新的经营商机。
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可以商铺何必住宅，【必看】住宅商铺的投资差异
&最近身边很多朋友仍然急切的询问“到底买哪里啊？赶紧推荐套房子！”“这个盘要得不？”一问原因，十之八九都是【投资】“房价涨太快，得赶紧买套房子，要不钱贬值好快嘛”。&“你现在想起来了，房价要翻倍了，你跑起来【投资】，还真是投资哦，把资金投到水深火热里面”。北区高层单价动辄14000起步的行情，你还想年底卖个28000换辆梅赛德斯奔驰啊？？小心成了“没嗮得死笨死”。&当重庆稍微好点位置的普通住宅单价都超过15000挨边20000的时候，当一套两室一厅总价动不动100多万的时候，我真的语重心长的问一句，现在这行情，住宅首付利率都那么高了，如果想投资，为何不看看商铺？你对商铺还有那么多【误区】吗？？&投资商铺误区误区1：不如投资住宅赚钱误区2：投资门槛高误区3：转手困难误区4：好多地方门面都租不出去&商铺真的就没有住宅值得投资吗？我们就来看看两者的区别到底在哪里？一& 产品属性商铺的本质是“生产”资料，是投资性产品，用来经营住宅的本质是“生活”资料，是消费类产品，用来居住。为什么住宅现在都被拿来当投资性产品了？因为各方利益群体把住宅炒作成了“供不应求”的商品，供不应求的状况决定了“一买一卖”差价可观，但是这个供求关系会持续吗？我看不会！过去5年，重庆房价都在建面7000左右徘徊，难道就没有需求了？10年以后，住宅持有者高度集中，大学新毕业就能住上企业提供的有品质的租赁房，谁来接盘你几百万一套的老房子？二& 投资理念商铺是长线投资，主要获利方式是【租金】，细水能长流，越“老”越值钱。住宅是短线投资，主要获利方式是【买卖差价】，一锤子买卖，越“新”越值钱。商铺是时间越长租金越高，商铺价格也会跟着租金回报率水涨船高，主流商铺前十年平均年租金都能达到8%-10%回报率。观音桥临街商铺租金，普遍在400元/㎡/月以上，成熟社区商铺租金普遍也在150以上，一间100万的商铺，年租金就有8-10万。&住宅投资，往往都想着狠捞一笔，巴不得买了就立马上涨50%，观音桥商圈中心品质小区，单平方租金只有不足30元/㎡/月，回报率只有2%，一套100万的住房，年租金2万左右。现在入手，要50年回本。（观音桥商铺，单方月租金至少在400元以上）（龙湖枫香庭，买过来要170万，租过来只要3000左右，静态来看，170万可以租42年）三& 政策风险住宅：现在国家重拳调控住宅，目标是让住宅回归“住”的本质。今天限购，明天提高首付、上浮利率，再过几天，干脆限制你卖出。住宅受政策重点关照。商铺：商铺本身就是商人用来经营赚钱的场所或工具，实体经济一直是国家大力倡导鼓励的，所以说商业经营是国家之本，只会变相的促进商业的发展。（多年来，我国社会消费品零售总额不断上升，消费潜力巨大）四& 交易税费新房住宅新房合同价*契税3% +大修基金+少量杂费二手住宅（合计≈评估价*4%）买家：评估价*契税3%+少量杂费（契税根据买房面积和套数，有优惠）卖家：评估价*“个人所得税1%+营业税5%（二年以上免收）”新房商铺新房合同价*“契税3% +转让手续费0.5%” +大修基金+少量杂费二手商铺（合计≈评估价*17%）买家：评估价*“契税3%+印花税0.05%”卖家：个人所得税（差额的20%）+土地税（约6%）+评估价*营业税5% +杂费&商铺的交易税费高于住宅，但可以通过做低评估价，降低计税基数等手段合理降费，二手商铺交易税费也是要买卖双方协商分摊。住宅的交易税费较低，但最大的风险来自于未来保有环节的房产税，以及空置房屋的惩罚性税收。按照发达国家情况来看，税率都是非常高的。五& 增值曲线商铺会随着城市的发展，入住率的提升，租金逐年增长，会越来越值钱，成熟以后的商铺都是“金矿”，源源不断的产出，除非缺钱到慌，否则没有人会将“熟铺”拿出来卖。即使要卖，也不存在“二手商铺折旧”的说法，价格自然会比新商铺高很多，越老越值钱。住宅非常容易受市场影响而波动，同时，升值达到一个最高值之后，随着房子年龄的增加，出现折损性贬值。“越老的二手房越不好卖，而且租金也比新房要便宜很多。”六& 投资门槛住宅：“最低首付20%，利率85折。。”这是过去式，去年的！住宅投资门槛根据市场行情，受到政策“重点照顾”，就像现在，重庆首套住宅首付至少30%以上，利率上浮10%。那些更旺的城市，二套房首付居然要70-80%，更有地方，只让全款客户选房。商铺：首付50%，利率上浮10%-30%。从总价来看，投资所需付出的成本差距很小了，现在主城核心位置两房轻松随便100多万，首付30多万，如果是二手房，首付起码50万，跟投资一套商铺几乎相同。如果是按揭购买，商铺现房竣工以后才需要开始支付月供。七&投资趋势投资是一个聪明人的游戏，投资趋势投资未来，才是投资，就像如果时间倒退到2015年，江北嘴寰宇天下促销单价10000/平，御澜道10000/平，那就是黄金投资点位。所以，判断市场下一步的趋势，才能赚钱。目前的住宅市场，投资机会充满了巨大的变数，价格已步入相对高位，短期难暴涨。目前的商铺市场，开发商正头疼“去产能”“去库存”，千方百计搞促销，这难道不像2015年时候重庆的住宅市场吗？不像寰宇天下单价10000/平甩卖天悦组团超高层吗？？八&投资难度商铺的投资选购难度要远远大于住宅，一条街同一栋楼，不同位置的商铺的区别可能天上地下。　　商铺的投资，拥有高回报率的同时，也蕴含着高风险。如果一味贪便宜，买一些价格便宜，位置不好，未来周边人流量不足的商铺，可能会真的租不出去。所以，买铺是一项非常考验专业眼光的事，从项目所处的区位、人流量、交通、周边的配套等方面，才能综合评估投资的回报。&怎么样？投资商铺还是可以吧？至少版主认为，以投资的角度来看，好的商铺【长期收益】【稳定】【回报率高】，是真投资！附送：成功投资商铺三原则地段原则，商铺投资第一个信条，地段很大程度决定了未来的商铺经营状况，火了你就发财了，火不起来，买的商铺就“殃起了”。时机原则，商铺投资必须寻找价值洼地，再好的商铺，买贵了，投资收益也打折了。市场低迷，就是最好的出手时期。趋势原则，商铺投资必须跟踪消费半径内的需求趋势，实现商铺的可持续收益。&不同的商铺种类选购原则专业市场：比如机电市场、农贸市场，这类商铺选购核心就是看同类店铺聚集、消费人群聚集，和辐射的客群。社区商铺：选择成熟大型社区，客群基础稳定，消费稳定，有方便快捷的交通优势。最应看重住宅商铺比，国内通常算法是人均0.8-1㎡配比，即平均每个居民配0.8-1㎡商铺，社区商铺最大的风险就是入住量低，支撑不了商铺经营。比方说一个4000户小区，入住率20%，基本就只有2000多号人住，20个100㎡的商铺就足够了。商场内铺：地处商圈，消费流量大、符合消费升级趋势的商铺。商场持有者拥有强大的商业资源，运营能力强。它甚至不需要市场培育，就可以获得良好收益。这类商铺选购，最重要的就是距离开发商支持的主力店区的距离，以及购买价格。三种商铺，社区商铺是投资风险小，回报最稳定的类型。&&版权说明：欢迎大家转载，如涉及版权问题，请与我们联系，谢谢！关注大卫聊地产，和大卫聊地产聊金融，规划自己的财富人生。
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