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大涨过后的2017年初，首付不超30万要买房，二手房VS新房怎么选？
房子翻倍涨，白干好几年，没房，好辛酸！毕业已多年，婚期上日程，没房，好心塞！经历过2016年房地产市场的大涨，不少人心里都犯嘀咕：还要不要在郑州？还要不要买房？我也曾摇摆过，但最终还是选择了坚守。因为不甘，所以不会逃离。2017年，我的小目标就是要买房。春节后，一上班就马不停蹄开启了看房之路。然而，理想是丰满的，现实是残酷的。从家里面东拼西凑借了20-30万才发现可选择的仍然有限。二手房，要么贵要么破，越看越心灰；新房，要么贵要么偏，越看越心碎。总之，作为从事房产行业3年的90后刚需，也是选房选到纠结，却因此也积累了一点买房的小经验，与君共享。1买房前，心里有个底，现在郑州购房政策是这样的——日，郑州再发调控政策，限购令升级：自12月22日起，在市政府64号文中规定的限购区域内，180平方米以上住房同时纳入限购。对于非郑州户籍个人或家庭，在限购范围内购房需提供连续2年以上社保或个税证明。日 郑州限贷令升级：在市政府64号文中规定的限购区域内，居民家庭首次购买普通住房申请商业性子个人住房贷款，最低首付款比例为30%，居民家庭有购房贷款记录、但申请贷款房时实际没有住房，或者已拥有1套住房、无论有无购房贷款记录，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例调整为60%。笔者在房地产行业待了一些时日，买房前对郑州购房政策是了解的，但发现不少首次买房的朋友对“资格”的要求却是懵懵懂懂，这里，也给2017年要首次买房朋友普及下郑州购房政策。郑州本地人，也就是大郑州人，无需其他条件，在郑州限购区可以购买2套房；非郑州本地人，可在郑州限购区购买1套房，并需满足在网签前的3年内连续24个月缴纳郑州社保或纳税证明的条件。总之，一句话，郑州限购限贷，资格是个问题。一般来讲，刚需购房不至于被限贷，但外地人在郑州购房要满足一定社保或缴税证明才有资格购买。不过，2017年有最新政策出来，社保中间断缴的可以补缴，只要是大郑州的社保，只要满足条件都可以有购房资格。笔者的购房资格是不用发愁的，于是就开始了漫长的看房之路，二手房、新房两手抓。22016年初30万随便买，一年后首付30万二手房可以买哪里呢？二手房是现房，即买即住，周边配套看得见摸得着，不用像期房那样，还月供的同时还要还房租，压力小点儿。再者，业内大咖都表示，2016年疯狂行情过后，二手房市场会最先开始回落，2017年会是二手房捡漏的好时机。我瞄准买二手房，心中一直想着就是要“捡漏”，可是实际上执行的时候，才发现这个“漏”可真不好捡！房源信息不透明，税费复杂、中介行规缺少秩序等，一个不小心任何一个小细节都会让你在二手房这条沟里翻船。这其中最让人头疼的就是二手房交易税费的项目比较繁多。对想要买二手房的非专业人士来说，买二手房要交哪些税往往会感到无从下手。在购房之前了解清楚二手房各项税费的收费标准，可以减少二手房交易过程出现不必要的摩擦，也可以提前规划购房预算。我通过各种途径，整理出来一个二手房税费表格，大家可以参考一下。注：表中中介费、评估费等服务费用仅供参考，各中介收费各有不同（比如米宅二手房无中介费、评估费为0.1%）。为了更清楚一些，我自己拿一个房源算了一下：假设：房屋满两年，面积为70平，成交总价为100万，核定总价为95万，首套家庭住宅，房子日之前缴纳的契税，贷款额需要贷70万，走监管，有中介费，满足这样的情况之后，税费计算表格如下：&弄清楚需要缴纳哪些费用之后，就想看郑州7.1郑州二手房价格，看看市场行情是怎样的，于是就在中国房价行情网上查到一些数据。二手房供给价格以及关注价格关系图▼2017年1月份郑州二手房整体均价12721元/㎡。从图中所知购房者关注度比较高的价格区间在元/㎡，占比在14.04%。看到这里想说，不知不觉大家对房价的心理预期也从1万涨到了1万以上。首付30万(不含税)左右的话，按照1月份二手房均价12700来说，面积最多能买78平，我总结了一下，这个价位可以选择的房源有：1、金水区1995年之前的二手房，主要是一些具有年代感的家属院的两室以及小两室。2、标间或者小复式，比如金阳光居易、建业森林半岛、嘉辰时代公寓等位置比较好的房源。3、购买像富田太阳城这类的单气或者居住环境不是很好的楼盘。4、就是去买新房，一些新房的两室和小户型首付还是可以的，交的税也比较少。经过分析之后，我决定买小两室，这样的话5-10年可以不用换房，可以先住着。如果买了一室的，后期换房的需求会比较快一些，不想麻烦了。目标已经确定，我要去哪里选房子呢？这也是一件令人苦恼的事情，正好一朋友是做二手房的，经咨询得知以下方法：1、多去意向区域的二手房中介跑跑，因为不同的中介拥有的资源也是不一样的，虽然交中介费，但是价格比较便宜。2、多看看这个区域内小区环境，哪些小区是你能接受的，哪些是你不能接受的。买房子看中其中的一个点儿，然后下手买，没有完美的房子。3、多在一些二手房网站上去浏览信息，捡漏这个想法还是要有的，万一实现了呢?然而，希望越大，失望也就越大，30万左右想买一套二手房，在真的需要你拿出真金白银的时候，也就变成想想了。良莠不齐的二手房市场，个人感觉真是一地鸡毛！3动辄就是1万+，首付30万，四环以内的新房还有可选的余地吗？其实，刚需，紧着钱办事，用有限的钱买最适合自己的房子。看了二手房，我也算涨姿势了（笔者之前主要研究新房，对二手房所知较少），终于到了笔者擅长的新房领域，有种吁了口气的感觉。买期房目标就比较明确，直奔能够买的起或者垫垫脚可以够得着的项目。↑↑↑郑州南四环外某项目算价单：86平小三房，均价10600元/平，首付30.1万如上图，在郑州首付30万以内，总价100万以内，郑州房价四环内1万+。那大户型绝对没戏，最多是89平左右的小三房或者以下小两房。2017，对于刚需而言，选择80平米以下的小两房，首付以及月供压力会略小。2017年1月份郑州房价地图（价格为调研所得，仅供参考）▼纵观郑州楼市你会发现——1、郑东新区和北龙湖可以直接pass，一个字，贵；2、惠济、金水区2016后来居上，房价直追东区，北4环沿线的个别新项目或许有机会；3、曾经的价值洼地高新区房价也扶摇直上，但整体价格比之上述三区还是较低的，刚需可重点看看；4、此外，四环内新开发的新区可重点考察，比如常西湖新区、二七新区、商都新区。考虑到大盘首开性价比最高，可选择空间大，当下买房优先锁定了预计在2017年开的几个纯新大盘。其中，预计首付30万以内的郑州市区内住宅项目如下▼备注：2017暂无节点的新盘项目未考量；表格项目按照价格因素筛选。上图中6个项目，我先pass了，地段、产品以及开发商等多方面来讲都弱于，价格相当还是选。其次，经过深思熟虑之后，也pass。城市之光，市区内70年产权小户型，装修交付，周边配套成熟，想必价格低不了，不过梯户比太高，投资以及个人过渡性投资还好，自住的话低总价小户型面积太小，大户型资金可能会略显不足。分析之后，我直接锁定了、、、绿地公园城4个项目。1，4号线地铁口对于，地铁口、位置好是我对它的注解。目前4号线马上就要开工，站名已经公布，距离项目在1000米辐射范围以内，未来乘坐地铁非常方便。据我所了解的，4号线可以换乘9条地铁线路，也是牛掰。不过，推出的有小户型的楼栋，都紧邻双向八车道的新龙路，距离地铁口也比较远，位置一般。下图所示橙色3#楼为小户型楼栋。橙色以及蓝色为预计首推房源▼这个项目户型比较多，100多平的大户型挺好的，小户型个人觉得一般。没办法，谁让咱们只有这么点钱呢，只能瘸子里挑将军了，G2户型是两房里面我觉得还算可以考虑的。小两房户型▼如上图，除客厅有点小尴尬外，采光通风都不错，功能区也齐全。最令我担忧的是，位于金水区三环内的这个项目，价格到底会开多少呢？照着现在附近1.4万+的房价，翠园的开盘价实在是令我担忧，因为再小的户型也禁不住高房价啊！2，老地方，新感觉对于高新区，我真是眼看他起高楼，眼看他宴宾客……一步步到如今大盘云集略有城市风采，选择这里，不可否认，情感的因素很多。当然，主要还是钱隆城也满足我的要求。除了区位因素外，万达的配套以及首开的可期待性价比是我选择钱隆城的重要原因。不过，揪心的就是开盘价格不定以及对交房质量是满满的担心。朋友是的业主，一期交房了，表示质量一般物业一般绿化一般。这次钱隆城首开房源，为5/6#两栋高层，4.49高容积率，户型设计比较一般。不过，胜在有好多68㎡、73㎡、78㎡的小户型，小两房户型占比一半。78平米朝南户型也是我中意的户型。备注：6#楼为2梯6户小两房由户型平面图可知，78㎡以及73㎡为南向户型，68㎡户型为纯北向户型。其中，边户78㎡户型采光最好，其次为中间户的73㎡两房，北向68㎡最一般。78㎡A4户型▼边户78㎡的房源开盘价格肯定会高于其他户型，如果价格太高，北向户型便宜的多我也会考虑。3，低密度，太偏了最先关注这个北四环外现配套交通几乎为0的项目，是因为地铁3号线，不过最新规划地铁口改站，距离地铁口有点远了，实地看的时候真的是犹如晴天劈雳。一期地块真是太远了，距离地铁口，从百度测距来看，走路30分钟都是有的。不过最后决定还是看看这里，觉得开盘价格可能会低，说不定会捡个“漏”呢，算是备胎一个吧。77㎡两房▼一期有小高层和洋房，洋房就不多说了，反正小区整体的密度是比较低的。我主要关注的是77㎡的两房和87㎡的三房，户型设计都不错，如果价格便宜，说不定30万的价格还能买个3房呢。4绿地公园城，精装，交通配套弱我对南区有偏见，记忆中的南区脏乱差，以至于到现在买房都不想来这里。知道绿地公园城这个项目还是听同事讲起，体量很大，看了后发现，户型真是不错，尤其是78㎡的两房，让我很是心动。绿地公园B1户型，78㎡两房▼如上图，78㎡的户型功能区设置以及动静设置几乎完美。不过，项目一期偏改善，仅有少量78㎡的两房户型，不太好选。除了大区位不符合我的要求外，公园城的公共交通让我也是很”心累“。公共交通没有先不说了，因为这片区还未发展起来，可以原谅。可是，距离已运行的以及规划中的地铁都比较远，未来公共交通确实有点不便了，这对于刚需的我来说真是一个硬伤，基本上我是不考虑这个项目了。4那二手房VS新房，各有各的好与坏，向左还是向右，这真的是个问题！整整一个星期时间，整个公司的人都为我的买房操碎了心。其实，看房的过程中，令我印象最深刻的一次就是去看某二手房小区。跟中介约好晚上去看房子，在小区门口等他。中介来了之后热络的对我说：“你看，亮着灯的都是住户。”我看着那稀稀拉拉的灯光，问了句：“为什么人这么少？”他笑着说：“这多好啊，晚上多安静！”真是瞬间无语……其实，去了之后我才知道，虽说这里是70年产权的房子，但房子很多都用来出租了，可以说是商住两用的一栋楼，去看的那个房源，旁边就是一个公司，还在办公未下班。站在房间里，我听着隔壁熙熙攘攘的声音，看着由于房顶漏水而破了的天花板，顿时怀疑人生。中介看我没有表现的非常有意向，说：“你是不是刚找房没有多久？”看着我点头，他说要是找了非常久的话，一看就定了。一听这话，我就非常的无奈，难道拿着东拼西凑的钱，只能买这样的房子，立马绝望了。经过各种思想斗争之后，本人决定对二手房说拜拜，对新房说你好。原因如下：1、首付30万买二手房的话，买的房源年代差不多在1995年，银行的评估价不高的话，就贷不出钱来，首付需要多付。2、90-95年的房源，如果业主爱惜的话，重新翻修也是可以的。如果没有的话，一进去，与你梦想中的房子差距甚大，一时还接受不了。3、2000年之后的房源，可以正常首付，但是一个字就是贵，首付30万买到是没戏的。最后，我的决定是买新房，因为受不了二手房的一地鸡毛。但是，对大家来说，买二手房还是新房，因人而异，因价而异，具体问题要具体分析。即使现在不买房，也可以先了解下市场行情，随时做好买房准备，等到时机来临抓住的几率就会大大提高。以上，希望能够对读者有所启发，祝大家购房顺利！ （完）
责任编辑：郜继楠
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买新房还是二手房？这些区别你一定要知道
来源：i楼吧&&　字号：　
很多买房的朋友都在纠结，到底是买新房还是买二手房？虽说同样是买房，但两者存在着很大的区别。有人说，当然是买新房，房子新没人住过。但是新房地理位置一般不太好。也有人说二手房的选择空间比较大。可是买二手房要办很多手续，还要交各种乱七八糟的税费。下面，我们就一起来看看哪个更划算吧。
二手房的首付显然比新房高。首次购买房屋的购房者，购买新房，选择商贷首付为30%；选择纯公积金贷款，面积在90平米以下的首付最低20%，90平米以上的首付为30%；选择组合贷款首付则为30%。二次购房者，普通住宅首付50%，非普通住宅首付70%。因为二手房涉及评估价，评估价是成交价的75%&85%，而贷款额度是根据评估价计算的，根据公式首付=成交价-贷款额度，所以二手房的首付比例会比新房高。
新房贷款最高可贷到市场价的80%，无论是商贷还是公积金贷，一般可以贷足30年，可直接向可以直接向与开发商合作的银行贷款，手续和审批较为简单。相较而言，二手房贷款比较难，一般只能贷到成交价的60%。大部分银行会把房龄作为影响贷款年限的主要条件，房龄超过30年的商品房是很难进行贷款购房的。即使可以办理贷款，银行也会降低贷款成数或减少贷款年限，从而增加首付或还款压力。
新房契税收取标准与二手房相同。相较新房，二手房交易过程中涉及的税费很多，包括契税、增值税、个税、中介费等。而且呢，本应由卖方缴纳的营业税和个人所得税，卖方通常都将其转嫁到买方头上。
购买新房流程简单，带足资料前往售楼处就行了，其它的开发商都会帮忙处理好。二手房则麻烦得多，包括看房、产权调查、交定金签协议、贷款审批、签贷款合同、过户、领房产证、房屋交接等10多个步骤，每个环节都有大坑小坑无数，比如看房可能遭遇假房源，过户前可能有房东违约等等。
无论购买新房还是二手房，都有其好与不好。房子也许是人一生中最奢侈的消费了，购房者们应根据自身的情况进行选择。
责任编辑：周欣&
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