为何中国房价自1998年始一直在上涨，没有崩盘？_凤凰财经
为何中国房价自1998年始一直在上涨，没有崩盘？
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文/谢逸枫 作者授权 房价波动，按经济学原理是市场供求关系表现。事实上，中国房价一直以来都深受&政策市&&计划市&的无形之手控制，市场化排除在外，导致房价不断的上涨，暴涨。 许多唱空中国房地产的国内外专家学者无一不失败，最后一次又一次的预测错误或者是落荒而逃。尽管使用房价收入、去库存周期、租金回报率、商品空置率去证明房地产存在巨大的泡沫，会崩盘、会暴跌，甚至采取日本、美国的大量案例去说明，中国房价存在严重的泡沫，一定会崩盘。 恰恰相反的是自1998年-2015年，除2008年房价负增长的小幅度回落外，房价一直都是上涨，甚至暴涨。结果到现在，中国的房价还没有暴跌，还没有崩盘，一二线城市暴涨，三四线城市也没有崩盘，仅仅是下降。为什么会这样？因为中国房地产是政策市、计划市，中国政府绝对不会容忍的，也不敢放任的。个中的原因，大家懂的。 首先让我带大家一起来看看，过去十八年，中国房价上涨、暴涨的因素究竟有那些值得我们去研究、注意的。根据影响的大小，就来一个排队。 其一是货币超发，即M2与信贷新增量宽松及加杠杆、低。 其二是土地管理法。即招、拍、挂，货币补偿市场安置与地价上涨、地王。 其三是收入翻倍增长与城市发展不平衡。即富人越来越多，集中于少部分主要城市。 其四是土地制度与保障房制度。住宅土地供应减速与保障房大跃进建设。即保障房占住宅指标过多与新增住宅土地减少及地方政府卖地管控模式。 其五是经济发展模式与增长模式的弊端。即投资型经济发展思想与房地产作为经济增长的火头、引擎器、驱动力，新型城镇化就是最好说明。 其六是高成本。即高税费、高利率、高人工、高补偿、高地价、高配建。 其七是政策市。即供不应求、需求旺盛，住宅供应与库存不足。 其八是投资渠道窄。即股市、债市、期货市、理财市、金市、汇市风险大，唯有楼市。 其九是贬值。即保值增值。 其十是分税制。即地方需要土地与房地产税费收入，需要还债。 其次是带大家认识下房价暴涨幕后的十大黑手。 第一是中国政治体制（政治业绩-监督不当、法律缺位）。 第二是中国经济体制-经济增长与发展模式、城乡二元户籍制、土地制度－高地价（国家土地、垄断土地供应、土地出让招、拍、挂）、财政制度－高税费（中央6：4地方）、住房制度（保障房制度不完善、高房租）、投资制度（投资渠道少）。 第三是央行-货币超发、通货膨胀[热钱疯狂]、、贬值。 第四是银行机构-高利率。第四是地方政府-政绩观、土地财政、房地产税费。 第五是代理公司、中介机构-高利率。链家约有2100亿元使用了杠杆成交，房天下大约2000亿元，我爱我家大约也有800亿元。　 第六是场外配资机构-高利率（小额贷款公司、互联网金融平台、自买自卖转按揭、首付贷、众筹、P2P）。 第七是外资投资机构-信托、基金、保险、证券。 第八是中国民间、香港。 第九是预售制、房地产项目资本金制。 第十是房企、买房人自己、城镇化、媒介、丈母娘、消费观、热钱。说明政(府)＼产业＼人＼企业和房地产之间的特殊关系，导致各个渠道都想在房地产这块肥肉上狠狠赚一笔，从政(府)卖地，到中间开发商运作，银行＼材料＼建筑商的加入＼再到最终的售楼销售，最后到把房子卖到购房者，期间经过了众多的中间环节和把控。正是由于环节层层过滤，最终导致开发商的油水越来越少，拿地也越来越紧张，房价越来越高。 最后让我告诉你，房地产火爆与暴涨背后的逻辑关系，是如何运行的。 如果按照正常的经济学基本原理，目前中国房地产库存创历史新高，市场属于供大于求。在中央去库存的供给侧改革指导，房价应该是降价，不是疯狂的涨价。为什么没有按照正常的经济学逻辑降价反而涨价，原因在于非市场的、非正常的中国经济运行逻辑：即产业与金融、债务与政府、与人民币之间的关系。一旦房地产不行了，必然爆发连锁反应危机。 2015年中国经济速6.9%已经跌到25年首次最低增长，首次进入经济增速6速度，未来五年相信中国经济必然冲出重围，打破困难局面，实现6.5%-7%的经济增长。不过，中国经济依然存在巨大严重的问题。2015年12月中央经济工作会议与日政府工作报告提出，去杠杆、去库存、去产能、降成本、补短板的重点工作，说到底还是因为整个经济系统和金融系统的风险马上要爆发了。 这揭示了中国经济的这种尴尬：过去24个月里，我们把美利坚曾经奏效的救世良方挨个体验了一遍： 1、凯恩斯主义的政府刺激需求。2、马歇尔计划的一带一路。3、克林顿的互联网加万众创新。4、弗里德曼的货币供给理论。5、里根的供给侧改革，还有熔断制。 最后又回到我们熟悉而且的房地产拉动经济上&&这就是我一直判断的中国经济重返房地产时代的最好证明。全国城市建成区有4.48万平方公里，占全国国土面积的0.33%，可以看看这0.33%国土面积上产生了多少。现在房地产8万亿的销售额，哪个产业的营业额比房地产更高，、，或者其他任何一个产业，没有比房地产更多的。如果说它不是支柱产业，什么是支柱产业？　 中国经济指标显示，中国经济已到了最风险、最危机时刻。其一是PPI连续经历48个月的断崖式下跌。其二是占GDP三分之一的外贸出口基本没有了，甚至成了负数。其三是大部分制造业工厂都关闭。其四是钢铁、化工、水泥等重化工业基本全军覆灭。其五是消费在勉强地支撑着，但这只是人们维持基本的生存所必需，随着经济的下滑，消费早晚也会下跌的。 经济严重下滑必然传导到金融系统，而金融系统的最大危机，不在股市，不在居民住房贷款，也不在企业贷款，而在地方政府债务。根据中国社科院的数据和估算，地方政府债务规模大概是30万亿左右，这还只是审计数据，而不是财务意义上的数据，地方政府的债务规模到底有多大，只有天知道。这是一个黑洞，也是一颗定时炸弹，一旦处理不当，真有可能爆发系统性风险。除了政府信誉受损之外，整个银行系统都可能崩溃。 根据研究报告显示，这些地方债务90%以上是以政府财政收入信用，或以相应资产收益作为担保或抵押的形式存在，融资对象是银行、信托、证券、保险等机构。融资渠道包括融资平台贷款、信托融资、城投债等。在平台贷监管收紧后，一些地方变相融资的行为愈演愈烈，不少地方通过信托贷款、融资租赁、售后回租、发行理财产品、垫资施工等方式变相融资。 如何化解这些风险呢？当时决策者有几种设想： 第一种是央行直接出钱购买地方政府的债务，印钞票给银行。毫无疑问，这就是赤裸裸的量化宽松，这样做的结果就是货币贬值，通货膨胀。 第二种方案是地方政府和银行商量，债务延期。但延期并不利于债务总量的控制，也许债务会越滚越大，这个方案也被否决。 第三种方案就是债务置换，发新债，还旧债，但是时限拉长，利息降低。
按英联的分析，现在走的就是第三种方案，2015年的债务置换还比较顺利，一些银行因为第一次跟地方政府过招，都比较听话。但随着债务置换规模越来越大，银行和地方政府的博弈也进一步升级。财政部要求2016年地方债置换与新增规模将达到6万亿，三季度前完成置换。有条件的地方，可以提前置换，可以全部置换。 但是，上市公司，它们也有利润和绩效考核啊。这时，银行反应过来了，你地方政府这是得寸进尺啊，你违约在先，还不了债务，现在还出个主意要换成利息更低，期限更长的，而且逐渐置换还不行，要求超额提前置换，那我银行肯定不干啊。于是，很多银行在跟地方政府博弈过程中，协商说，你不要置换了，还是给你延期吧，利息还是按照原来的。通过条款设计，恩威并用，让地方政府选择延期而非置换，银行其实想走的是第二种方案。 眼看房地产不行了，土地卖不出去了，财政税收逐年下滑，债务成本越来越高，银行又不想债务置换了，这时，地方政府快扛不住了，95%的省会直辖市是靠土地偿地方债的，一大半的债务要靠土地财政来偿还。为了让债务置换顺利推进，为了让整个风险地雷不被引爆，有高人出了一计：货币放水，拉高或稳定资产价格，营造债务置换的宽松环境。 接下来就是我们看到的，1月新增贷款2.51万亿，创历史新高，大部分进入地产和投资领域；紧接着房贷首付比例下降，交易税费下降；北京上海深圳杭州等一线城市房价大涨。 降低首付其实就相当于增加杠杆，为什么在宏观层面降杠杆、去产能、去库存的形势下，要让房地产提高杠杆呢？从周小川在G20上海财长会议上支持房产贷款提高杠杆的表态中，你听出了其言外之意吗？在整个银行贷款中，房贷是最优质的资产，坏账率最低，这说明中国的老百姓是最守信用的，他们宁可省吃俭用，整天吃方便面，都不愿意拖欠银行的欠款。 盘者想来想去，只有这块可以用来提高一下杠杆了，于是就各种救市措施纷纷出台。但我们应该看明白，这次救市，救的不是房地产，而是地方政府，是地方政府的30万亿债务，是政府的信誉和中国整个金融系统。 只有房产价格上升了，其他资产价格也跟着上升或保持稳定，抵押品的估价也上升了，政府的土地好卖了，财政税收也上升了，跟银行的议价能力就上升了，债务置换也就顺利了。很多地方政府的身家性命，都取决于房地产价格，房价一旦下跌，意味着土地价格和其他资产价格也一并下跌，土地卖不出去，抵押品价格下跌，这会导致政府信用违约，银行逼债。接下来的后果大家可以想象，地方政府一旦违约，将纷纷成为被告，信用扫地，这一现象政府愿意看到吗？ 我一直强调，当前中国经济最严重的问题主要表现为： 第一是产能严重过剩，即面临失业与企业破产、制造业的危机。 第二是房地产库存，即三四线城市库存与堰塞湖及金融。 第三是汇率，即人民币贬值与美联储加息危机。 第四高杠杆债务，即货币超发与地方债务及高杠杆危机。 第五是人口红利严重下降，即人口增长与人口老龄化危机。 第六是投资和出口已经严重透支，即经济驱动器、引擎力熄灭。
房地产是连接中国经济上的&产业、金融、人民币、债务&最关键的一环。而中国经济最核心的问题就是房地产、债务、汇率。债务问题最核心的是地方政府、银行，房地产问题最核心的是银行和房地产公司。汇率问题最核心的就是人民币贬值与升值。 老谢告诉大家，为什么说房地产是解决中国经济最严重问题的最关键杀手锏？楼市和股市就两朵中国特色的奇葩，是中国印钞机器的发动机，是中国吸血、吸金的两大合法工具，其中绑架了太多的利益关系和政治因素，其发展本来就是畸形和变态的。 第一是房地产与产业，即房地产与产能过严重过剩。产能严重过剩即面临失业与企业破产、制造业的危机。市场表现在钢铁、、水泥、船舶、铝业等十大核心制造业，还有其他产业。产能严重过剩最主要原因是需求不足与供应过剩，其中需求不足就是出口下降与房地产需求严重下降及政府基建投资不到位，说明房地产涉及到相关60个产业左右，直接影响到产能的需求，如果房地产下行了，肯定会导致产能过剩。因此，房地产业调整期时，加上制造业去产能、股市去杠杆，房地产业复苏关系到就业稳定、企业稳定。&
第二是房地产库存与金融。即三四线城市库存与堰塞湖。目前一线、强二线城市房地产不存在库存压力外，三四线城市存在严重的房地产过剩。如果不能有效化解房地产库存过剩，非常容易爆发中国经济&多米诺骨牌&现象，首当其冲的首先是房地产企业，死的最快就是毫无反击之力的、无抗跌风险的中小房企。再就是中型的房企、大房企。接着就是上市房企。然后是银行体系，然后因为银行系统的问题，必然导致系统性的金融危机问题。
第三是房地产与汇率，即人民币贬值、美元置换与美联储加息及汇率崩盘危机。RMB汇率下跌，引起国际经济震荡，导致中国出售美国国债。在石油国家经济出现严重困难的情况下，如果中国再出售美国国债，那么必然引起美国国债的连锁反应。而美元出现下跌，导致中国的RMB汇率暂时稳定。
汇率问题不是大量的热钱外流，而是中国老百姓担心RMB贬值进行大量的美元置换，这才是中国政府担心的根本。如果存在银行的50万亿RMB存款其中有1/10进行置换，估计中国政府就坐不住了，就可能导致中国的外汇崩盘。因此，需要把老百姓的存款锁在笼子里面，最好的办法就是释放出来刺激经济增长。可是，什么产业有这样的功能，就是容器的最大限度。目前股市不行了，唯有房地产业，这才是承接货币之水的产业容器。 第四房地产与高杠杆债务，即货币超发与地方债务及高杠杆危机。中国的债务敞口到底多大，没有人清楚，有的说30万亿，有的说50万亿。但是目前中央政府允许的地方政府债务进行置换，实际上已经说明我们存在着严重的债务问题。
中国的债务问题主要表现在地方政府和企业，尤其是制造业的企业和地方政府，目前明显处于高杠杆债务危机的利剑之下，而还债的关键就是房地产业，其中土地储备与土地收入及房地产税费收入。中国政府已经就债务问题推出了债务置换问题，但是债务置换目前因为银行系统的问题而无法有效执行下去。因此，地方政府在债务上就存在较多问题，如何解决呢？唯一可以解决的办法就是把房地产业做大做强，地方政府最核心的资产是土地。其中地价则是土地最值得关心的问题。由于土地制度与地方政府供地的控制，导致不断抬高土地资产价格。而抬高土地资产价格的关键就是房价要上涨，而且是迅猛地上涨，这样政府才能有效提高资产价格，才能和银行进行有效的债务置换。同时，消灭通货膨胀与防止货币流入其他非实体产业，这就是房地产&一业四用&的最好办法。 第五是房地产与人口红利严重下降，即人口增长拐点与人口老龄化危机。人口红利急剧下降已经深深影响到中国经济增长、需求的增长。虽然、无人飞机可以替代人工，但是短时期内无法大规模替代，因此必然导致劳动人口短时期内紧缺的问题。因此，虽然中国的市场出清必然导致大量人口失业，但是我们的劳动人口缺口很大，尤其是服务业，未来2-3年缺口会更大。最放的办法就是解决通过房地产作为桥梁过渡，放开户籍制度与计划生育制度，户籍限制取消与二孩政策就是最好的说明，而房地产不仅可以吸引人口，还可以增加居民，还可以解决落户的等问题。
第六是房地产与投资、出口已经严重透支，即经济驱动器、引擎力熄灭。目前看，需求侧的投资、出口已经到了极限，投资已经没有边际效应，而出口因为全球经济紧缩、RMB汇率等问题已经出现负增长。因此，需求侧的传统投资、出口、消费已经无力推进中国经济的发展，尤其是投资、出口。现在稳增长的关键还是房地产与政府基建，关键是可以起到拉动产业的作用。目前全球经济形势也必然影响中国经济，首先是美国经济可能出现衰退，其次是欧洲、日本经济不振，其必然影响中国的出口。再者，TTP/TTIP的实施，必然对中国的贸易带来巨大的负面影响。虽然看好中国经济必然从L型经济模式中走出来，必然不会陷入中等收入陷阱，但是中国经济依然存在巨大严重问题。
目前看，中央政府的供给侧改革是非常正确的方式和方法，但是因为中国的政府体系问题，供给侧改革结果到底如何，我们还需要拭目以待。虽然供给侧方案是国家政府进行经济改革的核心方案，但是其是长期的解决方案，在经济下滑严重的情况下，必须增加需求端的需求。其一是最核心当然是支柱产业的房地产，而房地产已经占据国家经济总额的40%以上。因此，在进行供给侧改革的时候，必须适当扩大总需求，尤其是房地产产业。其二是虽然实体经济存在流动性紧张问题，但是市面上流动性是非常宽裕的，同时又遇到资产配置荒等问题，导致很多企业、个人、家庭目前无法有效配置高收益资产，而房地产恰恰是满足众多高净值用户的资产配置需求，目前房地产热潮恰恰就是风口。其三是各种新的金融模式，如众筹、房地产中介金融等，也起到相当关键的作用，这和之前的美国房地产贷款机构类似，起到了高杆杠的资金配置作用，使得根本无法首付的人群也能够买上房，但是杆杠比例已经达到10-20倍。 这九个原因就是房地产热潮的背后逻辑：政府需求、外汇管理要求、需要适当扩大总需求以及资产配置要求、金融资金需求导致了2016年初在去库存背景下的房地产热潮，虽然是和去库存背景相背离的，但是也是符合背后的逻辑关系的。这能够长期持续下去吗？短期看，肯定有效，但是10年之后呢，是不是还是要靠房地产去拉动经济增长？按照城镇化率与住房需求看，房地产依然是中国经济增长的火车头。 解局北京（微信号：zhongnanhai1921）跟踪北京高层与政策动态，研究解读独家投资机会。 小报告（微信号：ifengxbg）是凤凰财经重磅打造的宏观经济分析解读栏目，最前瞻、最权威的分析助你把握投资大势。 凤凰财知道（微信号：icaizhidao）中国最权威的财经评论，每天都有热点财经新闻的犀辣点评！
[责任编辑：谭红朝 PF009]
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48小时点击排行大家都知道投资和消费组成了经济，而消费取决于老百姓的消费水平，一般不会增长太快的，我国的经济快速发展主要靠的是投资拉动。
而这个投资拉动的经济，是需要大量资金的，大量资金怎么来的呢，三条途径：
1、外资流入+贸易顺差，变成外汇储备，央行投放基础货币。
2、老百姓储蓄，银行贷款，M2增长。
3、土地、房地产抵押贷款，M2增长。
目前来看，其中1已经无法持续了，顺差还在，但资本在流出。2是有限的，到了极限程度就不行了。那么只剩下3了。
给大家解释一下3的过程：某个企业弄了一块地五十亿，抵押借了三十亿就办了企业，实体不好，赚不到钱。还不出来怎么办呢？这个土地评估到八十亿不就还出来了嘛，八十亿贷四十亿不就把三十亿还了嘛，还剩十亿又可以投资。接着干。明年这四十亿贷款怎么办？土地评估到一百亿不就完了嘛。
所以说为什么房价会一直涨，因为不得不涨，1和2无法继续的情况下，只有3不断增长。
很多人把土地单纯理解为商品了，不知道它的金融属性，看不懂房子本质的人注定永远踏空，
1金币8金币18金币58金币88金币188金币
余额不足，
支付即为同意
- 小妞你做个加法吧。
土地、房地产抵押贷款，M2增长。这是一个永动机吗？
- 诸神的黄昏
这种贴越来越多，身边的人也统一看涨，感觉差不多是时候了！
- 流波将月去 潮水带星来
哦？那为什么三四线城市不一直涨，还跌了呢？
还有个催化剂因素，就是银行官员贷的越多，收入就越高，地区投资越多，拉动的gdp越多，地方官员升官就越快。我想当过的人都明白，为了升官发财，注定越拉越高。
有的人一味看空房子，你没经过分析，就说，房价高了，高了。你分析出来再说高了好不好，没经过分析就不要说。
还有的人更有意思，一看房价高，就说通胀，通胀。你把房子土地当成了一般的商品，当然会怎么说。你明白了房子的本质，就不会怎么说了。
经济萧条，货币周转慢，投资下降，你没搞明白，就不要说通胀，通胀。
逻辑是有点道理，但是你考虑过，能永远吗？好比gdp每年规定增长10％，那还不简单，印钞投资就行了，但是能永远这样吗？
呵呵，大不了等10年看看，还年轻
- 做成熟投资者
房价透支性上涨，容易引发金融危机，当局也认识到这点，现在各种措施卸杠杆，比较好的情况是缓慢下滑，会不会有极端情况不好说，但房价必然在年末或明年初达到顶点。
大部分行业都被高房价逼死了，光靠房地产，怎么玩下去？
三线城市为什么不涨，因为三线房子普通商品的属性占比比较大，金融属性弱一些，当然涨得少。
- 小妞你做个加法吧。
楼主说“给大家解释一下3的过程：某个企业弄了一块地五十亿，抵押借了三十亿就办了企业，实体不好，赚不到钱。还不出来怎么办呢？这个土地评估到八十亿不就还出来了嘛，八十亿贷四十亿不就把三十亿还了嘛，还剩十亿又可以投资。接着干。明年这四十亿贷款怎么办？土地评估到一百亿不就完了嘛。”
这个是关键原因，为什么三线不能这么做呢？
有人说担心能不能持续，有人担心把实体逼死了，还有人担心金融危机。
我想说，某些事情要发生是历史在一定进程中的必然产物，我们普通老百姓也是无法阻止，我们普通老百姓要做的就是自己的利益最大化，这需要全面的去分析问题，看不懂利害关系，你就无法把握未来。
- 鮟鰤鱷鮽鮣魧鯳鱷魧鱆
《大空头》不能在国内公映的原因？
金融市场最具有迷惑性，去年牛市启动时，谁也想不通为什么会出现大牛市，经济这么差，这似乎不可思议，无法用经济去解释，但如果你看明白其中的利害关系，你就很好的把握它，狠狠的去搞，就能赚一大把。
- 夜色朦胧雾未尽 守得云开见月明
当银行是傻子么，想评估多少亿就能评估出多少亿？
你当银行是傻子么，想评估多少亿就能评估出多少亿？你在想当然而己！
- 喂喂，我是姜军长，请你务必在坚持最后五分钟，最后五分钟
我不懂技术，但是让我借用一个技术术语，乖离率。
目前房价的走势和我们的预期应该有了一定程度的乖离了，一条腿走路肯定不稳，另一条腿啥时候上来，我感觉就像蚂蚁看我们走路一样，不见得看的清楚。但只要活着，一点能看到的。
好吧，房价永远涨，实在不行了，走俄罗斯式的，牺牲汇率保房价…
楼主基本解释了现在为什么房价正在加速上涨的原因
未来几年呢？一个因子不能永远存在
我估计房地产大牛市的确还没有结束 起码还有1年的涨幅
但是 关我屁事 难道让我现在买入？我可没有这么蠢
还是该干嘛干嘛去 普通人现在要做的就是远离房地产 管他涨跌
供求关系才是根本。 这也解释了三四线人口流出还有大量供给的城市这几年房价其实是下跌的事实。
- 大道至简,大智若愚,不得贪胜.
房子搞不懂，有两套就行了，一个自住，一个投资出租，老了两套换一套一楼，方便进出，再生活无法自理，全卖进养老院等外。
借“高利贷”买“地王” 或反映中国未来货币趋势？
最近，信达地产[-0.40% 资金 研报]在沪、杭屡抢“地王”。外界说，这是他的品牌营销；也有人说因为他有靠山、不缺钱；还有人则说，他就是钱。
某公众号就曾声称，信达拿地的融资成本只有2%。但经邦地产调查发现，信达拿地的实际融资成本，超过8%！信达实际上是在高利贷举债进行开发。
那么问题来了，他为什么要这样做？要知道，有传言说信达还将斥资百亿拿地，他hold得住吗？
信达如果要回答，答案肯定是yes，因为它还会告诉你，敢高利贷举债反映的是中国未来货币趋势。
融资成本不便宜
我们先来看看信达拿地的具体融资情况。
“信达拿地融资利率低至2%”这句话从某公众号一出，就引发了外界一片哗然。
虽然此前有报道称，个别最优质的上市房企或国有房企，可以拿到贷款基础利率，银行甚至可以做到倒贴价支持他们。
但“2%”的借款利率，比央行的基准利率及银行贷款基础利率（LPR）还低？果真如此吗？
邦地产记者详细研究发现，2014年信达地产加权平均融资成本为9.15%，截至2014年底融资余额为201.5亿元，除了银行贷款之外的信托、基金及其他类融资余额逾130亿元。
截至去年底，信达地产的融资余额逾326亿元，整体融资成本为8.07%，同比下降1.08个百分点。
可以说，相对于万科等标杆房企，信达地产的融资成本要贵很多。
尽管2013年及之前多个年份，信达地产并未公开披露其融资成本一项，但在房地产再融资持续封闸的情况下，信达地产与其他房企一样承受着较高的融资成本，试图借助信贷、信托、房地产基金、资管计划等多种融资方式，不断优化资金结构，以降低融资成本。
资金需求旺盛
去年，信达地产分三期发行了30亿元中期票据，总和融资利率位于5.5%-5.8%之间。今年以来，信达地产又发行了30亿元公司债[0.01%]，综合融资利在3.5%-3.8%之间。
信达地产通过发行中期票据和公司债，暂时缓解了其资金需求，但信达地产负债率仍居高不下。
截至去年底，信达地产的资产负债率高达83.24%，但到今年一季度末已攀升至83.96%。
去年以来，信达地产曾试图通过定增股份融资20亿元，拟投向合肥、重庆与宁波3个地产项目，尽管中途也曾下调了发行价等定增修正版，但今年2月份，该定增再融资预案被证监会终止审查。
记者注意到，信达地产并未放弃推进上述定增再融资预案，其称待中止审查因素确认并消除后及时向证监会申请恢复审查程序并继续推进。
不过信达地产内部人士告诉邦爷，目前公司财务状况良好，资金也很宽裕。只不过，他们拿地已经完全被妖魔化了，这其实本身是一种市场化行为。
敢拿地因为有靠山？
可以看出，信达地产本身的资金情况似乎不足以支撑它大举造地王，因此很多人相信，它敢，因为有靠山。
截至目前，信达地产的控股股东为信达投资，但背后的实际控制人为总资产逾7000亿元的中国信达。
从2014年开始，信达地产开始主动融入到中国信达系的业务协同之中，还专门成立了投融资部，以承债式收购嘉粤集团旗下5个房地产项目100%的股权。
值得一提的是，上述一揽子股权交易对价为零，重组债务本金总额为22.57 亿元，重组宽限期三年，重组宽限补偿金年率为10.4%；中国信达广东省分公司另享有项目全部开发收益的15%。
如果说上述协同可归类为中国信达支持信达地产扩大房地产业务规模的话，那么中国信达与信达地产之间的投融资关系力度也不容小觑，更值得外界关注。
日，信达地产董事会审议通过了《关于关联法人与公司进行债务重组，委托贷款，信托贷款，担保增信，资产收购和出售以及共同投资等关联交易的议案》，该公告虽仅是一项议案，看似不太起眼，但外界看来，这背后意义非凡。
信达地产公开说，预计中国信达及其关联人通过收购第三方对公司债权后与公司债务重组、共同投资，提供委托贷款、信托贷款、担保增信等事项，期限不超过3年，其为此提供连带担保等。该交易预计金额（其中增信业务以增信担保费计）不超过200 亿元。
上述议案的意思，通俗地讲就是，如果信达地产向第三方借钱用地拿地或开发项目，一旦遇到流动性紧张，中国信达及其关联人将收购该债权，向其发放最长3年的委托借款、信托借款等。
去年，上述交易预计80亿元，实际执行金额70.62亿元，2014年实际执行额度32.57亿元。
从具体来看，去年信达地产通过中国信达旗下宁波达泰基金融资34.8亿元，期限4年，年利率7.83%。信达地产还通过中国信达绝对控股的金谷信托定向融资5亿元，期限2年，年利率8.85%。
除了债权型表内融资之外，信达地产试图借中国信达系的金融资源发力表外投融资。
按照上述提及的信达地产与中国信达及其关联人达成的一系列交易议案，3月26日，信达地产拟借此便利进行表外融资孵化项目，以降低负债率，发力金融地产，申请200亿元的房地产私募基金投资额度，包含房地产基金、并购重组基金、产业投资基金、定向增发基金、新股申购基金等。
难怪，有很多人相信，拥有财政部直属央企身份的信达，敢于高利贷举债，也许反映的是中国未来货币趋势。
昨天，易居中国执行董事丁祖昱就表示，五年后上海房价还会再翻一倍，目前多数的“地王”届时都能挣钱。
请问楼主，货币政策是有周期的吗！！！？宽松政策会不会有尽头？（中国及世界）
高房价对实体经济是杀鸡取卵，最后高成本造成实体经济萎缩，经济还能好？高房价另一面是严重剥削后面出生的无房者，包括你子子孙孙。。。这种只考国家放水不靠劳动积累的财富迟早会形成被无产者推翻的地主阶级，那时候对每个社会人都没有好处
- 君子居易以俟命，小人行险以侥幸
你愿意上天就上天，你愿意摔死就算死。
我就是不和你玩儿。
你愿意上天就上天，你愿意摔死就算死。
我就是不和你玩儿。
很多人关心会不会有尽头，能持续多久。其实作为普通老百姓不需要关心，也没必要关心。既然他它不得不涨，那就是赚钱机会，搞清楚了逻辑，付诸行动就行了。就像去年a股，最后的拉升利润是最大的，有的都是连续涨停的。就像一艘大船，不得不前进，如果你看懂了，就该狠狠的宰它几刀。至于什么时候撞到冰山，你跑就是了。
- 君子居易以俟命，小人行险以侥幸
你跑不了，不可能别人都比你傻。
- 看，灰机··········
任志强说北京单价到50万 师母已呆吧
- me韭菜，努力的韭菜
看看M2能无限放大到哪里去
- 酱油豆豆
听这分析，跟传销挺像啊。
问题的关键在于，不能无限制膨胀，举个例子，北京随便一个房子400万。且不说100多万首付，就每个月还贷也得一两万。工资才多少？除去房租你还有多少可以用于消费的钱。没有消费哪来的实业？没有事业，我就不相信，房价能一直涨？
谁说一直涨的？我所在的城市，房价离最高位，还跌三分之一左右呢。
M2只是结果，实质还是需求旺盛。就是所谓的刚需。
- P2P高端交流群（备注“集思录”）
还是那句，M2只是负债，透支未来的收入罢了，房价上涨的预期让居民愿意透支未来的收入来买入，就这么简单。但是，万一预期改变了呢？
另外，居民能透支多少，完全由他的收入来决定，你1万/月的收入，已经决定了你能派生出来的M2，月供无法超过5000/月，而不是你想借多少就多少
除非以后中国和国外一样，裸婚是普遍的。
我所在一线就在跌
你这房托和传销炒作味道太浓
一线城市高薪职位减少，所谓刚需也跟着少了
制造业垮了，一线城市的服务业也会萎缩，高薪职位减少
首先受冲击的是深圳这种比较依赖制造业的伪一线城市
- You can't trust figures put out by banking industry. It's easy to report a little more earnings. —Charlie Munger Feb. 2017
这些言论和股市5000点时的言论多么的类似
我是房托？拜托我不需要做房托。我只是说了我的逻辑而已，我做空了股市，商品，还有人民币，唯独没有做空房子。做空房子需要等待信号。你信不信是你自己的事。
我反复说了，房子不得不上涨，就像去年股市的机会，有几个人能够把握呢？
- 夫列子御风而行，泠然善也
房地产没有证券化之前，是流动性最差的投资品种，没有之一。。。
- 君子居易以俟命，小人行险以侥幸
房地产股票为什么不涨？
假设的前提是你能找到最后的顶部，并且顺利出逃。
如果没有找到怎么办？
一旦拿过了拐点，你真以为是想割肉就能割的掉的吗？股市大不了吃2,3个跌停，总有机会走，房子呢？呵呵
如果有这样的能力，炒什么房子？直接100倍杠杆做外汇去。
- 80后服务员
这种思维貌似符合逻辑，但与实际严重不符。首先第一条基础条件就错了，现在主动力不是投资，是消费，去看去年的统计数据吧。这个不多说。即使是靠投资拉动，增量信贷怎么来？土地抵押贷款才占银行信贷的百分之几？就算占很大部分吧，如果银行认为土地无法变现，那么有地你也换不了贷款。更何况地和房价并不是严格正相关。。逻辑链条不能闭环
- 80后服务员
还有你说的那个催化剂因素，纯属搞笑，知道现在银行都在限贷 断贷 抽贷吗，银行贷款放不出去，谁负责，银行可是责任终身制，搞大了进去的可能性都有，每个人都小心翼翼，你以为股份行都是农村信用社？？？
- 80后服务员
国家疯了不可怕，可怕的是老百姓已经疯了。细思恐极！！！
两年过去了，不知当年混迹在天涯的楼主现在买房了吗？
- 凡为客之道，深则专，浅则散。
房地产如果上天然后倒下来，最先砸死的恐怕是底下看热闹的。
- 分级A与分级B的低风险投资
楼主知道庞氏骗局的结果是啥吗
看了评论，明白了为啥大部分人赚不到钱了。
看似最危险的地方其实最安全，你看懂了政治环境，就明白它没有空间去折腾了，不得不上涨。
最安全的时候你不去狠狠地宰它几刀，你不亏也难了。
就像我一个朋友，去年股市走牛市了，让他买股票，狠狠的干，他不敢进。前几天跟我说，跌下来了，他准备进了。
我也不好意思说他了，我们都干完了，你进还有什么意思。这种人不亏就奇怪了。
给大家讲个故事，应该有人听过了。
狼抓黄羊有绝招。在白天，一条狼盯上一只黄羊，先不动它。一到天黑，黄羊就会找一个背风草厚的地方卧下睡觉。这会儿狼也抓不住它，黄羊身子睡了，可它的鼻子耳朵不睡，稍有动静，黄羊蹦起来就跑，狼也追不上。一晚上狼就是不动手，趴在不远的地方死等，等一夜，等到天白了，黄羊憋了一夜尿，尿泡憋胀了，狼瞅准机会就冲上去猛追。黄羊跑起来撒不出尿，跑不了多远尿泡就颠破了，后腿抽筋，就跑不动了。你看，黄羊跑得再快，也有跑不快的时候，那些老狼和头狼，就知道在那一小会儿能抓住黄羊。
再快的黄羊也要尿尿，再牛的国家机器，也有其弱点，弱点暴露了，就能狠狠的宰它几刀。
哎呀呀，大盘跌了这么多真替我朋友担心，不知道他买了没有。
目前的房地产模式重在收税。印钞是收税，抬房价也是收税，而且收税的目的一是养活庞大的财政供养人口，二是为领导的错误决策和落后产能买单。聪明的资本肯定会选择尽量逃离，剩下的不是赌徒就是愚民。这个系统存在的前提是外部有能量输入，如果没有，那哪天系统塌缩就不知道了。
- https://xueqiu.com/P/ZH905993
根本上来说，不断上涨的房价就是要你世代为奴，剥削你的劳动说得！
实体经济死光，老百姓都失业的时候，房子卖给谁去
LZ很细致的解释一遍庞氏骗局。。
- 试试再说
说得也是，过度杠杆以后的金融危机是不可避免的，可能每个国家都会经历，究竟是好是坏也很难说清楚。
这就像人要生老病死一样，经济规律，没啥好说的，也阻止不了。
买房就是为国家做贡献，你以为政府的城市建设是不要钱的，取自百姓，造福百姓。
- 业余转债研究者
中午在金融街请客户吃饭，旁边桌两个北京土著高管抱怨侄子还是外甥在见女朋友家长时被要求在三环内买三室才能结婚，结果男方当场分手。还一个劲的骂女方不要脸，说北京人也买不起三环的房子。
我就纳闷了，北京土著不是个个趁几套房吗？如果没有富裕房子，那房价上涨是值得高兴的事情吗？
ls，城里的土著一帮都比较穷酸了。
其实大部分土著工薪有两套房子的就算不错的了。。大部分也就一套房子。
权利阶层不在讨论范围内，毕竟是少数。
- 垃圾堆里翻不出宝贝
在牛市中，分析师们总在寻找各种理由来解释股票为什么涨
多地房价上涨 银行推房产二次抵押引发担忧
南京今起实施楼市限购政策 分析称对房价影响有限
房价高烧不退 楼市四小龙仅剩合肥未按限购键
- 舍熊掌而取渔者也~
缺少做空的工具。
如果做空房价也能赢利的话，就不会疯狂式上涨了。
- 城市乡民
世界上没有只涨不跌的东西
货币超发之谜:人民币某种意义上成为了“土地本位货币”
日21:36 21世纪经济报道
今天新浪上这篇文章，讲的比较具体，大家有兴趣可以搜索一下。
- 君子居易以俟命，小人行险以侥幸
这是传销啊！
不凑热闹了，不买卖就没有伤害
京沪永远涨！^_^
- 业余转债研究者
还以为房产的讨论告一段落了呢。
均价20万一平
一线永远涨
- 君子居易以俟命，小人行险以侥幸
凡事总是盛极而衰，重要的是认清趋势转变，要点在于找出转折点。
　　——索罗斯
　　承担风险，无可指责，但同时记住千万不能孤注一掷。
　　——索罗斯
房价未来一千万一平，赶紧砸锅卖铁，融资加杠杆买买买
怎么感觉跟股市直冲一万一亿点的口号差不多呢？
- 投资学徒
不要低估中国人民面对未知未来的脆弱神经所带来的购买力。
- 没有用理论武装起来的头脑只能被消灭，不能被说服
这个土地评估到八十亿不就还出来了嘛
你以为银行都是傻子啊，50亿的地给你评估到80亿。
没有土地评估机构敢这么评。
没有银行接受这种评估结果。
没有银行认可评估机构这么评估。
没有银行同意接受价值80亿元的土地做抵押然后贷给你80亿，假设土地真的值80亿，贷款最多7成，即是56亿。
你这种臆想前提是银行都是傻子，就你能耐。
M2增长要有基础货币的，现在货币乘数已经很高了，美元又持续流失。没有只涨不跌的商品，或许楼主觉得这次特殊，但是几百年来就没有出现过特例。
我觉得主要的问题是
大部分人没看过房价指数 市面上没有一个完整的房价统计数 都是心理在决定现实 以至于现在才开始追
- 君子居易以俟命，小人行险以侥幸
投资能力很差的人投资房地产，因为太简单谁都会
- it seems as it was spring already
北京房价到头了，因为雾霾严重，北京人民往上海迁吧，上海房价再涨一倍。
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