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名为抵债实为买卖
法院判处宅基地转让协议无效
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名为抵债实为买卖
法院判处宅基地转让协议无效
周某与孙某明知农村宅基地不能买卖，但一方对低价、另一方对现钱经不起诱惑，便斗胆一试签了个假协议，到头来竹篮打水一场空。日前，县法院审理了周某与孙某宅基地买卖纠纷案件，判决认定转让协议无效。
周某与孙某签订的协议书中约定：&甲方（孙某）因欠乙方（周某）4.８万元无力偿还。现甲方将其所拥有的７５平方米的宅基地抵还借款给乙方。该宅基地永久使用权属乙方，甲方不得干涉乙方土地使用、房屋建造、产权占有和处分权利。&协议时间为２００５年３月２２日。经法院审理查明，双方之间并无欠款，协议只是掩人耳目。协议签订后，周某付给孙某4.８万元，后因宅基地的土质松软无法建房，周某拒绝支付原本约定的其他费用，双方争执不下，遂向法院起诉。
法院审理后认为，双方所签订的协议书是以虚假的形式非法转让农村宅基地使用权，该协议因违反法律规定而无效。而造成协议无效，原、被告双方均有过错，各自均应承担相应的民事责任。最终判决周某与孙某签订的协议书无效，孙某退还周某4.８万元，同时驳回周某的其他诉讼请求。
点评：近年来，随着户籍制度的改革及城市建设的不断发展，假借无限期出租或抵债等手段非法转让农村宅基地的现象时有发生。而出卖农村宅基地既侵害了农村集体组织的土地所有权，又减弱了政府对土地的管理职能，由于存在法律上的先天障碍，由此引发的纠纷也层出不穷。
我国《宪法》规定，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。根据《土地管理法》及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，每个农户只能申请一处宅基地，特定的宅基地仅限集体经济组织特定的成员享有使用权。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可出卖、转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地，村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，将不予批准。同时国务院以及国土资源部也曾一再发文强调禁止宅基地从农民手中向城镇居民流转。所以周某与孙某签订的协议书违反了《土地管理法》的相关规定，应属于无效。
笔者认为要从根本上消除非法买卖农村宅基地，应着重做好以下几个方面工作：一是加大宣传力度。结合普法活动，大力宣传《土地管理法》及其实施条例，增强农民自觉遵守法律的意识，消除买卖土地谋利的想法。二是加大执法力度，严惩非法买卖宅基地的行为。要明确计划，多部门联动，彻底查清各种买卖或非法形式掩盖下的土地交易行为，让当事人付出比谋取的利益更大的代价。三是加强对农村房屋管理。建立专门的农村房屋评估机构，对农村房屋出售价格进行评估，规范房屋买卖行为，要求农村房屋经房价评估后方可出售，以杜绝规避法律买卖宅基地的现象。
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农村宅基地买卖是否有效？法律后果如何?
土地越来越值钱，农村宅基地也备受关注，很多人都想要去农村购买宅基地，在宅基地上面建住宅。需要注意的是农村宅基地买卖需要满足四个条件，另外，农村宅基地买卖很容易出现反悔现象，买卖交易的隐患不小。
土地越来越值钱，农村宅基地也备受关注，很多人都想要去农村购买宅基地，在宅基地上面建住宅。需要注意的是农村宅基地买卖需要满足四个条件，另外，农村宅基地买卖很容易出现反悔现象，买卖交易的隐患不小。农村宅基地是否可以买卖？农村宅基地注意事项有哪些？
一、农村宅基地是什么？
农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定享受使用，并且可以用来建造居住房屋的农村土地。
二、农村宅基地的使用权可以进行转让，但需满足以下四点：
1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;
2、转让人与受让人同为本村村民;
3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件;
4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。 符合以上条件，房屋买卖才能万无一失。
宅基地申请的条件：
1、因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的;
2、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的;
3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。
农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：
1、年龄未满十八周岁的;
2、原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的;
3、出卖或者出租村内住房的。
三、农村宅基地转让易出现的问题
1、买卖合同不规范因纠纷。农村房屋或宅基地的买卖多为口头协议，未签订买卖合同(或者买卖合同不规范)，而农村房屋、宅基地的买卖在法律上也需要买卖合同。如果没有签署买卖合同，或者合同有瑕疵，很容易对合同内容出现争议，造成毁约纠纷;
2、房屋升值，卖方毁约。现在的土地价值与日俱增，很多房屋出卖人看上了房屋的经济利益，一些已经出卖房屋、宅基地的城镇居民开始反悔，想方设法地想收回房屋，容易发生纠纷;
3、城镇居民禁买农村房屋/宅基地，宅基地出卖人更受法律保护。农村宅基地管理中有严格规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放。”这些禁止购买的政策为出卖人要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律支撑，从而使购买宅基地的人出于劣势，也助长了出卖人反悔的气焰。
四、农村房屋买卖合同的法律效力
司法实践中，对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同，各地法院普遍认定合同有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同，各地法院对于合同效力的认定不完全相同。本文将重点关注和介绍地区法院的司法裁判尺度。
一般裁判规则
1、最高人民法院
《最高人民法院关于印发全国民事审判工作会议纪要的通知》（法办[号）第15条明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。
另外，值得关注的是，《全国民事审判工作会议纪要》（2015年4月征求意见稿）第35条也明确“对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。”
2、各地高级人民法院
根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》（京高法发[号）、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》（日），对于农村房屋买卖合同纠纷的处理，北京高院确立了以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。具体说来，买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人已经户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效；对于日《法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效。除此之外，农村房屋买卖合同原则上应认定无效。
根据《省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》（日）第13、14条之规定，城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同；除非买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件，非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，也应当认定为无效合同。
根据《省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2001]42号）第12条之规定，当事人将农村村民住宅转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。
根据《市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民一[2004]4号），对于发生在本乡（镇）范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，认定为有效；对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定为有效；对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理；对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。
特殊裁判规则
我们将重点关注北京地区法院处理农村房屋买卖合同纠纷的司法实务具体做法，深度研究农村房屋买卖合同纠纷中的重点难点问题。
1、集体经济组织成员资格的判断标准
根据北京高院的司法指导意见，买受人是否属于房屋所在地集体经济组织成员成为合同效力认定的关键。集体经济组织成员资格的判断标准是解开上述问题的“钥匙”。结合北京地区法院近两年的裁判案例来看，北京地区法院一般都以起诉前买受人是否具有房屋所在地的农业户口为判断标准，通常会参考房屋所在地村委会对于买受人是否属于或曾属于该村集体经济组织成员方面的意见。具体说来，对于农业户口的买受人，购房后至一审辩论终结前，已将户籍迁入房屋所在地村委会的，则认定其为该村集体经济组织成员。反之，对于非农业户口的买受人，即使其户口已迁入房屋所在地的村委会，在该村参加选举等，也不应认定其为该村集体经济组织成员。
另外需要注意的是，在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时，北京地区法院一般以购房家庭为参照系，只要购房家庭成员之一为房屋所在地集体经济组织成员的，农村房屋买卖合同通常会被认定为有效合同。
2、出卖人不再具备集体经济组织成员资格是否影响合同效力
出卖人主张农村房屋买卖合同无效，是否应当满足出卖人仍是房屋所在地集体经济组织成员的条件？换言之，出卖人签订合同时为城镇居民，或起诉前已成为城镇居民，或起诉前已成为其他集体经济组织成员的，是否会影响农村房屋买卖合同的效力认定？
从北京地区法院的裁判案例来看，多数法院认为，合同无效为自始无效，出卖人转为非房屋所在地集体经济组织成员的事实不能导致农村房屋买卖合同转变为有效，即使出卖人起诉时已经不是房屋所在地集体经济组织成员的，其仍然有权起诉主张农村房屋买卖合同无效。若起诉时的房屋买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，法院则会支持出卖人的诉求，进而裁判认定合同无效。但是，有极少数法院裁判认为，出卖人起诉时不是房屋所在地集体经济组织成员的，即便买受人不是房屋所在地集体经济组织成员的，农村房屋买卖合同为有效合同。
3、连环交易中农村房屋买卖合同效力
出卖人将农村房屋转让给第一手买受人，第一手买受人又将房屋转让给第二手买受人，甚至接连转让给其他买受人，由此发生连环交易，出卖人起诉主张农村房屋买卖合同无效时，如何认定农村房屋买卖合同的效力？
从北京地区法院的裁判案例来看，多数法院认为，若第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，且起诉时的房屋买受人也不是房屋所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，转让房屋后导致宅基地使用权的非法流转，损害了集体经济组织的权益，农村房屋买卖合同应当认定为无效合同。反之，第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，但起诉时的房屋买受人是房屋所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权并未转移给集体经济组织以外的成员，农村房屋买卖合同应当认定为有效合同。换言之，只要最终一手买房人为房屋所在地集体经济组织成员，那么前面多手的连环买卖合同均有效，无论其对应的受让人是否为房屋所在地集体经济组织成员。
4、主张合同无效是否受诉讼时效期间的限制
北京地区法院认为，合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人主张农村房屋买卖合同无效，不受诉讼时效期间的限制。但合同无效后，当事人主张返还财产、损害赔偿的请求，应当适用诉讼时效期间的限制。
农村房屋买卖合同无效的法律后果
根据《合同法》第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于印发全国民事审判工作会议纪要的通知》（法办[号）第15条明确“在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。”
值得关注的是，《全国民事审判工作会议纪要》（2015年4月征求意见稿）第35条明确“合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。”
具体到农村房屋买卖合同的场合，通常出卖人起诉要求确认农村房屋买卖合同无效，若买受人没有提出反诉，合同无效情形下，北京地区法院通常会向双方当事人释明是否一并处理合同无效的法律后果。农村房屋买卖合同无效的法律后果具体包括以下几方面：
（一）返还财产
通常情况下，农村房屋买卖合同无效后，出卖人取得的房屋价款应当返还给买受人（一般不支持利息损失）。买受人应当将房屋腾空后返还给出卖人，同时返还房屋相关的《集体土地建设用地使用证》、《宅基地使用证》等权利证书。
（二）损害赔偿
1、合同无效过错责任分担
北京地区法院通常认定，出卖人和买受人对于农村房屋买卖合同无效均有过错。出卖人在出卖时明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，且其在出卖房屋后又以违法出卖房屋为由主张合同无效，违反诚实信用原则，应当对合同无效承担主要责任（一般为70%）。买受人在明知其并非房屋所在地集体经济组织成员的情况下，仍然购买房屋，应对合同无效承担次要责任（一般为30%）。
2.损害赔偿范围
《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》（日）明确规定：“在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获得的利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡；对买受人已经翻建、扩建房屋的，应对其添附价值进行合理补偿；买受人确实无房居住的，应予以妥善安置。”《北京市高级人民法院民一庭关于房山法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答复》明确“对买受人因合同无效所致之信赖利益损失，仍应酌情予以赔偿，但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考量。”现结合北京地区法院裁判实务，对于农村房屋买卖合同无效时损害赔偿的范围问题，具体说明如下：
（1）信赖利益损失赔偿。合同无效场合的损害赔偿责任，性质上属于缔约过失责任，原则上以赔偿信赖利益损失为限。北京地区法院一般支持买受人主张的信赖利益损失赔偿，并全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失等各方面因素，参考房地产司法鉴定评估报告及现有证据，酌情予以确定。
（2）添附价值损失赔偿。买受人对房屋进行了新建、翻建、扩建或者装饰装修的，合同无效后，出卖人应对买受人添附价值进行赔偿。
农村房屋买卖合同无效，损害赔偿具体数额一般确定为房屋、装修、设备及附属物重置成新价和宅基地区位补偿价的70%。通常情况下，对于诉讼期间已经列入拆迁范围的涉案房屋，可以对区位补偿价一并做出处理；而对于诉讼期间尚未列入拆迁范围的涉案房屋，区位补偿价可暂不予处理，待日后拆迁时，再由当事人另行解决。涉案房屋虽未进入征用拆迁程序，但双方房屋交易行为已完成多年，涉案房屋所在地周边商业环境、交通环境、文化环境等发生了变化，土地价值、房屋价值明显提升，且房屋、装修和附属设施重置成新价、区位补偿价已经有资质的评估机构估价确定的，也有法院支持当事人主张区位补偿价。
“有恒产者有恒心”，住房问题是现阶段最大的民生问题。在农村房屋买卖合同纠纷中，问题的实质其实是土地问题，如何发挥司法的导向作用值得我们深入思考。
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作者 | 蔡丽娜 盈科泉州律所实习律师来源｜盈泉壹号律团在线随着房价的迅猛增长，越来越多的人选择在农村自建房屋，一来是因为在农村建房比在城里买房成本低很多，二来也是因为农村自建房有天有地，居住起来更为舒适。加之相比于城市的嘈杂与污染，农村给人一种宁静安逸的舒适感，吸引着更多人回到农村。在现实中签订的多数宅基地转让协议实际上应认定为房屋转让协议，即转让小产权房。从受让人角度来看，用低于城市买房的价格买到农村房屋看似得了大便宜，但是一旦转让协议被认定无效，受让人就是哑巴吃黄连，有苦说不出了。那么，在转受双方平等自愿的基础上签订的转让协议为何会无效呢？以案说法（2015）屏民初字第361号 与“继承人”签订的，协议无效被告的父亲于1988年取得的宅基地使用权，并于1989年取得建设用地使用权证，但因经济困难，一直到去世时都未建房。去世前，被告父亲立下遗嘱，确认上述宅基地由被告继承。被告父亲去世后，被告以继承人的身份将上述宅基地转让给原告，签订转让协议。后双方因转让事宜产生纠纷起诉至法院，法院最后认定“农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是我国为了保障农民基本生活需要的一项带有福利和社会保障性质的用益物权，因其特殊性，在宅基地上没有建房的情况下，不能发生转让和继承，也就是说，宅基地不属于遗产范围，宅基地使用权不具可继承性，上述遗嘱内容违反了土地管理法的相关规定，应认定为无效。因宅基地不属于被告所有，故原被告间签订的宅基地转让协议无效。”分析：按照我国《土地管理法》的规定，宅基地所有权属于农民集体所有，农民可以在满足一定条件下向集体提出用地申请，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准后可以使用宅基地。可见，农民在满足一定条件时可以成为宅基地使用权人，但是所有权依然是属于集体的。同时根据我国《继承法》规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，因此在宅基地使用权不属于公民的遗产，依法不能发生继承的效力。所以，如果宅基地转让协议是与宅基地使用权人的继承人签的，则转让协议无效。（2016）闽07民终579号 转让给本集体以外，协议无效1985年，上诉人与被上诉人签订《立地基字》，约定被上诉人将名下的一块宅基地转让给上诉人，后双方因涉案地块拆迁问题发生纠纷诉至法院。经法院查明，双方当事人不属于同一集体经济组织。法院最后认定“本案中，上诉人并非XX县XX镇XX大队村民，被上诉人将诉争宅基地转让给不属于同一农村集体经济组织的行为，违反了集体经济组织的成员权属性。因此，转让协议无效。”分析：农村宅基地使用权是指集体组织成员因建造住宅以及附属设施而对集体土地享有占有、使用的一种用益物权，其在一定程度上具有保障农民住房的功能，具有社会福利和社会保障的性质。因此，农村宅基地使用权具有严格的身份性，其只能在村集体成员内部之间转让。转让协议约定将宅基地转让给集体以外成员的，协议应认定为无效。例外：宅基地使用权不能转让给本集体经济组织以外的人是为了保护本集体经济组织成员的合法权益，但是如果本集体经济成员明知转让事宜，并且未表示反对的，比如说受让人在受让宅基地（其上建有房屋）后宴请集体成员，或者在受让的房屋上进行了翻建并实际居住了数年，应认定为本集体经济组织默认同意将宅基地转让给集体以外的人，从有利于市场交易的角度，应认定为转让协议有效（参见（2016）闽08民终786号）。（2016）闽03民终2207号 未经村集体同意的，协议无效上诉人之父于1993年将诉争房屋转让给被上诉人，2014年因市政工程需要，区政府与上诉人签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款交付给上诉人。后，被上诉人不服诉至法院。一审法院查明，“被上诉人于1979年从松峰村迁至邵武市居住，1993年被上诉人与上诉人之父签订房屋转让协议并将户口迁回松峰村，其后被上诉人在松峰村开山种果至今，长达23年，邻里相处和睦，未曾因为转让房屋事宜发生纠纷。且，上诉人之父在转让房屋后就搬至邻村另一住所居住，并没有因转让房屋导致居无定所。”法院最后认定，房屋转让协议有效，驳回了上诉请求。分析：在签订转让协议时，往往只有转让双方的人在场，至多有邻居当见证人，协议上很难见到有村委会的盖章。但是按照法律规定，宅基地所有权属于集体所有，转让必须经过村集体同意，那么没有村集体的盖章，如何证明已经经过村集体的同意呢？同意分为明示同意和默示同意，实践中只要受让方可以证明在受让房屋后，村集体成员在明知转让事宜的情况下并未对转让提出反对的，即可认定为村集体成员对转让人转让行为的默示同意。（2015）海民初字第3236号 未经户成员一致同意的，协议无效1980年原告（李四、王五）之父（李父）以户主（该户有原告李四父母及原告李四四兄妹，共计六人）的名义向土地管理部门申请建房，并取得《乡村建房宅基地许可证》，同年原告李父在上述地块建成三层楼房。2007年，李父与被告签订房屋转让协议，将上述房屋转让给被告后，全家搬至同村另一住所居住。2015年年初，上述地块遭政府拆迁，原告便向法院提起诉讼，要求确认李父与被告签订的房屋转让协议无效，请求判决被告返还房屋及所属地块。经查，李父夫妇已经去世，生前共育有四子女，长子先于父母去世，长媳及小孩于1993年分户；次子于2014年去世，次媳及小孩于2014年分户；三子于1995年结婚，婚后三媳（王五）将户口迁入；女儿（李四）于1998年结婚后将户口迁出，落户女婿处，因此在原告之父转让房屋时户中人员实际上只剩下李父夫妇二人、三子及王五，共四人。另经法院查明，房屋转让协议上有李父夫妇的签名及捺印，王五的签名及捺印。三子没有作为原告起诉，而是作为证人向法院出具了一份书面证言，证实当时签订协议时自己因为外出无法签字，便将协议书中的权利义务转让给王五，并得到了李父夫妇的同意，同时协议书上的见证人的证言与三子的证言一致。最后，法院认定，上述转让协议在签订时经过了转让人全户人员的一致同意，应认定为合法有效。对于原告要求返还房屋所依附的地块的诉讼请求，法院认为根据“地随房走”的原则，李父将房屋转让给被告，被告应该同时取得了房屋所依附的地块。综上，法院最终确认房屋转让协议合法有效，驳回了原告的诉讼请求。分析：根据我国《土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，即“一户一宅”原则，因此宅基地使用权是属于一户全体成员共同共有的。同时根据我国《物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此，作为宅基地转让协议的受让方，一定要明确转让方全体成员是否一致同意，一旦转让方有一人不同意，就可能导致整个协议的无效。结合以上案例，小编将小产权房转让协议需要注意的几个关键点归纳如下：1、宅基地使用权不能单独转让，但单独签订房屋转让协议的有效（地随房走）；2、转让方在转让房屋后仍然有固定住所地（不限于在本集体）；3、转让协议经过转让方全体成员同意（已分户的成员不再享有权利）；4、转让协议必须经过村委会同意，或者有证据证明村集体明知转让事宜未提出异议；5、受让方为本集体经济组织成员，且满足“一户一宅”的要求。立法趋势自1998年《土地管理法》取消了城市宅基地的规定后，宅基地使用权就特指农村居民使用集体所有土地建造房屋及其附属设施的权利。为了保证中国8亿农民“居者有其屋”的需求，我国实行宅基地无偿使用制度。2007年《物权法》对建设用地使用权的转让进行了明确的规定，但是对于宅基地使用权的规定却很模糊，其中第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”可见，宅基地使用权虽然在性质上与建设用地使用权一样，都是属于用益物权，但并没有直接适用《物权法》关于用益物权的规定，而是继续适用土地管理法的相关规定。近几年城市居民越来越多地转向农村，一度出现农户户口一户难求的现象，宅基地使用权面临着改革的必然趋势。2008年十七届三中全会审议通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，决定中明确指出了“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权”。虽然决定并没有对宅基地使用权作出具体的规定，但从“完善”二字至少说明现有的宅基地使用权规定已经无法适应社会发展了，随着城市居民向农村回流现象的频繁，宅基地使用权必须进行完善。尽管宅基地使用权改革已经进入了决策层的视线，但改革所触及到的方方面面，特别是对既得利益者所产生的影响，会让改革的过程缓慢而又艰辛。但梦想还是要有的，万一实现了呢？
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