&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&房东可以提前解除租房合同吗，解除后可以要求赔偿吗？
房东可以提前解除租房合同吗，解除后可以要求赔偿吗？
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【法谱中国】关联企业、集团公司之间的外国人就业证...
主讲嘉宾：邢洋律师
导读：在房屋租赁过程中，双方难免就租房的一些问题产生纠纷，最后房东可能会提前解除租房合同。那么，在什么情况下房东才能提前解除合同，以及解除合同后双方是否可以要求对方赔偿，这一纠纷的处理还需要依照我国法律规定的几种具体情形进行。
一、房东可以提前解除租房合同吗？合同签订以后，双方均不能随意和擅自解除合同，但是，在符合我国《合同法》规定的情形下，房东即出租人是有权在房屋租赁合同到期以前解除合同的，主要包括以下几种情形，可以分为以下两类：（一）约定解除当事人协商一致，可以解除合同。双方在签订房屋租赁合同时，提前在合同中约定了提前解除合同的情况，或者是双方在履行合同规定的过程中形成约定解除合同的新合同，那么在这两种情况下，当发生了双方约定解除合同的条件时，出租人就可以提前解除合同。（二）法定解除依据合同法的规定，在以下情形发生时，无论当事人双方是否存在解除合同的约定，出租人都可以提前解除合同。1、发生不可抗力致使合同目的不能实现。在履行合同过程中发生了不可归责于承租人的事由，致使房屋大面积或全部毁损，比如因雷击而发生大火，烧毁房屋，在这一情况下，出租人可以提前解除合同。2、承租人没有按照约定的方式或者是不依房屋的性质使用房屋的。承租人未按照约定的方式或者是不依房屋的性质使用房屋的，致使房屋受到损失的，出租人可以提前解除合同。3、承租人擅自转租房屋的。承租人没有通过出租人同意将给第三人的，出租人可以提前解除合同。4、承租人不支付租金的。承租人没有正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，如果承租人逾期还不支付的，出租人就可以解除合同。5、双方对租赁期限没有约定或者约定不明确。双方对房屋的租赁期限没有约定或者约定不明确的，可以视为不定期租赁，双方均可以随时解除合同，但出租人要解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、租房合同解除后可以要求赔偿吗？租房合同解除后，承租人可以要求对方赔偿吗？在合同中，承担赔偿责任的原则取决于当事人一方是否存在违约的情形，因此，房东在提前解除租房合同后是否需要承担赔偿责任也需要视具体进行考虑。法律规定了房东提前解除租房合同的几种情形，如果房东解除合同时不符合这几种情形，那么可以认定房东的行为构成了违约，承租人可以向其要求赔偿。当然，如果房东是在法律规定下解除合同的，那么其行为就是合法的，不需要承担赔偿责任。以上就是对“房东可以提前解除租房合同吗”“解除后可以要求赔偿吗”相关疑问的解答。在一般情况下，如果没有法律的明确规定，房东不能提前解除合同，否则就构成违约，需要承担相应的赔偿责任。但涉及房屋租赁的问题往往较为复杂，现实中的情况也纷繁不一，怎样能恰当地解决纠纷，使双方的利益损失都减少到最小，当事人不妨可以寻求律师的帮助。
延伸阅读：
一、租房合同可以提前终止吗《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一般来说，只要有同持续下去的条件，合同就不会终止，除非当事人约定或者发生《合同法》规定的法定......
一、房东提前中止租房合同怎么办？“提前中止租房合同”是咱们老百姓的普遍说法，从法律上来说，应当叫做“提前解除租房合同”。对于提前解除租房合同的问题，《合同法》是有明确规定的：第一，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条......
无锡房产律师温馨提示："一房数租"是出租人对于同一房屋订立两份以上租赁合同的情况，在合同均有效，承租人均要求履行合同时，法院会按已经合法占有房屋的、已办理登记备案手续的、和合同成立在先的，这种顺序来确定谁是房屋的承租人，因此承租人要避免"一房数租"的情况，就要尽快办理好相关租赁手续。
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专业房产律师温馨提示：“一房数租”是出租人对于同一房屋订立两份以上租赁合同的情况，在合同均有效，承租人均要求履行合同时，法院会按已经合法占有房屋的、已办理登记备案手续的、和合同成立在先的，这种顺序来确定谁是房屋的承租人，因此承租人要避免"一房数租"的情况，就要尽快办理好相关租赁手续。
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【问答】提前一个月通知房东退租，房东可以借口违约不退押金吗？
来源：上观新闻
作者：褚觉美
摘要：房东和租客只有在符合约定或法定条件的情况下，才能解除合同；在不符合解除条件的情况下，即使发出解除通知，也不能产生合同被解除的法律效力，否则就构成违约。
我与同事合租了一间屋子，和房东签了一年的合同，房租付三押一。最近，室友回了老家，我一个人不想再继续租住，但租期还未到。我根据租赁协议上写的“租赁期间如果甲乙双方有一方解除协议，提前一个月通知对方，协商后解除本协议”条款，提前一个多月通知房东说不准备继续租住了；但房东回复说：不住可以，押金不退。我很不理解，明明已提前通知房东了，为什么还要扣押金？
所以我想了解一下：承租人提前退租，房屋租赁双方应如何解除合同？押金能不能退？另外，在签订租赁合同的时候应该注意什么？
先说一下解除房屋租赁合同的条件：房东和租客只有在符合约定或法定条件的情况下，才能解除合同；在不符合解除条件的情况下，即使发出解除通知，也不能产生合同被解除的法律效力，否则就构成违约。
在房屋租赁合同中，签订合同后房主一般预先收取一至三个月不等的租金为押金条款。如要提前解约，很多房东会直接扣除之前的押金。实际上，押金并非是提前解约的违约金。不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有被损坏，押金都应退还。
违约金一般则是租客与房东之间签订租赁合同时，以明文形式所约定的给付义务，会列举房东与租客出现违约的一些情形，如出现这种情形的话，需要承担违约责任。具体违约金额双方可在合同中明确约定，有违约责任发生时，按合同约定承担。
违约金可分为两种：一是惩罚性违约金。其作用就是惩罚，如果对方因违约而遭受财产损失，违约一方除支付违约金外，还应另行赔偿对方的损失。二是补偿性违约金，是对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计，给付了违约金，即免除了违约一方赔偿对方所遭受的财产损失的责任；即使损失大于违约金，亦不再补偿。
回到租房提前退租的问题上。房客提前退租，押金虽然不应扣，违约金是否应赔偿呢？一般来说，合同中有约定的，按合同中约定的违约金条件来赔偿；合同中没约定的，双方可以通过互相协商达成一致，按协商结果来执行。
在签订租赁合同时，承租方除了需要了解出租人和出租物的基本情况、租期条款、租金条款、转租条款、妥善保管责任条款以及维修责任条款外，其他事项，建议根据实际情况对双方权利义务、违约责任、诉讼管辖地等约定清楚，以降低风险和顺利履行，并尽可能保障双方的合法合理利益。
最后提醒一下，提前解除租赁合同的必要手续有：（1）清点物品。双方要有交房手续，退还剩余的租金和押金，上述过程应该有书面文件予以证明。（2）签订文件。双方签订《解除租赁合同确认书》，哪一方提出解除、另一方的态度、是否承担违约责任、如何承担等问题在这份文件中应明确。（3）保存文件。不管提前解约是否协商一致，双方均应注意保留必要的书面文件。协商一致解除，自然可以签订《解除租赁合同确认书》；协商不一致无法双方签订文件时，守约方可向对方发相应催示函主张权利，并保留催示证据，如果在合理时间内对方没有反应，应及时到法院提起诉讼。
（有关此话题的详细讨论，可收听上海电台FM93.4，上午9时到10时、下午1时到3时播出的《市民政务通—直通990》节目。 编辑邮箱：）
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房东可否随意解除租房合同
发布日期：&&& 作者：
去年4月，田女士与某房产中介公司签订了一份房屋租赁合同。双方约定，田女士将自己所有的一套两室户房屋出租给中介公司，租期三年，租金每月 2300元，以付三押一方式用现金支付。双方还约定，中介公司可以将房屋转租给第三方;合同期内任何一方违约，须向对方支付15000元违约金。　　拿到房子后，中介公司立即对房屋进行了简单装修并添置了家具、电器，当月即以3800元的月租金将房屋转租给了宋小姐。　　三个月后，到了收取第二期租金的时间。田女士与中介公司协商，说儿子三年内可能要结婚，如果提前收回房子，是否可以在支付15000元违约金后，中介公司添置的设备就归自己所有。中介公司爽快地答应了田女士的要求。同时，中介公司提出，田女士提前解除合同可以，但必须是两年之后，且由此产生的对实际租住人的违约责任须由田女士承担。田女士也一口答应。双方遂在原合同的空白处添加了上述内容的补充条款。　　又过了三个月，当中介公司通知田女士收取第三期租金时，田女士依据补充条款表示，不再收取租金，要收回房屋。中介公司则认为，补充条款上田女士已答应两年后再提前解除合同。双方为此产生纠纷，田女士直接找宋小姐交涉，被宋小姐拒绝。　　今年1月，田女士以儿子结婚需要用房为由，诉至长宁区法院要求提前解除租赁合同。庭审中，田女士又表示目前儿子还没有能力结婚，而是需要出售房屋，所以必须提前解除租赁合同，但愿意按照补充条款的约定赔偿中介公司违约金。　　承办法官陆法官表示，本案的争议焦点是，原、被告双方签订的补充条款是否赋予原告有随意解除合同的权利。陆法官说，首先，根据补充条款的文字表述，法庭不认为原告可以在没有任何合理理由的情况下随意解除合同。其次，原告明知被告已将房屋转租给第三方，随意解除与被告之间的合同，势必侵害第三方合法承租、使用涉案房屋的权利。再次，从原告发给被告的交涉短信内容可知，原告想与被告解除合同的动因是原告欲自己向第三方出租房屋。因此，在没有其他合理理由的情况下，原告要求提前解除租赁合同有违民事活动应当诚实信用的原则，其诉讼请求法庭难以支持。
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和房东签了一年的租房合同， 怎么提前终止租房合同
本来和房东签了一年的lease租了一年的房子，签的合同是自己写得那种，上面写了lease期限一年，但也没有写如果提前违约有什么样的后果。 如果由于我的个人原因想提前搬走， 一般会有什么样的后果？ 我想先来咨询一下心里面有个谱再去和房东谈。&
我在加州，谢谢
创建 11月29日 23:41
15056 次浏览
反对，不会显示你的姓名
你好，我在加州生活很多年，租过换过很多房子，和各种各样的房东打过交道，我来试着用我自身经验和我所知道的法律知识来帮助你回答一下
首先，先要说明的是，大部分房东都是很讲道理很少说话的，如果你觉得你的房东比较nice的话，你先试着和他沟通一下，说明你要搬走的真正原因（最好电话沟通，不要留下书面邮件的东西，后面会提到为什么） ，我的经验是一般你提前一个月提出你要提前搬走，当然你突然搬走会给房东带来经济损失，你多付一个月的房租给房东，如果他同意的话那就这样其实就不错，大部分房东也会愿意这样做的，这样比较节省你的时间，房东也有一两个月时间找新租客，因为房东可能很快会找到，还能多赚一个月房租，或者正好借机涨价等等（现在房子市场比较hot). 如果房东同意你们写一份书面终止协议把原来房租合同作废就可以了。
下面介绍的方法是房东没那么好打交道，他很生气你搬走，让你付清所有的房租，或者提出各种不合理的赔偿。如果遇到这样不好打交道的房东，还是有办法搬出的， 下面介绍的办法由难倒易， 你可以结合自己的实际情况自己选择适合你的。
你当初签的lease可能就是不合法的，你直接提前给30天通知然后走人就可以了
你说你签了一年的lease，但是它不一定是合法的。你和房东私下签署的合约必须不能违背加州的租房法律，如果它和租房法律有冲突，它本身就是不成立的，你不用和房东废任何口舌，提前给通知走就可以了，不需要履行你一年的lease责任。
有些租房合同即使给按年租的房客用的，又是给按月租的用的，lease上会有一些小方格让你选择，是按年还是按月。如果当初签的时候没有一个方格被选中，那么按照Civil Code 1945（加州关于房屋财产相关的法律，下面会多次提到）的规定，这个是按month的lease，无论当初你和房东是怎么商量的 合同上可能写着合同到XX时间过期，但是XX是空白的，当初没有被填上，一般网上下载的模板都会留着空白，如果当初忘记填的话，那么这个agreement是按照month的lease,无论当初怎么协商 有一些租房合约虽然看上去日期都没问题，但一旦合约包含以下内容，那么这是一份按month的合约，无论上面是怎么规定的
如果合约上说除非你租满XX时间，否则押金（security deposit)不退。一旦合约有这样的规定，那么这是一份monthly的合约，因为合法的年租合约不得含有因为任何条件不退押金的规定。
对于有free month的合约，如果上面有说除非你组满XX时间，否则那些free的month将变得不free, 这也违背了nonrefundable law.
3 合约上要求你提前付几个月的房租，而且又没有规定确切的lease结束日期，直说了持续时间，比如一年，那么这个合约也只能当做monthly lease. 如果合约上选项被选中的太多，即有monthly被check, 又有yearly被check, 那么这默认也是一份monthly的合同合约曾经是一年的合同，但是一年以后，如果你还继续付租金，那么它已经自动转换成一份month by month的合同合约上虽然规定了时间，但是上面还有额外规定说，任何一方都可以提前30天来提出要求终止合同。
所以请自己再读读自己当初签的合约，如果有上述任何适用的情况，那么只要提前30天给出正式的通知，那么你就不需要再履行后面的租金义务。
拥有一个合法的结束合约的理由
如果你有一个合法的理由，那么结束合同也很容易，合法的意思是被加州法律所承认的可以提前结束合约的理由，尽管房东有一百个不愿意，他也必须接受合约提前结束的后果。
你搬出的理由可能有很多，必须换工作，离婚，买了新房子，或者家里发生意外，必须离开，无论你得理由有多么悲催，它也不一定是合法的理由，它只是你搬出的动机。所以如果在有自己搬出动机的同时还拥有一个合法的理由，那么就容易的多。
下面是几个合法理由的例子
租的房子里的取暖设备不工作，冬天很冷 你租的房子是一个车库非法改造的窗户有一扇破了，风往里面吹房顶在下雨时候有漏水的现象。other uninhabitable condition. 包括有老鼠在家里，或其他飞禽走兽，房子有奇怪的味道，包括臭味，下水道味，发霉的味道（其实很多老房子都有）， 死老鼠的味道。
家里有白蚁。 邻居很吵闹。小区里面有非法活动比如毒品贩子，非法持枪人员闲逛。 政府把你租的房子close down了，可能由于疾病控制，或者危楼，房屋发生火灾，地震洪水对房子造成损坏，租客死亡或者严重疾病在医院抢救租客宣布破产租房子给你的人可能没有权利出租，比如他不是合法的owner，或者他只是转租房子合约是基于别的先决条件比如你是租房管理员，环保人员等，但是你辞职不干了房东失去了对房子的所有权（foreclosure), 房子由银行或者新的owner接管，你还没有像他们开始付房租合约是口头的，而且合约超过了一年。
凡是上面有任何情况适用，你可以依据加州法律条款Civil Coe 1942来解决， 分为两步 。
等等你能找出的毛病，可能你得理由平时根本没有对你的生活造成困扰，但是你现在可以用它来帮你结束lease。
首先你要写一封正式的书面信件给房东，要求马上修好或者改善你发现的问题（所以刚开始和房东沟通时候建议电话，因为你要先说自己的搬家动机，电话一般不会被记录下来，如果房东不配合，你就可以拿出自己的“合法理由”了）。 信件上先挑严重的些，然后把不严重小问题也写上，再描述一下这些问题是怎么影响你生活的。 注意说话口气，要很自信肯定的陈述但是要十分有礼貌。也好描述出你曾经和房东提过这些（或者部分）问题，但是没有做出及时的回应或改善。这封信是civil code 1942规定的 notice to the landlord of the conditions. 即通知房东房屋出现的问题， 虽然法律没有规定一定要书面提出，但是万一将来要打官司会对你十分有利。 在通知中不需要说明你搬出的动机，因为它对法院判决不很重要，反而会造成你事因为别的原因想搬走而故意挑毛病的。
法律规定房东所做出的weak efforts不算是合理的回应，包括没有彻底修好，或者没有hire专业的人员来修而是自己想办法凑活一下等等。 其实房东一般在你提出之前可能不会意识到这些问题，因为很少有人用它或是观察。 他可能回复你这些问题都不存在或者恐吓你要拉你去打官司因为你威胁他。 你可以礼貌的回复问问他为什么civil code 1942不apply这些问题。 如果房东不给你答复，或者回避存在的问题，你可以等到你决定离开是给房东写一封书面信（不是必须的） 告诉他你抱怨的房屋情况没有在合理时间内得到改善，你依据civil code 1942退出租约合同，你要求进行一次move out的inspection,并要求退换押金。 如果租客继续不理你或者和你争吵，那么你可以离开。 关于押金怎么要回下一章会提到，你可能会得到三倍的押金补偿
找不到任何合法的理由，就是因为私人原因想搬出
如果你找不到任何合法的理由，那么你想走还是可以走的，（http://howtodo.me) 下面介绍怎么利用法律规定让自己经济损失最低。
加州 civil code 1951.2 规定说如果由于私人原因决定离开，你将会欠房东还没有履行完的房租，减去，你能帮房东免去的损失。 房东也有义务去尽量降低自己的损失（mitigate damages).
怎么理解这个法规呢，就是说你能通过帮助房东减小损失来减小自己的损失。 如果你用正确的方式去处理，你不但不欠房东的钱，房东还有可能欠你的钱。
正常情况下，你说因为私人原因要突然离开时候房东都会很不高兴，并且会尽量阻止你离开。 最坏的情况， 房东拒绝你离开，威胁你说你欠他这一年所有没付完的房租，甚至押金也不想给你。 这种情况下，无论房东是否同意，你都应该以书面的方式要求房东来进行move out检查，并要求退回你得押金， 房东可能会继续拒绝，因为他们不想承认你提前搬出的事实。假设你搬出了，房东可能会重新发租房广告，然后故意抬高价格，结果他剩下的月份都没有出租出去，然后又来找你赔偿损失，还找你要清洁费，损坏费等等。
那么房东这样做是否合法呢？ 首先， 房东不配合你进行move out的检查，既然他不配合，他没有权利扣除你得押金； 其次， 他没有努力去减少你搬走所造成的损失，还故意提高价格让房子出租不出去，让你赔偿; 再次，如果他们涨价后真的租出去了，那么你是多收租金的受益人； 最后，如果他们恶意拖欠你的押金，他们最后必须偿还你三倍的赔偿金。
那么你应该做些什么呢？
第一步， 你要在各大租房网站上发广告，如cragilist等等。 如果有人对你的房子感兴趣，你可以解释给他们说你要搬走，在帮助房东找感兴趣租下去的人，然后你可以带他们来看房子（没错，你需要拿到房东的允许，可能房东根本不知道你在找人，也没有关系）。 如果他们看过之后仍然感兴趣，你需要拿到他们的名字，电话，邮件，和move in date（最好和你move out日期接近）， 并且告诉他们你得押金是多少（他们会直接把押金给你）， 你如果急着想出租出去，你甚至可以把价格降低一些，当然你还需要每个月把这些差价帮房东补上，不过这些差价比起全部房租来说只是很小一部分。在现在市场上，你稍微降价一些通常很快有人愿意接手。 可能你搬走的匆忙，甚至没有时间清理，没有关系，你找人接管lease的时候甚至可以"rent as it", 然后你可以给他们点清洁费作为补偿。 你甚至可以绕过房东直接sublease给他们，但不推荐，因为你还需要承担责任，并且一般当初合同里会规定不允许sublease.
第二步， 你可以与第一部同时进行，就是给房东发一个final walk through 的request. 这是Security Deposit statute Civil code 1950.5(f) 的规定， 最好有书面的东西（email也行）， 并备份记录以备后用。 房东应当答应你得要求，和你约时间walk through, 检查清洁状况和房屋完好状况，然后给你列出需要完善的东西，并在你搬走之前给你合理的时间让你完善， 之后退回全部押金。 但是房东可能受到你得walk through请求时候不理你， 如果他们不配合，那么按照条款规定他们放弃了检查和扣你押金的权利，你可以找人打扫卫生，想办法把钥匙留给房东。
第三步，在第一步你收集到对你房子感兴趣的几个人的名单后，你可以把这些信息转发给房东，在信中可以提到这些人已经看过你得房子了，并能接受多少的租金，从XX时间可以入住，如果他们租金比当前低得话，你同意补足差额等等。 然后你说你的房间已经打扫完毕，并且没有什么损坏，你希望拿回你得押金。 在你离开之前，不断的把你收集来得感兴趣入住人得名单不断的发给房东，并且备份。
第四步，你需要密切关注房屋的出租情况，并且可以找几个朋友（俗话是托）打电话过去问问出租情况， 并让他们表示感兴趣出租等等。。。此处省略你懂得。。。
如果你发现房东不愿意出租给别人，或是总是找各种原因拒绝别人，那么你离开21天可以去small claim court起诉房东要求返还你三倍的押金（5000刀封顶）， 法律依据是civil code 1950.5.
他肯定会说你欠他各种钱，各种经济损失让你赔偿。 在法庭，你出示civil code 1951.2， 并拿出你当初转发的感兴趣人得名单，并陈述说如果房东同意租给这上面的任何一个人都可以减少损失。 你把当初证据都拿出来，包括你要求final walkthough, 解释房东拒绝你， 你清洁房间离开的证据，比如清洁receipt等。陈述说房东拒绝你搬走要求，也不退押金，你现在要求三倍押金的偿还。
总结来说，这条路一般都能走得通，只要你积极帮着房东找租房人，一般都会有人来感兴趣出租，如果你很急或者市场比较冷，尝试降低价格，你自己只要垫付一点儿差价，就能把押金拿回来，然后也可以成功的脱离lease.
让房东主动想让你离开
如果你觉得上面的方法有你能适用的，那么最好先用上面办法，这个办法其实不太厚道。你只要按时交房租，爱护房子，房东一般不会讨厌你，除非你毁约。但是你既然一定要走要毁约了，反正房东也会讨厌你，那么，你就利用和一点让房东十分讨厌你，恨不得你早点儿搬走，有可能房东甚至给你补贴让你搬去别的地方，别给他添麻烦.....
今天晚了， 明天再来介绍这部分的歪招~~~~~
创建 11月30日 01:35
你好，我在加州生活很多年，租过换过很多房子，和各种各样的房东打过交道，我来试着用我自身经验和我所知道的法律知识来帮助你回答一下
首先，先要说明的是，大部分房东都是很讲道理很少说话的，如果你觉得你的房东比较nice的话，你先试着和他沟通一下，说明你要搬走的真正原因（最好电话沟通，不要留下书面邮件的东西，后面会提到为什么） ，我的经验是一般你提前一个月提出你要提前搬走，当然你突然搬走会给房东带来经济损失，你多付一个月的房租给房东，如果他同意的话那就这样其实就不错，大部分房东也会愿意这样做的，这样比较节省你的时间，房东也有一两个月时间找新租客，因为房东可能很快会找到，还能多赚一个月房租，或者正好借机涨价等等（现在房子市场比较hot). 如果房东同意你们写一份书面终止协议把原来房租合同作废就可以了。
下面介绍的方法是房东没那么好打交道，他很生气你搬走，让你付清所有的房租，或者提出各种不合理的赔偿。如果遇到这样不好打交道的房东，还是有办法搬出的， 下面介绍的办法由难倒易， 你可以结合自己的实际情况自己选择适合你的。
你当初签的lease可能就是不合法的，你直接提前给30天通知然后走人就可以了
你说你签了一年的lease，但是它不一定是合法的。你和房东私下签署的合约必须不能违背加州的租房法律，如果它和租房法律有冲突，它本身就是不成立的，你不用和房东废任何口舌，提前给通知走就可以了，不需要履行你一年的lease责任。
有些租房合同即使给按年租的房客用的，又是给按月租的用的，lease上会有一些小方格让你选择，是按年还是按月。如果当初签的时候没有一个方格被选中，那么按照Civil Code 1945（加州关于房屋财产相关的法律，下面会多次提到）的规定，这个是按month的lease，无论当初你和房东是怎么商量的 合同上可能写着合同到XX时间过期，但是XX是空白的，当初没有被填上，一般网上下载的模板都会留着空白，如果当初忘记填的话，那么这个agreement是按照month的lease,无论当初怎么协商 有一些租房合约虽然看上去日期都没问题，但一旦合约包含以下内容，那么这是一份按month的合约，无论上面是怎么规定的
如果合约上说除非你租满XX时间，否则押金（security deposit)不退。一旦合约有这样的规定，那么这是一份monthly的合约，因为合法的年租合约不得含有因为任何条件不退押金的规定。
对于有free month的合约，如果上面有说除非你组满XX时间，否则那些free的month将变得不free, 这也违背了nonrefundable law.
3 合约上要求你提前付几个月的房租，而且又没有规定确切的lease结束日期，直说了持续时间，比如一年，那么这个合约也只能当做monthly lease. 如果合约上选项被选中的太多，即有monthly被check, 又有yearly被check, 那么这默认也是一份monthly的合同合约曾经是一年的合同，但是一年以后，如果你还继续付租金，那么它已经自动转换成一份month by month的合同合约上虽然规定了时间，但是上面还有额外规定说，任何一方都可以提前30天来提出要求终止合同。
所以请自己再读读自己当初签的合约，如果有上述任何适用的情况，那么只要提前30天给出正式的通知，那么你就不需要再履行后面的租金义务。
拥有一个合法的结束合约的理由
如果你有一个合法的理由，那么结束合同也很容易，合法的意思是被加州法律所承认的可以提前结束合约的理由，尽管房东有一百个不愿意，他也必须接受合约提前结束的后果。
你搬出的理由可能有很多，必须换工作，离婚，买了新房子，或者家里发生意外，必须离开，无论你得理由有多么悲催，它也不一定是合法的理由，它只是你搬出的动机。所以如果在有自己搬出动机的同时还拥有一个合法的理由，那么就容易的多。
下面是几个合法理由的例子
租的房子里的取暖设备不工作，冬天很冷 你租的房子是一个车库非法改造的窗户有一扇破了，风往里面吹房顶在下雨时候有漏水的现象。other uninhabitable condition. 包括有老鼠在家里，或其他飞禽走兽，房子有奇怪的味道，包括臭味，下水道味，发霉的味道（其实很多老房子都有）， 死老鼠的味道。
家里有白蚁。 邻居很吵闹。小区里面有非法活动比如毒品贩子，非法持枪人员闲逛。 政府把你租的房子close down了，可能由于疾病控制，或者危楼，房屋发生火灾，地震洪水对房子造成损坏，租客死亡或者严重疾病在医院抢救租客宣布破产租房子给你的人可能没有权利出租，比如他不是合法的owner，或者他只是转租房子合约是基于别的先决条件比如你是租房管理员，环保人员等，但是你辞职不干了房东失去了对房子的所有权（foreclosure), 房子由银行或者新的owner接管，你还没有像他们开始付房租合约是口头的，而且合约超过了一年。
凡是上面有任何情况适用，你可以依据加州法律条款Civil Coe 1942来解决， 分为两步 。
等等你能找出的毛病，可能你得理由平时根本没有对你的生活造成困扰，但是你现在可以用它来帮你结束lease。
首先你要写一封正式的书面信件给房东，要求马上修好或者改善你发现的问题（所以刚开始和房东沟通时候建议电话，因为你要先说自己的搬家动机，电话一般不会被记录下来，如果房东不配合，你就可以拿出自己的“合法理由”了）。 信件上先挑严重的些，然后把不严重小问题也写上，再描述一下这些问题是怎么影响你生活的。 注意说话口气，要很自信肯定的陈述但是要十分有礼貌。也好描述出你曾经和房东提过这些（或者部分）问题，但是没有做出及时的回应或改善。这封信是civil code 1942规定的 notice to the landlord of the conditions. 即通知房东房屋出现的问题， 虽然法律没有规定一定要书面提出，但是万一将来要打官司会对你十分有利。 在通知中不需要说明你搬出的动机，因为它对法院判决不很重要，反而会造成你事因为别的原因想搬走而故意挑毛病的。
法律规定房东所做出的weak efforts不算是合理的回应，包括没有彻底修好，或者没有hire专业的人员来修而是自己想办法凑活一下等等。 其实房东一般在你提出之前可能不会意识到这些问题，因为很少有人用它或是观察。 他可能回复你这些问题都不存在或者恐吓你要拉你去打官司因为你威胁他。 你可以礼貌的回复问问他为什么civil code 1942不apply这些问题。 如果房东不给你答复，或者回避存在的问题，你可以等到你决定离开是给房东写一封书面信（不是必须的） 告诉他你抱怨的房屋情况没有在合理时间内得到改善，你依据civil code 1942退出租约合同，你要求进行一次move out的inspection,并要求退换押金。 如果租客继续不理你或者和你争吵，那么你可以离开。 关于押金怎么要回下一章会提到，你可能会得到三倍的押金补偿
找不到任何合法的理由，就是因为私人原因想搬出
如果你找不到任何合法的理由，那么你想走还是可以走的，（http://howtodo.me) 下面介绍怎么利用法律规定让自己经济损失最低。
加州 civil code 1951.2 规定说如果由于私人原因决定离开，你将会欠房东还没有履行完的房租，减去，你能帮房东免去的损失。 房东也有义务去尽量降低自己的损失（mitigate damages).
怎么理解这个法规呢，就是说你能通过帮助房东减小损失来减小自己的损失。 如果你用正确的方式去处理，你不但不欠房东的钱，房东还有可能欠你的钱。
正常情况下，你说因为私人原因要突然离开时候房东都会很不高兴，并且会尽量阻止你离开。 最坏的情况， 房东拒绝你离开，威胁你说你欠他这一年所有没付完的房租，甚至押金也不想给你。 这种情况下，无论房东是否同意，你都应该以书面的方式要求房东来进行move out检查，并要求退回你得押金， 房东可能会继续拒绝，因为他们不想承认你提前搬出的事实。假设你搬出了，房东可能会重新发租房广告，然后故意抬高价格，结果他剩下的月份都没有出租出去，然后又来找你赔偿损失，还找你要清洁费，损坏费等等。
那么房东这样做是否合法呢？ 首先， 房东不配合你进行move out的检查，既然他不配合，他没有权利扣除你得押金； 其次， 他没有努力去减少你搬走所造成的损失，还故意提高价格让房子出租不出去，让你赔偿; 再次，如果他们涨价后真的租出去了，那么你是多收租金的受益人； 最后，如果他们恶意拖欠你的押金，他们最后必须偿还你三倍的赔偿金。
那么你应该做些什么呢？
第一步， 你要在各大租房网站上发广告，如cragilist等等。 如果有人对你的房子感兴趣，你可以解释给他们说你要搬走，在帮助房东找感兴趣租下去的人，然后你可以带他们来看房子（没错，你需要拿到房东的允许，可能房东根本不知道你在找人，也没有关系）。 如果他们看过之后仍然感兴趣，你需要拿到他们的名字，电话，邮件，和move in date（最好和你move out日期接近）， 并且告诉他们你得押金是多少（他们会直接把押金给你）， 你如果急着想出租出去，你甚至可以把价格降低一些，当然你还需要每个月把这些差价帮房东补上，不过这些差价比起全部房租来说只是很小一部分。在现在市场上，你稍微降价一些通常很快有人愿意接手。 可能你搬走的匆忙，甚至没有时间清理，没有关系，你找人接管lease的时候甚至可以"rent as it", 然后你可以给他们点清洁费作为补偿。 你甚至可以绕过房东直接sublease给他们，但不推荐，因为你还需要承担责任，并且一般当初合同里会规定不允许sublease.
第二步， 你可以与第一部同时进行，就是给房东发一个final walk through 的request. 这是Security Deposit statute Civil code 1950.5(f) 的规定， 最好有书面的东西（email也行）， 并备份记录以备后用。 房东应当答应你得要求，和你约时间walk through, 检查清洁状况和房屋完好状况，然后给你列出需要完善的东西，并在你搬走之前给你合理的时间让你完善， 之后退回全部押金。 但是房东可能受到你得walk through请求时候不理你， 如果他们不配合，那么按照条款规定他们放弃了检查和扣你押金的权利，你可以找人打扫卫生，想办法把钥匙留给房东。
第三步，在第一步你收集到对你房子感兴趣的几个人的名单后，你可以把这些信息转发给房东，在信中可以提到这些人已经看过你得房子了，并能接受多少的租金，从XX时间可以入住，如果他们租金比当前低得话，你同意补足差额等等。 然后你说你的房间已经打扫完毕，并且没有什么损坏，你希望拿回你得押金。 在你离开之前，不断的把你收集来得感兴趣入住人得名单不断的发给房东，并且备份。
第四步，你需要密切关注房屋的出租情况，并且可以找几个朋友（俗话是托）打电话过去问问出租情况， 并让他们表示感兴趣出租等等。。。此处省略你懂得。。。
如果你发现房东不愿意出租给别人，或是总是找各种原因拒绝别人，那么你离开21天可以去small claim court起诉房东要求返还你三倍的押金（5000刀封顶）， 法律依据是civil code 1950.5.
他肯定会说你欠他各种钱，各种经济损失让你赔偿。 在法庭，你出示civil code 1951.2， 并拿出你当初转发的感兴趣人得名单，并陈述说如果房东同意租给这上面的任何一个人都可以减少损失。 你把当初证据都拿出来，包括你要求final walkthough, 解释房东拒绝你， 你清洁房间离开的证据，比如清洁receipt等。陈述说房东拒绝你搬走要求，也不退押金，你现在要求三倍押金的偿还。
总结来说，这条路一般都能走得通，只要你积极帮着房东找租房人，一般都会有人来感兴趣出租，如果你很急或者市场比较冷，尝试降低价格，你自己只要垫付一点儿差价，就能把押金拿回来，然后也可以成功的脱离lease.
让房东主动想让你离开
如果你觉得上面的方法有你能适用的，那么最好先用上面办法，这个办法其实不太厚道。你只要按时交房租，爱护房子，房东一般不会讨厌你，除非你毁约。但是你既然一定要走要毁约了，反正房东也会讨厌你，那么，你就利用和一点让房东十分讨厌你，恨不得你早点儿搬走，有可能房东甚至给你补贴让你搬去别的地方，别给他添麻烦.....
今天晚了， 明天再来介绍这部分的歪招~~~~~
创建 11月30日 01:35
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