重庆、长沙、石家庄、南昌......上周五晚间及周末，多个城市升级限购政策，其中6个新加“限售”条款。另外，北京、深圳等城市也在收紧房地产信贷政策，房贷率上浮不少。
二级市场上，今日早盘，申万房地产开发板块的126家上市公司，合计总市值比上周五缩水了2292亿元。此前表现强势的内房股，也集体遭遇重挫。
此轮限购升级，对房地产行业的具体影响上尚难预估，但对A股房地产板块、在港上市内房股的二级市场的影响已经显现，地产股集体遭遇重挫。
周一早盘，A股房地产板块整体低开，同花顺房地产开发指数（881153）跳空低开约1%，开盘后继续下挫，至上午收盘时，跌幅扩大至2.33%，已经是连续第3个交易日遭遇下挫。
前期涨幅较大的个股领跌，中房地产、阳光城跌幅超过8%，蓝光发展、京能置业、新城控股、华侨城A跌幅超过6%，万科A也大跌近5%。根据万得数据统计，今日早盘，申万房地产开发板块的126家上市公司，合计总市值比上周五缩水了2292亿元。
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在港上市内房股的表现同样不佳，截至发稿，佳兆业集团大跌14.41%，中国恒大（03333.HK）大跌10.85%，碧桂园（02007.HK）大跌超10%，融创中国（01918.HK）跌7.66%，万科企业（02202.HK）、雅居乐集团等股票也出现较大跌幅。
内房股集体遭遇重挫，今年以来十分罕见。要知道，今年的内房股创造了涨幅奇迹，翻倍的一大把，不少个股最大涨幅超过3倍，还有的达到4倍、5倍的涨幅。
“其实政策的升级力度并没有想象中的大，很多城市早就有了。”某业内人士表示，“但是，政策对二级市场的影响十分明显，地产股都跌了”。
另一不愿具名的业内人士表示，调控升级对二级市场的影响目前无法量化，但不可低估政府稳定房价的决心，在短期内可售房源增量较难的背景下，只能通过需求来控制房价。此外，她还认为，楼市政策不会放松，拿高价地的开发商日子会比较难过。
另一分析人士则认为，多地新增限售，限制潜在供给，是走在需求抑制的老路上。他表示，在严格限购情况下，投机需求明显回落，限售对真实的刚性需求无实质性影响；当前核心焦点在增大土地供给，而非更大程度压制需求；加快构建多层次供应体系，实现人人有房住，不等于人人有房产的消费观更具备现实意义。
多城集体升级限购政策 “限售”渐成主流
前几年房价不涨，今年以来却受到全国重点关注、房价大幅上涨的重庆，启动了“限售”政策，主城区购房满两年才能交易。
重庆市国土房管局22日的通知称，凡在重庆主城区范围内（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区）新购买的新建商品住房和二手住房，须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。
重庆表示，新购买新建商品住房的认定时间以商品房买卖合同网签时间为准，新购买二手住房的认定时间以取得产权登记受理通知书时间为准。本通知自日起实施。
石家庄的政策规定，新购住房五年内不得上市交易。
具体为：非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房，五年内不得上市交易；已有1套，暂不得在本市购买住房。本市户籍居民家庭自发文之日起新购住房的，五年内不得上市交易，购房时间以交易合同网签备案时间为准。
南昌、南宁、贵阳、长沙、西安等地也升级了限购政策。
南昌自今年9月23日起，在全市（含南昌县、进贤县、安义县、新建区）范围内，所有新交易的住宅（含新建商品住宅和存量住宅，以合同网签时间为准），须取得不动产权证满2年后方可转让。南昌“三限房”（限房价、限对象、限转让）优先满足本市户籍在市区无自有住房的成年市民，并限购一套，且5年内不得转让。
南宁下发通知，企事业单位、社会组织等法人单位在南宁市区（不含武鸣区）购买第二套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的，须取得不动产权证书满两年后方可转让。此外严格商品房销售管理。该通知立即执行，有效期五年。
贵阳则明确，加强商品房销售管理，严厉打击违规销售、捂盘不售、虚假销售、哄抬价格等问题；加强住宅用地供应统筹管理；即日起购买新建商品住房3年内限制转让；加强二手房市场管理，包括规范代理行为、规范房源信息发布、规范经济人员管理等。
长沙下发的通知要求，新购商品住房满3年方可转让，本市户籍无房家庭限购1套，本市户籍已有1套房家庭，首套房满3年方可购买二套房，无户籍需出具两年社保限购1套。
西安限购再强化，指导开发商合理定价 。西安市物价局发布《西安市物价局关于商品住房价格申报有关问题的通知》。《通知》指出9月25日起，商品住房项目在办理预售许可前，或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房，在调整价格前，须向西安市物价局进行商品住房价格申报。
武汉市房管局下发通知进一步规范全市商品房预售管理，对开发商设置选房购房限制条件等5类行为认定为违规。开发商不得区别对待全款和贷款购房，不得拒绝公积金贷款购房。违反规定的开发商，将面临暂停项目网上签约和预售资金监管账户资金拨付等严厉处罚。
信贷政策发威 北京、深圳上调房贷利率
限购政策本就严厉的一线城市北京、深圳等，近期也在使用信贷政策进一步调控，上浮房贷利率，增加买入及持有房产的成本，打击投机炒作。
根据新京报的报道，该行近期首套房房贷利率在基准利率基础上上浮20%。多家银行首套房房贷利率上浮，目前北京地区首套房贷利率多为在基准利率基础上上浮5%到10%。
对此，人民银行营业管理部表示，房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下，根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为，符合政策要求和导向，对此营管部积极支持。
深圳也在行动。根据澎湃新闻的报道，深圳多家国有大行，9月22日集体上调房贷利率，首套房贷款利率较基准利率上浮10%，而此前为上浮5%，二套房利率则从上浮10%上调到上浮15%。
未来房地市场的走势如何判断？
既然房地产的调控是情理之中，那么未来房地产市场的走势到底该如何判断呢？我们仔细研究此次各大城市的限售政策，可以得出以下的几点规律：
一是房地产调控限售将会是主旋律。相比于简介调控的限购、限贷政策，限售无疑就是这次房地产调控的主要调控方式，为什么要进行限售呢？这是因为对于房地产市场，限购限贷无疑是对于需求侧的调整，这种调整对于打击炒房来说用处并不是特别理想，但是限售等于是从房地产市场的供给侧进行调节，直接击中炒房者的软肋。所以，采用限售的政策将会是未来的主流政策导向。
二是非一类城市将会成为调控的主战场。此次的大规模调控政策来看，很多的城市是属于二线省会城市，这些城市的特点是限购等调控政策的执行时间较晚，甚至有一些调控城市之前并没有非常大力度的限购措施，所以在一线热点城市限购导致的外溢效应的影响下，炒房者开始向这些非热点城市转战，所以严格打击炒房就会在这些非热点城市下手。而这些城市采用限售，则是因为这些城市的去库存的需求还是非常明显，通过限售从而实现去库存的目的，并且防止城市的房价过快上涨。
三是房地产市场的走势已经明朗。随着限售政策的逐渐出台，房地产市场的走势已经逐渐明朗，未来的调控将会从一线热点城市向二三线城市转移，尤其是省会城市和重点三线城市。调控的方法将会逐渐延长限售政策，从而体现对于房地产调控的坚决力度。房地产调控的手段将会更加多元化，未来房地产调控限购、限贷、限售、限价等四限政策的多元使用将会成为一种常态。
调控王炸过后还能买房吗？
限售可谓是房地产调控的一大王炸，最近房地产如此密集调控之后，那么问题来了，现在还能够买房吗？房地产价格会出现大面积降价吗？这无疑已经成为大多数想要购房的人最为关心的问题，这个问题我们不妨这么分析：调控王炸过后还能买房吗？
一是房地产市场大规模降价的可能性不大。房地产市场作为最重要的经济市场之一，房地产市场的价格走势牵动着每个人的心，很多人在网上都在希望着房地产市场的快速降价，这种希望不仅没有逻辑支撑，也非常不现实，因为国家调控的主要目标是稳定房价而不是打压房价，所以房地产市场会出现长期横盘或区间波动的走势将会是大势所趋，但是房地产市场大规模降价的基础并不具备，所以期待房地产市场大规模降价是不现实的。但是，我们也不排除在一些非核心区域，之前由于房价过度上涨引发了较大的泡沫堆积，从而让房地产价格畸形高涨，这样的区域出现价格回调将会是极有可能发生的现象。
二是到底该不该买房？说到该不该买房，我们需要区分来看，首先，对于刚需住户来说，由于房地产市场的限售趋势，对于刚需住户买房其实并不存在较大的影响，所以瀚哥一直都是建议刚需房需求，无论什么时候买房都是合适的，因为你的需求在于自住，这个非常符合国家房地产调控的主要属性。其次，对于改善型需求来说，现在建议可以进行一定的观望，因为改善型需求的房型往往是各地调控的一种主力户型，所以房地产的供给相对不像刚需那么充足，还是好好考虑之后再进行市场操作。第三，对于炒房者，建议还是洗洗睡了吧，国家已经明确房地产是用来住的，不是用来炒的，想通过炒房牟利，这种思想还是不要有的为好，不要最后让房子砸在自己手里，被房地产市场套牢都不知道。
三是一定要避免钻政策漏洞。曾经很多的购房者都有钻政策漏洞的心理，在调控政策如此密集出台的今天，如果想钻政策的漏洞，极易出现踏空的现象，最终让自己被房地产市场套牢。而中介和房企更要充分宣传政策，避免产生房地产市场的交易纠纷。
房子是用来住的，不是用来炒的，这句话希望大家铭记，房地产调控走势该何去何从，其实趋势已经明朗，建议大家密切关注。
来源 |e公司官微、江瀚视野观察
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A股地产股半日市值蒸发2292亿，多只内房股大跌超10%！后续还有哪些影响？
重庆、长沙、石家庄、南昌......上周五晚间及周末，多个城市升级限购政策，其中6个新加&限售&条款。另外，北京、深圳等城市也在收紧房地产信贷政策，房贷率上浮不少。
二级市场上，今日早盘，申万房地产开发板块的126家上市公司，合计总市值比上周五缩水了2292亿元。此前表现强势的内房股，也集体遭遇重挫。
此轮限购升级，对房地产行业的具体影响上尚难预估，但对A股房地产板块、在港上市内房股的二级市场的影响已经显现，地产股集体遭遇重挫。
周一早盘，A股房地产板块整体低开，同花顺房地产开发指数（881153）跳空低开约1%，开盘后继续下挫，至记者发稿时，跌幅扩大至2.33%，已经是连续第3个交易日遭遇下挫。
前期涨幅较大的个股领跌，中房地产、阳光城跌幅超过8%，蓝光发展、京能置业、新城控股、华侨城A跌幅超过6%，万科A也大跌近5%。根据万得数据统计，今日早盘，申万房地产开发板块的126家上市公司，合计总市值比上周五缩水了2292亿元。
在港上市内房股的表现同样不佳，截至发稿，佳兆业集团大跌14.41%，中国恒大（03333.HK）大跌10.85%，碧桂园（02007.HK）大跌超10%，融创中国（01918.HK）跌7.66%，万科企业（02202.HK）、雅居乐集团等股票也出现较大跌幅。
内房股集体遭遇重挫，今年以来十分罕见。要知道，今年的内房股创造了涨幅奇迹，翻倍的一大把，不少个股最大涨幅超过3倍，还有的达到4倍、5倍的涨幅。
&其实政策的升级力度并没有想象中的大，很多城市早就有了。&某业内人士告诉证券时报记者，&但是，政策对二级市场的影响十分明显，地产股都跌了&。
另一不愿具名的业内人士在接受证券时报&e公司记者采访时表示，调控升级对二级市场的影响目前无法量化，但不可低估政府稳定房价的决心，在短期内可售房源增量较难的背景下，只能通过需求来控制房价。此外，她还认为，楼市政策不会放松，拿高价地的开发商日子会比较难过。
另一分析人士则认为，多地新增限售，限制潜在供给，是走在需求抑制的老路上。他表示，在严格限购情况下，投机需求明显回落，限售对真实的刚性需求无实质性影响；当前核心焦点在增大土地供给，而非更大程度压制需求；加快构建多层次供应体系，实现人人有房住，不等于人人有房产的消费观更具备现实意义。
多城集体升级限购政策 &限售&渐成主流
前几年房价不涨，今年以来却受到全国重点关注、房价大幅上涨的重庆，启动了&限售&政策，主城区购房满两年才能交易。
重庆市国土房管局22日的通知称，凡在重庆主城区范围内（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区）新购买的新建商品住房和二手住房，须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。
重庆表示，新购买新建商品住房的认定时间以商品房买卖合同网签时间为准，新购买二手住房的认定时间以取得产权登记受理通知书时间为准。本通知自日起实施。
石家庄的政策规定，新购住房五年内不得上市交易。
具体为：非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房，五年内不得上市交易；已有1套，暂不得在本市购买住房。本市户籍居民家庭自发文之日起新购住房的，五年内不得上市交易，购房时间以交易合同网签备案时间为准。&
南昌、南宁、贵阳、长沙、西安等地也升级了限购政策。
南昌自今年9月23日起，在全市（含南昌县、进贤县、安义县、新建区）范围内，所有新交易的住宅（含新建商品住宅和存量住宅，以合同网签时间为准），须取得不动产权证满2年后方可转让。南昌&三限房&（限房价、限对象、限转让）优先满足本市户籍在市区无自有住房的成年市民，并限购一套，且5年内不得转让。
南宁下发通知，企事业单位、社会组织等法人单位在南宁市区（不含武鸣区）购买第二套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的，须取得不动产权证书满两年后方可转让。此外严格商品房销售管理。该通知立即执行，有效期五年。
贵阳则明确，加强商品房销售管理，严厉打击违规销售、捂盘不售、虚假销售、哄抬价格等问题；加强住宅用地供应统筹管理；即日起购买新建商品住房3年内限制转让；加强二手房市场管理，包括规范代理行为、规范房源信息发布、规范经济人员管理等。
长沙下发的通知要求，新购商品住房满3年方可转让，本市户籍无房家庭限购1套，本市户籍已有1套房家庭，首套房满3年方可购买二套房，无户籍需出具两年社保限购1套。
西安限购再强化，指导开发商合理定价 。西安市物价局发布《西安市物价局关于商品住房价格申报有关问题的通知》。《通知》指出9月25日起，商品住房项目在办理预售许可前，或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房，在调整价格前，须向西安市物价局进行商品住房价格申报。
武汉市房管局下发通知进一步规范全市商品房预售管理，对开发商设置选房购房限制条件等5类行为认定为违规。开发商不得区别对待全款和贷款购房，不得拒绝公积金贷款购房。违反规定的开发商，将面临暂停项目网上签约和预售资金监管账户资金拨付等严厉处罚。
信贷政策发威 北京、深圳上调房贷利率
限购政策本就严厉的一线城市北京、深圳等，近期也在使用信贷政策进一步调控，上浮房贷利率，增加买入及持有房产的成本，打击投机炒作。
根据新京报的报道，记者从浦发银行北京分行获悉，该行近期首套房房贷利率在基准利率基础上上浮20%。多家银行首套房房贷利率上浮，目前北京地区首套房贷利率多为在基准利率基础上上浮5%到10%。
对此，人民银行营业管理部表示，房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下，根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为，符合政策要求和导向，对此营管部积极支持。
深圳也在行动。根据澎湃新闻的报道，深圳多家国有大行，9月22日集体上调房贷利率，首套房贷款利率较基准利率上浮10%，而此前为上浮5%，二套房利率则从上浮10%上调到上浮15%。
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在10月份重要会议前夕，楼市风声鹤唳！
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短短两天时间，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等8个城市密集出台楼市调控措施。其中，除西安、武汉外，其余城市实施了限售。而自3月份，厦门开启楼市限制交易的先例后，据不完全统计，目前全国已有超过45个城市发布了楼市“限售令”。
越来越多的城市，在加入限售的队伍……
今日开盘，房地产板块则应声大幅下挫，京能置业、蓝光发展、中房地产近乎跌停，金融街、华侨城A、万科A跌逾6%。内房股方面，碧桂园跌10.9%，创2016年3月以来的最大跌幅；富力地产跌9.08%，创9月8日以来的最大跌幅；中国恒大跌8.81%；融创中国跌7.51%。
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千言万语汇成一句话：现在还能买房吗？中长期看，还能买房地产板块的债权、股票吗？
先来分析下本次楼市调控的目的和逻辑。从发布时间和8个城市的集中程度看，很明显这是大会前夕，有关部门主导的一次施压，而且剑指去年以来涨幅高于其它同类型的城市，明显意思即是，中央调控的态度是坚决的，也不允许出现“金九银十”的销售超预期局面。
而买房后三到五年甚至八年不让卖，则直指投机性炒房。说白了，一些投机性炒房利用甚至加大杠杆，连首付来源可能都是高利率借的，如果再算上拿房时间，5年后市场供需和政策都不明朗的情况下，可能连房产税都出来了，你还敢炒吗？再者目前房贷利率全面突破5%、M2增速到了历史谷底，换句话说，用杠杆炒房的彻底玩完。如果还想炒，请用自己的钱。
而限售这个政策，几乎是一定可以预期会扩大到其他城市的。因为房地产目前过度发展，对经济的危害太大，最直白的，如果买卖一套房就能赚一辈子的钱，谁还辛苦工作；而房地产蓄的水，以及债务比例，无数个经济学家从经济对比的各个角度都论证了：过高！危矣！所以中央非常明确地指出，房地产目前的定位是住的，不是炒的！
而限售政策，可以将房地产锁定到去年以来涨到高位的资产，不让它交易，就不会贬值，这样就可以防止房价下降带来的银行系统性金融风险。
再把视野扩大一点，为什么到今年十一前，各地和中央仍在不断放调控大招？答案在中美关系。9月21日，美联储宣布缩表计划。9月22日，标普下调中国主权评级以及香港评级。几乎前后脚：国内8城联动，楼市调控版图再扩大。
而随着美国加息，中国的市场利率也会攀升，基准利率不可能差市场利率太多，否则就有了套利空间。这样的话，中国也将迎来5-6次加息，这个加息的力度，足以刺破我们很多债务泡沫。而美国每一次缩表都会对其他国家经济产生巨大影响。谁的杠杆大，谁的泡沫严重就会摧毁谁。那么问题来了，现在谁的债务最多呢？
讲个笑话，中国房子和美国股票，从来都是只涨不跌，不断被看空、不断被打脸。如果5年前还相信，随着中国城市化的进程，房地产会蓄越来越多的水是正确的选择。那么现在，大城市圈的发展方向，恐怕已无人质疑，如此就会有更多的城市落寞，没有不破的繁荣。
而9月22日调降评级后，必然提高中国及中国企业的发债利率，让我们整个的经济运行成本上升。主观意图和评级方式可以不论，但利率上行，会倒逼央行加息，而市场利率上行，股市的估值则会下行，所以这两天的股市调整，跟这个有很大关系。
更重要的是，我们总是习惯地认为，楼市的调控政策已经趋于尾声。但事实却是，美元的一系列动作还只是刚刚开始，在这种情况下，中国楼市调控趋于尾声的言论近乎笑谈。这就好比，几个人一起打牌，牌桌上最牛X的大佬说，不玩斗地主了，改玩炸金花。你在牌桌上说这对你没啥影响，谁信啊？只能跟玩。
显然，中美金融暗战之下，楼市高位限售冻结了大量资产，就能以时间换空间，用这个时间差解决其它债务问题，和发展其它的经济增长点。所以，近期才不断提及人工智能、新能源汽车、工业4.0等战略新兴领域，甚至有实质利好，投资者中长线可密切关注。
但也不能说房子就真的不能买了。毕竟老百姓买房，看的是实际利益，而非数据和预期。而在现有土地政策不改变的情况下，地方政府仍会卖地；在现有户籍制度不改变的情况下，老百姓砸锅卖铁就会买房。
很明显，前段时间出台的租售同权、共有产权房等政策，就是为了在商品房买卖外，找到第三条楼市发展的道路，但都是黑灯瞎火搞试验，土地咋来、产权咋算、户籍咋算，都是民众要求一步、政府才讲一步。
而土地政策和户籍制度的改变，好比自己给自己脖子上架刀，太难。也因此，过去的房地产调控政策很少有坚持超过两年的，一旦市场发生逆转，所有的措施就会立即取消，甚至还出台鼓励购房的政策，这就是事实。
而在5年之后、10年之后，市场又会出现怎样的局面呢？恐怕谁也预料不到。唯一可以大概率预期的是，20年之后，中国人口会变少，科技会更发达。
再看房地产板块的股票，中小企业就放掉吧，毕竟现在是楼市缩表周期，小房企生存困难，大房企尚可趁机展开兼并收购之路。对于龙头房企，尤其是土地储备和土地位置优势明显的龙头企业，仍然可以等待经济周期复苏后的下一次刚需购房潮来恢复雄风。
资本市场讨论的地产龙头集中度加速上升的逻辑并未被破坏。但至少在目前，地产经济周期仍旧是被拉长了，就算不是寒冬，至少也是次切实有效的降温。
对于普通老百姓来说，如果买房是刚需，那就果断入手；如果是投资，那么可以先等等，分城市分位置来择机购入；如果是资产配置，最好不要把全部本钱都投入到房子里，流动性风险太大，可能预见了曙光，但还没见着就离场了。
最后，套用林采宜周末刷屏的一句话，“历史的经验告诉我们，所有的不正常最后都会变成正常。悠着点，不要着急买房子”。
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