国土部：目前“城里人”不能交易买卖宅基地
关键字: 燕郊不动产登记不动产登记宅基地姜大明赵龙交易买卖
【观察者网 综合】针对河北燕郊多小区存在的不动产登记产权缩水、不能过户、不能落宗等问题，国土部今天表示，部分住宅完善手续，已可登记。另外宅基地是农民基本福利制度，目前城里人特别是工商资本不能够进行宅基地交易和买卖。
2月9日，国新办就《全国国土规划纲要（年）》有关情况举行了新闻发布会。在发布会上，香港有线电视驻北京记者向国土资源部部长姜大明和国土资源部副部长赵龙提问：最近在燕郊地区出现有多个楼盘用地的性质是工业用地或者是违建，出现这样的问题是什么样的原因？该怎么去解决呢？第二个问题，有消息说1999年后城镇居民使用的宅基地不再给予确权登记，请问这个政策的背景是什么，会有比较大的阻力吗？
国土资源部部长姜大明
对此，赵龙回答称，“媒体对燕郊经济技术开发区不动产登记的问题披露了以后，我部高度重视。考虑到历史客观实际情况，我部请地方国土部门进行调查，同时也派人去了解情况。待调查了解情况清楚以后，会提出一个解决办法，到时候再具体回答你的问题。
“第二，关于城镇居民的宅基地不予发证。我先澄清一下，宅基地是农民的基本福利制度，它是有特定对象的，它的对象就是农村集体组织的成员，所以说城里人是不应该得到农村宅基地的。
“为了维护农民的居住条件和居住安全，国家严格限制宅基地在非集体经济成员之间的流动。所以您说的不予登记宅基地，是因为国家有规定，城市居民不得到农村购买宅基地，这是有严格要求的。按照法律和登记规则，城市居民是拿不到合法的产权。
“当然，国家现在也正在推进‘三项改革’的试点，包括土地征收、农村集体建设用地的流转和宅基地的使用，宅基地下一步怎么在集体组织成员之间或者是能不能在更大范围之间进行流动，我们正在研究。但是最后也需要通过法律的形式把它确定下来。
“在目前的情况下，还是要维持农村宅基地必须是集体组织成员内部的一种分配和集体组织成员内部之间的流转，城里人特别是工商资本是不能够进入到农村进行宅基地的交易和买卖的。”
姜大明也对该问题进行了补充回答：“燕郊的这个事情，现在正在解决。已经有一部分住宅通过了解历史情况、完善手续，可以登记了，估计在不长的时间，这个问题就会解决完毕。”
国土资源部副部长赵龙
此外，国新办新闻发言人、新闻局副局长袭艳春也提到了1月3日国新办就稳步推进农村集体产权制度改革等有关情况举行发布会。
在1月3日的发布会上，农业部部长韩长赋在谈到保护农民作为集体经济组织成员的合法权益时表示，“农民作为集体经济组织的成员，他的权利很多，最重要是两方面：一是财产权利，包括集体土地承包经营权、宅基地使用权和集体收益分配权，是农民集体成员才有这个权利……我们要对农民的财产权实行严格保护，为防止外来资本的侵占，现阶段开展的农村集体资产股份合作制改革，要严格限制在集体经济组织内部，农民所持有的集体资产股份流转要封闭运行，不能突破本集体经济组织的范围。”
“城镇居民使用宅基地不予登记”的规定1999年就已明确
另据央视新闻2月9日报道，截至目前，除西藏自治区的部分市、县外，全国都已实现不动产登记“发新停旧”，不动产登记制度顺利落地实施。国土资源部地籍司（不动产登记局）负责人近日在作出上述表述时透露，个别地方农村不动产登记仍然存在不规范问题。
为此，这位负责人指出，国土资源部近日下发《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（以下简称《通知》），就非本农民集体成员（含城镇居民和华侨）依法取得的宅基地如何进行确权登记等作出明确规定。这位负责人强调，1999年之后城镇居民使用宅基地的，不予确权登记，“因为1999年国办发文禁止城市居民再以自行建造或购买的方式获得宅基地”。
农村颁发统一的不动产权证书
据国土资源部这位负责人介绍，2014年，国土资源部等五部委联合印发《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，此后，农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作取得积极进展，但也存在着农村地籍调查工作基础薄弱，个别地方不动产登记工作进展缓慢，一些地方宅基地“一户多宅”、面积超占严重等突出问题。这位负责人说，特别是农村土地制度改革试点地区土地确权登记发证迟缓，直接影响了试点工作的顺利推进。
据介绍，为推进农村土地确权登记工作提供政策供给，国土资源部再次下发《通知》。根据《通知》，这位负责人强调：“农村颁发统一的不动产权证书不能有任何含糊。”
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农村还迁房可以买卖吗
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1 农村房屋买卖有效必须符合四个法律要件： 1、买房人主体资格合法 农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。 2、卖房人的主体资格合格 卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。对于共同共有的人员来说，其中的共有人单方面处分房屋的，如果取得房屋的人支付了合理的对价，那么买卖是成立的，其它共有人可以向卖房人主张权利，但不得以未取得其同意而主张合同无效。 3、买房人符合申请宅基地的条件 农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件，以买卖形式变相的占有更多的宅基地，这样的买卖得不到法律的支持和保护。 4、买卖经过村民委员会同意 从物权角度看，只有村民委员会才有资格代表所有人对这种物权作出实质性处分。 2 农村房屋不同于城镇房屋，所以常有人会问：农村房屋可以买卖吗?根据法律规定，农村房屋是可以买卖的，但不能随意买卖，限制较多。
农村房屋可以买卖吗？ 《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。 从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对售房主体却有限制。农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民，而购买方则存在两种情况：一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组3 由于农村住房均座落在村镇集体所有的土地上，与城市国有土地上的房地产不同，农村房地产的交易有其特殊性，目前国家在这方面尚无明确规定。一般来讲，在同一集体组织内部，村民之间可以买卖住房，但非同一农村集体组织的村民或市民之间均不能买卖房地产，如城市居民或他乡镇村民不能到农村或其他乡镇买房。因此你若要在农村买房，应将户口迁入该地方可实现。另外，最高人民法院有关司法解释指出：&房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约，中间人证明，按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。&据此，买卖农村房屋应办理下列手续： (1)订立书面契约，有双方及中间人签字，交付房款及管理房屋。所谓&管理房屋&，是指原所有人搬出并已由新所有人控制房屋的钥匙或入住。 (2)办理审批手续。房屋买卖协议应由乡级人民政府或县级人民政府审批，并办理《宅基地证》或《集体土地使用证》的过户更名手续;如果地方人民政府规定办理契税或房屋产权过户手续的，还应办理房产证的过户更名手续4 房屋买卖是指将自己名下的房产进行买卖的行为。下面是华律网小编整理的网友们房屋纠纷法律咨询相关内容，希望能解决你们的疑问,如有其它房屋法律咨询疑问，可拨打华律网北京法律咨询热线,进行法律服务咨询。以下为农村房屋买卖有效必须符合四个法律要件。 5 农村地区空气新鲜，物价便宜，有的人向往田园生活，可能会选择购买农村安置房来进行居住。那么，2018农村安置房可以买卖吗,有哪些风险?今天，华律网小编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有用。
安置房可以买卖 农村的拆迁安置房从严格的意义上讲，是安置拆迁人的，若其取得完整的财产所有权，可以出售。若没有取得完整的财产所有权，则出售就不行的。 交易风险 第一，房价上涨容易诱使卖方违约。 按照政策的规定，卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里，房价的走势无论是谁都难以预料的。当房价大幅上涨之时，卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高的买方。在某些极6 面对城里高高在上的房价，很多工薪阶层被迫望而止步，继而转战农村，购买城市周边郊区的房子，也就是大家常说的“小产权房”。那么农村的房子可以买吗?
律师观点： 农村的房子不能自由买卖。 一、根据土地管理法规的规定，农村集体土地属于集体所有，禁止在非农村集体组织成员间买卖流通。农村的土地属于集体所有，而房屋建造在集体所有土地上，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所7
农村房屋指位于农村集体所有土地上的房屋，一般为农村集体经济组织和农民个人或家庭所有。而农村宅基地使用权,不仅具有物权的属性，而且在一定程度上与集体经济组织的成员资格和福利联系在一起，具有无偿性。国有土地使用权和宅基地使用权在管理机构、管理方式以及基本规则等方面也是不同的。如我国法律规定，一户农村居民只能申请一份宅基地使用权，而土地使用权就没有这样的限制。由于宅基地使用权在广大农村是大量存在的，它是广大农民的基本生活资料，也为广大人民群众所接受，因此，《物权法》将宅基地使用权作为一种独立的用益物权加以规定。在我国，宅基地使用权作为用益物权，其表现为特定的权利主体可对宅基地长期享有占有、使用的权利。农村宅基地使用权通常是与集体经济组织的成员权联系在一起的，具有一定的福利性。集体经济组织的成员只能申请一处宅基地，为了保护有限的土地资源，应当规定每户只能申请一处宅基地。 目前，这类房屋的买卖受到较严格的限制，一般仅限于经集体经济组织允许后，农村房屋可在集体经济组织内部买卖，不允许城市的单位和个人到农村购地建房或直接购房。笔者认为，对农村房屋买卖的限制没有必要，农村房屋8 近年来，随着我国农村经济的发展和农村建设城市化步伐的加快，全国各地农村的房地产市场也变得异常活跃。在这种形势带动下，农村房屋买卖合同纠纷也日益增多。以笔者曾供职的江苏省淮安市楚州区法院近年来的统计数据显现，2005年该院审理农村房屋买卖合同纠纷案件16件，2006年则上升至43件，月份则已受理了48件。由于我国目前尚无专门的法律规定来规范和解决这种农村房屋买卖纠纷，因此。审判实践中...
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自媒体文章论我国农村宅基地的社会保障性质
来源：中国法院网
作者：赵书博 薛长礼
　　【摘要】：
　　目前我国农村宅基地的财产权权能受到大幅度抑制，流转受到诸多法律限制，仅体现在最基本的居住功能。但其财产权权能可以随政策、法律的宽松而不断扩充，因此在当前城乡二元化社会保障体系中，农村宅基地可以弥补农村社会保障与城镇社会保障之间的差距，故其所蕴含的社会保障功能不容忽视。党的十八届四中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出要慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道，正是进一步扩充农村宅基地财产权权能，充分发挥农村宅基地社会保障功能的有益尝试。
　　【关键词】：农村宅基地使用权集体土地所以权社会保障
　　一、宅基地与宅基地使用权概念渊源
　　（一）宅基地概念渊源
　　宅基地一词极具中国特色，为我国法律所独有。从建国后涉及宅基地的法律和政策文件看，1956年通过的《高级农业生产合作社示范章程》第16条是最早涉及宅基地的规定，不过使用的是地基概念而非宅基地。” 宅基地一词最早明确出现于1961年《人民公社条例》第16条规定：“全大队范围内的土地都归生产大队所有，固定给生产队使用。非生产性的宅基地由此也都成为集体的土地归集体所有。” 该条文第一次明确了宅基地的性质是集体所有的非生产性用地。虽然人民公社化运动之后，宅基地一词的内涵与外延逐渐丰满，频频出现在众多规范性文件中，并逐步上升为法律术语，但众多文件并未正面解释宅基地为何物。从字面理解，宅基地的物理属性即为住宅的地基，通俗的说就是住宅底下那块地皮，这一理解也符合绝大多数人的认知。从法律角度严谨一点说宅基地就是农村住宅底下归集体所有的非生产用地。
　　（二）宅基地使用权概念渊源
　　社会主义三大改造完成前，土地所有权尚未完全收归国家、集体，农村土地与地上房屋在物理属性与法律属性上都是合一的，没有分离。三大改造完成后，农村土地所有权不再属于个人，但地上房屋仍属于个人，农村宅基地与地上房屋在物理属性上不可分割，在法律属性上却被分割开来，因此产生了物理属性不可分与法律属性可分的内在冲突。敏感的学者意识到，所有权与使用权的可分离性是解决上述冲突的关键，因此宅基地使用权最早作为学理概念而存在。《物权法》在用益物权编中正式明确了宅基地使用权这一法律概念。
　　二、农村宅基地的社会保障功能
　　（一）农村宅基地的基本功能——保障居住功能
　　诞生于20世纪60年代的宅基地使用权制度是以城乡二元户籍制度为基础、限制城乡人口流动为初衷、实现重工业优先发展战略为最终目的而做出的一种制度安排。从历史的维度看，宅基地的无偿分配是国家将原来属于农民所有的宅基地无偿收归集体以后的一种历史补偿，宅基地使用权便不可避免的打上了身份性和福利性的烙印。
　　当前，在城乡一体化进程中，限制城乡人口流动的初衷不再。宅基地作为农村住宅底下的地皮，在物理属性上属于人类居住所必须的客观存在。在法律上，取得宅基地使用权需具备以下三个条件：第一，具备一定主体资格，即成为某村民集体中的一员；第二，农村村民一户只能拥有一处宅基地且其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；第三，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。满足上述三个条件的农村村民，可以向村集体申请宅基地。并且需要经过乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准方可取得农村宅基地使用权。由此观之，宅基地使用权的获得主要源于身份，无需向村集体支付相应对价，第二个条件与第三个条件均为限制滥用宅基地资源而设。城镇居民虽然可以享受经济适用房、公积金等住房保障政策，但仍需交纳土地出让金来换取住房（商品房）底下地皮的使用权。农村村民虽然享受不到城镇居民住房保障政策，但其可以无偿取得农村宅基地使用权。相比之下，依然可以得出农村宅基地具有保障村民居住功能的结论。
　　虽然根据《宪法》、《土地管理法》、《物权法》等法律规定，目前我国农村宅基地归集体所有，但法律上并没有关于宅基地使用权期限、回收条件、主体及程序的规定。也就是说理论上农村宅基地归集体所有，但只要村民的宅基地上存有房屋，根据地随房走的原则，村民就一直无偿享有该宅基地使用权，即村民就一直无偿享受农村住房福利保障。
　　另外，考虑到农村社会保险尚不发达，为了不让村民因眼前利益乱处分自己的宅基地而流离失所，国家发挥“法律父爱主义”，严格限制农村宅基地流转。比如《土地管理法》、《物权法》规定的一户一宅；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；农村宅基地仅能在同村村民之间买卖、租赁等限制条件。在房地一体的原则下，农村房屋流转也就同样受到严格限制。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》又重申了加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地，2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中明确农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地，农民住宅或小产权房。
　　虽然法律严格限制农村宅基地及房屋流转，但现实中违规流转农村宅基地及房屋的现象仍然存在。通州区宋庄画家村系列案件中，拥有城镇户籍的画家购买通州区宋庄的农村房屋被法院认定无效。其裁判理由是：“由于该类房屋依托于农村居民的宅基地，在转让时，必然涉及到宅基地使用权的买卖。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。如宅基地使用权人将宅基地出售给非集体经济组织成员，必将损害集体经济组织的权益。因而，宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。” 从上述案例不难看出，限制农村宅基地流转不仅是为了保障农民个人的居住权，更为了防止集体经济组织中社会保障资源因村民个人处分不当而流失，以免最终损害村集体组织中更多人的居住权益。
　　（二）农村宅基地的扩展功能——增加收益功能
　　农民毕竟已经切切实实无偿占有并使用上了住宅之下的那块地皮，其所享受到的农村宅基地带来的馈赠（社会福利）取决于宅基地的全部价值。虽然目前我国农村宅基地仅体现出了最基本的保障居住功能，其他的财产权权能受到大幅度抑制，流转受到诸多法律限制，现在农村宅基地的价值仅展现出使用价值，但宅基地的财产权权能可以随政策、法律的宽松而不断扩充，农村宅基地的交换价值所带来的利益亦可能被农民所享有，因此在当前城乡二元化社会保障体系中，农村宅基地可以弥补农村社会保障与城镇社会保障之间的差距，其所蕴含的社会保障功能不容忽视。
　　除了理论上农村宅基地财产权权能存在扩张的可能外，市场上对农村宅基地自始不断的需求也是农村宅基地扩展其社会保障功能的有利市场因素。农村村民申请宅基地时是以户为单位，而非以人为单位。随着岁月变迁，一户之内的人数会有增减，还存在农转非、非转农，老人去世，子女参军、升学、迁移等情形，客观上形成了对农民房屋、院落买卖、租赁的“市场化”要求。
　　更为关键的是，党的十八届四中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出在健全城乡发展一体化体制机制中提到要赋予农民更多财产权利，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。《决定》采取了“房地分离”的改革方式，将宅基地使用权和地上房屋作为各自独立的两类财产，宅基地使用权作为专属于集体成员的财产，系对成员提供的基本生活资料，处于保障目的之需，仍不得处分；但地上房屋属于农民的私有财产，该房屋所有权的四项权能应当予以完备，故而允许抵押、担保和转让。
　　现在扩展农村宅基地的财产权权能，激发农村宅基地的交换价值，为农民从宅基地中争取更多社会保障资源，已经在理论上、市场上、政策上达成默契。下一步所考虑的就是要如何有条件、有限制地进一步扩大农村宅基地规范流转。
　　在探索农民增加农村宅基地财产性收入过程中，出现了天津市“宅基地换房”模式,嘉兴市“两分两换”模式,成都市温江区“双放弃”模式,重庆市“地票交易”模式和佛山南海区“土地股份合作”模式。 上述几种扩展农村宅基地财产权权能的尝试，涉及农村宅基地用益物权和担保物权，虽各有利弊，但不失为有益尝试。
　　三、农村宅基地社会保障功能实现进路
　　不论如何探索增加农村宅基地财产性收入，都无法回避农户个体与农村集体经济组织之间的组成关系，更无法回避农户享有的宅基地使用权与农村集体经济组织享有的农村集体土地所有权之间的相互联系、相互制约关系。
　　集体的利益是本集体成员的集体利益，每个成员个人在集体利益上实现个人利益，都是以承认本集体中其他成员的利益实现为条件的，谁也不得将集体利益完全地转化为自己私人的利益，而排除其他成员利益，因而不是彻底的个人的私权。集体所有权注重对其群体权益的保护，通过保护群体的利益以实现群体中个人的利益，它负担着保障集体成员生存和集体福利的重任。 农户作为农村集体经济组织中的基本组成单位，其所享有的社会保障水平直接与其所在村集体经济组织经济收入水平息息相关，尤其是在当前社会保险涵盖范围与程度不足的农村地区。拿新农合与新农保为例，除了国家和集体缴纳的法定部分外，还需农民自己承担剩余的缴纳比例。但是对于经济收入水平高的村经济集体，比如华西村，村集体完全有能力为集体成员提供更高水平的社会保障，让集体成员实现免费医疗、免费养老、免费住房……
　　集体所有权的权能要能够使集体成员从集体土地及其收益中享受社会保障利益，包括集体提供的基本社会保障和集体福利。农户所享有的居住保障已得益于村集体经济组织无偿让渡宅基地使用权，扩展农户宅基地财产性权利的权能需要村集体经济组织从集体土地所有权中让渡宅基地使用权外的更多其他权能。土地作为重要价值极高的自然资源，在承担基本的保障居住功能之外，完全可以充当现代经济社会中的资本要素，以提高集体经济组织的收益，进而反馈到提升集体成员的社会保障水平上来。
　　目前我国农村社会保障事业总体相对滞后，保障面较窄，保障水平偏低，与城市存在较大差距。正是由于农村村民与城镇居民社会保险、社会福利水平不同，正是由于城乡一元化尚未全部实现，才凸显出农村宅基地重要的社会保障性质。当然可以试想，在城乡二元结构消除，构建统一的城乡社会保障体系后，农村宅基地才可能不再是用于发展村集体经济组织社会保障的“吸金池”。
（作者单位：北京市延庆县人民法院）
责任编辑：陈思
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