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停靠在码头上的单桅帆船
一、华北地区
以青岛和大连为主力，华北地区的游艇业发展与体育运动事业密切相关。作为我国水上运动的重镇，黄渤海地区有着悠久的水上运动传统，也培育了一大批水上运动的爱好者。尤其是在2008年，北京奥运会的帆船比赛在青岛举行，更成为游艇业的发展动力。
华北的游艇俱乐部以水上活动的专业性为卖点，并以此带动休闲产业在规格和档次上的发展。青岛奥帆中心在奥运会结束之后也将成为一所高端游艇俱乐部。
青岛银海国际游艇俱乐部
1. 青岛银海国际游艇俱乐部
俱乐部位于青岛东海路中段，拥有陆域面积7.5万平方米、水域面积8.7万平方米。设有366个专业游艇泊位。同时还设有帆船训练基地、帆船下水坡道、海上搜救直升飞机起降场等设施。陆域设有俱乐部会所、游艇驾驶培训学校、健身会馆、酒店、宾馆、运动员公寓等配套设施。同时设有奥运帆船培训中心，距青岛奥林匹克帆船中心仅1公里。
大连星海湾国际游艇俱乐部
2. 大连星海湾国际游艇俱乐部
位于大连星海湾商务区西部。俱乐部拥有东北地区第一个国际化标准游艇港——星海湾游艇港，现建有396延长米的3个重力式码头，79个国际标准浮动游艇泊位，近2000平方米俱乐部会馆等设施。港区陆域占地面积7万平方米，水域面积8.5万平方米，平均水深6米。规划将建成270个大小不同的游艇泊位。
二、华东地区
长三角是中国游艇业的发端地之一。密布的河网与经济的腾飞为游艇俱乐部的发展提供了良好的发展空间。华东地区的游艇俱乐部相对规模较小，排布较为密集，档次梯度较大。
码头上停靠的游艇
虽然华东地区的水域资源较为丰富，但失之散碎，缺乏高质量大面积的景观水系尤其是海洋资源。在地缘优势上，华东地区则以上海为中心形成辐射的商务圈。因此，游艇会也大多以商务旅游、会务餐饮为重点，强调对商务客户的全面服务。
1. 上海大都会游艇有限公司
公司由美国联盟信息系统有限公司在上海成立。使用1929年英国怡和洋行建造的高阳路小港池，属于上海港国际客运码头的一部分，占地总面积为 40亩。目前拥有泊位15个，可以停靠最大74英尺的动力游艇。岸上游艇存放区可以通过移动龙门吊架另外放置25艘68英尺以下的游艇。公司主营业务为游艇销售代理、泊位租赁及游艇养护。
无锡太湖山水游艇俱乐部
2. 无锡太湖山水游艇俱乐部
位于无锡市山水西路白石里湾，拥有4个40尺的泊位，16个30尺的泊位，60个30-40尺之间的泊位。俱乐部的设施包括包括餐厅、酒吧、会所、驾驶培训学校、船舶维修车间等。
3. 苏州太湖水星游艇俱乐部
位于太湖湖畔，隶属于世界最大的娱乐设备制造公司美国宾士域集团。目前有100多个游艇泊位。俱乐部还提供包括垂钓，快艇，划水，滑板在内的各种休闲水上运动设施。俱乐部整合了宾士域的系列产品，为客户提供一站式服务。个人会籍价格为18万元人民币。
4. 博安游艇会
博安游艇会采用连锁游艇会的形式，在宁波象山松兰山、杭州千岛湖第一岛、富春江国家森林公园都设有网点。凭任何一家网点的会籍都能进入连锁机构下其他游艇会享受服务。目前，除了提供泊位租赁服务外，主营商务和休闲类的游艇租赁业务。
上海长风游艇俱乐部
5. 上海长风游艇俱乐部
位于苏州河畔，现有21个固定泊位、5个临时泊位。可停靠最大43英尺的游艇。码头在法国设计制造，具备维修、养护、充电、补充淡水、通信、上网、有线电视等最先进的专业设施和服务功能。会所包含贵宾房、会客厅、会议厅等。主营餐饮、会务承办及游艇订购、游艇租赁、驾驶维护等业务。
6. 金茂盛融游艇俱乐部
金茂盛融游艇俱乐部有限公司成立于2006年，会所位于上海浦东滨江大道。会所设施包括海景包厢、多功能宴会厅、酒吧、雪茄红酒吧等。主要业务包括承接公司、机构客户、品牌发布等大型活动，提供游船餐饮、活动策划、灯光焰火等服务。现拥有豪华游船及游艇各2条。
三、华南地区
华南地区因其海域广阔、气候宜人而成为游艇业发展的热土。在游艇旅游、租赁方面取得成效的同时，华南的高档会所式游艇俱乐部的发展相对较晚，但从规划、投入方面的大手笔来看，有一定的后发优势。
华南地区的游艇俱乐部多与旅游有一定关联，有的成为旅游景点的组成部分，有的独立成为含酒店、会所的休闲度假综合体。深圳、海南等地的游艇俱乐部通过与当地高端旅游业的联动获益匪浅，也带动了当地的经济发展。
三亚鸿州国际游艇会
1. 三亚鸿州国际游艇会
鸿州游艇会位于海南省三亚市榆亚大道，目前还处在试运行阶段。现有临时浮筒码头3个，可以停靠小型游艇。在今年5～6月间开工建设的码头工程将为游艇会提供80多个标准泊位。
目前游艇会主要以租赁游艇、泊位业务为主打，配备有包括博星(Pershing)72在内的数艘船艇可供租赁。在泊位建设完成后，游艇会将正式启动会员制管理与服务，会籍资格的价值从数万到数十万不等。
浪骑游艇会
2. 深圳浪骑游艇会
浪骑游艇会创始于1998年5月，由深圳市浪骑游艇会有限公司投资开发并经营管理。
游艇会位于深圳东部桔钓沙海畔，占地、占海面积34万平方米。设施包括会所大楼、全封闭会员公寓、800米防波堤、275个游艇泊位、400个干船仓和游艇维修车间等。
游艇游弋范围为974平方公里，并已向国家海事局登记注册了“浪骑”专号，标有此专号的游艇可以在游弋范围内自由航行。俱乐部主要业务包括游艇商务会议、休闲及配套服务、帆船航海及比赛、会所配套服务、驾驶培训服务等。
广州番禹莱茵游艇会所
3. 广州番禹莱茵游艇会所
位于广州市番禺区洛溪沙窖岛。首期设有泊位100个，主营泊位租赁、游艇销售、租赁等业务。并附设有沿江而建的莱茵船艇及水上用品交易市场，可展示、停放游艇近百艘，为客户提供游艇专业维修和驾驶培训的服务。
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金茂盛融游艇俱乐部餐厅怎么样
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某地产酒店资产以商业信托形式IPO分析
一、金茂上市概述
日，中化集团控股的在港上市企业方兴地产（中国）有限公司（下称&方兴地产&，HK.00817）分拆的金茂投资与金茂（中国）控股有限公司（简称金茂投资），成功定价并正式在香港联交所主板挂牌交易，股份代号06139。
金茂投资的资产包含了金茂大厦以及8家酒店&&上海金茂君悦酒店、金茂北京威斯汀酒店、金茂深圳JW万豪酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿酒店、崇明凯悦酒店、金茂北京王府井酒店和丽江金茂君悦酒店。
据介绍，此次上市采用商业信托形式，总股本为20亿股，公开发售6亿股，超额认购1.7倍，发行价格为每股5.35港币。方兴地产持有金茂投资14亿股，持股比例为70%，为金茂投资单一最大股东。
此前，方兴地产董事会主席、金茂(中国)投资控股主席及非执行董事何操表示，方兴地产物业开发、物业租赁及酒店经营三大板块集中在一起，不能充分体现公司价值。
酒店业务从方兴分拆并独立上市意义在于，有利于提高方兴地产板块的估值。数据显示，截至2013年底，方兴地产市值较净资产折让超过60%，酒店资产折让超过70%；更有利于能够寻找到专注于投资酒店物业的投资者，酒店资产的估值更加合理。
二、商业信托（BT）
优点：商业信托没有《商业信托法》监管，商业信托的制度弹性更大。
1、在获利分派上，BT模式上市的公司可以把90%以上的现金给投资者，但没有强制性分派要求。如果企业有具体的酒店收购或开发需求，上市公司可以调整分派现金比例。可以保证上市主体在资金上得到保障。
2、在投资者定位上，BT的投资者愿意承担一定的风险，享受增长收益。包括高净值的私人银行客户和长线机构投资者。
3、在负债上，BT举债不受限制，可以满足投资者的增长要求。而REITS守则有举债限制，不能超过总资产的45%。
4、在所有权及控制权上，商业信托之下，实际所有人只需控制25%的权益就可控制整体资产（撤换信托管理公司，必须要获得75%基金单位持有人投票通过），金茂对旗下物业的所有权及控制权比例并无类似限制。
缺点：BT模式上市，却面临诸多技术的难题。必须接受港交所《证券及期货条例》、《收购守则》和《上市规则》的监管。
1、商业信托中的单位持有人并非上市法团股东，商业信托也并非上市法团。这就意味着，商业信托如果上市，《证券及期货条例》中的市场操纵、内幕交易和股份权益披露等要求无法在商业信托适应。
2、商业信托的托管经理董事会并非法团有关连的人士。如果托管经理董事会发生内幕交易，现行的《证券及期货条例》第247条无能为力，这是香港证监会不能接受的。
3、商业信托的有关信息未必是法团的有关消息。这就与《证券及期货条例》第245条发生冲突。
4、商业信托的事务并非法团事务。根据《证券及期货条例》第214条规定，投资者如果受到欺压，证监会无权监管。
三、金茂上市经过
方兴地产在集团层面决定分拆酒店资产（即金茂投资）并以商业信托的形式上市，这种以商业信托方式上市需要解决以上所面临的问题，港交所给出的商业信托合订证券模式成为金茂的基本上市逻辑。
图表：港交所提供的商业信托结构
资料来源：港交所、高通智库
通&过了解金茂招股说明书我们知道，在上市前，金茂投资的股权结构中，包含的资产并不仅有酒店资产，要达到酒店资产包的上市，分拆其中的非酒店资产成为首要任&务。同时，在金茂系统之外的方兴旗下宝福酒店资产需要装入将要上市的主体中。通过一系列的酒店资产重组，方兴的酒店资产包整合完毕。
图表：重组前公司架构
资料来源：公司资料、高通智库
图表：重组及全球发售后的公司框架
四、重组关键节点
1、将若干除外公司转让予方兴集团
金&茂（丽江）置业有限公司（日完成）；上海金航国际贸易有限公司（日完成）；上海金茂盛融游艇俱乐部有限公司&（日完成）；上海金茂大厦广告有限公司（日完成）；金茂（上海）置业有限公司（日完成）；金茂&（香港）发展有限公司（日完成），6项目资产共转让获得3.24亿元人民币。
2、本集团收购酒店资产
日，方兴、宝福企业有限公司（方兴的全资子公司）及远鹏有限公司（本公司的全资子公司）订立两份股权转让协议。远鹏有限公司以总额相等于76.55百万美元（约593.9百万港元）向方兴及宝福企业有限公司收购王府井饭店管理（拥有北京金茂万丽酒店）的全部已发行股本。
日，&崇明金茂凯悦酒店完成业权分拆，成为独立酒店。日，通过金茂（上海）置业将崇明金茂凯悦酒店的资产注入骊隆（上海）酒店管理有限公司&（于日成立为金茂（上海）置业的全资子公司），崇明金茂凯悦酒店的业权被转让予骊隆（上海）酒店管理有限公司。日，&金茂（海南）以人民币7.46亿元向金茂（上海）置业收购骊隆（上海）酒店管理有限公司（拥有崇明金茂凯悦酒店）的全部已发行股本。
3、注册成立托管人－经理
日，托管人－经理于香港注册成立为方兴的全资子公司。
4、本公司迁册至开曼群岛
日，&因开曼群岛法律就该等架构提供更大的灵活性，为了便于确立股份合订单位的架构，公司（于日在英属处女群岛以慧柏有限公司(Wise&PineLimited)的名称注册成立为有限公司）由英属处女群岛迁册至开曼群岛是。并将其名称更改为现时名称并以存续方式在开曼群岛注册为获豁免有限&公司。
5、成立金茂投资
日，金茂投资由托管人－经理及本公司根据信托契约组建。
6、&本公司股本的变动
日，本公司的股本由1,000,000股每股面值1.00美元的股份重组为5,000,000港元，分为10,000,000,000股每股面值0.0005港元的股份。
日，方兴认购本公司2,800,000,000股每股面值0.0005港元的股份。日，本公司的股本被重新划为普通股及优先股，导致方兴持有1,400,000,000股普通股及1,400,000,000股优先股。
7、将普通股登记为托管人－经理名下
日，方兴所持有的1,400,000,000股普通股被登记为托管人－经理（以其作
为&金茂投资托管人－经理的身份）名下，而托管人－经理向方兴发行1,400,000,000个单位，该等单位与托管人－经理（以其作为金茂投资托管人－经理&的身份）所持有的1,400,000,000股普通股挂漖并根据信托契约与方兴所持有的1,400,000,000股优先股合订，以形成&1,400,000,000个股份合订单位。
8、于上市日期发行股份合订单位
于上市日期，托管人－经理及本公司将于全球发售中按发售价共同向投资者发行发售。
通过上述资产重组，公司基本解决了主要面临的4个难题：
1、&金茂将单位与普通股挂钩，与优先股合订，单位、普通股、优先股形成股份合订单位，投资者只可购买股份合订单位。拥有一个股份合订单位，就相当于拥有一份信&托单位权力、一股普通股和一股优先股，这就保证了所有投资者同股同权。单位、普通股及优先股数目必须相同。港交所就股份合订单位将仅有单一报价。股份合订&单位在法律上捆绑在一起、不可个别转让或买卖。
2、&日，金茂（中国）投资管理人有限公司（以下简称金茂投资人公司）成立，身份是金茂投资的托管经理，并且是方兴地产的全资子公司。金茂投&资没有法人资格，仅仅是根据香港法律成立的信托。金茂投资人公司是方兴地产的全资子公司。招股书显示，在金茂控股持股在30%或以上，金茂投资人公司必须&是方兴地产的全资子公司。
3、&通过设立系列海外子公司，形成两个权力机构，金茂控股的股东大会和金茂投资的信托单位持有人大会。金茂投资人公司代替金茂投资成为信托财产的法定拥有人，&金茂控股成为公司的法定拥有人。最终，通过股份合订单位，形成最高权力机构&股份合订单位持有人大会。根据规定，通过股份合订单位持有人大会的普通决议&案，有50%以上赞同或反对，即可通过。比如罢免和更换托管经理，可以通过普通决议案行使表决权。股份合订单位持有人的特别决议案，总票数超过75%方可&通过。
图表：信托集团结构
资料来源：公司资料、高通智库
五、金茂上市资产包
方兴分拆金茂酒店，使用的是商业信托，其基本的特点是可以在分红最大化的情况下，还能对其具有控制权。这在此前我们已经介绍了，而金茂的酒店资产包整体盈利状况是较好的，所以，对其装入的8个资产项目进行具体分析。
金&茂投资的资产包含了金茂大厦和上海金茂君悦酒店、金茂北京威斯汀酒店、金茂深圳JW万豪酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿酒店、崇明凯悦酒&店、金茂北京王府井酒店和丽江金茂君悦酒店。其中由5个是已建成有稳定收入的，分别是上海金茂君悦酒店、金茂北京威斯汀酒店、金茂深圳JW万豪酒店、金茂&三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿酒店。
通过上市资料，2013年金茂投资的物业收入为25.91亿港元，其中，酒店房间收入占比为48.2%，酒店餐饮为27.7%，总租金收入为19.7%；而以净物业收入计算，金茂投资的办公楼、商场收入占比为39%，酒店及服务式公寓收入为61%。
从酒店资产来看，金茂投资2013年平均房价为2104港元，香格里拉为1521港元，开元为710港元；金茂投资2013年的酒店平均入住率为68%，而香格里拉和开元分别为64%、59%。
据金茂投资内部资料显示，从已建成酒店总收入来看，金茂投资的年复合增长率为13.7%；而其2011年至2013年平均EBITDA利润率为36%，远高于香格里拉的28%以及开元的26%。
图表：已竣工酒店总收入
&资料来源：公司资料、高通智库
从以上图表中，我们可以看出，虽然金茂酒店资产包在行业中处于经营较好的资产，但是其最近3年年收入仅有深圳金茂JW万豪酒店是收入上涨的，其他四家均是下降或持平态势，酒店收入的增长空间目前是有限的。
在酒店的平均房价方面，表现有明显下降趋势的是三亚希尔顿酒店，其他酒店在三年的平均房价中基本处于稳定状态。
租用率方面，明显下降的是金茂北京的酒店，其他酒店租用率较为稳定，但是徘徊下降的趋势已现。
总体上来说，金茂酒店资产包，是在酒店业低迷，自身受影响的情况下，进行上市的，而就其所处区位来看，均出现在一线城市或著名旅游景区，这在国内高端旅游市&场还未形成稳定有效的客群环境下，将会进一步受到行业调整的影响。所以上市是盘活金茂酒店资产，对方兴集团其他业务进行资金支持的有效途径。而其估值是通&过行业的横向比较进行的，所以，在上市时估值的变化没有产出定价范围。
六、酒店资产上市意义
方兴旗下的酒店资产在目前国内经济不景气的环境下，能够保持盈利，表明这是非常优良的资产包，而对该类资产运作上市，有如前所说，在酒店资产不能达到合理的估值水平下，上市是对其价值的最好肯定。
同时，除了能盘活存量资产，上市也能反哺住宅开发，更好地实现&两个轮子&走路的发展战略，其战略布局意义远大于资金需求。
方&兴地产近年来实行&双轮驱动&战略，即销售型物业开发与持有型物业运营已取得显著成效。根据2013年报，方兴地产2013年共获得物业销售209.94&亿，同比实现近33%的增长。受益于&绿金精品&的高端住宅项目，方兴地产旗下项目的去化率平均达9成，毛利率高达44.4%，远高于行业约30%的水&平。在&双轮驱动&的战略下，方兴地产的持有物业也稳健发展。2013年，整体租金收入约10亿元，较2012年上升近13%。
而搭建持有型物业运营的金茂投资与销售型物业开发的方兴地产两个上市平台，能够实现低成本融资和稳健扩张，这也是方兴地产&双轮驱动战略&的终极目的。
此外，金茂投资采用BT&(business&trust)&的形式母公司方兴地产不但能够获得金茂投资上市筹措的32亿港元，金茂投资上市后，将会把其100%的盈利以股息派发，以70%股权控股的方兴地产将获得这些资金并且决定其投资去向。
并且公司的财务状况良好，具有高空间举债，加大杠杆进而进行收购或发展的能力。从中长期来看，公司不排除为进入酒店管理业做准备，未来通过自建或并购酒店管理品牌，甚至输出管理等轻资产扩张的各种路径，在市场上创造比较好的机会，稳步扩大规模。
高和资本的点评：
酒店类资产在各类商业物业中属于退出难度较大的类型。如果选择持有，其投资收益水平和估值也较低，尤其是在当前经济整体低迷的大背景下。常规的退出方式主要包括整售或者上市。在金茂BT上市的过程中，有以下几点值得关注：
第一、BT上市的本质就是一家公司上市的过程，其特殊在于资产来自于原所有人以信托形式，交给受托人管理。对于金茂而言，&进可攻、退可守&。如果市场持续低迷，依托其现金流加大派息力度；如果市场回暖，则可依托上市平台获取新的融资并投资新项目。
第&二、&合订证券&技术细节的处理。REITs与BT最大的区别在于受托人与管理人是否相互独立。REITs为了避免关联交易，强制要求二者分离。金茂巧妙&的将单位与普通股挂钩，与优先股合订。通过技术处理，有效绕过了政策壁垒。即实现了类REITs的融资，政策限制又相对较少。
第&三、关于估值，金茂的估值参照派息收益率和市净率（每股市价/每股净资产）进行了计算。其他可比案例如汇贤、越秀等都包括多种物业，其收益率平均数为&8.7%；开元REITS的年化收益率区间为：7.63%-9.15%。而金茂在考虑放弃分派的影响之后，年化收益率区间为：8.5%-9.0%。整体而&言，上述产品的派息收益率明显高于国际成熟市场，这也侧面说明投资人对这类产品的偏好不明显。
高通智库点评：
从&上市时间上看，香港第一单BT是在2011年出现的，而方兴年初要求要在半年左右实现上市，并且方兴的酒店资产包中，均是在国内运营相对较好的酒店，物业&表现较为成熟，而地理位置也非常吸引人，这样国内较为优良的资产。方兴在集团层面上基于战略考量，通过REITS与BT的比较，最终确定了BT形式。
通过其上市形式，方兴股权比例占上市公司70%，也就是说，在现时高水平派息和预期高投资回报率中，其中的大部分资金是回流到企业集团层面，这充实了企业流动资金,同时轻资产战略有助于提升企业ROE。
长远来讲，目前房企出海已是一个趋势，方兴通过BT这种类信托形式打造的一个海外上市平台，而其资金也可以通过集团收购海外的项目，然后装入资产包。从这方&面看，其他房企多是&寻找海外项目-收购项目-运作上市&，而方兴的今后战略更有可能是&上市平台搭建-海外收购项目-装入上市平台&的操作。
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