房产登记时他说了这样一句话，结果辛苦建起的房子将被法院拍卖！提醒：这么做隐患很多！
编者按：作为家里最重要的资产之一，人们在做房产登记时一定要慎重，考虑清楚署名可能给房产带来的各种影响……顺德乐从的姚某夫妇于1997年出资建设了一套自建房，并与儿女一直居住至今。然而因为他当年办房产登记时，随意说了句“户口簿上名字都行”，如今房子面临被拍卖……
姚某夫妇：
建房时儿子16岁，他们才是所有权人
在这起案件中，被告之一的阿标是姚某夫妇的儿子。姚某夫妇称，1997年6月到1998年1月期间，他们夫妇二人出资建设了佛山市顺德区乐从平步环村北路一套房屋。房屋建成后，原告一家四口人包括两原告和儿女阿标（化名）、阿兴（化名）一直在涉案房屋居住至今。
2000年6月，村委会工作人员为全村所有新建房屋住户统一办理产权证明，办证的表格是村委会工作人员代为填写的，涉案房屋的产权人本应填写为原告姚某，但不知什么原因被写成了阿标，故涉案房屋的房产证被误登记为阿标，但两原告及被告阿标对此情况一直不知情，直至日，原告因故了解到涉案房屋的产权登记在阿标名下，向村委会了解情况才知道产权证登记错误。
两原告认为，涉案房屋是两原告出资建设的，两原告才是涉案房屋的所有权人，应将房屋产权人变更登记为两原告。其理由为阿标于1981年出生，建房时才16岁且在读书，没有收入且没有能力出资9万元建房；同时，村委会工作人员办理房产登记手续时，两原告及阿标均不在场，也没有签写任何字据，两原告没有同意将涉案房屋产权所有人登记为阿标。
为此，姚某夫妇请求法院判令确认他们夫妇二人为涉案房屋的所有权人，并判决停止对涉案房产的拍卖，判令阿标协助将该房产的名字变更登记为自己二人。
案件庭审：
登记时姚某称“户口簿上名字都行”
对姚某夫妇所述，被告阿标表示是事实，涉案房屋是原告姚某所建，同意两原告的诉讼请求。另两名被告招商银行、华融资产管理公司经顺德法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，法院视其为放弃抗辩及举证、质证的权利。
诉讼中，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院也组织当事人进行了证据交换和质证。顺德法院经审理后认定事实如下：位于佛山市顺德区乐从镇平步环村北路的涉案房屋现登记于被告阿标名下。该房屋确为1996年至1997年间两原告出资建成。
阿标涉及招商银行、华融资产管理公司分别申请执行的两起金融借款合同纠纷案，在执行过程中，顺德法院查封了涉案房屋并拟对涉案房屋进行评估拍卖。因此，两原告就涉案房屋被执行提出了执行异议，请求停止对涉案房屋的执行。法院作出的执行裁定书曾驳回了两原告的异议请求，因此原告提起本案诉讼。
庭审中，原告姚某说，2000年村委会统一办理房产登记时，村大队工作人员有询问过原告的意见涉案房屋登记在谁的名下，姚某表示户口簿上的名字都行，村大队的工作人员说那就写原告儿子即被告阿标的名字，原告当时表示同意。另外，姚某还提到其在2001年收到涉案房屋的房产证时，就知道房产证的登记产权人为被告阿标，且房产证一直由其保管。
顺德法院：
驳回诉讼请求，还要负担受理费
顺德法院经审理后提出，在庭审中原告姚某自认当年办理产权登记时村大队的工作人员曾征询其意见，并经其同意将涉案房屋的产权人登记为被告阿标。显然，将涉案房屋的产权人登记为被告阿标，是两原告的真实意思表示。
因此，法院认为，两原告在被告阿标因负债被执行的情况下提出主张涉案房屋的所有权不但于法无据，且有违诚实信用，法院不予支持。同时，涉案房屋登记在被告阿标名下，两原告无提供有力证据否定不动产登记簿证明力，被告阿标是两起执行案的被执行人，申请执行人有权申请法院对被执行人名下的财产采取强制执行措施，因此，两原告诉请排除对涉案房屋的执行，理由也不充分，法院不予支持。最终，法院驳回了姚某夫妇的全部诉讼请求，案件的受理费也全部由原告负担。
房子登记在孩子名下？
隐患很多！
如今，很多家长在购置房产时，因各种原因将房产直接登记在未成年子女名下。在父母看来，“娃娃房”的好处很多，可以规避税费、规避家庭破产风险、提前为孩子准备婚前财产等等。
不过，我们有必要提醒这些“用心良苦”的家长们，你们只想到了“娃娃房”的利，却没意识到它的弊。
为什么大家都想把房子放到孩子名下？
将房子直接登记在未成年子女名下，相比赠予、继承等既省钱又方便，能省下不少税费，还不用担心将来会征收遗产税；
规避家庭破产风险，为自己和孩子都留条后路
有些家长从事商业经营活动，在经营良好时提前策划，以孩子名义购置房产，如果面临生意失败，资不抵债等风险，还能给自己保留一部分东山再起的资本，为自己和孩子都留条后路。
夫妻感情出现危机，从保护子女权益出发，把房产登记在子女名下
夫妻之间产生矛盾时往往互不相让，谁也不愿在财产上吃亏，此时有些夫妻会共同出于对子女的爱护，协商将房产登记在子女名下。
提前为孩子准备婚前财产，不用担心其婚后被配偶分割
但是，这样做却存在各种风险隐患！！！
一、买房不能贷款
如果买卖合同约定房屋的购买方是未成年人一人，则该房屋买卖不能申请银行贷款，只能一次性付清房款。
二、孩子独立买房时可能多付首付
如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付三成,并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套，根据政策，成年后可独立购买1套住房。
三、父母不能随意处置房屋，确需处置时手续麻烦
父母不能随意出售、抵押未成年子女名下的房屋。必须是有利于未成年人的利益，若其出现重大疾病需要钱来治疗或生活学习需要等。必须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书，保证书须经公证处公证。另外，父母出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯其合法权益，父母还要承担赔偿责任。
四、父母离婚时易出纠纷
如果夫妻离婚，以未成年孩子名义购置的房产归属往往会引起法律纠纷。如果房产不作为共同财产来分割，那么该房产应属承担抚养孩子义务的一方与孩子共同居住，可能会由此引发抚养权争夺局面。
五、父母想再收回房屋困难，且无法控制子女成年后擅自处分房产
如果子女成年后不履行赡养父母的义务，父母想收回房屋将会有很大的法律障碍。实践中已有子女成年后将房屋出卖，不让其父母居住的情况发生。之前在一起离婚案件中：张先生未成年时，其父母即以其名义购置了房产，张先生成年成家后瞒着父母将房产加上了妻子的名字，当其婚姻触礁离婚时，妻子根据约定分得了50%的产权，张先生的父母为此深受打击，悔不当初。
六、孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产
如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人,有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产,孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。
那如何规避这种风险呢？
觉得实用请点ZAN！
来源：新华网、法制网、广州日报
版权归原作者所有，向原创致敬
责编：满佳蕾
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今日搜狐热点“司法拍卖房”的馅饼与陷阱：64万买百万房产不是梦
来源：第一财经日报
作者：安卓
淘宝网司法拍卖平台
　　法拍房的 “馅饼”与“陷阱”
　　价格比市场价低近两成，且不受限购约束，法拍房今年以来受到热捧，互联网公司也早已向传统拍卖行宣战
　　“我司有多套优质房产出售，单价为市场价的8.4折，产权明晰”。近期有不少类似的信息出现在朋友圈里，究竟是什么渠道能买到比市价便宜近两成的房产?答案是司法拍卖房(下称“法拍房”)。
　　“我们已经协议转让了2套较小户型的住宅，还剩下4套，将进行法拍。”发布上述8.4折出售房产消息的联系人对《第一财经日报》记者表示，因为这几套住宅都是大户型，出手不像小户型那么容易，“一般来说，司法拍卖市场是不良资产处置的终端市场，但在法拍前，债权人也可以选择公开不良资产信息，协议转让，手续和法拍一样。”
　　《第一财经日报》记者从浙商资产管理研究院获得的数据显示，今年以来，法拍房一改去年的萎靡，出现“价量双增”的趋势。“一方面是房地产市场在回暖，另一方面是人们对于司法拍卖的接受程度越来越高。”该研究院研究员冯美云对本报记者表示。
　　法拍房最吸引人的是低价，一般只有市场价的八成左右，而且还不受有限购规定城市的限购限制。不过，“个人购买法拍房存在着诸多风险和不确定性。”一位拍卖行的负责人对本报记者表示。
　　64万买价值百万房产不是梦
　　法拍房最大的来源是银行和非银金融机构的不良债权抵押物，尤其是开发商及购房者的必要抵押物。此外，民间借贷纠纷、司法没收也会产生法拍房。比如，上述发布8.4折房源的联系人告诉本报记者，他其实是小贷公司的，因有开发商无力偿还抵押贷款，公司便诉至法院，查封了该开发商抵押的房产。
　　在司法拍卖过程中，通常会出现3个价格：评估价、保留价和起拍价。评估价就是评估机构出具的价格;保留价就是拍卖价格的底线，如果竞买人的最高应价没有达到保留价，该应价不发生效力，也就是流拍了。
　　根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。
　　换句话说，评估价为100万元的房子，保留价最低为80万元，如果流拍，每进行一次重新拍卖，最高可以再降价20%，如果谁有幸在第二次拍卖时以保留价购买，那么最终的成交价可能只有64万元。当然，为了避免流拍，委托人通常会将保留价作为起拍价。
　　《第一财经日报》记者浏览某司法拍卖网络平台及某房产中介网站发现，上海同一小区面积几乎相同的两套住宅，挂在司法拍卖网络平台上的那套起拍价格仅261万元，而另一套在房产中介的挂牌价格却高达350万元。
司法拍卖网络平台上的起拍价仅261万元
与上述法拍房在同一小区、面积几乎一样的二手房在房产中介的挂牌价格高达350万元
　　更低的价格使得法拍房开始受到热捧。浙商资产管理研究院跟踪的网络法拍数据显示，2016年3月，全国网络司法拍卖一共拍卖涉诉房产9367处，环比增长28.1%。当月涉诉房产网络司法拍卖的成交额为67.8亿元，是2月成交额的2.1倍。
　　对比今年前3个月的数据可以发现，涉诉房产的起拍折扣率正缓慢降低，3月份的起拍折扣率为81.33%，系3个月以来的最低点。“起拍折扣率微降是因为法拍的房产增加了。”冯美云对本报记者表示，市场供给的增加与银行加快处置不良资产有关。
　　数据还显示， 3月份的变现折扣率为88.76%，环比增长4.63%，系今年以来的最高点，反映出投资者对于不良资产特别是涉诉房产的需求旺盛。数据显示，江苏和浙江3月份的变现折扣率再创新高，涉诉房产成交价格上涨明显。
　　冯美云表示，去年一处不良房产的拍卖成交可能只有3~4次竞价，今年好的标的可能需要40~50次竞价才能成交，“竞价次数的增加必然推高最终的成交价格。”
　　“房产市场的热度反映在司法拍卖上，主要表现为围观数和出价次数越来越多。”淘宝司法拍卖一位内部人士对本报记者表示。
　　“投资者愿意购买法拍房可能出于几种考虑，一是价格低于正常的市场价;二是司法拍卖不受限购限制。”广东衍恒资产管理有限公司总经理方伟忠对本报记者表示。
　　法拍房也有“坑”
　　法拍房不受限购约束，在办理过户手续时，出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》，房地产交易中心即可准许过户，但前提条件是产权明晰，且债务人配合交房。因此，实际操作过程中也出现了不少买受人无法顺利过户的情况。
　　深圳的黎先生告诉本报记者，他花费近2000万元通过司法拍卖购入一幢楼房，没想到，原屋主人拒不“挪窝”。
　　还有媒体报道称，广东的沓先生在司法拍卖中获得了佛山一处房产，且顺利过了户，可在收房时，原房主以不知情为由，据不交房。沓先生找到法院申请强制执行，法院却以自己在拍卖公告上注明过该房产“不交吉拍卖”(房子里还有人居住)为由不予强制执行。
　　“&不交吉&被业内戏称为&不着急&，意思是法院只负责拍卖，具体的交接自己搞定，所以，个人购买法拍房时一定要认清是否为&不交吉拍卖&。”方伟忠说。
　　此外，法拍房还可能遇到唯一住房的问题。2004年最高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
　　实践中，法院从维护社会稳定角度考虑，被执行人名下只有一套房产的，往往不予执行。
　　所以，遇到唯一住房的问题就比较麻烦，所幸的是，2015年5月，最高法向社会发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对于何种情况下法院可以强制执行、何种情况不能强制执行做了详细的规定。
　　“法拍的商铺有时也会出现风险，商铺一般是一小格一小格的，一层楼做出200个房产证，每个房产证对应5~8平方米不等，买受人拿着这个房产证去找商铺时，有可能找不到具体位置。”方伟忠说。
　　法拍房的门槛也不低，按照法院的要求，购房者必须一次交付全款，不能贷款。
　　门口的“野蛮人”
　　但凡受到关注的事物，互联网公司必然不会放弃商机。
　　司法拍卖原先有三种模式，一是在拍卖行的拍卖大厅拍卖;二是在地方产权交易所，拍卖行只出拍卖师;三是在拍卖协会确定的拍卖中心进行。
　　近两年，随着互联网的崛起，网络司法拍卖横空出世，最具代表性的便是淘宝司法拍卖。截至2016年2月，日上线的淘宝司法拍卖平台累计进行网拍超19万次，成功处置标的物总金额约1200亿元。
　　阿里巴巴创新业务事业部总经理卢维兴今年3月份在“第二届网络司法拍卖研讨会”上介绍说，网络司法拍卖的成交率约为84%，比传统的拍卖高了20个百分点，溢价率40%左右，比线下多一倍，处置周期由6个月缩短至2~3个月。
　　除了效率外，网络司法拍卖“零佣金”的特点彻底改变了当下的拍卖格局，即网络司法拍卖的委托人和买受人都不需要缴纳佣金;而在传统拍卖格局下，拍卖行会向委托人和买受人双方收取一定比例的佣金。
　　据了解，去年淘宝拍卖为地方法院节省佣金超20亿元，这也是地方法院对网络司法拍卖越加青睐的主要原因。目前，全国已有28个省(区、市)超过1300家法院入驻了淘宝网司法拍卖平台。
　　网络司法拍卖的“鲶鱼效应”引起了拍卖行的普遍不满。上述拍卖行负责人对本报说，拍卖行对于淘宝司法拍卖的法律定位并不认可。
　　“当初，《拍卖法》制定时没有考虑到网络拍卖的出现，所以，网络拍卖的主体在法律上处于模糊地带，法律规定拍卖的主体人应该是拍卖行，淘宝不具有执行拍卖的主体资格，如果说淘宝只作为交易场地，那么，淘宝司法拍卖的主体是谁?按照《拍卖法》等法律法规规定，法院也没有司法拍卖的主体资质。”他说。
　　淘宝司法拍卖对此的解释是，阿里拍卖始终是技术平台和服务平台，法院始终是司法拍卖的委托主体，阿里拍卖致力于助力司法改革，助力于司法阳光化。
　　事实上，关于资格的问题一直困扰着网络司法拍卖，但在第二届“网络司法拍卖研讨会”上，最高法执行局执行督导室主任何东宁透露，网络司法拍卖相关司法解释的起草工作已近尾声。这意味着，网络司法拍卖的主体资格即将得到法律的认定。
(责任编辑：杨明)
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