给未成年人买房要慎重
目前，有不少市民反映现在家庭中多为独生子女，为了以后省了房子再过户的麻烦，不如买房时直接写孩子的名字，但如何为未成年子女购房？房产证上添上未成年子女的名字就真的能减少再过户的麻烦吗？事实上并非如此。案例：本来图省事，其实更麻烦市民陈先生夫妻婚后生育一儿子，为了改善住房条件陈先生卖了自己单位分配的福利分房，购买了一套位置较好的学区房。夫妻二人考虑为了省以后房子再过户给孩子的麻烦，不如将这套刚买的学区房直接写孩子的名字，于是二人直接将该房子登记在了儿子名下。但由于孩子未成年，合同无法自己签定，夫妻二人仍做为监护人提供了监护证明代签了名字，房产证顺利办成了孩子的名字。二年后，陈先生单位改制，自己做起了生意，为了周转资金，陈先生欲将购买的这套学区房向银行抵押贷款，但到房管局办理登记时，房管局工作人员告知陈先生不能办理抵押登记，原因是根据《未成年人保护法》及《民法通则》的相关规定，监护人不得损害未成年人的合法权益将其房产为第三方做担保。遇到相似麻烦的还有市民王先生，2008年他通过58同城购买了一套商品房，并在房产证上写了自己和儿子两个人的名字。转眼5年过去，儿子想贷款购买一套商品房作为婚房，但在咨询房管局和银行后得知自己算是二套房，不能享受首套房的优惠政策。此时王先生想把儿子的名字在房产证上去掉，但根据目前的房产政策，共有的房产一方想去掉自己的名字只能通过买卖或赠与的方式过户到一方的名下，买卖和赠与都要缴纳相应的税费。本来实际没有什么交易，还要多花那么多税费。分析：法律保护未成年人的财产权利根据《民法通则》第18条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”《未成年人保护法》第五条规定：“国家保障未成年人的人身、财产和其他合法权益不受侵犯。”以上法律明确规定了监护人处分未成年人财产的限制条件，即必须为未成年人利益，这里的“不得处理”我们理解应当是指广义的处分行为，具体针对房屋而言，应当包括转让、抵押等行为。上述案例中，陈先生将登记于儿子名下的房产向银行贷款提供担保明显损害了未成人的合法权益，因此房管局工作人员对陈先生的房屋抵押登记申请做出了不予登记的决定。济南市住房保障和房产管理局工作人员介绍，在实际业务办理中类似上述案例的情况很多，还有出售未成年人购房的，其目的也不能损害未成年人的合法权益。在处分未成年人房产时，未成年人除提供监护人证明外，还应提供为被监护人利益的书面保证。如何为未成年人购房？根据《房屋登记办法》第14条规定：“未成年人的房屋，应由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份证材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成人利益的书面保证。”因此在为未成年人购房时应注意，在签定购房合同时，应由未成年人父母代为办理，购房人处填写子女姓名，其代理人处备注为监护人，监护人应签字按手印。办理房屋登记时，应出具其监护人身份的证明，如父母的身份证明(能证明监护关系的户口本或出生证明)、公证文书、法院的法律文书等。为了保护未成年人的合法权益，法律还设置了监护制度。《民法通则》第十六条规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列人员中有监护能力的人担任监护人：(一)祖父母、外祖父母；(二)兄、姐；(三)关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经未成年人父母所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会同意的。对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。”咨询集锦1.现在有许多家庭在购房时将未成年人作为合同当事人一起购房，在房屋登记后，未成年人也成为房屋共有人。如果某一处房屋的产权人是其父母和未成年人3人共有，但而后又想把未成年人的份额转移至父母名下，房管局能否办理？根据相关规定，把未成年人的份额转移给父母显然不是为了未成年人的利益，违反了《民法通则》的规定，所以，房屋登记机构不能为其办理转移登记。2.父母与未成年人共同购房，商品房买卖合同中并未设定份额，可否按申请人要求，将未成年人的份额约定低于平均份额？父母与未成年人共同购房时，除了在购房合同中设定了各自的份额以外，如将未成年人份额约定低于平均份额，就是损害了未成年人的利益。监护人不能损害被监护人的利益，所以房屋登记机构也不能为之办理。3.对于非婚生子女，房屋登记机构如何确定其监护人？按《婚姻法》规定，非婚生子女享有与婚生子女同等的权利，但并不等于其生父母一定有监护权，如因强奸而生下的子女，强奸犯是否有监护权就有争议。如果能确定监护人，或已通过司法程序确定了监护人的，可以用该法律文书或户籍登记确定监护人。4.父母双方离婚后，处置未成年人房产是否就可以只由抚养一方到场就可以？不可以，父母双方即使离异了，在处置未未成年人房产时也要双方共同到场办理。
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Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved目前，针对市场上流行的&子女房;娃娃房; 上海房产买卖律师表示，父母以孩子的名义购房容易发生法律纠纷，尤其是以未成年子女名义购置房产，存在三大重要隐患，
近年来，无锡楼市中有一种现象，一些年纪比较轻的父母，凭借自己的经济实力，给未成年的儿子或女儿买房，他们或从投资的角度考虑，或为子女的未来打算，或考虑到以后过户要缴纳税费、开征遗产税等等问题，索性让子女直接当上了房主。
小孩能否当房主
张先生是某机关的公务员，妻子则在外企当高级白领，年收入达十七八万元。最近他以儿子的名义订购了一套商品房。但是，子女能否独立购房，这要取决于子女的民事行为能力。
依据有关规定，18周年(含)以上且精神健康的自然人是完全民事行为能力人，以自己的劳动收入为主要生活来源的16周岁以上不满18周岁且精神健康的自然人，视为完全民事行为能力人，完全民事行为能力人可以独立进行民事行为;10周岁(含)以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人，是限制民事行为能力人，则可以以自己的名义独立从事与自己的年龄、智力、精神健康相适应的民事活动，其它的民事活动必须由他的法定代理人，或事前征得他的法定代理人的同意，或事后由他的法定代理人追认;不满10周岁的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人，是无民事行为能力人，需由他的法定代理人代理进行民事活动。
如果子女已经是完全民事行为能力人，则可直接由子女购房，因购房产生的一切法律权利义务均由子女自己亨有和承担。如果子女是限制民事行为能力人，或无民事行为能力人，购房时需由父母代理。在签订《商品房买卖合同》时，买受人一栏和签字的地方写上子女的名字，在法定代理人签字的地方签上父母的名字。这样，一个有效的房屋买卖合同便成立了。
孩子未成年怎么办
2年前，生意人杨先生以5岁儿子的名义，花了70多万元购买了一套商品房。近期杨先生生意场上出现问题，资金周转吃紧，于是他便想将该处的房产卖掉。但房产交易部门却告诉他无权出售该商品房。这让杨先生不可思议：房子是自己掏钱买的，又是儿子的法定监护人，怎么会没有处置权呢?
而现实规定的确是这样的。未成年人从出生之日起，就享有民事权利能力，可以接受赠予、继承等权利，但因没有民事行为能力，因此没有抵押、出让行为能力。现在有不少父母为了今后免缴遗产税，早早地替儿子购置房产，但随着情况的不断变化，父母或其它监护人如果需要将房屋转让或抵押时，就会遇到像杨先生这样的尴尬。据律师说，根据《民法通则》第18条规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其它合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。因此，根据这一法律规定，一般情况下监护人是不能处置被监护人的财产的。除非是监护人(父母)为被监护人(子女)的利益处置房产，如被监护人的教育、重大疾病需要医疗，费用出现困难时，监护人才可以通过法定程序处置房产。处置前，监护人必须提供与此相关的真实证明资料，并通过公证机关公证，方能转让或抵押。
未成年子女名义购房的麻烦多
1.未成年子女房产仍属家庭套数内
新政规定，第二套住房认定以家庭为单位(包括借款人、配偶及未成年子女)，以未成年子女名义购置的房产仍属于家庭套数内。在此案例中陈女士的女儿还是未成年人，这样购房属于二套房。假如是成年子女，并且名下无房产，买房可视为首贷。
2.出售&子女房&手续麻烦
上海房产买卖律师提醒大家，&子女房&的出售交易很容易产生法律纠纷，特别是针对未成年人。父母作为监护人不能随意处理子女的财产。必须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书，且保证书须经公证处公证。
到房管部门办理房屋出售的相关手续时，还需提交未成年人的户口簿或出生证、监护人的身份证件。另外，父母出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯其合法权益，父母还要承担赔偿责任。
3.离婚易引起房产所有权纠纷
夫妻离婚后，以未成年孩子名义购置的房产归属往往会引起法律纠纷。如果双方协商房产不作为夫妻共同财产来分割，那么该房产应属承担抚养孩子义务的一方与孩子共同居住。
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&未成年人可以买房吗？如何购买房产？
未成年人可以买房吗？如何购买房产？
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　　面临各种限购方针，以及昂扬的遗产税、过户税等，不少家长想出一招：买房时，直接在房产证上写未成年孩子的姓名。看上去确实不错，但还有些躲藏的问题，有这种计划的家长较好持续往下看。　　一、未成年人能够买房吗？　　买当然没问题。法律并未限定购房者的年龄，所以能够用未成年人的名义购房。仅仅签定买房合同和处理房子权属登记时，需求由未成年人的法定监护人处理。　　二、未成年人能否自行进行房产买卖？　　依照《民法通则》规则，不满10周岁的未成年人是无民事行为才能人，10周岁以上的未成年人是约束民事行为才能人，参加民事活动需求法定监护人代为处理。此外，《民法通则》还规则了：无民事行为才能人实施的民事行为无效。　　《合同法》规则，约束民事行为才能人缔结的合同，经法定监护人追认后，该合同有用，不予追认的合同是无效的。　　也就是说，未成年人签署的房子买卖合同为无效合同或许效能待定合同。对于效能待定合同，在法定监护人没有进行追认的情况下，合同无效。未成年人买房需求通过法定监护人赞同，或许由法定监护人代其购买。　　三、未成年人怎么购买房产？　　无论是自行出资购买，仍是爸爸妈妈出资购房填写未成年子女姓名的，手续与一般购房过程无异，但与未成年人签署合一起，要求法定监护人有必要在场，由其法定监护人代其购买房产并签署相关合同文本：　　1．在签定房地产买卖合一起，购房人称号填写为未成年人的姓名，并写明监护人的姓名（一般爸爸妈妈均需签名，除爸爸妈妈一方逝世或无监护才能外）。　　2．处理买卖过户时，需求提交监护关系证明。一般是未成年人的出生证或独生子女证、监护人的身份证，如监护人为一人的，还需提交通过公证的监护人证明书，证明未成年人仅此一人的监护人资历。　　3．尽管在购房合同及房产证上，不只记载房子所有权人（即未成年人）的姓名，也记载未成年人监护人的姓名，但监护人并不因而享有房子所有权。　　三、以未成年人名义买房有何优缺陷？　　不少爸爸妈妈考虑到房子始终会留给孩子，所以挑选直接将置办的房子写在子女的名下，这样有一定的便当之处，但是不能忽视其间的危险。　　长处：　　1．可防止产业切割　　子女是房子的所有人，不属于夫妻共同产业，即使是夫妻两边共同出资购买的，夫妻离婚进行产业切割时，法院也无法处置子女名下的房产。　　2．可防止日后过户税费　　直接将置办的房子写在子女的名下，这样能够为日后孩子继承房产省去一些手续，也能省了要缴的遗产税。　　缺陷：　　1．不能借款　　银行发放借款的对象是具有彻底民事行为才能的自然人，未成年的孩子尽管能够单独买房，但不具有彻底民事行为才能，也没有债款归还才能。　　因而未成年人购房一般不能进行银行借款，买房需一次性付款；爸爸妈妈为子女置办房产时不能提取住宅公积金及借款。　　2．爸爸妈妈不得随意处置房子　　监护人能够代未成年子女购房，却不能随意出售、抵押未成年子女名下的房子。要进行出售、抵押等买卖，监护人有必要是彻底为了未成年人的利益才能处理其房子。　　3．爸爸妈妈无权回收房子　　房子尽管是爸爸妈妈出资购买，但孩子才是房产所有者，甚至在孩子成年后，对爸爸妈妈不实行奉养责任，爸爸妈妈想要以此来回收房子的可能性十分小。点击任何端口，留下您的电话，您就是我们VIP购房，您需要一位置业管家№1&置业管家24小时在线咨询，及时回复，解决您的购房疑问，让您买房更省心省力省钱。№2&吉屋网报名专车看房，滴滴专车司机接送，随叫随到，售楼处还有我们的专业置业管家接待，看房省心省钱又省事。品质推荐（点击以下楼盘，可查看楼盘更多详情）扫一扫，登录手机版吉屋▼码上有房
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未成年人买房过户需哪些手续？
网友：我准备在全款买房，想把产权人写成未成年女儿的名字，请问需要哪些手续？如果写为成年人的名字，房屋过户时本人在外地不能到场，又需要哪些手续？
县国土房管局&：&根据《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》《重庆市土地房屋权属登记收件须知（试行）》等相关规定，在忠县全款买房想把产权人写成未成年女儿的名字，如系存量房（二手房），需提供申请人身份证明（验原件收复印件）、卖方的不动产权属证书（原件）、房屋买卖合同（原件）、宗地平面图（原件）、房产平面图（原件）、契税完税证（原件）等要件。如申请人系无民事行为能力人，应当由其监护人代为申请。监护人应当提交申请人身份证明、监护关系证明及监护人的身份证明，以及被监护人为无民事行为能力人的证明材料。
如果是成年人买房，过户时本人在外地不能到场的，需提供经公证的授权委托书。
记者&钟鲍赦&整理
责任编辑：周小军