美联储加息 中国的楼市还能撑得住吗？
来源：综合
作者：侠客岛
原标题：美联储加息，中国楼市还撑得住吗？
　　北京时间今天凌晨，美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点到0.5%至0.75%的水平，时隔一年后再度加息。靴子落地，一丝寒意袭来。
　　此次加息，国内资金流出压力将增大，人民币资产的吸引力也恐将下降，楼市会否遭受打击？
　　新愁之下，旧账似乎让人略感“安慰”――根据国家统计局数据，今年1至11月份，商品房销售额达102503亿元，已高过韩国、澳大利亚、俄罗斯等国去年的GDP。中国的房地产业看似已富可敌国。
　　房地产销售额固然高，却通过透支广大老百姓未来数十年的收入来实现，还是略虚，而各国GDP是当下实打实的市场价值，二者本身没有可比性。不过，就着这个数字，我们不妨来重新审视下让人爱恨交织的中国楼市。什么？你只有恨？那更得往下看了。
数据来源：国家统计局
　　过去6年间，商品房销售额将近翻了一番，尤其是今年前11月，大涨37.5%，超过10万亿，再创历史新高。虽然由于势头过热被泼了几盆冷水降了温，但既成事实方面却有着一种看似意料之外、却又意料之中的“慰藉”。
　　随着猛增的销售额而来的，是前11月国有土地使用权出让收入达3.1万亿元，同比增19.1%。
　　据统计，仅仅今年前10月，土地出让收入和涉房地五项主要税收之和，已达近5.7万亿元。这是什么概念？就说年这十年吧，全国土地出让收入累计5.3万亿元――
　　十个月便抵十年！
　　还有，前三季度，房地产市场的火爆对经济增长的贡献率约为8%。
　　看似捷报频传，皆大欢喜，另一边却是同样高企的库存――
　　待售面积占销售面积比例在这6年间也翻了一番。
　　记得去年曾有经济学家测算，“现在的库存，按照去年的销售速度好好卖，要卖八年才能够卖完。”到了今年这个时候，在收紧的限贷限购政策下，恐怕已经没法按去年的销售速度好好卖了，八年的时间是不是也不够了？
　　2015年底中央经济工作会议提出房地产去库存任务，要扩大有效需求，打通供需通道。彼时，房地产待售面积已达71853万平方米的高位，
　　而今年前11月的数据显示，待售面积依然高达69095万平方米，目前来看，被去掉的2758万平方米库存，占剩余库存约4%。以这个速度，难道要去25年不成？
　　如此巨量的库存，在今天美联储加息的背景下，恐怕将会迎来更艰难的旅程。
　　美联储加息，美元走强，人民币将进一步承压贬值，甚至有人预测明年可能“破7”。在中国楼市兴风作浪的热钱，也许会更快地回流美国。如果继美国加息之后中国明年再加息予以应对，市场上的钱将更为紧张，资金成本必然大幅上升，库存高企、资金链紧张的房地产企业，将雪上加霜。
　　为加速回笼资金，降价卖房将成为一些房地产商不得不做出的选择。房价松动，随着“买涨不买跌”的心理蔓延，无论是房地产企业还是房价都可能迎来一番调整。
　　虽然有专家指出，由于我国对资本账户长期实行较为严格的管制，资本外流渠道不畅通，历史上的美联储历轮加息对我国房地产市场基本没有造成影响。但美国市场的虹吸效应明显，以往外资流出中国楼市的数据已经显示，渠道不畅通，不代表渠道不通。
　　年初去库存，年底被限购，本来说的好好的，怎么就画风突变了呢？
　　能不变吗？政府让大家去三四线买滞销的房子，大家偏要去一二线炒日进斗金的房子，一起把热点城市的房价越推越高。怪谁？不能怪老百姓，挣钱不易，作为一个正常人，有点闲钱想投资，一般都会做出这样的理性决定。
　　然而，趁着中央要求去三四线城市的库存，一些热点城市是不是也搭上便车，趁机压缩原有的土地供应，人为推高地价，为土地财政再添把柴？就现有数据看，恐怕也不是空穴来风，今年以来，地方财政收入依赖土地房地产市场的比重大约在40%左右，几近“半壁江山”。
　　在市场化的商品房环境里，老百姓自然是用脚投票。想让房地产摆脱投资属性，回归居住属性，光靠限购限贷的行政手段显然远远不够。否则，一番灭火政策过后，“鬼城还是鬼城，热点还是热点”，涛声依旧了。
　　接盘侠
　　岛妹又翻出近几年的房地产开发企业到位资金分布情况，发现有一降一升两趋势很惹眼。
数据来源：国家统计局
　　一方面，房地产利用外资增速大起大落，近年来又陡降。另一方面，个人按揭贷款却节节攀升，今年前11月，已经首超国内贷款数2771亿元，增速高达49.3%，远超去年的21.9%，更远超前年的-2.6%。
　　遥想2006年，同样是房地产价格快速上涨，为了防止外资炒作，监管部门出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》
　　，对于境外机构和个人购房设置了一系列限制条件，然而依旧挡不住外资削尖了脑袋往中国楼市里钻。
　　2015年，有关部门修改了上述意见，大大放宽外资投资中国房地产的限制，当年却迎来近6年房地产利用外资的最低增速――-53.6%。
　　不是打脸，而是房地产行业的基本面出现了变化，此一时彼一时也。
　　进入本世纪第二个十年，房地产行业的暴利时代或者说“黄金时代”已慢慢不再，高收益光环逐渐褪去。然而，在连同外资等各方力量的炒作下，房价已在高位盘整，当初来势汹汹的炒楼者赚个盆满钵满后人去楼空，如今单剩下一个一旦崩盘就将引发各种系统性风险的楼市。
　　侠之大者，为国为民，此时的接盘侠们更以个人按揭贷款的逆势上涨刷出了高昂的存在感。
　　说为国接盘，纯属无奈自黑，以未来二三十年的青春与收入投入中国的房地产事业，自此与房贷为伴，谁又真的愿意？谁就没点诗和远方想去追求？
　　问问自己，为什么要接盘，为什么要买房，是自己内心的召唤？还是丈母娘的召唤？又或是更多旁人目光的胁迫？在高房价上骑虎难下，反而成了如今许多年轻人生活的常态。
　　无论是媒体隔三差五出来喊话，还是前不久万科总裁郁亮接受岛妹大东家专访时，提出要利用踩刹车后的宝贵时机，建立长效机制，言语从来没能将市场的迫切表达千万分之一。
　　缺乏长效机制的房地产市场是怎样的存在？请看――
数据来源：国家统计局
　　（2016年前11月房地产用地供应量增速数据暂缺）
　　显然，全国房地产用地的供应量增速与开发投资的增速呈现了较强的相关性。政府供地多时，投资增速也快。
　　比如2013年，房地产用地同比增26.8%，到2015年，增速则大跌至-20.9%；供应量悬殊8万公顷左右，增速悬殊将近47个百分点！没有悬念，两个年份的投资增速分别是19.8%和1%，各自大开大阖。
　　在房地产供应市场，政府的绝对强势地位和颇为随性的供应风格，使市场的投资步伐和预期充满了不确定性。
　　身处其中之人，更能理解长效机制为何如此重要。郁亮感慨，从房地产行业看，今天“鱼翅捞饭”、明天“喝西北风”绝非好事，暴饮暴食、大涨大落对所有人都是伤害，健康稳定的发展才最好。
　　长效机制带来的是稳定的预期，而预期稳定又是市场与行业繁荣发展的生命。然而，在没有长效机制的现实情况下，经济低迷时，政府希望靠房地产拉动经济，经济过热时，又通过控制需求时不时来点急刹车，对行业管控弥漫着随意性。如此头疼医头、脚疼医脚的管控方式，再加上任性的土地供应方式，只会导致行业发展如同坐上过山车，投机大行其道，非理性行为频出，反正过把瘾就死，没人考虑明天。
　　可惜，这过山车玩的不只是某几个人的心跳，更是行业和经济社会的健康稳定。
　　前不久的中央政治局会议已经提出，要加快研究建立房地产平稳健康发展长效机制。“加快研究建立”几字意味深长，也足以看出之前的空白与未来的难度。
　　毕竟房地产行业已是牵一发而动全身，建立长效机制，不仅要改进被诟病已久的土地供应制度，还有住房制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制等一整套配套机制亟待跟进。
　　如今，在美联储加息背景下，中国楼市的泡沫面临更易破裂的危险，如何确保蛰伏于其中的一系列危机不被连锁引爆？眼前火要灭，长效机制更是分秒等不得。
(责任编辑：郭彪 UN832)
中国人哪来这么多钱？[]
客服热线：86-10-
客服邮箱：　　银行信息港财经12月15日讯：美联储12月FOMC会议宣布加息25个基点，新的联邦基金目标利率将处于0.5%-0.75%的区间，与市场预期一致。
　　人们普遍认为，一旦美国利率走入上行通道，那么美联储规模达4.5万亿美元的资产负债表必须收缩。加息并不可怕，一旦美联储开始&缩表&，这无异于吞噬流动性的开始，也必定会造成市场动荡。美国货币政策调整对全球流动性、利率水平、大宗商品价格、通胀压力、各国货币政策、国际资本资产配置等等均产生了广泛而深入的影响。
　　美加息对中国房地产市场的影响!
　　最大的原则是，美元加息对中国房地产肯定是负面影响，但由于我国对资本账户长期实行较为严格的管制，资本外流渠道不畅通，历史上的美国历轮加息对我国房地产市场基本没有造成很大影响;在我国仍实行较严资本管制的前提下，美国加息对我国房地产市场影响仍然较小。但在2017年，对房地产的负面影响肯定是超过历史过去的。特别是在2016年的系列政策推动下，中国房地产自身也已经到了调整的边缘。
　　第一 人民币继续走弱
　　本周一当天，一年期离岸人民币掉期(CNH1Y)与在岸市场同期人民币掉期价差创下过去11个月以来的最大值，凸显国际投资机构在离岸市场看空人民币的情绪有所高涨。
　　这种情况下：中国经济刚刚企稳，又临近年末流动性紧张关头，短期加息可能性不大，但在2017年的二季度有没有可能开启加息?
　　第二：资金回流美国
　　07-08年美国实施量化宽松的货币政策，增加了货币供应量。带来全球流动性的泛滥，美元贬值，创造了大宗商品的牛市。未来美元走强，必然会导致自己回流美国。大宗商品陷入熊市，全球出现通缩迹象，多数货币出现贬值。
　　美联储加息就犹如一柄&达摩克利斯之剑&，悬于全球金融市场之上，人民币也不例外。
　　第三：全球资金流动加剧
　　资金流动的加剧将有可能带动部分国内资金转变投资方向。国内目前大部分投资资金主要集中在房地产和股市当中，资金的投资方向发生转移极有可能导致中国楼市及股市的大幅动荡。
　　对于有投资需求的投资者，为实现资产保值增值，资产配置可以考虑增加美元、英镑计价的投资品比例。有条件的，可以选择海外置业、海外保险，或选择QDII类产品以及海外股市的投资机会。
　　第四：资金价格明显上涨
　　从资金成本看，过去的一个月，支付宝的收益从2.44上涨到了2.65，可见整体资金价格的上行。这个趋势还在持续。
　　2008年经济危机后，美联储每25个基点的降息操作，大约助涨了中国房地产投资增速4个百分点。考虑到市场的中长期走势尚不明朗，房产的变现能力又较差，买房(特别是非核心城市)已不再是稳妥的投资选项。
　　第五：国内融资难度上行
　　2016年，房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资刷新了历史纪录，中原地产研究中心统计数据显示：合计全年融资额度达到了11250亿，这也是历史首次突破1万亿的年份，同比同口径上涨幅度达到了25%。但从10月调控以后看，房企的债券融资难度明显加大。
　　10月单月融资684亿，而在11月融资全月只有288.3亿，10-11月的融资额，相比8-9月下调了57%。11月不足300亿的融资也是最近一年的最低值。
　　第六：海外融资成本大幅上涨
　　仅11月来，房企提前赎回美元债务已经超过10亿美金，而且从趋势看，随着美元走强，房企赎回的速度还在加快。
　　11月28日，龙湖地产有限公司披露，其已于25日完成赎回2019年到期优先票据，金额相当于相等于票据本金额103.43750%另加截至赎回日期(但不包括该日)的累计及未支付的利息的赎回价。
　　11月10日 - 花样年控股(01777)公布,公司近期于公开市场购买本金总额分别为650万美元及570万美元的2019年票据及2017年票据的部分。
　　新昌集团控股(00404)发布公告，根据1亿美元于2017年到期的6厘可换股债券条款规定，公司将按任何可换股债券持有人的选择，于日按本金额加上截至该日期应计但未支付的利息，赎回全部或部分该持有人的可换股债券。
　　第七：人民币贬值肯定是房地产的利空
　　在人民币升值的数年里：人们的财富和可支配收入会随着人民币的升值而增加，住宅作为一种高价消费品，吸引了大量财富增长的消费者，在房地产供给短期内难以增加的情况下，房地产需求的增加会拉高房价。
　　流入房地产市场的资金会随之人民币升值预期而增加。&输入性通货膨胀&会引起我国物价上涨。一般来说，商品房的需求弹性大于普通商品，因而上涨的幅度会更大。
　　预期效应会明显放大流动性效应和财富效应。当市场预期人民币升值时，国外资金会大量流入我国房地产市场，从而推高房价。但如果一旦人民币改变升值预期，出现趋势性的贬值变化，买房就赚钱的趋势将出现逆转，这种情况下，买房就愈加需要谨慎。
　　第八：市场出现通货膨胀苗头
　　目前通胀看似温和，但上升趋势令人不安，工业价格涨幅向消费者传导只是时间问题!
　　如果2017年出现通胀爆发，则央行货币政策方向可能发生更大变化。那么对于中国房地产来说，坚守一二线更是最大的绿洲。
　　第九：对于豪宅市场
　　未来可能更多的资金进入欧美市场，而对于新兴市场的资产和大宗商品很可能吸引力降低。刷新历史纪录的2016年一线城市豪宅市场很可能在2017年难再突破。
　　第十：对于普通人来说
　　减少房地产投资行为，刚需入市尽量选择核心区域，在这个人民币趋弱的时候，选择资产必须是变现难度最小的资产，对于很多远郊区前期已经暴涨过的资产，目前看，风险要远远大于核心区域。
　　美联储加息对普通人的投资有什么影响?美联储加息最新消息
相关文章推荐回复: 26 | 浏览: 6941
| 字体: tT
微信扫一扫 手机看此贴
好内容 随时分享到朋友圈
精华0&帖子21&经验值6386 &注册时间&妈币6152 &
帖子21&经验值6386 &注册时间&BB生日
妈妈网轻聊给生活加点料
妈妈网孕育就是好用
广州圈羊城大小事 尽在广州圈
| 字体大小: tT
加息后的人民币汇率如果大跌，房价当跌。为避免美债不受大的损失，抛外汇干预市场的手段是有限的。是时候主动刺破地产泡沫了，这样可以保汇率来自[]
今天，广州在北京干了一件大事！五个巨无霸项目签约落户
南方+记者 朱伟良 江珊 等03-15 17:39
15日，广州在北京赚足了眼球和掌声！“总规模1500亿的中国国新央企基金，银河金控、中证报价系统南方总部，智能制造华南（区域）总部，亚信数据全球总部，部省市校共建华工国际校区……”五大巨无霸项目先后举行了签约仪式落户广州。
这些项目是多大的“来头”？具体要在广州如何一步步落实？又会在哪些方面为这座被寄望为全省“最大发 ...
http://wallstreetcn.com/node/295657
美联储加息后，中国央行全线上调逆回购及MLF利率
一般来说，美联储加息，其他货币也是要跟进。加息肯定是利空楼市的。。。就看是要保楼市还是汇市。。。关注下下一期公布的外汇储备
发表于17楼
什么希望呢？貌似美国加息不止是对中国房地产可能产生影响，对中国的经济产生的影响更大，为什么楼主那么乐于看到中国经济被美国统治呢？ 可以预见的是，如果美元加息对中国的影响真的那么大的话，那并不是买不起房那么简单了，对老百姓来说购买力会下降，到那时候，你的钱变不值钱了，还是一样买不起房. ...
发表于24楼
我说的是基准，mlf那些是随时动的，经常有，主要影响银行成本，影响拆借利率，影响到短期理财产品，和基准利率直接影响到的借贷成本差得远
发表于27楼
这个要看中国及美国经济形势来定，年，美国贴现利率最高的时候比中国一年期基准利率高3个点还多，然而钱并没有都去美国，不要说中国一年利率比美国高0.75到0.95个点。另外日本利率基本为负，欧洲也没啥利率了，然而日本和欧洲的钱，并没有都去美国。
精华0&帖子238&经验值1270 &注册时间&妈币1477 &
帖子238&经验值1270 &注册时间&BB生日
醒醒吧，中国的房价不会跌。
精华0&帖子100&经验值25847 &注册时间&妈币25166 &
帖子100&经验值25847 &注册时间&
前几天我分析了来自[]
精华0&帖子360&经验值3568 &注册时间&妈币2816 &
帖子360&经验值3568 &注册时间&
醒醒吧，中国的房价不会跌。
你确定永远不会跌？来自[]
精华0&帖子238&经验值1270 &注册时间&妈币1477 &
帖子238&经验值1270 &注册时间&BB生日
没有人知道永远，只能回望历史，以做参考。
精华0&帖子46&经验值466 &注册时间&妈币272 &
帖子46&经验值466 &注册时间&
快讯！美联储宣布加息！对中国房地产市场会有影响！
今天，广州在北京干了一件大事！五个巨无霸项目签约落户
南方+记者 朱伟良 江珊 等03-15 17:39
15日，广州在北京赚足了眼球和掌声！“总规模1500亿的中国国新央企基金，银河金控、中证报价系统南方总部，智能制造华南（区域）总部，亚信数据全球总部，部省市校共建华工国际校区……”五大巨无霸项目先后举行了签约仪式落户广州。
这些项目是多大的“来头”？具体要在广州如何一步步落实？又会在哪些方面为这座被寄望为全省“最大发动机”的城市注入新动能？且看南方+记者为您一一道来！来自[]
精华0&帖子1002&经验值7643 &注册时间&妈币7717 &
帖子1002&经验值7643 &注册时间&
早点大跌！来自[]
精华0&帖子333&经验值1995 &注册时间&妈币2998 &
帖子333&经验值1995 &注册时间&BB生日
http://wallstreetcn.com/node/295657& & 美联储加息后，中国央行全线上调逆回购及MLF利率
一般来说，美联储加息，其他货币也是要跟进。加息肯定是利空楼市的。。。就看是要保楼市还是汇市。。。关注下下一期公布的外汇储备
也许一个人最好的样子就是平静一点，哪怕一个人生活，穿越一个又一个城市，走过一条又一条街道，仰望一片又一片天空，见证一场又一场的离别
精华0&帖子219&经验值3238 &注册时间&妈币5532 &
帖子219&经验值3238 &注册时间&BB生日
美联储加息25个基点，离岸人民币兑美元大涨近500点&&在岸人民币兑美元涨253点
此次加息符合市场预期 影响有限来自[]
精华0&帖子0&经验值1062 &注册时间&妈币536 &
帖子0&经验值1062 &注册时间&
最好的分析就是看看过去美国加息对中国房地产的影响. 过去加息对中国没有半点影响，该涨继续涨...来自[]
精华0&帖子5747&经验值10614 &注册时间&妈币6240 &
帖子5747&经验值10614 &注册时间&
最好的分析就是看看过去美国加息对中国房地产的影响. 过去加息对中国没有半点影响，该涨继续涨... ...
对的来自[]
精华0&帖子21&经验值6386 &注册时间&妈币6152 &
帖子21&经验值6386 &注册时间&BB生日
& & |你系我既 发表于
最好的分析就是看看过去美国加息对中国房地产的影响. 过去加息对中国没有半点影响，该涨继续涨.....
希望能有触动这次来自[]
精华0&帖子13&经验值689 &注册时间&妈币98 &
帖子13&经验值689 &注册时间&
美联储说今年要加息三次，这次是九比一高票通过，美国一直都想做空中国，这也是中央不让炒房的原因之一，这么大的房产泡沫明眼人都看的见,只不过很多人包括很多地方政府自欺欺人，不想让他破，这是很多利益相关者博弈的时候，中介也不用担心，房价真降了买房的不一定比现在少，只要是合理的水平。来自[]
精华0&帖子13&经验值689 &注册时间&妈币98 &
帖子13&经验值689 &注册时间&
稍微有点常识都知道美联储加息肯定利空楼市，不过活又说回来，利空不一定肯定就降，只是天平在倾斜，概率在增大，在我神奇的大广州，宇宙中心，大爆炸的原点，什么情况都可能出现！来自[]
精华0&帖子21&经验值6386 &注册时间&妈币6152 &
帖子21&经验值6386 &注册时间&BB生日
& & 楚航的爹地 发表于
稍微有点常识都知道美联储加息肯定利空楼市，不过活又说回来，利空不一定肯定就降，只是天平在倾斜，概率在..
没错！来自[]
精华0&帖子0&经验值906 &注册时间&妈币0 &
帖子0&经验值906 &注册时间&
其他几个国家都暂无跟进动作，股市债市黄金貌似也没明显影响，估计是之前美国加息预期太明确，影响被提前消化来自[]
精华0&帖子0&经验值1062 &注册时间&妈币536 &
帖子0&经验值1062 &注册时间&
& & zhujinwei 发表于
|你系我既 发表于
最好的分析就是看看过去美国加息对中国房地产的影响. 过去加息对中国没..
什么希望呢？貌似美国加息不止是对中国房地产可能产生影响，对中国的经济产生的影响更大，为什么楼主那么乐于看到中国经济被美国统治呢？ 可以预见的是，如果美元加息对中国的影响真的那么大的话，那并不是买不起房那么简单了，对老百姓来说购买力会下降，到那时候，你的钱变不值钱了，还是一样买不起房.来自[]
精华0&帖子0&经验值671 &注册时间&妈币0 &
帖子0&经验值671 &注册时间&
人民币贬值只会刺激楼市，拿着现金明显不抗跌，不如换成楼保值来自[]
精华0&帖子219&经验值3238 &注册时间&妈币5532 &
帖子219&经验值3238 &注册时间&BB生日
真敢说 美国加息都能说成是没影响 甚至是利好？太牛了
美国接下来年内还会加息的
浑水摸鱼的天天制造恐慌 明明市场没有那么离谱硬要制造抢房的错感来自[]
精华0&帖子0&经验值671 &注册时间&妈币0 &
帖子0&经验值671 &注册时间&
真敢说 美国加息都能说成是没影响 甚至是利好？太牛了
美国接下来年内还会加息的
你可以选择持币观望啊，我又不是中介，只是就事论事来自[]
快讯！美联储宣布加息！对中国房地产市场会有影响！ ...
回帖后跳转到最后一页
羊城大小事 尽在广州圈
给生活加点料
宝宝成长时光相册
&增值电信业务经营许可证：粤网安备案号：4公安机关备案号：
All Right Reserved版权所有&&&&
你选择的金额范畴属于普通装修，将会为你分派装修队，只提供平面设计图噢！
一分钟免费预约！获取4套装修设计方案！
居住区域：
装修预算：鏂伴椈涓?績
缇庤仈鍌ㄥ姞鎭?紝鏄?惁浼氬?鑷翠腑鍥芥ゼ甯傚ぇ璺岋紵
銆