香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所
有限公司對本公告之內容概不負責，對其準確
完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不
會因本公告全部或任何部分內容而產生或因倚
等內容而引致之任何損失承擔任何責任。
於百慕達註冊成立之有限公司
股份代號﹕
截至二零一
年十二月三十一日止年度
五礦地產有限公司
「五礦地產
「本公司」
董事（「董事」
會欣然公佈本公司及其
「本集團」
截至二零一
年十二月三十一日止年度之
經審核綜合財務報
表連同根據香港財務報
「香港財務報告準則」
之比較數字如下：
獨立核數師報告
致五礦地產有限公司股東
（於百慕達註冊成立之有限公司）
本核數師（以下簡稱「我們」）已審核列載於第6至94頁之五礦地產有限公司（「貴
公司」）及其附屬公司（「貴集團」）的綜合財務報表，此綜合財務報表包括於二零一
七年十二月三十一日的綜合財務狀況表與截至該日止年度的綜合損益表、綜合損益及其
他全面收益表、綜合權益變動表及綜合現金流量表，以及綜合財務報表附註，包括主要
會計政策概要。
我們認為，綜合財務報表根據香港會計師公會（「香港會計師公會」）頒佈的《香港財
務報告準則》真實而中肯地反映貴集團於二零一七年十二月三十一日的綜合財務狀況及
截至該日止年度的綜合財務表現及綜合現金流量，並根據香港《公司條例》的披露規定
妥為編製。
意見的基礎
我們已根據香港會計師公會頒佈的《香港審計準則》進行審核。我們在該等準則下承擔
的責任已在本報告「核數師就審核綜合財務報表承擔的責任」部分中作進一步闡述。根
據香港會計師公會頒佈的《專業會計師道德守則》（「道德守則」），我們獨立於貴集
團，並已履行道德守則中的其他專業道德責任。我們相信，我們所獲得的審核憑證能充
足及適當地為我們的審核意見提供基礎。
關鍵審核事項
關鍵審核事項是根據我們的專業判斷，認為對本期綜合財務報表的審核最為重要的事
項。這些事項是在我們審核整體綜合財務報表及出具意見時處理，我們不會對這些事項
提供單獨的意見。
關鍵審核事項
我們的審核如何對關鍵審核事項進行處理
投資物業估值
我們將投資物業估值識別為關鍵審核事
項，原因是估值過程乃以未來業績之估
計、一套假設及釐定之主要輸入數據為基
礎，有關因素皆屬於判斷性質。該等輸入
數據之任何變動均可能對公允值造成重大
影響。管理層在獨立外部估值師之協助
下，釐定貴集團投資物業於二零一七年十
二月三十一日之公允值。
我們就管理層對投資物業估值履行之程序
主要包括以下各項程序：
我們評估管理層所委聘的外部估值師
之資格、能力及客觀性。
我們取得由外部估值師編製的估值報
告，並與外部估值師溝通，了解釐定
估值的基準。
有關投資物業及相關主要估計不明朗因素
之詳情分別載於綜合財務報表附註14及4。
● 質疑外部估值師在估算投資物業時所
採用的方法及判斷，並取得外部估值
師用以支持主要輸入數據的市場憑
評估綜合財務報表內有關投資物業之
公允值計量之披露資料，包括公允值
計量層級、估值方法及重大不可觀察
輸入數據。
銷售物業收入
我們將銷售物業收入識別為關鍵審核事
項，原因是年內確認的銷售交易金額及數
有關銷售物業收入詳情載於綜合財務報表
我們就銷售物業收入履行之程序主要包
通過抽樣測試與收入確認相關的主要
內部控制。
通過抽樣挑選物業銷售交易，並且︰
— 閱讀已簽署買賣協議，以了解物
業交付及業權轉讓的時間的相
— 取得物業交付及業權轉讓的憑
— 將已記錄交易的貨幣金額及相
關付款與已簽署買賣協議對賬。
貴公司董事須對其他資料負責。其他資料包括年報內的資料，但不包括綜合財務報表及
我們的核數師報告。
我們對綜合財務報表的意見並不涵蓋其他資料，我們亦不對該等其他資料發表任何形式
的鑒證結論。
結合我們對綜合財務報表的審核，我們的責任是閱讀其他資料，在此過程中，考慮其他
資料是否與綜合財務報表或我們在審核過程中所了解的情況存在重大抵觸或者似乎存
在重大錯誤陳述的情況。基於我們已執行的工作，如果我們認為其他資料存在重大錯誤
陳述，我們需要報告該事實。在這方面，我們沒有任何報告。
董事及負責管治人員就綜合財務報表須承擔的責任
貴公司董事須負責根據香港會計師公會頒佈的《香港財務報告準則》及香港《公司條例》
的披露規定編製真實而中肯的綜合財務報表，並對其認為使綜合財務報表的編製不存在
由於欺詐或錯誤而導致的重大錯誤陳述所需的內部控制負責。
在編製綜合財務報表時，董事負責評估貴集團持續經營的能力，並在適用情況下披露與
持續經營有關的事項，以及使用持續經營為會計基礎，除非董事有意將貴集團清盤或停
止經營，或別無其他實際的替代方案。
負責管治人員須負責監督貴集團之財務報告過程。
核數師就審核綜合財務報表承擔的責任
我們的目標，是根據《百慕達公司法》第90條對綜合財務報表整體是否不存在由於欺
詐或錯誤而導致的重大錯誤陳述取得合理保證，並僅向閣下（作為整體）出具載有我們
意見的核數師報告，除此之外，本報告別無其他目的。本核數師並不會就本報告之內容
對任何其他人士負責或承擔任何責任。合理保證是高水平的保證，但不能保證按照《香
港審計準則》進行的審核，在某一重大錯誤陳述存在時總能發現。錯誤陳述可以由欺詐
或錯誤引起，如果合理預期它們單獨或滙總起來可能影響綜合財務報表使用者依賴綜合
財務報表所作出的經濟決定，則有關的錯誤陳述可被視作重大。
在根據《香港審計準則》進行審核的過程中，我們運用了專業判斷，保持了專業懷疑態
度。我們亦：
. 識別及評估由於欺詐或錯誤而導致綜合財務報表存在重大錯誤陳述的風險，設計及
執行審核程序以應對這些風險，以及獲取充足和適當的審核憑證，作為我們意見的
基礎。由於欺詐可能涉及串謀、偽造、蓄意遺漏、虛假陳述，或凌駕於內部控制之
上，因此未能發現因欺詐而導致的重大錯誤陳述的風險高於未能發現因錯誤而導致
的重大錯誤陳述的風險。
. 了解與審核相關的內部控制，以設計適當的審核程序，但目的並非對貴集團內部控
制的有效性發表意見。
. 評價董事所採用會計政策的恰當性及作出會計估計和相關披露的合理性。
. 對董事採用持續經營會計基礎的恰當性作出結論。根據所獲取的審核憑證，確定是
否存在與事項或情況有關的重大不確定性，從而可能導致對貴集團的持續經營能力
產生重大疑慮。如果我們認為存在重大不確定性，則有必要在核數師報告中提請使
用者注意綜合財務報表中的相關披露。假若有關的披露不足，則修訂我們的意見。
我們的結論是基於核數師報告日止所取得的審核憑證。然而，未來事項或情況可能
導致貴集團不能持續經營。
. 評價綜合財務報表的整體列報方式、結構和內容，包括披露，以及綜合財務報表是
否中肯反映交易和事項。
. 就貴集團內實體或業務活動的財務資料獲取充足、適當的審核憑證，以便對綜合財
務報表發表意見。我們負責貴集團審核工作的指導、監督和執行。我們須為我們的
審核意見承擔全部責任。
除其他事項外，我們與負責管治人員溝通了計劃的審核範圍、時間安排、重大審核發現
等，包括我們在審核中識別出內部控制的任何重大缺陷。
我們還向負責管治人員提交聲明，說明我們已符合有關獨立性的相關專業道德要求，並
與他們溝通有可能合理地被認為會影響我們獨立性的所有關係和其他事項，以及在適用
的情況下，相關的防範措施。
從與負責管治人員溝通的事項中，我們確定哪些事項對本期間的綜合財務報表的審核最
為重要，因而構成關鍵審核事項。我們在核數師報告中描述這些事項，除非法律法規不
允許公開披露這些事項，或在極端罕見的情況下，如果合理預期在我們報告中溝通某事
項造成的負面後果超過產生的公眾利益，我們決定不應在報告中溝通該事項。
負責此審核項目及簽發本獨立核數師報告的審核項目合夥人為莫秀芬。
德勤.關黃陳方會計師行
執業會計師
二零一八年三月二十七日
綜合損益表
截至二零一七年十二月三十一日止年度
二零一七年
二零一六年
11,935,505
11,576,345
(7,841,935)
(9,316,033)
其他收入、其他收益及虧損
投資物業公允值變動
銷售及營銷費用
行政及其他開支
分佔聯營公司業績
分佔合營公司業績
除稅前溢利
所得稅開支
(2,108,987)
(1,000,313)
本年度溢利
本年度溢利歸屬於：
本公司股權持有人
永久資本工具持有人
非控股股東權益
本公司股權持有人應佔溢利之每股盈
綜合損益及其他全面收益表
截至二零一七年十二月三十一日止年度
二零一七年
二零一六年
本年度溢利
除稅後其他全面收入╱（支出）：
其後可能重新分類至損益之項目：
(1,045,516)
現金流對沖的對沖工具之公允值（虧損）／收
分佔聯營公司其他全面收入／（開支）
分佔合營公司其他全面收入
(1,008,030)
其後不會重新分類至損益之項目：
自用物業轉移至投資物業後之重估收益
透過其他全面收益按公允值計量之財務資產
重估所產生之收益╱（虧損）
本年度其他全面收入／（支出）
(1,134,048)
本年度除稅後全面收入／（支出）總額
本年度除稅後全面收入／（支出）總額歸屬於：
本公司股權持有人
永久資本工具持有人
非控股股東權益
綜合財務狀況表
於二零一七年十二月三十一日
二零一七年
二零一六年
非流動資產
物業、廠房及設備
於聯營公司之權益
於合營公司之權益
透過其他全面收益按公允值計量之財
其他財務資產
遞延稅項資產
25,353,243
18,919,140
應收客戶之合約工程款項
預付款項、貿易及其他應收款項
12,003,147
11,764,690
受限制現金及銀行存款
不受限制現金及銀行存款
43,731,073
36,705,087
49,018,381
40,862,081
本公司股權持有人應佔之權益
永久資本工具
非控股股東權益
13,602,538
綜合財務狀況表
於二零一七年十二月三十一日
二零一七年
二零一六年
非流動負債
10,770,064
11,314,859
遞延稅項負債
10,938,718
11,446,325
其他財務負債
貿易及其他應付款項
10,383,976
12,419,623
24,477,125
20,865,884
35,415,843
32,312,209
權益及負債總額
49,018,381
40,862,081
流動資產淨值
19,253,948
15,839,203
資產總額減流動負債
24,541,256
19,996,197
第6至第94頁的綜合財務報表已於二零一八年三月二十七日獲董事會批准並授權刊
發，並由下列人士代表簽署：
綜合權益變動表
截至二零一七年十二月三十一日止年度
本公司股權持有人應佔
於二零一六年一月一日
11,646,893
年內其他全面開支
(1,134,048)
本年度除稅後全面（開支）
╱收入總額
向非控股股東收購附屬公
(2,275,483)
(2,618,571)
撥回僱員購股權福利
向本公司股東支付之股息
向附屬公司非控股股東支
(2,548,200)
(2,960,152)
本公司股權持有人應佔
於二零一六年十二月三十
年內其他全面收入
本年度除稅後全面收入總
發行永久資本工具
向一間附屬公司之一名非
控股股東支付之股本削減
向本公司股東支付之股息
於二零一七年十二月三十
13,602,538
綜合現金流量表
截至二零一七年十二月三十一日止年度
二零一七年
二零一六年
經營業務所產生／（所用）現金
已付所得稅
(2,087,999)
(1,255,742)
經營活動所用現金淨額
(2,303,027)
購買物業、廠房及設備
出售物業、廠房及設備所得款項
向一家聯營公司墊資
貸款予一家附屬公司之一名非控股股東
(1,110,731)
(1,412,307)
投資合營公司
向合營公司墊資
(4,750,871)
向一家附屬公司之一名非控股股東之墊資
來自一家聯營公司之股息
投資活動所用現金淨額
(5,953,842)
(1,140,567)
發行股份所得款項
(2,329,768)
(5,672,898)
發行永久資本工具
來自一家同系附屬公司之墊資
派付予本公司股東之股息
派付予一家附屬公司一名非控股股東之股息
收購附屬公司之非控股權益
(2,618,571)
向一間附屬公司之一名非控股股東支付之
融資活動所得╱（所用）現金淨額
(1,797,748)
增加╱（減少）現金及現金等價物
(5,241,342)
年初之現金及現金等價物
10,672,861
年終之現金及現金等價物
綜合財務報表附註
截至二零一七年十二月三十一日止年度
1. 一般資料
五礦地產有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱「本集團」）之主要業務為房地
產發展、專業建築、物業投資及證券投資。中華人民共和國為本集團業務之主要市場。
本公司為一家在百慕達註冊成立之有限公司。本公司在香港聯合交易所有限公司（「聯
交所」）上市。其直接控股公司為June Glory International Limited，一家在英屬處女群
島成立的公司，而其最終控股公司為中國五礦集團有限公司，一家在中國內地成立的公
本公司的註冊辦事處及主要營業地點披露於年報的「公司資料」章節。
除非另有註明，此綜合財務報表以港元（「港元」）列值，與本公司之功能貨幣相同。
2. 新訂及經修訂的香港財務報告準則（「香港財務報告準則」）的應用
於本年度強制生效之香港財務報告準則之修訂
於本年度，本集團首次採納以下香港會計師公會（「香港會計師公會」）頒佈之香港財
務報告準則之修訂。
香港會計準則第7號之修訂
香港會計準則第12號之修訂
就未實現虧損確認遞延稅項資產
香港財務報告準則第12號之修訂
香港財務報告準則二零一四年至二零一六
年週期之年度改進之一部分
除下文所述外，採納本年度經修訂香港財務報告準則不會對本集團於本年度及過往年度
之財務表現及狀況及╱或此等綜合財務報表所載披露構成任何重大影響。
香港會計準則第
本集團已於本年度首次應用該修訂本。該修訂本要求實體作出披露，以便財務報表的使
用者可評估融資活動所引致的負債變化，
包括現金及非現金變化。此外，該修訂本亦要
求，當金融資產的現金流量已經或其未來現金流量將會計入融資活動的現金流量時，須
披露有關金融資產的變動。
具體而言，該修訂本要求披露下列各項：
融資現金流量的變動；
取得或失去附屬公
司或其他業務控制權所引起的變動；
外幣匯率變動的影響；
公平值的變動；及
其他變動。
該等項目的年初及年末結餘對賬載於附註
。根據修訂本的過渡條文，本集團並無披露
去年的比較資料。除附註
的額外披露外，採用該修訂本並無對本集團的綜合財務報
表造成影響。
已頒佈但尚未生效之新訂及經修訂香港財務報告準則
本集團並無提早應用以下已頒佈但尚未生效之新訂及經修訂香港財務報告準則：
香港財務報告準則第9號
香港財務報告準則第15號
客戶合約收入及相關修訂1
香港財務報告準則第16號
香港財務報告準則第17號
香港（國際財務報告詮釋委員會）－詮釋
外幣交易及預付代價1
香港（國際財務報告詮釋委員會）－詮釋
所得稅處理的不確定因素2
香港財務報告準則第2號之修訂
股份支付交易之分類及計量1
香港財務報告準則第4號之修訂
應用香港財務報告準則第9號金融工具與
香港財務報告準則第4號保險合約1
香港財務報告準則第9號之修訂
提早還款特性及負補償2
香港財務報告準則第10號及香港會計準
則第28號之修訂
投資者與其聯營公司或合營公司間之資產
銷售或注資3
香港會計準則第28號之修訂
聯營公司及合營公司的長期權益2
香港會計準則第28號之修訂
香港財務報告準則二零一四年至二零一六
年週期之年度改進之一部分1
香港會計準則第40號之修訂
轉讓投資物業1
香港財務報告準則之修訂
香港財務報告準則二零一五年至二零一七
年週期之香港財務報告準則年度改進2
1 於二零一八年一月一日或之後開始的年度期間生效。
2 於二零一九年一月一日或之後開始的年度期間生效。
3 於待定日期或之後開始的年度期間生效。
4 於二零二一年一月一日或之後開始的年度期間生效。
5 於二零一八年一月一日或之後開始的年度期間生效，二零一零年之香港財務報告準則
第9號除外，本集團已於二零一一年一月一日提早採納該香港財務報告準則。
除以下新訂香港財務報告準則，本公司董事（「董事」）預料，於可預見未來，應用所
有其他新訂香港財務報告準則及詮釋及其修訂將不會對本集團的綜合財務報表造成重
香港財務報告準則第9號「金融工具」
香港財務報告準則第9號適用於本集團的主要規定為：
. 與財務資產減值有關。相對香港會計準則第39號項下按已產生信貸虧損模式，香
港財務報告準則第9號金融工具︰確認及計量規定按預期信貸虧損模式計算。預期
信貸虧損模式規定實體將各報告日期的預期信貸虧損及該等預期信貸虧損的變動
入賬，以反映信貸風險自初始確認以來的變動。換言之，毋須再待發生信貸事件方
才確認信貸虧損。
. 一般對沖的新會計法規定保留現時香港會計準則第39號下提供的三類對沖會計機
制。然而，根據香港財務報告準則第9號，已為符合對沖會計法的交易類型引入更
大的靈活性，特別是擴闊符合對沖工具的工具類型及符合對沖會計法的非財務項目
的風險組成部分的類型。此外，追溯性量化效益性測試已經移除。當中亦引入有關
實體風險管理活動的強化披露規定。
董事認為按預期信貸虧損模式計算，集團以按攤銷成本計量之財務資產在早期信貸虧損
並未發生時已需要進行計提。根據董事的評估，倘本集團應用預期信貸虧損模式，本集
團於二零一八年一月一日確認的累計減值虧損金額不會較根據香港會計準則第39號確
認的累計金額大幅上升。
董事預計應用新的對沖規定不會對本集團現有對沖指定方式及對沖會計處理造成重大
香港財務報告準則第15號「客戶合約收入」
頒佈香港財務報告準則第15號旨在制定一項單一全面模式供實體用作將自客戶合約所
產生的收入入賬。於香港財務報告準則第15號生效後，其將取代現時載有香港會計準
則第18號收入、香港會計準則第11號建築合約及相關詮釋的收入確認指引。
香港財務報告準則第15號的核心原則為實體所確認描述向客戶轉讓承諾貨品或服務的
收入金額，應為能反映該實體預期就交換貨品或服務有權獲得的代價。具體而言，該準
則引入確認收入的五個步驟：
. 第一步： 識別與客戶訂立的合約
. 第二步： 識別合約中的履約責任
. 第三步： 釐定交易價
. 第四步： 將交易價分配至合約中的履約責任
. 第五步： 於實體完成履約責任時（或就此）確認收入
根據香港財務報告準則第15號，實體於完成履約責任時（或就此）確認收入，即於特
定履約責任相關的商品或服務的「控制權」轉讓予客戶時。香港財務報告準則第15號
已就特別情況的處理方法加入更明確的指引。此外，香港財務報告準則第15號要求更
詳盡的披露。
二零一六年，香港會計師公會頒佈有關識別履約責任、主體代理安排及許可應用指引之
香港財務報告準則第15號的釐清。
，董事已評估應用香港財務報告準則第
號的影響，並且預計
不會對本集團於相關報告期間的收益確認時間及金額產生重大影響。然而，應用香港財
務報告準則第
號會對本集團以下方面產生影響：
目前，本集團將與取得客戶的物業銷售合約有關的成本費用化。根據香港財務報告準則
號的規定，倘取得合約的增加成本滿足若干條件，則符合資格資本化為遞延合約
成本。董事預期確認遞延合約成本不會大幅增加於二零一八年一月一日的年初保留溢利
及遞延稅項負債。
銷售而言，倘
在物業交付前付款，則客戶可能向本集團提供融資便利。倘承
諾代價金額與現金售價差異不重大或倘本集團在訂立合約時預期本集團交付物業至客
戶支付物業款項的期間為一年或以內，本集團將不會調整承諾代價金額。反之，本集團
將調整已承諾對價金額並根據香港財務報告準則第
號的規定按現金售價確認收益。
此外，日後應用香港財務報告準則第
號可能會導致於綜合財務報表作出更多披露。
用有限追溯期，初
用的累計影響於二零一八年一月一日的期初權益結餘確
香港財務報告準則第16號「租賃」
香港財務報告準則第16號為識別出租人及承租人的租賃安排及會計處理引入一個綜合
模式。香港財務報告準則第16號於生效時將取代香港會計準則第17號租賃及相關詮釋。
香港財務報告準則第16號根據可識別資產是否由客戶控制來區分租賃及服務合約。除
短期租賃及租賃低值資產外，經營租約與融資租賃的差異自承租人會計處理中撤銷，並
由承租人須就所有租賃確認使用權資產及相應負債的模式替代。
使用權資產初始按成本計量，而其後乃按成本（若干例外情況除外）減累計折舊及減值
虧損計量，並就租賃負債重新計量而作出調整。租賃負債初始按並非於該日支付之租賃
付款現值計量。其後，租賃負債會就利息及租賃付款以及（其中包括）租賃修訂的影響
而作出調整。
與承租人會計處理相反，香港財務報告準則第16號充分推進香港會計準則第17號之出
租人會計處理規定，並繼續要求出租人將租賃分類為經營租約或融資租賃。
此外，香港財務報告準則第16號要求全面的披露。
誠如附註35所披露，本集團於二零一七年十二月三十一日擁有不可撤銷經營租約承擔
27,045,000港元。初步評估顯示，該等安排將符合租賃之定義。應用香港財務報告準則
第16號後，本集團將就所有該等租賃確認使用權資產及相應的負債，除非有關租賃符
合低價值或短期租賃。此外，應用新規定可能導致上文所述計量、呈列及披露發生變動。
然而，於董事完成詳盡審閱前，提供有關財務影響之合理估計並不可行。
香港會計準則第40號之修訂「轉讓投資物業」
該等修訂澄清轉至或轉自投資物業需評估物業是否符合或不再符合投資物業之定義，該
定義須以可觀察證據(用途改變)支持。該等修訂進一步澄清香港會計準則第40號所列情
況外之情況或可證明用途改變，而該用途改變可能適用於在建中物業。譬如說，在日常
業務過程中就轉撥自待售發展中物業的用途改變，可由向另一方開始的經營租賃作憑
證。目前，本集團僅在經營租賃開始時將有關轉撥入賬。
董事預期將不會對報表金額及披露構成重大影響。
3. 主要會計政策
綜合財務報表乃按照香港會計師公會頒佈的香港財務報告準則編製。此外，綜合財務報
表包括聯交所證券上市規則（「上市規則」）及香港公司條例（「公司條例」）規定的
適用披露。
綜合財務報表乃根據歷史成本法編製，且已就投資物業之公允值及若干財務工具於各報
告期終日誠如以下會計政策所闡釋作出公允值計量。
歷史成本通常按交換貨品及服務所付代價之公允值計算。
公允值為市場參與者於計量日期在有序交易中出售資產所收取的價格或轉讓負債所支
付的價格，不論該價格是否可直接觀察到或採用其他估值技巧估計。於估計資產或負債
的公允值時，本集團所考慮資產或負債的特色為資產或負債於計量日期定價時，市場參
與者可考慮資產或負債的特色。於綜合財務報表內計量及╱或披露的公允值按此基準釐
定，惟屬於香港財務報告準則第2號以股份為基礎之付款內以股份為基礎之交易、香港
會計準則第17號內租賃之租賃交易及與公允值類似但並非公允值之計量（如香港會計
準則第2號存貨之可變現淨值或香港會計準則第36號資產減值之使用價值）除外。
非財務資產的公允值計量會參考市場參與者透過按最高及最佳用途使用資產或向另一
名市場參與者（而其將按最高及最佳用途使用該資產）出售資產的方式產生經濟利益的
按公平值轉讓之金融工具及投資物業，凡於其後期間應用以不可觀察數據計量公平值之
估值方法，估值方法應予校正，以致估值方法之結果相等於交易價格。
此外，就財務報告而言，根據可觀察公允值計量的輸入參數及公允值計量的輸入參數對
其整體的重要性程度，公允值計量分為第一、第二及第三級，於下文有所說明：
. 第1級輸入數據乃企業於計量日可得出之相同資產或負債於活躍市場中所報的未
調整價格；
. 第2級輸入數據乃根據與資產或負債相關的可觀察資料，除第1級所含報價以外，
直接或間接獲得；及
. 第3級輸入數據乃資產或負債的不可觀察輸入數據。
編製符合香港財務報告準則之財務報表要求使用若干關鍵會計估計。亦要求管理層在應
用本集團之會計政策時作出判斷。涉及高度判斷性及複雜性或假設或估計對綜合財務報
表重要之處披露於附註4。
用於編製該等綜合財務報表之主要會計政策載列如下。除非另有指明，該等政策持續運
用於呈列的所有年度。
綜合財務報表包括本公司及本公司控制的實體（包括結構實體）及其附屬公司的財務報
表。當本公司有權監管如下時，即存在控制權：
. 可對被投資方行使權力；
. 自參與被投資方業務所得的可變回報面對風險或擁有的權利；及
. 有能力使用其權力影響其回報。
倘有事實及情況顯示上述三項控制權要素有一項或以上出現變動，本集團會重新評估其
是否對被投資方擁有控制權。
綜合附屬公司賬目於本集團取得對附屬公司控制權時開始，並於本集團失去對附屬公司
控制權時終止。尤其是，於年內收購或出售附屬公司的收入及開支，會由本集團取得控
制權之日期直至本集團失去附屬公司控制權之日期間計入綜合損益表。
收益或虧損及其他全面收益的每一項屬於公司權益持有人及非控股權益所有。附屬公司
之全面收益總額歸屬本公司權益持有人及非控股權益所有，即使此舉導致非控股權益結
餘出現虧損。
如有需要，會對附屬公司之財務報表作出調整，使其符合本集團之會計政策。
所有集團內公司之間交易相關之資產及負債、權益、收入、開支及現金流於綜合賬目時
本集團於現有附屬公司之擁有權權益變動
不導致失去控制權之非控股權益交易入賬列作權益交易，即以彼等為權益擁有人之身分
與權益擁有人進行交易。已付或已收代價之公允值與經調整附屬公司資產淨值賬面值之
相關應佔部分之差額於權益中列賬及歸屬於本公司權益持有人。
出售附屬公司
當本集團失去一家附屬公司之控制權時，盈虧於損益內確認，並按：(i)已收代價公允值
及任何保留權益公允值總額與(ii) 附屬公司之資產（包括商譽）及負債以及任何非控股
權益之先前賬面值之差額計算。所有先前於其他全面收益確認之有關該附屬公司之款
項，將按猶如本集團已直接出售該附屬公司之相關資產或負債入賬（即按適用香港財務
報告準則之規定╱許可條文重新分類至損益或轉撥至另一類權益）。於失去控制權當日
於前附屬公司保留之任何投資之公允值將根據香港財務報告準則第9號，於其後入賬時
被列作初步確認之公允值，或（如適用）於初步確認時於聯營公司或合資公司之投資成
聯營公司及合營公司
聯營公司指本集團對其有重大影響力之實體。重大影響力乃指參與制定被投資方之財務
及經營政策之權力，但並非控制或共同控制該等政策。
合營公司為合營安排，據此，對安排擁有共同控制權的訂約方對合營安排資產淨值擁有
權利。共同控制為按合約協議分佔安排的控制權，其僅於涉及有關活動的決策需要共同
控制方一致同意時方存在。
對聯營公司及合營公司的業績、資產及負債按權益法會計納入本綜合財務報表。按權益
法核算的聯營公司及合營公司的財務報表是用在相似情況下與集團類似交易或事項統
一的會計政策來編製的。
根據權益會計法，於聯營公司或合營公司的投資初步於綜合財務狀況表按成本確認及其
後予以調整，以確認本集團應佔聯營公司或合營公司的損益及其他全面收益。聯營公司
／合營公司資產淨值變動（損益及其他全面收入除外）不予入賬，除非有關變動導致本
集團持有的擁有權權益變動。當本集團應佔聯營公司或合營公司虧損超出本集團於聯營
公司或合營公司的權益（包括實際上組成本集團於聯營公司或合營公司投資淨額一部分
任何長期權益），則本集團終止確認應佔額外虧損。額外虧損僅於本集團已產生法律或
推定責任或代表聯營公司或合營公司付款時確認。
自被投資方成為聯營公司或合營公司當日起，對聯營公司或合營公司之投資以權益法入
賬。收購聯營公司或合營公司投資時，任何投資成本超逾本集團應佔收購當日所確認聯
營公司或合營公司可識別資產及被投資方負債公允淨值之任何差額均確認為商譽，而有
關商譽乃計入投資之賬面值。任何本集團應佔可識別資產及負債之公允淨值超逾投資成
本之差額，在重估後於收購投資期間內隨即在損益內確認。
本集團於聯營公司或合營公司之投資乃按香港會計準則第39號的規定來決定是否需要
確認任何減值虧損。倘有需要，投資（包括商譽）的全部賬面值將視作單一資產並按香
港會計準則第36號透過將其可收回金額（即使用價值和公允值減出售成本之較高者）
與賬面值作比較以進行減值測試。任何已確認之減值虧損會成為投資賬面值的一部分。
倘投資之可收回金額其後回升，減值虧損之任何撥回會按照香港會計準則第36號確認。
本集團於投資不再為聯營公司或合營公司當日起終止使用權益法。當本集團保留其於前
聯營公司或合營公司權益，且保留的權益符合香港財務告準則第9號界定的財務資產範
疇時，本集團於其喪失對被投資方重大影響時按公允值計量保留權益，而該公允值視為
其初次確認公允值。於終止使用權益法當日聯營公司或合營公司的賬面值、任何保留權
益公允值及出售於聯營公司或合營公司權益（或部份權益）之任何所得款項的差額計入
出售聯營公司或合營公司損益結果。此外，本集團將先前於其他全面收益確認與該聯營
公司或合營公司有關之所有金額按該聯營公司或合營公司直接出售有關資產或負債所
規定之基準入賬。因此，倘該聯營公司或合營公司先前於其他全面收益確認之收益或虧
損將重新分類至出售有關資產或負債之收益或虧損，當出售／部分出售相關聯營公司或
或合營公司時，本集團自權益之收益或虧損重新分類至損益（作為重新分類調整）。
倘一集團實體與本集團一家聯營公司或合營公司進行交易（如資產出售或配置），與該
聯營公司或合營公司進行交易所產生的損益僅於該聯營公司或合營公司的權益與本集
團無關的情況下，才會在本集團的綜合財務報表確認。
經營分部之報告方式與向主要營運決策者提供之內部報告方式一致。作出策略決定之本
公司執行董事為主要營運決策者，負責分配資源並評核經營分部之表現。
功能及列賬貨幣
本集團各個實體之財務報表所列項目均以該實體營運所在主要經濟環境之貨幣計量
（「功能貨幣」）。
交易及結餘
外幣交易採用交易日之匯率換算為集團附屬公司之功能貨幣。於各報告期終日，以外幣
計值之貨幣項目按現行匯率於有關日期重新換算。當公允值已釐定時，按公允值計算並
以外幣計值之非貨幣項目按有關日期以現行匯率換算。按歷史成本計算並以外幣計值之
非貨幣項目並不重新換算。
因結付貨幣項目及重新換算貨幣項目而產生的匯兌差異於產生期間於損益確認，惟以下
各項除外：
— 當有關日後生產使用之在建資產之外幣借貸匯兌差額被視為外幣借貸之利息成本之
調整時，匯兌差額計入該等資產之成本；及
— 應收或應付一項海外業務之貨幣項目匯兌差額，既無計劃結算，發生結算之可能性
亦不大，因而構成海外業務投資淨額之一部份，並初步於其他全面收入確認及於出售或
部分出售本集團權益時由權益重新分類至損益。
功能貨幣與列賬貨幣不同之所有集團實體（當中概無嚴重通脹貨幣）之業績及財務狀況
按下列方法換算為列賬貨幣：
— 所呈列各份財務狀況表之資產及負債按報告日期之收市匯率換算；
— 各損益表內之收入及支出按平均匯率換算，除非此匯率於期內大幅波動；在此情況
下，收入及支出按交易日之匯率換算；及
所產生匯兌差異（如有）於其他全面收益確認及於權益累計（按適合情況分配至非控股
權益）。有關匯兌差異於出售海外業務期間之損益確認。
此外，有關部份出售包括國外業務的附屬公司，卻不會導致本公司喪失對附屬公司的控
制權時，累計匯兌差額比例份額重新計入非控股權益且不於損益確認。其他部分出售（即
部分出售聯營公司或合營公司，卻不會導致本公司喪失重大影響力），累計匯兌差額比
例部分重新分類至損益。
收購海外實體產生之商譽及公允值調整視為該海外實體之資產及負債處理，並按收市匯
率換算。所產生之匯兌差額於其他全面收益確認。
收入包括於本集團日常業務中就銷售貨品及服務所收取或應收取代價之公允值。收入於
扣除增值稅及折扣，以及對銷本集團內部銷售後列賬。
當收入金額能可靠計量、未來經濟利益很可能流入本集團以及符合下文所述有關本集團
各業務之特定條件時，本集團將確認收入。
出售已落成物業收入
出售已完成物業收入於物業交付及所有權轉移時確認，其以下所有條件均已滿足：
. 本集團已將貨物所有權的重大風險及回報轉移至買方。
. 本集團並無繼續參與管理（通常於所有權相關），亦無實際管理已售貨物。
. 交易已產生或將產生成本能可靠計量。
達成上述收入確認標準前，售出物業收取之按金及分期供款，會確認為流動負債項下之
遞延收入。
確認合約收入之會計政策載於工程合約。
管理費收入
管理費收入於提供服務時確認。
股息收入於收取款項之權利確立時確認。
利息收入採用實際利息法按時間比例基準確認。
本集團確認營運租賃收入之會計政策於以下租賃會計政策描述。
凡租賃擁有權之絕大部分風險及回報由出租人保留，則分類為營運租賃。
本集團作為出租人
經營租賃的租金收入於相關租賃年期按直線法於損益內確認。
本集團作為承租人
經營租賃付款於租期按直線法確認為開支。已收訂立經營租賃的租賃獎勵確認為負債。
獎勵福利總額按直線基準確認為租金開支減少。
租賃土地及樓宇
當本集團為物業權益付款，而其包括租賃土地及樓宇部分，本集團會根據各部分所有權
附帶的絕大部分風險及回報是否轉移至本集團之評估，獨立評估各部分以分類為融資或
經營租賃，惟兩部分均為經營租賃，則整個物業入賬為經營租賃。特別是，整筆代價（包
括任何一次性預付款）於初始確認時，按租賃土地與樓宇部分的租賃權益的相關公允價
值的比例在租賃土地與樓宇部分間進行分配。
當租賃款項不能可靠地在租賃土地及樓宇部分之間進行分配，整個租賃一般會按租賃土
地為融資租賃的假設分類。
可直接歸屬且需經較長時間進行購建活動方能達至預定可使用或出售狀態之合資格資
產購建或生產之一般及特定借款成本，計入該等資產之成本，直至達至其預定可使用或
出售狀態為止。
在特定借款撥作合資格資產支出前之暫時投資所賺取之投資收入，須自合資格資本化之
借款成本中扣除。
所有其他借款成本於其產生期間於損益確認。
政府補助金
政府補助金不會確認，直至在能夠合理確保本集團將會遵守附加於其上之條件以及確保
可收到輔助金時確認。
政府輔助乃就本集團確認有關成本為開支（預期輔助可獲得補償）期間按系統化之基準
於損益中確認。須明確的是，政府補償金首要條件為本集團購買、建造或以其他方式取
得非流動資產，政府補償金於綜合財務狀況表確認為遞延收入，並按有關資產可使用年
期按系統化之基準轉撥至損益。
物業、廠房及設備
物業、廠房及設備按歷史成本減累計折舊及減值虧損列賬。歷史成本包括收購該項目直
接應佔之開支。
其後成本僅在與該項目相關之未來經濟利益很有可能流入本集團，且該項目之成本能可
靠計量時，方計入資產之賬面值或確認為獨立資產（視適用情況而定）。已更換部分之
賬面值會終止確認。所有其他維修及保養成本在產生期間內於損益列支。
劃分為融資租賃之租賃土地於土地權益可供擬定用途時起開始攤銷。劃分為融資租賃之
租賃土地攤銷及其他資產折舊乃採用直線法以估計可使用年期按下列年率將成本分攤
至其剩餘價值計算：
租賃土地及樓宇
租賃物業裝修
剩餘租賃期
傢具、裝置及設備
估計可使用年期、餘值及折舊法於各報告期末檢討，任何估計變動的影響按未來適用基
出售收益及虧損乃按賬面值與所得款項之比較而定，並於損益內確認。
投資物業包括根據營運租賃持有的土地及樓宇，持作賺取租金或資本增值或兩者兼備，
且並非由本集團旗下公司佔用之物業。
投資物業最初按成本計量（包括相關交易成本）。在首次確認後，投資物業按公允值列
賬。投資物業公允值變動產生的收益及虧損於其產生期間計入損益。
現正興建或發展供日後用作投資物業之物業按公允值列賬。倘公允值不能準確計量，則
有關在建投資物業按成本計量，直至可準確計量公允值或建築工程完工（以較早者為準）
為止。持續用作投資物業而正在重建之投資物業繼續按公允值計量。
其後支出僅在與該項目相關之未來經濟利益很有可能流入本集團，且該項目之成本能可
靠計量時，才計入資產之賬面值。所有其他維修及保養成本在產生之期間內於損益列支。
倘投資物業成為業主自用（以業主開始佔用為證），則重新分類為物業、廠房及設備，
其於轉撥日期之公允值，就會計目的而言為其成本。
根據香港會計準則第16號物業、廠房及設備，倘物業、廠房及設備某個項目因其用途
改變（以業主終止佔用為證）而成為投資物業，該項目於轉撥日期之賬面值與公允值之
任何差額在權益中確認為物業、廠房及設備之重估。然而，倘公允值收益將該物業早前
之減值虧損撥回，則該收益於損益確認。
投資物業於出售或永久作廢時且預期出售並無未來經濟收益時終止確認。終止確認物業
產生的任何收益或虧損（按出售所得淨款及資產賬面值差額計算）於物業終止確認期間
計入損益。
收購附屬公司產生之商譽指已轉讓代價、被收購方任何非控股權益金額及收購方持有被
收購方股權的公允值（如有）超出所承擔可識別資產及負債於收購日期淨金額之數額。
商譽按成本減累計減值（如有）列賬。
為進行減值測試，於業務合併中收購之商譽乃分配至預期自合併協同效應受惠之各賺取
現金產生單位（「現金產生單位」）或一組現金產生單位。各獲分配商譽之單位或一組
單位指就內部管理而言，實體監察商譽之最低層面。商譽於經營分部層面監察。
商譽每年進行減值檢討，或當有事件出現或情況改變顯示可能出現減值時，作出更頻密
檢討。就於報告期收購而產生的商譽而言，商譽所分配的的現金產生單位於該報告期結
束前進行減值測試。倘現金產生單位的可收回金額低於其賬面值，則會首先分配減值虧
損以削減分配至該單位的商譽的賬面值，隨後會根據該單位每項資產的賬面值，按比例
將減值虧損分配至單位的其他資產。任何商譽之減值虧損即時確認為開支，且其後不會
於出售有關現金產生單位時，商譽的應佔金額將釐定出售損益的金額時包括在內。
商譽以外之有形及無形資產減值
於報告期末，本集團對使用年限釐定的有形及無形資產之帳面值進行審閱，以釐定該等
資產是否出現減值跡象。倘出現任何有關跡象，則對該等相關資產之可收回金額進行估
算，以釐定減值虧損之程度（如有）。倘若不大可能估計個別資產的可收回金額，則本
集團估計資產屬於的現金產生單位的可收回金額。如分配的合理及一致基準可予識別，
則公司資產亦被分配至個別現金產生單位，或於其他情況下彼等被分配至現金產生單位
的最小組合，而該現金產生單位的合理及一致分配基準可予識別。
可收回金額為公允值減去銷售成本及使用價值兩者中之較高者。於評估使用價值時，估
計未來現金流量乃以稅前貼現率貼現至現值，該貼現率能反映當前市場所評估之貨幣時
間值及資產（或現金產生單位）特定風險（就此而言，未來現金流量估計尚未作出調整）。
倘資產（或現金產生單位）之估計可收回金額低於其帳面值，則有關資產（或現金產生
單位）之帳面值將減低至其可收回金額。分配減值虧損時，首先分配減值虧損以減少商
譽（倘適用）的賬面值，其後根據有關單位內各項資產之賬面值按比例分配至其他資產。
一項資產之賬面值不會減至其公允值減出售成本（倘可計量）、其使用價值（倘可釐定）
與零之最高者以下。原本會分配至資產之減值虧損金額會按比例分配至該單位內其他資
產。減值虧損即時於損益中確認。
倘減值虧損其後撥回，則資產帳面值（或現金產生單位）增至其可收回數額之經修訂估
算，惟所增加之帳面值不得高於在往年並未確認資產（或現金產生單位）減值虧損時釐
定之帳面值。減值虧損撥回即時於損益中確認。
倘集團實體成為該工具合約條文之訂約方，應確認財務資產及財務負債。財務資產及財
務負債初步按公允值計量。收購或發行財務資產及財務負債（透過損益按公允值列賬的
財務資產及財務負債除外）直接應佔之交易成本於初始確認時從財務資產或財務負債之
公允值加入或扣除（如適用）。收購透過損益按公允值列賬的財務資產或財務負債直接
應佔的交易成本即時於損益確認。
本集團將其財務資產分類為下列類別︰其後按公允值計量者；以及按攤銷成本計量者。
常規採購或出售財務資產按貿易日期（本集團承諾購買或銷售資產當日）確認及終止確
實際利率法
實際利率法為計算債務工具的攤銷成本及按有關期間攤分利息收入之方法。實際利率是
按債務工具之預計年期或（如適用）較短期間，將估計未來現金收入（包括支付或收取
構成實際利率組成部份的所有費用及點數、交易成本及其他溢價或折價）準確折讓至初
步確認時的帳面淨值之比率。
就債務工具而言，利息收入按實際利率基準確認，其後按攤銷成本計量。
按攤銷成本入賬之財務資產
只有同時符合以下標準之情況下債務投資才可分類為按攤銷成本計量之財務資產入
賬：本集團持有資產之業務模式目的為集合合約現金流量；及合約條款於指定日期產生
僅為支付本金額及未償還本金額之利息之現金流量。債務投資所附任何衍生工具之性質
在釐定投資現金流量是否僅為支付本金額及未償本金額之利息時予以考慮以及不會獨
立考慮。本集團於綜合財務狀況表中呈列之按攤銷成本入賬之財務資產，包括貿易及其
他應收款項及現金及銀行存款。
按攤銷成本後續計量的債務投資的利得和虧損，當財務資產取消確認或減值時在損益中
當且僅當本集團之業務模式以管理該等資產變動為目的時，本集團須重新分類所有受影
響之債務投資。
所有股權投資均按公允值計量。持作買賣之股權投資均透過損益按公允值計量。對於所
有其他股權投資，集團於初步確認時可作出不可撤銷之選擇（按工具逐次決定），以透
過其他全面收益而並非於損益內確認公允值變動。本集團於綜合財務狀況表中呈列之股
權投資，包括透過其他全面收益按公允值計量之財務資產。
集團隨後按公允值計量所有股權投資。倘集團管理層已不可撤回地選擇在其他全面收入
內呈列股權投資之未變現及已變現公允值收益及虧損，則公允值收益及虧損不後續循環
至利潤或虧損。倘有關投資之股息即為該投資之回報，則有關股息將繼續於損益內確認。
財務資產減值
就按攤銷成本入賬之財務資產而言，本集團會評估是否存在客觀證據證明某項財務或某
一組按攤銷成本計量之財務資產出現減值情況。惟當有客觀證據證明於初步確認資產後
發生一宗或多宗事件導致減值情況出現（「虧損事件」），而該宗或該等虧損事件對該
項或該組財務資產於估計未來現金流量構成可合理估計之影響，則有關財務資產即為出
現減值及產生減值損失。就若干財務資產類別（如貿易及其他應收款項、評定為並非個
別減值的資產）另行按彙總基準進行減值評估。
減值虧損的證據可包括債務人或一組債務人遇上嚴重財政困難、逾期或拖欠償還利息或
本金、債務人很有可能破產或進行其他財務重組，以及有可觀察數據顯示估計未來現金
流減少，例如與違約有相互關連的拖欠情況或經濟狀況改變。
減值虧損金額為資產賬面值與估計未來現金流按原實際利率貼現的現值的差額。就所有
財務資產而言，減值虧損直接削減財務資產賬面值，惟貿易及其他應收款項的賬面值透
過使用撥備賬削減除外。撥備賬賬面值變動於損益確認。倘貿易及其他應收款項被視為
不可收回，則其與撥備賬撇銷。之後，先前撇銷的可收回金額計入損益。
金融負債及權益工具
由本集團發行之債務及權益工具，按合約之安排性質，以及金融負債及權益工具的定義
分類為金融負債或權益工具。
權益工具是一種合約，可以證明在本集團扣除所有負債之後所剩的資產權益。由本集團
發行之權益工具以扣減直接發行成本後所收之款項確認。
就永久資本工具，本集團並無合約責任按可能對本集團不利的條件交付現金或其他財務
資產予持有人，或與持有人交換財務資產或財務負債，其分類為股本工具及按已收所得
款項初始記錄。
財務負債（包括借貸及貿易及其他應付款項）其後使用實際利率法攤銷成本計量。
實際利率法
實際利率法為計算債務工具的攤銷成本及按有關期間攤分利息收入之方法。實際利率是
按債務工具之預計年期或（如適用）較短期間，將估計未來現金收入（包括支付或收取
構成實際利率組成部份的所有費用、交易成本及其他溢價或折價）準確折讓至初步確認
時的帳面淨值之比率。利息費用按實際利率基準確認。
衍生金融工具
本集團訂立衍生金融工具以管理其利率風險。有關衍生金融工具的更多詳情披露於附註
衍生產品於訂立衍生合約日初次按公允值入賬，期後於報告期間期末按公允值重新計
量。除非衍生工具被指定為對沖工具且有效（其計入損益之時間取決於對沖關係之性
質），其有關之收益或虧損將即時計入損益內。
本集團定立某些衍生產品為對沖工具用作現金流量對沖。
開始對沖交易時，本集團記錄對沖工具及被對沖項目之關係，並包括風險管理目標及其
進行各項對沖交易之策略。此外，於對沖開始及進行情況下，本集團記錄用於對沖關係
之對沖工具是否高度有效地抵銷與對沖風險有關的被對沖項目之現金流量改變。
現金流量對沖
被定為符合現金流量對沖的衍生產品之有效部分的公允值變動被確認於其他全面收益
內並累計於現金流量對沖儲備。非有效部分有關之盈虧即時於損益表確認。
當被對沖項目於損益被列賬後，其列於其他全面收益及累計於現金流量對沖儲備之金額
亦重新分類至損益，並於損益表上同一項下稱為已確認對沖項目。
當本集團取消對沖關係、對沖工具屆滿或被出售、被終止或被行使或再不符合對沖會計
之規定，對沖會計將被終止處理。當時於其他全面收益中確認及累計於權益下之任何收
益或虧損仍然存於權益中，並會在預測的交易最終在損益內確認時進行確認。如預測的
交易預計不能進行，則已累計於權益下之收益或虧損會即時於損益內確認。
當收購投資的現金流量的權利屆滿或經已轉移且本集團已轉讓擁有權的大部分風險及
回報時，會終止確認財務資產。
終止確認財務資產時，資產賬面值與已收及應收代價金額之差異於損益確認。
本集團在及僅在其責任獲解除、取消或屆滿時終止確認財務負債。已終止確認財務負債
之賬面值與已付及應付代價的差額於損益確認。
存貨指發展中物業及持作銷售之已落成物業。
發展中物業及持作銷售之已落成物業按成本與可變現淨值兩者之較低者列賬。物業發展
成本包括土地使用權成本、建築成本及建築期內產生之借貸成本。
可變現淨值計及預期最終變現之價格，減適用變動之銷售開支及預期完工成本。
發展中物業歸類為流動資產，惟相關物業發展項目之建築工期預計超出正常經營週期者
當建築合約成果能準確估計，本集團採用「完成百分比法」釐定在某期間確認之適當金
額。完成階段乃參照截至當日已產生成本佔總合約成本之百分比計量。款項能被可靠計
量及收款被認為可能之合約變更、索價金額及獎勵款項亦包含在內。
倘建築合約成果不能可靠估計，則合約收入以很有可能收回之已產生合約成本為限予以
確認。合約成本於生產期間確認為開支。倘總合約成本很可能超出總合約收益，預期虧
損即時認為開支。
本集團就所有進行中之合約，將已產生成本加已確認溢利（減已確認之虧損）超過進度
賬款之差額確認為資產，列作應收客戶之合約工程總額。客戶未付之進度賬款及保固金
計入貿易及其他應收款項內。
本集團就所有進行中之合約，將進度賬款超過已產生成本加已確認溢利（減已確認虧損）
之差額呈列為負債，列作應付客戶之合約工程總額。
現金及現金等價物
現金及現金等價物包括手頭現金、銀行活期存款、可轉換為已知數額現金，且價值轉變
的風險視為無關重要的其他短期高流通性投資。
即期及遞延稅項
本期間之稅項支出包括即期和遞延稅項。稅項於損益確認，但與在其他綜合收益中或直
接在權益中確認之項目有關者則除外。在該情況下，稅項亦分別在其他全面收益或直接
在權益中確認。
即期所得稅支出根據本公司之附屬公司、聯營公司及合營公司經營及產生應課稅收入之
國家於報告期終日已頒佈或實質上已頒佈之稅務法例計算。管理層就適用稅務法例解釋
所規限之情況定期評估報稅表的狀況，並在適用情況下根據預期須向稅務機關支付之稅
款設定撥備。
遞延稅項按本集團綜合財務報表內的資產及負債稅基與其賬面值的暫時差額確認。遞延
稅項負債一般就所有應課稅暫時差額確認，倘可能未來出現應課稅溢利可用作扣減暫時
差額，則會確認遞延稅項資產。倘暫時差額乃產生自商譽或一項不影響應課稅溢利或會
計溢利的交易的資產及負債的初步確認（業務合併除外），則該等資產及負債不會確認
遞延稅項負債乃就投資於附屬公司、聯營公司及及合營公司所產生的應課稅暫時差額而
計提撥備，但倘本集團能控制暫時差額的撥回時間，且有關差額可能不會於可見將來撥
回的情況除外。就該等有關投資及利息之可扣減暫時差額而產生之遞延稅項資產，只會
在有足夠的應課稅溢利可能出現以致可以利用暫時差額的利益，且預期在可見未來撥回
遞延稅項資產的賬面值於報告期末作出檢查，並調減至不再可能有足夠應課稅溢利收回
全部或部分資產。
遞延稅項採用在報告期終日已頒佈或實質上已頒佈，並在有關之遞延稅項資產變現或遞
延稅項負債結算時預期將會適用之稅率（及法例）而釐定。
遞延稅項負債及資產的計量反映本集團預期於報告期末收回或結算資產及負債賬面值
的方式產生的稅務影響。
根據香港會計準則第40號「投資物業」使用公允值模式計量之投資物業遞延稅項負債
及遞延稅項資產而言，除非假定被推翻，投資物業賬面值假定可透過出售收回。當有關
投資物業為可折舊及以耗盡大體上所有包含在投資物業內的經濟得益為目的，而不是以
出售方式的商業模式持有，有關假定則可被推翻。
當有法定可執行權力將即期稅項資產與即期稅務負債抵銷，且遞延稅項資產和負債涉及
由同一稅務機關對應課稅實體或不同應課稅實體但有意向以淨額基準結算所得稅結餘
時，則可將遞延所得稅資產與負債互相抵銷。
僱員應享假期
僱員之年假權利在僱員應享有有關權利時確認。並會因應僱員截至報告期終日已提供服
務而應享之年假之估計負債作出撥備。
僱員應享之病假及產假或陪妻分娩假，直至僱員休假時方會確認。
退休金責任
本集團公司參與多項定額供款退休金計劃。此等計劃一般透過向保險公司或受託管理基
金付款撥資。
本集團作出供款後，即無進一步付款責任。供款在到期時確認為僱員福利開支，僱員提
供服務有權獲得供款且可以供款全數歸屬前退出計劃之僱員所放棄供款而減少。預付供
款於出現現金退款或可減少未來付款之情況下確認為資產。
以股份為基礎之補償
本集團設有一項以權益結算、以股份為基礎之補償計劃。僱員為獲授購股權提供服務之
公允值在損益確認為開支。開支總額乃參照本公司於授出日期授出購股權工具的公允值
釐定。開支總額於歸屬期按直線法確認，在該歸屬期所有指定條件均可滿足及基於本集
團將最終歸屬的權益工具估計，相應的權益將增加。於報告期終日，本集團修改其有望
歸屬的權益工具數量估計（如有）。於歸屬期內修訂原先估計的影響（如有）於損益確
認，致使累計開支反映經修訂估計，並對僱員股份為基礎補償儲備作出相應調整。
在購股權獲行使時，收取之所得款項扣除任何直接應佔交易成本後計入股本（面值）及
股份溢價。
終止福利於僱員在正常退休日期前被終止，或當僱員接受自願遣散以換取此等福利時支
付。本集團在明確承諾作出下列行為時確認終止福利。在報告期終日後超過12個月到
期支付之福利貼現為現值。
或然負債指因過往事件可能引起之責任，其存在只能就一宗或多宗非本集團能完全控制
之不確定事件發生與否確認。或然負債亦可能為因過往事件引致之現有責任，而由於不
大可能流出經濟資源，或責任金額未能可靠計量而未有確認。
除非代表經濟利益的資源流出的機會微小，否則或然負債不會在本集團財務報表確認，
但會在附註中披露。假若資源流出之可能性改變導致可能出現資源流出，則會確認為撥
4. 關鍵會計判斷及主要估計不確定因素
關鍵會計判斷
估算及判斷會持續根據過往經驗及其他因素進行評估，包括在有關情況下相信為合理之
未來事件預測。
投資物業遞延稅項
為計量利用公允值模型計量的投資物業產生的遞延稅項，董事已檢討本集團的投資物業
組合，結論為本集團位於香港的投資物業並非根據以隨時間而透過銷售消耗投資物業所
包含的絕大部分經濟利益為目標的業務模式持有。因此，於計量本集團位於香港的投資
物業的遞延稅項時，董事斷定，位於香港的投資物業的賬面金額乃透過銷售全數收回的
假設沒有被推翻。因此，本集團並無就位於香港的投資物業的公允值變動確認任何遞延
稅項，因為本集團於出售投資物業時毋須就公允值變動繳納任何所得稅。
有關本集團於中國內地的投資物業，董事認為，該等物業以商業模式（其目標為隨著時
間的推移使用該等投資物業所包含的絕大部分經濟利益）持有。因此，董事斷定，位於
中國內地的投資物業的賬面金額乃透過銷售全數收回的假設已被推翻。因此，基於本集
團於中國內地投資物業的全部賬面值通過使用收回，故本集團已就該等物業公允值變動
確認遞延稅項。
主要估計不確定因素
本集團作出有關未來的估計及假設。附帶對資產及負債賬面值造成不確定因素的重大風
險的估計及假設於下文討論。
本集團委聘獨立估值師於二零一七年十二月三十一日對本集團的投資物業組合進行獨
立估值。各投資物業的公允值乃於報告期末按現有用途根據市值評估獨立釐定。估值師
以收入資本化法為其主要方法，輔之以直接比較法。該等方法乃根據未來業績估計及各
物業獨有的假設組合，以反映其租賃及現金流狀況。該等假設如有變動，可能導致本集
團的投資物業公允值變動，並須於損益確認收益或虧損金額的相應調整。
於二零一七年十二月三十一日，投資物業的賬面值為約1,814,294,000港元（二零一六年
十二月三十一日：1,662,326,000港元）。更多詳情載於附註14。
本集團確認建造合約損益有關數字乃來自建造合約的最新預算，預算乃根據每項建造合
約的整體表現以及管理層的最佳估計及判斷而編製。估計建造收入乃根據有關合約內所
載條款而釐定。估計建造成本（主要包括分判費用及材料成本）乃由管理層根據所涉及
主要承建商╱供應商╱賣方不時提供的報價及管理層的經驗而建議。基於建造業的性
質，管理層定期檢討合約進度以及估計建造收入及成本。
倘實際產生的成本遠多於或少於預期，或情況改變，導致管理層修訂竣工百分比的估
計，則有關改變的影響按未來適用基準於改變期間在損益確認。
於二零一七年十二月三十一日，遞延稅項資產1,096,579,000港元（二零一六年：
560,757,000港元）已於本集團的綜合財務狀況表附註29確認。遞延稅項資產的可變現
程度主要取決於日後是否有充足的未來溢利或應課稅臨時差異。董事釐定本集團預期使
用遞延稅項資產的未來年度的溢利預測。倘實際產生的未來溢利多於或少於預期，則或
會額外確認或撥回遞延稅項資產，其將於有關確認或撥回期間於損益確認。
貿易及其他應收款項減值
管理層基於估算有關應收款之未來可收回之現金流作為貿易及其他應收款減值的客觀
證據。於評估該等應收款最終之收回值時，作出包括對每個債務人之信貸能力及其過去
收款紀錄之適當估算。應收款撥備金額為資產賬面值與按原實際利率貼現之估計未來現
金流量現值兩者間之差額。當實際未來現金流少於預期，則可能產生重大減值虧損。
貿易及其他應收款項於二零一七年十二月三十一日的賬面值為9,664,457,000港元（二零
一六年十二月三十一日：3,279,844,000港元）。其他詳情載於附註20。
5. 收入及分部資料
收入（即營業額）包括以下項目：
二零一七年
二零一六年
10,907,177
10,557,010
專業建築合約收入
投資物業之租金及管理費收入
11,935,505
11,576,345
主要營運決策者已確認為執行董事。執行董事審閱本集團內部財務報告，以評估表現及
分配資源。執行董事已根據該等報告決定劃分下列各經營分部：
房地產發展：
發展及銷售住宅及商用物業
專業建築：
設計、安裝及銷售幕牆、鋁窗、門及其他物料
物業投資：
從出租物業賺取租金收入，並就長遠而言，自物業升值中
證券投資：
執行董事未擬定任何經營分部於本集團之呈報分部層面進行合併。
分部收入及業績
房地產發展
二零一七年
二零一六年
二零一七年
二零一六年
二零一七年
二零一六年
二零一七年
二零一六年
二零一七年
二零一六年
總分部收入
10,907,177
10,557,010
11,946,393
11,633,235
分部間收入
對外客戶銷售
10,907,177
10,557,010
11,935,505
11,576,345
未分配企業開支，淨額
分佔聯營公司業績
分佔合營公司業績
除稅前溢利
經營分部之會計政策與附註3所述的本集團會計政策一致。分部業績指各分部在並無分配企業開支、財務收入、財務成本及分佔聯管公司及合營公司業績的稅前利
分部之間的收入乃按現行市場價格計算。
財務收入、財務成本及分佔聯營公司及合營公司業績是不包括在分部業績的計算中。
分部資產及負債
房地產發展
二零一七年
二零一六年
二零一七年
二零一六年
二零一七年
二零一六年
二零一七年
二零一六年
二零一七年
二零一六年
41,568,430
33,520,084
45,221,476
36,894,201
未分配企業資產
49,018,381
40,862,081
32,212,713
30,562,088
32,807,076
31,199,962
未分配企業負債
35,415,843
32,312,209
分部資產主要包括於聯營公司之權益、於合營公司之權益、物業、廠房及設備、投資物業、商譽、存貨、應收款項及營運現金，但不包括作企業
用途之銀行存款及遞延稅項資產等項目。分部負債包括所有營運負債，但不包括稅項。
房地產發展
數額計入分部損益
或分部資產：
於聯營公司之權益
於合營公司之權益
於綜合損益表中確
投資物業公允值變
存貨減值撥備╱（撥
貿易及其他應收款
項減值撥備╱（撥
商譽減值撥備
本集團之業務主要劃分於兩個地區經營︰
房地產發展、專業建築、物業投資及證券投資
中國內地及澳門︰
房地產發展及專業建築
於呈列地區資料時，銷售之呈列乃按客戶之地理位置為基準。非流動資產不包括金融工具及遞延稅項資產。
中國內地及澳門
二零一七年
二零一六年
二零一七年
二零一六年
二零一七年
二零一六年
11,381,011
11,133,074
11,935,505
11,576,345
非流動資產總額
有關主要客戶之資料
本集團並無單一客戶於兩個年度之收入貢獻10%或以上。
6. 本年度溢利
二零一七年
二零一六年
廣告及其他推廣成本
已售出物業成本（附註(i)）
專業建築成本
核數師酬金
賺取租金收入之投資物業產生之直接營運開支
僱員福利開支（包括董事酬金）（附註8）
法律及專業費用
營運租賃費用 — 有關土地及樓宇之最低租賃付款
貿易及其他應收款項減值撥備
商譽減值撥備
存貨減值撥備╱（撥回）
匯兌（收益）╱虧損淨額
(i) 已售出物業成本中包括545,923,000港元（二零一六年：729,546,000港元）之利息支
7. 其他收入、其他收益及虧損
二零一七年
二零一六年
收取一家居間控股公司及最終控股公司之管理費收入
其他財務負債公允值變動（附註22）
8. 僱員福利支出
二零一七年
二零一六年
工資、薪金及花紅
退休金成本 — 定額供款計劃（附註32）
撥回購股權福利成本
減： 以資本化方式撥入發展中物業之金額
減： 計入銷售成本內之金額
減： 計入廣告及其他推廣成本內之金額
(a) 董事酬金
截至二零一七年十二月三十一日止年度，各董事之酬金載列如下：
非執行董事
李福利先生（附註(i)）
張元榮先生（附註(ii)）
崔虎山先生
（附註(iii)）
何劍波先生*
尹亮先生（附註(iv)）
何小麗女士
劉則平先生（附註(v)）
楊尚平先生（附註(vi)）
獨立非執行董事
馬紹援先生
譚惠珠女士
林中麟先生
截至二零一六年十二月三十一日止年度，各董事之酬金載列如下：
退休金計劃
非執行董事
張元榮先生
崔虎山先生
何劍波先生*
何小麗女士
劉則平先生
獨立非執行董事
馬紹援先生
譚惠珠女士
林中麟先生
上述執行董事酬金主要涉及彼等就本公司及本集團的管理事務提供服務。
上述非執行董事及獨立非執行董事酬金主要涉及彼等擔任本公司董事。
酌情花紅由管理層計及董事表現及本集團營運業績後釐定。
年內，並無董事放棄或同意放棄任何酬金（二零一六年：無）。
年內，本集團概無向任何董事支付酬金作為吸引加入本集團之獎勵或作為離職補償（二
零一六年：無）。
標註「*」之執行董事亦被視為本集團之行政總裁，其於上文披露的酬金包括就其擔任
行政總裁提供服務的酬金。
於二零一七年五月十八日獲委任
於二零一七年
月十八日辭任
於二零一六年八月二十五日獲委任
於二零一七年六月二十二日
於二零一六年三月十八日由非執行董事調任為執行董事
於二零一七年六月二十二日獲委任
(b) 五名最高薪酬人士
於二零一七年，本集團五名最高薪酬人士中包括三名（二零一六年：三名）本公司董事。
董事酬金於上文(a) 項中披露。其餘兩名（二零一六年：兩名）人士之酬金詳情如下：
二零一七年
二零一六年
薪金及津貼
退休金計劃僱主供款
購股權福利
酬金範圍如下：
二零一七年
二零一六年
2,500,001港元至3,000,000港元
3,000,001港元至3,500,000港元
3,500,001港元至4,000,000港元
年內，本集團概無向該等人士支付酬金作為吸引加入本集團之獎勵或作為離職補償（二
零一六年：無）。
9. 財務收入及成本
二零一七年
二零一六年
銀行存款利息收入
收取一家附屬公司的一名非控股股東貸款之利息收入
收取合營公司股東貸款之利息收入
須於五年內悉數償還之銀行借款
須於五年內悉數償還之其他貸款
不須於五年內悉數償還之其他貸款
減：以資本化方式撥入發展中物業之金額（附註(i)）
(i) 借款成本按年利率由1.87至6.50厘（二零一六年：2.85至6.50厘）予以資本化。
10. 所得稅開支
香港利得稅乃以本年度源自香港之估計
應課稅溢利按16.5%（二零一六年：概無確認香
港利得稅）之
稅率計算。
中國企業所得稅乃以本年度源自中國內地之估計應課稅溢利按
25%（二零一六年：25%）之稅率計算。
土地增值稅根據土地價值之增長（即出售物業所得款項扣除可扣減支出（包括土地成
本、發展及建築支出））按累進稅率由30%至60%徵收。
二零一七年
二零一六年
中國企業所得稅
香港利得稅
土地增值稅
遞延稅項（附註29）
本集團就除稅前溢利之稅項開支，與採用適用於綜合實體之溢利之加權平均稅率計算所
得理論金額之差異如下：
二零一七年
二零一六年
除稅前溢利
按適用於相關國家溢利之當地稅率計算之稅項
土地增值稅
未分派溢利之遞延稅項
土地增值稅之稅務影響
分佔聯營公司業積之稅務影響
分佔合營公司業積之稅務影響
毋須課稅之收入
不可扣稅之開支
動用早前未確認之稅務虧損
未確認稅務虧損
適用之加權平均稅率為25.6%（二零一六年：22.5%）。稅率有別於去年乃由於本集團
附屬公司於相關地區之相關盈利能力改變所致。
11. 每股盈利 — 基本及攤薄
每股基本盈利乃按本公司股權持有人應佔溢利除以年內已發行普通股之加權平均股數
每股攤薄盈利乃調整已發行普通股加權平均股數以假設轉換本公司購股權計劃下授出
之所有具攤薄效應的潛在普通股而計算。
二零一七年
二零一六年
已發行普通股加權平均股數（千股）
購股權調整（千股）
用於計算每股攤薄盈利之普通股加權平均股數（千股）
本公司股權持有人應佔溢利（千港元）
每股基本盈利（港仙）
每股攤薄盈利（港仙）
董事建議派付末期股息每股普通股6.0港仙（二零一六年：4.0港仙）， 其總額為
200,715,000港元（二零一六年：133,777,000港元）。該股息須待股東在本公司於二零
一八年五月三十一日舉行之股東週年大會上批准。此等綜合財務報表內未有反映此應付
於年度內已確認分派截至二零一六年十二月三十一日止年度之末期股息每股普通股4.0
港仙，總額133,777,000港元（二零一六年：截至二零一五年十二月三十一日止年度之
末期股息每股普通股2.0港仙，總額66,886,000港元）。
13. 物業、廠房及設備
物業、廠房及設備之變動如下：
截至二零一七年十二月三
十一日止年度
年初賬面淨值
年末賬面淨值
於二零一七年十二月三十
累計折舊及減值
截至二零一六年十二月三
十一日止年度
年初賬面淨值
轉撥自投資物業
轉撥至投資物業（附註(i)）
年末賬面淨值
於二零一六年十二月三十
累計折舊及減值
(i) 截至二零一六年十二月三十一日止年度，在持有人結束佔用後轉撥自物業、廠房及
設備的金額中已包括物業、廠房及設備的賬面值2,765,000港元，及於其他全面收
入中確認的公允價值變動約3,045,000港元。
(ii) 於兩個報告期終日，本集團樓宇分別於香港及中國內地根據中期及長期租賃及長期
租賃土地上興建。
(iii) 於二零一七年十二月三十一日，本集團概無土地及樓宇已質押作為銀行借款之抵押
品（二零一六年：無）。
14. 投資物業
二零一七年
二零一六年
轉撥自自用土地及樓宇
轉撥至自用土地及樓宇
於損益內確認之投資物業公允值變動
於二零一七年十二月三十一日，本集團概無投資物業已質押作為銀行借款之抵押品（二
零一六年：無）。
投資物業於二零一七年十二月三十一日之公允值由獨立估值師威格斯資產評估顧問有
限公司重新估值。已竣工投資物業的估值乃考慮物業之收益資本化或參考與可資比較物
業在位置及規模上相似的實際市場交易，作為直接比較。
在估計物業公允值時，現時用途取其最高及最佳用途。
於報告期終日，本集團投資物業及公允值層級資料如下：
於二零一七
年十二月三
位於中國內地
於二零一六
年十二月三
位於中國內地
於二零一七年十二月三十一日，於中國內地之投資物業自第三級轉出，因為於中國內地之投資
物業暫時空置及其估值技術由收入法變為直接比較法。
下表提供如何釐定投資物業公允值之資料（尤其是所使用的估值技巧及關鍵輸入數據），以及
根據關鍵輸入數據對公允值計量的可觀察程度確定公允值計量在公允值層級中的分類（第二級
至第三級）。
綜合財務狀況表中
本集團所持有之投
公允值層級
估值技術及關鍵輸入數據
重大不可觀察之輸入
不可觀察輸入數據與
公允值之關係
直接比較法及收入法
關鍵輸入數據為：
1. 復歸收益率；及
2. 個別單位的市場單位
復歸收益率，考慮可資
比較物業之年度單位
市場租金收入及單位
市場價值之5%（二零
一六年：5%）。
復歸收益率越高，公
市場單位租金，採用直
接市場比較數據並且
考慮相似特徵、位置及
市場單位租金越高，
公允值越高
規模。由每月每平方呎
46港元至100港元（二
零一六年：每月每平方
呎41港元至94港元）。
直接比較法及收入法
關鍵輸入數據為：
1. 復歸收益率；及
2. 個別單位的市場單位
復歸收益率，考慮可資
比較物業之年度單位
市場租金收入及單位
市場價值之5%（二零
一六年：5%）。
復歸收益率越高，公
市場單位租金，採用直
接市場比較數據並且
考慮相似特徵、位置及
規模。由每月每平方呎
21港元至42港元（二
零一六年：每月每平方
呎20港元至40港元）。
市場單位租金越高，
公允值越高
香港其他物業
直接比較法基於相似物業之
市場可觀察交易並作調整以
反映該物業之條件及位置。
直接比較法基於相似物業之
市場可觀察交易並作調整以
反映該物業之條件及位置。
在估計投資物業的公允值時，本集團盡可能使用市場可觀察數據。本集團的管理層與估
值師緊密合作，以制定適當的估值技術及關鍵輸入數據。
自收購一間附屬公司所得商譽如下：
二零一七年
二零一六年
年內已確認之減值虧損
商譽減值檢測
商譽乃分配至可識辨之現金產生單位（「現金產生單位」），詳情如下：
二零一七年
二零一六年
現金產生單位：
於截至二零一七年十二月三十一日止年度，本集團確認減值虧損9,425,000港元（二零
一六年：無）。
現金產生單位之可收回金額根據使用價值計算。計算方式利用現金流量預測，其以經管
理層批准的一年期財政預算為依據，而剩餘經營年期則基於以下資料作出推算，並參考
過往表現及對市場發展之預期計算。
二零一七年
二零一六年
估計增長率
上文披露之估計增長率適用於五年現金流量預測，而就較後期間推算時乃假設並無增
長。採用估計之零增長率反映現金產生單位的過往表現。
16. 於聯營公司之權益
二零一七年
二零一六年
分佔聯營公司業績
本集團於二零一七年及二零一六年十二月三十一日之聯營公司詳情如下：
本集團持有
股本權益比例
本集團持有
投票權比例
廊坊萬恒盛業房地產開發
有限公司（「廊坊萬恒」）
（附註(i)）
房地產發展
北京五礦萬科置業有限公
司（「北京五礦萬科」）
（附註(i)）
房地產發展
(i) 該等公司為於中國內地成立之中外合資經營企業，營運期為30年。由於本集團對
於該被投資方僅能通過董事會少數代表行使重大影響力，故其將於該公司之投資入
賬作為聯營公司。根據相關股東協議，本公司有權於廊坊萬恒股東大會投40%的
票，以及於北京五礦萬科股東大會投40%的票。
(b) 聯營公司之財務資料概要
本集團各聯營公司之財務資料概要列載如下。下列財務資料概要指呈列於聯營公司的財
務報表內之金額乃根據香港財務報告準則編製。
所有該等聯營公司採用權益法於該等綜合財務報表入賬。
二零一七年
二零一六年
非流動資產
二零一七年
二零一六年
本年度（虧損）╱溢利
本年度其他全面收入／（開支）
本年度全面收入／（開支）總額
上述財務資料概要與廊坊萬恒於綜合財務報表內所確認之權益賬面值之對賬：
二零一七年
二零一六年
聯營公司之資產淨額
本集團於廊坊萬恒之權益比例
本集團於廊坊萬恒股本權益之賬面值
北京五礦萬科
二零一七年
二零一六年
非流動資產
二零一七年
二零一六年
本年度虧損
本年度其他全面收入／（開支）
本年度全面收入／（開支）總額
上文財務資料概要與北京五礦萬科於綜合財務報表內權益賬面值之對賬：
二零一七年
二零一六年
聯營公司資產淨額
本集團於北京五礦萬科的權益比例
本集團於北京五礦萬科股本權益之賬面值
於合營公司之投資
二零一七年
於合營公司之投資
視作出售之收益
分佔合營公司業績
本集團於二零一七年十二月三十一日之合營公司之詳情如下：
本集團持有
本集團持有
投票權比例
葛礦利南京房地產開發有限公
司（「葛礦利」）（附註
房地產發展
南京礦利金房地產開發有限公
司（「礦利金」）（附註
房地產發展
該等公司為本集團及中國內地其他投資者於年內成立之合營公司，
年。由於本
透過投票權對被投資方行使共同控制
因為相關活動須獲一致同
於該等公司之投資
。根據股東協議，本公司
葛礦利股東
礦利金股東大會
合營公司之財務資料概要
本集團各合營公司之財務資料概要列載如下。下列財務資料概要指
務報表之金額
乃根據香港財務報告準則編製。
所有該等合營公司均使用權益法於該等綜合財務報表內
二零一七年
二零一七年
本年度虧損
本年度其他全面收益
度其他全面開支
上述財務資料概要與
於綜合財務報表內所確認之權益賬面值對賬如下：
二零一七年
合營公司之資產淨
本集團於葛礦利之權益比例
本集團於葛礦利
二零一七年
二零一七年
本年度虧損
本年度其他全面收益
本年度全面收益總額
上述財務資料概要與於
綜合財務報表內所確認之權益賬面值對賬如下：
二零一七年
合營公司之資產淨
本集團於礦利金之權益比例
本集團於礦利金
二零一七年
二零一六年
發展中物業 —位於中國內地(a)
17,595,853
12,031,127
發展中物業 —位於香港(a)
21,754,561
16,057,230
持作出售物業 — 位於中國內地
25,353,243
18,919,140
(a) 發展中物業
二零一七年
二零一六年
土地使用權
18,223,333
11,928,062
21,754,561
16,057,230
於二零一七年十二月三十一日，賬面值為6,165,669,000港元的發展中物業已質押作為銀
行借款之抵押品（附註28(a)）（二零一六年：無）。
於二零一七年十二月三十一日，賬面值為15,557,530,000港元（二零一六年：9,563,420,000
港元）的發展中物業預期將於報告期末起12個月後竣工及落成。於二零一七年十二月
三十一日，403,700,000港元（二零一六年：896,420,000港元）的持作出售物業將於報
告期末起12個月後售出。
19. 在建工程合約
二零一七年
二零一六年
已產生合約成本加已確認溢利減已確認虧損
減：工程進度賬款
(3,749,717)
(3,445,455)
應收客戶之合約工程總額
20. 預付款項、貿易及其他應收款項
二零一七年
二零一六年
貿易及合約應收款項，淨額(b)
應收保固金(c)
預付款項(d)
預付土地成本(e)
貸款予一家附屬公司之一名非控股股東（附註37(b)）
應收一家附屬公司之一名非控股股東款項（附註37(b)）
應收一家聯營公司款項（附註37(b)）
應收合營公司款項（附註37(b)）
應收一家居間控股公司及最終控股公司款項（附註37(b)）
12,003,147
11,764,690
(a) 預付款項、貿易及其他應收款項之賬面值乃以下列貨幣列賬：
二零一七年
二零一六年
人民幣（「人民幣」）
11,741,760
11,543,748
澳門幣（「澳門幣」）
12,003,147
11,764,690
(b) 按應收租金到期日、物業交付予買家的日期及已認證建築服務的賬單日期劃分之貿
易及合約應收款項之賬齡分析如下：
二零一七年
二零一六年
181日至一年
一年至兩年
減：減值撥備
就貿易及合約應收款項，按個別情況授予客戶三至十二個月之信貸期。
貿易及合約應收款項沒有逾期及減值，因其均涉及擁有良好還款記錄及過往並無違約行
為之客戶。
一般而言， 逾期少於兩年之貿易及合約應收款項不會被視為已減值301,529,000港元（二
零一六年：332,690,000港元）之貿易及合約應收款項已逾期但無減值。該等款項與多名
無違約記錄之獨立客戶有關。該等貿易及合約應收款項之賬齡分析如下：
二零一七年
二零一六年
181日至一年
一年至兩年
57,711,000港元（二零一六年：29,185,000港元）之貿易及合約應收款項已減值，並已
作出減值撥備。個別已減值應收款項與突然陷入財務困境的客戶有關。該等應收款項之
賬齡分析如下：
二零一七年
二零一六年
就貿易及合約應收款項作出之減值撥備之變動如下：
二零一七年
二零一六年
(c) 於二零一七年十二月三十一日，計入應收保固金之賬面值為125,783,000港元（二
零一六年：85,523,000港元），預期自報告末起十二個月後可收回。
(d) 於二零一七年十二月三十一日，預付款項包括預付稅項及其他費用約777,501,000
港元（二零一六年：1,130,838,000港元）。
(e) 於二零一七年十二月三十一日，預付土地成本指就於中國內地收購土地所支付予中
國國土資源局之款項，而此金額將於獲頒發土地使用權證後確認為存貨。
(f) 貿易及其他應收款項內之其他項目並不包括逾期或已減值資產。
於報告期終日之最高信貸風險乃上述應收款項之賬面值。本集團並無持有任何抵押品作
21. 透過其他全面收益按公允值計量之財務資產
二零一七年
二零一六年
於香港上市之股本證券
於其他全面收益確認之公允值收益╱（虧損）
本集團於報告期終日的股本證券投資按公允值計值。
於以下日期的公允值
二零一七年
十二月三十一日
二零一六年
十二月三十一日
公允值級別
估值技術及主
要輸入數據
透過其他全面收益按公
允值計量之財務資產 —
上市股本證券
於活躍市場的
掛牌買入價
股本證券投資已於本集團在二零一一年提早應用香港財務報告準則第9號二零一零年版
時，指定為透過其他全面收益按公允值計量，而董事認為這導致本集團須根據其管理股
本工具的方式，披露更多金融工具的相關資料。透過其他全面收益按公允值計量之財務
資產指於二零一七年十二月三十一日，在香港上市的股本證券792,817,000港元（二零
一六年十二月三十一日︰481,682,000港元）。年內確認與年末所持有的該等投資有關的
股息收入為39,562,000港元（二零一六年︰18,438,000港元）。於兩個年度在權益中概
無出售或轉移累計收益或虧損。
22. 其他財務資產／負債
二零一七年
二零一六年
其他財務資產
對沖會計下之衍生工具
現金流量對沖 — 利率掉期(a)
其他財務負債
非對沖會計下之其他衍生工具
外匯遠期合約(b)
(a) 現金流量對沖︰於報告期末，本集團擁有下列指定作為高度有效對沖工具的利率掉
期合約，藉此管理本集團就按浮動利率計息之銀行借貸所面對的利率風險。
利率掉期合約的條款乃經磋商釐定，以配合各相關指定對沖項目的條款。該等合約的主
要條款如下︰
二零一七年十二月三十一日
3,600,000,000港元
由浮動利率至固定利率
於本年度，公允值虧損39,552,000港元（二零一六年︰公允值收益115,637,000港元）
已於其他全面收益內確認，並於權益累計。
(b) 非對沖會計下之其他衍生工具：
於本年度，本集團簽訂若干具有行使價上下限之外匯遠期合約，總名義值金額為
80,000,000美元(「美元」)， 作為將人民幣兌換美元的匯率風險敞口的經濟對沖。
23. 受限制現金及銀行存款
二零一七年
二零一六年
受限制現金
受限制現金以人民幣列賬。於二零一七年十二月三十一日，加權平均實際年利率為0.3%
（二零一六年：0.3%）。
於報告期終日須承受之最高信貸風險為現金及銀行存款之賬面值。
受限制現金指(i)建築項目之履約保證金；及(ii)已質押予銀行作為本集團物業之買家按揭
貸款融資所提供之擔保存款。
24. 不受限制現金及銀行存款
二零一七年
二零一六年
現金及銀行存款
短期存款自報告期終日起計約6日（二零一六年：16日）到期。於二零一七年十二月三
十一日，加權平均實際年利率為1.41%（二零一六年：1.07%）。
現金及銀行存款之賬面值乃以下列貨幣列賬：
二零一七年
二零一六年
於報告期終日須承受之最高信貸風險為現金及銀行存款之賬面值。
二零一七年
二零一六年
每股面值0.1港元普通股
10,000,000
10,000,000
已發行及實繳：
每股面值0.1港元普通股
行使購股權
於二零零三年五月二十九日，本公司採納一項購股權計劃（「二零零三年購股權計劃」）。
據此，董事可酌情邀請任何曾對或將會對本集團做出貢獻之人士授出可認購本公司股份
之購股權，每批授出購股權之象徵式代價為10港元。行使價將由董事會釐定，且不會
低於下列三者中之最高者(i)於相關購股權授出日期聯交所主板每日報價表所報之每股
收市價；(ii)於緊接授出相關購股權日期前五個營業日股份於聯交所主板每日報價表所載
之每股平均收市價；及(iii)公司股份之面值。二零零三年購股權計劃已於二零一三年五
月二十八日屆滿。於二零一三年六月七日，本公司採納一項新購股權計劃（「二零一三
年購股權計劃」），條款與二零零三年購股權計劃相同。雖然二零零三年購股權計劃經
已屆滿，惟於二零零三年購股權計劃期內授出的購股權將繼續有效，且根據其發行條款
可予行使，而其所有其他方面的條文會繼續有十足效力及生效。本公司並無根據二零一
三年購股權計劃授出購股權。
(i) 授出購股權詳情如下：
參與者類別
授出日期╱購股權行使期
購股權數目
二零一七年
二零一六年
二零一七年
二零一六年
二零零八年十二月一日╱二零一零年十
二月一日至二零一八年十一月三十日
二零一二年十一月三十日╱二零一四年
十一月三十日至二零二二年十一月二十
九日（附註2）
二零零八年十二月一日╱二零一零年十
二月一日至二零一八年十一月三十日
二零一二年十一月三十日╱二零一四年
十一月三十日至二零二二年十一月二十
九日（附註2）
(1) 購股權必須於本集團及承授人達致若干表現目標後方可予行使。該等購股權可分三批行使：自二零一零年十二月
一日起至二零一八年十一月三十日止期間、自二零一一年十二月一日起至二零一八年十一月三十日止期間及自二
零一二年十二月一日起至二零一八年十一月三十日止行使期間內可行使之每批購股權最高百分比分別為30%、
30%及40%。該三批購股權之每股公允值均為0.3355港元。所有購股權可於二零一七年及二零一六年十二月三十
一日行使。
(2) 購股權必須於本集團及承授人達致若干表現目標後方可予行使。此等購股權可分三批行使：自二零一四年十一月
三十日起至二零二二年十一月二十九日止期間、自二零一五年十一月三十日起至二零二二年十一月二十九日止期
間及自二零一六年十一月三十日起至二零二二年十一月二十九日止行使期間內可行使之每批購股權最高百分比
分別為30%、30%及40%。該三批購股權之每股公允值分別為0.6538港元、0.6774港元及0.6912港元。於本年
度，歸屬條件已經評估及若干表現目標並未達到。於二零一七年十二月三十一日，所有購股權均已失效及概無購
股權可予行使（二零一六年十二月三十一日：所有購股權均可予行使）。
(ii) 上述購股權之變動如下：
二零一七年
二零一六年
購股權數目
購股權數目
截至二零一七年十二月三十一日止年度，已行使589,000股（二零一六年：159,000股）
購股權，其加權平均股價為1.24港元（二零一六年：0.96港元）。於截至二零一七年十
二月三十一日止年度概無確認股份付款開支（二零一六年：撥回股份付款開支2,050,000
於二零一六年一月一日之結餘
僱員購股權福利撥回
透過其他全面收益按公允值計
量之財務資產所產生之公允
自用物業轉撥至投資物業之重
現金流對沖的對沖工具之公允
收購附屬公司的非控股權益
支付二零一五年末期股息
於二零一六年十二月三十一日
(1,262,190)
僱員購股權福利重新分類
透過其他全面收益按公允值計
量之財務資產所產生之公允
現金流對沖的對沖工具之公允
支付二零一六年末期股息
於二零一七年十二月三十一日
(a) 實繳盈餘主要指本公司於收購Minmetals Land Investments Limited股份之公允值超
出本公司根據股份交換協議發行新股份之股份面值之差額。
根據百慕達公司法，實繳盈餘可供分派予股東，但在下列情況下本公司不能宣派或
派發股息或分派實繳盈餘：(i)倘本公司現時或於作出分派後將未能支付到期負債，
或(ii) 本公司資產之可變現價值將因而低於其負債、已發行股本及股份溢價賬之總
(b) 其他儲備指非控股權益調整金額與本集團收購或出售現有附屬公司的部分權益時
已付或已收的代價的公允值之間的差額。
於二零一六年內，本集團完成收購本公司兩家非全資附屬公司之額外股權，現金代
價為人民幣2,327,589,000元（相當於約2,618,571,000港元），於收購日期，有關
之非控股權益之賬面值約為2,275,483,000港元。因此，本集團確認股權擁有人應
佔之權益餘額減少約343,088,000港元。
(c) 中國內地規例規定，本公司於中國內地成立及營運之附屬公司須將部分除稅後溢利
（在抵銷往年虧損後）撥入法定儲備，比率為10%。於二零一七年十二月三十一
日，有關撥款約為708,516,000港元（二零一六年：450,045,000港元），已包括在
二零一七年十二月三十一日的保留盈利之內。
27. 永久資本工具
於二零一七年十二月二十八日，本公司一間全資附屬公司（「借款人」）、一間同系附
屬公司及一家銀行（「銀行」）訂立委託貸款協議（「永久貸款協議」），據此同系附
屬公司委託銀行向借款人借出人民幣2,000,000,000元（相當於2,392,600,000港元）（「永
久貸款」）。永久貸款按中國人民銀行所公佈超過五年期貸款的基準年利率計息。就永
久貸款之利息付款由二零一七年十二月二十八日起計每年末支付及可由借款人酌情遞
延。除非借款人全權酌情選擇償還本金及應計利息或清盤，否則同系附