售房合同出售人夫妻双方，能否只一方代表先签字，订立的合同是否可先按合同条款执行？另一方承若过户前再补签，这样购买人有什么风险？如果出售房屋没签字的另一方反悔，是否合同无效？能否追究签字代表的责任？
你好!补签的方式不安全!要不到场签字的一方,出具委托书给另一方,这样就没问题了!法律上是承认的!
不要轻易相信,什么补签之类的话,说不定就是一方瞒着另一方出售房产,或其中有其它问题!你在交易时,还是要以合法手续交易,省得出现问题麻烦!
其他答案（共1个回答）
效力待定，如果导致无效，买方可追究对方责任。
1、属于夫妻共同财产的房屋需要夫妻双方到场签字，否则买卖合同无效，此种情况可以追究对方违约责任；2、房屋交易没有成功，中介费用理应退还，其收取中介费的依据是达成...
要的，你们已婚，房产属于夫妻双方共同财产，要一起到场的
你好!协议有效,但只做为你付过钱的证明,不能做为你拥有房屋产权证明!房屋产权只能以房产证的名字为准!若卖家反悔,打官司的话,你可以凭协议,拿回房款,若协议上有违...
你们现在不管哪一方购房都属于婚后财产。不管以谁的名字来签合同办贷款产权都是各占50％。在办理贷款是双方应同时到场签贷款协议，理由就是配偶有知情权。同时签对你们双...
规定是房屋所有人必须都在现场，如果不能到场，应该有公证的委托书。建议你还是到当地的建委办事大厅咨询一下。
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这个不是我熟悉的地区夫妻一方擅自卖房合同有效吗？作者：王文娟来源：链家网原创文章摘要：一般来讲，夫妻双方在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，一方擅自卖房，如果没有经过另一方同意，合同是无效的，需取得夫妻双方共同意见。夫妻中一方擅自卖房，房屋合同没有经过另一方同意，这种情况房屋买卖合同是无效的。根据法律规定，夫妻双方对于夫妻共同财产的处理应当有平等的权利，夫妻双方非因生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商后，取得共同意见。
一、夫妻一方擅自卖方，哪些法律规定合同无效？
1.《婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权；
2.《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义 务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效；
3.《城市房地产管理法》第三十八条中更是明确规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。
二、合同无效怎么处理？
房屋买卖合同被判定无效后，是不具有法律约束力的。《合同法》第五十八条规定，合同无效时因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
也就是说，在合同无效后，卖方应如数返还购房人房款，中止交易。而且房地产管理部门在办理过户时，对于转让共有房产时没有其他共有权人（夫妻另一方）签字或授权的，是拒绝办理产权过户手续的。
《婚姻法》、《城市房地产管理法》等也有相关法律的规定，夫妻一方处分夫妻共有房产的，应当共同处分或征得另一方同意，一方擅自处分的可能被认定无效。目前二手房交易愈趋升温的同时，买受方在购买房屋时应注意审查出卖方转让的房屋产权情况，如是共有房产的，应要求共有权人共同在合同中签字或提交授权委托书，以保护交易的有效性和稳定性。也可以找专业人士进行咨询，以免浪费不必要的时间和金钱。
三、合同无效，买方怎么办？
1.买方有理由相信夫妻一方对财产的处分是双方共同意思表示的，这 种情况应优先保护善意第三人的利益。
善意第三人，在本文情境中指的是购房人不知道是一方擅自卖方，或者没有途径知道这桩买卖时违法、无效的。法律上一般以购房人是否系善意、有偿购房作为判断。一般来说，为了保护买受人的合法权益，只要购房人要有证据证明夫妻双方同意，该合同有效。那么另一方不能追回房屋。
法条依据：
《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
2.如果有证据能证明夫妻一方擅自卖房是与卖房的第三人恶意串通， 或是第三人存在重大过失、或是以不合理的低价购买，另一方则可以向房屋所在地的人民法院提起诉讼，请求确认该合同无效。进而追回房屋。
法条依据：
《中华人民共和国合同法》第五十二条：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。
综上，房屋的买卖不能随意，不仅夫妻要卖房注意对共有房屋要双方同意，第三人在买房的情况也需要看房产情况。
来源：《婚姻法》、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》、《中华人民共和国合同法》、《城市房地产管理法》
0人赞过如果是夫妻共同财产，一方擅自卖房的话，买卖合同无效。夫妻双方共同贷款买房，较年轻、收入较稳定的一方做主贷人比较合适。如今90后也到了该结婚的年龄，那么在房价一直上涨的背景下，大多数年轻人都会选择贷款买房。所以就出现了很多夫妻共同贷款的情况。那么，你知道什么是夫妻共同贷款吗？申请共同贷款有什么实际性的优势吗？在选择公积金公同贷款的时候都有哪些细则需要注意？能不能退定金，要看你有没有达到认购书或合同中约定的条件，如果开发商在没有五证的情况下卖房，任何情况下，你都是可以要回定金。可以退定金的情况有很多种，需要根据你自己的情况具体分析一下。夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。最新百科看了又看
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夫妻一方擅自卖房 买卖行为是否有效？
来源：每日商报
为了让女儿能上一个好的小学，高某夫妇选 择了一套二手学区房。该房屋价格合理，地段也好，在确认房产证产权登记的名字与交易人陈某一致后，高某便与房东陈某签订了《房屋转让协议》，并于去年的8 月份办理了房屋过户手续。
为了让女儿能上一个好的小学，高某夫妇选择了一套二手学区房。该房屋价格合理，地段也好，在确认房产证产权登记的名字与交易人陈某一致后，高某便与房东陈某签订了《房屋转让协议》，并于去年的8月份办理了房屋过户手续。然而今年4月23日，一位李女士找到高某称自己是陈某的妻子，房屋是他们夫妻二人共同出资购买，丈夫陈某私自将房屋转让给高某未经过李女士的同意，李女士认为该《房屋转让协议》无效，要求收回该房屋。高某认为自己已经支付购房款并取得房产证，李女士无权收回该房屋。
那么，夫妻一方擅自处置夫妻共同所有房屋的行为有效吗？
根据《婚姻法》第十七条的规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”本案所涉房屋是陈某与李女士夫妻二人在婚后共同出资购买，系夫妻共同财产，故陈某与李女士有平等的处理权。
根据《婚姻法解释三》第十一条的规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回
该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予以支持。”夫妻一方未经另一方同
意出售夫妻共同共有的房屋构成擅自卖房，效力需综合判断，如果第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，即善意取得，该买卖行为有效。本案中，房
产证上只登记了陈某一人的名字，高某并不知晓房屋是陈某与李女士的夫妻共同财产，故其有理由相信陈某有权出售该房屋，属于第三人善意购买的情形。并且高某
为购买该房屋支付了合理的对价，且已经办理了产权登记手续，因此高某已善意取得该房屋，李女士无权收回该房屋。
夫妻一方未经对方同意私自出售夫妻共同所有的房产，相对方作为房屋买受人主张善意取得的须符合善意取得制度的三个法定要件，即买受人受让房屋时是善意
的，并支付了合理的对价，且房屋已经办理过户手续；相对方已善意取得房屋所有权或者房屋买卖合同已经履行完毕的，应优先保护相对人的利益，认定买卖合同有
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323夫妻一方私自卖房 法院如何判定 - 法律法规网
夫妻一方私自卖房 法院如何判定
佚名 法律法规网 　
11:00:39 　评论(/)
原标题：夫妻一方私自卖房 法院如何判定法律法规网消息 夫妻感情不和导致离婚，妻子背着丈夫私自卖房，签的买卖合同有效吗？法院如何判定的？今年六十岁的吕某在十三年前，经人介绍与大他七岁的何某，由于两人都是再婚，故非常珍惜新成立的家庭，夫妻感情也较好。为了改善法律法规网消息 夫妻感情不和导致离婚，妻子背着丈夫私自卖房，签的买卖合同有效吗？法院如何判定的？
今年六十岁的吕某在十三年前，经人介绍与大他七岁的何某，由于两人都是再婚，故非常珍惜新成立的家庭，夫妻感情也较好。为了改善家庭经济状况，两人商定由吕某出国打工，何某照顾家里。
婚后第四年，吕某出国务工，并一去四年未归，其间何某的家务开支均由吕某负担。长期的分居致使两人产生矛盾。
今年元月，吕某回国后经过再三考虑决定离婚，并向妻子索要一直由其保管的租赁公房的房卡。没想到妻子已将此房买了下来，并转手卖给了自己的亲生女儿。在随后的，因何某坚决不同意离婚、法院认定夫妻感情尚可改善被驳回。
状告妻子和房地局
吕某莫名其妙丢了房子，几番思考挣扎后，决定把房地局和妻子何某告上了法庭，要求法院判定妻子与房地局签订的《公有住房出售合同》无效。
何某认为，当时买公房时是经过吕某同意的，但吕某不同意出钱，吕某的亲生女儿也说不买，所以自己就拿了两人的印章去到房地局把房屋买了下来。
房地局则认为，由于何某与吕某是一家人，房产局没有义务再去审查印章的真伪，根据有关规定，房产的权属应当由房产证来证明，房地局与吕某妻子何某所签合同应为合法有效。
私自盖丈夫印章
法院经过审理查明，有关部门在去年5月，曾对该房内的居住人员进行核对，房屋承租人为吕某，家庭人员为吕某的亲生女儿和妻子何某及吕某三人。
去年六月，何某购买了该套承租公房，支付对价约17，000元。当时协议上应当由吕某签名处盖有吕某的私章，在&同住成年人&栏内则有吕某女儿的签名和印戳。
吕某和女儿当即对此表示否认，认为买房一事自己从不知晓，虽然印章是吕某一直使用的私章，但合同上的签名是伪造的，现在两人都不同意购买此房。提起妻子与她的亲生女儿之间的转让住房协议，吕某更表示气愤，未经共有人同意买了房，又把它卖了，这两个行为都应该无效。
法院认为，何某将家庭成员的利益都归于自己，房地局没有足够的理由相信何某能代表家庭共有成员，是为家庭共同利益，因此不构成表见代理，房地局与吕某妻子所签合同无效。何某的女儿作为理应知道内幕的第三人，在售让房屋后未能支付相应对价，对该房屋的取得并非善意，与何某所签合同也视为无效合同。
一房二卖合同效力怎么确定
(一)一房二卖纠纷处理的一般原则
一房二卖，指出卖人先后或同时以两个，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。
房屋买卖合同关系成立后，房屋出卖人全面、正确地履行合同，是合同的效力最重要的表现，也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖情况下，由于标的物的特定**，一般而言，不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说，出卖人在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。
对一房二卖纠纷，实务中应分别不同情况予以不同的处理：
1.在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。
一房二卖中，这种情形最为普遍。在该情形下，如前所述，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权**质是不同的：后买受人因其已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。
前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使其已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有即失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。依据《》第一百一十条第(一)项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖人依《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定，对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。
关于债务不履行的损害赔偿，值得讨论的是，前买受人可否向出卖人请求相当于其再出售房屋所获取价金的损害赔偿，亦即赔偿的范围如何。我们认为，损害赔偿，除法律另有规定或合同另有约定外，应以填补债权人所受损害及所失利益为限。实务中，出卖人往往在房地产升值时，见利背信而与后买受人成交，对此买卖标的物的涨价部分，系前买受人可期待利益，应视为所失利益，列人赔偿范围之内。这样才能更彻底地履行公平和诚信原则。
2.在一房二卖中，出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。
在一房二卖中，这种情形也很普遍。此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物。换言之，《合同法》不承认出卖他人之物的合同的效力。违反《合同法》第一百三十二条第一款的规定，即属于无权处分行为。
关于无权处分制度，《合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。对该条作反对解释，即权利人不追认且处分人事后也未取得处分权的，合同即无效。因无权处分并最终导致合同无效的，由出卖人向后买受人承担信赖利益的赔偿。
3.在一房二卖中，二次买卖均未完成过户登记的处理。
在一房二卖中，二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。然而，基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，不因先后而异其效力，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。也就是说，一合同的债权人并不能排斥另一合同的债权请求。在这种情形下，出卖人是否得以所有人的地位对将要履行的合同有选择权呢?
有学者指出，我国原则上应坚持登一记要件主义，但同时应当对房屋买卖中登记效力作为例外的规定。允许法院考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的过错情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特征、返还房屋是否可能等因素决定是否确认原关系无效。我们认为，此观点有其合理处。虽然登记对不动产物权变动具有决定**意义，但是，有条件地承认未经登记的物权变动行为体现了效率和公平。实践中，应当区别不同情况，予以合理的处理：
(1)出卖人已将产权证书移转占有与买受人或有关单位的
主要指以下几种情形：产权证书交由买受人保管的;产权证书交由中介公司就特定合同委托其办理产权过户手续的;已经在登记机关办理产权过户手续的。
在这几种情形下，可认为出卖人已经选择了其欲履行的合同，该合同的履行就此优先于另一合同。
(2)二次买卖行为均不存在登记的意思表示情形下，应当审查买受人行使请求权时间上的先后
房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。因为就买受人而言，其目的是欲取得房屋所有权，而取得合同标得物所有权的惟一途径为移转登记的完成。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。
故就两个合同的履行而言，首先应当以请求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的，应以约定的履行期届至日的先后，确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权;一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，应认为没有约定履行期限的合同的买受人得随时请求履行合同，可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权;均没有约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得的行使登记申请权的时间在前，宜以订立合同的先后，来确定其取得房产权利行使的先后，即保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权，而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权，登记机关应优先受理前买受人的登记申请，法院可判决强制出卖人履行前一合同，督促其及时办理登记手续。 在这一点上还可以借鉴德国民法典中的先买权制度。所谓先买权，指的是排除他人而优先购买的权利。德国民法中的先买权是以物权方法对未来物权变动的请求权进行保全的一种法律制度，它划分为债权先买权和物权先买权。德国民法典第505条规定，先买权行使权利的意思应该向承担义务的出卖人表示，而且先买权人与出卖人之间的合同按照出卖人与第三人所订立的合同的条件成立(债权先卖权)。该法第1098条第2款又规定：先买权具有针对第三人的保全权利人行使转移所有权的请求权的预登记的效力。(物权先买权)这样规定，既有利于稳定房地产交易秩序，又能避免因单纯确认物权变动行为不成立而使两个合同均无法履行的状况。
4.在一房二卖中，后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同，仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的处理。
值得讨论的是，后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同，但仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的情况，是否属《》第五十八条第(四)项规定的恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效的情形?
因为一旦认定该种行为属于恶意串通，则依据《合同法》第五十二条第二项的规定，合同无效。
民法上的恶意与善意相对。善意和恶意与过错一样，也是用以表示行为人主观状态的术语。但对于善意、恶意这一对概念，似乎很难下明确的定义，一般都是通过具体的制度来加以说明。一般来说，善意，指不知情;恶意，指知情。在恶意串通中，仅指知情呢，还是指专以损害他人的利益为目的?
恶意串通，是指行为人双方为牟取不正当利益，互相勾结串通而实施的有损于国家、集体或第三人利益的民事行为。
(1)当事人双方在实施民事法律行为时有损害国家利益、集体利益或他人利益的故意;
(2)行为人双方在实施民事行为时有串通一气、互相勾结的行为，如无这种勾结、串通，民事行为将不可能实施或以另外的内容实施;
(3)该民事行为履行的结果损害国家、集体或第三人的利益。
后买受人在明知出卖人已将标的物出卖于他人，但仍与出卖人就该标的物成立买卖合同，揣其合同目的，可能**有二：只为取得标的物;主要为了损害前买受人的利益。在只为取得标的物而无其他因素关联的情形下，后一合同在债的履行上与前一合同构成竞争关系，前一合同尚有履行的可能。退一步讲，即使在后一情况下，前一合同的损失亦可因违约损害赔偿得到填补。故一般情况下，不适用恶意串通，损害第三人利益而导致合同无效的规定。
但是，在后买受人专以损害前买受人利益为目的，订立房屋买卖合同的情形下，就构成第三人侵害债权，前买受人可以此主张后一合同无效，并请求前一合同的实际履行(撤销所有权变更登记)。
所谓侵害债权，是指债的关系以外的第三人故意实施或与债务人恶意通谋实施旨在侵害债权人的行为并造成债权人损害。依传统民法合同相对**原则，合同仅能约束合同中特定的当事人，在此外的第三人不应承担损害赔偿的责任。亦即否认债权可作为侵权的客体。此种理论含有一项基本的价值观念，即保护第三人的活动自由，不因故意或过失侵害债务人或给付标的，便须对债权人负责。然而，绝对贯彻此种理论，有时难免损害债权人利益。因此，现代许多国家已承认债权具有不可侵害**并设立了侵害债权法律制度。
在一房二卖中，后买受人出于恶意与出卖人订立合同并取得所有权，前买受人可否依第三人侵害债权要求后买受人负侵权行为损害赔偿责任?
例如，后买受人明知前买受人已投资规划其所购买的土地使用权，准备兴建商品房出售，而引诱出卖人违约，以打击前买受人商誉并使其遭受重大损失。在此情形下，笔者认为，后买受人应负侵害债权赔偿责任。
在一房二卖中，由于房屋买卖是特定物买卖，标的物一般具有不可替代**，因此后买受人非法引诱出卖人违约给前买受人带来的损害是难以挽回的。由后买受人或后买受人与出卖人连带负侵权责任，既有弥补前买受人损害的**质，又有制裁其不法行为的**质。当然，侵害债权责任并非一种普遍**的民事责任，其有严格的适用条件。就一房二卖而言，如上述案例存有特别情事，即只有后买受人出于不正当竞争目的而与出卖人订立合同并取得所有权，致使前买受人遭受重大损失的，才构成对前买受人债权的侵害。
(二)商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理
最高人民法院《纠纷解释》基于对开发商缺乏诚信行为的规制角度，创制了新的物权变动规则。因此，关于商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理，在法律适用上，应首先适用最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》，该解释未尽之处，方可依一般原则进行处理。
1. 根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第八条第二项的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
2.根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十条的规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
3.在一房二卖中，预售合同登记的，是否具有对抗其他买受人的效力
预售合同登记是否具有对抗其他买受人的效力问题，涉及该登记是否具有预告登记的效力问题。
所谓预告登记，是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记。预告登记与一般不动产登记的区别表现在：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记。即登记申请人为了取得或移转某项已经完成的不动产物权而进行的登记。而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记完成后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来将要发生物权变动的权利。预告登记主要具有三方面的作用：
一是保全债权的实现。由于合同债权没有对抗第三人的效力，因此通过预告登记使债权以登记的方式记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，从而使债权的请求权得以保全。
二是顺位保证的作用。为了防止未来可能发生的因同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，通过预告登记的方法，将各项权利按照时间的先后顺序予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。
三是破产保护作用。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，从而保障请求权人取得不动产物权，而且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而保全请求权得到实现。 但我国民法对预告登记未作系统规定，特别是对商品房预售登记的效力如何并不明确。根据《城市房地产管理法》第四十四条的规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。但这只是行政管理部门的一种合同管理措施，其是否具有预告登记效力并未在民法上得到明确。
我们认为，一般情况下，法官适用法律应以法律规定为准。但就商品房预售登记的作用问题，无论从社会的一般观念还是就实务处理情况来看，对商品房预售登记的效力均有所认识，我们应当根据个案的不同情况，有条件地对预售登记的效力予以承认。
我们认为，买受人购买预售商品房，是较为特殊的交易，应当对《城市房地产管理法》第四十四条规定的商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案的义务及其**质有所认识。从法条的内容分析，预售登记是预售人的义务。但作为买受人来说，出卖人的义务即为自己的权利，其在交易中对预售合同是否由预售人登记问题应当引起足够的注意。通过预售登记，将物权的公示手段用于对债权的保护。使该项请求权具有对抗第三人的效力。
4.在一房二卖中所卖的房屋若是被房屋，被拆迁人对补偿安置房屋的优先权
最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，实际上包括两方面的内容：
一是拆迁人与被拆迁人就房屋的拆迁事项达成协议;
二是就补偿的房屋问题达成协议。如果用于产权调换的房屋属于商品房的，实际上在拆迁人与被拆迁人之间形成了商品房买卖关系，应当适用房屋买卖的一般规则。而且因为买卖合同的标的物-拆迁安置用房的特殊**，该债权的**质为特种债权，具有物权的优先效力，该效力可以对抗第三人。于是，被拆迁人享有请求优先取得补偿安置房屋的权利。& tags：
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