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房贷合同签定问题
请质询：新楼盘的定金已交过，开发商说过一个月交首付，可是已过3个月了，还没让交首付，打电话问过N次，他们总是说等等，就这么等着，一直不让签首付合同， 是不是他们没有和银行签约呢，他们的5证也有，请问是什么原因呢？
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400-400-400-【导读】日晚，上海市出台了贷款新政，并从29日立即开始实施。本次新政“认房又认贷”，且在全国范围内查询购房和房贷记录，而且首付的成数也有大幅提高。本次贷款政策的出台，势必会对已经签订房屋买卖合同，但尚未来得及网签的当事人产生较大的影响，部分买卖合同将无法履行下去。而房屋买卖合同能否解除以及解除之后，卖方是否要全额返还买方的定金和已付房款以及买方是否要承担违约责任等问题，是买卖双方都非常关注的。本文将从国家法律规定，地方司法文件以及上海市本地司法实践等方面多角度进行剖析。一、剖析相关法律及地方司法文件的规定1、我国《合同法》的相关规定成立并生效的合同如果要解除，根据《合同法》及其司法解除的规定，通常有两种情形：法定解除和约定解除。法定解除适用贷款政策变化的情况仅有两种情形：一是发生了“不可抗力”可以解除合同，双方均不承担违约责任；二是《合同法解释二》第26条规定的，“情势变更”：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。从司法实践上，贷款政策的变化一般不会被认定为“不可抗力”，而是否属于“情势变更”则存在一定的争议。个人认为，贷款政策的变化应该视为“情势变更”，但是实务中，尤其是上海法院的司法实践也不是简单地将政策变化简单地一律适用“情势变更”而判决解除合同。2、上海市司法文件的相关规定上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》，其中上海高院对于因贷款政策调整的问题，作如下解答：房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。以上司法文件的意思可以概括为两句话：
一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同，但是如果买方能够举证贷款成数的变化确实导致自己确实无法承担的，可以判决合同解除，但并没有明确是否要承担违约金。关于上述司法文件的适用，可以参见本文的第二部分相关判决书内容摘要。3、关于约定解除根据合同法的相关规定，合同解除除法定解除外，还包括约定解除，又可以分为协议解除和依据合同约定的条件解除。虽然本次房贷政策出台比较突然，但是房产市场的宏观调控已经屡见不鲜，有经验的第三人或房产中介，一般会在房产买卖合同中设置相应的条款，比如约定，非因为买方信用或故意提供相关资料而导致的贷款成数不足以及贷款政策的变化导致获取相应贷款的情况，作为解除合同的一个条件，双方均不承担违约责任。当然，也有的房屋买卖合同会约定，因任何原因导致贷款成数不足，买方均应该以现金的形式补足。当合同中有约定条款的时候，约定条款是优先适用的。因此，本次贷款政策出台后，买卖双方第一时间应该看的是买卖合同中有无关于贷款政策变化的特别约定。二、上海市部分法院的相关判例1、上海市松江区人民法院（2010）松民一（民）初字第5159号（1）案情要点：买卖双方在《补充协议》第4条将银行贷款政策改变约定为不可抗拒因素，且没有约定如果原告无法获得贷款时的替代付款方案。（2）法院裁判意见：原、被告在签订合同时已经预见到国家宏观调控可能带来购房贷款政策变化，再次签订《补充协议》充分表明被告愿意与原告共同承担银行贷款政策改变可能带来的风险，可见，双方已经将贷款政策变化导致的合同履行不能，约定为合同解除事由。现原告由于银行贷款政策改变的原因而无法获得贷款，导致合同约定的付款方式无法实现，该合同付款义务无法履行的原因不可归责于任何一方当事人，原告以此为由要求解除合同并返还已付购房款，本院予以支持。2、一审：上海市浦东新区人民法院（2010）浦民一（民）初字第13049号
二审：上海市第一中级人民法院（2010）沪一中民二（民）终字第4176号（1）案情要点：房屋买卖合同签订后，国家出台了房产新政，对购买第二套住房政策作出调整，对首付款比例及贷款利率等作出了新的规定。（2）法院裁判意见（二审维持一审判决）：作为购房者，在签约时对购房风险包括房贷审批风险应有一定的预见性，也就是要有及时调整自己的付款比例及贷款额度等应对解决方案。据此，房贷政策并非当事人在订立合同时完全无法预见的情况，不构成商业风险重大变化，因此上诉人要求认定房贷政策变化属于不可抗力因素，不能成立。上诉人要求解除合同，依据不足，本院不予支持。3、上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第2114号（1）案情要点：买方应充分考虑到国家的按揭贷款政策及按揭贷款审批和发放流程中可能产生的各种不确定因素。不论任何原因（包括但不限于……买方的贷款申请未获贷款银行批准……）致使卖方未能按约定的期限收到买方本拟通过银行贷款支付的款项的，买方……有义务以自有资金在剩余房价款约定的付款期限内付清所有的剩余房价款”，否则卖方有权追究乙方的违约责任。（2）法院裁判意见：本院认为，被告认为国家信贷政策的调整造成其银行贷款未成，其本身并无违约恶意，但预售合同补充条款已对相关的贷款风险进行了提示，并明确约定若贷款不成，被告需以自有资金在约定的期限内付清房款。因此贷款政策变化的风险，被告理应自行承担，结合合同违约责任所采的无过错责任原则，被告该项抗辩理由缺乏合同和法律依据，本院难以采纳。4、上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第1852号（1）案情要点：房屋买卖合同约定，若买方贷款申请未获得银行批准或乙方获得贷款不足以支付房屋总价款的，乙方仍应按照本合同约定按时足额向甲方支付房款，否则，甲方有权按本合同第七条之约定追究乙方的违约责任。（2）法院裁判意见：本院认为，原被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效，应当恪守履行。被告未按照约定的期限支付房款，显然违约，原告要求追究违约责任，合法有据，应当支持。考虑到限购限贷等房地产市场相关的宏观政策影响，且被告违约后较积极地采取措施继续履行合同，其违约的主观恶意并不明显，而原告也未能举证证明其因对方违约所遭受的实际损失，故本院采纳被告关于酌情降低违约金的请求，考虑到本案实际情况，违约金数额酌情确定为100，000元。以上四份上海市不同法院的判决可以看出，不同法院的裁判思路与上海市高院司法文件《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》中的观点基本一致。另外，笔者注意到最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]42号）以及《2015年全国民事审判工作会议纪要》（目前只能找到征求意见稿，正式文件没有找到）中关于限贷的问题的观点是：2011年“审判纪要”的观点的内容“对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。”而2015年“审判纪要”相应的内容是：“房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。”从最高院全国民事审判工作会议纪要倾向性的观点来看，与上海市高院的观点以及上海的司法实践都略有不同，很明显最高院“审判纪要”的观点比上海市高院的观点更为宽松，至于两者之间的差别会不会调和以及上海市以后的司法实践是否会发生一定的变化，则存在一定的不确定性，也无法简单地预判。最后，需要提醒是对于买方而言，如果贷款新政出台后无法继续履行合同，应该尽早书面通知卖方。这不仅是诚实信用原则在民事活动中的体现，如果法院最终认定买方违约，在酌情确定违约金金额的时候，通常也会考虑这一因素。【结语】最后，需要特别强调的是，关于贷款政策的变化而导致合同不能履行，到底是否应该一律支持解除合同，全国的司法实践并不同一，对于上海市的房屋买卖双方而言参考外地法院的判决基本没有实际意义。即使上海本地的判决，由于判决书做出时间的不同，类似的案件判决结果也可能存在不同。总之，记住一句法谚：“法律不保护权利上的睡眠者”。凡是有利于自己的任何一点，都应该积极争取。麻烦来了，躲避是无法解决的，正确的做法是积极面对，妥善解决。文/杜继业（上海市专职律师，民商法学硕士，微信号：ad80805）3添加评论分享收藏文章被以下专栏收录本专栏用通俗的语言，讲解生活中常见的法律难题，为朋友们学法用法，依法维权提供帮助。如需咨询，可通过电话/微信()联系我们。住房贷款合同藏猫腻 记住这五条不被银行坑
　　如今，对于绝大多数人来说，买房子都是要贷款的，要说平时咱(,)从贷款的机会还真不多，所以，银行就抓住这个机会，不失时机地从老百姓身上赚一笔。　　
　　这不，最近发生在西安的一件事，就让不少贷款买房的消费者挺闹心。事情是这样的：有一群业主，三年前购买了西安某楼盘的期房，并办理相关的房贷业务，并且也按照银行的规定，每月如期的偿还贷款。可在今年，这些业主却收到银行的通知单，说是当初办理的房贷，要在2016年一次性还完。
　　这可吓坏了不少业主，结果，究查下来，业主们发现，竟是银行和开发商相互勾结，业主们所谓的还了3年房贷，却被告知是在银行办理了一个三年期个人信用贷款。这些年每个月还款其实还的仅仅是房贷的利息，而贷款总额一分没少。
　　以往我们总是在说购房者如何骗贷让银行蒙受了损失，如今银行却联合开发商开始坑骗消费者，简直是更可耻。不过融360小编发现，不少业主们反映，之所以会发被开发商和银行蒙在鼓里，原因竟是当初并没有仔细看当初贷款合同的内容，所以融360小编决定好好和您说说与银行签订个人贷款合同时需要注意哪些事情？毕竟，签合同是非常重要且谨慎的。
　　一般来说，签订个人购房贷款合同有五个方面的事项需要注意：
　　第一、认真阅读合同文本条款，特别是黑体加粗部分，对于不清楚的地方事前向银行进行咨询。
　　第二、银行制订的合同文本大多为格式条款，对于格式条款有异议或约定不清的，可要求银行在补充条款里予以说明。一般来讲，银行合同文本经过了较为认真的制作，适用于常见的个人贷款业务，大多不需要添加补充条款内容。
　　第三、签订合同时要特别关心贷款金额、期限、利率、还款方式等核心要素是否有误。
　　这里需要格外说明一下，对于购房者比较关心的还款方式、还款时间、贷款利率、提前还贷等问题在合同中都会做出明确规定， 比如对于大家格外关注的提前还贷要不要支付违约金的问题，小编就特意询了一番，在这里我们以一份中国银行的房贷合同为例：
　　在合同的第七条对提前还款的做出了规定
　　并且在第十七条中对于提前还款做了补充说明
　　两个条款中并未对提前还款是否要支付违约金做出明确规定。只是在第七条的第三点提到如果提前还款计收补偿金，而补偿金如何计算，按什么标准收取，合同中则没有指出。　　由此可以看出，银行在合同中仍然藏有漏洞，很多购房者在拿到购房合同后，因为条款内容相当冗长，匆匆翻阅之后便签字确认，所以融360需要提醒各位注意，在签字确认之前务必要仔细阅读，如果有其他诉求要及时向银行提出，以免给今后的还贷造成不必要的麻烦。　　第四、签订合同时根据银行要求，签字(签章)时要清晰、规范。在个人贷款业务实务中，多数银行要求当事人为自然人的，签订合同时签字并加盖手印。　　第五、在申请个人贷款时，我们借款人在合同文本上进行了签字(签章)，但这并不表明签订的合同就正式生效，还需要在银行审批通过并加盖银行印章后，才表明合同正式生效。正式合同签订后，借款人需要自留一套合同以便日后备查。　　最后，融360小编友情提示一下大家，有条件的购房者可以在签订合同之前聘请一位律师共同前往。　　房贷合同随随便便就一大厚本，作为普通消费者实在难以保证周全，如果请专业人士把关，想必可以靠谱很多。比如，小编的一位朋友就是律师，他告诉小编，他的一位雇主签订完贷款合同以后跟开发商和银行产生过纠纷，务经理就很直白的说，我放贷这么多年房只见过一个人签合同带律师，所以，要想不被银行欺负，我们消费者就要有强力支援傍身。所以说，跟律师做朋友，还是很重要的哦。如果您身边实在没有这样的朋友，也可以加入我们的房贷知识交流群。
（责任编辑：张倩 HF006）
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　　房贷调控趋紧 双合同重现江湖
　　业内人士称有银行变相提供首付资金，以便达成交易
　　来源：南方都市报
　　“你需要贷款或资金周转吗？我行可以受理双合同业务，同时提供按揭贷和装修贷等大额消费贷款，一次性满足你的购房需求！”日前，南都记者以购房者身份向某银行广州市天河某支行客户经理咨询房贷业务时，对方这样表示。
　　南都记者注意到，在今年楼市调控升级的背景下，双合同重现广州楼市，部分银行对此睁一只眼闭一只眼，更有人为之提供金融服务。而双合同及衍生的贷款不仅增加了购房者的负担与风险，实际上是变相提供首付资金，加大楼市杠杆，与调控政策相背离。
　　双合同重现：按揭贷+装修贷
　　“双合同业务我们都能做，像增城一些楼盘都是签双合同的，我们经手过很多单了”，前述支行客户经理表示，比如增城某本地开发商的楼盘就是签双合同，因此银行也会为此提供两份贷款，一般是按揭贷和装修贷。
　　所谓双合同，是指购置一套房产需要签署两份合同，一份是按照网签价格签订的合同，而网签价和市场价中间形成的差价就签订一份装修合同。
　　对于最近市场重现双合同，前述客户经理也坦言是因为政府限制了网签价格，超出网签价就不予通过，而开发商又想以市场价出售，所以和购房者签订双合同。
　　某股份制银行广州分行个贷部负责人昨天表示，这种双合同的好处是交易能够达成，并且交税少，但不好之处就在于按揭的成数降低，增加了购房者的压力。
　　据前述客户经理介绍，其惯常的操作手法是以购房者名义一次性付清房款，再将房产抵押给银行，那么抵押贷的利率较按揭利率高约0.6%。
　　而走双份贷款形式，购房者压力陡然增高。这名客户经理给南都记者算了一笔账，假设普通按揭总计200万元、期限为30年，月供则为9739.53元，而拆分为按揭贷加装修贷后，装修贷款部分最高可贷50万元，最高贷款期限为5年，利率为4.8%，那么仅装修贷部分月供就高达9389.87元，极大地增加了购房者还款压力。
　　但是，某股份制银行广州分行个贷部负责人指出，现在也有银行根据签订的装修合同给购房者发放消费贷款，虽然名义上是属于装修的消费贷款，但实际上还是最终落到了开发商的口袋里，成了披着马甲的首付贷。
　　南都记者进一步了解到双合同的形式并非只此一种。据资深按揭人士郑大源向南都记者介绍，除了针对一手楼的双合同以外，还有针对二手楼的阴阳合同，虽然说法不同，但实际上是一回事。更有甚者，前述支行客户经理透露，在近期房价快速上涨的背景下，部分购房者还会签署第三份合同。
　　“双合同、阴阳合同的目的无非是为了少缴税或者多贷款两种”，郑大源表示，比如卖价100万的房，为了规避30万元房价的税，在签订合同时只写70万元房价，而剩下30万元再私下拟一份合同。
　　而多贷款则是为了在银行获取更多的按揭贷款，故意做高房价。但郑大源亦指出，由于现在监管严格，再加上银行和房管局在网签价格上是联网的，想要做高房价并不容易。
　　“无论是双合同还是阴阳合同，实际上一直存在，而且独立来看合法合规，但联合起来看就突破了监管要求，变成了违规行为，”郑大源表示。
　　广州房贷统一折扣利率迟迟未能落地
　　上周引发热议的楼市新政，将如何在银行层面得以落实是市场关注的重点。
　　南都记者近日走访发现，广州房贷市场出现了明显的利率折扣分化。目前，第一梯队是五大行首套房房贷利率仍执行8.5折未变，中信、民生、招行等股份行也执行8.5折；第二梯队是邮储银行、广州农商行、在新政前已将折扣上调至9折；第三梯队则是执行9.5折的商业银行，其中是在临近新政前进行了调整，而则是“两级跳”，2月1日后上调至9折后近日再次上调至9.5折。
　　进入2017年，广州房贷市场为何突然打破此前一直以来普遍8.5折的行业同盟价格？特别是目前北京十多家银行已形成房贷统一利率折扣，而广东银行同业公会早在3月上旬就酝酿统一最低9折的公约，但几周过去却一直难以落地。
　　对此，某股份制银行广州分行个贷部负责人向南都记者透露，有银行反映统一调高房贷折扣利率是垄断，应该放开利率空间。
　　商业银行定价逻辑背后是利润考核、监管考核的双重博弈。
　　兴业银行广州分行分管零售的副行长戴叙贤在近日的交流会上表示，尽管按揭贷款给银行带来的收益并不高，但是最近两年各家银行都比较倾向于做房贷的原因之一是个人住房抵押贷款的风险权重为50%，消耗银行的资本金相比对公贷款要少。
　　“如果同样做1亿元的公司贷款，需要消耗800万元的资本金，而做1亿元的按揭贷款只需要消耗400万元的资本金”，戴叙贤表示，再加上按揭贷款风险比较分散，周期长，又比较稳定。
　　此外，广州市场房贷资金明显趋紧，额度紧、放款慢的情况突出。某国有行基层网点负责人就曾表示，3月20日后放款速度会明显放缓，业务受理排队时间进一步延长。
　　事实上，这与监管风向密切相关。南都记者此前独家获悉的央行文件《关于做好2017年信贷政策工作的意见》显示，央行要求合理搭配使用最低首付比例、贷款利率优惠幅度和最长贷跨年限等住房信贷政策，严格按照相关程序及时对辖区内住房信贷政策做出适度调整。
　　房贷收紧已成气候，各家银行也静待房贷上调的政策落地。
　　“我们目前还在执行原有的折扣，但是未来可能有所调整，特别是新政对楼市成交量影响较大，我们预测房贷业务未来会进一步放缓，近期也在抓紧受理积累下来的房贷申请”，某国有行广州地区零售业务负责人向南都记者表示。
　　另一家股份制银行广州分行的负责人也向南都记者表示，下一步可能还会继续提高利率，目前暂时维持到9&．5折。戴叙贤也表示，兴业银行广州分行也会进一步优化信贷结构，提高抵押消费贷和优质的无抵押的白领贷在个人新增贷款中的比例，降低个人住房按揭贷款的占比。
责任编辑：陈楚潺