&p&&b&（宝爸原创，拒绝转载，抄袭必究！）&/b&&/p&&p&房子，兹事体大，人类的文明史就是一部对房子不断追求的历史，从走出山洞搭建茅草屋，到后来砖石平房，以至于现在的钢筋水泥高楼大厦，支撑人类不断改变自己居住环境的是无尽的欲望，限制人类欲望的是现有的资源。欲望是无尽的，资源是有限的，所以关于房子人类的纠结是永远的。&/p&&p&这些年各路房地产专家、媒体喋喋不休的一个词“刚需”，窃以为所谓刚需其实是一个伪命题，是欲望与资源纠结的结果。&/p&&p&我和有的朋友说出这个看法的时候马上遇到反驳，有一个朋友说：当然有刚需，没有房子丈母娘不同意，这就是刚需。对此我的回答是：好，先假设我同意你的说法，那么究竟买多大的房子是刚需呢？是30平米还是50平米呢？同样的面积如果在北京，是在三四环，还是五环，抑或六环外呢？同样的地点，是买老旧二手房还是新建公寓豪华装修呢？······&/p&&p&又有同学反驳：原来两个人两房就够了，现在有了孩子需要换一套三居这就是刚需。对此我的回答是：曾经未来都有很多人一辈子有孩子居住在两房甚至一房里阖家美满。&/p&&p&2017年春节在多伦多同学聚会的时候，我劝说同学们不要在多伦多买房，因为那里的房价太高泡沫太明显了，其中一个同学已经刚刚买了一套公寓，另一个同学说：他买房是刚需，因为他的孩子在这里读大学，将来有可能留下来。我无奈的回答：这不是刚需，这只是说明他有钱，读书可以租房子住，绝大多数的学生都如此啊。我也只能如此说到这里，现在是2018年的除夕，多伦多过去的一年房价跌了不少，昨天还有一个朋友发微信给我后悔去年买房被套，我那个刚需同学，只能遥祝他幸运吧。&/p&&p&回到我们的问题，通常我们所说的刚需不过是我们的财力和欲望需求的一个相对平衡结果。比如A有两百万，但却只用一百万买房子，另一百万去投资；而B同样有两百万但却想去买五百万的房子。为什么有这样的差别？因为欲望不同，需求自然不同，‘刚’不是客观的存在，只是心中的欲望。&/p&&p&唉，我很想知道我的刚需和盖茨有多大差距。&/p&&p&所以，我们讨论房地产的时候应该忘掉“刚需”这个词，否则就无法客观的探讨房价问题。&/p&&p&房价是如何形成&/p&&p&假设我们住在北京一个小区，这个小区有一百套房子，住了一百户人，每户一百平米，房价一万一平米。有一个外地小伙子阿刚早年来北京当北漂，多年后通过奋斗当了老板娶妻生子，他当然不想住当初的出租屋了，想住进这个小区，他怎么办呢？自然是出价高于一万了，比如一万一，这个价格可能打动不了现在住在这里的人，阿刚现在有钱呀继续提高价钱，比如一万三，这时候终于有一户人心动把房子卖给了阿刚。&/p&&p&阿刚欢天喜地的住进了他期盼已久的小区，过年可以把老家的丈母娘接来过年，回去见到过去的同学也可以挺直腰杆。卖房子的一家人在离市中心远一点的地方又买了一套房子，多出的钱买了一辆车一下子变成有房有车了，也很满足。这类似的一幕在过去十几年不断发生。&/p&&p&对这个小区而言，仅仅只有一套房子交易，涨价百分之三十。但剩下的99户都很兴奋，因为他们的房子价格现在也变成了一万三了，涨价百分之三十，这个小区的整个房子价值上涨了三千万，撬动这个的仅仅是阿刚多付出的三十万。这就是房价的神奇之处。&/p&&p&换个说法就是：边际价格。显得高大上了吧？恩，这就是专家和我的区别。&/p&&p&请记住这个例子，后面我们还会用到.&/p&&p&关于泡沫&/p&&p&说到房价自然会想到房地产泡沫，几乎全民讨论房地产泡沫十几年了，什么是泡沫呢，有没有泡沫呢？&/p&&p&记忆中关于中国最早的泡沫讨论是在2004年夏天吧，时间太久记忆模糊，比较清晰的是灯塔王石说过：房地产泡沫是在拿地环节。&/p&&p&当时我写了一篇文章想反驳一下，被孩子妈阻止了，说我太偏激，孩子妈可是上市房地产高管啊，遂作罢。现在看来那个时候中国房地产哪有什么泡沫啊，那时候内地的数据我没有，深圳很多住宅的出租收益率很多都很高，我住的那个小区普遍超过了百分之十，现在看来简直是遍地黄金。&/p&&p&后来搬家到了北京，2008年又一次开始出现房地产泡沫的言论，记忆深刻的又是王石的一句话：房地产到了拐点了。&/p&&p&这年底在新开业的海底捞与几个朋友把酒言欢，其中有某知名研究机构的老总和金融机构的同学，大家自然说到了房价问题，几乎一致赞同王石的观点，还引用了当时一句流行语‘中产阶级都买不起房’来印证，不幸的是我不识时务的反驳这个观点。&/p&&p&我的理由是：我住的房子按照市价，出租纯收益率将近百分之四（这个数据请记住，后面也会用到），和十年期国债收益率差不多，这是静态的。北京的情况总体数据我没有，但大致不会有太大的偏差，考虑中国的GDP增长还在百分之七以上，M2余额每年的增速都在两位数，居民工资也在不断的上涨，至少一线城市的房价不仅没有泡沫，还被低估了。至于“中产阶级都买不起放了”的观点是逻辑错误，搞错了因果。&/p&&p&结果嘛，可想而知，我被几个专业金融人士痛批一顿，结论：我太倔。&/p&&p&十年过去了，回头再看，事实已经证明那时候北京的房价太梦幻了，不是太高，而是梦幻的低。&/p&&p&那么问题出在了哪里？为什么我和普遍的观点差别那么巨大？&/p&&p&还有，大家都在说泡沫，那么究竟根据什么得出结论呢？&/p&&p&房价收入比&/p&&p&这个数据大家都很熟悉了，也最早经常被引用。印象中早期的谢国忠常常拿这个数据来判断中国的房地产泡沫巨大，要崩盘等等。&/p&&p&房价收入比=房价/家庭年收入&/p&&p&十几年前媒体说中国的房价收入比是四十倍，人家美国才十倍，中国的房价泡沫巨大，面临崩盘的危险。&/p&&p&诡异的是此后中国大多数城市的房价持续上涨，一线城市更是涨的让人不敢直面从而怀疑人生。而美国的房价在2008年到实实在在崩了一回，还引发了金融危机，十年过去了，整个世界的经济被美国的这场房事搞的仍然步履蹒跚。&/p&&p&而很多人因为听信了这一类观点一再错失买房的机遇，令人叹息。&/p&&p&问题出在哪里呢？&/p&&p&出在数据本身。让我们一点点解开这个谜团。&/p&&p&首先看分子：房价。有效的房价是我们正常生活所能负担起的价格，包括两个部分，首付和每个月的按揭款。&/p&&p&我在北美住过，我们通常比较的国家也是美国和日本，我们就以美国为例吧。&/p&&p&美国的大学生大多数都背负着教育贷款，大概平均还清贷款是三十二岁，（美国前任总体奥巴马在就任总统前两年才还清教育贷款），多数人之后才开始存房子的首付。这也是所谓的人家美国年轻人不喜欢买房子而是租房子住的主要原因。&/p&&p&相比之下，中国的年轻人工作后多数都不用考虑还教育贷款，即使有也很少。也就是说开始工作那一天，理论上正常消费之外的余额就可以存起来为首付做准备了。比着美国的同龄人早了十年。&/p&&p&美国的年轻人还完教育贷款后存若干年首付款买房子，但他们首付款比我们低得多，北美地域广大又是联邦制，差别巨大，但大致百分之十的首付是可以卖房子了，即使这样他们平均买房子的起点还是晚于我们的年轻人。但首付少的代价是同等总房价下，比在这个首付百分之三十后每个月的还款额高不少，这个是实实在在要每个月拿出来的，也就是真实的负担能力。&/p&&p&不仅如此，人家美国可是所谓的永久土地产权啊，为此除了买房子时候对应付出的房屋建筑价格和土地价格，还要每年为这个所谓的‘永久’交房地产税，而且未来还要随着房价上涨房地产税也会上涨，即使这种上涨一部分是因为隐形征税的通货膨胀引起的，他们的屋主也要年复一年的为这部分隐形征税而交税。&/p&&p&而中国付完首付还完按揭款，只妖剩下的钱够生活就可以了，不用另外再交钱，因为我们的房子没有“永久”产权的名号，也不必为此再交一笔冠名费：房地产税。这个负担有多重呢？我们大致做一个计算，有一个定性认识。&/p&&p&比如一套房子100万。&/p&&p&中国首付30万，贷款70万，每个月还款3900元左右，三十年。&/p&&p&美国首付10万，贷款90万，每个月还款4700左右，三十年。但是每年房地产税百分之1.5（各州各地不同，有高的2，低的0.8我们姑且按1.5吧），摊到每个月1250元，加上每个月的还款比中国的每个月高了百分之五十。但还有完，注意这个是要交到永远，所以实际负担更高，高到什么程度呢？&/p&&p&我们从另一个角度看看，房地产税每年百分之1.5是什么意思呢？&/p&&p&静态的看七十年百分之1.5几乎等于又交了一次房价全款（70年是一个奇妙的数字，我宁愿相信我们的70年产权是偶然，政府有高人啊）。有学过金融的人说未来的数值要折现就少了呀。对，未来的房地产税会也会随着通货膨胀上涨啊，两项抵消，大致不错，不影响我们定性分析。&/p&&p&到此，我们简单的分析得出结论，房价收入比中的分子房价美国比中国实际上要比看上去高一倍。仅此一项，房价收入比应该修正一倍，也就是中国被高估了一倍。&/p&&p&至此是不是有点开脑洞？这个数字竟然愚弄了我们这么久。&/p&&p&但，这仅仅是开始，我们接着看分母。&/p&&p&分母是家庭年收入。我在北美住过之后才知道，人家说的收入指的竟然是税前收入，也就是说可以到手的钱要比说的少，统计数字用的都是税前收入，身边移民回来的人说的收入也是税前的。&/p&&p&而我们呢？一直以来我们口中说挣多少钱，都是拿到手的，这两年高收入的一些人开始慢慢这方面和国际接轨，说税前收入啦，明显高大上。但实际上我们的收入普遍存在低估，中国人大多数都有灰色收入和职务消费是大家心知肚明的事情。我有一个做外贸的哥们曾经纯利润过千万纳税额五位数。我曾经开玩笑说即使底层员工还有中秋月饼和年终红包呢，这也是额外收入哦。&/p&&p&以我的观察，中端人群的实际到手可支配收入与名义收入之间，美国比中国同比高估一倍。&/p&&p&分母低估一倍，分子高估一倍，算下来中国的40倍房价收入比和美国的10房价收入比大致相等。&/p&&p&有点崩溃了吧？&/p&&p&但，这还仅仅是静态的数据，还要看动态修正。&/p&&p&美国这二十年中位数的平均收入是在下降的，而中国呢？平均收入每年都在上涨，北京这十年保姆收入大概涨了八倍以上。如果按照王石先生的观点，2008年房价崩盘，现在保姆都买的起北京四环的房子了，估计全中国一半的人都在北上广深啦。&/p&&p&所以分母里的收入上涨，分子里房价上涨很正常，理论上同比例上涨是合理的。&/p&&p&十几年前专家们说中国房地产泡沫巨大的原因是房价收入比超过40倍了，房价涨了十几年，被拿来说事的竟然还是房价收入比40倍，对此，我们现在可以对视会心一笑。&/p&&p&房价之锚&/p&&p&十几年来，各路专家、地产大佬、媒体、购房者都在说房价高和低，那么究竟衡量房价高低的锚在哪里呢？&/p&&p&船为了稳定需要一个锚，有了锚，虽然也会摇摆，但大致有一个范围，加上辅助的固定手段可以有效的避免风暴袭击。&/p&&p&如果我们为房价找到一个锚，加上一些辅助的修正措施也可以有效的防止金融风暴。&/p&&p&在寻找房价之锚前，我们还要厘清一个概念：真实需求。&/p&&p&我们常常说购房需求分成自住需求、投资需求、投机需求。但实际生活中，这三个需求很难定义和区分。&/p&&p&以我为例，十几年前我在深圳买了一套房子自住，北京买了一套房子暂时空着。按一般概念，深圳的房子算自住需求，北京的算投资需求。但后来我搬到北京了，北京的房子就变成了自住需求。深圳的房子租出去收房租变成了投资需求，后来又卖了变成短期投资。&/p&&p&所以，从购房者的角度很难确定真实需求。&/p&&p&但是租房的人，基本上是真实需求，而且是可负担真实需求。所以，房租水平是真实的。我们就以它基础找到房价真实水平的锚。&/p&&p&看下面一个我们经常听到的一个公式&/p&&p&房屋出租收益率=一年房租净收入/当前房价&/p&&p&房屋收益率我选用十年期国债收益率，这是十年期无风险收益，投资界基本以这个数据为参考，巴菲特选股就是参照这个数据，我也是受此启发。&/p&&p&公式里面的分子是我们判断的基础，它不变，房屋出租收益率低于十年期国债，说明分母当前房价偏高，越低说明偏离值越大，房价泡沫越大。反之，房价收益率高于十年期国债收益，说明房价被低估，偏离越大说明房价越有投资潜力。这就是我发现的房价之锚。&/p&&p&当然这是静态的，就像船之锚一样，需要辅助手段动态修正。下面我们慢慢展开。&/p&&p&房地产复杂性在于影响它的因素太多，我们有的因素还会互相纠缠，如果数据不修正，可能结果相差很远。下面我们用例子来说明。&/p&&p&例1.2004年初我住在深圳蛇口海边离海上世界很近的一个小区第一期。那个时候的房价真的是很奇幻，我已经住进去了，还有现房待售，当时的房价大概是五千一平米，三房两厅带装修大概七十万，月租金竟然能达到一万到一万二，极端的海景房竟然有月租一万五的。&/p&&p&我告诉周围的朋友，一定要买，不久的将来房价会涨到三万的。结果当然是-----很少有人买，背后还有各种议论。理由很多了，那时候蛇口海上世界刚刚经历翻新改造，附近的海面污染严重（污染这个词绝对政治正确，常常在关键时候出现），滨海大道刚开通，一路畅通，深圳的中心还是罗湖和福田，现在的市中心市民广场还是一片工地，蛇口是远离中心的飞地等等。&/p&&p&结果是2006年底这个楼盘的房价已经涨到了三万一平米。仅仅三年。看起来很神奇吧？&/p&&p&其实如果用房价之锚来看，就清楚的多了。&/p&&p&以上面的数据，一套三房年租金12到14.4万，70万房价，收益率是百分之17到20，减去1个点的成本，净收益为百分之16到19.当期的十年期国债收益率手头没有数据，记得不到百分之4，不影响我们定性分析。&/p&&p&租金收益率是十年期国债收益率的四倍以上，房价有上涨四倍的潜力，考虑到未来几年收入的持续上涨，区域环境包括海域污染的改进，房价还能给与适当的溢价，加上一旦上涨形成趋势，一定会涨过合理估值，所以我大概给出一个六倍上涨的结论就是三万。没想到仅仅三年而且正好是六倍，这就有点意外了。我说三万是给一个锚，有一个直观的概念，具体高低有偏差都是合理的，让我们知道大概房价的上涨空间很大。&/p&&p&而那时候恰恰是我第一次听王石先生对房价泡沫的评论：房地产泡沫最大在拿地环节。&/p&&p&可能大家觉得这个例子太极端。我们再举一个普遍意义的例子吧。&/p&&p&例2.熟悉深圳的人都知道景田北有一片上世纪八十年代盖的多层房子，品质结构都一般。2002年的时候两房两厅一个月租金保守两千，房价20万一套，收益率百分之12。那是深圳很普通的一个小区，很有代表性。可以很好的说明深圳房价的低估。&/p&&p&深圳那时候房价的低估是有特殊原因的，后面我们会专题讨论这个问题。&/p&&p&例3 最让我后悔的一个项目。&/p&&p&当时有一个老弟L在上市房地产公司做销售，和我学习了这一套房价理论，找到一个很好的标的：友邻公寓。位于深圳大学西边。2006年的时候开盘，单身公寓30平米，单价6800，首付两成，估计能租1400一个月。房价20万多一点，收益率百分之8，背景是深圳的房价已经涨了很多，舆论已经开始唱空房价。但按照L老弟提供的数据这个房子还低估了两倍。老弟绝对买一套，他建议我买十套，仅仅需要投入四十万多，那时候首付两成即可，而且没有限购限贷。我嫌太小麻烦。&/p&&p&实际操作过程是，首付加简单装修共4.5万，月供900，实际房租一个月1600，除了月供还多出700元。也就是说他不用再投入一分钱，这套房子二十年后就是他的了，每年还多出8400元现金，把房子本身忘掉，但是多出现金就相当于4.5本金的百分之18.6.&/p&&p&现在呢，附近修了地铁，深圳这些年经济突飞猛进，房租已经涨到了3200，每年扣掉按揭款，还有2.76万现金收益，是首付4.5万的百分之61.&/p&&p&房价已经涨了十倍，当初他是两成首付，五倍杠杆，不算这些年多余的现金收益，相对于首付涨了五十倍。&/p&&p&如果我当初投入45万，算一下就更直观有视觉冲击力了:12年后的今天，那十套小公寓价值两千万，另外我每年还有27.6万的收益。&/p&&p&哎，人生不如意事之八九啊。&/p&&hr&&p&&b&（宝爸原创，拒绝转载，抄袭必究！）&/b&&/p&&p&一线城市和三四线城市之争&/p&&p&随着北上广深一线城市房价的上涨，三四线城市的房价与之逐渐拉开差距。专家们开始兴奋，08年前后转战三四线城市的呼声渐渐起来。&/p&&p&房价背后支撑的基础是实体经济，我以为一线城市和三四线城市房价差距的逐步增大，背后的原因是经济发展和实体经济发展差距加大的反应，具有合理性，这种差距还会还会随着一线城市经济发展相对加速，还会继续扩大，而不是仅仅看到房价差距的扩大就以为三四线城市成为价值洼地。&/p&&p&但问题是很多著名房地产公司都开始转战三四线城市，他们可是有庞大的专业调研团队的啊，我有点怀疑人生了。&/p&&p&不过想起老人家的教导，没有什么神仙皇帝，所谓的灯塔也靠不住，我有自己铸造的房地产之锚哦。&/p&&p&我选取了我的老家和东北的长春做为样本，发挥传统调查研究。&/p&&p&样本一、&/p&&p&第一个是我老家，中原古城，仅次于省会城市，重工业城市，曾经的共和国辉煌的代表，这些年转型艰难。&/p&&p&我一个人身单力薄，选取样本很重要，我选取了新旧城区之间的繁华地段某某汇，装模作样的咨询了一下，商铺近三万，我问租金水平如何？销售人员自信的告诉我每平米8元没问题。我倒吸一口凉气，以我的经验，至少要打个折扣，算6块钱吧，难道和几年前北京差不多又让我发现一个聚宝盆？&/p&&p&销售人员可能看出了我的痴呆，趁机煽动：先生，这绝对是黄金铺位，一铺富三代。但是，莫名其妙的我耳边响起的是另外一句话：商铺买错，可是一铺吭三代哦（万万记住这句话，后面说到商铺专题这句话是核心）。于是我怯怯的问：你说的每平米收益是一天吗？销售人员强压鄙夷：当然是一个月呀，怎么可能是一天呢？哪里有不到三万单价一天租金8块的？我那时候年轻气盛：我两年前三万在北京买的商铺就是一天租金8块钱。&/p&&p&然后我模仿发哥转身离去~~~~其实我很想回头看看那个销售的表情。&/p&&p&没想到啊，收益不算了，竟然是千分之为单位，和北京几乎三十倍的收益率差距，哪里有锚啊，就是一根稻草绳嘛。和日本泡沫破裂前有得一拼，虽然说经济还在增长阶段，不会像日本经济处于零增长阶段房价马上崩盘，但怎么也看不到价值在哪里。&/p&&p&由于距离合理价值差距太大，我随便看了几个别的楼盘就草草结束了严肃的调查工作，大家不要学习我，还是要认真调研，毕竟房子涉及金额比较大哦。&/p&&p&回到北京后，有同学好心邀我回老家投资，兴奋之情难掩，我如孔乙己般掉书袋子，又是理论又是举例劝说不要去。无奈，衣锦还乡的诱惑在我们的传统里根深蒂固，据其他人后来偷偷告诉我，颇有一些在北京、上海的同学慷慨投资家乡的房地产事业。&/p&&p&结果呢？2009年老家房价六千多。去年似乎到了七千。总算没跌，但考虑持有成本实际上是亏了。住宅的出租收益率呢？不提也罢，扣除装修折旧不是零就不错了。不幸的是上个月竟然有机构预测2018年最有下跌风险的城市我家乡竟然高居榜首。&/p&&p&样本二&/p&&p&长春，更甚，我调查的太马虎，以至于现在都无法提供模糊的数据，只记得结论：还不如我的家乡。于是调研成了三日游，净月湖的水很清澈，五星级的酒店院落可以看到松鼠，全城没有一个立交桥。&/p&&p&至于房价嘛，似乎前几年比当初还跌了一点。&/p&&p&不是说三四线城市嘛，上面两个似乎比一般以为的三四线城市排位靠前一点呀。嗯，我想说的是这样的尚且如此，三四线也罢了。我承认一定有好的三四线城市，有的甚至机会不比一线城市差，但不应该成为一个普遍现象。&/p&&p&考虑到时间成本、机会成本、概率等等，我还是老实在北京种地吧。&/p&&p&过了几年，又开始流行重返一线城市，包括舆论还有著名房地产公司。&/p&&p&房价之锚，虽然下了锚船也会摇晃，但有锚和没有锚还是有区别的。&/p&&hr&&p&&b&（宝爸原创，拒绝转载，抄袭必究！）&/b&&/p&&p&多伦多&/p&&p&有锚比没有锚强的多，起码有个基础，但不能教条，下锚不在正确的地方，台风来袭又处于风暴中心，还没有辅助措施，难免桅倒船覆。&/p&&p&两年前我到了多伦多陪女儿读书，租的别墅，之后一年租公寓，以我直观感受（最困扰我的也是我最大的缺陷是缺乏大量一手数据），别墅的出租收益率大概百分之2少一点，公寓略高一点。可能和过去岁月别墅价格上涨太多有关系。因为各种传统舆论认为别墅独立占地永久产权，土地增值比较快。似乎这一年公寓价格比较坚挺，也从侧面验证了我的房价之锚。我始终认为没有什么永久，靠得住的是现金流。&/p&&p&按我的价格之锚，这个收益与十年期国债收益率百分之1.8也差不多，似乎是安全的。这样就教条了。&/p&&p&多伦多的房价从九十年代复苏以来持续上涨了二十多年，但这期间加拿大和多伦多的经济发展虽然不错，但不至于像它的房价一样高歌猛进，相反它的制造业基础却日渐侵蚀，著名的北电已经销声匿迹，或许华为和中兴们有关；曾经美国总统御用的黑莓手机也黯然退场；意气风发的庞巴迪也奄奄一息，它可是加拿大制造业的骄傲啊，为了救它政府注资后来被特朗普揪着痛扁，不久前飞机部门不得不被空中客车收编，高铁部门有中国高铁雄霸天下也前景黯淡，似乎现在加拿大的骄傲就是今年冬天北京上海街头被山寨的大鹅羽绒服了。加拿大越来越像依赖资源的二世祖了，曾经有经济学家警告说加拿大只剩下二十年机会了，如果任由制造业没落，最终会沦落为二流资源型国家。&/p&&p&我不是经济学专家，废了这么多笔墨就是想说明多伦多的房价数据和同等情况的中国是有差别的，不能指望未来几年经济增长，M2的随之的增长大幅度改善。&/p&&p&还有一个重要的背景，加拿大的利率受美元利率的影响，2015年的时候几乎已经跌到了零。在这个基础之上的十年期国债收益率本身就不具备长期作为参考的依据。何况美元已经进入加息周期，加元不可能独自行走，势必要进入加息周期，所有的数据都会改变，相当于下锚的海底本身改变了，这个锚也必须改变地点。&/p&&p&还有其它因素也起到辅助修正的作用。过去两年加拿大的几大银行不断进行压力测试，结果显示有相当比例的家庭面临加息的时候无法平衡财务，面临断供的危险。不断有银行提高按揭条件，收紧房地产贷款。&/p&&p&还有一点，加拿大当地居民首付可以低至百分之5，这样低的首付，在房价上涨的时候可以帮助居民早日具备买房的能力，但如果房价进入下降通道，就危险了，有相当一部分的购房人会迅速面临负资产的危险，从而加强下跌动能。&/p&&p&还有一点危险的是，有些家庭选择了按揭还款只还利息，本金到期一次还清的模式。这样的模式在房价稳定或上涨情况下，可以让本来无法承担每个月按揭款的家庭具备购房能力，到期的时候卖掉房子一次性还掉本金。但如果进入加息房价下跌趋势，就面临双重打击；这种还款模式相比中国的等额利息加本金还款模式，对加息更敏感，同样的加息额度，意味着还款额度大幅度增加。房价下跌卖房困难，降价出售意味着可能损失首付。这部分家庭是潜在的火药桶。&/p&&p&我不是经济学家，也不是大型机构，仅仅是一个普通临时居住者用心留意就看到这些问题，正如一句俗语，如果你在客厅看到了一只蟑螂，屋里就不仅仅只有一只蟑螂。&/p&&p&所以，凡是与我谈起房地产的人，我都本着善意劝说对方不要买房。和股市加速赶顶的末期一样，涨幅加速，几乎见到的每一个人谈论房地产。有一天我去接女儿的同学来家里玩，她问我为什么租房子，我说租房子方便，没想到她竟然同情的看着我说：房价会涨的。对方还是一个初二的女孩子，竟然说出这样的话，和牛市的时候谈论股票的卖菜大妈有类似的地方，有经验的人应该和我一样后背发凉了吧。&/p&&p&结果可想而知，很少有人听从我的劝告，所幸我成功阻止了一个心地善良的女同学投机公寓。&/p&&p&一年多前，我别墅的房东高兴的告诉我又买了两套别墅，他毕业于北京最著名的某大学2000年移民的，人看上去很和善。以我的判断，他应该是以很低的首付又买了两套别墅，我没有问在哪个区域，上天保佑他买房子的区域过去一年没有跌吧。&/p&&p&两天前，一个移民多伦多的朋友发微信告诉我买的房子被套了，房价下跌很多，坑人啊，没有预兆突然下跌。但我清楚的记得我给她说过房价危险，不知道什么时候会跌，但快了，她2017年初的时候卖了房子，本来很好，但同时又在偏一点的地方买了一套便宜一点的房子。现在她后悔不已，但这样已经比持有原来的房子损失小一点了，当然，没有再买更好。&/p&&p&写下这一段的时候是新年大年初一，狗年，狗跑的比较快。&/p&&p&动态的数据&/p&&p&所有数据都是动态变化的，我们只是选择一个时间的节点便于讨论，实际生活中必须动态的看待处理数据。情况变了，下锚的地方也要改变。&/p&&p&前面我曾经提到十几年前深圳的房子出租收益率普遍高于当期国债收益率，我说稍后会谈论这个问题。现在我们就结合着谈一谈。&/p&&p&1998年之前，非严格意义上是说中国大陆完整的房地产市场只有深圳。海南是特例，不能算市场化的健康房地产，北京上海少数的房地产和大多数人无关，也不能算真正的房地产市场。所以，目前为止，大陆除了深圳其它地方都没有经历过一个完整的房地产周期。&/p&&p&上世纪九十年代，乘着小平同志南巡的东风，深圳的房地产经历了一次大幅度上涨，但朱相的治理整顿收紧银根，以及那几年的经济低迷加上亚洲金融风暴的打击，深圳开始了比较长时间的房价下跌，出现了很多烂尾楼，包括万科在罗湖著名的三叉路口的停建很久的楼盘。随着房价下跌，开始出现断贷现象，银行收回的房子进入拍卖市场加剧了房价下跌。记得98年的时候，著名的长城公寓五套小复式打包拍卖起拍价100万元，一套仅仅20万，结果没有人应价流拍。每套的租金三千多一个月，大家可以自己算收益率是多少。&/p&&p&想想都流口水，一笑。&/p&&p&趋势一旦形成，就一定会走过头。趋势上涨的时候，价格之锚可以向下偏离，收益率低于国债收益一些。处于下降趋势的时候，价格之锚可以向上偏离，高于国债收益率。过早出手容易被套。&/p&&p&98年亚洲金融危机香港房价崩盘，一百万人沦为负资产。2001年的时候，有个朋友认为房价到底，出租收益率到了百分之6，我认为还早。结果房价继续缓慢探底，2003年非典来袭，砸出一个黄金坑，这次是真的见底了。当初一起去闯深圳的哥们娶了一个香港姑娘，以为永远在香港买不起房了，就在罗湖买了一套房子，香港老婆每天跨境通勤。这时候在香港买了一套房子，估算了一下收益率，竟然高过百分之15。之后香港房价开始了十几年的上涨。&/p&&p&那么到底在下跌趋势中什么时候是可以买入的呢？掌握了这个就掌握了财富，值得永远探索。&/p&&p&奇葩的首尔&/p&&p&看韩剧的时候剧中人物提到租房的押金的时候态度让我感到疑惑，似乎那是一笔很大的数目，而不像其它我到过的国家一两个月的租金额的押金。直到2012年春节在首尔过年，我才知道，韩国是一个特殊的国家，他们的租房模式也的确奇葩。我一个老弟娶了一个韩国姑娘，很漂亮也很善良，中文说的相当地道，我可以和她无障碍沟通。&/p&&p&他们在著名的首尔江南区租房子，我问她压在心中很久的关于押金的问题，她的回答解开了我的疑虑。原来一般情况下，在首尔租房子，押金是要房屋估值的一半，然后每个月还要交房租。不知道这样奇葩的租房模式是怎么形成的。看来穷人在首尔租房子都租不起，相比之下我们的北漂还是幸福的（估计这句话要挨骂）&/p&&p&我就问她，既然交这么多的押金，还要每个月付房租，为什么没有考虑过首付买房子呢？她说买房子不划算，我问为什么，她说房价每年都会下跌（永远？）还要交房地产税。&/p&&p&我让她第二天去问问和她住的房子出不多的房子价格，百分之五十首付，余下贷款每个月的还款额，还有每年要交的税是多少。&/p&&p&其实房价基本上不用问，她现在的押金乘以2就是大概的房价，需要的是其它几个数据。鉴于首尔的奇葩出租方式，简单机械的套用我发明的房价之锚公式就不行了，要融会贯通，灵活改变。所谓功夫在诗外。&/p&&p&第二天晚上我去她家，她告诉我咨询到的数据，房价和百分之五十首付不用管它了，每个月的租金，加上每年的房地产税平均到每个月的数目，之和小于她现在每个月的房租。&/p&&p&我告诉她，忘掉房价的涨跌，以现在的数据比较租房和买房子的结果。如果是租房，二十年后除了拿回租金，什么都没有。买房呢？押金改成了房子的首付款，把付给房东租金改成付给银行的月供和国家的房地产税而已，二十年后却拥有了属于自己的房子；并且这二十年你住在自己的房子里，你想怎么装修改造都可以。更有甚者，我可以保证未来二十后房子一定比现在价格高，不会“永远”下跌。&/p&&p&她听了很兴奋，但是又有点沮丧，说要退了现在的房子才能拿到租金哦。我问她买房子交定金办理其它手续，到入住要多长时间，她是大概一个月。我告诉她很简单哦，退了现在的房子，去父母家挤一个月或者去旁边的motel住一个月就可以了。&/p&&p&&b&备注：曾经看过一个说香港房地产的资料里面提到过一句，首尔的房价从亚洲金融危机以来到2012年为止一直下跌，虽然后面几年跌幅很小。这几年的情况我不知道，响应号召不去韩国旅游，家国情怀还是要有滴。本来我教他们的模式也是忘掉房价嘛。&/b&&/p&&hr&&p&接上&/p&&p&&b&（宝爸原创，拒绝转载，抄袭必究！）&/b&&/p&&p&房地产的基础是实体经济的增长&/p&&p&经过十几年的普遍持续上涨，租售比超过同期国债收益率的房地产标的静态的已经很难找到。相反有的城市已经逐渐积累起风险。&/p&&p&长期而言支撑起一个城市房地产的是实体经济和未来的发展预期。所谓的人口流入本质上也是因为这些。我的房地产之锚的基础也是真实收入下支撑的可负担房租水平。&/p&&p&温故知新。过去几年已经有些城市房价开始了漫长的回归之路。拿两个典型城市简单回顾一下。&/p&&p&第一个是鄂尔多斯，太依赖传统能源了，随着大宗商品进入牛市，支撑城市的实业基础坍塌，房价必然下跌。产业单一的城市，小心进入。&/p&&p&第二个城市是温州，这一轮产业升级显然不成功，房价向下也是必然。&/p&&p&相反的例子是深圳，大概是2013年的时候吧，有深圳来的哥们说实业萧条，商业萎靡，东门的商铺空了很多。内地到感觉不到太多的痛苦，回头看是深圳正在经历主动的产业升级的痛苦，之后顺利过渡，实体经济在更高层面具备竞争力。回想一下开篇的阿刚的例子，有了一批更有支付能力的改善需求，深圳引领最近这一次的涨价顺理成章。&/p&&p&现在，仅仅静态的看收益率得出的价格之锚已经很难判断未来的房价走势。半年来很多人问我怎么看未来的房价。就房地产本身来说已经无从判断，要跳出房地产来看。从上面的例子中可以看出，未来的房价要从中国和所处的城市经济转型升级判断。&/p&&p&回到一线城市，基本上处于冻结状态，这就不得不谈谈调控的话题，最重要也是最难的部分。&/p&&p&调控和限购&/p&&p&市场经济是有很多个体组成，每个个体根据自己的判断决定自己的行为。最可怕的是形成一致性预期。&/p&&p&股市一旦没有空头，意味着崩盘来临，反之亦然。所以，房地产一旦形成全体一致涨价预期，那就真的没得玩了。日本就是活生生的例子，玩死的不仅仅是房地产行业。&/p&&p&所以，不管出发点，我到觉得某种程度上房地产调控是件好事（下了很大决心敲下这一行字），且慢拍砖，等我慢慢道来，看完不迟。&/p&&p&我这些年喜欢一句话：粮食是地里长出来的。不管何时，都要有踏踏实实的基础。&/p&&p&我们做一个思想实验。&/p&&p&假设A年B城的理论合理房价是10万元，但价格已经涨到15万了，我们姑且称之为有百分之五十的泡沫吧。&/p&&p&这时候大多数人都开始讨论房地产了，财富效应会勾起越来越多人心底的贪婪，更多的人形成一致的涨价预期，这个时候如果没有外力的限制，更多的人会不惜一切手段加入买房的行列，继续推高房价直到不可收拾。&/p&&p&如果有外力限制更多的人加入购房的队伍，房价上涨势头就会得到遏制，人们的预期也会慢慢得到改变房价开始缓慢下降。&/p&&p&这就是我们这些年一再见到的政府调控房价初期的状态。&/p&&p&重要的是实体经济。&/p&&p&1，如果实体经济从A年开始持续保持百分之7的上涨，M2余额也可以保持合理的超过百分之7的上涨，持续五年，复利增长五年，定性的算，大致百分之五十左右，之前的百分之五十的泡沫基本吸收，房价趋于合理。&/p&&p&并且在开始调控第一阶段房价缓慢回调的过程中，由于上面所说的因素实际合理房价慢慢向上靠拢，也会影响一些人房价下降的预期，不至于更多的人加入降价预期引发更大风险。假设的五年到期，房价趋于合理，甚至低估，这个时候放开调控，房价自然开始上涨，慢慢进入新一轮涨价周期。&/p&&p&2，如果实体经济从A年起进入停滞甚至衰退，合理房价不再增长。因为外在调控形成的房价缓慢下降，引起更多的降价预期，之前的购房人一部分因为实体经济得不得改善，预期的收入增加落空，无法承受而加入抛售的行列，引起价格继续下跌，更多的人改变预期~~~~最后造成系统性风险,扩散到实体经济,又反馈到房地产,以至于无法收拾.&/p&&p&1. 就是过去以至于未来十年的中国,2就是九十年代初期的日本。&/p&&p&最重要的区别是背后的经济发展速度不同，速度加时间就可以解决问题。没有速度的时间只能是积累更大的风险。&/p&&p&l 至此，我的结论已经出来了，个人觉得很清楚了，恕我不能说的再直白了。&/p&&p&这一段写的很累，尽量想表达清楚。我只是想定性的讲这个问题，希望看的同胞不要纠缠细节，从逻辑本身出发。&/p&&p&关于上面的分析，再多说两句吧。&/p&&p&无论调控、限购、还是冻结，都是争取时间的手段，解决问题的核心是发展，保持一定的发展速度。小平同志大智慧：在发展中解决问题。日本的问题恰恰也在于此，整体而言停滞了，速度太慢，时间反而成了推手，让人对未来失去希望。&/p&&p&用大白话说就是，调控就是让房价停下来，等着我们每年比上一年有钱，积累下来，原来感到高的房价慢慢变得可以靠近。但是房价停止那里，我们却没有每年变得比以前有钱，随着积累，悬在那里的房价就成了令人绝望的符号，它只有崩塌。&/p&&p&回到现实，以北京为例，从2011年到2015年总体房价是平稳的，局部又涨又跌，但这几年北京的经济每年都在比较快速的增长，大部分人的收入也在持续增加，我们以2015年的财富面对2011年的房价当然感觉就不一样了。所以，任志强说每次调控之后的结果都是新的一轮价格上涨，结果他说对了，但本质上已经改变。如果没有调控，把2015年后的一轮房价直接累计到2011年，也就是2011年我们面对现在的房价会怎么样？估计我们现在也不用谈论中国房地产了。&/p&&p&在讨论房地产问题的时候，我们常常被拿来和美国、日本比较，由于我们当前的发展背景和速度不同，不能简单的拿现在的中国和现在的美国、现在的日本比较，很多人的出的结论一再错误也是因为这个原因。&/p&&p&和股市一样，房地产市场也最怕形成一致的预期。这些年来，无论是无知、还是别有用心，很多人一路唱衰中国的房地产，对形成房价上涨一致预期上，意外的起到了积极的作用。所以，从某种程度上讲，倒是要感谢易宪容、谢国忠直流，但过去岁月被他们忽悠的一再错失买房机会的个体而言，是很遗憾的。&/p&&p&还有一个思维误区。我们已经形成了一个习惯，房价要么大幅上涨，要么激烈回调，甚至崩盘。但即使在欧洲发达国家，进入平稳阶段，房子也是一个有效的积累家庭财富的载体，长期抵御通货膨胀的手段。&/p&&p&&br&&/p&&p&通州的过去、现在和未来&/p&&p&&br&&/p&&p&昨天有朋友看了说我举得例子都过去的，有没有现在的例子。 我们今天就谈谈现在。&/p&&p&除了宏观上看实体经济是房地产真正的支撑，区域的规划改变发展更你带动一个区域的超长发展，也带来这个区域的房地产超额上涨，带来意想不到财富。甚至可以抵御系统性的风险。&/p&&p&十年前我刚到北京的时候，已经有市政府要搬迁的说法，但各种传说中的搬迁方案都有，我亲身体验过深圳市政府的搬迁，也见过广州市政府的搬迁对区域房地产的带动和影响，但那都基本都是城区内的搬迁，北京市政府如果搬迁一定更大规模的搬迁，因为北京现有的城市布局是在原有四方形城墙基础上几乎均匀的扩散，这就决定了不会像深圳在现有城区内部搬迁，而是要另外开辟一个新的中心。这个想法让我激动不已，开车四处溜达，目光盯上了通州。&/p&&p&北京的分布格局四个方向各有特色，背面显然不是发展方向，仅仅是治理沙尘暴在北部构筑防风林就无法给新中心提供广阔的腹地，西边是山也没什么好想的，南边下风下水也不用考虑了，唯有东部。&/p&&p&通州历史上就是北京连接中国南方的枢纽，南边通过大运河运来的物资就囤积在通州，然后用小船经通惠河转运北京城里。通州五河交汇，是建设大型城市中心的天然选址。处于北京和天津的连接线上，京津国道穿城而过，更让我惊喜的是那时候从主城区延伸出来的第一条轨道交通线八通线就是通向通州，政府的规划建设一定有深意。2009年与八通线几乎平行相距很近的地通往通州的地铁6号线也开通了，查了一下未来通州要建设6条轨道交通线，试想一下，那时候有哪个省会城市规划建设6条轨道交通线？这一下就确定了，未来方向就是通州。&/p&&p&2009年的春天，我专程做八通线到通州，用脚走了通州沿线很多地方，感觉回到了九十年代的深圳，有些杂乱却生机勃勃，和沉重的北京城感觉截然不同，眼前已经看到了一个现代化的新城崛起。&/p&&p&从那时候起我不断的鼓励身边的人去通州买房甚至搬到通州去。2015年春天我要去加拿大之前，在给我送行的酒宴上我告诉在场的人，把所有的资源都投到通州去，那里是八十年代的深圳，2000年的陆家嘴。结果呢？当然是大多数人没有这么做，只有一个老弟行动了，但这唯一行动的人却做得够彻底，不仅把所有的钱投在通州，按揭贷款动用杠杆，甚至动员父母把上海多余的房子也卖了投资通州。&/p&&p&我在加拿大的时候，通州传来消息，房价从两万最高涨到了6.8万。涨的我都意外，其实也不意外，后来市政府确定搬迁的大利好和中国整体这一轮房价上涨共振的结果，自然让人吃惊。&/p&&p&让我们回到我的房价之锚谈谈通州的房价，基础数据是房租收益率，从新看一下公式&/p&&p&V=M/P&/p&&p&其中V是出租收益率，M是一年的净房租，P是当期房价&/p&&p&我们之前说过，数据都是动态改变的，先看看分子的变化&/p&&p&这几年，随着市政府确定搬迁（写下这些文字的时候市政府&/p&&p&已经开始搬迁）每年海量资金的加速投入，基础建设增速，通州日新月异，人口结构也在悄然改变，房子明显上涨。假设V不变，M上涨，P也会上涨。也就是说房租的上涨为房价的上涨带来坚实的基础，某上市公司通州楼盘底商的租金已经超过同一个品牌在东四环楼盘底商的租金价格。&/p&&p&当然，实际上V也在变，变低，说明分母P的上涨速度超过了分子M的上涨速度，那是不是意味着通州的房价涨过头了？&/p&&p&恰恰不是，我们可以看看二十多年以前的新宿，1991年东京都厅搬迁到新宿，也就是那个时候日本的房地产世纪大泡沫破裂，日本经历了失去的二十年，但在着二十年里，新宿却脱胎换骨。东京都厅旁边的CBD也是楼新树小，道路宽阔，和北京的CBD一样朝气蓬勃我手头缺乏具体的数据，大家有兴趣可以自己去查一下，对比一下这二十多年来，新宿和东京整体房价走势的差别。&/p&&p&所以，在中国经济未来持续增长的大背景下，通州的房价未来空间很大，大到什么程度呢？&/p&&p&2019年全世界最大的环球影城就要在通州开业，2022年北京-张家口冬奥会举办，所以未来十年，通州参照的是北京主城区，也就是未来的央区，甚至央区的房价只是基础。&/p&&p&我曾经开玩笑的说过，通州哪里是副中心啊，通州就是未来的北京“市”中心。我们可以想想二十年前的浦东，尽管开发了一段时间，也生机勃勃，但浦东的房价还是参考浦西打个折扣。现在的香港特首梁振英还是一个注册测量师，他发表文章，指出陆家嘴的房地产明显低估，发掘出了陆家嘴的价值，名震江湖。&/p&&p&浦西人文底蕴深厚，我旅游很喜欢去，但现在上海房地产的标杆无疑是陆家嘴。陆家嘴在房地产界是一个特定的词汇，那里汇集了大量高收入人群。&/p&&p&随着市政府搬迁到通州，央企转战雄安，未来的央区会比现在宁静安详，更加散发出古都的光彩，但十年后的房地产标杆应该通州了。未来通州房价如何呢？&/p&&p&&b&通州有一个天才少年作家刘绍棠，成名作是：小荷才露尖尖角&/b&&/p&&p&&b&（未完待续）&/b&&/p&&hr&&p&接上&/p&&p&&b&（宝爸原创，拒绝转载，抄袭必究！）&/b&&/p&&p&地段、地段还是地段&/p&&p&从一个真实发生的故事开始吧&/p&&p&四年前，一个在驻外使馆工作的朋友回国述职，一起吃饭。我一向对这些为国奉献的人心生敬意，所以这次主动的劝说她把在东三环的单位房改的老房子卖了，我找朋友在通州买一套新房，那时候东三环的一套老旧两房可以很宽裕的买一套通州的大三房。等我从宏观到微观，从理论到现实，口若悬河，终于得出让人激动的结果，自己都被自己感动的时候，对面的朋友眼中闪烁着坚毅的光芒回答：我还是相信李嘉诚的那句话，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。&/p&&p&一时间，我内心崩溃。那些地产大佬啊，你们可知道自己是多少人的灯塔，指引了他们人生的方向。要么慎言，要么挤出一点你们宝贵的时间把道理讲清楚。这样如禅宗偈语，固然可以让你们更加高深莫测，但误导了多少芸芸众生，可知道你们可是掌握着话语权啊。冷静一下，我也就释然，无论李嘉诚还是王石们，不过是地产商，人家负责任的对象是资本，无须为他人的行为负责。&/p&&p&朋友是学霸，学霸都爱读书，也都自信。我就此打住不再劝说。&/p&&p&此后两年我一直琢磨如何用简单直白的方式阐述什么是地段。&/p&&p&借此机会，我试着阐释一下这个房地产堪称第一名言。但没有信心。&/p&&p&所谓地段，指的应该是当前有价值，将来还会持续保持价值的城市位置吧？我这个定义不够准确，姑且大致如此吧。&/p&&p&我上面的朋友对地段的理解应该是当前繁华的地段吧。&/p&&p&房地产包括包括住宅、商铺、公寓等等。我们用住宅为例，因为我们大多数人关心的是住宅。如果你纯粹是喜欢特别的小环境或者周围的人，或者孩子的入学，那就不在我今天讨论的范畴。但如果是居住兼具投资，或者单纯投资，那就应该想想什么是地段。&/p&&p&成熟繁华的地段，一般当下价格发现已经比较充分，不会有什么超额利润，未来也会一般随着城市发展获得合理增值。&/p&&p&但也有潜在风险。我看过一本加拿大人写的《美国城市的生与死》，&/p&&p&一个城市就像一个人，有它的生命周期，也会有青春年少，中年成熟，老年衰亡。一个地段一个街区也一样。所以，现在成熟的街道就像成熟的中年人，行为方式一般预期稳定，不会有意外惊喜，但会慢慢变老。但不否认，有的成熟地段可能会随着局部的城市改造带来第二春。世界范围看，局部的政府改造，成功似乎比失败多。&/p&&p&所以，成熟的街区，未来各种可能都是存在的，不能确定未来就一定是可靠的。所以，不能简单的把此处特殊意义的地段等同于成熟街区。&/p&&p&我以为，地段这个词是相对的。第一，应该寻找未来有未来发展潜力的地区。第二，买房子的时候，人们往往有很多偏好，但这些偏好都应该放在次要的位置，第一考虑的是地段，第二还是地段，第三还是地段，之后才是各种小爱好，小趣味。这句地产名言应该放在这样的前后背景下。&/p&&p&我们前面提到的那个深圳蛇口海边的楼盘，有一个朋友想买一套能看到海的两房，无奈能看到海的同样户型比看不到的贵了一些，我劝他买一套看不到海的。但最后去南头老街附近买了一套两房，他的理由是反正看不到海。当时两地房价差距细微，十五年下来，周边环境还有价格差距都不能比较了。还有因为什么朝向、户型、厕所等等而改变地段的，类似的例子不胜枚举。&/p&&p&回到本节开始的例子，四年多过去了，东三环老旧小公房房改过来的房子价格涨了多少，北京人应该大致有数吧，相比之下没有多少。而通州我让他买的楼盘从当初的一万七八最高涨到6.8万，大三房的房租应该也超过东三环的老公房的小两居了。心痛啊。&/p&&p&&br&&/p&&p&房地产崩盘的利与弊&/p&&p&一个做生意的朋友这六年来听从我的建议，把多余的利润逐步投在了通州，从住宅到公寓、商铺，从一万多点一路买到两万多终于收手，赚的盆满钵满。一天晚上一起散步，他不无忧虑的担心：如果房价崩盘，那么多人就惨了。&/p&&p&我回答他：有时候，我到觉得来一场百分之三十的大调整可能总体而言不是坏事。崩盘对你这样没有杠杆的人是好事啊，反正你也不卖，价格对你没有意义，你是收房租啊，真的崩了你每年的租金可以加杠杆买入更多的房子呀。&/p&&p&他倒是忧国忧民：真要是那样，不是像日本一样了，把中国经济带入二十多年的停滞？&/p&&p&这可能代表了一部分人的担忧，值得仔细探讨一下。&/p&&p&关于日本九十年代初日本房地产崩盘的文字很多，但看了感觉多数都是浅层描述，隔靴搔痒。&/p&&p&今天我们先从企业角度看看。八十年代日本企业从七十年代石油危机复苏，出口旺盛，加上中国的改革开放，突然增加了一个庞大的市场，有过经济学基本训练的人都知道，增量的威力。日本的企业那时候的日子太好过了，加上日本企业和银行的特殊主银行关系，资金充沛。广场协议之后，日元短期大幅度升值，出口受阻，同时国内房地产短期内持续升值，不仅是个人，连企业也开始投机房地产。等到91年泡沫破裂，很多企业账面上的房地产都是高价买入，此时大幅度贬值，但负债并没有减少，于是负债表就很难看了，甚至不排除有的企业真实负债表出现资不抵债的可能。但这些企业的产品本身和市场本身还在，利润也亦然很好。&/p&&p&作为管理层，该怎么办？从人性角度出发，很多管理层一定会选择做假账，把危机推到未来，也算一种发展中解决问题的思路吧。简单的说，用盈利弥补资产负债表损失的部分，削减眼前不必要的开支，比如研发费用。另外在拖延的过程中如果房地产复苏，问题自然可以解决了，只可惜那之后房地产只有漫长的下跌，绳索越勒越紧。还有一种可能，遇到特殊情况，一次性消减损失。比如非典的时候，中国某航空公司老总说过：非典也未必全是坏事。那一年，这个航空公司就报出巨额亏损，把心头隐患一洗了之。但多数日本企业也没等到这样的机会。&/p&&p&雪上加霜的是九十年代中国的制造业异军突起，抢占了日本尤其是家电企业的份额，让这些企业的资产负债表修复计划更加困难。所以，这几年日本很多家企业不断爆出长期造假，原因多样，比如削减研发投入让他们在新技术领域不断被中韩企业超过，另外，房地产崩盘埋下的隐患是一个重要深层次原因。&/p&&p&根源是，做实业的经不起房地产暴富的诱惑，不再安心于主业。所以，那些拍马屁人家日本人的工匠精神的人可以打住了，我一直认为人性都是一样的。造成世界上最大房地产泡沫的是全体日本人投机，歌颂只有他们专注于工匠精神不觉得滑稽吗？&/p&&p&日本家庭很多也因为投机于房地产，背负了庞大的债务，随着房价奔崩溃，一夜破产，上演了很多人间悲剧，我就不展开了，大家去网上查。&/p&&p&这时候，只有老老实实干活重新寻找所谓的工匠精神，那些泡沫时期拿着万元大钞争抢出租车的年轻人，也变成了不像中国人一样喜欢奢侈品的楷模······哎，不说也罢，拍马屁也看看马的全身是什么样啊。&/p&&p&扯得有点远了，回到主题。日本的崩盘是什么程度呢，大概整体下跌百分之七十，很多地方超过百分之九十。&/p&&p&为什么我说有时候希望中国房地产有一次百分之三十的调整呢？&/p&&p&我们再做一次头脑实验。&/p&&p&假设一次整体百分之三十的房价下跌，局部有些会超过百分之三十，有些会少一些。（比如这一年的调控，通州下跌不多，燕郊跌幅很大，这也体现了地段、地段还是地段。）&/p&&p&有些房地产企业会撑不住破产。房地产企业的特点在于买地卖房子，卖房子虽然赚钱了，但土地价格涨了，只好把利润再投入，除了一些先知先觉，很多房地产企业的破产意味着把之前的利润一次性回归社会。&/p&&p&一部分房地产企业的倒下，也会起到警示作用，让踏踏实实做实业的人不再心猿意马。&/p&&p&房价下跌到一定程度，也会让一部分胆大投机高杠杆的个人破产，得到惩罚。如果胆大投机的人长期得到财富增长，让那些专注于实业的人情何以堪，连我这样长期研究房地产，谨慎的对待不同阶段投资杠杆变化的人都显得愚昧。这些人破产带来的警示作用会净化社会空气，一笑。&/p&&p&有时候，我也心里反对政府调控，但动机和很多人不同，有点阴暗。我是觉得每次政府的调控太及时了，应该再晚一点，这样调控之后的回调幅度就会深一点，起到上面的警示作用。人性啊，记吃不记打，疼的狠一点才能记住。&/p&&p&但实际上我也只是想一想，这个尺度太难把握了，搞不好，扩散到其它领域就是玩火了。&/p&&p&&br&&/p&&p&日本房地产的教训&/p&&p&我一直以为日本房地产对中国而言，是一个宝藏，值得好好研究发掘，引以为戒。&/p&&p&二十年来，我一直在寻找日本房地产的数据和研究资料，可惜很少，有的多数也是表层的泛泛而谈，不像美国的房地产，有关研究详实深刻。难怪美国能忽悠残日本，忽悠垮苏联，万幸，咱的领导人大国胸怀，高屋建瓴，不容易忽悠。&/p&&p&以个人之力，做不到系统研究，但局部的思考还是可以的，也能有效的指引我的行动。&/p&&p&我们再次做一次思想实验。&/p&&p&假如我们回到上世纪的八十年代末，我们身处东京。周围人都在讨论房地产，认识的人几年不见因为投机房地产暴富，报纸电视也不断传颂各种房地产致富的神奇故事，各路房地产专家意气风发指点江山，仿佛每个人都有点石成金的神功，各种收费昂贵的讲座人头攒动。龟兔淡平、馊饭黑兵之流的专家到处受到膜拜。这个时候的你该怎么办？记住你是穿越回去的，知道91年就要暴跌，这次暴跌之后没有期盼之中的反弹，如果你是人到中年，这次房价的下跌就是永远。&/p&&p&你一定会选择：卖出。&/p&&p&但现实是人不可能穿越。只好假设你是当时的人，理性的人，当你在所有的人都相信房价会永远向上的时候，你怎么才能怀疑，并且判断危机不远了？&/p&&p&用我们的价格之锚的思维方式，在大崩盘之前，东京的住宅出租收益率已经降到了千分之几，如果算上地税，收益是负数。与当期国债收益率不用比也该心生恐惧了吧。&/p&&p&彻底卖出离场吗？不甘心啊，和股市一样，房地产牛市最后阶段的疯狂价格涨幅是惊人的，并且没有人能具体判定最后的高点。巴菲特四十岁的时候撤离股市整整比那一波的高点早了两年，不要说两年，如果提前离场半年也会让很多人捶足顿胸再次加杠杆入场，亏掉一切吧？还记得前面我提到那个多伦多买房人的例子吗（所幸她是卖掉贵的买了便宜的，降低了杠杆，客观上减少了损失）&/p&&p&合理的做法是，边打边撤。&/p&&p&我们再做一次思想实验，假设1989年你身处东京，不管周围的气氛如何，出租收益率已经以千分之为单位了，你如果是高杠杆买房，应该卖掉一部分，卖房的钱还掉其它房子的一部分贷款，降低整体负债。这样如果房子继续上涨，你手中还有房子继续享受升值。果然1990年房价继续上涨，你高兴之余应该理智的知道，收益率更低了，危险更近了，继续减持，降低杠杆。最后，房价崩盘了，由于你提前做了正确的事情，如果忘掉房价，你会发现你的房租收入没有减少，变化的是收益率持续提高，那是因为房价持续下跌造成的。而且随着房价下跌，你的房产税也持续减少，实际到手的现金流反而增加了。&/p&&p&当然你如果足够先知先觉，加上运气，在崩盘之前提前彻底立场，那就祝贺你做出了可能是人生最重要的决定。&/p&&p&五年前，有朋友告诉我，“人家”东京的出租收益率是百分之五，脸上充满了对日本人的羡慕和敬佩，一如很多网络文章对人家的吹捧。岂不知，多数日本人还没有从这场世纪大崩盘中缓过劲来，对房地产的记忆是：永远下跌。这有点像十几年前的深圳人。&/p&&p&此时的东京，如果真的纯出租收益率达到百分之五，到真的是可以投资了（注意，这个数据我是听说，不负责任），是当期国债收益率的两倍以上，可以放心的按揭利用高杠杆提高本金的收益率。&/p&&p&这和本世纪初的深圳房地产何其相似，但不同的是日本现在经济的增长速度和本世纪初的深圳不能相比，所以也不可能有深圳后来这十几年的超额收益。所以，值得投资也不过是对当地日本人而言，我们就免了吧，考虑机会成本和跨国交易的成本，还是罢了。&/p&&p&最后总结一下，以净出租收益率与当期国债之比为锚，大于1开始可以考虑利用杠杆购入住宅，越大杠杆越高。小于1，开始小心，偏离过大，逐步降低杠杆，以至于彻底清仓离场。但请注意，一定要参照其它因素修正，万不可教条。&/p&&p&&br&&/p&&p&再谈地段&/p&&p&地段对房地产而言的确是重要，那么如何看待地段呢？这一段我试着探讨一下如何选择地段。&/p&&p&其中一个方式就是从城市的规划看，以前的偏僻地方变成繁华都市，自然可以使房地产大幅增值。前面通州就是一个很好的例子，就不多讲了。&/p&&p&还可以举一个广州珠江新城的例子。珠江新城二十年前开始规划建设，本世纪初还没有什么人气，我弟弟当时在广州，第一次置业手头紧，看中了珠江新城的价格低，买了一套两居。现在那里成了广州最繁华的地段，隔江相望是广州塔。价格自然超过平均涨幅。&/p&&p&另外，可以从城市的地理位置判断。&/p&&p&深圳的罗湖区因为罗湖口岸与香港毗邻，得地理之便首先发展起来，九十年代深圳的房价是罗湖第一，其次福田，然后是南山蛇口。&/p&&p&但罗湖东面和北面是崇山峻岭和水库，西面是福田区，整个限制了它的发展。由于首先发展，早期的工业区也都是低端制造业，虽然后来转型珠宝金饰，但由于规划配套的限制，注定不是高科技企业首选。加上早期城市建设缺乏规划，布局杂乱。&/p&&p&所以，注定不是城市发展的方向。&/p&&p&相反，九十年代的蛇口和南山，离罗湖福田距离较远，远离政府中心，到香港要通过蛇口口岸坐船，远不如罗湖福田到香港有多处陆路口岸方便，经济规模处于小弟状态，房价也远远落后，那时候还没有滨海大道，蛇口去福田叫去深圳，需要先走南油大道（就是现在的南山大道，南油的消亡连累了这条主干道），然后上深南大道绕一大圈，路途遥远。记得那时候我们周末郊游是选择去大梅沙、南澳还是去蛇口，现在的深圳年轻人无法想象。&/p&&p&福田因为市政府所在地，九十年代末虽然有替代罗湖的趋势，但出了上海宾馆向西就是荒凉的代名词，98年我买第一套房子在香蜜湖附近的时候，那里还是偏僻的住宅区，隔壁的大片空地只是建好了宽阔的道路，我们不少人就在那里练车，现在是深圳的核心市民中心。而香蜜湖成了典型豪宅的标杆区域。&/p&&p&蛇口我们前面提过，最近没有关心过，似乎房价早已经过十万了。&/p&&p&现在传统关内罗湖房价最低，蛇口南山和福田几乎并驾齐驱。&/p&&p&2000年的时候，罗湖一套高端住宅可以买四套蛇口海边的房子，每一套这十几年涨了近二十倍，累计如果把罗湖的一套房子换到蛇口,全款买入没有利用资金杠杆的涨幅远远超过五十宝贝倍，写下这段文字的时候，我也感到震撼。&/p&&p&可见，地段的重要性。&/p&&p&还有一个例子。&/p&&p&早期的深圳分关内和关外，所谓的关内就是市区，进关外地人需要办理边境证，对现在的年轻人都是陌生词了。来不及或者办不了边境证的人想进关，专门有一个灰色行业带人进关，也出过不少事。现在想起来，恍如隔世。&/p&&p&关外从南到北一条线划分成了两个区，宝安、龙岗。&/p&&p&宝安在西边，位于深圳和广州之间，深圳到广州的国道穿境而过，广深高速并行，两条路都是来往车辆日夜川流不息。宝安区政府毗邻南山区，现在宝安中心区已经和南山区自然发展连城一片。&/p&&p&龙岗在东部，深圳到惠州的国道过境，深汕高速上车流稀疏，我2001年我参加别克车省油大赛，组委会选中了这条高速作为赛道，就是因为车流量小，容易让参赛车辆保持匀速前进最省油。可见两边的差距。更要命的是龙岗区政府所在地远离市区，这也是没有办法的选择，龙岗区和市区之间是大片的丘陵地带。&/p&&p&不用再展开了，仅仅上面的比较就知道哪里的房地产更有发展潜力。事实也是如此，宝安早就把龙岗的房价甩在身后。&/p&&p&也有惨痛的例子。&/p&&p&前两年，通州房价暴涨，让很多人压抑不住，搭不上通州的快车，就把眼光扩散到了周围，一个是燕郊，一个是香河。燕郊属于河北，但内嵌在北京正东，毗邻通州，这些年吸引北京上班族的就是便宜。但随着通州房价上涨，很多投机资金的涌入，房价也是一飞冲天，最高超过了三万。随着调控开始，通州房价轻微回调，搭便车的燕郊据说已经腰斩，不要说腰斩了，百分之三十就意味着首付亏掉。一个这几年在通州买房子赚了点钱的朋友俨然以专家自居，推荐他的朋友去燕郊买房子，不知道现在作何感想。&/p&&p&一年多前我还在多伦多，一个老弟不管时差，我的半夜急急找我问可不可以去香河买房子，由于对方人很好，我没有废话直接告诉他万万不可，还好这个老弟虽然不懂但还算听话，避免了损失。&/p&&p&如燕郊香河这样的地方，没有任何产业支撑，基本面没有任何改变，存在的原因仅仅是便宜，如果投资，有效的可支付房租不会上涨，随着房价上涨收益率无从谈起。反之如果房租上涨，上班族自然会选择离城区更近的地段。&/p&&p&没有内在支撑的地区，一旦遇到风吹草动，首先受到伤害的只能是它。&/p&&p&所以，再重复一遍我补充过的房地产第一名言：&/p&&p&与其它因素相比，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。&/p&&p&（快结束了。。。）&/p&&hr&&p&&b&（宝爸原创，拒绝转载，抄袭必究！）&/b&&/p&&p&加盐少许&/p&&p&提出房价之锚的概念，以房子的出租收益率和十年期国债相比作为基础，考察房地产的投资价值，是作为一个参考标杆，但切不可教条，要前面我也提醒大家一定要根据具体情况做出修正。所谓运用之妙存乎一心。&/p&&p&年轻的时候看菜谱最郁闷的是加盐少许，多少是少许？为什么不能说清楚点呢？&/p&&p&后来随着厨艺的提高，逐渐明白加盐少许的妙处，也理解了写菜谱人的无奈和苦衷，这也是中华文化的精髓吧，一如围棋的厚与薄，都是相对的概念。&/p&&p&我提出房价之锚的概念，不是精确到仅仅看收益率就决定一切。只是给出一个参考，有参考比空对空的争吵房价高低或是不是要崩盘要好的多。&/p&&p&比如十几年前，出租收益率远远大于十年期国债收益率，加上中国尤其是一线城市的经济快速发展，就可以明确的知道当时的房地产具备投资价值，也就知道谢国忠、易宪容之流的崩溃论没有任何道理，&/p&&p&也不会被房地产商如灯塔王石之流误导，但由于缺乏一个哪怕是基本的判断依据，这些人竟然相当长的时间引领了舆论影响了很多人的决策。&/p&&p&说到这里，插一段。我们很多购房的人很关注房地产商的言论，其实恰恰错了。房地产商和购房人是构成一个事物的两个方面，某种程度上是矛盾的两个方面。房地产商更重要的资金的来源、成本，理论上讲，只有资金充裕，能够抵御房地产周期，资金链不断裂就是成功。定价上房地产商其实不大关心自己卖的房子是不是有内在价值，更多的是比较参考周围和当时的情况定价，比如十几年前，尽管当时深圳的房价严重低估，但房地产商盖成的新房子也不可能把售价提高，只能参考周围当时的房价；反之一样，当周围房子由于当时的情况价格高涨，你也不能指望房地产按照内在价值把售价定的低于周围的房价，他们一定会按照当时的价格出售，所以等开始调控了房地产商同一个楼盘降价，之前的人账面损失了也就不能怪房地产商，他们只为自己的资本负责，不为购房者的资本负责。所以，不要说王石了，就连任志强都不是你的救世主。更甚之，你认识的所谓房地产高管，往往只负责一部分分工，比如会计对房地产的了解不一定比鞋厂的会计更多，负责推广的其实也和广告公司的人一样等等，所以，你也不能指望他们的判断对你负责。&/p&&p&所以十几年前房地产地板价买房子不用感谢房地产商，哪一天你买房亏了当然也怪不着人家，尽管从结果看也许有的时候房地产商对房价的预测是对的，但那不是真正的价值判断的结果。哪次房价崩盘前会有地产商说我定的房价太高了，要崩盘了。2008年我去朝阳公园南门看万科的楼盘，售楼小姐口吐莲花，我说你们董事长说拐点来了呀，万科的销售小姐精致的面庞一脸鄙夷，小声的跟我说：管理公司的郁总······，王石他不懂，乱说。&/p&&p&跑题了，扯回来继续说加盐少许。为什么炒菜的时候要加盐“少许”？地域不同，口味不同，自然加盐多少有区别；每个人的口味不同，习惯不同，当然也要自己调整；每次主材配料不同当天也要调整等等。&/p&&p&对于价格之锚我们也当然要根据具体情况做出调整，之前我提了一些。根据朋友的反馈，再谈谈几个因素的吧，影响房地产的因素实在是太多了，我不想也不可能面面俱到，希望大家看了能有启发，给出一个思路。&/p&&p&先说说国债收益率吧，首先我谈的是一般情况下，如我们九十年代初和美国八十年代国债收益率飙涨时期，房地产一般也是一塌糊涂，按揭利率高的不像话，那是一地鸡毛，就不是我们现在的思考方法了，当然那种情况下往往也蕴含着暴利，也不是我们的探讨范围。我们探讨的是相对正常的情况下。&/p&&p&以多伦多为例，过去两年国债收益率大概百分之1.8，house也就是我们说的别墅，出租纯收益率百分之1甚至更低；同期我们的国债收益率百分之4左右，房地产纯出租收益率百分之2、3；两个相比哪个风险大呢？&/p&&p&不考虑其它因素，似乎两个地方的出租收益率和国债收益相比都是低百分之一点多，似乎差不多。但是加拿大这个国债收益率的背景是加拿大央行的基础利率已经降到几乎为零了，美元已经开始加息，加币势必要加息，一旦加息，国债收益率也会提高。我们看看仅仅加息一个点的影响。&/p&&p&基础利息几乎为零的时候，加拿大的房地产贷款利率是两点多，加息一个点，无论是对按揭还是国债收益的影响百分比都远远大于中国现在利率和国债收益率情况下加息一个点的影响。所以，我们这套模型用于多伦多的具体背景下就要调整。虽然出租收益率偏离国债收益率的绝对值出不多，但多伦多显然更具风险。其它因素的修正我们之前讨论过。&/p&&p&还有，要看所处趋势，同样的数值如果处于大的上升趋势中，和处于下降趋势中，风险当然不一样。&/p&&p&对于通州的判断，站在过去几年看未来，确定有规划利好，大量投资，区域产业结构升级，居住人群的结构变化，当然可以给与合理溢价，但具体数值就是“加盐少许”，个人判断喽。&/p&&p&经过十几年的发展，更重要的全民十几年来对房地产风险偏好的改变，整体而言像十几年前普遍具有大幅估价偏低的情况也很少了。&/p&&p&很多人问我收益率百分之2左右究竟该不该买房（有些百分之1甚至更低，有些百分之3），说实话，我不知道。我这套模型是给出一个大致的判断，如果收益远高于国债收益，我的模型让你知道投资的赢面很大，反之风险大收益小。&/p&&p&很多人喜欢说我们现在和日本房地产泡沫时候一样，究竟一样吗？不一样又差多少呢？我看过太多的双方吵成一团，但还是浆糊一团。但有了我这个模型就该知道，起码没有日本严重，当然就不一样了。我们现在一线城市的收益虽然很低，但起码还是以百分之为单位吧，日本当年最严重的的时候是千分之为单位看收益率的，再加上背后经济的发展增速不一样，所以中国目前的房地产虽然有问题，但肯定不是九十年代初的日本；拿十年前的中国房地产和日本崩盘前相比不是无知就是不负责任。&/p&&p&什么时候中国一线城市的房地产收益率普遍到了以千分之为单位，各位万万珍重。当然我并不是说一定会，也不是说不到千分之就安全。这还要看其它因素和意外情况（比如外部的危机的影响），在我们见到的行业里面，房地产涉及的因素应该是最多的。&/p&&p&再举一个例子吧。大概2009年的时候，我在大连买了一套房子。当时觉得价格不高，加上政府救市按揭贷款利率7折，加上很多东北人都有发财了去大连买一套房子的想法，就没有做仔细的调研，后面两年女儿每年都去大连下棋，女儿下棋之余，我就四处溜达。慢慢的我感觉不好了，这些年大连实体经济发展的并不好，普通人的收入水平也不高，当地政府的行政水平和各个执法部门的情况大家自有公论，更重要的是在市区东部大规模的填海，我本质上是深圳人，知道一些基本填海的道理，大连的填海土地竟然没有经过合理的沉降时期（专业术语我不懂），就大规模的推出并迅速的建成可售楼盘，除了短时期大量推出供应对楼价的压制，这一系列的行政行为背后的逻辑值得警惕。加上背后整体东北经济的没落，让我脊背发凉。2012年的春节前又陪女儿去下棋，也算好命竟然在最后一天把房子卖掉了。那之后大连的房价一直不怎么样，据朋友说我是卖了个高点。回头看看，大连的房子是我房地产投资生涯最危险的一次，也给了我一个教训，一定不能想当然，要做充分的市场调研，搞不清楚宁可放弃。可以错过，不能买错-------真理都是相通的。&/p&&p&加上一句，市场经济很多年了，百思不解的是很多人和地方政府的头脑里竟然还是我要如何，我曾给很多人说过西方经济学开篇第一句：人都是自私的，但为了满足自私的目的，首先要为其他人提供满意的产品和服务。&/p&&p&我翻译成大白话，不能觉得别人傻，也不要觉得自己嘴上说的好就可以了，姐呀哥呀的没用，喝酒拍胸脯也没用。长期而言，每个人和地方政府都要为自己的行为买单。&/p&&p&我喜欢上海人的斤斤计较，也喜欢广东人的亲兄弟明算账，当然更喜欢这些地方政府的规则意识和服务意识。&/p&&p&&br&&/p&&p&公寓&/p&&p&2005年我还住在深圳，那年夏天我到北京，一个上市房地产公司的高管给我推荐他们在建的公寓，一脸高深的对我说出租收益可以达到百分之二十。我当时就被惊到了，以我的直觉这不可能，但那时候的我对房地产公司的高管还没有现在的普遍认识，多少还有点觉得对专业人士的尊敬，觉得不会普遍信口开河。&/p&&p&但当我对北京的公寓市场做了个人粗糙的简单调研之后，得出的结论让我惊讶。&/p&&p&下面的描述很粗糙，但大致脉络还是清楚的。&/p&&p&九十年代的时候，北京推出了一些外销公寓，北京的特殊情况，当时有一些外交、大公司的外驻人员有高端公寓有需求，而供应严重不足，这些公寓是典型的区域垄断，一段时间竟然只收美元，出租收益率达到百分之20。可能这就是那个高管跟我说他们的公寓收益率会达到百分之20的原因吧。&/p&&p&时移世易，后来很多房地产公司看到了公寓市场的潜力，加上有些公司的商业用地考虑到写字楼供应过多改建公寓，北京市场上的公寓供应量剧增,收益率其实并不比住宅高。&/p&&p&加之，公寓有先天不足。&/p&&p&第一， 公寓的租金水平除了本身价值，很大程度上依赖管理水平。很多房地产商为了买房子，临时组建了管理队伍，并不专业。加之卖掉之后，公寓的管理并不是主业，也没有投入精力提高管理水平的动力，结果可想而知。&/p&&p&第二， 公寓需要统一管理，但是房地产商零售之后，一栋公寓就有了几百个业主，分散产权和统一管理就有了先天缺陷。举一个简单例子，公寓过若干年陈旧需要重新装修，这几百个业主就难以统一意见，要不要装修，装修标准如何确定等等都难以落实。自己装修吗？统一的空调系统如何解决，公共部分怎么办等等。&/p&&p&有的公司为了销售，给出统一包租若干年包收益的方式，不过是为了买房子变相的降价，等包租期一过就各安天命了。&/p&&p&由于上面的原因，长期而言，公寓的价值就只能是鸡肋了。&/p&&p&以上面的公寓为例，我不仅没有买，那时候年轻的我还劝别人不要买，但一个房地产公司的高管还是买了。这些年来，同一个地产商开发的近邻的住宅价格一直高于公寓的价格，公寓的管理出租也一直不好现在逐渐沦为了小公司的办公楼了。那个买了公寓的高管2008年的时候沮丧的跟我是：老哥，公寓买错了，怎么办？我告诉他：现在只是比着旁边的住宅涨的少而已，赶快认错卖了，买住宅吧。还好他这次听话了，买了住宅后来涨幅也很可观。&/p&&p&注意，我这里说的个人投资者，大资金投资整栋公寓不适用于我上面的讨论。&/p&&p&&br&&/p&&p&套利&/p&&p&我们经常听人说某人是千万富翁，某人是亿万富翁，我们有没有想过这样的说法其实已经暴露了我们的穷人思维和表达。&/p&&p&我上大学的时候看《基督山伯爵》，里面的人物介绍别人的富有的时候没有说他有多少身价的，而是说他一年有多少收益。我当时不明白这其中的区别，但记下了。&/p&&p&这其中的区别是巨大的。所谓身价多少是虚的，比如某人身价十亿，但可能他现在度日如年，因为他的资产是一个落后产能的钢铁公司。&/p&&p&具体到房地产，某甲五千万身价，某乙一个亿身价。但某甲的五千万是收益百分之十的商铺，某乙是四线县城的一堆普通住宅，收益极低。谁更富有呢？&/p&&p&这里我还要引入一个概念，真正的富人或者说财务自由的人看的是收益，消费的也是收益而不是本金。&/p&&p&从这个角度某甲比某乙富有。&/p&&p&从这个角度考虑，就会有不同的价值和判断。&/p&&p&如果你对未来某个区域的房地产增值潜力不看好，而你持有的物业收益为百分之2，另外你在其它区域或者国外发现收益百分之4的物业，并将前者卖掉买入后者，置换的结果，从上面的讨论角度看相当于资产增值两倍。&/p&&p&如果你不看好未来中国的房地产增值潜力，而目前持有的物业收益很低，也就是资产价值高估了，国外发现收益高的物业，你一定有套利的冲动。在迅速上升的经济体，某个时间段物业的收益低于合理预期是正常的，比如通州2015年房价快速上涨的时候收益迅速降低，但之后的基本面的改变收益率又会慢慢涨上来。这就要看对未来经济增长的判断了。&/p&&p&这样，就不难理解一些房地产商卖掉国内物业投资欧美的行为了，李嘉诚卖掉中国的物业买入伦敦的物业也就不难理解了。错失这两年的价格上涨，从李嘉诚的角度可能根本就不是问题，因为他看的是收益。通过套利操作，已经提前锁定了过去价格虚高的收益。&/p&&p&当然，长期看结果对不对又是另外一回事。我这里说的是另一种思考问题的角度。&/p&&p&再举一个身边的例子。2011年底宏观调控价格低迷，有一个老弟想买房子来咨询我，我建议他去通州买房子，当时一个房地产商正好降价促销。这个老弟说：可是我住市里呀，通州太远了，每天跑太浪费时间了。他是一个职业棋手，我就不跟他讲复杂的事情了，简单的分析：通州的房子现在降价你买进来，一个月可以租六千，这个价钱你可以在东四环租一套房子住呀，相当于你在东四环有了房子，但价格是这边的一半不到；通州的房子内在价值比这里同等价格的内在价值高，将来涨幅一定高于这里，那时候你可以卖了再买这里呀。&/p&&p&这就是套利的现实例子。忘掉房价，追求内在价值。&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么中国人纠结&/p&&p&生活在一线城市的人，过去的十几年买房子成了一个重大问题。关于房子的段子也越来越多。&/p&&p&其中典型的一个大致是说某人三十年前卖了北京的房子出国了，三十年后带着在国外赚的钱回北京，发现他这些年赚的钱远远买不回他之前卖掉的房子。&/p&&p&其实这个例子里面最核心的问题不是房子，而是他赌错了国运。赌错了国运，输掉的不仅仅是一套房子，也不仅仅是钱。&/p&&p&回到房子问题。&/p&&p&过去这些年有没有买房子，买房子的早晚在很大程度上改变一个家庭的状况，改变一个人的阶层，也就难怪我们会为此纠结。&/p&&p&经常听到的话是只有中国人爱买房子，人家美国人或者日本人或者德国人等等都如何如何，但我一向认为人性都是一样的，不存在中国人特别怎么样，当然也不能说其它国家的人性就高于中国人。&/p&&p&普通人的美国梦首先就是一栋房子，如果你和他们生活过一段时间，就会知道他们对房子的追求一点不比中国人差。日本人就更不用说了，他们曾经对房子的狂热我们至今自愧不如。&/p&&p&但现实生活中似乎我们周围的人对房地产的热情又的确是有些特别，对房子也是爱恨交织。&/p&&p&我以为原因还是经济发展的背景不同，造成的特殊阶段的特殊现象。&/p&&p&我们还是做一个思想实验。&/p&&p&假设两个同样情况的年轻人过去十年在东京，一个买房一个租房，十年下来，房租和房价变化都不大，两个人的境遇也自然差不多，经济的停滞意味着收入的停滞，物价的停滞，对买房与否的态度自然平和，其实背后是两个人都有的无奈。&/p&&p&但如果是在中国的北上广深，两个同样的年轻人，一个买房子一个租房子，买房子的年轻人开始的时候比租房子的年轻人紧张，银行没有多余存款，每个月要还房贷，所谓的生活品质可能短期受到影响。另外一个年轻人不想因为背上房子的沉重负担，想向人家西方年轻人一样租房子住，不影响年轻岁月的“品质”生活。&/p&&p&但十年下来，两个人的收入都大幅度增长。&/p&&p&对买房子的年轻人来说，曾经的每个月看来很高的按揭额已经不在话下，房子本身也大幅增值，身价高涨。租房子的年轻人呢？工资是涨了，房租也一路上涨，银行的存款不要说相比于房价了，就算是相比于大饼油条购买力也在下降，对他来说，买不买房子可能已经成了他的梦魇，买怕跌，不买怕继续涨，这时候的他哪里还有品质生活可言。&/p&&p&通过上面的分析就可以知道，看具体的行为要从所处的背景出发。&/p&&p&什么时候中国的经济发展慢下了，城市化增速停滞了，我们也可以自豪的说我们中国人不像某些人一样热衷于买房子，当然也不会像现在一样纠结，当然也不会像现在一样充满机遇。&/p&&p&但，我们真心喜欢那样的时代吗？&/p&&hr&&p&&b&不好意思，久等了，作者远游了一下下..................&/b&&/p&&p&（宝爸原创，拒绝转载，抄袭必究！）&/p&&p&一次到位&br&我们先从一个故事开始吧：&br&洛克菲勒最早在老家克利夫兰创业，随着他的炼油事业在美国国内占据越来越大的垄断地位，他也开始把眼光投向了世界市场，经常出差到纽约。考虑到住酒店不划算，就买了一套小公寓；随着公司出差到纽约的人越来越多越来越频繁，他又逐渐购入一些小房子。后来他终于决定把总部搬到纽约，就把这些年来在纽约买的小房子都卖掉，买了标准石油纽约最早的总部办公楼。&br&相比于一般企业的出差住酒店而言，洛克菲勒等于白捡了一栋纽约繁华地段的物业。就这样，相比于他的主业庞大的石油帝国，洛克菲勒顺便在纽约慢慢积攒了几条街区的土地，那就是现在洛克菲勒中心和联合国总部大楼。&br&从年轻时候开始，周围人对各种所谓的“高端”要一次到位，买家电要高级的一次到位，买手机要好的一次到位，去年在多伦多一个中国留学生的爸爸要给陪读的妈妈买车，也要“一次到位”买个奥迪（哎，虽然我一直对车不懂不感兴趣，但怎么看奥迪也没什么值得炫耀的吧）ooooooo曾经的一次到位都烟消云散了，随之而散的还有他们的财富。&br&一次到位也自然延伸到房地产领域，我曾劝过朋友买一套小两房，他说一家人不够住，想等等买个大的，一次到位，这一等就是十年，最后也没有一次到位。&br&回到上面洛克菲勒的例子，如果他老人家和这些人一样的一步到位思维，开始的时候没有足够资金在纽约买大楼，等总部要搬迁的时候，纽约的房价已经飞涨。&br&那是美国的“镀金时代”，和我们现在所处的时代很相似，经济蒸蒸日上，城市化迅速推进，房价也随之水涨船高。&br&我们前面长篇论述过处于经济上升阶段的房价是可以给与适当的溢价的，所以处于这样背景之下首先是要上船，有多大能力办多大事。说句刺激的话，“一步到位”是典型的贫穷思维的表达。&br&于此相似的话是：不想压力太大影响品质生活。&br&这些年我遇到不少年轻人建议他们买房，回答是买了房子按揭到是付得起，但是压力太大了，不想影响品质生活。随着这些年房价和房租的一路上涨，说这样话的年轻人到是实实在在影响了品质生活。&br&八九年前去星光天地吃饭，看着周围的年轻人，我问朋友：现在的年轻人消费力旺盛啊。朋友回答我：切，我手下的年轻人天天喊着没钱，买起东西比我还阔气，信用卡一堆轮着透支，还拿着这样的丢人当光荣，买什么都有钱就是买房子没钱，然后天天在网上吐槽。&br&这些人的确是有些悲哀，而且这一类的群体有相当比例的是消极言论的热心制造和传播者。&br&最悲哀的还不是这些，最悲哀的是这些年轻人到了中年，抵御不住内心的绝望和悲凉高位买入，背负着高杠杆的按揭，再遇到房价大回调（崩盘这个词太敏感，也太刺激），那才真是一生“一次到位”了。现在多少日本中老年人在他们年轻时候就是这样一步到位的，应该以百万为单位吧。&br&边际价格&br&上周趁着年后人少，去南通转转了一圈，朋友问我为什么去那个偏远小城市，我告诉他们南通才是正宗的通州，人家在国家行政序列里面叫通州可是上千年了。&br&转回来，老弟催我继续写，说大家还等着看呢。意外，没想到竟然还有人关注，那就继续写吧。&br&今天通过一个亲身经历的事情描述分析一下房价的上涨过程，希望对大家有启发。&br&还是说我前面那个蛇口的海边楼盘吧。&br&2003年的时候，那个楼盘的一期已经入住，但还有相当的两房三房在售，这在后来是不能想象的事情。有些外国外派人员和高端的人士来租房子，慢慢的有些让人兴奋的成交。典型的是三房可以租到一万至一万二，极端案例一万五，多数是欧美的外派人员。两房可以租到六七千，多数是日本公司员工。和中介沟通后得知，这个楼盘紧邻海上世界，附近还有深圳著名的酒吧街，这个楼盘临海和香港隔海相望，小区里面还有那个时候中国刚有的临海木质栈道，所以租金高于其它楼盘。这也是一个例子印证了房地产位置的重要。&br&有敏感的人开始意识到了这里面巨大的套利机会。我没事就带着刚出生的女儿到售楼处玩，售楼处二楼是一个带玻璃圆形穹顶的建筑，眺望海景心旷神怡，楼下临海一侧是一个游泳池，设计利用视角使得在泳池里面感觉像在海里一样。&br&所以，售楼处除了买房的人，很多业主也会带租客来售楼处感受一下美景增强说服力。我也就有机会和各色人等接触，也算是实地考察。&br&那个极端的三房月租一万五的例子就是在这样的谈话中得知的。&br&话说这哥们一天在旁边的酒吧街泡吧，遇到一个面熟的人带一个老外进来，凑一块聊天，几杯啤酒下肚，竟然聊到一个消息。&br&这个熟人是做中介的，老外是美国公司外派到深圳的高管，通常这样的高管到中国都会由人事部门提前安排好一切，这个老外任命突然，现在住在旁边的南海酒店，要租房子。他看中了我们这个楼盘，中介当天带他看了两套海景三房，装修家具都太低档了，不满意。无意中又多了一句：这老外公司给的租房标准很高，一个月一万五。&br&这哥们是个有心人，了解我们这个楼盘的情况，心中略作盘算，马上说：我在那个楼盘有一套三房可以看到海景，正好还没装修，如果你的老外客户愿意租，我按照他的要求装修配家具，我保证一个月装修好交房可以入住。对方一听大喜，老外也不介意在五星酒店再住一个月。大家相约第二天下午看房。&br&话说这哥们第二天上午跑到售楼处定下一套三房，交了两万定金，下午理直气壮的带酒吧遇到的中介和老外看房子，老外很满意，提出了装修和家具要求。签了出租合同，老外公司一次性付了一年租金加上两个月保证金共计21万。这哥们连三成首付带装修家具都不到四十万啊。&br&就是这样一批先知先觉的人，意识到了出租收益率很高，忽略了大家通常关心的房子价格比原来附近的高和它会涨还是会跌，开始投资买房很快剩余的尾盘就消化完了。这样增加的购房者在经济学里面就是所谓的“边际人群”&br&转眼到了2004年，小区业主组成了一个足球队，大家经常在小区前面管理处提供的一片小草坪踢球，大家也多了接触，慢慢有业主说房价涨了，有人加价想买他们的房子。其中一个郑州来的小伙子买了一套两房四十万，家里付了首付，他一个月按揭两千自住。有人加价十二万，他想卖了，他首付也不给十二万，算白住一年赚了一倍啊。&br&另外一个住在小区的哥们加价二十万另外买了一套二手的三房，我问他为什么？他说加二十万也不过九十万加上装修一百万，一年租金十几万，收益还是很好的。&br&大家意识到了没有？第二拨觉醒的人开始入场，价格开始上扬了。这样的人和这篇文章开始提到的阿刚一样，他们出的价格就是经济学所谓的“边际价格”，边际价格也就是最近的价格决定了整个楼盘的价格。&br&2004年底，旁边的二期要开盘了，预计七千，比一期价格高了不少。奇怪的是售楼处门前提前两天开始自发有人开始排队了，有的是一百元一天被雇来的。更奇怪的是出现了戴墨镜穿黑衣的人在维持秩序。售楼处人开始紧张，汇报上去，经过了解，原来是某大哥想买几套房子，派了人提前排队，后来发现排队的人越来越多，怕发展商没有经验维持不好秩序，就加派人手来帮忙维持秩序了。原来是虚惊一场。&br&我带着女儿去凑热闹和排队的各色人等聊天，有自己买房的和我说后悔啊，一期四千多没有买。我就问，那为什么二期涨价了还买呀，那老哥以过来人的姿态教导我：小伙子，房价后面还会涨。我说这个价钱出租收益你算过吗？谁知道这老哥一脸不屑：嗨，租金才能赚多少啊，房价涨起来你才知道多厉害，十年前蛇口房价从几百块涨到几千块不过一两年，房价跌了这么多年终于要涨了，赶快这买一套吧小伙子。&br&注意，价格上涨预期开始形成。&br&转眼到了2006年四月，三期推出，房价一万二，比一期高了近三倍。但当时深圳的购房热情已经高涨，鉴于万科的某楼盘涨价被购房者痛砸售楼处，该发展商选择在公司而不是售楼处开盘，分批通知之前预先登记的客户来办购房手续，三天时间从早到晚加班办手续，几百套房子一售而空。我认识的小兄弟有人合伙凑首付买房子。这个时候买房子的人已经没有人再考虑出租收益率了，大家看到的都是房价上涨了，并且还会上涨。该公司的一个高管问我：价格这么高了，还能买吗？我坚定的告诉他：可以买，会涨到三万。结果他买了吗？你猜。&br&第二年四月我要搬到北京了，有人出价三万买我在三期买的房子。&br&此时的购房者，情绪已经失控。第二年的金融危机让这一波快速上涨暂时休整了一下。&br&至此，我们可以回忆总结一下一个上涨的完美周期。&br&开始是先知先觉的人看到了出租收益率的巨大套利空间，在绝大多数人没有意识到的时候开始入场。这些人又带动了另一批人发现即使加价也还有不错的收益率，带动二手市场的价格上扬。慢慢的价格上扬带动涨价预期，第三波人开始入场，这些人已经淡化了内在收益。&br&价格的继续上涨强化了价格上涨预期，更多的人不仅忽略了内在收益，并且淡化了价格风险，但还有很多人在犹豫，即使是房地产从业人员（不仅仅是上面提到的那个人，还包括万科的王石），也在迷茫。房价还