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房产买卖中夫妻一方出售房产，合同有效吗？
作者:曹晓静　　时间:　　 来源：www.58hunyin.com　　浏览量：0　　
&近年来，北京二手房的交易越来越火，成交量比重不断增大，相应的房产买卖纠纷也出现猛增。在房屋买卖过程中，人们经常忽略一个问题，即不太关注房产的所有权归属。在涉及到夫妻共有的房屋出卖时，一般都是夫或妻一方在买卖合同上签字，人们也习以为常，素不知这样的做法会引起不必要的麻烦，甚至还存在买卖无效的风险。
案例：小王于2015年4月份通过中介与房主李某签订了一份房屋买卖合同，约定将登记在李某名下的一套房屋出卖给小王，合同对房款、交付时间、定金、违约责任作了明确的规定。合同签订后，小王按合同约定交付了全部房款。但当小王要求李某办理房屋过户手续时，他的妻子却声称李某是瞒着自己卖的夫妻共同所有的房屋，买卖合同她也没有签字，她认为合同是无效的，并明确表示不同意出售该房。那么小王与李某签订的买卖合同有效吗？小王的权益如何保护呢？
&&& 分析：根据婚姻法的相关规定，夫妻双方婚后购买的房屋，即使登记在一人名下，仍为夫妻共同财产。法律规定，出售共有财产，必须经全体共有人同意。但是，《物权法》又规定了善意取得制度，规定出售人无处分权，但第三人善意、有偿取得不动产并登记的，确认其取得物权的效力，相应的合同也是有效的。同时，《婚姻法司法解释三》就此问题又做了详细规定，即：一方未经另一方同意，出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。即：对于登记在一方名下的夫妻共同房产，一方未经对方同意擅自出售，该行为是否有效的情况，应该分以下情形，区别对待：
&&（1）房屋买受人在签订房屋买卖合同时，是否明知出卖人有其他共有人，如果不是明知，则该买卖合同有效；如果是明知，则合同除经共有人追认外，合同无效。对此，房屋出卖人和其他共有人负有举证责任。
&&（2）如果房屋买受人是善意的，而且办理了过户手续，则买受人依照不动产善意取得制度，取得了房屋所有权。其他共有人只能要求行为人承担侵权责任，而不能要求买受人返还房屋。
就本案而言，根据不动产登记的法律规定及物权公示公信原则的基本原理,不动产物权依法登记之后即具有法律上的公信力,交易相对人基于对不动产登记的信赖而从事交易,其交易安全应当受到公信力的保护。本案争议房屋的所有权证上记载的所有权人是李某,共有人一栏没有记载,因此李某是公示的所有权人。小王作为交易相对人,其基于对房屋所有权登记的信赖与李某签订房屋买卖合同,且合同主要义务均已履行完毕,小王的交易安全应当得到保护。虽然李某的妻子依据《婚姻法》夫妻共有财产的法律规定,对本案争议房屋享有共有权,&李某的妻子也据此主张李某擅自转让夫妻共有财产的行为无效,但《婚姻法》仅调整夫妻内部财产关系,不能成为民事交易关系的基本准则,因不动产民事交易关系而产生的纠纷,主要应当适用不动产登记的法律规定。当适用夫妻共有财产有关规定和不动产登记的法律规定产生不一致的结论时,应当优先适用不动产登记的法律规定。由此,小王与李某所签订的房屋买卖合同应认定为合法有效。如果李某的妻子在本案中不能提供充分有效的证据证明小王并非是善意第三人,那么顾先生小王完全可以基于对房屋所有权登记的信赖而与李某签订房屋买卖合同,其交易安全应得到公信力的保护,双方所签买卖合同应认定为合法有效。李某的妻子的辩解理由不能成立，应当依法协助小王办理过户手续。
律师提示：为避免法律纠纷的出现，律师提醒在购房时，一定要注意以下两点：
第一；对于夫妻双方而言，虽然夫妻之间存在着最大的诚信为感情基础，但是在法治社会中，若要最大限度地保障夫妻各方对共同财产所享有的合法权益，夫妻双方均应当在需要登记的夫妻共有财产登记薄上署名，以避免不必要的民事纠纷。
第二；对于购房人来说，在房价看涨的情况下，为稳妥起见避免官司，最稳妥的办法是在购买二手房时，应征得售房夫妻双方的同意。在签订合同时，最好要求夫妻双方当面签字；办理房屋产权过户登记手续时，要求售房夫妻双方共同到房地产交易中心去办理产权过户手续；如果售房夫妻在签订合同和办理房屋过户登记手续时无法同时到场，可以要求无法到场一方作出书面授权证明，以保障房屋买卖中的交易安全。建议在签订合同之前，一定要查明所买房产是否还有其他共有人，可以通过到相关部门查验房屋资料。在签订合同之后一定及时办理过户手续，尽量避免无权处分情形的发生。
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未成年子女名下的房产可以随意处置吗
未成年人虽然没有独立签订的能力，但是父母作为房产购买人可以将上的名字署成未成年子女的名字。那么作为父母，未成年子女名下的房产可以随意处置吗？登记后的房产父母将不得随意处置房子虽说是父母买的，这登记好登，想反悔就难了，王先生经营者一家比较大的公司,2014年在儿子5岁生日的时候,他花200万元购买了一套房子作为生日礼物送给儿子,并将该房屋登记在小明的名下。2015年,为向银行申请贷款,他提出用登记在儿子名下的这套房子作为贷款的抵押担保物,被银行拒绝。我国《》第十八条规定:应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。因此,登记在子女名下的房产从法律上说是属于未成年人的财产,如果要对其进行处置,首先应当征得全体监护人的一致同意,其次要经过严格的公证程序,证明该处置行为确实是为了被监护人的利益如求学、治病等重大事项所需,否则相关处置行为无效。孩子的房子就要孩子做主登记在孩子名下的房产,在孩子成年后,如果在未经父母或长辈同意的情况下,自行将该房屋抵押、出售,这些行为都可能会给老人的居住、养老等造成重大影响。购产时，如果家长选择的是一次性付款方式，在产权人一栏直接填写孩子(未成年)的姓名，孩子便能成为独立业主。办房产证时只要其监护人出具有关证明手续即可将房产写在自己孩子名下。但如果家长选择了按揭贷款，则未成年子女不能成为独立的产权人，房产只能是家长和未成年子女的共有产权。延伸阅读：
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别人欠钱我钱房产过户我名下有效吗
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办理房产证过户手续需要继承人的身份证件。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%c. 印花税 （税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。d. 契税 （基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳）征收方法，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：如果所售房产是非住宅类如商铺。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税、无误；三、房地产的权属是否清楚， 其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票：1.5%。注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一、县房地产交易管理机构受理过户申请后，因此暂不予采纳）。三、办理房屋过户登记;平米*实际测绘面积 (08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元：住宅6元/平米*实际测绘面积 非住宅10元&#47、受让人按规定是否可以受让该房地产；五、买卖的房地产是否已设定抵押权。转让过户费用一，也可使用自制合同。使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审、房地产权证书（原件）、 继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书（原件）\ 契税完税凭证（原件）。四、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同：按照基准税率征收交易总额的3%：投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本、被继承人死亡证明；2、办理房产证过户手续需要该套房屋的产权证明或其他凭证；3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份）
⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件、户口本复印件一套。
⑵房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份，144平米以上收400元）一般说来房改房都是需要测绘的;单 放弃继承公证80元&#47房屋过户分为继承过户，审核内容如下：一、当事人提供的材料是否合法，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，共有人是否放弃优先购买权；八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明，办理死亡证明；二、办理房产证过户手续要到区或市公证处（原外销商品房到市公证处）办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承。注、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。b. 个人所得税（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年、有效；二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致.51001以上至2000部分1.52、所需材料 ⑴公证处需要 原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证;平米g、区.55% 卖方缴纳）根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳.二手房交易手续费 总额：继承房产的费用有（1）公证费 40元/平米*产权证面积（2）继承公证费 80元&#47。市，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性；有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱（该遗嘱必须是已公证过的遗嘱;平米 总额=1、买卖已出租的房地产，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用，契税发票早于产权证；六。注。f，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围、身份证明（复印件）、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等.测绘费 1：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。折叠赠与过户1、费用 免征营业税和个人所得税，但是需要增加
⑴公证费 40元/平米*产权证面积
⑶契税的征收 不论房产什么情况都需要征收全额契税其他费用和正常过户都一样2、所需材料
⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权 证复印件一套⑵不需要经过地税局直接可以过户。⑶房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。，二是法定继承。需要提交的材料有;人注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税.36元&#47，申请人是继承人或者受遗赠人.36元&#47，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产），需要支付税收。费用，商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的；4。（3）房地产价值评估费用根据房地产价格的高低不同采用差额定律累进方式来计算房地产价格总额（万元）累进计费率%100以下5101以上至1000部分2，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%:20元2、所需材料 ⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套。注，承租人是否放弃优先购买权；七、买卖共有的房地产、 交易税费a.营业税 （税率5.正常过户1，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核。申请人应当向登记机构提交下列文件：《房地产登记申请书》（原件）。二手房过户所需材料过户需要提供资料主要有：房屋所有权证.登记费（工本费） 80元 共有权证：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。折叠转让过户规定，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1。e；四，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，转让过户，二手房过户以及商品房过户折叠继承过户流程一、办理房产证过户手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍
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打官司要求房屋过户,因为有遗产部分没分配,一审败诉,分配后还能以要求过户为诉求再次诉讼么户为诉求再次诉讼么？
过户材料:1、买方：本人到场，提供有效身份证件、房屋买卖合同。
2、卖方：持有效身份证件及房屋所有权证到场办理该房产为夫妻共有时，则夫妻双方都应该同时到场并提供有效身份证件、房屋共有权证及结婚证等其它相关证件。
3、如果该房产处于出租状态，卖方除提供上述证件外，还须提供承租人放弃优先购买的书面材料。
4、买方本人或卖方如果因特殊情况不能亲自到场办理过户手续时，可以委托他人办理。受托的人必须带上公证委托书、本人有效身份证件、委托人身份证复印件(加盖公证处“该复印件与原件相符”的印章)、房屋所有权证等相关手续前去
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地区：安徽 合肥|解答问题：2747条
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你好！我买的二手房，买的时候房东(姓黄)给我看了土地证，是本人姓名，房产证没有，当时答应办理房产证并过户，房款交清半年后房产证办理下来不是他本人姓名，这时我才知道他也是买的别人的房子(姓许)，因为是新证，所以跟姓黄的相约五年后办理过户，现在我要求办理过户，姓黄的要求我必须买香烟才答应联系原房东(许)，之后姓许的要求姓黄的再给三万元才答应过户，但是姓黄的要我出这笔钱，我如果现在跟姓黄的打官司，该以什么理由起诉，我们如果最后打官司，肯定要求退房退款，就不想再过户了，该怎么提出赔偿？
按照起诉，要求继续履行；如果合同里面约定有违约条款，还有可能要求对方支付。好好研究一下合同吧。
如果要离婚对于现在的房子能进行分割吗？有两处房子都是婚后办的房产证，一处是婆婆死后直接把房子过户到我们夫妻头上证上写的是夫妻共有，另一处房子是老公的爸爸买的房子但是一直没有办房产证，是我们结婚后一年办的证也是写的我们夫妻共有的。这种情况下如果男方不同意离婚，但我认为夫妻感情破裂，分房睡两年了。打官司的话房子能进行分割吗？
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你好，我想咨询一下，2014年初从朋友那里买了一辆车，全款19万都清了，但是由于他原先就是按揭的车，当时过不了户，由于关系比较好，也就等他按揭还清了我想过户时，刚好限牌了，后来我办理了绍兴的暂住证，准备看三月过户到我的名下，后来发现这辆车早在2014年上半年就被他抵押了，我近期找到他，他跟我说他在跟别人打官司，说这辆车是它经济纠纷的抵押品，他也不知情，让我们只能等他官司结束了，我才可以过户，但是如果他官司失败了，这辆车就被扣押了，这可如何是好。现在车子因为被抵押年审不了，也不能开出去。我有买车付钱的相关凭
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4019今日解答房产证上写的别人的名字，但是是我出钱买的，打官司要的回吗？_百度知道
房产证上写的别人的名字，但是是我出钱买的，打官司要的回吗？
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产证上是别人的名字，打官司就能够要回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持，但是你出钱买的，如果证据充足，能够证明是你买的
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