这种木板外墙也漏水？！在新西兰买房要擦亮眼！！
十几年前，新西兰房地产行业遭遇一场堪称“灾难”的漏水房危机。直到现在，围绕着plaster材质外墙的责任、维修和赔偿等一系列问题仍未彻底解决。
一波未平，一波又起。这次潜在漏水房危机的主角，是本地建材生产商Carter Holt Harvey，以及其生产的Shadowclad外墙材料。
来自奥克兰的律师Adina Thorn本周表示，已经筹措到足够的资金，为广大受Shadowclad外墙漏水影响的业主进行集体诉讼。这位Adina Thorn律师并不是第一次涉足有关建筑业的集体诉讼。目前，她的律师事务所还在代理另一宗漏水房集体诉讼，对象正是上一次漏水房危机的主角——生产plaster外墙材料的James Hardie公司。
Shadowclad是什么东西？
乍眼一看，Shadowclad与颇受欢迎的cedar木外墙并没有太多区别。但相比于cedar使用原木，Shadowclad是一种木制夹板材料，也有华人称其为“五合板”。这种材料主要用作房屋的外墙材料，也有用于内部装潢。
Carter Holt Harvey公司在官网上介绍说，这是一种“美丽、自然的外墙材料”，适用于大部分建筑风格。该公司还表示，制造Shadowclad的原料是可持续种植的新西兰人工松木，“提供坚固且轻量化的外墙材料”。迄今为止，已经在新西兰使用了超过25年。
据Carter Holt Harvey公司的指引，Shadowclad适用于cavity外墙结构，也可以用direct fix的方式直接固定在结构框架上。当年使用plaster材料的外墙出现漏水情况，其中很大一个因素就是板材直接钉在结构框架上。一旦plaster板材出现渗水，容易造成木框架积水腐蚀，从而危及建筑结构。
在华人打造的房产信息网站relab上，系统可以标注出使用plaster作为外墙材料的住宅。网站创始人黑羊表示，从市议会获得的数据并没有特别指明是Shadowclad或者其他木制材料的信息，所以只能暂时全部标注为weatherboard。
漏水不是三两天
虽然名气不算太大，但这种shadowclad外墙材料有漏水问题并不是什么新鲜事。
早在2014年，本地电视台的消费者维权节目Fair Go就曾报道，称有24栋使用Shadowclad外墙的住宅出现漏水问题。这些住宅的业主们认为，他们使用了不符合规格的Shadowclad外墙材料。
在此之前，新西兰先驱报曾报道称，新西兰教育部属下约5000座教学楼使用了Shadowclad外墙而且出现漏水问题。粗略计算，维修的总费用可能超过13亿纽币。围绕着这批可能漏水的校舍，相关法律诉讼也还在进行中。
Adina Thorn律师行也表示，近年来陆续接到不少业主的反映，称Shadowclad外墙的房子出现漏水问题。由于生产方并未公布具体销售数据，所以无从估算究竟有多少房子受影响，但Adina Thorn本人认为肯定不在少数。
这官司可能多大？
从今年1月开始，AdinaThorn律师行就已经开始征集业主，准备集体诉讼。与此同时，该律师行也一直在寻找资金，以支持这次诉讼。直到5月底，该律师行宣布款项已经到位，足以支持这次诉讼。下一步要做的，就是征集足够多的受影响业主。
到目前为止，还不能确认这次Shadowclad诉讼会造成多大的影响。但与之性质相近的plaster漏水房诉讼可以作为参考。
除了Shadowclad外墙官司，Adina Thorn和团队也在运作的James Hardie漏水房集体诉讼。据透露，Hardie集体诉讼的案值可能超过2.5亿纽币，涉及365栋建筑的1000多名业主。
Thorn律师估算，Shadowclad的使用范围没有plaster那么广，所以相关漏水房诉讼的规模也较小，但也能达到上亿纽币。
等等，这会不会是冤案？
虽然业主、律师和媒体都已经严阵以待，准备再搞一次堪比plaster漏水房事件的大新闻。但建筑业内人士在评论的时候，都没有那么激进。或许我们在作出判断之前，需要听一下专业人士的意见。
有不愿意透露姓名的华人建筑商介绍说，相比于常见的砖瓦和原木weatherboard，Shadowclad并不算太常用的外墙材料。就他自己的经验来说，这种材料用得不多，一方面是华人客户对此兴趣不大，另一方面则因为相比于其他材料的优势并不明显。
不过，这位建筑商特意提醒说，不要轻易对一种建材下“漏水”的结论，因为有时候建材本身并没有问题，出问题的是安装方式或者行业标准。他举“臭名昭著”的plaster为例，指出当时之所以大面积出现漏水房，很大程度上是因为政府对建筑标准的放松。
类似的观点，也出现在新西兰建筑测量师协会发言人Nick Gaites口中。他表示，目前还不确认漏水是因为Shadowclad这种建材本身，还是安装流程出了问题。
不过，Gaites本人也曾听说一些关于Shadowclad的问题。比如说，在某些情况下粘合的胶水会开裂，导致木板分开。有华人建筑师也表示，在横向接缝和靠近地面末端的位置，经常会因为有积水或水汽积聚，导致建材泡水变软。
新西兰商业、创新和就业部（MBIE）年初曾表示，如果业主担心外墙材料和漏水问题，可以直接与MBIE联系。此外，商业委员会也存在介入的可能。因为根据本地法规，如果供应商违反公平交易法，商务委员会可以提出起诉。
在接受新西兰先驱报中文网采访时，Carter Holt Harvey公司发言人Denver Simpson表示没有收到任何潜在诉讼的消息。他表示，如果使用Shadowclad外墙的业主有任何疑问或担心，应该直接与该公司联系。
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你可能喜欢买房子遇纠纷频发生 墙体渗水室内损失开发商也需赔偿
来源：市场星报
买房子遇到纠纷的事，近日在合肥频频发生。当购房遇到擅改门窗等纠纷时，买房者该如何维权?昨日，记者从合肥市仲裁委了解到，无论开发商还是买房者维权都须有法律依据、事实证据，不按照合同约定擅自改门窗，开发商就是错，但延迟办证，未必都是开发商的责任，开发商在遭遇仲裁时应搜集证据，证明自己不是故意延迟办证。
合肥仲裁委公布了近年来典型案例，给有关部门和个人在签订买房合同时参考，以维护合法权益。
记者 任金如
A、层高有误差?以房产证为准
【实例】2010年4月份，宋女士与房地产开发商签订买卖合同，约定所购房屋层高为3米，开发商于2011年10月前将房屋建好并经综合验收合格后，交付给宋女士。宋女士入住新房，且新房房产证也办理了，但房产证登记材料记载的层高为2.9米。宋女士在家测量，发现实际层高为2.75米，因此认为开发商交付的房屋与合同约定不符，存在欺诈行为，要求开发商赔偿。宋女士要求开发商双倍赔偿其损失2万元，计算方法是：购房款/约定层高3米*层高差0.25 米*2倍。但开发商认为，房屋层高应按照房产证上层高2.9米计算，并且以房款来计算损失不合理。
【处理】合肥仲裁委仲裁庭审理认为，以高度进行等分房屋价值缺乏法律依据及当事人的约定。双方可以约定或由合肥仲裁委指定一家专业机构进行鉴定，来确定损失大小。房产证作为有效的产权记载证明，房屋的实际层高应以房产证登记的层高2.9米为准。按照最高人民法院的司法解释，房屋买卖合同签订后，出卖人将该房屋抵押或者出卖给第三人，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同等，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但这一条款并未涉及房屋层高与约定不符的情况，因此本案不适用双倍赔偿规定。
B、擅改门窗?不按合同就是错
【实例】朱先生付款36万元购买新房一套，但接收房屋时发现异常。原本在合同中约定的所售房屋内墙和顶棚为白水泥抹平，门窗为彩铝门窗，交房时发现变样了：房屋的内墙没有使用白水泥，门窗也换成了质量极其低劣的塑钢门窗。朱先生认为开发商违约，要求开发商承担违约责任，按照房屋门窗面积向其支付彩色铝合金门窗与实际使用塑钢门窗造价之双倍差价进行赔偿。
【处理】开发商辩称，彩铝门窗改为彩塑门窗是根据建设部门的要求，是为了节能而变更的，且涉及单位出具了变更通知书。朱先生辩称，合同已约定为彩铝门窗，现在改为塑钢门窗是开发商违约，要求赔偿。
仲裁庭审理查明后认为，开发商擅自将彩铝门窗变换为塑钢门窗，属于违约责任。但双方在合同中约定的彩铝门窗为种类物，没有约定何种彩铝，属约定不明。目前我国温带地区民用建筑门窗节能尚无统一标准，依据合同法公平原则，认为开发商因按照普通彩铝、断热桥彩铝与塑钢的平均差价即每平方米117.5元之双倍向朱先生赔偿。
C、通知交房，要书面通知房主
【实例】王女士与开发商签订了买房合同，合同约定房屋总价为25万元，房屋建筑面积为50平方米，王女士按照约定及时交付了25万元，但开发商未按期交房，王女士要求开发商按延期交房67天以每天总房价的万分之二计算支付违约金。
开发商辩称，该公司已在当地媒体上刊登交房公告，要求业主在规定时间前来办理房屋交验手续，又在物业公司办公室张贴《通知》催促业主办理交房手续。开发商认为自己在合同约定期限内已两次发出通知，王女士未来办理交房手续，不是自己的过错。
【处理】合肥仲裁委仲裁庭审理查明后认为，因合同中明确约定&商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续&。合同约定的书面形式应为开发商直接以书面形式通知王女士。报纸公告及在物业公司办公室处张贴《通知》不属于约定的书面形式，也不能证明王女士收到该消息。
所以，仲裁庭支持王女士的申请，依法裁决，开发商逾期交房67天，按总房价每日万分之二比例支付违约金。
D、贷款办不了，未必需付违约金
【实例】开发商将一套77万元的房屋出售给张先生，合同约定&首付房款15万元，余额62万元于签订购房合同7日内办理完银行按揭手续;张先生逾期付款超过90天后，开发商有权解除合同。&之后，双方又补充约定&买受人在申请银行按揭贷款中因买受人原因导致申请条件不符合贷款要求，银行不能批准放款的，买受人应在出卖人书面通知10日内及时向出卖人付清剩余房款，买受人逾期，出卖人有权解除合同&。合同签订后，开发商到银行为张先生办理按揭手续，未办成，随即打电话和用快递的方式催促张先生履行余下房款的付款义务，而张先生一直未付余额62万元。开发商提请仲裁，要求解除合同并支付违约金。
【处理】张先生辩称，当时开发商表示银行办理贷款没有问题，但银行贷款一直没有发放下来，要买此房的原因，也是基于开发商承诺能办下银行按揭贷款。张先生申辩自己未接到开发商的催款通知。
仲裁庭审理后认为，开发商虽曾向张先生发送过催款通知，但不能证明向其发出的是解除合同的通知;同时开发商也未能提供充分证据证明系因张先生原因导致银行不予其申请按揭贷款。因此，支付违约金依据不足。由于张先生未取得银行贷款，又无钱付清房款，故裁决解除双方的房屋买卖合同。
E、墙体渗水，室内损失也需赔偿
【实例】黄女士与开发商于2007年签订买房合同。房屋交付后，黄女士发现此房北侧外墙渗水，造成北侧卧室墙面、木地板及客厅墙面、门窗套受潮变形、脱落、霉变。经过与开发商交涉，开发商工程部出具承诺书，保证将漏水房屋的外墙及室内部分修复。此后，虽经修复，漏水问题仍存在，黄女士通过物业多次找开发商要求解决此事，但一直未解决。开发商辩称：两次修复，房屋渗水问题已解决。现在室内墙体渗水系黄女士居住前对卫生间进行二次装修破坏了原土建防水层，自行装修时改变原结构重新进行防水施工所造成，因卫生间淋浴设施的设置没有进行干湿分离，故导致现房屋中间隔墙的渗水问题。
【处理】仲裁庭认为：开发商虽然已维修，但双方确认部分房屋室内受损由外墙渗水造成，则开发商应当承担室内受损部分的修复责任，修复费用以评估报告为准。因开发商拒绝就房屋渗水原因委托鉴定，且开发商对房屋渗水原因及其影响应承担主要责任，故开发商关于房屋室内受损系黄女士装修不当造成的理由不予支持。由于开发商已经就房屋外墙渗水问题进行维修，房屋目前是否仍发生渗水无法认定，故黄女士要求开发商限期修复外墙渗水的仲裁请求因证据不足不予支持。
原标题：遇到这些“房事”烦恼，都该怎么办？
编辑：魏娟
[此文系转载，来源于市场星报，版权归属原作者]
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阴雨天墙壁渗水发霉怎么办 有关人员给你支招(图)
来源：当代生活阿伯
在阴雨天里，不少市民家里会出现内墙潮湿发霉、脱皮，或是屋内渗水的情况。这些常见的室内潮湿渗水问题，该怎么解决呢？记者就相关问题采访了广西建凯物业服务有限公司、上海银湾物业管理连锁集团广西公司等物业公司。
&&记者 梁如雪 林芊芊(见习)
&&核心提示
&&在阴雨天里，不少市民家里会出现内墙潮湿发霉、脱皮，或是屋内渗水的情况。这些常见的室内潮湿渗水问题，该怎么解决呢？记者就相关问题采访了广西建凯物业服务有限公司、上海银湾物业管理连锁集团广西公司等物业公司。
&&有物业的业主
&&外墙渗水谁来修
&&业主疑问
&&由于连续阴雨天气，我们居住的小区外墙渗水，导致内墙大面积发霉，物业已经几次找人对外墙进行修补但效果不佳。房子已经交付10年了，我能否要求物业帮助修复内墙或承担相应的修理费用？
&&物业解答
&&上海银湾物业管理连锁集团广西公司的工作人员认为，房屋渗漏首先要判断渗漏部位是否为公共部位，才能鉴定是否需要内外翻修。房屋质保年限通常为：管线保修2年，防水保修5年。外墙渗水，在房屋质保期内可找开发商帮助修复，费用由开发商承担。但此房已交付10年，已逾质保期，出现问题应&谁使用，谁负责&。针对此种情况，正规的处理办法是：业主必须先自行将内墙积水清理干净，否则物业多次修补外墙也只能是治标不治本；而后通过物业检查来判定，是否可以动用公共维修基金对外墙进行修复。如需动用公共维修基金，则要按房产局的相关手续走流程，得将情况公示，整栋业主集体签字表示同意后，才能将公共维修基金用于外墙修复。
&&装修损失能赔吗？
&&业主疑问
&&我的房子去年10月入住，今年6月就出现漏水情况，除了维修外墙和窗户，物业应该赔偿我的装修损失吗？
&&物业解答
&&建凯物业、银湾物业的工作人员认为，在实际生活中墙面或是窗户漏水，多是开发商的责任。由于房子出现问题的时间还在质保年限内，因此维修外墙和窗户的费用由开发商承担，业主的装修损失也可和开发商协商请求赔付。不过，物业可以帮助业主检查确认外墙漏水程度，并给出建议，以及联系开发商承担此责。
&&管道渗水能赔吗
&&业主疑问
&&我买了一楼盘1楼的住房，验房时发现内墙严重潮湿，查看后发现可能是由管道渗水导致。这样的情况不知道是否可以索赔？
&&物业解答
&&&首先必须辨别清楚是谁的管道、哪里的管道出现渗水。&广西建凯物业服务有限公司梁晓彬认为。如果是排污排水的公用管道，则在房屋保修期内可找房屋开发商进行修复，但公共管道造成的此种影响并不好索赔，还需业主与开发商另行协商；如果出现问题的是楼上邻里私人安装的管道，或是自来水管道(自来水管道在过户水表后的部分属私人管道)，则此私人管道谁安装谁就负责善后。
&&建凯物业建议，业主在验房时发现房屋有问题，应及早进行书面登记，开发商将限期整改。如若开发商对此类问题不作为，此类问题又严重到影响住房安全的程度，业主可根据合同提出退房或起诉。
&&没有物业的居民
&&常见现象：卫生间漏水
&&解决办法
&&广西建工集团第五建筑工程有限责任公司的工程师候淋中说，如果渗水量不大，一般情况下可以采取堵漏的形式防止。如果6楼的卫生间漏水，需要在5楼对应的位置找到管口位的漏点，在这个位置进行防水处理，用类似&堵漏灵&这样的材质将漏点堵好；但是如果漏水情况较为严重，还是要治标治本，将整个卫生间全部开挖，做好整个防水层、铺设砂浆面，再重新铺设好。
&&常见现象：墙面发霉发黄脱皮
&&解决办法
&&这种现象一般都由回南天、潮湿天气引起，因为防水性能较差的腻子遇水之后，久而久之就会霉变，出现发黄发霉的现象，也随之脱离墙体造成&脱皮现象&。这种情况，范围较小的，可以在这个部位重新打磨，再上一层防水性能较好的腻子；范围较大的，建议全幅墙面重新打磨刮腻子。&而且一般情况下我们都建议再上一层内墙涂料，因为内墙涂料是油性的，相对而言不易发霉。&候淋中介绍道。
&&常见现象：楼板开裂
&&解决办法
&&&目前针对楼房开裂的现象，除了上述那种全部开挖卫生间做防水、砂浆面的方法之外，还有一种比较便捷的方式。&候淋中介绍道。工程师目前可以采取一种压力注浆的方式，通过空心钉用压力将特殊的药水注入有缝隙的部位，这种药水遇水后会迅速凝结，起到防水的作用，不过这种方式的价格也相对较贵。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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